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时间:2017-09-18 22:16
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房子贷款下不来怎么办
买二手房,20年房龄,为什么银行不能贷款?买二手房,20年房龄,为什么银行不能贷款?乐福居百家号有一个朋友,买了一套二手房,由于是私人交易,自己去申请的按揭贷款;到了银行,工作人员一看资料,被拒绝了;他郁闷了好多天,因为定金已经交了,办不了贷款面临着违约,那怎么办呢?于是他找到了中介,试图突破壁垒,能够做按揭贷款,是不是个人去申请,有什么不妥?到了中介,也一样的回答,2000年以前盖的房子不能办理按揭贷款,这是为什么呢?房龄较长的二手房,将面临难以申请银行贷款的风险。房龄较大的房子在申请二手房贷款时,贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低,贷款年限也是如此。一般情况下,二手房房龄达到20年,贷款申请就很难批复了,超过20年的二手房银行基本不会放贷。为什么银行会如此的计较呢?第一:20年前的房子,品质不合规;20年前的房子,基本都是不符合现在建筑标准的的房子;一是在小区的绿化,居住密度,容积率上已经不符合现代城市规划;二是在品质和抗震角度上看,原来的房子都是预制板,现在的房子都是混凝土顶子,在抗震要求上不合格;三是在各方面的配套,包括电线,在内的很多辅助配套,已经落后;特别是电线方面,都已经老化不说,远远不能符合现代用电频率和电压负荷,非常的危险;极易发生火灾;四是旧的小区容貌已经不能够支撑规划的可能,随时可能面临拆迁;这样的房子,你说怎么符合贷款的要求呢?银行也不是傻子,你银行去贷款,要缴纳保险吧,保险公司也会评估他的风险值;第二:房屋维修成本,越来越高;不仅仅银行不给你贷款,而且也不给你缴纳住房维修基金,2000年以前的房,免缴纳住房维修基金;这又是为什么呢?呵呵,很简单,谁也不能做这些赔本的买卖不是?想一下20年以前的房子,用的是铁水管,用的是铁水龙头,用的是铁暖气;每年因为水管崩裂,而发生谁家庭水灾的有多少,而且在累年增加;如果房子房龄较老,不管是下水管道还是布线管道都已经开始老化,这样的房子存有隐患,装修时的麻烦也较大,需要彻底维修或者更换。从这个意义上讲,他是一个贬值的状态;银行怎么能把一个贬值的资产,做抵押呢,带来的风险巨大;第三:怎么识别房龄:想查真实的房龄,最好不怕麻烦到房管部门查询;也可以找同个小区的老住户咨询。特别应该注意,目前市场上存在一些小型中介,在向购房者介绍房源时,通常都会避开谈房龄的问题或是一笔带过,甚至把房龄说得更加年轻。而且查询房龄,到房管局也好,到银行也好,都需要卖家的配合,然而这种机会特别的小;怎么规避呢?就是要求真实的房龄,把房龄问题写进合同,若是不符合要求,或者不如实告知,要求对方赔偿损失;这也可以有效的规避房龄问题,带来的一切后果;记住,一切问题,不能空嘴说空话,要写在纸上才算数,懂了吧?阿永哥点评:一是不能按揭贷款的房子,有时候可以做抵押贷款,但是贷款的金额有限;二是准备贷款买二手房的朋友,一定要先打听好本地的政策,对贷款的房龄有什么要求?三是20年以上的二手房,理论上是不值钱的,但是遇到拆迁还是非常的值得,为什么呢?因为拆迁,都会要到你的土地证明,而且会按照房证上的面积,再补贴10平米左右,那就非常的划算了;四是二手房买卖找中介也好,个人直接交易也好,一定要先拟定一个协议,预设各种可能;买房卖房,有问必答;搜索关注《乐福居》本文由百家号作者上传并发布,百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点,不代表百度立场。未经作者许可,不得转载。乐福居百家号最近更新:简介:乐福居:快乐购房,好居所!作者最新文章相关文章买有贷款的二手房如何降低风险?
二手房交易市场,很多房子都会有一部分银行贷款,特别是比较新的房子,越是房龄短的房子银行有贷款的概率越大,相反,一些老房子很少有贷款的,除非是最近交易过,又要出售的房子。有贷款的房子,在出售流程上是多一个环节的,那就是解押环节,因为有贷款的房子是不能够直接进行过户的,需要解押再过户,既然多一个环节,同样也多了一个潜在的风险环节,如何规避风险是一个重要问题。
二、首付款如何交付?
办理过户手续之前,买方需要向卖方支付首付款,房产有抵押,支付首付款要更加谨慎。
1、选择资金监管的方式支付首付款。
买方向卖方支付首付款时,要选择第三方资金监管的方式(一般情况下,第三方为银行),由第三方对首付款进行冻结,当解冻条件达成时,再进行资金解冻,这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续,并主动配合买方办理过户手续。总而言之,购买有贷款的房产存在风险,所以购房者在进行购买时一定要谨慎,把控好解押款和首付款这两个款项,尽可能的降低风险。
2、卖方办理撤押手续之前,买方切勿支付首付款。
撤押手续有既定流程,还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差,这半个月之内,无论是卖方还是银行,都有可能对房屋进行处分。因此,首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。
一、怎么对房屋进行解押?
1、买方先支付足够的房款给卖方还贷。
解押时,卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款进行解押。这种情况买方的风险比较大。首先,买方支付首付款之后,无法确定卖方能否按时办理解押;其次,在撤销抵押之前,房屋随时会被法院查封或者拍卖,甚至卖方有可能携款私逃,此种方式风险比较大。
对于这种情况,从买方的角度——可以从以下几个角度操作降低风险:
首先,争取约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方,实际占有能在很大情况下避免一些风险;
其次,可以试着要求卖方提供其他可靠的担保,并在合同中约定明确的、有制约力的违约责任。
最后,合同必须约定并实际监督,买方支付的房款确实用于还贷解押;
2、卖方自筹集资金还贷。
不管是自行向亲友借款还是其它途径,卖方先还清银行贷款,解除抵押,然后与买方正常交易,根据交易进行分几笔付款,交房、过户。这种方式问题由卖方解决,买方没有风险。但实践中,很多卖方做不到。
3、通过第三方垫资完成解押。
如果因银行转按揭手续复杂,或因某种原因无法办理转按揭,双方也无法自筹资金还贷解除抵押,那就只能借助于中介等第三方垫资来协助双方未完成交易了,当然,中介是要收取一定费用的。
很多房产中介都提供这种服务,但是如果选择这种方式一定要选择值得信赖的中介,因为要这么办理,往往买卖双方都要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权交给中介,以往也发生过中介利用这种机会分割交易双方利益的事。
4、通过银行办理转按揭。
由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续,在买方购买二手房也需要贷款的情况下,可以考虑到银行申请转按揭手续。
这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全,而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。
转按揭不单可以在原贷款银行办理,有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务,各行之间手续的繁简也不同,能否办理、具体如何办理,建议买卖双方向相关银行直接咨询,一家不行,也可以换其它家再问问。
但是,这种方式的买方的贷款资格要经过银行审核,办理程序相对复杂,时间较长。如果买方的贷款资格有问题,或者银行贷款额度比较紧张,放贷时间可能会不太确定。
对卖方来讲,这种方式有可能会造成交易的拖延,无法及时获取房款。实践中,因为贷款操作时间超过原来各方预期的时间引起的纠纷非常多。从保护卖方利益的角度讲,最好对贷款时间、次数等进行明确的约定和限制,并约定无法按时取得贷款审批的解决方案。
最后,再一次提醒买房的朋友,购买有贷款的二手房有风险,朋友们如果能在解押环节规避风险,是可以避免能给自己带来不必要的损失的。
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今日搜狐热点按揭买二手房 怎么交易? 卖方有什么风险吗?_百度知道
按揭买二手房 怎么交易? 卖方有什么风险吗?
我有更好的答案
卖房其实风险在于时间,金钱上的风险为零。买你房子的朋友把钱给你了,你才交房,不给钱你不交房,他占不到你便宜。交易过程1.付定金 2.付首付(买房者贷款)3.进交易中心(产权过户)4.产权证下来(买家贷款金额通过银行直接打入卖家账号,买房得到产权证)5.交尾款,卖家交房及办理过户手续.
现在大部分城市实行第三方银行资金托管制度,你给钱我给你房子,对于卖方来说已经将风险降到最低,基本上为0风险。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段: 1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
一般卖方不会有风险,过户时费用一般由买方承担。
这个是按你们两方的合同,如果你都明白你可以看下这个网页news.yidaw.com/goufangjiangtang/anjiedaikuan/,也可以去当地的中介去登记,然后咨询。
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