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上海动迁房买卖合同是否具有法律效力
上海&08-28 18:08&&悬赏 0&&发布者:gao156 & 回答:(8)
本人于2015年5月购买自家亲戚一套动迁房，当年7月我搬入入住。款项已基本付清，2016年8月产证已经下来了。距离交房拿到手已经超过5年，我是外地户口社保刚刚满两年暂时不能过户。如何才能规避风险？公证处有法律效力吗？
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买卖合同是有效的
买卖合同也规定了具体的违约责任，任何一方违约赔偿对方房屋总价的两倍。这样具有法律效力吗
双方确认的话是有效的，但是如果产生纠纷对方主张违约金过高可以要去调整
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买卖合同有效的，存在风险，公证也不能完全排除，但还是建议公证
请问具体有那些风险，如何才能规避？
还要好几年才能过户，如果届时涨价或者户主失踪，你现在就全款基本付清，风险很大，还要很多方面，具体面谈
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不需要公证
具体如何操作才可以规避风险，房屋抵押是否可行
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建议双方签订补充协议，提高违约责任尽可能的降低交易风险
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具有法律效力，可办理抵押登记，保证你购房款的安全。
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签协议约定清楚权利义务，请律师帮助。
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上海动迁房买卖流程有哪些
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
　一、拆迁房买卖后产权&　　无论拆迁房，还是二手买进房都是和下加签订好合同后去交易核心带好身份证，户口本，结婚证，，密码去交易核心过户。&　　上海拆迁房买卖后产权过户流程如下：&　　上海交易过户的条件：1、的产证满3年(即小产证满3年)。2、动迁协议满3年且大产证(的)满3 年,即使小产证不满3年也可以上市交易，另外，如何房子的小产证满5年且是少有一套住房，免征个人所得税，否则需要缴纳房子1%的个人所得税。(二选一，满足其中一点即可)&　　动迁房办理产证须提交下列材料：(1) 《登记申请书》(原件);(2)身份证明(复印件);(3)动迁单位原《》(原件); (4)《动迁协议》(原件);(5)地籍图(原件两份);(6)房屋平面图(原件两份);(7)(原件)。具体可到房屋所在地的核心申请办理。&　　二、上海动迁房买卖怎么交易安全&　　第1类动拆迁，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房，其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延等都作出明确的约定。&　　一般来说，购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定，以防合同的对方反悔，较好由专业房产律师进行指导。&由于长期以来东部沿海大中一直居高不下且数次疯涨，更是高的惊人，同时由于城市市政建设和旧区改造速度的加快，地方政府和房地产开发公司建造了大量的动拆迁安置房，所以近几年来很多刚性住房需求者把目光转向了动拆迁房屋的购置上。一则，动拆迁安置房价格较低，比普通商品房便宜很多，可以节省大笔购房款，不会有太大的经济压力;二则，可以满足很多人的实际住房需要;三则，房价升值空间巨大，从投资的角度看也很划算。由于这些原因，动拆迁安置房买卖市场日益繁荣。动拆迁安置房(在规范性文件中的准确名称是“配套商品房”)五年内不得上市交易的规定出于上海市房地局2005年制订、11月15日印发，上海市政府12月8日批准、转发的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第2十八条。该《办法》第2十八条规定：“配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地局或者区县房地管理部门按照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。具体比例，由市政府另行规定。”现在该条规定又有微调，规定房屋所有权人取得房产证两年后就可以变现，把它卖给房产局，只能由房产局回购。其实也不仅仅是上海市这样规定，东部沿海地区的城市大多都有这样的规定，无锡市政府早在2003年就规定动拆迁安置房五年内不得上市交易：无锡市锡征安建办会(2003)4号《关于征地拆迁安置房上市交易有关规定的通知》中规定，2002年以后取得合法产权的征地拆迁安置房，自取得产权之日起五年内不得上市;五年后需上市的，应补缴土地出让金和享受优惠的有关税费(具体收费标准另行制订)后才能进入市场。但是这种规定本身即有违法之嫌。“动拆迁安置房”是拆迁人对被拆迁人承租或所有的房屋拆迁后进行的一种对价补偿。因此，从本质上讲属于补偿性质。在此前提下，不顾《物权法》的规定，擅自设定对所有权人转让权利的限制，显然缺乏法律依据。虽然上海市政府批转了市房地局制订的《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》，“批转”的意思，是让更大范围的单位和个人知道，并无提高其效力的作用。市房地局是市政府的一个职能部门，没有制定地方性法规、地方政府规章的权限。地方性法规的制定主体只能是地方人大及其常委会，地方政府规章的制定主体只能是地方政府，而不能是地方政府部门。首先，该文件仅仅是一个地方政府部门的行政管理性规范文件，不是地方政府规章。按照《立法法》的有关规定，地方政府规章必须由地方政府制定、经地方政府常务会议或者全体会议决定通过，由地方政府行政首长即省长或者市长签署命令予以公布。这个规范性文件只是上海市房地局制订发布、上海市政府批准后转发的，没有经过市政府常务会议或者全体会议讨论决定，不是由市政府决定、制定的，也没有市长签署命令颁布。它只是一个地方政府部门的行政管理规定，俗称的“红头文件”。其次，即使该文件属于地方政府规章(有不少人包括不少律师都说该文件属于地方政府规章，是学艺不精的表现)，地方性法规、地方政府规章也不能作为认定合同效力的依据，认定合同效力的依据只能是法律、行政法规。合同的效力有四种情形：合法有效;无效;可撤销、可变更;效力待定。只要不违反法律、行政法规的强制性规定的合同，就是合法有效的。合同当事人意思自治，法无禁止即自由，这里的“法”的概念外延只限法律和行政法规。所以，上海市房地局05年出台的这个《办法》第2十八条的规定，不能成为认定动迁房买卖合同效力的依据，不能以该办法的规定为依据说动迁房买卖合同无效，这条规定不会导致动迁房买卖非法无效。我简单讲一下我国的法律体系。法的位阶原则是法制的一个基本原则，位阶较低的法律文件必须服从位阶较高的法律文件，下位法必须服从上位法，下位法的任何条款规定不得同上位法相抵触相冲突，与上位法的规定相抵触相冲突的无效，应当变更或者废除。通俗地说，就是大法管小法，小法必须服从大法;小法必须跟大法保持一致，相冲突的部分无效，应当依据大法的有关规定修改或者废除。我国的法律体系包括以下众多法律部门：宪法，法律，行政法规，地方性法规，自治条例和单行条例，部门规章(即国务院部门规章)，地方政府规章。宪法是一个国家的根本大法，具有较高的法律效力，任何法律法规规章都不得同宪法相抵触，相抵触者无效，这是全世界所有国家的普遍原则;宪法部门除宪法典即《宪法》之外。还包括一些宪法性法律，如：国家机关组织法，人大代表法，选举法，关于国旗国徽的法律，国籍法，民族区域自治法，特别行政区基本法，立法法等。法律又可分为全国人大制定通过的基本法律和全国人大常委会制定通过的基本法律之外的一般性法律。行政法规即国务院制定颁布的行政法规。宪法、法律、行政法规的法律效力依次从高到低，并且这三者的法律效力高于其它所有法律性规范文件，高于所有的地方性法规、自治条例和单行条例、部门规章和地方政府规章。但是再往下，地方性法规、部门规章、地方政府规章相互之间的关系就有点复杂了。省级地方性法规高于本省行政区域内的市的地方性法规，地方性法规的效力高于本级或者下级地方政府规章，省政府规章高于本省内的市政府规章;其它的，地方性法规与部门规章之间，部门规章与部门规章之间，省政府规章与下属较大的市的地方性法规之间，部门规章与地方政府规章之间，如果对同一事项的规定不一致的，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定(特别法优于一般法，新法优于旧法);此外，分别情况，由制定机关裁决，或者由全国人大常委会裁决，或者由国务院裁决，或者由国务院提请全国人大常委会裁决如何适用。基本上，在我国的所有法律性文件中，地方政府规章是位阶效力较低的，是最下位的法。而地方政府或者地方政府部门的非法律性的行政管理规范性文件和政策性文件，俗称“红头文件”，其权威地位和效力毫无疑问应当在所有法律性规范文件之下(现在中国法学界有一种观点，把政府和政府部门、法律法规授权的行政管理组织的行政管理性、政策性规范即所谓“红头文件”也纳入“法”的范畴。但即使接受这种观点，它也是最下位的、效力位阶较低一级的“法”)。上海市房地局05年的这个《办法》仅仅是一个行政管理性规范文件，是一个地方政府部门的管理规定，尚未通过法定程序上升成为一部地方政府规章，如果它的规定同国家的和地方的任何法律性规范文件的有关规定相抵触相冲突的话，自然是违法无效的。一些城市房地产管理部门限制动迁房转让、规定五年内不得上市交易，与《物权法》规定的不动产流转原则相抵触，也与《合同法》的有关规定相抵触，而《物权法》和《合同法》都是由全国人大制定颁布的基本法律，所以这个规定本身就是违法的。这个文件出台后至今已经整整四年了，上海市房地局或者上海市政府至今也没有出台具体的配套规定和实施细则，恐怕这个《办法》的部分规定与国家法律法规存在紧张冲突也是原因之一。不管是哪种动拆迁所得的安置房，都具有所有权的性质，被安置人都享有房屋所有权，只不过是获得时间的早晚而已。所有权人可以依法处置自己的财产，任何人不得干涉，但前提是该处分行为没有违反法律、行政法规的强制性规定。尽管动迁安置房限制转让，但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的，因为限制转让的规定是相关管理部门制订的，只是一种行政管理规范，只有违反法律、行政法规强制性规定的才为无效合同。动迁房买卖合同本身是合法有效的，只不过是附期限、附条件的合同，在期限未至或者条件未满足时，即使签了合同，也过不了户。因此动迁房买卖的关键在于控制和防范法律风险，在于买卖合同内容的精心设定和对任何可能出现的风险的仔细严谨的分析把握房屋买卖是重大财产的处分行为，尤其是动迁房买卖，涉及的各方面法律问题和各种交易限制更多，必须全面掌握交易的相关法律规定。动迁房交易三五年之后才能过户，存在很长的时间周期，蕴涵了诸多法律风险，主要是买受人承担了巨大的众多的风险。司法实践中动迁房买卖纠纷案例举不胜举，而且近几年来迅速增长，越来越多。一般情况下，动迁房买卖双方在签订买卖合同后，上家都会要求下家支付全部或绝大部分房款，而买受人在支付巨额房款后并不能及时取得房屋所有权，并不能取得该房屋的物权，双方形成的仅仅是一种债权债务关系。根据物权公示公信原则，不动产所有权的转移实行登记生效原则，以产权登记为准，在过户前，出卖人依然是不折不扣的房屋所有权人，买受人处于高法律风险境地。动迁房的物权变动需要很长的时间周期，期间可能会出现各种各样的法律风险，如：房价不断攀升导致出卖人毁约，该房屋设定了抵押担保，出卖人(房屋所有权人)一房二卖甚至三卖，房屋所有权人死亡，房屋所有权人自身债务状况恶化、该房屋被抵押给债权人或者直接用于偿还债务，共有权人或者第三人提出对该房屋的权利主张，该房产涉诉被法院查封扣押拍卖，赠与，继承，该房屋被作价投资出资，该动迁房所在区域再动迁，等等。由于几年后到了可以过户时，房价已经大幅度上涨，房东不肯按照买卖合同去过户，或者相反，由于房价大幅度下跌，购房者想毁约(在上海这种可能性出现的概率比前一种小得多)，是动迁房买卖较大最主要的风险，但是远远不止这一种风险。纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计，而且买受人存在着很大的侥幸心理，总认为房款我已支付全部或大部分，现在已经装修而且已经入住，不会有什么太大问题。然而，问题就在这里，任一风险都有可能导致以后发生纠纷时房屋买卖合同被法院判定为无效合同或者可撤销的合同，导致购房者房财两空，蒙受巨额的财产损失。这种案例近年来屡见不鲜，尤其长三角地区的法院受理的动迁房买卖合同纠纷案件数量近几年来急剧增长。由于动迁房比同地段且条件基本相同的普通商品房价格便宜很多，便宜四分之一至三分之一，所以近几年动迁房买卖市场兴起且日益繁荣，同时买卖双方之间爆发的纠纷也日益增多。房地产中介公司也想做这一块大有市场的业务，但是又慑于自身法律知识水平的局限和有关信息、能力的局限，担心违法，担心以后买卖双方发生纠纷自己要承担巨大责任或者至少遭遇很大麻烦，不敢放开手脚做。根据上述分析，动迁房买卖本身合法，动迁房买卖合同只要不违反国家法律和行政法规的强制性规定即为有效。我有上海的律师朋友不久前就代理过一起动迁房买卖纠纷，就是因为房价大幅度上涨了，房东不愿意过户了，以上海市房地局的这个《办法》第28条的规定为依据要求撤销当初签订的房屋买卖合同。律师代理的是被告购买方，较后法院判决被告胜诉。因为法院只能依据法律和行政法规来审查合同内容是否合法，判定合同或者合同的某一部分条款是否有效。同时，上海的法治化水平无疑是国内较高的，法制状况和法制环境是国内较好的，各个政府部门和司法机关的守法意识是国内相对最强的，法律水平是国内相对较高的，操作是相对最规范最守法的。所以，动迁房买卖你尽管放心大胆地做，我给你全面把关，规避买卖双方(主要是买受人)和你们房地产中介面临的所有法律风险，消除所有法律隐患：调查清楚欲交易房屋的产权状况，调查了解清楚买卖双方与房屋交易有关的个人情况，根据房屋和交易双方的具体情况拟定一份确保每个条款都合法从而整部合同完全有效、而且足够严谨周全的可以规避所有法律风险消除所有法律隐患的动迁房买卖合同。动迁房买卖合同不可能用一份统一的格式化合同，只能根据每一单交易房屋和买卖双方的具体情况拟定差异化个性化的具体合同
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