房屋征收与补偿安置方案_百度文库
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房屋征收与补偿安置方案
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国有土地上房屋征收与补偿条例文件汇编
内部资料 注意保存《国有土地上房屋征收与补偿条例》 文件资料汇编-1-目一、国家、省下发文件录1、国务院 590 号令国有土地上房屋征收与补偿条例…………………..………….1 2、国有土地上房屋征收与补偿条例授课材料………………………………….….8 3、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发[2011]1 号）…………………………………………………………………………39 4、中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知 （建房[2011]77 号）…………………………………………………………..43 5、关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知（财税[2010 年]42 号）…………………………………………………………………………...50 6、山东省城市房屋拆迁管理条例………………………………………………….52 7、 山东省人民政府办公厅关于贯彻国办发[2011]1 号文件进一步改进和加强房地产市场调 控的通知（鲁政办发[2011]5 号）……………………………………….61 8、山东省人民政府办公厅关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的 通知（鲁政办发[2011]25 号）………………………………………......68 9、关于关于印发《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》等的 通知（鲁建发[2011]9 号）……………………………………………….72-2-二、市下发文件1、枣庄市委、市政府关于进一步加快推进棚户区改造的意见（枣发[2009]13 号）…………………………………………………….。……………..…………….77 2、枣庄 市委、市政府关于进一步加强拆迁工作的意见（枣发[2010]7 号）……..86 3、市委办公室、市政府办公室关于印发《枣庄市棚户区改造、拆迁、拆违和农村住房建 设工作问责暂行办法》的通知(枣办发[2011]2 号)……..….…....……..92 4、枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见(枣政发 [2011]2 号）………………………………………………………………………99 5、枣庄市人民政府关于做好棚户区改造项目房屋拆迁工作实施意见(枣政发[2009]62 号).....…………………………………………………………………..…105 6、枣庄市人民政府办公室转发市人民银行枣庄市金融支持棚户区改造实施方案的通知 （枣政办发[2010]26 号）………….……..…...................................…..…109 7、枣庄市人民政府办公室关于加强棚户区改造用地管理的通知（枣政办发[2010]27 号) ………………………………………………………………....……..113 8、枣庄市人民政府办公室关于棚户区改造项目减免规费及奖补资金有关事项的通知（枣 政办发[2010]80 号）…………………………….…......……………….117 9、枣庄市人民政府办公室关于下达棚户区改造示范项目的通知（枣政办发[2011]9 号）…………………………………………………………..….…….…..119 10、枣庄市人民政府办公室关于建立城建重点工作推进机制的通知（枣政办发[2011]37 号）…...….................................................................................................124 11、枣庄市人民政府办公室关于建立国有土地上房屋征收社会稳定风险评估制度的指导 意见（枣政办发[2011]46 号）………………………………………….127-3-12、枣庄市人民政府办公室关于印发《枣庄市国有土地上房屋征收房屋认定暂行处理办 法》的通知（枣政办发[2011]47 号）………………………………….131 13、枣庄市纪委办公室关于印发《全市棚户区改造项目全过程监督检查的实施意见》的 通知（枣纪办发[2011]6 号）………………………………………………135 14、关于推荐 2011 年度房屋征收评估机构的通知（枣住建房字 [2011]20 号）140 15、关于印发《枣庄市房屋征收评估技术鉴定管理办法》的通知（枣住建房字 [2011]21 号）……………………………………………………………………....142 16、关于印发《枣庄市国有土地上房屋征收补偿资金使用监督管理办法》的通知（枣住 建字 [2011]28 号）……………………………………………………..147 17、关于印发《枣庄市国有土地上房屋征收补偿评估机构选定暂行办法》的通知（枣住 建字 [2011]29 号）……………………………………………………..151 18、关于发布《枣庄市城市房屋拆迁招标投标管理办法》的通知（枣建房字[2004]42 号）………………………………………………………………………154 19、关于城市拆迁房屋所有权证注销登记的通知（枣建房字[2005]38 号）....163 20、关于公布《枣庄市城市房屋拆迁服务性收费和附属物补偿标准》及有关规定的通知 （枣建房字[2008]49 号）…………………………………………………165 21、关于棚户区改造项目减免规费有关事项的通知（枣棚改办字[2011]3 号）………………………………………………………………………..………177 22、关于印发枣庄市棚户区改造工作考核办法的通知（枣棚改字[2011]4 号）……………………………………………………………………….....……..179-4-国有土地上房屋征收与补偿条例 （国务院令第 590 号）《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经 2011 年 1 月 19 日国务院第 141 次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。总理温家宝 二○一一年一月二十一日国有土地上房屋征收与补偿条例第一章 总 则第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益， 保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。 第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋， 应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的 原则。 第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织 实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 市、 县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规 定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位， 承担房屋征收与 补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。-1-房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与 补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工 作的监督。 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城 乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加 强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为， 都有权向有关人 民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、 房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或 者单位及其工作人员的监察。 第二章 征收决定第八条 为了保障国家安全、 促进国民经济和社会发展等公共利益的 需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋 征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资 源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础 设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应 当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规 划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社 会发展年度计划。 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项-2-规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 市、 县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以 公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于 30 日。 第十一条 市、 县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修 改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋， 多数被征收人认为征收补偿方案不符合 本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的 听证会，并根据听证会情况修改方案。 第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规 定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当 经政府常务会议讨论决定。 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款 专用。 第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公 告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、 解释工作。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服 的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、 用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果 应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、 扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实 施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关 手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不 得超过 1 年。-3-第十七条 补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和 奖励。 第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋 征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自 治区、直辖市制定。 第十九条 对被征收房屋价值的补偿， 不得低于房屋征收决定公告之 日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资 质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的， 可以向房地产价格评估机构 申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会 申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程 中，应当向社会公开征求意见。 第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的， 通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制 定。 房地产价格评估机构应当独立、 客观、 公正地开展房屋征收评估工作， 任何单位和个人不得干预。 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调 换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权 调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房 屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅， 被征收人选择在改建地段进行房屋产权 调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就-4-第三章 补 偿 作出房屋征收决定的市、 县级人民政府对被征收人给予的近地段的房屋。 第二十二条 因征收房屋造成搬迁的， 房屋征收部门应当向被征收人 支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门 应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿， 根据房屋被征 收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市 制定。 第二十四条 市、 县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活 动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征 收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未 超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批 准期限的临时建筑的，不予补偿。 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定， 就补偿方 式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临 时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限 等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方 当事人可以依法提起诉讼。 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约 期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收 部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照 征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平， 包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协 议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提 起行政诉讼。 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征 收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、-5-供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与 搬迁活动。 第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行 政诉讼， 在补偿决定规定的期限内又不搬迁的， 由作出房屋征收决定的市、 县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、 产权调换房屋和 周转用房的地点和面积等材料。 第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案， 并将分 户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督， 并公布审 计结果。 第四章 法律责任第三十条 市、 县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收 与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私 舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损 失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员， 依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、 供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔 偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法 追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为 的，依法给予治安管理处罚。 第三十二条 采取暴力、 威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿 工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法 给予治安管理处罚。 第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令 改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给 予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他 直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法-6-给予处分。 第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者 有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地 产价格评估机构并处 5 万元以上 20 万元以下罚款， 对房地产估价师并处 1 万元以上 3 万元以下罚款， 并记入信用档案； 情节严重的， 吊销资质证书、 注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事 责任。 第五章 附 则第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001 年 6 月 13 日国务院公 布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋 拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门 强制拆迁。-7-《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关情况《国有土地上房屋征收与补偿条例》 （以下简称新条例）于 2011 年 1 月 21 日正式公布施行， 《城市房屋拆迁管理条例》 （以下简称原 条例）同时废止。在新条例的起草和制定过程中，社会各界给予了极 大的关注。下面我主要就立法背景与过程、制定条例的总体思路、新 条例与原条例的区别、适用范围、基本原则、管理体制等方面作一下 介绍与解读。 一、 立法背景与过程 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动， 维护公共利益， 保障 被征收房屋所有人的合法权益， 根据 《全国人民代表大会常务委员会 关于修改&中华人民共和国城市房地产管理法&的决定》 ，我们起草了 《国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）。当前，我国正处在改革 》 发展的关键阶段， 也处在工业化、 城镇化的重要时期。 制定这个条例， 关系到群众切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建 设全局。 2007 年 12 月 14 日国务院第 200 次常务会议对条例草案进行了 审议。常务会议提出，条例直接关系人民群众切身利益，要广泛听取 意见，进一步修改后公开征求群众意见。之后，法制办与住房城乡建 设部、 发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组， 多次进行 实地调研，选取 40 多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆 迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、 中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈， 反复征求中央国家机关意见， 并于 2010 年 1 月 29 日和 12 月 15 日两 次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议 65601 条和 37898 条。 绝大多数意见认为，制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ，规范 国有土地上房屋征收与补偿活动， 维护公共利益， 保障被征收人合法 权益，是非常必要的。同时，也提出了一些修改意见和建议。工作组-8-召开了 45 次各类座谈会， 1150 多人次参加了讨论。 有 工作组对各方 面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上 房屋征收与补偿条例（草案）。工作组在研究、起草条例的过程中， 》 力图缩小分歧、扩大共识，取得社会各界的理解和支持。地方政府、 国务院部门和公众对草案的总体思路和主要制度是赞成的。 大多数意 见认为，草案基本可行，建议尽快出台。条例正式出台后，社会各界 也对条例的主要内容给予了充分肯定。 二、制定条例的总体思路 为了妥善处理实践中的矛盾， 制定条例的总体思路如下： 一是统 筹兼顾工业化、 城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益， 努力把公 共利益同被征收人个人利益统一起来。 二是通过明确补偿标准、 补助 和奖励措施， 保护被征收群众的利益， 使房屋被征收群众的居住条件 有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参 与， 禁止建设单位参与搬迁， 取消原条例中行政机关自行强制拆迁的 规定，加强和改进群众工作，把强制搬迁减到最少，在工业化、城镇 化发展过程中， 我们还必须注重另一方面， 那就是坚持节约集约利用 土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执 行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段， 控制城乡建设用地盲目无序扩张， 确保 18 亿亩耕地红线与粮食安全。 三、 新条例与原条例的区别 一是主体不同。 根据原条例规定， 拆迁的主体是依法取得房屋拆 迁许可证的单位。根据新条例规定，征收的主体是政府。 二是法律关系不同。 根据原条例规定， 拆迁的法律关系产生于拆 迁人和被拆迁人之间， 政府的房屋拆迁管理部门作为主管部门， 对本 行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理， 并可以作为中立的第 三方对拆迁人和被拆迁人或者拆迁人、 被拆迁人与法律承租人之间的 争议作出行政裁决。 根据新条例规定， 征收的法律关系产生于征收人 （政府）作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因此不具有行政 裁决权。-9-三是程序不同。 根据原条例规定， 拆迁程序是由拆迁房屋的单位 启动，房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可，拆迁人实施房屋拆迁。根据 新条例规定， 征收程序是由政府直接启动， 由政府作出房屋征收决定， 政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。 四是强制执行模式、申请法院强制执行的主体和执行依据不同。 根据原条例规定， 在拆迁过程中， 是由政府责成有关部门强制拆迁或 者由房屋拆迁管理部门申请法院强制执行， 申请法院强制执行的主体 是房屋拆迁管理部门， 执行依据是房屋拆迁管理部门的裁决。 新条例 不再规定行政机关自行强制拆迁， 由政府申请法院强制执行， 执行依 据是政府作出的补偿决定。 原条例中行之有效的规定，如货币补偿、房屋产权调换、拆迁补 偿协议内容以及委托拆迁等规定，经过调整、修改后，在新条例中均 有体现。 四、关于适用范围 （一）新条例只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适 用于集体土地征收。 有意见认为， 新条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。 从我 们调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方 面， 但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管 理法调整的， 通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限 的。根据宪法和物权法的有关规定，城市的土地，属于国家所有。法 律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地， 属于国家所有。 目前， 社会比较关注的集体土地征收不能适用于新条例。 此外， 原条例适用 于城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁活动， 新条例适用于国有 土地上房屋征收活动，但不限于城市规划区内。 （二） 新条例只适用于被征收房屋所有权人， 对承租人补偿问题 要具体分析。 从法律上讲， 本条例应当只适用于被征收房屋所有权人， 但这并 不意味着对因历史原因形成的公房承租人的合法权益有所忽视， 而是- 10 -要区分不同情况， 既依法维护好其合法权益， 又符合法律的基本精神。 征收导致所有权的丧失， 从法律关系上讲， 给予补偿的应当是被征收 房屋所有权人，而不应对承租人补偿。但实践中承租情况较复杂，承 租人分为公房承租人和私房承租人。至于公房承租，情况比较复杂， 主要是历史遗留问题。 考虑到实践中各地公房情况不同， 形成的历史 原因不同， 各地政府对承租人的保护政策也不同， 对公房承租人的补 偿问题还是由各地政府根据实际情况制定有关政策为宜。 私房承租是 私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系。 因征收不能实 现合同目的的情形下， 对承租人如何进行补偿， 可以在租赁合同中约 定。综合上述情况，本条例没有对承租人的补偿作出规定，对公房承 租人的补偿问题，各地可以自行制定办法，对私房承租人的问题，则 应依据相关的法律规范来解决。 五、基本原则 国有土地上房屋征收与补偿活动应当遵循以下四个方面的原则： （一） 公平补偿原则。 新条例第二条强调征收国有土地上单位、个人的房屋的，应当 对被征收人给予公平补偿。 公平补偿， 一方面是指补偿与被征收财产 价值相当， 体现了政府征收虽然有强制性， 但是在补偿上不应让为公 共利益作出贡献的被征收人吃亏； 另一方面是指对全体被征收人应当 适用统一的标准， 体现被征收人之间的公平。 公平补偿是依赖相应的 标准和规则而存在的。新条例从补偿范围、补偿方式、补偿标准、补 偿程序、 住房保障等各方面对被征收人的补偿作出了具体规定， 就是 为了保障补偿公平。只有通过公平补偿，保护被征收群众的利益，使 房屋被征收的群众居住条件有改善、 原有生活水平不降低， 才能统筹 兼顾工业化、 城镇化建设和房屋被征收群众的利益， 努力把公共利益 同被征收人个人利益统一起来。 （二）决策民主原则。 新条例第三条规定了决策民主原则。 新条例强调了房屋征收与补 偿的公众参与。 如在房屋征收与补偿工作中， 要求所有因公共利益需- 11 -要的建设活动， 应当符合国民经济和社会发展规划、 土地利用总体规 划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当 纳入市、 县级国民经济和社会发展年度计划， 并经本级人民代表大会 审议通过。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡 规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。市、 县级人民政府应当就征收补偿方案组织有关部门论证， 并征求公众意 见。 因旧城区改建需要征收房屋， 多数被征收人认为征收方案不符合 本条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会， 并根据听证会情况修改方案等。 （三）程序正当原则 新条例第三条规定了程序正当原则。 程序正当就是要求政府要严 格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、 参与权、选择权和救济权等。在房屋征收与补偿工作中，新条例的以 下规定充分体现了程序正当原则： 一是充分保障了被征收人的知情权 和参与权。 二是充分保障了被征收人的选择权和质疑权。 三是充分保 障了被征收人的救济权。四是明确先补偿后搬迁的原则。 （四）结果公开原则。 新条例第三条规定了结果公开原则。在房屋征收与补偿工作中， 新条例的以下规定充分体现了结果公开原则： 要求征收补偿方案应当 公布， 征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公 布，房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布，补偿 决定应当公告， 分户补偿情况应当公布， 对征收补偿费用管理和使用 情况的审计结果应当公布等。 （六） 、管理体制 （一）房屋征收与补偿工作的主体是市、县级人民政府。 房屋征收与补偿是政府行为。 按照原条例规定， 建设单位是拆迁 人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁 进度与建设单位的经济利益直接相关， 容易造成拆迁人与被拆迁人矛 盾激化。 条例改变了以前由建设单位拆迁的做法， 规定政府是征收补- 12 -偿主体。 禁止建设单位参与搬迁活动， 任何单位和个人都不得采取暴 力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫 使被征收人搬迁。 在新条例制定过程中， 有意见提出， 征收主体和补偿主体应当分 离，补偿主体可以是建设单位。我们认真听取了有关专家的意见，并 进行了深入研究， 认为从法律的角度讲， 征收主体和补偿主体应当统 一。理由：从法理上说，是征收主体直接影响了被征收人利益，政府 作为征收人应当有补偿的义务。 征收主体和补偿义务主体都应当是政 府。在国外，征收和补偿的主体大部分都是合一的。 因此，新条例第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政 区域的房屋征收与补偿工作。这里的“市、县级人民政府” ，主要包 括两个层面：一是市级人民政府。主要包括除直辖市外的设区的市、 直辖市所辖区、 自治州等。 二是县级人民政府。 主要包括不设区的市、 市辖区（直辖市所辖区出外） 、县、自治县等。 市、 县级人民政府的职责主要有： 组织有关部门论证和公布征收 补偿方案，征求公众意见（第十条） ；对征收补偿方案的征求意见情 况和修改情况进行公布， 以及组织因旧城区改建需要征收房屋， 多数 人不同意下举行听证会（第十一条） ；对房屋征收进行社会稳定风险 评估（第十二条） ；依法作出房屋征收决定并公布（第十三条） ；制定 房屋征收的补助和奖励办法（第十七条） ；组织有关部门对征收范围 内未经登记的建筑进行调查、认证和处理（第二十四条） ；依法作出 房屋征收补偿决定（第二十六条）等。 （二） 房屋征收与补偿工作由市、 县级人民政府确定的房屋征收 部门组织实施。 新条例第四条第二款规定， 市、 县级人民政府确定的房屋征收部 门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。 房屋征收部门设置可以有以下两种形式： 一是市、 县级人民政府 设立专门的房屋征收部门；二是在现有的部门（如房地产管理部门、 建设主管部门）中，确定一个部门作为房屋征收部门。从原则上讲，- 13 -不提倡政出多门，人为制造征收补偿标准不一的设置模式。 房屋征收部门的职责主要有： 委托房屋征收实施单位承担房屋征 收与补偿的具体工作， 并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督 （第五条） ；拟定征收补偿方案，并报市、县级人民政府（第十条） ； 组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调 查登记，并公布调查结果（第十五条） ；书面通知有关部门暂停办理 房屋征收范围内的信件、 扩建、 改建房屋和改变房屋用途等相关手续 （第十六条） ；与被征收人签订征收补偿协议（第二十五条） ；与被征 收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收 房屋所有权人不明的， 报请作出决定的市、 县级人民政府作出补偿决 定（第二十六条） ；依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况 在房屋征收范围内向被征收人公布（第二十九条）等。 （三）市、县级人民政府有关部门应当相互配合，保障房屋征收 与补偿工作的顺利进行。新条例第四条第三款规定市、县级人民政府有关部门应当依照本条 例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与 补偿工作的顺利进行。 有关部门包括财政、国土资源管理、规划、建设、房地产、工商、 税务、住房保障、发展改革、监察、审计等。政府有关部门应当依照新 条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，相互配合、相互协调、保 障房屋征收工作的顺利进行。 （四）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与 补偿的具体工作。 新条例第五条第一款规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单 位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为 目的。 考虑到实践中房屋征收部门受编制、人员、设施设备、技术条件等 限制，直接从事具体房屋征收与补偿等工作是不现实的，经研究，新条 例规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿- 14 -的具体工作。一般来说，房屋征收实施单位从事房屋征收业务的人员， 应能熟悉掌握与征收相关的法律、法规、政策以及其他业务知识。委托 实施的事项一般包括：协助进行调查、登记、协助编制征收补偿方案， 协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与 被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征 收房屋的拆除等。 至于房屋征收实施单位的性质，新条例未作出明确规定，仅明确房 屋征收实施单位不得以营利为目的。从新条例的规定看，以营利为目的 的拆迁公司等，不能作为房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体 工作。各地根据实际情况，可以成立不以营利为目的的事业单位作为房 屋征收实施单位，如房屋征收中心，也可以将此项工作委托给已成立的 单位实施，该受委托的单位在受委托范围内开展工作时应当不以营利为 目的。 新条例第五条第二款还规定了房屋征收部门对房屋征收实施单位的 监督义务和责任。房屋征收部门对房屋征收实施单位需承担以下职责： 一是房屋征收部门应对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收 与补偿行为负责监督，促使其遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾 纠纷，保护被征收人的合法权益。二是房屋征收部门对房屋征收实施单 位在委托权限范围内实施的行为承担责任。 （五）上级政府应当加强监督，有关部门应当加强指导。 根据《宪法》和《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织 法》的有关规定，本条第一款明确，上级人民政府应当加强对下级人民 政府房屋征收与补偿工作的监督。 根据《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》的有关 规定，本条第二款明确， 国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、 直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、 发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 （六）有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、 处理违反条例规定的行为，监察机关应当加强监察。- 15 -根据《宪法》的有关规定，本条第一款明确规定，任何组织和个人 对违反本条例规定的行为都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他 有关部门举报。 根据《行政监察法》的有关规定，本条第二款规定，监察机关应当 加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工 作人员的监察，这既是监察机关的一项重要职权，也是一项重要职责。 第二章 征收决定 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出 房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和 资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需 要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基 础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 本条是关于房屋征收范围即公共利益界定的规定。 公共利益界定的总体思路 征收范围的确定即公共利益的界定一直是社会各界分歧较大、重点 关注的热点。从征求意见情况看，主要有两种观点：一是认为公共利益 的界定应从严，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利 益；二是认为公共利益的规定应从宽，主张凡是实施城市总体规划，为 城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经 济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。- 16 -公共利益的内涵与外延，在不同国家和地区的不同发展阶段，是不 同的。公共利益的界定，必须考虑到我国的国情。 二、公共利益的界定类型选择 （一）概括式规定 （二）列举式规定 （三）没有明确限定 在立法的过程中，有意见提出，对公共利益概念的界定，采取概括 法、 通过正面描述的 方式进行定义， 也有意见提出采用排除法进行界定， 即将商业利益从公共利益中加以排除，从而从反面界定公共利益的内涵。 考虑到公共利益概念的相对不确定性和内容的发展性，结合我国的 情况，在界定“公共利益的需要”时，采取了概括加列举的方式。 三、本条的具体规定 本条列举的六项情形包括： （一）国防和外交的需要。国防的需要主要是指国防设施建设的需 要；外交的需要主要是指使领馆建设的需要。 （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要。 能源、交通、水利等基础设施包括石油天然气设施、煤炭设施、电力设 施、水利设施、铁路交通设施、公路交通设施、水路交通设施、民用机 场设施等。 （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和 资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需 要。 （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。保障性安居 工程大致包括三类：第一类是城市和国有工矿棚户区改造，以及林区、 垦区棚户区改造；第二类是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、 公共租赁住房等；第三类是农村危房改造。 （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基 础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。城乡规划法第三十一条规定， “旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和- 17 -建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。 ” （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。该项是兜底条 款，有利于弥补前五项规定的未尽事宜。 第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应 当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项 规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济 和社会发展年度计划。 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专 项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 本条是关于确需征收房屋的 建设活动应当符合规划、纳入年度计划 的规定。 一 、建设活动应当符合有关规划。要实现可续发展、解决合理利用 土地、严格保护耕地，并严格控制征收规模，避免不必要的征收，应当 通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规 划加以调控，并保障规划的科学性、民主性，尤其要加强基本农田保护， 严守 18 亿亩耕地红线。因此，新条例规定，确需征收房屋的各项建设活 动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划 和专项规划。 二 、保障性安居工程建设、旧城区改建纳入市、县级国民经济和社 会发展年度计划。本条规定保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳 入市、县级国民经济和社会发展年度计划。根据地方各级人民代表大会 和地方各级人民政府组织法的规定，市、县级国民经济和社会发展年度 计划应当经市、县级人民代表大会审查和批准。人大是权力机关，是民 意代表机关。保障性安居工程建设和旧城区改建直接与当地广大城镇居 民生活、工作密切相关，由民意的代表机关来审议通过，有利于保护被 征收人的利益。 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 市 、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予 以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于 30 日。- 18 -本条是关于征收补偿方案的拟定、论证和征求意见的规定。 房屋征收部门拟定征收补偿方案，应当满足以下条件：一是合法。 二是合理。三是可行。征收补偿方案的内容，本条未作具体规定。一般 情况下，应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补 助和奖励、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡 期限等事项。 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建 筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查，依据调查结果，拟定征收 补偿方案。 收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当 组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、 建设等有关部门对征收补偿方案是否符合本条例及其他有关法律法规的 规定进行论证。论证的目的主要是为了保证征收补偿方案合理可行。 对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公 布，征求公众意见，明确征求意见的期限不得少于 30 日。其主要目的是 为了规范政府的征收活动，切实保证在征收、补偿活动过程中统筹公共 利益和被征收人利益，进一步扩大公众参与，保障公众的知情权、参与 权、建议权。 第十一条 市、 县级人民政府应当征求意见情况和根据公众意见修改 的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符 合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参 加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 本条是关于市、县级人民政府公布征求意见情况的规定以及因旧城 区改建需要征收房屋的特别规定。 征收补偿方案征求公众意见结束后，市、县级人民政府应当将征求 意见情况进行汇总，根据公众意见反馈情况对征收补偿方案进行修改， 并将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方- 19 -案不符合本条例规定，市 、县级人民政府应当组织召开听证会进一步听 取意见，这里的“多数”应当理解为半数以上。参见听证会的代表应当 包括被征收人代表和社会各界公众代表。根据听证情况，市、县及人民 政府应当对征收补偿方案进行修改完善，对合理意见和建议要充分吸收 采纳。 第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规 定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的 ，应 当经政府常务会议讨论决定。 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专 款专用。 本条是关于社会稳定风险评估、人数较多的征收决定的讨论决定、 征收补偿费用拨付监管的规定。 把社会稳定风险评估作为作出房屋征收决定的必经程序，通过风险 评估及早发现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予 以化解，是从源头上预防和减少征收矛盾纠纷，把问题解决在基层、解 决在萌芽状态的重要举措。本条所称“有关规定” ，包括国家和地方关于 社会稳定风险评估的规定。各地在实施中可积极争取当地维稳部门的支 持，认真做好社会稳定风险评估工作。 按照本条第一款规定，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应 当经政府常务会议讨论决定。本条并未对“数量较多”进行量的界定， 各地应根据当地实际对此进行具体规定。 按照本条第二款的规定，征收补偿费用在作出征收补偿决定前就应 当足额到位、专户存款、专款专用。足额到位，是指用于征收补偿的货 币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保证全部被征收人 得到依法补偿和妥善安置。专户存储要求在银行设立专门账户进行存储 管理；专款专用，是指征收补偿费用智能用于发放征收补偿，不得挪作 他用。 第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公 告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。- 20 -市、 县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、 解释工作。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 本条是关于房屋征收决定公告及有关事项的规定 房屋征收决定公告由市、县级人民政府发布，一般应张贴于征收范 围内以及其周围较为醒目。易于为公众查看的地点，也可通过报纸、电 视等新闻媒体予以公布。公告的内容包括征收补方案和行政复议、行政 诉述权利等事项。 房屋征收与补偿工作涉及被征收人的切身利益，政策性强、时间紧， 只有得到被征收人的理解和配合才能顺利完成。宣传、解释的内容，一 方面要让被征收人了解征收是为了公共利益的需要，应当服从大局，及 时完成搬迁；另一方面，要让被征收人了解征收补偿的政策、补助奖励、 安置房情况、结算办法等，对被征收人遇到的各种问题给予耐心的解答。 根据《物权法》《房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转 、 、 让暂行条例》的规定，对房屋所有权和土地使用权的处分应当同时进行。 为了与有关法律法规的规定保持一致，按照房地一体主义原则的要求， 本条规定房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服 的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 本条是关于被征收人救济权利的有关规定。 一、依法申请行政复议。按照《行政复议法》第六条规定，公民、 法人或者其他组织认为行政机关违法征收财物的，可以申请行政复议； 第九条规定，公民、法人或者其他组织可以自知道该具体行政行为之日 起 60 日内提出行政复议的申请；第十三条规定，公民、法人或者其他组 织对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府 申请行政复议；第十六条规定，公民、法人或者其他组织申请行政复议， 行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院 提起行政诉讼；公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人 民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。- 21 -二、依法提起行政诉讼。 《行政诉讼法》第十一条规定，公民、法人 或者其他组织认为行政机关侵犯起财产权的，可以提起行政诉讼；第十 九条规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖； 第二十五条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的， 作出具体行政行为的行政机关是被告；经复议的案件，复议机关决定维 持原具体行政行为的，作出原具体行政行为的行政机关是被告；复议机 关改变原具体行政行为的，复议机关是被告；第三十七条规定，公民、 法人或者其他组织可以先申请复议再提起诉讼，也可以直接向人民法院 提起诉讼；第三十八条规定，公民、法人或者其他组织对行政复议决定 不服的，自收到复议决定书之日起 15 日内向人民法院提起诉讼；第三十 九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当 在知道作出具体行政行为之日起 3 个月内提出。 第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区 位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调 查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 本条是关于征收房屋情况调查登记和调查结果公布的规定，是新增 加的内容。 为准确评估房屋征收补偿的成本，确保补偿工作的顺利开展，房屋 征收部门应当组织开展房屋征收范围内被征收房屋的调查登记工作。房 屋征收部门既可以独立完成，也可以委托房屋征收实施单位开展，一般 情况下还应当有房地产价格评估机构参加。为提高调查登记的，减少阻 力，房屋征收部门应当争取人民政府协调房屋征收范围内街道办事处、 居委会配合进行相关调查工作。 调查登记，一般应当在房屋征收决定前进行，房屋征收部门拟定征 收补偿方案应当根据调查情况。调查登记应当全部深入，以满足拟定补 偿方案和进行评估的需要。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、 区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的最主 要依据，对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以 查明，被征收人及其同住人有责任予以配合。- 22 -房屋征收部门经过调查登记确定的房屋权属、区位、用途等情况， 应当及时公布。公布的对象以被征收人为限。 第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、 扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定 实施的，不予补偿。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关 手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长 不得超过 1 年。 本条是关于征收范围确定后，在房屋征收范围内禁止活动的规定。 从实践情况看，因突击抢建引发的矛盾纠纷，是当前矛盾纠纷突出 的一个重要方面。在征收范围确定后，进行建设活动，会增加征收成本， 造成社会资源的浪费。 禁止活动的范围主要有：一是新建、扩建、改建房屋。本条例规定， 对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，而且被征收房屋补 偿是征收补偿的主要方面。新建、扩建、改建房屋会直接影响征收房屋 的评估结果，从而增加补偿费用，提高实现公共利益需要的成本。二是， 改变房屋用途。被征收房屋的区位、用途、建筑面积等市影响房屋征收 评估的重要因素 。三是，不当增加补偿费用的其他行为。如违反规定迁 入户口或分户等。地方可根据本条例规定，结合各自实际对不当增加补 偿费用的行为进行规定。 为了把本条的第一款所列禁止事项的规定落到实处，本款规定，房 屋征收部门应当书面通知有关部门暂停办理上述活动的有关手续，对于 接到通知的有关部门，应当按照通知规定，暂停办理相关手续。房屋征 收部门应当具体通知哪些部门，由各地根据各自情况具体确定。本款同 时规定，暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超 过 1 年。规定 1 年得期限，主要是为了保护被征收人的权益，防止暂停 期限过长，妨碍被征收人正常的生产经营活动。 第三章 补- 23 -偿第十七条 补偿包括：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对征收人给予的（一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助 和奖励。 本条是关于房屋征收补偿内容的规定 。 一、对征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的 土地使用权的补偿，被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物，及房 屋室内装饰装修价值的补偿。是房屋征收补偿最主要的部分。 二、征收造成的搬迁、临时安置补偿。因征收房屋造成搬迁的，房 屋征收部门应当向所有被征收人支付搬迁费；产权调换房屋交付前，房 屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。 三、征收造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失补偿市当前拆 迁矛盾纠纷问题突出的重要方面之一。是针对因征收造成非住宅房屋， 是新增加的内容。原条例第三十三条规定，给予适当补偿。 四、政府制定办法对被征收人给予补偿和奖励。与第一款前三项规 定不同，本款规定的市、县级人民政府给予被征收人的补助和奖励，不 是普惠的。 第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房 屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、 自治区、直辖市制定。 本条是关于保证被征收人居住条件的规定。 保障被征收人的居住条件，有利于弥补原拆迁条例强调市场化补偿、 忽视对住房困难家庭保障的问题。对被征收人给予住宅保障应当符合下 列两个条件：一是征收的房屋是个人住宅；二是被征收人符合住房保障 条件。二者缺一不可。 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告- 24 -之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相 应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机 构申请复核评估。对复核结构有异议的，可以向房地产价格评估专家委 员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程 中，应当向社会公开征求意见。 本条是关于被征收房屋价值补偿原则、评估办法和评估争议解决机 制的规定。这是新条例确定的一项新制度，是真对被征收人的保护性条 款。 一、对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格所称 类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧 程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价 格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格。评估师点 位房屋征收决定公告之日。类似房地产的市场价格，即包括了被征收房 屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。确定类似房地 产的市场价格，可以通过搜集实际成交案例，剔除偶然的和不正常的因 素后得到。本条例确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被 征收人用所得补偿在市场上能够买到的区位、面积、用途、建筑结构等 方面相当的房屋，是本条例确定的一项新制度，是针对被征收人的保护 性条款。 二、被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。未经核准 的，不得从事房地产估价活动。被征收房屋的价值，由具有相应资质的 房地产估价机构评估确定是国际通行的做法。 三、对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可申请复核评估、鉴 定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以先向原房地产价格评 估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可向评估专家委员会申 请鉴定。 四、房屋征收评估办法由住房和城乡建设部制定。目前修改工作基- 25 -本完成，近期拟以部文件下发。 第二十条 制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工 作，任何单位和个人不得干预。 本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。 一、房地产价格评估机构应当由被征收人选定。主要含义：一是首 先由被征收人协商选定。被征收人在规定的时间内先行协商，如果能够 达成一致意见，应当根据被征收人意见选定。二是如果被征收人在规定 时间内没有就评估机构选定达成一致意见的，有房屋征收部门组织通过 投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式确定。房地产价格评估机构 选定的具体办法由省、自治区、直辖市制定。 二、房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地评估。 “独立”就 是要求房地产价格评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系， 遵守职业道德。 “客观”就是要求房地产价格评估机构和评估人员按照事 物本来面目、实事求是进行评估。 “公正”就是在评估活动中不偏袒征收 当事人中任何一方，坚持原则客观评估。 三、任何单位和个人不得干预评估。任何单位和个人，包括市、县 级人民政府 、房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员以及被征 收人。不得干预，包括不得以任何理由、方式，要求房地产价格评估机 构和有关评估人员高估或低估被征收房屋的价值。 第二十一条 换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产 权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调 换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产 权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或- 26 -房地产价格评估机构由被征收人协商选定； 协商不成的，通过多次决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调者就近地段的房屋。 本条是关于房屋征收补偿方式选择、产权调换房屋差价结算以及旧 城区改建中就近安置的规定。 一、房屋征收补偿方式有两种，即货币补偿与房屋产权调换。 “货币 补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为依据，对被征收房屋的 所有权人进行货币形式的补偿。 “产权调换”是指房屋征收部门提供用于 产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。 二 、选择产权调换房屋的结算新旧房屋差价。被征收人选择产权调 换的，应遵循“等值交换”的原则，按相关规定结清被征收房屋和产权 调换房屋的差价。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评 估时点应当一致。出政府对产权调换房屋价格有特别规定外，一般应当 以市场评估的方式确定产权调换房屋的价值。 三、因旧城区改建需要征收个人住宅的，政府应当在改建地段或者 就近地段予以安置。包括三层含义；一是只适用于因旧城区改建需要， 征收个人住宅的情况；二是只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权 调换，则不适用；三是在同时满足上述两个前提的情况下，作出房屋征 收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋 。 第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收 人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋支付前，房屋征收 部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 本条是关于搬迁费、临时安置费的规定。 被征收人因房屋被征收后，需要搬迁他处居住，房屋征收部门应当 向被征收人支付搬迁费。对于选择房屋产权调换的，在产权调换房屋支 付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 房屋征收部门向被征收人提供周转用房的，不必付给被征收人临时安置 费。考虑到各地经济水平和实际情况不同，搬迁费和临时安置费的具体 标准由地方规定。 第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋征 收被征收前得效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、- 27 -直辖市制定。 本条是关于征收非住宅房屋造成停产停业损失补偿的规定。 非住宅停产停业损失补偿市房屋拆迁中群众反映较为突出的问题之 一 。确定停业损失补偿应注意以下几点： 一、停产停业损失补偿中涉及到非住宅房屋的认定。认定为非住宅 房屋，应当满足以下两个条件：第一，房屋为非住宅房屋，即是营业性 用房；第二，经营行为合法，不能是违法经营；二者缺一不可。 二、具体办法由省、自治区、直辖市制定。一般情况下，房屋征收 前的效益，是指被征收房屋的实际使用效益，可以以纳税情况确定，也 可以根据被征收人提供的证明材料进行认定。停产、停业期限，由各地 根据当地房屋征收项目情况具体确定。考虑到各地情况不同，条例授权 停产停业损失补偿办法由省、自治区、直辖市制定。 三、 “住改非”房屋补偿问题。按照国办发明电【2003】42 号文件规 定， “对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房 的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当 补偿。“住改非”补偿问题，市、县级人民政府应当按照第二十四条规 ” 定，在房屋征收前，对未经登记的建筑先行调查、认定和处理。 第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设 活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对 征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑 和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和 超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未经登记的建 筑先行调查、认定和处理的规定。 一、市、县级人民政府加强建设活动管理进行了规定。房屋征收是 城市政府以土地所有者的身份对城市优先的土地资源的重新分配。政府 及其有关部门应当加强管理，对违反城乡规划进行建设行为，依法予以 处理，以预防和减少矛盾纠纷的发生。- 28 -二、房屋征收决定前，政府组织有关部门依法对未登记的房屋的调 查、认定和处理作出了规定。征收房屋有两种情况。一是已经依法登记 取得房产证的房屋；二是未依法登记没有取得房产证的房屋。未依法登 记没有取得房产证的房屋，形成原因十分复杂，很多是历史原因造成的。 因此，政府有责任组织有关部门先行调查、认定和处理。 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿 方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、 临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡 期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的 ，另一 方当事人可以依法提起诉讼。 本条是关于征收补偿协议的内容和当事人不履行协议处理办法的规 定。 一、征收补偿协议的内容。征收补偿协议内容出第一款规定的事项 外，还应当包括违约责任、解决争议的办法等内容。双方当事人协商一 致后可以对补偿协议的内容进行修改。 二、对征收当事人不履行协议的处理。征收补偿协议签订后，一方 不履行的，另一方当事人可以向人民法院提起诉讼，要求对方履行、采 取补救措施或者赔偿损失。 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签 约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋 征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定， 按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿 协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法 提起行政诉讼。 本条是关于市、县级人民政府做出房屋征收补偿决定，补偿决定内 容和不服补偿决定救济的规定。- 29 -一、关于房屋征收补偿决定 （一）达不成协议的，应当在签约期限后作出补偿决定。在征收补 偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请 作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。报请作出补偿决 定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限后。 （二）房屋所有权人不明确的依法做出补偿决定。对被征收房屋所 有权人不明确的 ，为保证被征收人合法权益和房屋征收工作的顺利进 行，政府应当依法作出补偿决定。房屋所有权人不明确是指无产权关系 证明、产权人下落不明、暂时无法证明合法所有人或因产权关系正在诉 讼等情形。 （三）补偿决定应当依法送达、公告。市、县级人民政府根据征收 补偿方案作出的补偿决定，应当依法送达被征收人，并按照新条例规定 在征收范围内公告。补偿决定在依法送达后发生法律效力。 二、关于补偿决定应当公平 市、县级人民政府必须按照新条例的规定，按照征收补偿方案的规 定作出补偿决定，对所有被征收人一致。补偿决定有关补偿的内容、原 则上应当与补偿协议规定内容一致，不得含有惩罚性的条款。但按照补 偿方案规定，对超过期限的不能给予奖励和补助。 三、关于被征收人对补偿决定不服的救济 补偿决定是一项行政行为，根据《行政复议法》《行政诉讼法》的 、 规定，被征收人对补偿决定不服的，可以自补偿决定书送达之日起六十 日内向作出补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复 议，也可以自作出补偿决定书送达之日起三个月内向人民法院提起行政 诉讼。 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被 征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、 供气、供电和道路等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬- 30 -迁活动。 本条是关于“先补偿、后搬迁”原则和禁止性行为的规定。 一、关于“先补偿、后搬迁”原则。包含两种情况：一是房屋征收 当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方已按协议履行了相关 的给付义务；二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经 依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换的房屋和周转用 房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先行予以补偿。 二、补偿后，被征收人应当依法履行搬迁义务。被征收人在征收未 补偿之前可以根据先补偿、后搬迁原则进行抗辩，拒绝搬迁。但证收人 一旦履行了补偿义务后，被征收人也必须要履行按时搬迁的义务。 三、对非法逼迫搬迁行为的禁止性规定。本款对部分禁止性行为做 出了规定，但并不局限于所列举的行为，如果实施征收搬迁工作的单位 或者个人采用其他非法方式强迫被征收人搬迁的，同样应当予以禁止。 第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行 政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、 县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋 和周转用房的地点和面积等材料。 本条是关于申请强制执行补偿决定的规定。 一、申请法院强制执行 关于本款规定的强制执行措施，还有以下含义： （一）强制执行以补偿决定为前提。实际操作中，被征收人不搬迁 主要存在两种情况：一是达成了补偿协议，又反悔不搬迁的；二是作出 了补偿决定，在决定规定的搬迁期限内未搬迁的。第一种情况，可以由 房屋征收部门按照违约之诉向法院提起诉讼并申请执行。第二种情况， 则可以根据本款的规定申请法院强制执行 。 （二）申请强制执行主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。 按照《行政诉讼法》第六十六条规定，当被征收人在法定期限内不提起 诉述又不履行具体行政行为的，只能由作出具体行政行为的行政机关申- 31 -请人民法院强制执行。作出征收决定的主体是市、县级人民政府，申请 人民法院强制执行的主体也是政府。申请执行人民法院，一般为不动产 所在地的基层人民法院。 二、行政诉讼过程中司法强制执行 最高人民法院《关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的 解释》第九十四条规定， “在诉讼过程中，被告或者具体行政行为确定的 权利人申请人民法院强制执行被诉具体行政行为，人民法院不予执行， 但不及时执行可能给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥 补的损失的，人民法院可以先予执行。后者申请强制执行的，应当提供 相应的财产担保。 ” 最高人民法院《关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的 解释》第就是三条规定，人民法院受理执行申请后，应当在 30 日内由行 政审判庭组成合议庭对补偿决定的合法性进行审查，并就是否准予强制 执行作出裁定，需要强制执行的，由本院负责强制执行非诉行政行为的 机构执行。 第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将 分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布 审计结果。 本条是关于征收档案管理，补偿公开和审计监督的规定。 一、建立房屋征收档案制度。房屋征收档案是城市建设档案的重要 组成部分，建立健全房屋征收档案管理制度，妥善地管理好房屋征收档 案资料，是房屋征收部门的重要职责。 二、房屋征收工作公开透明。公开透明是新条例始终贯穿的一个原 则，实践证明，只有在征收过程中坚持阳光操作、公开透明，才能取得 群众对征收工作的支持与信任。公开透明，不仅要求过程公开，而且要 求结果公开。 三、审计机关的监督。征收是政府行为，征收补偿的主体由市、县 级人民政府，征收补偿费用的管理和使用当然应由政府审计部门进行审- 32 -计监督，这在保障依法依规补偿、公平补偿的同时，也确保了政府财政 资金的安全与合规使用。 第四章 法律责任 第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、 徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评； 造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责 任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 【分析】 本条是关于市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员 在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私 舞弊所应当承担的法律责任的规定。 一、 违法行为。本条规定的违法行为主体是市、县级人民政府及房屋征 收部门的工作人员。本条规定的违法情形有：一是不履行本条例规定的 职责。二是滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。 二、法律责任。市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员不履行本 条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，上级人民政 府或者本级人民政府应当责令其改正，给予通报批评；造成损失的，应 当依照《国家赔偿法》的有关规定，由市、县级人民政府或者房屋征收 部门承担行政赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员， 应当依照《公务员法》《行政机关公务员处分条例》等法律、行政法规 、 的有关规定给予处分；对构成犯罪的，应当依法追究有关工作人员的刑 事责任，即依照刑法第三百九十七条的规定，对国家机关工作人员滥用 职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益造成重大损失的， 处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下 有期徒刑；对国家机关工作人员徇私舞弊，犯滥用职权或者玩忽职守罪 的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处五年以上十年 以下有期徒刑。- 33 -第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气供 电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的， 依法承担赔 偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依 法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法就与处分；构成违反治安管理 行为的，依法给予治安管理处罚。 本条是关于采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、 供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的法律责任的规定。 在实施房屋征收和搬迁的过程中，曾经出现了一些暴力搬迁的恶性 案件，有的甚至严重损害了被征收人的人身、财产权益。为了防止类似 事件的发生，条例中明确规定任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者 违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征 收人搬迁。 对于上述违法行为，将按以下形式承担相应的法律责任： 一、造成损失的，依法承担赔偿责任。任何单位或者个人采取暴力、 威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式 迫使被征收搬迁，给被征收人造成了损失的，都应当对被征收人依法予 以赔偿。本条规定的赔偿主要包括行政赔偿和民事赔偿。 二、对直接负责的主管人员和其他责任人员，构成犯罪的，依法追 究刑事责任。违反本条规定构成犯罪的，主要涉及《刑法》中有关侵犯 公民人身权利和侵犯财产的犯罪。 三、尚不构成犯罪的依法给予处分。依照《公务员法》和《行政机 关公务员处分条例》的规定，我国行政处分从轻到重依次为：警告、记 过、记大过、降级、撤职、开除六种。 四、构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。对于违反 治安管理行为，尚不构成犯罪的，应当由公安机关依照《治安管理处罚 法》的规定予以处罚。 第三十二条 采取暴力、 威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿 工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依 法给予治安管理处罚。- 34 -本条是关于被征收人或者其他有关人员采取暴力、威胁等方法阻碍 依法进行的房屋征收与补偿工作的法律责任的规定。 被征收人或者其他有关人员以暴力、威胁等方法阻碍国家机关工作 人员依法进行房屋征收与补偿工作的，构成妨碍公务罪。 《刑法》第二百 七十七条第一款规定： “以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执 行职务的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制、或者罚金。 ”因此，如果 被征收人或者其他有关人员以暴力、威胁等方法阻碍国家机关工作人员 依法进行房屋征收与补偿工作的，应当依照《刑法》的规定予以处罚。 如果被征收人或者其他有关人员的违法行为尚不构成犯罪，而是违 反了治安管理行为的，那么就应当依据《治安管理处罚法》的规定，给 予治安管理处罚。 第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令 改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、 给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和 其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的， 依法给予处分。 本条是关于贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的法律责 任的规定。 本条规定的违法行为的主体可能是市、县级人民政府和房屋征收部 门或者其他有关部门及其工作人员，也可能是房屋征收部门委托的房屋 征收实施单位及其工作人员。对于贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收 补偿费用的行为，相关违法主体应当承担相应的法律责任。 一、责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单 位通报批评、给予警告。 二、造成损失的，依法承担赔偿责任。如果贪污、挪用、私分、截 留、拖欠征收补偿费用造成了实际的损失，就应当予以赔偿。 三、对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依 法追究刑事责任。违反本条的规定，可能构成的犯罪包括贪污罪、挪用 公款罪、私分国有资产罪等。- 35 -四、尚不构成犯罪的，依法给予处分。依照《公务员法》和《行政 机关公务员处分条例》的规定，我国行政处分从轻到重依次为：警告、 记过、记大过、降级、撤职、开除六种。 第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者 有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房 地产价格评估机构并处 5 万元以上 20 万元以下罚款，对房地产估价师并 处 1 万元以上 3 万元以下罚款，并计入信用档案；情节严重的，吊销资 质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依 法追究刑事责任。 本条是关于房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有 重大差错的评估报告的法律责任的规定。 评估是房屋征收与补偿中的重要环节，被征收房屋价值由评估确定。 评估是否公平、公正，直接关系着对被征收房屋价值的补偿是否公平、 公正。为了保证评估结果的公正性，新条例明确了房地产价格评估机构 和房地产估价师的法律责任。 一、行政责任。对本条所规定的违法行为，即房地产价格评估机构 或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关 责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处 5 万元以上 20 万 元以下罚款，对房地产估价师并处 1 万元以上 3 万元以下罚款，并计入 信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书。这里的行政处罚指 警告、罚款和吊销资质证书、注册证书。责令限期改正本质上并不具有 惩罚性质，不属于行政处罚，这类违法行为一旦发现，应当首先责令限 期改正。罚款是财产罚的一种，指行政机关或者法律、法规授权的组织 以及行政机关委托的其他组织责令违法者承担一定的金钱给付义务，要 求违法者在一定期限内缴纳一定数量的货币的行政处罚。罚款所得的货 币必须是被处罚人的合法收入，罚款款项必须上缴国库。 本条区分单位和个人这两类主体设定了不同的罚款。对房地产价格 评估机构并处 5 万元以上 20 万元以下罚款，对房地产估价师并处 1 万元 以上 3 万元以下罚款，发证机关应当根据违法行为情节轻重，在法定的- 36 -幅度内给予罚款。另外，本条还规定将处罚计入信用档案，这有利于建 立健全房地产价格评估行业的信用制度，强化责任意识，通过信用体系 建设，加强政府监管、行业自律和社会监督，加大对失信的惩戒力度， 进一步促进房地产价格评估机构和估价师独立、客观、公正地开展房屋 征收评估工作。 二、造成损失的，依法承担赔偿责任。这里规定的是民事赔偿责任。 依照本条的规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者 有重大差错的评估报告，造成了实际损失的，就应当按照民事法律的规 定，承担一定形式的民事赔偿责任。 三、构成犯罪的，依法追究刑事责任。这里规定的是房地产价格评 估机构和房地产估价师的刑事责任，房地产价格评估机构或者房地产估 价师出具虚假的评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重 大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。 《刑法》第二 百二十九条规定： “承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务 等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年 以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或 者非法收受他人财物，犯前科罪的，处五年以下十年以上有期徒刑，并 处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失 实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单出罚 金。 ”对于违反本条规定，构成犯罪的，应当依照《刑法》第二百二十九 条的规定予以处罚。 第五章 附 则第三十五条：本条例自公布之日起实行。2001 年 6 月 13 日国务院公布的 《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例实行前已依法取得房屋拆 迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责任有关部门 强制拆迁。 本条是关于新条例生效日期和新老条例衔接的规定。- 37 -一、本条例自公布之日起实行。意味着，自 2011 年 1 月 21 日起，因公共 利益需要征收房屋的，应当由市、县级人民政府作出房屋征收决定，房 屋征收部门不得再按照原条例规定核发新的房屋拆迁许可证。 二、已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。按 照法不溯及既往的原则，新条例施行前已核发拆迁许可证项目不具有溯 及力，除不能实行行政强制拆迁外，拆迁许可延期、资金监管、评估、 行政裁决等，将继续沿用原条例及配套政策的规定。新条例施行后，原 由房屋拆迁管理部门承担的职能，由市、县级人民政府明确规定的房屋 征收部门继续行使。 三、政府不得责成有关部门强制拆迁。即意味着新条例施行后，对于已 依法取得房屋拆迁许可证的项目，双方达不成协议的，房屋拆迁管理部 门可以作出裁决；但对于在裁决规定期限内被拆迁人拒不搬迁的，政府 不得责成有关部门强制执行，只能申请法院强制执行。- 38 -国务院办公厅文件国办发[2011]1 号国务院办公厅关于进一步做好房地产 市场调控工作有关问题的通知各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发 〔2010〕10 号，以下简称国发 10 号文件)印发后，房地产市场出现 了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大 调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住 房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关 问题通知如下： 一、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任， 严格执行国发 10 号文件及其相关配套政策， 切实将房价控制在合理 水平。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支 配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有 效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住 房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住 房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保 障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的 目标任务。- 39 -二、加大保障性安居工程建设力度 2011 年， 全国建设保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套。 各 地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性 住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安 居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金 投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房 建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健 全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可 以把建制镇纳入住房保障工作范围。 要努力增加公共租赁住房供应。 各地要在加大政府投入的同时， 完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、 税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公 共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运 营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通 商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营， 或由政府回购。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手 交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施， 确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重 点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值 税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收 征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏 洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 四、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款 利率不低于基准利率的 1.1 倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民 政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基 础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门 要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违 规行为要严肃处理。- 40 -五、严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造 住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地， 做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于 前 2 年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限 房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城 市要增加限价商品住房用地计划供应量。 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞 买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变 保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用 地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回 土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地 使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到 25%以上的(不含土地 价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 六、合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城 市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已 拥有 1 套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证 明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购 1 套住房(含新 建商品住房和二手住房)；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民 家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定 年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要 暂停在本行政区域内向其售房。 已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即 调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政 策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会 城市和房价过高、上涨过快的城市，要在 2 月中旬之前，出台住房 限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况， 适时出台住房限购措施。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制- 41 -国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工 作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让 中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工 程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设 部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人 民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制 目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性 安居工程目标任务的， 相关省(区、 市)人民政府要向国务院作出报告。 监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负 责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地 产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也 要纳入约谈和问责范围。 省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖 区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 八、坚持和强化舆论引导 新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加 大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费， 为促进房地产市场平稳健康发