例如民房，一般是用语抵押贷款和转让，你可以用市场法评估，因为容易找到相近的参照物，例如评估企业，你可以用收益法和成本法，,
请举例说明资产评估的具体目的对资产评估价值类型的选择评估方法确定的影响
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例如民房，一般是用语抵押贷款和转让，你可以用市场法评估，因为容易找到相近的参照物，例如评估企业，你可以用收益法和成本法，企业价值评估一般主要是为了收购和上市做价值参考，如果是工程估价和机电设备评估，那么就应根据目的进行评估方法选择，机电设备一般用成本法，根据使用年限和尚可使用年限和技术价值评分来决定成新率，通过重置成本来和成新率来估算评估价值。如何判断以财务报告为目的的评估报告中的价值类型
[来源]中国会计报&[作者]邓艳芳/文
在以财务报告为目的的评估报告中，价值类型的表述很重要。在通常情况下，有公允价值、市场价值和在用价值3种情况。
2017&年，为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业行为，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》对《以财务报告为目的的评估指南(试行)》和《资产评估价值类型指导意见》进行了修订。修订后的准则对以财务报告为目的的评估业务的价值类型做出了规范性要求。总体要求落实在《以财务报告为目的的评估指南(试行)》的第&18&条“会计准则规定的计量属性可以理解为相对应的评估价值类型”中。
该条款同样出现在《资产评估价值类型指导意见》第&24&条，也就是说在执行以财务报告为目的的评估中，价值类型以会计准则要求为准。
值得注意的是，这与&2007&年首次颁布的《以财务报告为目的的评估指南(试行)》第&24&条中的“在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”相比，已经发生了实质性变化。
这说明在以财务报告为目的的评估中，
会计准则下的公允价值与评估中的市场价值这两个概念并不能直接匹配。
事实上，评估报告中的价值类型是从业务中来的。明确价值类型，要先分析业务类型。以财务报告为目的的评估业务主要有5种类型。
一是合并对价分摊。这属于价值类型，价值类型是市场价值，涉及会计准则第20号，即《企业合并——非同一控制下合并》。
二是公允价值评估。这属于计量属性，价值类型是公允价值，涉及会计准则第3&号、第22&号和第39&号，即《投资性房地产中的采用公允价值计量模型的投资性房地产》《金融工具的确认和计量》和《公允价值计量》。
三是资产减值。这属于计量属性。当价值类型是可收回金额时，涉及会计准则第5号和第8&号，即《生物资产中的生产性生物资产》和《资产减值》。其中，可收回金额=max{(资产的公允价值-处置费用)，(资产预计未来现金流量的现值)}，处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。当价值类型是可变现净值时，涉及会计准则第1&号和第5号，即《存货》和《生物资产中的消耗性生物资产》。
四是租入资产公允价值评估。这属于计量属性，价值类型是公允价值，涉及会计准则第21&号，即《租赁》。其中，在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。最低租赁付款额，是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。
五是股份支付对价评估。这属于价值类型，价值类型是市场价值，涉及会计准则第11&号，即《股份支付》。
《资产评估法》把评估业务分为法定业务和非法定业务。以财务报告为目的的评估由于不属于“法律、行政法规规定需要评估的”，可以把这类业务界定为非法定业务。
以财务报告为目的的评估业务中价值类型与评估目的和对象息息相关，而评估对象的核算要求决定了评估目的。
另外，以财务报告为目的的评估还应区分在业务中谁是主导方。比如，在合并对价分摊业务和股份支付对价业务中，评估功能为主导，为会计核算提供基础，因此应在报告中按照评估准则的规定撰写。而资产减值业务应以会计计量属性为主。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。对抵押贷款评估中价值类型的认识
要]抵押贷款业务是金融机构的主要业务，而房地产抵押贷款又是抵押贷款业务中的主要业务。本文对其评估中的价值类型和抵押权进行了分析，提出应重视抵押贷款评估中价值类型的确定。
　　一、引言
　　房地产抵押贷款业务是我国金融机构的主要业务。根据中国社会科学院城市与环境研究中心《2007年房地产蓝皮书》披露：截至2006年12月底，国内各商业银行个人房贷余额高达2.25万亿元。“按照此项贷款在国家经济总量中的比例，国内的房地产抵押贷款情况接近美国。”“国内有高达91%的购房者是通过银行贷款来实现购房的愿望；国内的房地产抵押贷款余额接近美国，但不容忽视的是，无论个人信用制度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国。”而当前，即使是个人信用制度和银行自身风险防范意识应该是较强的美国,也爆发了次级抵押贷款危机。
　　房地产抵押贷款中出现的问题，主要是出现在对贷款抵押资产价值和信用度的审核中。当房价上涨时，银行对贷款者的资格审查不严，则当房价下跌时，贷款者的真实还款能力就会暴露。因此在房地产繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。我国的房地产价格近年来狂飚突进的态势，也应引起我们价值评估执业者的充分注意。
　　而抵押贷款评估中选取的价值类型直接影响着房地产抵押价值，从而可能导致评估机构的房地产抵押贷款评估的业务风险。所以，我们有必要对房地产抵押评估的价值类型和抵押权进行分析。
　　二、对评估价值类型的认识
　　1.我国价值评估准则对评估价值类型的规定
　　（1）资产评估准则对评估价值类型的规定
　　2004年，财政部发布的《资产评估准则——基本准则》，在第十四条中要求恰当选择价值类型。此后，中评协发布的《企业价值评估指导意见（试行）》和《金融不良资产评估指导意见（试行）》等准则项目中也都提出要选择价值类型。
　　中评协于2007年12月发布的《资产评估价值类型指导意见》列示了市场价值与其他几种价值类型及其定义。但这一列示方式可能会导致评估准则使用者认为只能选择这几种价值类型，从而产生对评估价值类型理解和使用方面的误解。
　　（2）《房地产估价规范》（GB/T）涉及评估价值类型的规定
　　1999年发布的《房地产估价规范》（GB/T）2.0.6条款规定：“同一估价对象估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。”“客观合理价格或价值是指某种估价目的特定条件下形成的正常价格。”其6.4.2条款规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”
　　（3）《城镇土地估价规程》（GB/T）涉及评估价值类型的规定
　　2001年发布的《城镇土地估价规程》（GB/T），只是在3.2条款解释“土地价格内涵”时指出“本规程所指土地价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。”“根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。”同样尚未明确提出价值类型的概念和各价值类型的定义。
　　2.我国价值评估行业对价值类型的研究状况
　　我国评估理论界对价值类型的研究已有十多年，在价值类型的概念、定义和应用条件和基本作用等方面取得了一定的共识。在各类执业评估师考试的教材中，也反映了这些研究的进展，如：
　　（1）注册资产评估师2007年考试教材对价值类型的阐释
　　该教材第一章总论的第二节认为，“由于所处的角度不同，以及对资产评估价值类型理解方面的差异”，价值类型有四种分类方法。该教材倾向于将评估价值分为市场价值与市场价值以外的价值两大类。该教材对市场价值的定义是：“资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。”并认为市场价值评估时所使用的信息资料及其相关参数都来源于公开市场。
　　该教材对市场价值以外的价值是这样诠释的，即认为市场价值以外的价值是一系列不符合市场价值定义条件的所有价值类型的总称或组合，它包括“在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、清算价值，等等。”
　　（2）房地产估价师2007年考试教材对价值类型的阐释
　　该教材第一章第二节对价值类型作了阐述，其将价值类型同样分为市场价值与非市场价值，其列示的非市场价值为快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。
　　（3）土地估价师2007年考试教材涉及价值类型的阐释
　　该教材在地价理论中按土地使用目的对土地价格类型进行分类，列示了买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格五种价格类型。
　　3.国际价值评估界对价值类型的规范
　　国际评估界对价值类型都比较重视。《国际价值评估准则》的三个基础准则中，有两个准则是以价值类型来命名的，即“国际价值评估准则
1：价值评估的市场价值基准（IVS 1：Market Value Basis of Valuation）”和“国际价值评估准则
2：市场价值以外的价值基准（IVS 2：Bases Other Than Market
Value）”。美国“专业评估执业统一准则”和英国皇家特许测量师学会的评估准则中虽然都没有单独的价值类型准则，但在每项重要的基本性准则中都强调了价值类型。
　　因此可以说，价值评估中的价值类型是国际上价值评估准则和价值评估实践中最基本的执业要求和执业理念。
　　笔者认为,价值评估的价值类型应根据评估目的、评估经济行为条件、评估市场条件、评估假设条件、法律法规或契约限制条件来确定。价值类型约束评估结果，因此评估结果是与评估结果的性质、适用范围、限制条件（市场条件、评估对象自身条件）联系在一起的。我们确定了价值类型之后，才可能选择合适的方法、确定适当的参数进行价值评估。
　　而不同评估方法得出的评估价值应该是一致的或是差距不大的。如果同一评估标的在确定的价值类型下，由不同的评估方法得出的评估结果相差很大，则需要检查是哪一种评估方法所采用的技术与数据存在着问题。如果不理解同一评估标的在不同评估目的下将得出不同的评估结果，则可能就是对评估价值类型认识不够。
　　三、对抵押权的认识
　　对抵押贷款评估中评估价值类型的分析，则必须要明确抵押权的涵义与抵押权行使类型的划分。
　　抵押权是债权人因为抵押而对抵押物交换价值所享有的支配权，性质上为他物权，并且是依照法律规定的由当事人约定的用以担保债权受偿而直接支配标的物的担保物权。债权人对于债务人或者第三人所提供担保的财产的占有，有以其变现金额优先受偿的权利。抵押权对抵押物的支配，实际是对抵押物交换价值的支配。
　　抵押权必须以法律行为取得方为有效。我国《担保法》第38条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”。
　　抵押权的行使是指抵押权在债权已届清偿期而债权人不履行债务时，处分抵押物以优先受偿的行为。我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提出诉讼。”“抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。”
　　根据上述抵押权的性质,可以明确抵押贷款中的抵押物评估价值是设定时点的评估价值，是对抵押物“折价或者拍卖、变卖价款的优先受偿权利”的价值。所以，应该认识到抵押物的评估价值应是能够实现其交换的变现价值。按照这一推理，抵押物评估的价值类型应是清算价值。
　　四、对房地产抵押贷款评估中价值类型的认识
　　1.当前准则、规程中的最新规定
　　《资产评估价值类型指导意见》（中评协[号）第二十四条规定“注册资产评估师执行以抵押为目的的资产评估业务，应当知晓担保法等相关法规及金融监管机关对抵押价值的有关规定和要求，并根据担保法等相关法规及金融监管机关的规定选择市场价值或其他价值作为抵押评估的价值类型。”
　　建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）第四条规定“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”。
　　上述规定都保持着“抵押价值评估应采用市场价值标准”的延续规定，但又似乎考虑到抵押价值评估中有时需要采用市场价值之外的价值类型或对市场价值的评估结果进行修正。
　　2.金融机构对抵押评估价值的处理状况
　　作为接受抵押物的债权人,金融机构是利用“抵押率”来对评估的抵押价值确定贷款额度，抵押贷款额度＝房地产评估价值&抵押率。评估师提供的抵押评估价值并不就是贷款额度。金融机构是根据借款人的资信程度、企业的经营情况、抵押财产折旧率、贷款期限、抵押物的适用性、投资风险以及价格波动等各种因素来确定抵押率。抵押率一般掌握在50%-70%之间。也就是说，金融机构利用抵押率来解决评估机构提供的评估价值与清算价值之间的转换。由于抵押物评估需要尽可能地客观、公正与科学，因此抵押物评估中采用的价值类型为市场价值更为妥当。
　　3.对房地产抵押贷款评估价值类型的认识
　　综上所述，房地产抵押贷款评估中的价值类型根据抵押权性质应该是清算价值，但由于作为债权人的金融机构利用抵押率来对评估机构提供的评估价值确定贷款额度，因此评估机构应以市场价值为基准进行抵押贷款中抵押物的价值评估。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。如何理解资产评估的价值类型？ 根据《国际评估准则》并从资产评估和资产价值实现的角度可以把价值类型分为_百度知道
如何理解资产评估的价值类型？ 根据《国际评估准则》并从资产评估和资产价值实现的角度可以把价值类型分为
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　　资产评估的价值类型　　（一）价值类型的作用　　价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在：　　1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。而不是资产本身的特定价值和内在价值。例如，一台机器设备，用于投资行为的评估和用于销售变现行为的评估，其价值含义不同，评估值也不一样。用于销售变现行为，该资产的使用价值取决于市场的交换条件和需求者对其使用价值的判断；用于投资行为的评估，则只是考虑该机器设备在新投资企业中是否有用及其有用程度。显然，这时需求者及其市场条件就会产生差异。　　2、价值类型制约资产评估方法的选择。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。在现实工作中，我国更多地采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。　　事实上，评估方法本身只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择。　　3、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是有条件的，不同的，评估目的、市场条件决定其价值含义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中明确其提出的评估价值的类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，这样也可以规避评估师的责任。（二）价值类型的类别　　价值类型的种类或表述，有代表性的观点有两种：一种是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格，这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。另一种则是根据《国际评估准则》，将价值类型区分为市场价值以及市场价值以外的价值类型。现在，第二种观点在现实中得到广泛应用。　　一、是将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格，这是我国理论界比较早的具有代表性的观点。　　1、重置成本是指现实市场条件下，重新构建一项全新资产所耗费的货币支出。重置成本的前提是资产处于在用状态，一方面反映资产已经投入使用，另一方面反映资产能够继续使用，对所有者具有使用价值。　　2、现行市价是指资产在公开市场上的售卖价格。　　公开市场应具备以下四个条件：（1）有自愿的买者和卖者；（2）买者和卖者的地位平等；（3）买者和卖者都有获得足够市场信息的机会和时间（4）买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而并不是在强制的、受限制的情况下进行的。　　影响现行市价的主要因素有三个方面：　　（1）基础价格；（2）供求关系；（3）质量因素。　　3、收益现值　　收益现值是根据资产未来预期获利能力的大小，以适当的折现率将未来的收益折现为现值。　　收益现值类型适用的前提条件首先是资产要投入使用，同时投资者投入的目的是为了预期收益。　　4、清算价格：清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。　　其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖；　　其二，这种交易活动只要取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。　　清算价格一般取决于下列几个因素：　　（1）资产的通用性。专用设备的清算价格一般会大幅度低于其市场价格。一个具有某一特殊属性（使用价值）的财产对于所有者来讲并不具有特殊价值。　　（2）清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。　　二、是根据国际评估准则，将价值类型区分为市场价值及市场价值以外的价值。　　1、市场价值。关于市场价值的定义，无论《国际评估准则》，还是美国的《专业评估统一标准》，以及英国、澳大利亚的评估手册等，尽管在一些词汇表达方面有差异，但基本含义是一致的。因此，我们可以直接采用《国际评估准则》中的定义《国际评估准则》中，市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。　　对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握：　　（1）公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。公开市场是指一个竞争性的市场，交易各方进行变易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益，交易各方掌握必要的。市场信息，具备较为充裕的时间，对被评估资产具有必要的专业知识，交易条件公开并且不具有排他性。　　（2）当事人是理性的。当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择　　（3）市场价值是价值估计数额。　　除了市场价值以外，其他的价值类型种类繁多，各个国家也不一样。根据现实的必要性和可行性，主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等。　　2、在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。　　3、投资价值。投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念将特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。
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资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，在资产评估理论体系中具有十分重要的作用。由于资产评估行业发展历史较短,国内外评估界对资产评估价值类型的认识和表述不尽相同甚至差别很大。加强对资产评估价值相关内容的研究和探讨对推动资产评估实务的发展具有积极作用。
本课程主要围绕三方面进行探讨和论述，分别为：主要价值类型概念及相互关系；投资价值的概念及估算探讨；其他价值类型及价值前提的概念与应用探讨。旨在帮助广大学员了解重要价值类型的适用前提及应用操作等。
特聘请赵强老师为我们讲解该课程。希望通过该课程的学习，广大学员能够初步了解投资价值估算的技术思路及途径。
责任编辑：李佳锦
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