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二手房交易卖家违约咋办? 律师:调解不成可起诉
来源：大众网-半岛都市报&&&作者：潘立超&&&
关键词： 定金 二手房交易 房主 违约责任 二手房买卖
　　半岛全媒体记者　潘立超
　　近日,有一条新闻刷爆了网络和朋友圈,苏州市民曹先生交了定金买房时因为房价大涨卖家却违约不卖了,无奈之下,曹先生告上法庭,最终法院判决卖方将涨价部分全赔给买方。近日,本报“房帮办”栏目也接到了不少二手房交易的投诉,其中卖方违约的情况也有多例。记者调查了解到,卖方违约多数是因为利益驱动,买方和中介往往也无可奈何。律师提醒,买方应当注意保留相关证据,如果调解不成,可向法院起诉,要求房主履行合同,并承担相应的法律责任。
　　案例一
　　遇不可抗力房主需退定金
　　近日,市民刘先生反映,他之前通过一家名为创鑫泰的房产中介看好了位于城阳区鑫江水青花园小区一套总价为109万元的房子。4月11日,刘先生和房主签订购房合同,并交给房主魏女士5万元定金,但到了即将过户的时候,才知道该处房屋于2016年底才办的房产证,而由于青岛出台了楼市新政,新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易,所以魏女士的房屋并不满足条件,房子无法过户,但房主拿到的5万元定金却一直没有退还。
　　记者试图联系房主魏女士,但是手机号显示为外地号码,并且拨打多次一直未通。刘先生说,魏女士通过其他公开渠道曾表示,她对于政策并不十分清楚,只是委托中介帮忙卖房子,而在这件事上她认为是刘先生毁约在先,定金她坚决不会退。
　　记者联系到创鑫泰房产中介一位负责人胡经理,他表示,房主和刘先生都同意买卖房屋,他只是在中间负责服务,按照购房合同,国家政策变更属于不可抗力,房东应该退回定金,在这件事情上中介公司会积极配合,协调帮助刘先生要回5万元定金。
　　案例二
　　卖方违约中介只能居中调解
　　今年3月21日,市民程女士反映,她在3月中旬通过黄岛的一家房产中介公司,打算购买位于五台山路上的昆仑山庄青城时代的一套总价38万元的房子,交给房东王先生1.5万元定金并签订合同,但第二天王先生一家却表示房子不卖了。根据合同约定,房东违约需要返还两倍定金。但是协商时,王先生表示只愿意在退还定金的基础上赔偿1000元。
　　记者当时联系王先生时,王先生承认违约,但表示双倍返还定金难以做到。经手这笔交易的中介鲁经理表示,确认是卖方违约,可是中介不是执法部门,建议买方走法律程序,中介也可以提供相关的证据帮助。
　　在报道后,近期记者再次联系程女士,程女士说经过多方协调,双方各让一步,程女士放弃了双倍赔偿,卖方退还1.5万元定金之外,还给了5000元的赔偿。
　　卖方毁约多出于利益驱动
　　在采访当中,多位中介工作人员介绍,他们平时在二手房买卖过程中遇到卖方违约情况也常见,多数情况下通过协商基本都能解决。卖方违约主要是因为有些房屋房价快速上涨,卖方感觉卖亏了,宁愿违约也不愿履行合同,结果对于市场秩序造成了不良影响。
　　山东文翔律师事务所刘书峰律师表示,在二手房交易中,单方违约存在较强的投机性。在强势卖方面前,很多买方不得不忍气吞声,选择私了,即卖方向买方双倍返还定金,买方承受房价上涨带来的“现金贬值”:原有购房款加上违约金赔偿,也买不起房了。
　　刘书峰律师提醒广大购房者,青岛近期房价波动较大,一些房主将房子卖出后,看到房价上涨又反悔。根据《合同法》规定,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力。买方可以按照合同约定依法要求房主配合过户。买方可以向法院起诉,要求房主履行合同,并承担相应的法律责任。
　　在不过户的情况下购房,形成事实居住之后,即使在未过户的情况下卖方反悔,法院在审理时一般会支持根据买卖合同已占有、使用该房产的买方,认定买卖有效,补办过户手续。一般建议诉求以要求解除合同并支付赔偿为上策。解除合同可以要求以下损失:1、双倍定金或合同约定的违约责任,可以选择比较重的主张。2、如果房价上涨远远超出双倍违约金价值,可以要求双倍违约金之外的赔偿。3、房屋涨价损失(要评估,花的时间较长)。如果房价上涨的部分比合同当中规定的双倍违约金数量差距还大,买方可以在起诉当中追加赔偿,一般来说只要有理有据法院都会支持。
初审编辑：高忠业责任编辑：赵勇
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二手房交易签订合同后如果卖家毁约，买家起诉需要提供什么资料?
法院才会受理
别折腾没用！定金赔偿就得了
买了哪的？
合同里写没写违约条款啊 写了的话按照违约条款走啊
一分钱不赔就得起诉，法院庭外调解不成那就得打官司，请个律师，包你赢，把律师费也算在赔偿里，请律师是为了省事，需要什么走什么程序律师就帮你弄了。律师也非常喜欢这种稳赢的官司
先咨询好律师费多钱，别拖个2，3年最后都不够付律师费的。
登录百度帐号房屋买卖最牛判决书：房价暴涨，卖家违约，法官说涨多少赔多少！房屋买卖最牛判决书：房价暴涨，卖家违约，法官说涨多少赔多少！德强百家号来源：重庆智豪律师事务所。【编者按】从去年年底到现在，全国各地房价纷纷暴涨，而且似乎政府越限购，二手房涨价越厉害，这么一来，很多卖家宁愿赔偿双倍定金，也要毁约不卖或高价卖给第三人。但是，买家尤其是刚需买家，再出同样的价格，已经买不到同小区同户型的房子了，造成的损失显然巨大。而本文所列的判决，被称为2016年度房屋买卖合同纠纷类最牛民事判决书，该判决中，卖家毁约后以高出原价20万的价格卖给第三人，法院最终判决卖家赔偿23万元给买家。正所谓聪明反被聪明误，卖家是机关算尽反而得不偿失。不过，正因卖家频频毁约，这几个月来，二手房买卖合同纠纷在法院频频立案。但是，小编也注意到，对于买家损失，如何赔偿、赔偿多少，各个法院做法不一。而该判决书中，对赔偿金额的确定标准和考量因素进行了精彩论证，具有极高的参考价值，故与各位读者分享。（注：为便于阅读，本文对判决书篇幅进行了部分调整）李某某与胡某、俞某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书日期： 法院：上海市闵行区人民法院案号：（2016）沪0112民初7046号原告李某某与被告胡某、俞某某、俞某房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告李某某诉称，原告与三名被告于日签订居间协议及《房屋买卖合同》，将被告位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋转让价5,000,000元（人民币，下同）。原告支付定金100,000元，被告收取定金后即告知原告拒绝继续履行合同。故诉至法院，请求判令：三名被告向原告支付违约金1,000,000元。该违约金计算标准为合同约定的违约金条款“总房价的20%”。诉讼中，原告明确表示，不要求双倍返还定金，要求被告方按照合同法规定承担违约责任，并变更诉讼请求为：1.三名被告返还已支付的100,000元；2.三名被告赔偿原告损失1,000,000元。被告胡某、俞某某、俞某辩称，日晚，三名被告在中介方的居间下，与原告签署了房屋买卖合同，后由于家人意见不统一，于2月28日通知中介取消交易。被告方曾于2月29日至中介方希望通过商谈解约事宜，但原告未至，被告方还与中介方产生纠纷。同年3月1日，原告聘请了律师并向法院提起诉讼。双方并没有约定“总房价20%”的违约责任。经审理查明：日，原告李某某（签约乙方）通过上海中原物业顾问有限公司居间，与三名被告胡某、俞某某、俞某（签约甲方）签署了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）和《房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）。约定三名被告将其名下位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、面积为141.45平方米的房屋转让给原告，转让价为5,000,000元。该转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。双方约定于17日内签订《上海市房地产买卖合同》，首期房款1,500,000元于该合同签订并申请办理公证手续当日支付。双方还就余款交付、房屋交接、户口迁出等问题进行了约定。居间协议第3条约定：“如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行……”买卖合同第11条约定：“……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”原、被告各自持有的买卖合同第12条违约责任格式条款为：“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价的%向守约方支付违约金”。同日，被告胡某出具收据，收到原告支付的购房定金100,000元。同年2月28日，三名被告向中介公司表明不履行合同，不向原告转让涉讼房屋。同年2月29日，原告获悉此事。同日，三名被告决定将房屋转让给案外人。...同年3月3日，三名被告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定将涉讼房屋以5,200,000元的价格转让。同年3月7日，本案立案受理，起诉状于3月16日送达三名被告。本院认为，原告与三名被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，具有拘束力，双方均应本着诚实信用的原则按约履行。一、关于合同解除诉讼中，原、被告双方一致同意日订立的《房屋买卖合同》解除，但双方当事人对合同解除的时间存在争议。被告认为，合同解除的时间为日，即其通知原告合同不再履行之日；原告认为，当三名被告在合同约定的签约日仍未与原告签约时，原告才可以确定合同不再履行。对此，本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利。鉴于双方当事人并未约定解除权，亦未就合同解除协商一致，故合同解除权的行使须遵循法律的规定。三名被告于履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务的行为，属意思表示而非权利主张，故原告依法享有合同解除权，而三名被告作为违约方，在本次争议中不享有合同解除权。原告接到明示拒绝履行合同的意思表示后，于日向本院提交起诉状，并要求三名被告承担基于根本违约的违约责任，起诉状副本于同年3月16日送达。诉讼中，双方当事人均同意解除合同，故本院确认，原、被告于日签订的《房屋买卖合同》于日解除。二、关于超过定金部分损失的权利主张根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现三名被告将房屋另行转让他人的行为构成根本违约，理应承担违约责任。双方当事人订立的买卖合同具备了房屋买卖合同的主要内容，属本约，而非预约，且明确“本合同所涉定金为担保本次买卖交易顺利履行而设立”，可知，定金条款属违约定金条款，而非立约定金条款。三被告有关定金为主合同成立担保的辩解，本院不予采纳。根据相关司法解释的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。现原告不主张定金责任，而主张赔偿损失，不违有关规定精神，本院可予支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。三、关于赔偿金额的确定合同履行过程中，原告无过错。三名被告拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，有失诚信。双方当事人约定的转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。虽然三名被告认为，与案外人约定的房屋转让价5,200,000元中有200,000元系房屋装修和设施补偿，但其又与案外人合同约定房屋转让价为4,200,000元，装修补偿款为1,000,000元，由此可知，三名被告所称的装修、设施补偿并非真正意义上的补偿。故，原告履行约定无过错、三被告的违约行为及房屋转让差价200,000元，系本院确定赔偿金额的考量因素之一。房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，三被告在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。然，本院也注意到，涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。故，三被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力，系本院确定赔偿金额的考量因素之二。三名被告在签订买卖合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加价履行等附加条件，原告知悉该意思表示后既可要求合同解除亦可主张继续履行合同。现原告分别于合同订立的第四、五日委托律师，提起违约赔偿之诉。故，三名被告的违约行为确定日及原告提起诉讼之日，系本院确定赔偿金额的考量因素之三。庭审中，双方当事人一致同意本院通过询价方式酌定房屋差价，时间节点由本院确定。为此，本院向涉讼房屋所在地三家不同的中介公司询价得知，涉讼房屋所在小区因环境、房龄、房型、朝向、投资价值等原因，同面积房屋与周边小区存在较大差异，房价上涨幅度小，成交量少。有两家中介公司认为，涉讼房屋房型在2016年2月底至3月中上旬期间可转让价上涨不多，相差不到200,000元，第三家中介公司称类似房屋上涨至3月中旬，约可上涨600,000元。原告对该询价结果未持异议，被告胡某、俞某某表示第三家中介公司系为涉案居间公司，提供的参考价偏高。另，原告向本院表示，日，该小区有70.88平方米的房屋成交，单价高于涉诉房屋2000余元。询价结果系本院确定赔偿金额的考量因素之四。买卖合同文本上，有定金责任与违约金责任可供选择，双方当事人明确约定了违约不卖房将产生的定金责任。原告向被告支付的定金为100,000元，占总房价的2%。定金责任大小与支付定金的多少成正比关系，对此双方理应知悉。故，合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约定，系本院确定赔偿金额的考量因素之五。另需指出的是，原告明知其所持有的房屋买卖合同违约金条款处为空白，仍在起诉及庭审时不予言明，后经质证方予承认，此属不诚信诉讼行为，理应纠正。综上，本院酌定三名被告应向原告赔偿的房屋差价损失为230,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：1、被告胡某、俞某某、俞某于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房定金100,000元；二、被告胡某、俞某某、俞某于本判决生效之日起十日赔偿原告李某某损失230,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员张倩二〇一六年七月一日书记员颜廷版权申明：本文由智豪律师事务所编辑整理，智豪律师团队代理了赵红霞、李昌奎、刘汉刘维系列、文强系列、四川交警开房丢枪、厦大教授艳照门、不作为锦旗刑拘案等三千余件各类案件。本文转载需授权，否则追究法律责任本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。德强百家号最近更新：简介:一切皆有可能，只要努力！作者最新文章相关文章免费发布咨询，坐等律师在线服务
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