& &租售并举,房价没下来,房租却上去了,怎么办?租售并举,房价没下来,房租却上去了,怎么办?日来源：房产焦点责任编辑：xinlai 　不到两个月的时间,广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政。“租购同权”成为一个新的方向,全新的租赁住房时代悄然到来!
在经济学家马光远看来,“租售同权”这个大方向无疑是正确的,但是这只是理想。 　　 　　不到两个月的时间,广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政。“租购同权”成为一个新的方向，全新的租赁住房时代悄然到来!
　　在经济学家马光远看来，“租售同权”这个大方向无疑是正确的，但是这只是理想。实现真正的“租售同权”关键要脚踏实地，从解决痛点入手，而不是高喊口号。
　　租售并举最让大家担心的是，房价没有下来，房租又涨上去了。这种担心不是没有道理。
　　中国房租支出严重过高
　　在美国，一个家庭每年用于住房的支出(包括房租和按揭)如果超过家庭可支配收入的30%以上，意味着这个家庭有严重的“住房问题”。
　　北京市统计局7月12日公布的数据显示，
6月份租赁房房租价格环比上涨0.3%。另据统计，北京6月份月租金均价，达到了4410元/套;上海易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示，2017年6月，北京的人均住房租金达到2748元/月，位居全国首位。　　
　　全国50城6月人均住房租金
　　各城房租收入比值当中，北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高的城市。
　　相比于房价，房租真的很便宜
　　中国的房租相对于一般居民的收入，实在太高了。但是，如果单纯和房价比，房租真的很便宜。
　　仍然以北京为例，目前北京市的一套100平左右的普通二手房，支付的房屋总价在600万元左右。北京2016年人均可支配收入为52530元。一个人1年的收入买不到一平米的房子，假定夫妻双方都工作，买一套600万左右的房子，不吃不喝需要接近50年。
　　最近媒体报道，租金回报率最低的城市中， 四个一线城市分别是北京1.37%，深圳1.38%、上海1.48%，广州1.69%。
　　1%的租金回报是什么概念，意味着房子要收回成本需要100年，已超过了70年的法定房屋年限。这还不算贷款的利息成本。
　　所以相对于房价，北京的房租是太便宜了而不是太贵了。
　　在畸高的房价下，房租支出被忽视
　　无论是房价，还是房租，都耗尽了很多中国人的收入，这是不争的事实。某知名网站的数据显示，留在北京的大学生，要拿出月收入的67%用于房租，这是非常惊人的。
　　在一线城市的绝大多数家庭，无论是买房，还是租房，其实都存在严重的和自己的收入完全不匹配的问题。当北京房价和房租，都只有少数人才可以有能力支付的时候，支撑房价上涨的力量除了货币购买力的稀释，还能有什么别的办法避免出问题?
　　中国大城市，特别是北京、上海等城市，需要解决的不仅仅是房价高，也有房租的支出已经严重偏离了居民可支配收入正常支出比例的问题。如果一个城市的居民把收入的50%用于住房支出，一定会影响其生活质量和在其他方面的消费，这是基本常识。　　
　　部分城市房租收入比
　　“相对于畸高的房价，房租支出倒没有引起很多人的关注。在房价上涨的预期下，这些租房的人群最终也会加入到购房的队伍中来。再加上过去中国的公共政策关于关注买卖市场，而忽视了租赁市场，导致在租房市场，公共政策非常匮乏，租房市场极度萎缩，租房没有成为城市居民的正常生活方式，而是成了无奈之举;特别是，在把房子和很多居民应该享受的福利捆绑的情况下，选择买房仍然是主流。这就使得房租问题在一些热点城市没有成为焦点问题的根本原因。”
　　“租售同权”如何影响房价及房租
　　在这篇文章中，马光远表达了对租赁市场的观点：
　　“就大的方向而言，我是支持发展租赁市场的，而且过去多年，我也一直呼吁租赁市场要拿出真金白银的支持措施，“租售同权”这个大方向无疑是正确的。但是，这只是理想，这属于共产主义的高级阶段。冰冷的现实是，要真正实现租售同权，在热点城市仍然不现实，需要很多配套的举措，特别是要在户籍上打破坚冰，这绝非一朝一夕之计。
　　从现实的政策看，由于过去多年我们对租赁市场的轻视，导致租赁市场的很多政策只限于原则性的呼吁，即使在2016年国务院发布支持租赁的政策后，出台的真正有影响力的政策少之又少。要真正撬动租赁市场，改变大家只买不租的思维，一定不能把租赁市场想的过于简单，以为喊几个漂亮的口号大家就会热火朝天的去租房。在房地产市场化十多年来，公共政策对租房市场的冷漠有目共睹，租房不能贷款，租房没有财政补贴，租房一度不能提取公积金。如果这些不改变，如果没有真正力度大的激励举措，撬动租赁市场真的很难。特别是，长期以来，由于我们对租赁市场不重视，导致这个市场上真正的租赁主体绝大多数是个人，机构租赁者少之又少。
　　在目前热点城市的房租其实并不低的情况下，政府应该针对不同的人群提供不同的租赁产品，中高收入阶层，通过市场途径租房，应该让他们享受相应的公共福利;夹心层，政府应该提供租房券，帮助他们减轻租房的负担，低收入阶层，政府应该加大公租房和廉租房的供应。同时，一定要逐步改变在租赁上各种歧视性的规定。
　　办法多的是，关键是，要脚踏实地，从解决痛点入手，而不是高喊口号。看到一些专家面对“共有产权房”这些并不新鲜的东西激动的语无伦次，高喊要上升到基本国策，我就知道他们根本就没好好研究这个东西，不懂这个市场的痛点在哪里。” 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域沙河口区中山区西岗区甘井子区高新园区开发区金州区旅顺口区长兴岛普兰店瓦房店庄河普湾新区价格<input name="group[price]" type="radio" value="-12000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：主帖数：70万
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10-11 16:59开发商怎么玩租售并举？_凤凰资讯
开发商怎么玩租售并举？
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原标题：开发商怎么玩租售并举？8月28日，国土部、住建部发文，确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。同一天，深圳宣布，未来三年将收储100万套城中村住房，并于今年底前筹建3-5家国有住房租赁企业，着力解决人才住房问题。
　　 物业开发和租赁是两个迥然不同的市场，对于习惯了拿地、盖房、卖房的内地房企来说，租赁市场是新的领域。
　　品牌开发商做出了先一步的尝试
　　 自全国各大城市频繁出台租售并举政策之后，华商报记者对目前市场上做租售并举的典型房企做了梳理，发现有三种典型模式。
　　 据资料显示，新鸿基地产约70%的投入来自内部现金流，外部股权和债权融资只占30%左右，强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡，目标是通过持有优质物业资产、获取稳定的租金收益，帮企业实现多元化经营，提高整体抗风险的能力。新加坡的凯德置地则强调，利用“私募基金+REITs”的地产基金平台（仅有20~25%的资本金来自内部现金流，其余均来自于外部基金或借款），借助第三方资金来实现轻资产运营，获取管理费收益和投资收益。这种租售并举模式，对开发商自身的要求大大降低，但需要有较好的外部资本市场环境（开放的REITs和私募基金市场）。而另一个典型是铁狮门，其强调专业化的费用分成收益。铁狮门在旗下私募基金中的平均持股比例不到5%。可是，借助基金平台和杠杆融资，繁荣期的铁狮门可以通过管理费提取和业绩分成的方式分享40%的收益。
　　 对崛起的租赁市场提前摸索是必要的，万科、龙湖等都在大举进军长租公寓市场；中梁提出了全周期、全结构（住宅之外还要拓展商业、小镇、乐园等）、全模板经营；融信也表示要积极探索自持物业。不过，能做租售并举的都是有一定实力的开发商，对于这类开发商来说，未来十几年，开发销售物业依然还有很大的空间。旭辉、中梁等，都宣布2020年要冲3000亿，还有更多的要冲1000亿或500亿，这通常意味着高的财务杠杆。
　　三种模式主要区别是自有资金的份额
　　 西安建筑科技大学副教授马建表示，三种模式主要的区别是自有资金的份额，以新鸿基地产为代表的模式是企业自有资金占比最高，而以铁狮门为代表的模式是自有资金占比最低。目前中国的融资渠道和金融产品有限，想做租售并举的开发商必须具有强大的资金实力。
　　 独立地产评论人朱文分析称，新鸿基的“租售并举”模式通常是国内房地产企业模仿的对象，往往采用物业开发与投资混合的经营模式，许多企业之前所推出的投资商铺返租金，就是“以售养租”实现企业资金的流转，并获得稳定的租金收益，从而降低了企业的经营风险，但是与国家有关法规相悖而被禁止。“租售并举”的新加坡模式凯德置地就是利用孵化基金和发展基金对商业资产项目进行收购，基金紧密结合了相关房地产项目，采取规模发展方式来产生较高的经济效应，但是对外部金融环境和协作精神的要求比较高，也是目前国内很多知名企业所学习的模式。而铁狮门“租售并举”的模式则强调专业化的运营团队，约定租金收益的分享和管理费的提成。铁狮门总裁就曾坦言，通过与金融机构合作发起地产基金，他以不到5%的资本投入，分享了40%以上的项目收益。国内房企无论是自身管理运营团队，还是外部金融大环境都不适合此模式。
　　 龙湖在前不久的半年业绩发布会上，将其2020年商业租金收入的目标提高到了60亿。目标虽高，但这是以现有项目做的精算。与新鸿基地产类似，龙湖拓展商业的资金来自于物业销售。由于龙湖每年开发部分的现金流都是正的，且每年会拿出合理的额度投在商业中，伴随销售回款的大幅增长以及商业团队日趋成熟的运营能力，商业地产投资也随之提速。
　　开发模式的转型考验开发商实力
　　 马健分析认为，当前中国自有住房比例高达7成，过去房价的持续上涨使得多数家庭都将房产作为最重要的金融资产。租售同权、共有产权房对于解决教育资源配置及防止人才流失问题有一定作用，但是对于解决投资需求没有太大帮助。唯有认定房价不再继续上涨，城市人口才会放弃大量持有房产。而当前预期之下，房地产对于多数居民仍是保值增值的首选。但是，对于企业而言，由于城市可开发土地越来越少，租售并举对于房价的影响作用不大。开发模式的转型都在考验开发商的实力，在这些政策影响下，有实力的开发企业才能生存下去。未来随着更多实力企业进入西安，一些规模小的本土开发商会面临被并购甚至淘汰出局。
　　 城市运营专家王建红则认为，商业地产，就是我们讲的经济性地产，应该像香港或者新加坡学习。但是住宅，应该去探讨或者去探寻一种更适合中国目前发展的模式，或者可以称之为租售并举第四种模式。目前我们很多城市租售比严重倒挂。可能很多开发商对租这块到底能不能获益，能获益多少，比较迷茫。住宅的租售并举需要一种创新，可不可以把住宅变成一种经营性地产，这个就可能需要开发商去统筹考量。
　　 朱文表示，“租售并举”政策的出台，使开发商自持土地的数量会越来越多，要求开发商具有较高的后期运营能力，房屋的投资属性同样也会变弱，将有更多人会选择采用租房解决居住生活，“地王”现象和房价暴涨的状况将有所缓解，房价回归理性也是大势所趋。对西安而言，除少数热点区域外，房屋的市场租赁价格十余年一直保持相对较低的状态，也是市场住房供需状态的真实反映。如再加大租赁住房的有效供给，规范房屋中介的市场运作，就能够抑制一年以来的房价暴涨现象，让市场重新回到持续健康的发展模式。 华商报记者 王悦 陶青 &
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播放数：5808920雄安新区住房将租售并举：租赁超过十年可以买
[摘要]拟为创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年可以买，一定期限内不能卖。拟为创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年可以买，一定期限内不能卖。昨日，雄安发布公众号发布消息称中央新闻媒体采访团赴雄安新区集中采访。雄安新区党工委副书记、管委会常务副主任刘宝玲介绍了新区发展情况，对雄安新区未来的住房政策、薪酬标准、生态环境治理等谈了想法。住房政策：满足各种不同群体需求刘宝玲表示，未来雄安新区将在房地产方面进行创新，租售并举。他说，“雄安新区的房子是用来住的，不是用来炒的，要满足各种不同消费群体的需求，不留炒作空间，实行租售并举的住房政策。”刘宝玲表示，雄安新区要全面落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念，绝不搞土地财政，不走房地产主导的城市发展老路。新区将创新工作路径，为到雄安新区工作的各方面人才创造良好的工作生活环境，特别是要成为年轻人创业的宝地。刘宝玲举例说，现在设想，要为外来创业、就业者提供租赁住房，租赁超过十年也可以买，一定期限内不能卖。若卖，优先政府以略高于同期银行本息的价格回购。>
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租售并举能降房价？相对房价房租太便宜！南京各区租金回报率曝光玄武、秦淮区等中心城区租金回报率高纵观南京各区的回报率，平均值为1.69%，虽说不算特别高，但相比一线城市，已经高出了竟0.2个百分点。玄武区与秦淮区的租金回报率分别为1.77%和1.80%，属于南京中心城区区域租金回报率相对较高的区域，这两个区域，二手房破小比较多，房价并不是最高，但是因为生活配套完善，企业相对集中，上班人群较多，所以租金也比较高。学区房抬高房价，鼓楼区租金回报率低而另一个主城区域鼓楼区，租金回报率1.67%，比平均值低了0.02个百分点，鼓楼区学区房源较多，二手房均价很高，比如鼓楼区一栋力学小学+29中初中双学区的学区房，单价要卖到81572元/平，而鼓楼学区房单价“破8万”的也不胜枚举，不是什么新鲜事。建邺区租金最高，而房价也最高建邺区，租金房价双高，特别是建邺区租金51.12元/月/平，全市最高，而二手房均价也是全市最高在37086元/平，因而租金回报率只有1.65%。楼市火热的江北板块租金回报率全市最低南京房价涨幅最快的江北板块的浦口区和六合区的租金回报率分别为1.45%和1.46%。作为国家级新区江北，自新区成立以来，房价如坐上了火箭，飙升得很厉害，特别是去年领涨南京各板块，而由于新区企业非常少，生活配套也不够完善，租金自然也不高。南京的远郊板块高淳、溧水租金回报率最高出人意料的是，作为南京的远郊板块高淳区，房租回报率2.19%全南京最高，同样，溧水区房租回报率1.91%，位列第二位；南京的都市圈板块一直以来都是刚需阵地、房价的洼地，高淳区二手房均价才8598元/平，全市垫底，新房价格在6825元/平；而由于宁溧城际等诸多利好，溧水区成为**热宠，今年以来价格上升很快，二手房均价达到11173元/平，新房均价也在9031元/平。有关专家指出，越往市中心租金回报率越高，而房价、租金双高的区域，租金回报率相对不高；租金回报率跟其房产热度呈负相关的关系，也就是房地产越热的区域，其租金回报率也就越低，相反，房产热度低的区域，房价便宜，租金回报率却越高。租赁市场的发展，会导致房价下跌吗？在访谈节目《阳侃的茶室》中，金地集团华东区域地产公司董事长阳侃邀请了著名财经评论员叶檀以及易居集团CEO丁祖昱，以下是他们的观点。丁祖昱：目前中国房地产市场化的售价是不支持租赁回报的，只有1%。只有把土地价格降下来，租赁回报才会到4%、5%，甚至6%。否则过去的商业模式是支撑不了的。阳侃：只要能把租售并举这个长效机制落实到位，同时在新增土地供给做到位的话，我觉得房价会下跌，只是跌有时间和地点的概念。第一,看新增供给什么样的量级，如果新增供给不能达到每年500万，600万这个量，房价跌下来是有一定难度的。第二，租赁市场的安全感，租赁的规范性，如果能够做的比较大，这个片区的房价应该是要跌下来的。叶檀：房价应该会趋于平稳，但是房地产投资的回报率会下降，从过去几年的每年的20%，30%降到10%，甚至只有8%。如果房地产是用来住的，不是用来炒的，他就要根据消费品来定价，而不是根据**品来定价。南京租售并举政策解析（南京我爱我家研究院总结 ）：1. 鼓励混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构**者设立专门的住房租赁企业，通过多渠道筹集房源，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务，并对受托租赁经营住房进行日常维护等服务。分析：多渠道筹集房源并进行规模化、集约化、专业化的租赁服务，简而言之，长租公寓将成为各家抢占租赁市场份额的主要运营方式。未来，长租公寓的发展规模、运营模式及服务质量将成为租赁的竞争着力点。2、鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。2017年试点机构不少于2家，到2020年底10家左右，力促租赁住房供应主体形成多层次供应的局面。
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