小区怎么管，听听百姓的建议
日07:25　　来源：
　　物业公司“没权管”还是“没去管”　　张明钧，46岁，公务员　　“居改非”泛滥成灾、“群租”屡禁不绝，一个重要原因是小区物业公司推诿责任甚至对此类现象不闻不问。遇到居民反映问题，“没权管”往往成为一些物业公司不负责任的口头禅。实际上，有关法律早已规定得明明白白：对小区环境乱糟糟、广告到处是、人员闹哄哄等现象，物业公司都要承担责任。从本质上说，物业公司就是小区管理的第一责任人。　　我认为，要整治“居改非”和“群租”等乱象，物业公司应首先做到：1、发现此类现象应及时上门劝阻、制止。2、劝阻、制止无效时，要在24小时内将有关情况报告业主委员会，并向房地局、工商局等主管部门汇报，要求采取整改措施。3、查清有关“居改非”的情况后，及时采取禁止或限制有关公司的车辆、人员进出小区，或提高“居改非”住户的物业费等管理措施。　　如果这些应尽的责任都没有履行，那么物业公司就失去了存在的意义。问题恰恰在于，如今的一些物业公司，明明没有去做应该做的事，却在说什么“没权管”。这实在是岂有此理！　　业委会不能丧失公信力
　　陈先生，30岁，媒体工作者　　管理好一个小区，离不开业委会的积极作为。然而，现在一些业委会的作为无法让广大业主满意，我认为很重要的原因是一些业委会缺乏公信力。作为一个代表业主利益的群众自治机构，公信力是业委会的生命。要提升业委会的公信力，赢得业主们的信任，最关键是要充分保障业主的知情权。　　首先，在业委会成立之初，就要让业委会的选举在阳光下进行。一些业委会成立之初就存在先天不足的问题，原因在于选举暗箱操作，缺乏公开性、透明度，选出来的业委会成员成了开发商、物业公司的影子内阁，不为业主说话，更别说替业主维权了。　　我认为，在网络发达的时代，小区业主可以充分利用业主论坛，在小区居委会的监督下，组建业主大会筹备组时，采取网络推荐和自荐的方式，提交业主个人身份档案，海选出第一批主动愿意服务业主的业委会委员候选人名单。在保障个人隐私的情况下，将海选出的候选人的职业、专长、社会工作经验和性格特点公布在业主论坛上，在一定时间内再次筛选人员。到最后一轮竞选时，采取提交施政方案、演讲等公开竞争模式，让业主充分了解候选人，最后投下自己放心的一票。经过公开公平公正的程序选举出来的业委会，才能在合法性和公信力上得到广大业主的信赖。　　另外，业委会账目不公开也是失去公信力的致命伤。业委会手中掌握的维修、停车费、小区广告收入等费用不是小数目，业主理应享有知情权。我认为业委会应该每月定期公布业委会账目、资金使用的情况。在需要使用业主共享的经费时，必须召开听证会，充分听取业主意见并进行投票表决。　　总之，有一个充分保障业主知情权的制度，让业主充分了解业委会决策的过程，业主与业委会之间才能建立一种彼此信任支持的关系，才有利于业委会对小区管理工作的开展。　　居委会不该袖手旁观　　王女士，43岁，社区工作者　　以前每个小区都有居委会进行管理，员工大多是老头老太，一般管管治安、秩序、卫生、低保、计划生育等。但现在每个小区都成立了业委会，成为直接治理小区、服务业主的群众自治机构。一些居委会认为现在对小区管理没有什么责任了，于是对小区的事务袖手旁观，对居民的意见和要求漠不关心，对物业和业委会之间的矛盾充耳不闻。　　居委会本质上是小区全体居民的利益代言组织，是业主的“娘家”，也是业主与政府管理部门的联系桥梁。因此，居委会应该经常联系居民，主动走访现场，应该及时发现问题，努力破解难题，起到监督物业企业、推动业委会工作，并及时向上级政府管理部门汇报情况的作用。　　对于物业公司，我认为，居委会应该加强对物业公司的监督和协调作用。在具体的小区服务由物业公司进行有偿服务经营的同时，居委会应该代表政府起到监督、约束物业公司的作用。　　对于业委会，我认为居委会应当与业委会相互携手，支持业委会强化对物业公司的管理，并且要监督业委会公开公平公正的选举。如发现小区居民与物业公司之间产生矛盾，居委会要广泛听取意见，及时促进解决。　　对于业主，居委会应当依靠广大业主，对小区建设作出规划，动员和组织小区居民参与公共事务管理，提高居民的自治能力，维护小区居民的公共权利。　　在居委会增强责任意识、服务意识的同时，还应该提升居委会自身的专业化水平，优化居委会的人力资源结构，招聘有较高素质的专业人士从事居委会工作，以提高服务水平、管理能力。　　总之，居委会与物业服务公司、业委会以及广大业主之间，应该形成良性的互动关系，形成合力，推进文明和谐小区的建设。　　街道应负起管理责任　　谭序东，35岁，公务员　　街道办事处作为基层政府组织，是距离小区最近的政府机构，其对百姓居住的小区关注程度和管理水平，直接影响到辖区内百姓的人居环境。　　然而，现在一些街道政府只盯着招商引资，或者忙于做表面文章，而不问居民冷暖，不管一个个小区的情况如何，政府的管理和服务职能被虚化甚至异化。　　我认为，作为服务社会公共事务的机构，招商引资并不是街道的主要任务，管理好小区、服务好居民才是根本职责。街道政府应积极转变职能，沉下去听取百姓心声，再浮上来从宏观层面上指导小区管理。　　比如，在小区筹建业委会时，可在街道办事处的指导和帮助下进行。在没有业委会的“真空”状态下，街道办事处更应该履行起管理责任。　　要主动采取措施，促进物业企业的行风建设。街道办事处可以将网格化管理向小区延伸，与物业企业主动建立起联系，并且依托小区的党组织网络，组建行风监督队伍，完善对物业行业的检查、评议、改进，不断促进物业公司提高服务水平。对业主屡次投诉的物业问题，街道应派专人深入小区听取多方意见，进行协调，及时化解矛盾、解决问题，努力提升居民的满意度。　　另外，在街道所辖的范围内，还可以建立各个小区业主委员会主任联合会，每月定期听取业委会代表所反映的居民心声。　　遇到需要由物业、开发商、业主以及政府有关部门联合解决的棘手问题时（如管线改造、公交配套等），要充分发挥综合协调作用，提高办事效率，及时解决辖区内小区业主的急事、难事、愁事。　　此外，还要对业委会主任进行业务培训和工作指导，对小区业主进行普法教育，不断提高业委会的自主管理水平。　　全面整顿物业企业，刻不容缓　　秦先生，67岁，退休职工　　老百姓对小区物业管理的意见这么多，物业管理中的种种问题存在了这么久，业主的怨气这么强烈，但令人费解的是，为什么直到现在我们都没看到一次真正有力度的、全面深入地整顿物业企业的行动？　　几个月前，我曾在报纸上看到一则“管理部门关停本市320家物业企业”的新闻报道，当时我十分高兴。但仔细一看才发现，原来这些物业企业并非因为服务水平低下、管理问题很多而被关停，而只是因为它们的资质证书过期才被清理取消。这让我大失所望。　　现在，全面整顿乱象丛生、民怨很大的物业企业，已到了刻不容缓的时候。百姓期待着有关管理部门对全市物业企业进行一次认真的而不是敷衍的、有力度的而不是轻描淡写的整顿行动。只有毫不含糊地对那些管理混乱、服务水平低、人员素质差、群众意见大的物业企业，进行整顿甚至让它们“下岗”，才能真正起到震慑作用，才能真正促进所有物业企业增强服务意识，提升管理水平。如果对小区物业管理中存在的问题听之任之，对百姓的意见置若罔闻，放任物业管理中种种问题的存在甚至蔓延，那么，那些表现差、水平低的物业企业就会照旧我行我素，继续损害广大百姓的合法权益。　　改进城市管理、改进为民服务、改进人居环境，这是广大老百姓对管理部门的期盼。这就需要实实在在地付诸行动，扎扎实实地开展工作，切实有效地多做实事。　　把乱哄哄的广告逐出小区　　屠先生，40岁，公司职员　　自打小区楼道里装了液晶广告，我和家人的休息权就受到了严重损害―――我正好住一楼，距离电梯只有两米不到。电梯口的液晶广告屏一装，我家门外就整天广告声不断。本来我家里挺安静的，母亲每天下午都能睡两个小时午觉，可现在她却被剥夺了午休时间。　　小区里是否装电梯广告、什么时候可以播广告，小区大楼外墙和其他公共部位能否挂广告，依法都得由业主说了算，物业公司不能自说自话作决定，也不能由物业公司向个别业委会成员打声招呼就去做。　　据我了解，业主们普遍希望小区环境整洁宁静，对乱哄哄的广告十分反感。既然如此，就应当把广告逐出小区。物业公司不能以增加收益为借口放纵广告进小区。业主们看重的是维护小区的环境，而不是那点广告收益。对热衷于“广告收益”的物业公司，业主们反而怀疑他们是否有猫腻。　　应当按月公布物业账目　　周渊，32岁，自由职业者　　这个月物业公司收了哪些钱？小区广告和停车收益花到哪儿去了？还有多少盈余？物业公司招了哪些人、付了多少钱？……对于这些问题，许多业主都被蒙在鼓里。这“病根”，就出在物业公司账目不公开上。　　尊重业主的知情权，本是小区物业公司提供物业服务时最起码的职责和义务。可现在，一些物业公司却浑然忘了这回事儿。我认为，物业服务要让业主满意，小区物业公司首先要做到定期（建议每月一次）向业主公开收支账目，比如停车费收了多少，广告收益用到什么地方了，物业人员的薪酬如何分配等等，都应该公布出来接受业主监督，这样，才能让业主明明白白。　　物业经理应定期向业主述职　　钱小姐，28岁，律师　　为提升居民小区的管理水平，我认为应当建立“物业公司经理半年一次述职制度”。根据这一制度，物业公司经理每半年应当向居民区党组织、居委会、业委会和房地办，就半年来的主要工作情况及存在的问题、公益性项目财务收支状况、维修基金使用情况、下一步的工作设想等业主关心的问题进行述职，并形成书面资料，一一发给每位业主。这样做，就可以将物业公司的工作置于“阳光”之下，从而接受广大业主和有关方面的有效监督。　　切实管好小区大门这道关　　周俊民，51岁，公务员　　要下决心整治“群租”、“居改非”等现象，物业公司就必须在小区大门的看管上有所作为。应当实行严格的门禁出入管理制度，比如在大门加装行人进入刷卡系统，小区业主采用刷卡进入，外来人员进入采取门卫登记进入，行人进出口分开通行，等等。只要采取人防和技防相结合的方法管好小区大门，小区的安全保障与居住环境就一定能得到显著提升。　　物业公司招聘不能“任人唯亲”　　王女士，42岁，教师　　我所在的小区物业管理很差，居民们都怨声载道。一次，我和邻居闲聊才知道：小区的几个保安原先都是社会无业人员，但因为是小区物业经理的朋友，摇身一变就穿起了保安服；物业公司保洁部的两个阿姨，是物业经理的远房亲戚；维修部一直被居民埋怨“什么都能修却什么都修不好”的唯一一位维修工，原来是开发商推荐给物业公司的人选。这样一个“任人唯亲”的物业公司，从业人员素质怎么上得去？又怎么管得好我们这个有800多户居民的住宅小区？　　我认为，物业公司招聘人员必须市场化运作―――在经过张贴招聘广告，逐一面试，试用考察等程序后，最终确定人选。此外，一些重要岗位的工作人员还应通过统一的从业资质培训或考核，才能持证上岗。　　完善对业委会的监督制度　　陆小姐，29岁，企业职员　　现在对业委会的各种质疑，其实源自业主的监督权难以行使。目前的《物业管理条例》中，也没有针对业委会的日常监督机制，如此一来，业委会如何接受业主的监督？　　诚然，业委会是可以通过公告、决议等让业主了解其工作情况，但仅有这些是不够的。假设有一个业主想了解业委会这段时间都做了点什么，他可以找业委会成员去询问。但绝大部分业主没有这个时间，不会亲自去找业委会询问，那业委会就只能通过发公告的方式告知。但是业主对公告的内容有质疑怎么办，业委会有可能及时反馈吗？这种告知方式显然不可行，尤其在一个规模很大的小区基本不可能实施。由于信息沟通不畅，不仅会使业主对业委会不满意，也会使一些业委会趁机隐瞒信息，从而引发业主对业委会的信任危机。　　我认为，可以在小区管理公约中加入针对业委会的监事会制度，履行对业委会日常工作的监督。监事会可以在制度上与业委会形成监督制约的关系，从而使业委会的运作透明化。监事会人员应定期走访居民，听取意见，并与业委会定期交换意见，公布会议实录，及时反馈业主的要求，促进问题解决。
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居改非：本栋楼内业主可一票否决
　　物权法司法解释还在物业管理、车位分配等方面维护广大业主利益
　　商报记者 徐健
　　为统一裁判尺度，妥善处理建筑物区分所有权，以及物业服务纠纷，最高人民法院于近日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，并将于今年10月1日起施行。
　　据悉，这两部司法解释在《物权法》等法律规定框架内，内容涉及住房和物业纠纷案件审判中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理等等。
　　楼内业主可一票否决居改非
　　《物权法》第七十七条明确规定：“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”。
　　民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”。
　　上海知名物业管理行业咨询专家刘生敏告诉商报记者，这一规定在审判实务中易于掌握和操作。“此前的实际做法是，‘住改商’只须征得大部分的近邻同意即可。而根据此次司法解释的特别规定，对于本栋建筑中出现的‘居改非’，只要有一位业主不同意，即使本栋楼内所有其他业主都同意了，也不予支持。”刘生敏说，这将在很大程度上消除泛滥的“居改非”。
　　建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
　　对于上海而言，关于“居改非”的司法解释，对于目前大量存在的将住宅改作办公用途的现象更有实际意义，而对于餐饮娱乐，2004年以后上海已经基本在新建商品住宅建筑内杜绝出现，至于之前存在的旧房住宅底层用于餐饮业的存在问题，目前的司法解释是否可以用来“取缔”则有待观察。
　　一人多套物业只算一个业主
　　业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。刘生敏指出，在此次司法解释中，较值得关注的是业主人数的确定。“这在很大程度上改变了投票的结果。”
　　物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
　　也就是说，在同一个小区里，同一个人购买了多套房，在业主大会的投票中也只能算成1票；开发商因保留了一部分房源而在业主大会表决中“独当一面”的情况将得到改善。“但是，业主大会的表决需要考虑两个方面，除了业主人数之外，还要考虑建筑物占用面积。”
　　对此，刘生敏打了个比方，若单一业主持有某小区一半以上建筑面积的情况下（简称“大业主”），当大业主提出方案，一半以上人数业主不同意的情况下，方案不能通过；但对于一半以上人数业主投票通过的方案，若占小区一半以上建筑面积的大业主不同意，方案也将被否决。“在司法解释出台之前，大业主提出的方案多因‘人数’、‘面积’同时符合要求而被采纳。”
　　另外，对于业主的身份如何确定，新出台的司法解释明确，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法使用商品房等建筑物，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
　　无正当理由不得拒交物业费
　　目前，有些业主认为，自己并不是物业管理合同的签订方，可以拒付物业费。刘生敏认为，在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。
　　对此，司法解释规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
　　不过，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
　　新出台的司法解释明确，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
　　物业管理超合同期收费无望
　　值得关注的是，目前上海一些小区业委会在选聘了新物业后，老物业管理拒绝交接，不肯撤离，以至于出现新旧物业同时管理小区的窘况，小区也因此纠纷不断。
　　对此，司法解释规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。
　　也就是说，以后旧物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司会主动撤出。
　　车位应该按比例配置给业主
　　业内人士称，实际中，有开发商把所有的规划车位都卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。刘生敏说，开发商的上述行为，并不违反物权法，但使单个业主的权益受损。司法解释规定必须按比例分配给业主，每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。
　　车位、车库紧张是目前普遍存在的问题。司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
　　刘生敏说，若业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出诸如“超过配置比”的过度主张。不过，最高人民法院相关负责人在答记者问时表示，由于车位、车库纠纷的处理极其复杂，审判实践中，法官可结合具体情况妥善处理案件。
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　　发改委：研究开征物业税
　　商报记者 袁晨晨
　　昨天，国务院办公厅批转《发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》。该《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制，深化房地产税制改革，研究开征物业税，具体事宜由财政部、税务总局、发展改革委、住房和城乡建设部负责。
　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。
　　但国内对于物业税计征方法的解释或者理解，一直存在着分歧：
　　有部分专家认为现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费应该合并，“转化”为在房产保有阶段收取的物业税。以逐年征收物业税，替代现行的土地出让金一次性交纳，被认为降低了房地产的开发成本，从而可以降低房价。
　　然而，反对者认为，现行的土地出让金由开发商支付，但若“转化”为物业税，则由购房的业主缴纳，所以，支付主体不同，两者的资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。2007年，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同作出澄清：“开征物业税不会取消土地出让金。”
　　另一种对于物业税的解读，则是纯物业税，但对此亦有大量不同的看法。中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华曾经建议，对居民的“第一套住房”不征收物业税，并将居民除第一套住房外再增加的住房列入征税范围，并且对面积适当加以规定；财政部财政科学研究所所长贾康表示，非营业性的房产如果开征物业税，建议从独立的别墅、豪宅开始。
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不是业主就不能参加业主大会吗
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