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营改增后，房地产开发企业进项税额抵扣等23个问题解答
营改增后，房地产开发企业进项税额抵扣等23个问题解答
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营改增后，房地产开发企业进项税额如何抵扣？如何确定销售额？应纳税额如何计算？广东国税局对这些问题都作了一一解答！
一、纳税人和扣缴义务人
1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人？
答：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。
二、进项税额抵扣
1.同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？
答：根据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的，应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的，根据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。
2.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？
答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
三、销售额
1.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？
答：房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。
2.一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条第（三）款第10项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
3.因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、配套设施费、延期缴纳地价款产生的利息等其他费用。
4.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？
答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。
5.项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？
答：可以对以前的进行一次性调整。
6.房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？
答:拆迁补偿费如果同时满足以下条件的，可以不计入销售额。
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
7.如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？
答：按实际取得的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据所列价款扣除。
8.同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。
四、应纳税额的计算
1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？
答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。
2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？
答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
3.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？
答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
4.日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？
答：（1）日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。（2）日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。
5.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
6.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。
五、纳税地点和纳税义务时间
1.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，日前签订的购房合同，部分款项在日后收取，是否可以在日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。
答：日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。
六、发票开具
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？
答：根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。
七、纳税申报及预缴
1.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税？
答：未抵减完的预缴税款属于多缴税款，办理注销税务登记时可以申请退税。
2.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。
1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？
答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。
2.怎样算一个项目？分期项目在日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？
答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。
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营改增后纳税人销售其取得的不动产等业务问答
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原标题：营改增后纳税人销售其取得的不动产等业务问答
　　问：营改增后哪些纳税人要到地税机关办理哪些增值税业务？
　　答：营改增后有两类业务由地税机关代征增值税、代开增值税发票，具体如下：
　　（一）纳税人销售其取得的不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。
　　所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人（个体工商户及其他个人），销售其取得的不动产，暂由地方税务机关代征增值税。
　　所称“取得不动产”，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
　　因此，暂由地税机关代征增值税的销售不动产业务，主要就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的，或已计入单位的固定资产，再上市进行交易的房产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（商品房）不在此列。
　　（二）其他个人出租不动产，应缴的增值税暂由地税机关代征。
　　其他个人是指自然人。单位和个体工商户出租不动产的，由国税机关负责征收增值税。
　　问：增值税中所称不动产是指房屋吗？
　　答：增值税规定中，不动产包括房屋，但不限于房屋。具体是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
　　问：纳税人转让土地使用权是否属于地税机关代征增值税范围？
　　答：转让土地使用权属于增值税销售无形资产征税范围，由国税机关负责征收增值税，不属于地税机关代征增值税范围。
　　问：自日起，营业税改征增值税后，一般纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？
　　答：一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
　　（一）一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（二）一般纳税人转让其日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（三）一般纳税人转让其日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（四）一般纳税人转让其日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（五）一般纳税人转让其日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　（六）一般纳税人转让其日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
　　问：自日起，营业税改征增值税后，小规模纳税人转让其取得的不动产如何申报缴税？
　　答：小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
　　（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
　　问：对个人转让住房，营业税有税收优惠政策，营改增后，原税收优惠政策还延续吗？
　　答：营改增后，对个人出售住房征收增值税，基本延续了原营业税优惠政策，具体为：
　　（一）全额征税：个人（个体工商户和其他个人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%征收率计算应纳税额。
　　（二）分地区适用优惠政策：
　　1.北京市、上海市、广州市、深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含）非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
　　2.北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　问：能否举例说明如何计算纳税人转让其取得不动产的增值税？
　　答：（一）某单位（一般纳税人），转让其日前自建的厂房，建造成本300万元，现以350万元价格对外销售，选择适用一般计税方法计税，应如何计税？
　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%
　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该单位应在地税机关预缴增值税为350÷（1+5%）×5%＝16.67万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为350÷（1+11%）×11%-16.67=18.01万元。
　　（二）某企业（小规模纳税人）转让其购买的商业用房，购买原价为300万元，现以350万元对外销售，应如何计税？
　　应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应在地税机关预缴增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为（350-300）÷（1+5%）×5%-2.38=0元。
　　（三）某自然人将其购买的商铺以350万元对外销售，购买原价为300万元，应如何计税？
　　应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向地税机关申报缴纳增值税为（350-300）÷（1+5%）×5%＝2.38万元。
　　（四）其他个人转让其取得的住房的案例
　　1.某个人将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？
　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。
　　2.某个体工商户将购买不足2年的住房以100万元对外销售，应如何计税？
　　应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关预缴增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。向在机构所在地主管国税机关申报纳税时应补退税额为100÷（1+5%）×5%-4.76=0元。
　　3.佛山某个人，转让其购买3年的住房，应如何计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，其他个人转让其购买超过2年的住房，免征增值税。
　　4.广州某个人，转让其购买3年的普通住房，应如何计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的普通住房，免征增值税。
　　5.广州某个人，以200万元对外销售其购买3年的非普通住房，购买原价为100万元，应如何计税？
　　北京市、上海市、广州市和深圳市，其他个人转让其购买超过2年的非普通住房的，应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%
　　该纳税人应向住房所在地主管地税机关申报缴纳增值税为（200-100）÷（1+5%）×5%=4.76万元。
　　问：如何计算其他个人出租不动产的增值税？
　　答：其他个人出租住房、非住房，增值税计算方法有差异。
　　（一）出租非住房：其他个人（自然人）出租不动产（不含住房），应按照5%征收率计算应纳税额。
　　应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%
　　例如，某人出租非住房，每月取得租金收入10万元，增值税征收率5%，其每月应纳增值税为10÷（1+5%）×5%＝0.48万元。
　　（二）出租住房：其他个人（自然人）出租住房，应按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。
　　应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
　　例如：某人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税为8÷（1+5%）×1.5%＝0.11万元。
　　问：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，需要提供哪些凭证？
　　答：纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证。
　　问：纳税人发生哪些业务可向地税机关申请代开增值税发票？
　　答：以下情况可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票：一是小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的；二是其他个人出租不动产。
　　纳税人向其他个人转让其取得的不动产和出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
　　问：个人销售二手住房征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？
　　答：营业税下，个人销售二手房需缴纳5%的营业税，符合规定条件的，可免征营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，二手房交易增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。
　　例如，某人将其购买不足2年的住房以100万元对外销售，其应纳增值税：100÷（1+5%）×5%＝4.76万元，原应纳营业税100×5%＝5万元。因此，营改增后，个人销售二手住房应纳增值税较原营业税减少了2400元，税负下降。
　　问：其他个人出租不动产征收增值税后，税负比以前征收营业税时是上升了，还是下降了呢？
　　答：营业税下，其他个人出租不动产需缴纳5%的营业税。优惠政策包括：月租金收入未超过3万元的，可免征营业税；其他个人出租住房，减按1.5%征收率征收营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，其他个人出租不动产增值税税负较原营业税税负没有增加，略有下降。
　　例如：某人出租住房，每月取得租金收入10万元，其每月应纳增值税：10÷（1+5%）×1.5%＝0.143万元，原月应纳营业税10×1.5%＝0.15万元。因此，营改增后，其他个人出租不动产应纳增值税较原营业税减少70元，税负下降。
　　撰文：粤税宣
(责编：孙红丽、伍振国)实例告诉你营改增后个人卖房交多少税？
卖个房子要交多少税？看到这个问题，从事税务工作的小编都想哭，别说群友了，因为实在是太复杂了，小编也是晕乎乎啊(@﹏@)~涉及几个税种不说，每种税不同条件下适用的政策也不同，加上营改增政策的出台，个人卖个房子到底交多少税？小编决定今天弄个明白，分享给群友们。福利啊，有木有\(^o^)/~查询无数法规后，小编整理了一张超级无敌表来说明个人买卖房产涉及的税费：注：1. 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：销售2年以上的非普通住房也免征增值税；个人购买家庭第二套住房，建筑面积≤90m²，减按1%的税率征收契税，建筑面积>90m²，减按2%的税率征收契税。2. 以上个人所得税及土地增值税核定征收办法适用税率为广州地区执行税率，其他地区供参考；3. 普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。4. 个人所得税及土地增值税计算公式中的合理费用指按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。看完这个表格，群友们是否感受到了中国税法制度的强大？泪奔/(ㄒoㄒ)/~~我们来看个实例：假如某土豪3年前购入广州市一别墅，购买价为600万元，现打算出售，该房屋不是家庭唯一住房，为非普通住房，能提供原购房发票，若售价800万元，根据上图内容，不考虑卖房发生的合理费用，营改增前后该土豪涉及缴纳以下税费：可以看出，营改增后，由于增值税是价内税，导致税负略有下降，虽然土豪们不介意这点小数，可对于劳动人民大众，确是实实在在的受益！本文为理道原创文章
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