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503 Service Temporarily Unavailable问：居民在房屋外墙装饰砸伤行人，物业公司有责任吗？法律依据是什么？_百度知道
问：居民在房屋外墙装饰砸伤行人，物业公司有责任吗？法律依据是什么？
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房屋外墙是物业的管理权。房屋内墙是居民的管理权。居民在本来属于物业管理的外墙进行装饰，物业没有尽到管理义务。物业要承担监管不力的责任。举例：房屋的外墙广告，管理权和收益权都属于物业。
大概多少责任
如果物业在居民进行装饰时进行了劝阻，而居民不听，就属于物业尽了一定的监管责任。如果物业没有制止，物业应该承担责任。但是，需要明确的是，造成砸伤行人的原因是由于居民违反规定直接造成的，要承担主要责任。物业要承担次要责任。具体谁承担多少份额，要看法院认定。
采纳率：87%
悬挂物发生脱落，有其他责任人的、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后第八十五条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物
属于雇主的责任，与物业公司没有关系。
居民在房屋外装修砸伤行人和物业有关系吗?除非你有证据可以证明物业有过错。
物业公司有管理责任吧，必竟是公共部位
应该有房屋主人承担责任，欢迎留言围观。
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按城市找房产律师法律解读：《房屋登记办法》释义（第11-30条）_制度建设_临朐县住房和城乡建设网
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法律解读：《房屋登记办法》释义（第11-30条） 作者：admin　来源：　日期： 9:45:42　人气：3932　　标签：
房屋登记办法释义 第十一条第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料能够提供原件的，应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。　 申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。　　【要旨】房屋登记申请的一般性规定　【释义】《办法》第七条及前文已述，办理房屋登记的第一个环节是当事人提出登记申请，本条是对当事人提出房屋登记申请的一般性规定。　本条第一款的要旨有三：一是再次说明房屋登记的属地管辖原则。《办法》第四条已经明确，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构办理房屋登记，一般依当事人申请才能启动，相应房屋登记申请只能向房屋所在地的房屋登记机构提出。房屋登记的属地管辖原则在第四条中已经说明，不再赘述。二是登记应当依申请才能启动。也就是说，除非法律另有规定，登记机构只能依当事人的申请，才能开始登记活动。根据《物权法》的精神，是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。登记机构的活动范围，也由当事人的申请决定，不能超越当事人申请的范围从事其他登记行为。三是当事人申请登记应当提供必要的申请登记材料。依据《物权法》第十一条，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。可见，房屋权利的设立变更、转让、消灭，都应当由申请人向房屋所在地的登记机构提出申请并提交必要的申请登记材料。　 关于房屋登记申请人，一般来说，只有与房屋物权变动有关联的当事人才有资格提出申请。依照我国《民法通则》，可以享有物权的民事主体包括自然人和法人（这里的自然人和法人既可以是本国自然人和法人，也可以是外国自然人和法人）。在我国《担保法》、《合同法》、《民事诉讼法》、《著作权法》等法律还出现了“其他组织”一词，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第四十条及《担保法解释》第十五条对“其他组织”的范围作了清楚的界定，即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。具体包括如下类型的组织：　　1．依法登记领取营业执照的独资企业、合伙组织；　　2．依法登记领取营业执照的联营企业；　　3．依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；　　4．经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；　　5．经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；;　　6．法人依法设立并领取营业执照的分支机构；　　7．中国人民银行、各商业银行设在各地的分支机构；　　8．中国人民保险公司设在各地的分支机构等。一般来说，这里列举的合伙企业等非法人组织可以作为物权权利人，相应当然也可以作为申请人提出房屋登记申请。　本条第二款对当事人提交的申请登记材料做了形式上的要求。申请人提交申请登记材料时，依据登记类别的不同可能包括登记申请书、当事人身份证明、房屋所有权证书（房地产权证书）或房屋他项权证书、合同等登记的原因证明文件，以及建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等申请材料。为了对当事人房屋登记意思表示的真实性有一个基本的判断，申请人提交的申请登记材料一般情况下应当为原件。需要注意的是，要求当事人申请登记时提供原件，并不是要把这些原件都由登记机构收存。如当事人的身份证，一般经登记机构查看后并复印存底即退还登记申请人。全部要求当事人提供原件是不现实的，对于当事人只能提供复印件的，也应保证复印的登记申请材料是真实的，这种情况下就需要有关机关证明当事人提交的复印的登记申请材料与原件一致。这里的有关机关如何理解？一般来说，应当遵循“谁制作、谁证明”的原则，也就是说，原件是由哪个机关制作的，即由哪个机关确认。当事人不能提供建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、结婚证等申请登记材料的原件，只能由原出具该材料的机关确认。如建设单位办理初始登记时，无法提供建筑工程规划许可的原件，最好由规划部门确认建筑工程规划许可证的复印件与原件一致。有些情况下，当事人办理登记时，规划、土地等方面的行政许可文件为城建档案馆保存，也可以由城建档案馆进行证明。具体可由房屋登记机构把握。确认的方式，可以开具证明，也可以在复印件上加盖“与原件确认无异”的印章。对于身份证明、土地使用权证明等申请人能出示而无法交存原件的资料，可由登记机构核验原件后交存该原件的复印件。　本条第三款对申请人提供的登记申请材料的真实性和合法性做出了要求。《物权法》对登记机构的登记责任规定较为严格。但实际上，最终的登记错误可能由两种情况引起，一是由于登记机构工作人员的过错所导致；二是登记申请人采取欺骗手段骗过登记人员的审查造成的登记错误。这两种情况对于最后界定登记机构到底应该承担什么样的责任是有区别的。《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”为了落实该条规定，《办法》明确要求申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记房屋登记办法释义　第十二条第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：　（一）因合法建造房屋取得房屋权利；　 （二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；　（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；　（四）有本办法所列变更登记情形之一；　（五）房屋灭失；　（六）权利人放弃房屋权利；　（七）法律、法规规定的其他情形。【要旨】登记申请人共同申请和单独申请　　【释义】本条是关于登记申请人共同申请和单方申请的规定。　　本条第一款明确房屋登记以共同申请为原则。共同申请是申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。这些行为都属于民事法律行为中的双方行为，合同是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的房屋登记，才能发生物权变动的效力。基于这些行为的房屋登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。所以，房屋买卖、交换、赠与、抵押等基于民事法律行为的房屋登记，应当由当事人双方共同向房屋所在地登记机构提出申请。此外，根据《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立”、“未经登记，不得对抗善意第三人”规定，地役权登记不是产生物权变动效力，而是产生对抗第三人的效力，但地役权的设立登记同样需要双方当事人共同申请。本条第二款规定了可以由当事人单方申请的情形。由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方式，且类型有限，因此，本款也采用了列举的方式对可以单方申请房屋登记的情形进行了规定。单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动情形，可归纳为四类：一是基于事实行为而引起的物权变动，如合法建造、拆除房屋，房屋自然属性变更，权利人名称或者姓名变更，房屋灭失，权利人放弃权利等；二是经过国家公权力确认的物权变动，包括司法行为和政府行政行为；三是因继承或受遗赠取得房屋物权的；四是法律、法规规定的其他情形，如《物权法》规定权利人可以申请更正登记，利害关系人可以申请异议登记。此外，《办法》第六章规定了单方申请登记的一种特殊情形，即预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。这是因为一方面预告登记本质上还是一种针对请求权的登记，并不是真正意义上的物权登记；更重要的是，预告登记的目的是限制开发商等债务人处分其权利，保障债权人将来实现其债权，如果在预售人不按照约定与预购人共同申请预告登记的情形下，不允许预购人单方申请预告登记，则势必极大限制了预告登记制度功能的发挥，无法达到保护债权人利益的目的。需要强调的是关于第二款第（四）项中“本办法所列变更登记情形”，主要是指登记簿中自然状况部分的变更和权利人名称或者姓名变更，即本办法第三十六条、第八十五条所指的变更登记情形。德国、日本和我国台湾地区立法也都采用共同申请原则。如台湾《土地登记规则》第二十六条规定：“土地登记，除本规则另有规定外，应由权利人及义务人会同申请之。”同时，其第二十七条又以列举的形式规定了单独申请的情形：“下列登记由权利人或登记名义人单独申请之：一、土地总登记。二、建物所有权第一次登记。三、因继承取得土地权利之登记。四、因法院、行政执行处或公正第三人拍定、法院判决确定之登记。五、标示变更登记。六、更名或住址变更登记。七、消灭登记。八、预告登记或涂销登记。九、法定地上权登记。十、依土地法第十二条第二项规定回复所有权之登记。十一、依土地法第十七条第二项、第三项、第二十条第三项或第七十三条之一标售取得土地之登记。十二、依土地法第六十九条规定更正之登记。十三、依土地法第一百三十三条规定取得耕作权或所有权之登记。十四、依民法第五百十三条第三项规定抵押权之登记。十五、依民法第七百六十九条、第七百七十条或第七百七十二条规定因时效完成之登记。十六、依民法第八百七十条之一规定抵押权人抛弃其抵押权次序之登记。十七、依民法第九百零六条之一第二项规定抵押权之登记。十八、依民法第九百二十三条第二项或第九百二十四条但书规定典权人取得典物所有权之登记。十九、依民法第一千一百八十五条规定应属国库之登记。二十、依直辖市县（市）不动产纠纷调处委员会设置及调处办法做成调处结果之登记。二十一、法人合并之登记。二十二、其他依法律得单独申请登记者。”现实生活中，存在应当由双方共同申请登记但当事人一方拒绝协助登记的情况，此时，另一方应当如何实现其权利？这涉及登记请求权的间题。登记请求权是指登记权利人要求登记义务人协助完成登记手续的权利。其中登记权利人是指因登记而直接得到利益，取得房屋权利或减除房屋负担，以及将其取得房屋权利或减除房屋负担的上述事实加以公示的人，如房屋交易的买受人、房屋抵押的债权人等；登记义务人是指因登记而损失利益，失去房屋权利或承受房屋负担，以及将其失去房屋权利或承受房屋负担的上述事实得以公示的人，如房屋交易的卖方、房屋抵押人等。例如，房地产交易合同签订后作为登记义务人的卖方不协助办理转移登记，夫妻离婚后失去财产的一方拒不按照财产分割协议办理房屋过户手续，另一方作为登记权利人，就有请求其协助共同向登记机构申请办理登记的权利。登记请求权在性质上是登记权利人和登记义务人之间的民事法律关系，而登记申请权是登记权利人或者登记义务人向房地产登记机构申请办理房屋登记的权利，二者是有区别的，登记权利人和登记义务人都属于登记申请人。《瑞士民法典》第六百六十五条规定：“有取得所有权理由的取得人，对所有人有请求登记的权利，如所有人拒绝时，有请求法院判决登记的权利。”《德国民法典》也规定了更正登记请求权，日本和台湾地区的司法判例也承认登记请求权。我国由于不动产登记立法的空白，目前尚无登记请求权的具体规定，登记权利人主要是通过《合同法》、《合同法解释（一）》第九条和（（物权法》第十五条的有关规定来主张该项权利。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，物权合同生效后，合同一方当事人仍有请求另外一方依合同约定履行登记义务的权利。如甲、乙双方签订房屋买卖合同后，卖方不按期履行登记义务，则买方享有对甲方的登记请求权。对于预告登记转本登记，预告登记时由单方申请登记的，在办理本登记时，仍应按照本办法第十二条规定由有关当事人双方共同申请登记。申请房屋登记，有关当事人不到场申请无效　2000年1月27日，周某持房屋所有权证及买卖双方的私章、身份证复印件、房屋买卖协议及胡某卖房证明等材料到该市房产管理局办理了过户手续，将胡某的房屋登记在了自己的名下，市房管局经审核后向周某颁发了所有权证书，不久，胡某向法院提起了诉讼。胡某诉称，市房产管理局在本人未到现场的情况下将房屋过户给周某，侵犯了自身的合法权益，要求撤销对周某颁发的所有权证。被告房产管理局辩称，颁发给周某的所有权证手续齐全，程序到位，符合建设部颁发的《转让管理规定》和《权属登记管理办法》的规定。法院认为，由于被告没有充足的证据能证明胡某亲自到场办理了交易手续，因此，被告在颁发给周某所有权证时违反了法定程序，并判决撤销被告房管局颁发给周某的所有权证书。在这起案件中，被告该市房产管理局由于没有充分的证据证明自己是在胡某亲自到场的情况下办理的转移登记，所以办理登记的程序不符合规定，影响了其登记结果的合法性，从而导致败诉。房屋登记办法释义　第十三条第十三条共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。【要旨】共有房屋登记的申请【释义】本条是关于共有房屋申请登记的规定。　　（一）关于共有的概念　　我国《民法通则》及《物权法》规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，换言之，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。例如，两个人共同所有一栋房屋。共有作为所有权的一种形态，是与单独所有是相对而言的。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。共有包括按份共有和共同共有两种形式。《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”按份共有，又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。例如，甲、乙共同出资购买一栋房屋，甲出资20万元，乙出资10万元，甲、乙各按出资的份额对该房屋享有权利、分担义务。《物权法》第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。在按份共有中，各共有人的份额（又称应有份）必须是明确的，其具体数额一般是由共有人约定明确的。如果按份共有人对共有物享有的份额没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。　　共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的特征是：第一，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提，例如夫妻关系、家庭关系；第二，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额。这是共同共有与按份共有的主要区别；第三，在共同共有中，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。关于共同共有的形式，我国学界普遍认为主要包括以下三种：第一，夫妻共有。夫妻共有是共同共有最典型的形式。我国婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：一是工资、奖金；二是生产、经营的收益；三是知识产权的收益；四是继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；五是其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。例如，夫妻双方出卖、赠与属于夫妻共有的财产，应取得一致的意见。夫妻一方明知另一处分财产而未作否定表示的，视为同意；第二，家庭共有。家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间，共同创造、共同所得的财产。例如，家庭成员交给家庭的财产，家庭成员共同受赠的财产，以及在此基础上购置和积累其来的财产等。概言之，家庭共有财产是家庭成员的共同劳动收人和所得。家庭共有财产和家庭财产的概念是不同的。家庭财产是指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和，包括家庭成员共同所有的财产、夫妻共有财产和夫妻个人财产、成年子女个人所有的财产、其他家庭成员各自所有的财产等。家庭共有财产则不包括家庭成员各自所有的财产；第三，遗产分割前的共有。我国台湾地区“民法”第一千一百五十一条规定：“继承人有数人时，在分割遗产前，各继承人对于遗产全部为公同共有。”所谓“公同共有”即我们所说的“共同共有”。我国《继承法》第二十四条规定：“存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。”　　（二）关于共有物处分的法律规定　　首先介绍法律关于共有人对共有物应有部分的规定。应有部分实际上是指共有人对共有物所有权所享有的比例，或者说是各个共有人行使权利和承担义务的范围。应有部分的特点表现在：第一，应有部分是抽象的而非具体的范围。应有部分只是行使权利的范围，在共有中不能根据应有部分而对共有物进行实际的量的分割。例如，甲乙双方共有一套两间房屋，各享有50％的产权，如果将房屋按面积各分一半为两人分别享有，就实际是做出了一种量上的分割。如果采用这种划分方式，则共有权将不复存在。共有房屋的应有份额只是表示行使权利应当按照一定的比例进行，但在共有关系存续期间，不能根据应有部分的比例实际分割房屋。第二，应有部分不是局限在共有物的某一个特定部分之上，而是抽象的存在于共有物的任何一部分之上，也就是说共有人根据其应有份额可以对共有物的任何一个部分行使权利。　　关于共有物的处分，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，我国物权法在按份共有物的处分间题上是实行“多数决”原则，即由占份额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。例如，7个人共同出资购买一套房屋，各占1/7份额，如果要将这套房屋出售或者出租，只需7个共有人中的s个人同意即可。在共同共有物的处分问题上，《物权法》则采取全体共有人“一致决”的原则。例如，甲乙二人为夫妻关系，甲乙二人共同共有一套房屋，在这套房屋转让时，必须以甲乙二人的一致同意为前提。另外，如果共有人另有约定，就不适用上述规则，共有人之间关于共有物处分的有关约定可以优先于法律规定适用。　　但是，以上所述都是法律关于共有人之间民事法律关系的规定，具体从登记的角度来说，则需要所有的共有人共同申请登记。这是因为，登记机构为实现登记的公信力效力，必须按照登记依申请启动的原则，通过共有人共同提出申请，如实反映相关事项，提供详尽的申请登记资料，以此来保证登记内容的完整性和准确性。申请共有房屋登记的情形，包括共有房屋所有权的设立、转移、消灭、共有房屋的分割和转让、共有房屋的抵押、设立地役权等。　　（三）关于共有房屋登记申请人的规定　　本条第一款规定，共有房屋应当由共有人共同申请办理登记。一方面是基于登记依申请启动的原则，另一方面是为了保证登记内容的完整性和真实性。　　本条第二款规定，部分共有人可以申请共有房屋的所有权变更登记。这里的房屋所有权变更，主要是指本办法第三十六条中的第（一）、（二）、（三）、（五）种情形，即房屋的自然状况变更或权利人名称、姓名的变更。对本办法第三十六条中的第（一）种，即部分共有权人的姓名或者名称变更的情形，允许由相关的共有人直接申请变更登记，不难理解；但对于第（二）、（三）种，即共有房屋自然属性发生变更时，部分共有人也可以申请变更登记问题，可能很多登记人员难以理解。这里介绍一下房屋登记代位申请的概念。　　代位申请是指当事人怠于申请登记时，利害关系人为了保全自己或者权利人的利益，以自己名义代位登记权利人向登记机构申请登记。代位申请主要分为两类：第一，对申请事项不直接享有权利，但该事项是否登记将与其产生法律上的利害关系。其典型例子是基于债权人代位权进行的代位申请，其目的在于保全代位权人的利益，是债权人行使代位权的表现。日本《不动产登记法》第四十六、第九十三条规定了不动产代位申请权；第二，申请事项的直接权利人为数人，他们之间存在共有、共同继承等共同关系，其中一人或者数人为了全体权利人的利益，在其他权利人未申请的情况下，可代位申请该共同关系的的登记。这种代位申请的目的在于保全代位申请人以及被代位的权利人的共同利益。如台湾《土地登记规则》第三十二条规定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或数人，为全体公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后，应将登记结果通知其他共有人。”由于我国不动产登记立法的缺失，法律尚无代位申请权的明确规定。本条第二款同时规定了一种共有房屋登记的特殊情形，即共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。这是因为，共有性质或者共有人份额变更，实际已经涉及到了共有房屋的权利状况变动，对全体共有人的共有关系产生了根本的影响，所以应当由全体共有人共同申请登记。在实践中，共有房屋的共有性质变更主要是共同共有转为按份共有，如家庭成员、夫妻关系存续期间的共同共有，当事人因某些原因约定转为按份共有；而按份共有的共有人变更共有份额的行为，实质是共有人之间应有部分的权利转移。　 （四）在办理房屋登记时，登记机构是否需要审核有无潜在的（隐形的）共有人　　在现实生活中，共有房屋的事实权利人与登记簿记载的权利人不一致的现象普遍存在。尤其突出的是在夫妻关系存续期间，夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。此时，就会造成登记簿记载的物权状况与实际情况不符，由此引发种种纠纷。因此，登记机构在办理房屋登记时是否需要审核有无潜在的（隐形的）共有人，一直存在较大的争议。本办法在起草过程中，多数专家认为，按照《权属登记管理办法》第十一条第四款：“共有的房屋，由共有人共同申请”，凡属共有的房屋，当事人应当按实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务。尤其是在《物权法》确立了登记生效原则和善意取得制度后，登记本身作为不动产物权变动的公示手段，具有公信力，应当保护以该公示信息进行交易行为的善意第三人的合法权益，否则房屋登记制度将失去其应有的功能，并可能使整个房屋交易秩序陷人混乱。　　对于隐形共有人问题，实践中存在两种情况。一种情况如北京、上海、广州、深圳等城市，在《物权法》实施前就已经明确登记机构登记的房屋所有权人为实际的所有权人。对于这类城市，实际上已经解决了衔接和过渡的问题。另一种情况，也是大多数城市的做法，因为《婚姻法》及《婚姻法解释（二）》第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”，因此，对夫妻共有房屋常常仅登记在一方名下。特别是在推行住房制度改革中，对于购买的所租住的公房，通常以双方工龄合并计算房价，但购房合同是以一方签订的，房屋产权也是登记在一方名下。对这一类城市，需要针对不同的情况分类处理，第一类：对于物权法和（（办法》实施以后进行初始登记的房屋，登记机构首先在受理登记环节应当告知其共有房屋必须共同申请，并通过填写申请表询问登记申请人是否为共有，让申请人自己签字确认。登记机构根据申请人的申请办理房屋登记，登记簿上记载的房屋所有权人为实际所有权人，今后登记机构在办理该房屋的相关登记时不再审查是否存在隐形共有人。第二类，对于物权法实施前已经进行初始登记的房屋，当事人来申请抵押、转移等相应登记的，登记机构应当要求当事人夫妇双方共同到场，共同申请，不能共同到场的，应提交其配偶的书面委托书并经公证，同时，告知其可以增加共有人，登记机构可结合相关登记增加共有人，并在房屋登记簿上记载为共有。若申请人确认为单方所有，应当提交未婚证明或关于房屋属于单方所有的书面约定，不能提供未婚证明的，应当由当事人出具具结保证，并承诺由其承担相应的法律后果的书面材料，登记机构可在登记簿上记载房屋所有权为单方所有。第三类，对于物权法实施前已经进行初始登记的房屋，当事人并未申请相关登记，登记机构在建立登记簿时应当在登记簿上予以注记，在今后办理相应登记时按第二类情况办理。登记机构也可通过在当地发布公告等形式进行宣传，对于夫妻共同财产但登记在一方名下的，可申请增加共有人，从而逐步解决隐形共有人问题。　　因此，《办法》实施后，如果房屋在事实上存在共有人，但因当事人没有据实申请登记，而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机构不应对此承担责任。从目前的司法实践来看，多数法院也认为，在这种情况下，对于信赖房屋登记簿的第三人来说，登记簿未记载权利的一方是不能以其享有共有权为由主张登记簿上记载的权利人所做出的处分行为无效的。例如，以丈夫一方名义登记的房屋由丈夫出卖后妻子一方是不能以其为房屋共有人为由要求法院宣布撤销善意第三人的房屋所有权的。而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。　　（五）夫妻共有房屋登记中的几个常见问题　　1．婚姻存续期间，已登记为夫妻共有的房屋，又申请改为单方所有，应该如何办理登记在日常工作中，确实会遇到一些原来已登记在夫妻双方名下的共有房屋，当事人又要求重新登记为一独有。这对于一般的家庭来说，本来是没有必要的，但只要双方是自愿的，并不违反《婚姻法》的规定。有些登记部门同志担心，这类情况中可能会是当事人为了逃避债务而实施的恶意行为，给予登记可能会承担法律责任。但是，登记机构无法、也无权对此进行审查，所以应当予以办理相应的转移登记。　　a．婚姻存续期间，实际为夫妻共有的房屋，而仅以一方名义办理了登记，后又申请登记簿上登记为双方所有，登记机构应当如何办理？对此，可理解为登记簿记载的房屋权利状态与事实权利状态不一致，只要夫妻双方能够提供充分的证明，提出增加共有人的登记申请，登记机构可给予办理相应的更正登记。　　3．婚前登记在夫妻一方名下的房屋，因婚后夫妻约定归双方共同所有而申请房屋权属登记的，应当按照房屋转移登记办理，由夫妻双方共同申请。申请登记要件中应当包括房屋归双方共同所有的约定。总的来说，夫妻共有房屋登记的种类较多，法律关系比较复杂，各地做法差异也比较大。所以，登记机构在办理此类登记时，应当注意审查共有合同或协议的有关约定内容，细化受理环节的询问事项，并区分《物权法》及本办法出台前、后有关做法的衔接与过渡。房屋登记办法释义 第十四条第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。　　【要旨】未成年人申请房屋登记　　【释义】本条是关于未成年人申请房屋登记的规定。　　（一）关于未成年人的房屋登记问题　　自然人的民事行为能力是指自然人通过自己的行为取得民事权利、承担民事义务的能力。我国《民法通则》第十一条规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”　　同时，为了保护未成年人的合法权益，法律还设置了监护制度。《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”　　申请房屋登记行为是当事人的民事行为，需要申请人具有相应的民事行为能力。而未成年人作为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，无法独自完成申请行为，其房屋登记行为必须由监护人代理，即法定代理。因此，本条规定未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记。有些城市登记部门在办理未成年人的房屋登记时，将监护人的相关信息在登记簿和权利证书上进行附记。为了证明监护人的监护身份，本条同时要求监护人提供能够证明其监护人身份的证明，如父母的身份证明、公证文书、法院的法律文书等。　　（二）未成年房屋权利人的利益保护问题　　《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。但是如何判断监护人是否为了未成年人利益一直以来都是存在较大争议的问题。监护人是否为了未成年人的利益而处分未成年人房屋，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，只要要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。　　（三）成年的无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房屋登记　　登记机构在办理成年人的房屋登记时，是否需要审查该成年申请人是否具备民事行为能力？　　按我国《民事诉讼法》规定，认定成年人为无民事行为能力人，必须由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定结论的，法院应当对鉴定结论进行审查。人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人。因此，某一当事人有无民事行为能力应由人民法院认定。如果当事人的亲属已向登记机构表示某一当事人为无民事行为能力人，可是尚未经人民法院认定，此时登记机构不宜轻易地予以认可；特别是在涉及这一当事人对其房地产权利进行处分时，由于相关的立法尚不完善，登记机构以慎重处理为好。妥善的做法是请当事人亲属及时向人民法院提出申请，由人民法院认定，而后再对该房地产进行处分。但登记机关不能凭当事人亲属的陈述或医疗证明就予认定其为无民事行为能力人或限制行为能力人。因此，登记机构没有依据、也没有能力对成年的登记申请人是否具备民事行为能力进行审查。　　所以，对尚未经法院认定为无民事行为能力的人，其所从事的房屋处分行为如果产生争议，应以法院对此的判决为准。登记机构虽不能单凭当事人亲属的陈述或医疗证明认定某一当事人为无民事行为能力人，但为避免日后的纠纷，暂时不宜由该当事人直接办理权属登记手续。否则，日后当事人会以登记机关明明知道其无民事行为能力仍为之办理而追究登记机关责任。房屋登记办法释义　第十五条第十五条申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。　　【要旨】房屋登记申请人的名称及委托登记　　【释义】本条是关于房屋登记申请时应当使用的文字及委托代理人申请登记的规定。　　（一）房屋登记申请人应当统一使用中文名称，提供中文资料。　　本条第一款是关于申请房屋登记应当使用的文字的规定。随着我国对外开放政策的深人，房地产市场逐步开放，外籍人士在我国境内购置房屋的情形越发频繁。对于外籍人士在我国大陆申请房屋权属登记时，当事人的姓名是使用外文抑或中文，我国现行的法律还没有明文的规定，各行政机关对此的处理方式也不完全一致。如，国家工商总局《企业名称登记管理实施办法》（国家工商总局令第to号）第八条规定：“企业名称应当使用符合国家规范的汉字，不得使用汉语拼音字母、阿拉伯数字；公证机构则以当事人自己选用的语．鼠表示。”由于境外申请人国籍千差万别，语言文字种类繁多，如果使用本国文字的名称和证明文件申请登记，除了登记机关难以记载和录人外，计算机系统在检索、识别时也会有困难。《语言文字法》第二十五条规定，“外国人名、地名等专有名词和科学技术术语译成国家通用语言文字，由国务院语言文字工作部门或者其他有关部门组织审定。”　　因此，为了规范登记行为，统一登记簿的记载方式，以及方便的查询，本条第一款规定，申请人为外籍个人、单位或者组织时，应当使用中文姓名和名称（或中文译名）。在登记实务中，可在登记中文名称、姓名的同时，将申请人的母语或者英文名称、姓名如实记录在登记簿中，并在权属证书备注栏内予以附记。此外，我国的内蒙古、西藏等少数民族地区，可参照此方式处理。　　房屋登记申请应当提供中文资料，如果相关证明文件原件为外文的，申请人应当提供相应的中文译本。为保证中文译本的准确性，最好是要求提供经公证部门认可的翻译机构翻译的中文译本。　　（二）关于房屋登记申请的代理　　本条第二款是关于委托代理人申请房屋登记的规定。　　代理是代理人在代理权限内以被代理人（本人）的名义对第三者为意思表示或受领意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行为。代理制度是我国民事法律制度中的重要内容，其具有以下特征：其一，代理人必须在代理权限内实施代理行为，代理人超越代理权限进行的代理行为，为效力待定行为，必须经被代理人追认才产生代理的法律效果；其二，代理人必须以被代理人的名义实施代理行为；其三，代理人以自己的意志与第三人发生有法律意义的行为；其四，代理行为的法律效果直接归属于被代理人。根据我国法律规定，从代理权限来源角度，可以将代理分为法定代理、指定代理和委托代理三种。法定代理是指基于一定身份或资格而依法律规定取得代理权的代理。指定代理是指由有权机关指定代理人的代理。委托代理又称委托代理，是指基于本人授予代理权的法律行为而发生的代理。　　在房屋登记中，申请人因为种种原因无法亲自办理房屋登记时，可以委托他人进行代理，就是前面所述的委托代理。本条第二款规定，代理人受委托人委托申请房屋登记时，需要提供相应的授权委托书和身份证明。代理人应当在授权委托书授权的范围内从事房地产申请代理活动。登记机构审查委托书时，应对受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间等内容进行审查。委托他人办理处分房地产登记的，委托书应当公证。　　在房地产权属登记中，有可能出现当事人同时委托几个代理人的情形，此时，应注意委托书的内容，要认真分辨“共同”、“其中一人”，以及“和”及“或”等字样，根据委托书来判断能否由其中一人办理委托事项。　　境外申请人委托代理人申请房屋登记的问题值得特别注意。　　境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其委托书应当按照国家有关规定进行公证或者认证。主要因为境外人员的委托登记的授权书会采用不同的语言，如果将对此文件的审查义务由登记机构来进行，无疑会增加登记难度，降低登记的效率。而且，目前我国登记机构不具备审查涉外文件的能力，采用公证或者认证的方式也增强委托书的效力和公信力。　　具体是，有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，其相关文书必须先办理公证，其他的涉外委托书则须进行认证。司法部、建设部《联合通知》（司公通字[号）第四条规定：“有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。”我国外交部规定：“与中国有外交关系的国家出具的、送往中国（内地）使用的公证文书或有关文书，需先经该国外交部或其授权机构认证后，再送中国驻该国使、领馆认证；与中国无外交关系的国家出具的、送往中国（内地）使用的公证文书或有关文书，需先经该国外交部或其授权机构和与中国有外交关系国家驻该国使领馆认证后，再办理中国驻该第三国使领馆的认证。”国内一些地方性法规中也都对涉外委托文件的公证和认证进行了规定，例如：《深圳市经济特区房地产登记条例》第十七条规定：“申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按照规定经过公证或认证。”《上海市房地产登记条例》第九条规定：“当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。”通过这些地方的登记实践表明，要求境外申请人在委托代理人申请房屋登记时，将其授权委托书按照国家有关规定办理公证或者认证，不仅可以增强其登记申请的真实性，提高其公信力，同时也能有效的提高登记效率。房屋登记办法释义　第十六条第十六条申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳登记费。【要旨】房屋登记费　　【释义】本条是对房屋登记申请人缴纳登记费的规定。　　登记费是登记机构日常运行所需经费的主要来源。由于办理房屋登记需要一定的人力、物力、财力等基本条件，为了保证登记机构的正常运转，房屋登记机构向申请人收取一定的登记费，这也是国际通行的做法。很多国家通过法律对登记费的收取、支出、收费标准及减免程序等做出明确规定。在我国台湾地区，登记费用中的一部分（约10%）还是登记赔偿基金的主要来源。　　一段时间以来，我国不动产登记收费的标准问题备受争议。此前房屋登记收费的主要依据是2002年国家计委、财政部颁布实施的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，其主要内容是：(1)房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。(2)房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。(3)房屋所有权登记费的计费方式和收费标准，按下列规定执行：①对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。农民建房收费按照《国家计委、财政部、农业部、国土资源部、建设部、国务院纠风办关于开展农民建房收费专项治理工作的通知》（计价格[号）规定执行。②注销登记不得收费。各地按照规定管理权限批准收取的房屋他项权利（包括抵押权、典权等）登记费，比照上述规定执行。(4）行使房产行政管理职能的部门按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书可按每本10元收取工本费。权利人因丢失、损坏等原因申请补办证书，以及按规定需要更换证书且权属状况没有发生变化的，收取证书工本费每本10元。(5)房屋所有权登记费项目由财政部会同国家计委负责审批，收费标准由国家计委会同财政部负责核定。除本通知规定的收费项目和收费标准外，房产行政主管部门在房屋所有权登记过程中不得收取房屋勘丈费等其他任何费用。(6)收取房屋所有权登记费，应按照国家有关规定到指定的价格主管部门办理收费许可证，并使用各省、自治区、直辖市财政部门统一印制的行政事业性收费票据。执收单位要公布规定的收费项目和收费标准，实行亮证收费，自觉接受价格、财政部门的监督检查。(7）房屋所有权登记费等收费属于行政性收费，应当按照《财政部关于行政收费纳入预算管理有关问题的通知》（财预[1994]37号）的有关规定，纳人同级地方财政预算，实行“收支两条线”管理。即：房产行政主管部门，应在取得以上收人后的3日内，就地将房屋所有权登记费等收费收人全额上缴伺级地方国库，缴库时使用“一般缴款书”，并填列政府预算科目“一般预算收支”科目第42类“行政性收费收人”第4203款“建设行政性收费收人”科目，支出按批准的预算安排使用。该文件对房屋登记费的具体登记类型及其收费标准规定的不够具体明确。此前，部分地方登记机构出于维持正常运转的需要，在办理房屋所有权登记和他项权利登记时，将房屋建筑面积作为计收登记费的标准，有些地方还按照房屋转让或者抵押合同中标的物价值额的一定比例收取登记费。甚至有些地方主管部门在国家规定的登记收费标准外擅自增加收费项目，将房屋登记作为收费搭车的手段，不仅上增加了当事人的交易负担，还影响了房屋登记工作的全面推进。　　针对登记费标准不统一的现状，《物权法》第二十二条规定“不动产登记费按件收取，登记机构不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”，专门对登记费问题进行了规范。《物权法》第二十二条确立了两项重要内容：其一，确立了不动产登记收费制度，即明确规定了申请人申请不动产登记需缴纳登记费的义务；其二，确立了不动产登记收费按件收取的原则，明确禁止各地按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取登记费的行为，这对于规范我国不动产登记收费制度，减轻权利人登记负担，提高登记公信力具有重要意义。由于《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，不宜对登记收费的具体问题做出详细规定，故《物权法》第二十二条中同时规定“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”。这是明确了登记收费标准的制定主体，只有国务院有关部门和价格部门才有权制定具体收费标准，其他机关和部门均不得自行规定。　　2008年4月15日，国家发展改革委和财政部根据《物权法》的要求，联合发布了《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[号），这是房屋登记收费方式和标准的最新规定，于2008年5月1日开始执行。该通知主要内容有：(1)房屋登记费是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。(2）房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。(3)住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。(4）房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。(5)房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。(6)房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按本通知第三条规定的收费标准减半收取。(7)房屋权利人在办理房屋登记时委托有关专业技术单位进行房产测绘缴纳的费用属于经营服务性收费，收费标准由省级价格主管部门商有关部门制定。(8)收取房屋登记费，应按规定到指定的价格主管部门办理收费许可证，并使用各省、自治区、直辖市财政部门统一印制的票据。执收单位要公布规定的收费项目和标准，自觉接受价格、财政部门的监督检查。(9)县级以上房地产主管部门收取的房屋登记费属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳人地方财政预算管理，具体缴库办法按照同级财政部门的规定执行，支出由同级财政部门按照其履行职能的需要核定。(10)本通知自2008年5月1日起执行。原国家计委、财政部《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（计价格[号）同时废止。各地有关房屋登记收费的规定与本通知不符的，以本通知为准。房屋登记办法释义 第十七条第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。　　【要旨】受理登记申请　　【释义】本条是对受理房屋登记申请的规定。　　本条第一款对登记机构应当受理登记申请的材料要求做出了规定。　　首先，申请人提交的申请登记材料应当齐全。本办法区分了各种登记类型并对不同登记类型应当提交的材料进行了规定，这里的材料齐全主要是指申请人按照本办法对各种登记类型应提交要件的规定，提交了全部申请材料。　　其次，申请人提交的申请材料应当符合法定形式。通常情况下，如果申请人提交的材料符合下列条件，登记机构就应当予以受理：（一）申请人提交了本办法规定的各种登记申请应当提供的文件，保证申请材料形式上完整；（二）申请书填写的内容与申请人提交的其他申请登记文件一致；（三）申请人姓名与提交的身份证明以及登记簿记载的权利人姓名一致；（四）房屋权属证书真实；（五）委托他人代理的，委托书中的受托人代理权限与办理事项是否相符。需要强调的是，这里仅要求当事人提交的登记材料符合法定形式，即只要申请材料符合法定形式要件即可，登记机构在受理登记申请时，不需要对材料内容的合法性进行审查。比如，当事人因买卖房屋申请转移登记，只要申请人按照本办法第三十三条规定，提交了房屋登记申请书、身份证明、房屋所有权证书、当事人针对该房屋的买卖合同书，登记机构就应当予以受理。再如，因购买法院委托拍卖的房屋申请转移登记的，只要申请人按照本办法第三十三条规定，提交了房屋登记申请书、身份证明、房屋所有权证书、法院生效的判决书、裁定书和协助执行通知书，登记机构就应当予以受理，不应要求提供拍卖协议等材料。实践中，伪造材料骗取登记现象时有发生，因此一些城市登记机构为了减少登记错误，保证登记结果的准确性，经常要求申请人提供大量的证明文件。这样做不仅缺少法律依据，同时也给当事人带来不必要的麻烦，降低了登记效率，也有可能给登记机关自身带来不必要的法律责任。因此，各地登记机构在受理申请时，只要申请人提交的申请材料符合本条的形式要求，登记机构就应当予以受理。　　本条第一款还规定，房屋登记机构受理申请，同时应当即时出具收件的书面凭证。登记机构出具收件书面凭证的意义在于：一方面它是房屋登记申请受理日确定的证明；另一方面它也是收到申请人提交的各种登记材料的收据，有着重要的证据作用，表明登记机构对申请人提交的相关材料负有妥善保管的义务。因此，从维护自身权益的角度出发，如果登记机构未即时出具收件书面凭证，登记申请人有权要求登记机构出具。对申请人的这一要求，登记机构不应拒绝。　　本条第二款对申请人提交材料不齐全或不符合法定形式的情形进行了规定。对于申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构除不予受理其登记申请外，还负有告知申请人需要补正的材料和内容的义务。登记机构应当即时出具不予受理告知书，告知书上应载明不予受理的原因、申请人需要补正的内容、起诉或申请复议的机关及期限等。这既是坚持依法行政，遵守行政公开原则的必然要求，也是维护申请人权益，提高登记效率的需要。应当指出的是，由于补正材料给申请人和登记部门都增加不必要的工作，影响了登记效率，因此登记部门应逐步加强受理环节的审查。同时，登记机构在要求申请人补正材料时，应当做到当场一次性告知。这既是维护相关权利人合法权益的需要，也是提高政府效率，建设服务型政府的必然要求。房屋登记办法释义　第十八条第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。　　【要旨】登记询问事项　　【释义】本条是关于房屋登记机构在受理申请人的登记申请时具体事项的规定。包括查验申请人提交的申请登记材料、就申请登记事项进行询问。　　《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”　　房屋登记机构应当查验申请登记材料，申请登记材料是体现房屋权利设定及发生变动的原因关系证明。它必须能够表明申请人的身份、意欲达到的目的以及相关证据。登记机构进行查验就是对登记申请材料的检查和验收。　　登记机构对申请人提交的申请登记材料应从以下几个方面进行查验;1．申请材料是否符合法定格式，登记申请的材料是否齐全；2．当事人提交的申请材料之间、申请材料与登记簿之间的记载是否存在冲突和不一致；3．当事人提交的申请材料中由登记机构自己颁发的权属证明文件的真实性、合法性。例如：房屋权属证书的真伪；4．对不动产物权变动原因文件表面的真实性、合法性、有效性进行审查。例如：申请材料内容有无明显涂改，是否在有效期内等。　　在《物权法》出台以前，法律对登记机构在受理登记申请时的具体事项没有做明确的规定，登记机构一般只对登记申请人提供的有关要件是否齐备进行查验，没有将询问登记申请人纳人登记程序。为了确保登记内容的真实性，消除登记风险及存在的不安定因素，本办法增加了登记机构在查验申请人提交资料时，应当就与登记申请有关事项询问申请人的规定。其目的在于使登记机构在职权范围内充分履行职责，尽可能保证如实、准确、及时地登记，避免登记错误。　　本条规定登记机构应当进行询问的事项有：　　（一）申请登记事项是否是申请人的真实意思表示。由于登记行为本身是应申请人的要求进行的，登记行为所引发的物权变动主要取决于当事人的意思表示。根据《民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：1．行为人具有相应的民事行为能力；2．意思表示真实；;3．不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实是民事法律行为生效的条件之一。所以，为保证登记行为生效，登记机构首先应询问申请人意思表示是否真实。值得注意的是，登记机构之所以要询问申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，主要是提示当事人应当按照真实意思表示申请登记，而不意味着对此进行审查。　　造成意思表示不真实包括两个方面：一是行为人的意思表示不自由：如受欺诈、胁迫等外部原因导致意思表示不自由，在民法通则和合同法上，表现为欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等。二是行为人的意思表示不真实，有三种情况：真意保留，指行为人故意隐瞒真意，而表示其他意思的意思表示，大多为开玩笑的行为；虚伪表示，即行为人与相对人通谋而为虚假的意思表示；隐藏行为，指行为人将其真意隐藏在虚假的意思表示中，如以合法形式掩盖非法目的的行为。　　（二）申请登记房屋是否为共有房屋　　共有是指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。两个或两个以上的自然人或者法人通过合资购买、共同继承、共同受赠等方式取得的房屋即为共有房屋。依本《办法》第十三条的规定，共有房屋登记应当由共有人共同申请。凡共有房屋，无论在申请登记时或进行处分时，申请人、权利人应当按实际的权利状态申报，这是申请人、权利人应尽的义务。但在实务中存在一些实际属于共同财产却没有按共有房屋进行登记的情形，比如夫妻婚姻关系存续期间取得的房产，以往在申请登记时习惯由夫或妻一方直接向登记机构提出申请而非共同申请，则日后处分此类房产时，由于没有登记共有情况，隐形共有人的合法权益得不到保障。登记机构在受理登记申请时就申请登记房屋是否为共有房屋进行询问，可以有效避免出现此类情形，如实地将共有情况记载于登记簿上，维护共有人的合法权益。　　（三）房屋登记簿记载的权利人是否同意更正　　《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应该予以更正。”更正登记，顾名思义，就是对不正确的不动产登记进行更正的登记程序。更正登记通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。更正后的登记自始即发生效力，所以更正登记可以封锁后来的物权变更登记，也就是说，更正登记以后就必须以登记簿上所记载更正后的登记作为物权变动的基础。　　更正登记既是为更正不正确登记而设，理应由登记权利人和利害关系人共同申请。利害关系人因更正登记而直接受益；登记权利人则因更正登记而丧失原有的部分或全部的权益。因此，对于由利害关系人提出的更正登记申请，登记机构除查验利害关系人提交的相关证明材料，还应当询问登记簿记载的权利人是否同意更正。如果权利人拒绝进行更正登记，则更正登记不可能发往。此时，依据《物权法》第十九条第二款的规定，利害关系人可以申请异议登记。　　（四）登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。　　登记机构就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问登记申请人，是为了尽可能的保证登记内容的准确和真实。例如：夫妻因离异分割共有财产，申请人提交的财产分割协议中未明确具体房屋坐落而使申请登记存在疑义的，登记机构可以进行询问。　　（五）询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。　　登记机构进行询问时，申请人应做如实回答。为了方便申请人回答询问事项，同时也提高登记机构的工作效率，针对需要进行询问的事项可以由登记机构设计并制定专用询问表格，由申请人逐项填写或画勾。登记机构就相关事项询问申请人时记录的询问结果，应当经申请人签字进行确认，并予以保留。这既是申请人对所记录询问结果的真实性进行确认，又可以避免日后发生争议时，登记机构难以举证的情况出现。经申请人签字确认后的询问结果应连同登记申请材料一同作为权属档案进行保存。　　本条第二款规定：“房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”这是为了尽可能保证对申请登记事项做如实、准确、及时地登记。例如：换发权属证书时，申请人提交的主体资格证明材料的名称（姓名）与登记簿记载的不一致，登记机构可以要求申请人补充名称（姓名）变更的证明材料。审查资料不真实，房产证无效　　【案例一】　　2003年4月张某购买一门市房，并于2004年10月办理了产权证，出租给王某。后王某将张某的产权证调包，并自称房屋产权人，在报纸上发布售房信息。第三人在报纸上看到该房的售房广告，于2004年11月25日与王某达成购房协议，并于2004年11月29日单方持购房协议、房屋产权证及假冒的产权人身份证（伪造的身份证文字信息与产权人真身份证的信息一致，头像换成了王某）等手续，到该市房产管理局办理了过户手续。2004年12月，原告向公安机关报案，称该房屋产权证被承租人调包卖给第三人，并向房管局要求将该房产权由第三人变更为自己，房管局拒绝办理后，张某向法院提起诉讼。　　原告张某诉称：被告没有审查清楚当事人身份状况就办理过户登记，属审查不严，诉请法院判决撤销被告为第三人颁发的房屋产权证。被告房管局辩称：其在办理转移登记中，根据《权属登记管理办法》的规定对买卖双方的身份证号码、自然情况及产权证进行审查后认为是真实的，符合办理变更条件。至于身份证图像由于客观原因会出现差异是正常的，不能以此认为转移登记行为违法。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：其是在报纸上看到的卖房信息，与卖主签订购房协议，协议经公证处公证，双方共同持有效证件到市房管局。依法登记过户，取得了房屋所有权，原告以被骗为由，要求被告撤销对自己颁发的房屋所有权证是无理的。　　&法院经审理后认为，依据《权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机构应对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”被告在登记审查时，仅限于形式性审查，致使身份证图像上的差异未能发现，认定被告登记时行为审查认定资料不真实，判决撤销颁发给第三人的房产证。　　【案例二】　　2002年11月2日，黄某以152万元的价格购买了房屋一套，并于同年11月18日，到该市房管局办理了房产证。2003年8月赵某以黄某的名义发布卖房信息，李某看到该信息后，与赵某达成口头购房协议，并在看到赵某伪造的黄某的身份证复印件（未核对验证黄某身份证原件）后，交付了购房款。2003年9月12日房管局向第三人颁发了房屋所有权证。黄某得知后，将房管局诉至法院。　　原告黄某诉称，房管局在他人冒充原告的情况下，只审查了身份证复印件，就将属于原告的房屋过户到第三人名下，房管局的行政行为侵犯了其合法权益，请求法院判决房管局审查不严，并撤销为第三人核发的房屋产权证。被告房管局辩称，原告与第三人申请办理房屋产权过户手续，提交了买卖契约、双方身份证复印件、原告的房屋所有权证原件等资料，经审查符合《权属登记管理办法》的规定，将原证收回并注销，为第三人核发新的房屋所有权证，整个办证程序合法，并无过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。　　法院经审理后认为，李某从赵某手中购买原告享有合法所有权的房屋，只核对查验了赵某伪造的房屋所有权人身份证复印件，在未核对查验房屋所有权人身份证原件，未确认房屋所有权人，且房屋不能立即交付的情况下，即轻信赵某，与赵某达成买卖房屋的口头协议并给付房屋价款，未尽购买人的注意义务。李某与赵某非法买卖原告享有合法所有权的房屋，未取得原告同意和事后追认，买卖行为无效，赵某不如实提供出卖人真实有效的身份证件和出卖人的真实情况，致使被告为李某办理了房屋所有权转移登记。因此，被告对李某做出房屋所有权转移登记并颁发房屋所有权证的行政登记行为主要证据不足，判决撤销该房屋所有权证。　　评析：两个案例都是关于登记机构的审查责任问题，并且登记机构都因对身份证审查不严而败诉。该类案件在现实生活中具有普遍意义，对其进行认真分析有助于帮助我们明确登记机构在权属登记中的职责，准确把握登记程序，指导房地产权属登记工作。　　2007年10月1日实施的《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”我们认为，判定房产登记机构是否有责任的标准在于，登记机构在登记中是否已尽到应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务。登记机构在登记中应当尽到审慎、全面、尽职的审查义务，如核实当事人、鉴别产权证真伪、查询房屋权属情况等，确保登记的效力和交易的安全。特别是对属于登记机构自身职能范围内的产权证真伪、权属登记信息等应具有审查真伪的职责，并承担相应的责任。但对逼真的假身份证，房产登记机构没有能力和技术手段辨别其真伪，由此产生的后果不应由登记机构承担。因此，案例一登记机构不承担赔偿责任，案例二登记机构未审查身份证原件，未尽到审慎审查职责，应承担相应责任。房屋登记办法释义　第十九条第十九条办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。　　【要旨】实地查看情形　　【释义】本条是对房屋登记机构在办理房屋登记时需要实地查看的几种情形的明确和细化。　　《物权法》第十二条第二款规定：“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”这不仅是赋予了登记机构更大的审查权力，也加大了登记机构的责任。因此，登记机构应在职权范围内，充分履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。考虑到登记的效率问题，在办理房屋登记的过程中，不可能对所有的房屋登记申请都进行实地查看，因此，本条在《物权法》的基础上，进一步明确了必须要进行实地查看的几种情形：　　第一，房屋所有权初始登记必须要进行实地查看。房屋所有权初始登记是因合法建造房屋而申请的登记，是对业已存在的房屋所有权的第一次登记。为了使登记所确认的权利与实际的权利相一致，避免申请人伪造材料“无中生有”，维护登记的权威性和公信力，所以本条规定在办理房屋初始登记时，登记机构要到实地查看。实地查看的范围包括：房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致；房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致；房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。　　第二，在建工程抵押权登记必须要进行实地查看。在建工程抵押权登记是当事人以在建工程设定抵押而申请办理的登记。由于在建工程尚未竣工，其本身处于不确定状态，申请登记时只能向登记机构提交经规划部门审批的工程图纸，一旦城市道路名称或在建工程项目名称发生变更，抵押人可能就已经设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续。如果抵押人以变更后的项目名称申请办理初始登记，登记机构可能难以察觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。如果不进行实地查看，不仅会使权利人遭受损失，也会导致登记机构承担由此造成的风险。在办理登记时，登记机构要实地查看主要包括两方面内容：一是对已建成的部分是否真实存在进行查看；二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，房屋登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存。　　第三，因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记必须要实地查看。因房屋灭失的房屋所有权注销登记是指经依法登记的房屋被拆除或其他不可抗力造成房屋灭失而申请的登记。现实中还有可能存在房屋已经不存在，但所有权人并不主动申请房屋所有权注销登记的情况，这就容易造成房屋已不存在，但房屋登记簿仍有记载，此时若权利人再进行转移、抵押等处分行为，就会造成登记错误的风险。另外，也有可能房屋尚且存在，但由于特别的原因，所有权人却申请注销登记，以达到其特定的目的。为了更好的保护相对人既有的所有权和共有权，在申请办理因房屋灭失导致的注销登记时，房屋登记机构有必要进行实地查看。另外，对于房屋拆迁造成的房屋灭失，当事人一般不会主动来申请注销登记，所以，各地在管理中需要将拆迁与登记相结合，拆迁部门在房屋拆除后应告知登记机构，登记机构按拆迁范围进行查看，以保证登记的物与现实相吻合。在办理此类注销登记时，登记机构要实地查看申请办理房屋所有权注销登记的房屋与房屋登记簿记载的房屋状况一致；申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致。　　另外，此条还规定了兜底条款，以便于今后法律法规对实地查看的其他情况做出规定时，可以更好地衔接。　　实地查看不仅能有效地避免因申请人提交的申请资料与事实情况不符而造成的登记机构的登记错误，而且能切实保护权利人依法应当享有的合法权益，因此登记机构要求进行实地查看时，申请人有义务予以配合现场的查看和资料的提供。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对房屋的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人和相邻权利人就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问来明确不动产物权的设立、消灭。房屋登记办法释义　第二十条第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。【要旨】登记审核【释义】本条是对登记机构审核的范围和内容的规定。一、登记机构审核的范围 在《物权法》起草过程中，就登记机构的审查职责究竟到什么程度，存在不同认识：一种观点认为，登记机构仅负形式审查的义务；如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。第二种观点认为，登记机构不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真实性与合法性。第三种观点认为，登记机构不仅要审查申请材料形式的齐备、内容的真实合法，还要对登记申请人的真实身份、不动产的实际状况、作为物权变动的依据的合同或者其他实体民事权利义务关系的真实性和合法性进行审查。最终，《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”可见，《物权法》并没有规定什么是形式审查，什么是实质审查，也没有明确登记机构实施实质审查或形式审查，目的是要求登记机构在职责范围内充分保证如实、准确、及时地登记，避免登记错误，因此，登记机构应当根据自己的能力尽可能地尽到审慎的审查职责。基于登记机构审查能力、审查权限以及审查错误后承担的责任相匹配的考虑，《办法》通过对登记机构审核以及予以登记条件的规定，对《物权法》确立的登记机构审查原则进行了进一步的具体化。《办法》第十七、十八、十九条对登记机构的受理、查验及询问以及实地查看进行了规定。而本条则在前三条基础上对何种情况下予以登记加以规定。本条的规定，实际上确定了登记机构对登记申请材料的审查标准以及具体审查内容。在登记实践中，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因证明文件以及其他必要材料。对于这些材料，基于登记机构的审查权限和审查能力，登记机构的审查标准是不同的。（一）对房屋权利变动的原因证明文件的审查我们认为，登记机构无权对房屋权利变动的原因证明文件的真实性进行审查，这是因为，一方面，如果登记机构有权审查房屋权利变动的原因合法性，也就意味着登记机构能够对当事人之间实体的民事法律关系的合法性加以判断，从而最终确认房屋权利的归属和内容。因为在房屋买卖或者设定他项权利的合同被宣告无效或者被撤销的情况下，依据该合同完成的房屋登记显然构成了错误登记；反过来说，如果登记机构能够判断实体民事法律关系的效力，只要完成房屋登记，就能够保证合同是合法有效的。而依据《物权法》三十二条，物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行，显然其并未授予登记机构确认物权归属和内容的权力。另一方面，房屋权利变动主要是基于当事人之间的合同。登记机构审查房屋权利变动的原因合法性，也主要是对合同效力的判断。但《合同法》第一百二十七条只是授予了“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内，依照法律、行政法规的规定，对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为，负责监督处理”的权力。换言之，只有在法院或者仲裁机构确认合同无效之后，行政机关方可监督处理，行政机关无权确认合同效力。在此情况下，登记机构的确权完全无从谈起。（二）申请人的身份证明身份证明包括法人、自然人和其他组织的资格证明。法人或其他组织的身份证明为《组织机构代码证》，没有《组织机构代码证》的，可以为《营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等。境内自然人的身份证明为《居民身份证》，无《居民身份证》的可以为《户口簿》、《护照》、有效军人身份证件等（《军官证》、《文职干部证》、《士兵证》、《学员证》、《离休证》、《退休证》等）；港澳同胞的身份证明为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证））．《居民身份证》；台湾同胞的身份证明为《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效旅行证件，在台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。登记机构对申请人身份的审查，在《办法》起草过程中存在较大争议。一种观点认为，登记机构应当确保身份证明的真实性、有效性，且申请人系身份证明记载的民事主体。另一种观点认为，登记机构只对身份证明负有合理的审核义务。我们认为，鉴于第一代身份证较难辨认，而且容易伪造，而第二代身份证虽然很难伪造且比较清晰，但绝大多数地区登记机构尚无法与公安机关的查询系统联网，从而无法核实身份证的真实性。因此，登记机构仅对申请人的身份是否属实负有合理的审核义务，应当根据当地具体条件以及案件具体情况来判断登记机构的具体审核义务。申言之，在目前的条件下，原则上登记人员只要比对身份证明，如果该身份证明没有明显伪造痕迹，身份证明上的记载的信息与登记簿中的记载一致，身份证明号码与登记档案记载一致，且申请人形象与身份证明上照片基本吻合即可。有些地方探索通过安装第二代身份证读取器，读取并验证身份证的相关信息，可有效防范和减少利用假身份证骗取登记的问题。（三）权属证书或登记证明登记机构对权属证书、登记证明的真实性负有审核义务。之所以如此，是考虑到权属证书、登记证明系登记机构颁发，故而登记机构有能力也有义务确保予以登记的申请人提交的权属证书、登记证明是真实、有效的。（四）国家机关依法制作的其他文书、证明文件这主要包括合法建造房屋的证明，法院、仲裁机构的法律文书，有关机关出具的其他证明文件等等。严格地讲，合法建造房屋的证明，法院、仲裁机构的法律文书属于房屋权利变动原因证明文件。合法建造房屋的证明，如建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等，有关机关出具的其他证明文件，如公安机关对房屋坐落的街道、门牌号或者名称加以核准的文书，系政府有关主管部门在法定职权内出具；法院、仲裁机构的法律文书更是对相关民事纠纷的终局判决。登记机构当然无权对其合法性、合理性加以判断。故而，申请登记的房屋主体、客体、内容与其他登记申请材料一致即可。（五）有关机构出具的证明这主要包括测绘报告、公证文书等。这些证明是有关中介机构依法出具的，对相关事项具有较高的证明力。而且登记机构也没有能力对其证明的事项的真实性进行审查。故而，登记机构只要核对其符合《办法》以及法律、法规的相关要求即可，而无须对其准确性加以审核。三、登记机构的审查内容（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致本项是对登记申请过程中主体一致的要求。本项规定的主要目的在于确定登记申请人的身份，从而为依据登记簿判断申请人一方对房屋享有权利奠定基础。在登记实践中，申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因文件（合同、继承关系证明、合法建造房屋的证明等）以及其他必要材料，依据本项，这些材料在主体上应当是一致的。实现本项的要求，登记机构应当完成如下步骤：第一，登记机构应当首先确认申请人提交的房屋所有权证书或者房地产权证书、登记证明的真实性、有效性。如果权属证书、登记证明无法提供，则应当告知其按照《办法》规定的程序补发；如果权属证书、登记证明系伪造、变造或者已因补发、换证等情形而失效，则应当依据《办法》及有关法律的规定追究其相应的法律责任。第二，登记机构应当比对申请人及其身份证明，判断申请人是否是身份证明上记载的当事人。如前所述，在此，登记机构应当负有合理的审查义务。如果该身份证明明显系伪造，或者已经过期；或者身份证号码与登记簿记载不一致；或者申请人与身份证明上的照片区别较大，登记人员因过失没有发现从而导致错误登记，显然登记机构应当承担赔偿责任。第三，登记机构应当比对登记簿、身份证明、登记申请书、权属证书、登记证明以及房屋权利变动的原因文件等其他申请材料，确认其记载的申请人姓名、名称是一致的。依据《办法》第十五条，申请人原则上应当亲自到场。申请人如果委托他人代为办理申请，代理人在办理登记时应当使用被代理人的名义。此时，登记机构应当比对代理人与其身份证明以及授权委托书的记载，并检验代理人提交的委托人的身份证明与其他登记申请材料是否一致。（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致本项是对登记过程中客体一致的要求。房屋登记是对特定房屋的登记，房屋登记过程中各项申请文件指向的房屋必须是同一特定的房屋。而且，房屋登记原则上以一方对特定房屋有权处分作为前提，如果某人对某一房屋没有处分权，其就不能对该房屋进行处分，自然也就不能申请相应的登记。因此，客体的一致，不仅有利于确定需要登记的特定房屋，也有利于登记机构判断房屋的权属从而决定是否予以登记。客体一致主要体现在两个方面：一方面，对于初始登记和预告登记、在建工程抵押登记，鉴于此时申请登记的房屋登记簿尚未建立，故而对房屋的特定化应当依据规划证明材料完成。登记机构无权对规划证明材料的合法性加以审查，但其首先应当对规划证明材料加以核查，判断其真实性。其次，登记机构应当比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及申请人提交的规划证明材料，确认其指向的房屋是同一的。在这一过程中，可能出现建设工程取得规划许可后，其坐落的街道、门牌号或者名称等发生变化的情形，登记机构应当通过询问当事人、要求其补交材料等方式，确认登记客体的一致性。另一方面，对于其他登记来说，其以初始登记的完成为前提，故而登记机构应当依据登记簿，对申请登记的房屋予以特定化。登记机构应当首先核查申请人提交的权属证书的记载是否与房屋登记簿的记载相一致，再比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及登记簿记载的房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称等，确认其指向的房屋是同一的。（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致本项是对登记申请材料内容一致的要求。这就是说，申请人提交的登记申请书记载的申请登记的内容，应当与房屋权利变动的原因文件以及其他有关材料证明的事实是一致的。房屋权利的变动或者对抗善意第三人的效力虽然因登记完成而发生，但是之所以发生此种效力，本质上在于当事人之间存在变动房屋权利的意图或者法律做出了直接规定。但是，考虑到登记机构无权对实体民事法律关系加以审查，故而《办法》强调以当事人的登记申请书代替当事人之间的合同以及其他房屋权利变动因以供登记机构审查。因此，就房屋权利的登记，登记申请书的内容应当与房屋权利变动原因证明文件记载的内容相一致。房屋权利变动的原因证明文件主要包括当事人之间的合同、继承关系证明，法院、仲裁机构的法律文书、征收决定以及合法建造房屋的证明。申请登记内容与房屋权利变动原因证明文件记载的相一致，具体来说：第一，在因当事人之间的合同（如买卖、赠与、出资、抵押、设立地役权等）发生房屋权利变动的情况下，登记机构应当审核登记申请书中记载的申请房屋登记的内容是否与合同中房屋权利变动内?容一致。登记机构无权审核当事人之间房屋权利变动合同的真实性、有效性，但是其应当对该合同中是否具备房屋权利变动的内容以及该内容与登记申请书是否一致加以比对。首先，登记机构应当确认合同中当事人要对哪一特定房屋进行房屋权利变动。如果合同中没有指明具体房屋，或者该房屋与登记申请书不一致，则登记机构应当要求双方当事人对此提交书面补充协议，明确约定该具体房屋；如果当事人拒绝补交材料或者补充协议确认的房屋与登记申请书记载不一致，则应当不予登记。其次，登记机构应当确认当事人在合同中具体表达了何种房屋权利变动的意图，究竟是转移所有权，还是设立抵押权、地役权等。如果合同中欠缺房屋权利变动的具体内容，也就是说该合同欠缺主要条款，例如抵押合同中当事人并未约定担保的主债权数?额，地役权合同中当事人没有约定利用方法，则登记机构应当要求?当事人对此提交书面补充协议，对缺失的主要条款予以规定。如?果当事人拒绝补交材料，登记机构应当不予登记。第二，因继承或者遗嘱发生房屋权利变动的情况下，登记机构也应当对相关证明材料中记载的内容与登记申请书的记载是否一致加以审核。因继承或者遗嘱发生房屋权利变动的情况下，鉴于登记机构无权也没有能力对继承关系加以判断，依据有关行政规章，应当首先通过公证文书对继承关系加以确定，再据此办理相应登记。建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《联合通?知》，其中对继承、遗嘱、赠与中的公证问题进行了规定。在此需要?强调的是，一方面，登记机构不得对公证文书中公证的相关事实的?真实性、合法性予以审查。另一方面，登记机构应当核对公证文书记