城家公寓怎么样 规模化扩张和风口上的长租公寓市场
近来城家公寓亮相频频，在2018年伊始宣布落地北京，且城家总经理蒋卫东豪言，城家计划2018年房源量达到2万间，新开门店50多家，进入规模化扩张的新元年。城家背后，是正在崛起的长租公寓市场。
漂泊在一二线城市的年轻人在居住上，有一个普遍的痛点，想有一个有质量的生活空间。但以预测楼市神准的著称任志强早年已经表示，年轻人就该买不起房。
买不起，可以租嘛。凯文·凯利在其《必然》一书中预测道，未来的人们更关心物品的使用权，而非拥有权。出行领域的共享单车、滴滴打车就是一个例子，不少人不再偏好拥有一辆车，而是养成了出门打车的习惯。
房子究其本质，是一个生活空间。无论是买的，还是租的，住的空间才是在大城市打拼的年轻人的刚需。
目前中国流动人口超过两亿，其中青年人口占绝对比例。根据链家研究院数据统计，我国租赁人口占总人口的比例仅为12%，对比日本33%和美国31%的数据都明显偏低。
一方面是远未饱和的市场，另一方面是中国政府为推动住房租赁市场发展，持续加码的政策，嗅觉灵敏的地产开放商、酒店集团、房产中介，以及创业公司们纷纷进场了。不少创业公司还在年经历了一波密集融资。
城家公寓正是踩准了中国住房租赁市场的风口，2015年入场。目前在全国拥有29家门店，服务租客5万多人。和依赖风投的创业系不同，城家背后的靠山是华住酒店集团。乍一听华住有点陌生，但汉庭、全季、桔子水晶、宜必思、海友等熟悉的酒店品牌均在其旗下。而华住酒店集团创立于2005年，目前已经在中国370多个城市里拥有3200多家酒店。显然，城家又是一个站在巨人肩膀上实力派的玩家。
放眼市场，除了城家，还有地产商万科推出的泊寓、房产中介链家旗下的自如，以及魔方、YOU+等大大小小的创业系，都在发扬各自基因优势，争夺客群。
中国的租房时代的前哨已经吹响。
独居的时代到来
城家把自己的使命定为“陪伴美好的独居时代”。独居未必美好，但是独居时代的定义却一针见血。
长租公寓的出现，是个人主义进阶的产物。房型的演进是现代人越来越独立的写照。从四世同堂的大四合院，到一厅三室的大户型，再到40平左右的单身公寓，人们变得愈加个体化。
个体化伴随着现代社会的悖论，一方面是年轻人从地缘、家庭等社会关系中解脱出来，拥有越来越多的自由，另一面是个人独自面对不确定性的社会时，日益增强的孤独感、空虚感。
所以体现在年轻人对租房的要求上，一方面他们不愿将就合租，要求自由独立的个人空间。于是单身公寓这样的一个独立、个体化的小空间呼之欲出。而另一方面，他们还要以自己的方式打破现代社会孤独的咒语，要求居住圈也要有社交属性。这使得公寓不等于单纯的居住场景，必然要和年轻人的生活、社交、文化需求相互交织。
这也印证了链家集团副总裁杨现领的话，“租赁本质上是一个高度服务的生态系统，需要大量的运营商、服务机构参与其中，形成完整的产业链。”
城家的优势
租户和企业面临的首要尴尬处境是，独居时代非常缺少适合独居的房子。因为目前中国一线城市里大部分盖起来的房子，大都是为了卖给业主，而非为租客服务。所以大多数长租公寓面临着合适的房源少，并且拿房成本高企的困境。
同时，高度服务的生态系统考验公寓运营能力。作为长租公寓的核心住户90后们，从小成长在相对优越条件下，他们对生活空间、家居装修、生活服务都有较高的品质要求。除了房子本身好，房子的配套设施也要跟得上，健身房、快递柜、保洁服务、24小时的安保等都不能少。然而对于企业而言，过高的人力投入和难以量化的人际对接，都让企业感到增值服务这块软骨头也不好啃。
而这两块，城家都处于上风。在物业上，城家可以借助华住酒店集团的存量物业进行改建，酒店的分房格局适应单身公寓的要求，减少二次分割。同时酒店的消防资料相对完整，降低了后续改造成公寓后的消防报批难度。与之对比，办公楼、商场这类资产改造成公寓后能够直接通过消防验收的概率较小。
在运营上，华住酒店集团和城家资源高度共享，华住集团总裁金辉同时兼任城家CEO。酒店背景使城家在运营上有先发优势。近期，城家还升级了管理系统，实现进一步自助化，少人化管理。
城家喊出了“灵活住”的口号，根据住客的场景需求，产品细分化到日租、周租、月租和长租。在城家的APP首页可以看到四个产品分类，针对求学、就医、出差场景的“城市短租”，满足跨城工作需求的“酒店长包房”，为游客服务的“民宿客栈”，以及城市白领所青睐的近地铁公寓。
城家和生活电商的联盟
进军北京的城家公寓与淘宝心选首次展开了合作，淘宝心选的产品将植入城家公寓中。淘宝心选是淘宝官方的自营品牌，由淘宝平台做品控，产品涵盖居家、餐厨、洗护、出行等品类。
城家认为淘宝心选在调性和客群上，和自己具有高度一致性：这是一群喜欢简约清新质感的北欧风的年轻中产。
他们都是80后、90后的城市白领，他们对家居物件的产品质量要求很高，床上用品要能裸睡，毛巾要亲肤，餐具要有颜值。他们要求商品优质的同时，预算也有限，拒绝为虚高的商品价格交智商税。所以砍去层层中间成本的大厂制造直销，得到了他们的青睐。
在公寓加生活电商的场景中，电商利用公寓空间，打造商品的展示和体验场所，租客入住体验后，如果对室内的产品很满意，随即可线上下单购买。而公寓则借助自营电商的精心品控和用户偏好，省了一部分自己揣摩用户审美的精力。
无独有偶，在2017年下半年，网易严选和万科泊寓推出了严选HOME。网易严选和淘宝心选都是主打生活家居的自营品牌，两家风格相似，都在迎合年轻中产阶级的审美和生活方式，并且都在寻找线下的落地营销场景。
所以这类生活电商与品牌公寓的牵手有其自然逻辑。但是问题是，泊寓和城家显然在用同样的策略，抢夺同样的一群用户。
而放眼整个租赁市场，抢食者却远远不止这两家。仅地产系就对手林立。
接下来，品牌公寓的竞争将会更加显性、激烈，触网方式更多样，不少租房平台已经接入了芝麻信用，来高效地甄别租户。城家表示，将考虑接入互联网公司的信用平台。
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2017华住世界大会酒店业的科技盛会为了提前体验一把自家展位走在科技前沿的快感！
1月9日，城家公寓正式入驻北京开业典礼，在北京丰台区总部基地店盛大举行
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已经租到了，房租也不高，目前很多人都清楚，选他们还是挺放心的。
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城家公寓“灵活住” 打破住宿业的边界
12年积累，华住的转型思考美团的王兴说过，要关注企业的核心而不是企业边界。昨天IDG的资本会上，IDG资本合伙人闫怡僖彩欠锤辞康髟趺囱龊闷笠档暮诵模诵哪芰Φ拇蛟臁：诵牡比环浅Ｖ匾潜呓缤浅Ｖ匾呓缡且桓銎笠档恼铰裕颐遣荒芤蛭绞跎系那诜埽雎粤苏铰陨锨诜艿乃伎肌希望我的演讲能够得到大家的一些反馈，给我们战略上更多的推动，让我们的思考更能贴近用户和未来。首先自我介绍一下，我是华住的创业团队，原来叫汉庭，也是华住第一个员工，参与到整个创业过程，走过了这12年。去年的7月份，我接任了城家公寓的CEO，负责整个公寓业务的推动。在过去三年里我非常喜欢跑步，也成为业余界精英的跑者，我觉得这是蛮自豪的一件事情。这两件事情，跑步和创业还有异曲同工奇妙的地方，历程有一些相似，都对人生有非常大的改变。华住过去12年，从汉庭第一家店起步一直成长，到去年我们已经成为世界酒店业的top9的世界酒店集团。取得这样的成绩，一方面跟我们团队非常努力不可分，当然跟中国巨大的市场有关，我们还分享到了人口红利，季琦在纳斯达克敲钟的时候说感谢一个人，感谢毛主席，让我们中国生了这么多人，这么多消费者。但是，华住一直很焦虑，取得这么大的成就以后，从季琦到整个团队非常焦虑。我们焦虑在哪里?第一，住宿业未来的增长点在哪里?我们现在采用的方式还是过去50年世界酒店业走过的路，新建、直营、多品牌，从经济型、入门到高端我们在国内经营十几个品牌了，我们收购桔子，收购了雅高在中国的业务。下一个可以预见的肯定是国际化，还是聚焦在原来酒店的业务里，还是非常传统增长的路径。未来住宿业，华住其实死磕住这个事情，刚才英航说的，8小时住。我们希望这8小时，不是在我们酒店，就应该在我们公寓，或者应该在我们度假的地方，这是华住的想法。华住在过去这么多年，积攒了很大一批会员。因为华住的会员体系，在全球的酒店业都是非常先进的。我们在整合雅高在中国业务的时候，我们发现雅高全球才2700多万会员，他们的业务已经遍及全球了，而我们已经超过8000万会员。会员给我们的重复入住提供了差不多50%的客源，我们现在门店80%左右的客源都是我们的会员，每年接待近1亿多人次的规模。大家知道现在新的互联模式、共享经济等等一些东西，社群经济、网红等等一些东西都是依靠人的连接，华住这么多会员，怎么发挥他们的能力，我们现在投了酒店，投了公寓，还投了分享办公领域，在上海大概最好的几家分享办公我们都投了。所有人的连接，未来社群怎么延展?人的连接能不能跳开原有的OTA或者移动端的获客方式，我们也思考这个问题，非常的焦虑，OTA现在势头非常猛。还有一个非常重要和沉重的话题， 我们今天做的酒店(标准化)会被以怎样的方式颠覆?这是我们非常焦虑的。康师傅等一些方便面，我认为不是被地沟油打败的，一定是被整个移动端的外卖逐步削弱的。我们看到原来标准化、管饱的、便宜的方便面，被更美好的食物，更多样性的、好吃的、方便的外卖取代了。我们也看到Airbnb推动的，“旅行中，像当地人一样生活”这种非常有情怀和个性化住宿形态迅速崛起。我们也捕捉到一些酒店业商业趋势的变化，非标化产品以及服务的崛起，消费升级的浪潮，昨天我参加IDG的会，就是消费升级趋势下崛起的新品牌、新服务、新渠道、新媒体。这个浪潮非常的汹涌，建立在品质保证基础上个性化的需求和体验式的消费服务，迅猛地发展起来。另外共享经济，去中心化、点对点的商业模式，真的迎面而来了。在过去这么多年，我们基于移动互联、社交媒体、网络信用、社群建立等等一些基础的背景下，共享经济迎面而来，而且会势不可挡。面对这些问题，华住思考的是什么?战略上我们肯定需要打破边界。打破边界的意义是什么?打破边界是要试图改变我们目前的产品，重构我们的产品、服务、体验环节，去迎合以客户为中心的体验和服务。我们消费者需要什么?未来的消费者需要什么，我们是不是还像过去那样做传统的业务?这是整个华住的思考， 我觉得必须要适应整个潮流的发展思考我们的边界如何打破。城家公寓，打破边界的产品我去年开始承接城家系的工作，除了公寓领域以外，其实更大的理想和梦想，是承接整个华住系在非标准住宿领域业务的崛起，什么叫非标住宿业务?我们认为原来酒店业就是标准化业务，1-4天，酒店化、层级化的管理，基本千篇一律的服务，每天都是看到前台、值班经理给你一套标准化的服务。第一，我们觉得时长是不是可以打破?长租公寓一定是这样的长租公寓吗?我们的酒店一定是这样的酒店吗?这样的话题是值得讨论的。我觉得刚才华兴资本的分享，他们还是基于过去美国和日本的经历。我觉得中国是不是有另外一个模式崛起?我打个问号，和大家一起分享和讨论。华住原来一直做1-4天酒店的业务，我们平均的时长大概1.4天。刚才也分享到，中国的住房市场迅速的崛起，我们也发现，年轻的白领，原来有一句话叫“逃离北上广”，那是不可能的事情，年轻人逃离了城市，不可能有机会。所以，核心城市的人口密度跟年轻人的密度会越来越高。当然现在的房价太贵了，上海、北京的房价，像我们当年大学毕业的时候，还可以勉强买买房。今天大学毕业要在上海、北京买房，几乎是不可能实现的，在短期时间里不可能实现，住房必然是他们的需求，只是如何满足他们的需求和服务。另外我们也捕捉到酒店业的一些经验，就是消费升级的趋势。我们认为独居的生活，一定是未来年轻人非常重要的住宿需求。因为我们假设合租还是一种过渡的生活状态，不一定是苟且，但一定是过渡生活状态。人的内心需求，但凡条件允许的条件下，一定会选择一个独居、独立、自由有品质的生活。这个我认为是人一旦条件允许下本质的追求，这是消费升级的趋势。所以独居的生活方式，一定是他们未来的一种状态。所以这就是为什么华住去投集中式的公寓，迎合创造更好更干净、安全，更有社交属性，更让他们生活品质更好的空间。另外我们也捕捉到，国外有很多STAY的酒店。STAY这种空间情景，不管是extended stay或者long stay的情景，我认为随着整个经济业的发展，特别是金融业、第三产业等等一些组织形态，去中心化组织的诞生，一定会诞生大量stay住宿的需求，这是我们对中国住宿业的观察。这种分类应该是我第一个分出来的，如果打破时长，我们首先要知道时长是什么?我发现这三个英文单词更好描述了住宿的心理状态或者消费状态：第一个：我把酒店当做night，过夜的。第二个：Stay。第三个：Live(生活)。这是不同的情景，我们也叫做时长。华住主要做night，剩下的由城家来做，打破时长的边界。城家做的产品，有非常棒的设计、空间的独立性，有社交的情景、功能和洗衣服，能做饭，空间、功能更完整。第二我觉得一定要打破产品的边界，住宿的形式和功能比以往任何时间都更进一步细分了。原来我们捕捉大部分的stay都是住在汉庭，因为没什么选择，价格便宜，你即使有一些功能没有满足，看在便宜的份上就住吧。消费升级以后，可能消费者不是这么想的。强调个性化的住房体验，我们刚做了一个产品叫CitiGO，我们在做这个品牌的时候，明确知道我们要针对哪些人，而且勇敢说出哪些人我们不需要，say no。这个酒店刚开业两个月，经营业绩远远超出我们的预期，天天爆满。经营的收益已经成为中国酒店业的坪效冠军了。刚才讲了集中、分散，我认为这种边界也应该被打破，是集中的还是分散的，因为移动端的发展，技术物联网的实现，社交、媒体社群的建立，还需要这种边界吗?不确定。我们顾客需要什么样的产品，我们去满足，这是最重要的。当然也得打破管理的边界，原来酒店业的管理是非常中心化的。经常内部嘲笑我们酒店业，酒店业是工业时代留下的，工业时代有个前台，然后分发房间，整个流程化，非常中心化管理的思路。现在我们有这么多的技术、手段，将来的物联网实现以后，共享的模式一定会逐渐普及，我们能不能给一些小的B端或者小的C端赋能，让他们产生更多的连接，做更多的服务，产品的供给等。当然我们一定是利用技术驱动、客户驱动，以服务品质作为驱动的管理边界的打破，而不是天马行空式的打破。这是我们城家现在在做的事情，我们有集中式也有分散式的，我们主要用服务作为连接。我们做酒店管理出身的，管公寓相对来讲是降维管理。我们坚信，我们拿好自己最核心的优势，就是做好服务、做好管理，互联网公司擅长打空战、空军，我们自己内部开会的时候，我们是巷战的。一个城市、一个碉堡慢慢去打。所以服务商的连接，一定是城家未来非常重要形成的核心优势和品牌。JEEP的广告词，我非常喜欢，因为我代表过中国参加戈壁挑战赛。这句话挺棒的，因为这个年代不缺少情怀，你们可以随便打开一个互联网平台，照片都很美，有很多故事、很多情怀，很多打动人的地方。我觉得我们要做什么事情?我们需要用我们的能力做情怀的落地，这是我们对自己的定位。用服务做连接，我们经常说没有服务的，那叫出租屋不叫公寓。公寓一定要有服务，这是必须的，没有服务那是出租做的事情。城家公寓要做的是有服务，用服务产生连接、黏性，用服务产生溢价，用服务为我们的小伙伴创造更美好的生活，用集中式的，或者区域集中式的服务，给更多的消费者产生更好的体验。当然我们也希望通过我们这些内容驱动非标住宿分享经济的模式，做一些赋能，如果有机会我们可以做2B、2C的模式，驱动更多去中心化产品的供给。我们能不能实现这样中国特色的集中分散结合的模式?我们非常具有信心。因为大家知道，互联网的模式，以及整个的发展，现阶段中国比美国、日本都更为先进和发达。当然城家也做了很多技术驱动，华住之前为什么这么成功?我们内部有一句话叫鼠标+水泥。我们第一在攻城略地的时候非常强，去租赁物业，去做选址、装修。同时华住的信息化系统，在酒店业非常先进。我们对比了一下国外的，像雅高我们也有合作，我们对接的系统，发现我们的技术比他们先进至少一代的水平。未来打破边界以后的住宿形态，一定要用技术来驱动，更去中心化的架构，必须得用技术驱动。所以城家做了国内第一个长短租结合的CAS系统――城家公寓的管理系统，这是第一个。因为据我所知，国内没有人做过这个系统，有一些项目用公寓的管理系统，有一些项目用酒店的管理系统。看着简单，实际上背后的系统支持复杂度非常大。另外我们希望，打破这个市场以后，灵活住作为入口。因为我觉得今天小伙伴们生活状态的变化性会非常大。什么情况下stay，什么情况下是live，也许未来边界没那么明显。也许你换一个男朋友，可能就要搬一个地方。也许你换一个工作，就要换一个地方。住一定是跟办公环境要结合的，上海北京的小伙伴体验非常深刻。有一句话叫什么：“青春耗在通勤路上”，上海北京平均是51分钟通行路，每天两个小时。我们希望在核心城市提供更多的产品选择，提供更多灵活的住宿空间，让他们的青春不要耗在通行路上，让他们的青春生活的更美好，享受更美好的生活。另外在建立会员方面，华住会员体系做的还是不错的。但是我们觉得不够，会员只是社群最基础的表现方式跟最基础的形式。如果以建立会员建立社群为依托，关键的指标，未来能不能通过我们的服务，通过我们的能力给他们产生每客溢价，以及提高复购率，这是我们认为未来最重要的。城家今天有四分之一的客户是好友推荐得来的客源，我们认为这个指标还要加倍。我们应该跳过原来互联网获客，或者OTA这种模式，我们有这样伟大的想法，就是怎么样让他更多对接到我们的客户，实现这样的入住。未来住宿业是线上或者线下的，长租或者短租的，集中或者分散的，标准或者非标的，不确定。但是有一个确定的是，一定会发生改变。所以最后也希望我们城家，这是我在团队内部经常讲的，虽然我们有这么多美好的愿景和想法，也有这样远大的抱负，但是我们一定是仰望星空、脚踏实地，点点滴滴，天天向好，谢谢大家。今天这个话题，如果有机会，我想找个时间跟大家分享一下城家公寓在做的事情，就是点点滴滴到底做什么事情。因为跟投资人很多同行在一起，做一些有意义的分享，战略上的思考，得到你们一些反馈，我觉得可能对我的价值也更大，对大家看这个行业不同视角价值也很大。提问(华融资产管理董事)：因为我们最近一两年比较关注城市更新这块市场。金辉：我们也很关心。提问：想听听您的一些看法和意见。金辉：这个话题是非常好的话题，也是我公司另外一个团队在负责的。本质上来讲，酒店公寓和分享办公做的一件事情，虽然我们刚才讲了大量对C端的想象，对C端的满足跟体验的边界。本质上来讲，我们做的是空间运营。空间运营关键是什么?不管是城市更新，还是开发商现在不让卖的持有型物业的本质是什么?怎么让它的坪效做高。通过品牌、管理、技术驱动，怎么样实现这些资产开源节流以及坪效的提升，这是需要做的。所以华住在这方面还在做一些思考，我们正在做一些地产的持有资金。目的是利用我们在中国酒店+公寓行业最强的运营能力，帮助资产持有方一起做资产价值提升，这是我们下一步要做的事情。刚才我提到了CitiGO我们做的运营坪效，在上海新闸路已经做到有利润了，经营利润11元/平米。那里的写字楼，原来非常破的楼，估计也就五六元吧，因为酒店跟公寓组合为什么这么有趣?酒店的客源在单位时间里，就像木桶里的水是有限的，公寓更多可以外延，它的量更大。所以酒店加公寓，能够更高摊薄大体量物业。他们的关键服务跟空间运营，又是非常接近的。这就非常有趣，如果有机会跟大家分享一下。如果我们通过很强的获客能力跟运营溢价以及成本的管控，我们一定能为资产，不管是存量资产还是开发商资产，能带来很高的经营坪效，这是我们下一步要做的。提问(喜瑞都创始人CEO)：我们现在非常巧，下面也有喜瑞都酒店，乐派公寓长短租，还有悠悠求职网。您刚才谈到的CAS系统，我们也做了开发，基于流程和技术。我们自己思考三个问题，刚好今天也问一下您。第一，未来城家打算采用租赁型还是持有型的为主?第二，未来城家打算以类似汉庭先直营标准化再加盟，还是一直直营?第三，城家做了CAS系统之后，打算平台化线上线下，还是仍然以线下为主?金辉：第一、第二个问题还是比较接近，我觉得第一步，因为现在整个市场刚起来，有很多需要打磨和提炼的，当然这个阶段，我们会有大量的在核心地区租赁直营的模式，少量配合基金持有的模式，这是少量，当然不会城家自己持有资产，我们肯定有持有基金做配合。基于几个原因，第一产品服务市场打磨等等都需要样板事先沉淀。第二我坚定的认为，在中国通货膨胀的前提下，锁定长租业是非常大的资产，华住当年都已经尝过这个甜头了。所以我们现在锁定15年的租约，大家都是做资本的，基本上都还是有价值的。包括我们现在都是8年以上，10年。所以锁定租约，我认为还是相对来讲轻的方式。CAS系统是不是平台化，基于我们未来，目前我们还是给到自己的集中式公寓在使用。未来是不是像华住系的CMS做平台化的延伸，我们持有开放的心态，我觉得做好了大家一起分享，因为这个市场非常大。实际上我们现在跟各位同行，在业务上基本上没有交叉的点，因为市场实在太大了，大家都碰不到，而且做的客户群又不一样，我们希望做的还是终端以上消费者的获取。
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