万科杭宸房125方样板房
为什么华润要转让全部万科股份给深铁？问题详情：华润不要万科了？万科A晚上发布公告：公司股东华润股份及其子公司将所持全部股份转让给深铁集团，转让价为22元/股。这步棋为什么这么走？推荐回答：华润作为万科的“财务投资者”(只拿分红，不涉及内部经营)这些年已经赚的盆满钵满！万科也利用大股东华润的央企地位获得自己需要的“国企”成分的身份，以便于游走全国各地方政府间拿地、经营，可以说各取所需！华润除了自己直营的地产企业华润置地外也能更加充分的享受祖国地产行业蓬勃发展带来的红(bao)利！然而靠万能险迅速爆发起来的姚蛮人来了，打破了这种华润万科的微妙关系维持的平静，起初华润是静观其变的，毕竟姚蛮人抬高股价对自己也有利，却不成想姚蛮人反客为主鹊巢鸠占，王石不高兴，华润也不高兴了，王石拉来了深“好基友圳”深圳地铁公司… 不再赘述…股价呼啸着直上直下，包括姚老板的宝能公司、万科和华润都是总部设在深圳市的著名企业，不管谁出问题都会影响到深圳的经济发展，华润持有的万科股份转让给深铁，体现了深圳市领导的经济协调能力和智慧！而且也有利于万科现任管理层对万科的稳定管理，是一个皆大欢喜的结局！万科是好股票吗？问题详情：万科是好股票吗？值得长期拥有吗？推荐回答：今年房地产政策全面收紧以来，11月份多数城市楼市成交量呈现集体回落之势，政策效果逐步显现。全国主要城市新一轮的房地产调控进行到了第二个月，房价也如预期那样，呈现全面回落态势。值得注意的是，11月份包括万科、恒大在内的28家品牌房企，总体销售额约1900亿元，较10月份下滑24%，说明调控已经影响到大型房企的销售。实际上，自“十一”期间政策风向全面收紧之来，11月份多数城市市场成交呈现集体回落之势。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，11月份新建住宅成交面积环比下降20%，其中29个城市新房成交量下降，仅7个城市成交量上升。在楼市成交量总体下行的趋势下，估计万科也受到了不少影响。万科小股东诉讼案12月12日，小股东诉讼万科一案当天下午在深圳市盐田区人民法院开庭，一审并未当庭宣读判决。法院以原告仅申请合法诉权，并未给被告造成现实损害，不予准许万科对原告提出的12亿元诉讼担保金要求。此前，万科投资者袁女士(持10000股)、张先生(持11100股)分别诉万科企业股份有限公司撤销日第十七届董事会第十一次会议“通过的”十二项董事会决议，这十二项决议主要关于深圳地铁注资万科。12月12日的庭审中，原告代理律师提出，投资者提请诉讼的具体理由是独立董事张利平先生“疑似”存在关联关系的情况下，在“6·17董事会”之前不及时信息披露，却简单地不负责地以存在关联关系为由，申明回避对万科一直存在争议的涉及定增收购的十二项议案的表决。高盛：万科被大幅高估上周，高盛高华房地产分析师王逸发布报告重申了万科A的卖出评级，并给出万科A未来12个月目标价16.5元，意味着该股可能从当前价位下跌35%。报告称，万科A的股价已远远超出了通过合理的资本配置可实现的净资产价值扩张潜力，当前股价已计入了加杠杆进行净资产价值扩张的潜力。国际投行表达了对万科的不看好与高盛高华观点一致的是，国际投资银行瑞银（UBS）在10月13日发布的一份报告中也指出，万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力，而其需要靠合资企业维持低土地成本，并将万科A目标价调低至16元/股。瑞银认为，目前万科A的估值已经远高于历史平均水平和行业水平。此外，股东和深圳铁路项目的分歧仍未解决，另一方面，各方紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力。事实上，国际投行已经用实际行动表达了对万科的不看好。澎湃新闻在查询港交所数据时发现，几家此前持有万科H股份的外资投行都已经减持。宝能系解禁期到来受挫的不仅仅是恒大。据华尔街见闻测算，万科股价从最高的29元跌至现在的23.26元，宝能系的浮盈缩水超160亿元。上周，占到前海人寿业务高达80%的万能险被保监会暂停，市场开始担忧，没有了万能险业务继续输血，一贯激进的前海人寿的现金流会受到冲击。随着近期宝能系手中的万科股票陆续进入解禁期，市场猜测宝能可能抛售手中的巨额股票套现。当然，也有分析认识人士认为，万科A的这轮下跌与市场解读监管层针对险资的整顿息息相关。12月9日，保监会决定暂停恒大人寿委托股票投资业务，并责令公司进行整改。恒大人寿随后回应称，将深刻反省，认真检讨，贯彻落实监管要求，全力完善股票投资运作机制，确保风险管控机制有效执行，并且全力配合保监会检查组的现场检查。对于万科A的后市表现，联讯证券证券投资顾问吴新婷指出，“还是会下跌，主要是万科被前海和恒大高度控盘，加上年底钱荒，美联储加息等因素，至少短期不会有大的表现”。关注微信号：【djcg368】王石从万科董事长位置下来，为什么股价反而大涨？问题详情：王石从万科董事长位置下来后，万科A股价快速拉升，涨逾4%。为什么领导班子换届了，万科股价不跌反而大涨？推荐回答：现年66岁的王石，精力非常充沛，早在2000年就获评CCTV中国经济年度人物，可以说是中国企业界的风云大佬。在万科成立的33个年头，每一个关键节点都可以看到老王的身影。王石之于万科，重要性不言而喻，连王石自己都说：“我的成功是别人不再需要我。”他自己也深知，没有他很可能今天的万科就是另外一番景象。就是这样一个对万科如此重要的人，他的离开为何没能引起股价表现上的一丝“挽留”？结合当前市场行情和万科近来的股权争夺，小编觉得可能有如下原因。1.万科拥抱国资：“轨道+物业”合作前景广阔在华润之后，深圳地铁入主万科，背后东家是深圳国资。可以说，这次万科找到了一棵大树，而且二者未来发展也有更多合作可能。当前，一线城市的土地资源收紧，可供开发的土地越来越少，价格持续攀升。一些房企转战二三线城市，另一些找到了新的发展模式，比方承接特色小镇的建设、保障性住房的建设等等。对万科来说，与深铁“轨道+物业”的合作模式将在万科主营业务之外，拓展全新的盈利板块，这也是推动重组后万科股价持续上涨的基本前提。2.股权争夺终于告一段落：市场报复性增持自打宝能系疯狂购进万科股票以来，万科经历了长时段的重组停牌，直接导致散户投资者欲抛不能，怨声载道。这次万科新一任董事会重组成功，股权争夺战也最终尘埃落定，这让散户心中的一块石头终于落了地，资本市场不确定性的消除导致散户对股票的报复性增持，这很可能是万科股票持续增长的一大动因。3.王石个人：成也萧何败萧何智者千虑，必有一失。此次宝能系争夺万科股权的过程中，王石的发言曾经引起市场一阵骚动。从王石放话“万科不欢迎民营企业成为万科第一大股东”到面对宝能老板姚振华王石的咄咄逼人，造成了宝能在公众视野中的“野蛮人”形象。王石这一系列不成熟的发言，给股东们造成了不小的迷茫和失望。其后，他也不得不数次致歉。王石得离职虽然造成管理层的不小波动，但他的离开，在一定程度上也弥合了各方之间的矛盾，平息了股权争夺的战火。正如王石在离职时的告白所说，“从当初我们放弃股权的那一刻起，万科就走上了混合所有制道路，成为一个集体的作品，成为我们共同的骄傲。”王石的离开对万科来说，是一段珍存的回忆，也是一个崭新的开始。万科的精装房质量如何？问题详情：不知道万科的精装房质量如何，如果买了这样的精装房，再怎么进一步美化，变成自己想要的风格呢？推荐回答：说起“万科”大家可能都知道，绝对的品牌开发商，要说万科的精装房如何？我们用实例来看：16年上半年万科第一次开始入手西安高新区，收购了科技二路与丈八北路交汇处西南角的“龙城铭园”三期的地，取名叫“万科翡翠天誉”。看房除了看户型图主要就是看样板间，虽然都说样板间是被“美化”过的，但如果它的装修标准和收房的装修标准一致就值得一看了！这是万科的“美好家”软装定制服务展示，可由业主自由选择，若是业主想省心最快时间住进去，可以选择这个哦！在加上万科的“翡翠联盟”全球互联品质生活平台等专属服务，给业主的生活增添了不少“附加值”，尽显高端。这是项目参观样板间提示，告诫购房者最终交房标准还是以购房合同为主。旁边还放了“住宅质量保修内容”的展示，让购房者一目了然。这是去样板间的路上，看着这些竹叶，绿草，花的，立马有种“春天来了”的感觉。因为现在剩的户型不多，置业顾问就带我去参观了下190平米的样板间。两梯两户，纯板式，190平米的四室户型图。这是刚进入的入户门玄关，鞋柜上的雕塑，让人感觉很有艺术气息。入户的走廊，旁边墙上就是可视对讲机和开关。这是朝南的书房，可以看出书房还有阳台，采光一定很好！这是餐客厅一体。这是朝南的阳台，可以看出客厅和厨房的阳台是公用的，很大气，也很敞亮！这是朝北的厨房，同时进两个人做饭一点问题没，还是宽敞的。这是客厅另一边三间卧室的走道。这是朝南主卧的子母门。主卧的入户玄关。主卧的转角阳台，让空间不仅显得大，而且让采光能更好的发挥。这是主卧的衣帽间。主卧的卫生间也有窗户，不仅采光好，还很敞亮，还有个浴缸哦！这是主卧对面的两个卧室，还有个卫生间。这是两个次卧，看起来大小还是很适中的，摆个一米五的床是没问题的，面积很适中。这是独立的卫生间，也带有窗户哦！不用担心卫生间会有异味的发生了。置业顾问说样板间除了部分软装，其他基本都是按照交房标准做的，户型不一样装标可能有些小区别，而且每户都带有新风除霾系统。今天看的190平米的样板间，客厅餐厅和卫生间采用的是天然大理石铺垫，卧室是木地板。以上图片内容源自房脉网看房文章，如需转载请联系房脉网！万科的精装到底怎么样呢？问题详情：到底能不能达到他所描述的1500元，或者所谓的标准呢？这边见过不少万科的精装项目，工程质量还不错，c标之类的略显简陋，但业主说开发商承诺的是1500的装修标准，自认为有点达不到，不知道大家怎么评价呢？推荐回答：1500肯定是达不到的，开发商为了赚取更大利润，也同时为了响应政策（沿海部分城市已经全精装交房，未来精装房交房将是趋势）都开始往精装房靠拢，实际上万科广告精装房1500还是有些夸张，从成都的万科金色乐府，万科金色城市，万科公园五号验房情况来看，确实一般，一方面材料（入户门，瓷砖，木地板，卧室门等）用料就看得出来不值。另一方面可能施工管理不够尽善尽美，精装房到处都是小问题（可能有人觉得我们是戴着放大镜在看问题，我们只是站在了业主的角度，当作自己家一样来检查问题，我想任何一位真业主都不会觉得我们小题大做）有几次都发现墙纸被烟头烧的洞，可见施工管理工作做的如何。入户门也基本上都是丙级门，所以在购买前如果是现房可以先去看看，到底什么用料一目了然，心知肚明。万科股票马上要解禁了，宝能会不会择机减持退出？问题详情：根据万科此前公告，宝能系最后一次增持万科A股介于日至7月19日，截至目前共持有万科A股28.04亿股，占公司股份总数的25.4%。以6月28日万科A收盘价25元/股计算，宝能持股市值高达701亿元。根据相关规定，宝能系的解禁日期最早为日。另据最新减持新规，宝能如果打算通过集合竞价减持，必须提前15日公告，这也意味着宝能最早可能在7月4日发布减持公告。想问问大家觉得宝能会不会减持减持呢？
推荐回答：宝能投资万科这一案例，就事件的全过程来说，事件的演变早已经超出了商业行为本身，超出了法律与商业规则，被掺杂了太多不正当的政治权力干预与流氓霸术操作，所以对于该事件的后续演变来看，已非正常商业行为的角逐。在这种无规则的情况下，宝能成为一个长期的参与者的概率很小。游戏规则已经被流氓化、赖皮化，而宝能本质上是讲究规则的商业者。所以宝能退出或许只是时间问题。值得明白的是，万科虽然由王石及其接班人郁亮为代表的小利益集团所掌控，他们面对资本的冲击，一再违背商业规则和契约精神，在现代商业史上做出了最坏的表率。但是，广大投资者仍应看到该企业的现实投资价值，它有坏的一面，坏的一面就是面对宝能这样大投资者，抛弃商业规则与契约精神。但是同时它又有好的一面，值得大家投资的一面。而正是宝能率先在万科价值被严重低估的时间发现了它的投资价值。从宝能的投资行为研究来看，当前的万科股价虽然已经获得了投资盈利，但距离投资目标或许更有期待。宝能虽会选择将来退出，但目前来说，它对万科投资价值的设定或许比当前价格高得多。大家可以拭目以待。王石退位，万科还会是那个万科吗？问题详情：推荐回答：王石还是那个王石，万科还是那个万科，可再不是王石的万科，也不再是万科的王石！这么一家标杆性的以规范著称的航母级的优质企业，特别是近年来一直是郁亮在实际领导，所以王石的离开短时间应该没有质的不同，但是长期看可能会在企业文化和价值观上与现在的万科有所不同！
郑重申明：本文内容来源于互联网，由人工智能大数据分析系统自动抓取筛选后自动生成，非人力所为，若有侵犯您的合法权益，请点击右上角[侵权举报]按钮维权，我们将立即进行处理。万科A:2016年年度报告_万科A(000002)_公告正文
万科A:2016年年度报告
公告日期：
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
2016 年度报告
证券代码： 000002、 299903
证券简称：万科 A、 万科 H 代
公告编号： 〈万〉
二一七年三月
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
王石主席、郁亮董事、王文金董事、张利平独立董事、 华生独立董事、 罗君美独立董
事亲自出席本次董事会会议。 乔世波董事、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议，
授权罗君美独立董事代为出席会议并行使表决权； 孙建一董事因公务原因未能亲自出席本
次会议，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权； 陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本
次会议，授权王文金董事代为出席会议并行使表决权； 海闻独立董事因公务原因未能亲自
出席本次会议，授权华生独立董事代为出席会议并行使表决权。
公司2016年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民
币7.9元（含税）现金股息。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人孙嘉声明：保证年度报
告中财务报告的真实、完整。
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
第一节 重要提示、目录和释义................................................................................................... 1
第二节 致股东............................................................................................................................... 4
第三节 公司简介和主要财务指标............................................................................................... 6
第四节 董事会报告..................................................................................................................... 10
第五节 重要事项......................................................................................................................... 66
第六节 股本变动及股东情况..................................................................................................... 75
第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况..................................................................... 85
第八节 公司治理报告暨企业管治报告..................................................................................... 94
第九节 监事会报告................................................................................................................... 103
第十节 内部控制情况................................................................................................................ 106
第十节 公司债券情况................................................................................................................115
第十二节 财务报告....................................................................................................................119
第十三节 备查文件目录........................................................................................................... 265
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
释义项 指 释义内容
本公司、公司 指 万科企业股份有限公司
万科、 集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司
万科物业 指 万科物业发展有限公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
联交所 指 香港联合交易所有限公司
地铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司
华润股份 指 华润股份有限公司
中润贸易 指 中润国内贸易有限公司
钜盛华 指 深圳市钜盛华股份有限公司
恒大地产 指 恒大地产集团有限公司
印力集团 指 印力集团控股有限公司
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》
《 联交所证券上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》
报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明， 指人民币元
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
第二节 致股东
对于中国房地产企业而言，如何面对 2016 年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时
候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新
纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗
必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵
过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。
买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。
所以，当 2016 年 10 月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分
的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳
健经营、有志于长期发展的企业来说， 无疑是一个利好。
房子是用来住的，这是一个简明的常识，我们没有理由不懂得。但另一个方面，从绝
大多数发达国家的历史经验来看，房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产
价格一次又一次上涨的过程中，作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是
持有资产就可以轻松赚钱，我们还能否坚持，靠努力去创造真实价值
一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋
应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘
我们必须时刻牢记，无论外部的环境如何变化，为客户提供更好的产品和服务，才是
我们作为企业最重要的使命。
按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点
的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟
式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市
圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”，依然
有着广阔的市场空间。
为新市民提供有品质的住房和配套服务，我们责无旁贷。但问题在于，面对日益高企
的地价，如何向市场提供新市民支付得起的住房我们当然知道，这不是一家企业能够独
力完成的任务，但这一点，却也并非我们选择不作为的理由。
我们依然有很多机会，为此做出力所能及的贡献。“轨道+物业” 开发模式，是我们首
先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通
为骨干的公共交通优先模式（ TOD） 能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都
市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计，到 2020 年，我国城市轨道交通总
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里程有望较 2015 年增加近一倍，这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机
其次，积极参与房屋租赁市场的发展，也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是
国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、 东京、伦敦都市圈，租房居住的占
比分别为 56%、 54%和 50%。 2016 年国务院相继出台的《关于加快培育和发展住房租赁市
场的若干意见》和《推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案》中，高度强调了租赁在解决城
镇居民住房问题当中的重要意义。作为房地产行业的重要一员，我们当然应该积极响应。
除了住房本身，我们还应该看到，随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临，
大量新出现的城市配套需求尚待得到满足。养老、物流、 教育、度假、创业等新兴不动产
及服务领域， 才刚刚起步。上述新兴业态合计，相当于新打造一个房地产行业。 发达国家
经验表明， 经济进入成熟阶段后， 广义房地产业的枢纽地位、 以及对经济发展的贡献，不
仅不会因供应逐渐充足而削弱，反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。
我们依然面对广阔的未来。而能否抓住这些机会，则取决于我们的专业能力，取决于
我们能否以尽可能少的资源消耗，为社会创造尽可能多的真实价值。我们很欣慰，身处这
样一个充满机遇的年代，也很荣幸能与广大股东一起，共同面对全新的未来。
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第三节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
（一）基本信息
中文名称： 万科企业股份有限公司（缩写为“ 万科” ）
英文名称： CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“ VANKE” )
注册地址： 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码： 518083
办公地址： 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码： 518083
香港主要营业地点： 香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
国际互联网网址： www.vanke.com
电子信箱：
法定代表人： 王石
授权代表： 王文金、朱旭
替代授权代表： 陆治中
（二）联系人和联系方式
董事会秘书、 公司秘书： 朱旭
电子信箱：
股证事务授权代表： 梁洁
电子信箱：
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
助理公司秘书： 陆治中
电子邮件：
联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
（三）股票情况
A 股股票上市地： 深交所
A 股股票简称： 万科 A
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
A 股股票代码： 000002
H 股股票上市地： 联交所
H 股股票简称： 万科企业、万科 H 代注
H 股股票代码： 2202、 299903 注
注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在联交所上市后通过境内证券公司交易系统
交易本公司的 H 股使用
H 股股份过户登记处： 香港中央证券登记有限公司
联系地址： 香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼
（四）信息披露及备置地点
信息披露媒体名称： 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》 、《证券日
报》 、巨潮资讯网以及香港一家英文媒体
登载年度报告的国际互联网网址：
A 股： www.cninfo.com.cn
H 股： www.hkexnews.hk
年度报告备置地点： 公司董事会办公室
（五）注册变更情况
公司首次注册登记日期： 日，地点：深圳
变更登记日期： 日，地点：深圳
企业法人营业执照注册号： 139
税务登记号码：地税登字490号
国税登字490号
组织机构代码：
（六）聘请的会计师事务所和律师事务所
公司聘请的会计师事务所
境内： 毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址： 北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
签字会计师： 房炅，陈泳意
境外：毕马威会计师事务所
地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
公司聘请的律师事务所
境内：广东信达律师事务所
地址： 深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼
境外：普衡律师事务所
地址： 香港花园道1号中银大厦21~22楼
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二、会计数据和财务指标摘要
（一） 主要会计数据和财务指标
单位：人民币元
2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年
营业收入 240,477,236,923.34 195,549,130,020.90 22.98% 146,388,004,498.44
营业利润 39,023,778,797.86 33,122,777,302.51 17.82% 24,979,358,867.78
利润总额 39,253,611,726.28 33,802,617,619.10 16.13% 25,252,363,233.49
归属于上市公司股东的净利润 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 16.02% 15,745,454,144.70
归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润 20,929,278,864.67 17,615,950,216.12 18.81% 15,576,596,101.66
经营活动产生的现金流量净额 39,566,129,021.69 16,046,020,691.50 146.58% 41,724,819,113.36
基本每股收益 1.90 1.64 16.03% 1.43
稀释每股收益 1.90 1.64 16.03% 1.43
全面摊薄净资产收益率 18.53% 18.09% 0.44 个百分点 17.86%
加权平均净资产收益率 19.68% 19.14% 0.54 个百分点 19.17%
2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末
资产总额 830,674,213,924.14 611,295,567,689.29 35.89% 508,408,755,415.65
负债总额 668,997,642,643.14 474,985,950,368.27 40.85% 392,515,138,495.68
归属于上市公司股东的净资产 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33 13.24% 88,164,569,909.35
股本 11,039,152,001.00 11,051,612,300.00 -0.11% 11,037,507,242.00
归属于上市公司股东的每股净资产 10.28 9.08 13.22% 7.99
资产负债率 80.54% 77.70% 增加 2.84 个百分点 77.20%
（二） 分季度主要财务指标
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 14,611,312,019.58 60,183,982,286.71 42,259,505,822.77 123,422,436,794.28
归属于上市公司股
东的净利润 833,232,885.76 4,518,077,100.32 2,911,071,025.68 12,760,225,244.80
归属于上市公司股
东的扣除非经常性
损益的净利润
805,115,190.87 4,530,729,962.23 2,757,387,568.49 12,836,046,143.08
经营活动产生的现
金流量净额 -10,726,129,132.78 36,523,342,560.75 17,188,681,409.66 -3,419,765,815.94
（三） 非经常性损益项目
单位：人民币元
项目 2016 年 2015 年 2014 年
非流动资产处置损益 -1,994,277.63 1,521.70 -2,168,344.08
可供出售金融资产在持有
期间及处置的投资收益 8,150,281.96 3,585,261.69 -73,553,232.10
出售、处理部门或投资单
位收益 -62,729,861.09 -376,974,837.33 11,532,549.63
除上述各项之外的其他营
业外收入和支出 231,827,206.05 985,008,218.90 275,172,709.79
所得税影响 -57,284,084.10 -86,056,125.60 -37,786,252.19
少数股东损益影响 -24,641,873.30 -22,108,006.21 -4,339,388.01
合计 93,327,391.89 503,456,033.15 168,858,043.04
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
（四） 境内外会计准则差异
单位：人民币元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益
2016 年 2015 年 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
按境外会计准则 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33
按境内会计准则 21,022,606,256.56 18,119,406,249.27 113,444,766,722.65 100,183,517,822.33
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则 - - - -
差异说明 无差异
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
第四节 董事会报告
一、 经营情况讨论与分析
2016 年内外部风起云涌，是万科 32 年发展历史上极为不寻常的一年。
从行业形势看， 全国商品住宅销售规模创历史新高，大型房地产开发企业的市场份额
进一步提升。繁荣背后有隐忧，热点城市地价大幅上涨，“面粉贵过面包”屡见不鲜，正
在透支行业长期增长潜力。第四季度中央重申要综合运用金融、土地、财税、投资、立法
等手段，加强房地产长效机制建设，让住房回归居住功能，各地调控政策密集出台，热点
城市楼市开始降温，对整个行业的发展影响深远。 从公司自身看， 始于 2015 年 7 月的股权
事件，令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。 部分股东一度提议罢免全体董
事、非职工代表监事，公司股价大幅波动，部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及
广大投资者也产生了诸多疑惑。
面对内、外部环境的挑战， 本集团坚持“稳定队伍， 控制风险，实现可持续发展”的
原则，充分发挥事业合伙人的中流砥柱作用， 努力推动各项业务稳定发展。 2016 年本集团
实现销售金额 3,647.7 亿元，同比增长 39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公
司股东的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；年底净负债率 25.9%，持有现金 870.3 亿元；
本集团 2014 年以来围绕“ 城市配套服务商” 定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长
租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。 2016 年 7 月， 本集团入选《财富》 “世界
500 强” ，名列第 356 位。 年内，公司发行股份购买资产预案虽因股东层面未能形成共识
而宣告终止，但公司并未放弃探索“轨道+物业”这一极具发展潜力的发展模式。 2017 年
1 月，地铁集团以协议受让的方式成为公司重要股东，为公司践行“轨道+物业”的发展模
式奠定了良好基础。
新的一年，中央将继续因城施策，防范市场过热，并着手制定促进房地产市场平稳健
康发展的长效机制。这将为稳健经营、依靠专业能力发展的企业提供更广阔的发展空间。
万科一直坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，一贯主张房屋应回归居住属性，
房地产应回归实业属性，与中央对房地产的定位高度吻合。公司衷心期盼股权事件能早日
解决，使公司重新回到正常经营轨道，为股东、为社会创造更大价值。
（一） 2016 年房地产市场回顾
全国商品住宅市场继续回升，但第四季度增速有所放缓。 国家统计局数据显示， 2016
年全国商品住宅销售面积 13.8 亿平方米，销售金额 9.9 万亿元，较 2015 年分别增长 22.4%
和 36.2%，销售规模创历史新高。其中，前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长
35.6%、 24.7%和 24.9%，调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显放缓。
在售库存下降，但各城市总体供需关系分化仍较为明显。 随着 2015 年、 2016 年成交
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
大幅反弹，部分城市市场库存去化周期大幅缩短。以公司长期观察的 14 个城市1为例，由
年商品住宅成交持续增长，新房供应下降，库存（已取得销售许可、尚未售
出的面积）已由 2014 年底的 1.55 亿平方米降至 2016 年底的 0.93 亿平方米；库存去化周期
由 2014 年底的 11.5 个月缩短至 2016 年底的 6.9 个月。但综合评估存量住房规模、土地供
给和未来人口增长等因素，我国住房供给整体较为充裕、各城市住房供需关系分化、短缺
属于局部现象的长期判断仍未出现变化。
局部市场过热引发政策关注。 2016 年 3 月， 部分城市开始收紧房贷政策，以遏制房价
过快上涨。为遏制投资需求，避免资产泡沫，防范市场风险，国庆前后，超过 20 个城市密
集出台调控政策，包括重启限购、限贷，强化市场监管，收紧行业融资渠道等。 伴随一系
列措施的落地， 热点城市楼市快速降温。
主要城市土地市场持续高温。 前述 14 个城市的住宅（含商住）土地供应面积、成交面
积同比分别仅增长 3.4%和 8.4%，而平均土地成交单价则增长 34.3%， 再次刷新历史记录；
土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价超过平均起拍楼面价的部分/成交土地的平均
起拍楼面价）也一路攀升，于第三季度达到 110%的高位。
全国房地产开发、投资情况相比 2015 年的低迷有所好转，但增速仍在低位。 全国住
宅开发投资完成额约 6.9 万亿元，同比增长 6.4%；住宅新开工面积约 11.6 亿平方米，同比
增长 8.7%，增速较上半年下降 5.3 个百分点。
开发企业单一的经营模式亟待转型。 城市居民在基本解决住房短缺问题之后， 其对不
动产的需求将日益多样化，购置新房需求单项独大的时代终将结束。 在土地市场持续高温、
平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下， 开发企业买地、建设、销售的单一
经营模式，也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时， 以轨道交通建设引领城市
更新，围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产
衍生服务， 则日益呈现出良好的发展潜力。
（二） 报告期内主要工作
本集团主营业务包括房地产开发和物业服务。 近年来， 本集团以城市配套服务商为战
略定位，秉承“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，在巩固核心业务优势的基
础上，积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。
2016 年本集团实现营业收入 2,404.8 亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东
的净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%；每股基本盈利 1.90 元，同比增长 16.0%；全面摊
薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015 年增加 0.44 个百分点。
单位：人民币万元
1北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
行业 营业收入 营业成本 营业利润率
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 23,840,054.80 23.41% 16,949,371.06 22.99% 19.73% 0.30 个百分点
其中：房地产 23,414,029.66 23.09% 16,617,491.18 22.61% 19.77% 0.32 个百分点
物业服务 426,025.14 43.42% 331,879.88 45.35% 17.22% -0.17 个百分点
2.其他业务 207,668.89 -12.22% 24,869.28 -26.18% 83.14% 3.12 个百分点
合计 24,047,723.69 22.98% 16,974,240.34 22.87% 20.27% 0.11 个百分点
注：营业利润率数据已扣除税金及附加。
分区域的主营业务收入和利润情况
（平方米） 比例 （ 主营业务收入 人民币万元） 比例 （ 权益 人民币 净利润 万元） 比例
上海区域 5,346,776 26.04% 7,751,232.95 33.11% 698,254.03 31.82%
广深区域 5,666,584 27.60% 7,594,043.79 32.43% 960,927.54 43.78%
北京区域 4,139,988 20.16% 4,178,931.13 17.85% 325,536.42 14.83%
中西部区域 5,379,574 26.20% 3,889,821.79 16.61% 209,952.12 9.57%
合计 20,532,922 100.00% 23,414,029.66 100.00% 2,194,670.11 100.00%
注：报告期内有项目结算的城市如下：
广深区域包括广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠海、中山、 南宁、泉
州、 三亚；
上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、 昆山、 扬州、常州、徐州、合肥、芜
湖、宁波、温州、南昌；
北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、营口、抚顺、长春、 吉林、
济南、青岛、烟台；
中西部区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。
1、 房地产业务实现有质量的增长
（ 1） 2016 年实现房地产销售金额 3,647.7 亿元
新开工面积同比增长 47.5%。 2016 年本集团境内项目实现新开工面积 3,136.7 万平方
米，较 2015 年增长 47.5%，较年初计划增长 42.6%；实现竣工面积 2,237.2 万平方米，较
2015 年增长 29.4%，较年初计划增长 8.3%。
销售金额同比增长 39.5%。 2016 年本集团实现销售面积 2,765.4 万平方米，销售金额
3,647.7 亿元，同比分别增长 33.8%和 39.5%。按全国商品房销售金额人民币 117,627.1 亿元
计算， 2016 年本集团在全国市场占有率为 3.1%，较 2015 年提高 0.1 个百分点。
住宅产品以中小型普通商品住房为主。 本集团房地产开发业务的主要产品为商品住宅
及商业配套。 2016 年所销售的产品中，住宅占比为 84.7%，商办占比为 11.9%，其它配套
占比为 3.4%。 本集团的住宅产品聚焦主流客户自住需求， 95%为 144 平方米以下的中小户
聚焦城市经济圈， 深耕现有城市。 截至 2016 年底， 本集团进入中国大陆 65 个城市，
分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京
区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。 2016 年， 本集团在北京、上海、广州、
深圳、杭州、武汉、 苏州、东莞、佛山、南京、西安、宁波、沈阳、天津等 14 个城市的销
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
售金额超过百亿；在 40 个城市的市场销售排名位列当地前三。
持续关注海外市场投资机会。 本集团以国际化为长期发展战略， 截至 2016 年底， 已进
入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等 6 个海外城市。海外项目在 2016 年贡献
销售面积 3.6 万平方米，销售收入人民币 33.0 亿元。投资海外项目有助于本集团引进国外
优秀的产品和服务理念，并扩大本集团在海外市场的品牌影响力。
分区域销售情况
（平方米） 比例 （人民币亿元） 销售金额 比例
广深区域 6,474,538 23.41% 1,024.17 28.08%
上海区域 7,579,463 27.41% 1,188.97 32.60%
北京区域 6,711,169 24.27% 799.23 21.91%
中西部区域 6,852,764 24.78% 602.31 16.51%
海外 36,479 0.13% 33.00 0.90%
合计 27,654,412 100.00% 3,647.69 100.00%
已售未结资源增至 2,782.3 亿元。 2016 年本集团实现结算面积 2,053.3 万平方米，结算
金额人民币 2,341.4 亿元，同比分别增长 20.5%和 23.1%。截至 2016 年底，公司合并报表
范围内有 2,279.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币 2,782.3 亿元，较
2015 年年底增长 29.4%。上述资源将在今后数年陆续结算，为本集团未来业绩奠定坚实基
（ 2） 土地储备满足持续发展需要
坚持审慎的投资策略， 合理补充项目资源。 2016 年本集团新增开发项目 173 个，按公
司权益计算的建筑面积约 1,892.2 万平方米，总建筑面积约 3,157.3 万平方米， 其中 88.3%
的新增项目都位于一二线城市。 鉴于土地市场竞争激烈， 本集团持续探索多元化的土地获
取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。 2016 年本集团
59.5%的新增项目为通过合作方式获取。在项目投资上本集团坚持量入为出的原则， 2016
年全年实现经营性现金净流入 395.7 亿元，相对充裕的资金使本集团能灵活应对市场波动，
积极捕捉潜在项目发展机会。
现有的土地资源基本满足了本集团未来两年的开发需求。 截至 2016 年底，本集团在
中国大陆拥有 600 个主要开发项目。其中，在建项目权益建筑面积约 3,622.2 万平方米，总
建筑面积约 5,442.4 万平方米；规划中项目权益建筑面积约 3,655.9 万平方米，总建筑面积
约 5,296.9 万平方米。此外，本集团还参与了 11 个城市更新改造类项目， 根据当前规划条
件，按公司权益计算的规划建筑面积约 360.5 万平方米，总建筑面积约 544.7 万平方米。目
前拆迁与相关手续办理尚在进行中。
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
有关本集团新增项目的具体信息，详见公司“非募集资金投资情况” 之“项目投资” 。
（ 3） 经营效益有所提升
报告期内， 本集团加强精细化管理，提升经营效率，在多个维度实现了均好发展。 1）
盈利能力有所提升。 2016 年本集团全面摊薄的净资产收益率提升至 18.5%，较 2015 年上升
0.44 个百分点； 本集团房地产业务毛利率为 19.8%，较 2015 年提高 0.32 个百分点。 2）销
售回款速度加快。 2016 年本集团平均销售回款率超过 95%，继续保持行业领先优势。 3）
负债率保持低位。年底本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 25.9%
（ 2015 年底： 19.3%）， 继续保持在行业低位。
2、 物业服务保持行业领先
本集团物业服务业务以万科物业为主体展开。 2016 年本集团物业服务业务实现合并报
表范围内主营业务收入 42.6 亿元，同比增长 43.4%。
报告期内， 万科物业发布睿服务 3.0，建设“阳光社区、透明物业”，不仅将物业费外
收入和物业费内支出对业主公开，还特别推出“友邻计划”，将“友邻市集”利润捐给社
区，用于设施设备更新和社区文化建设，进一步提升了万科物业品牌的独特性与美誉度。
报告期内，由万科物业控股的深圳市万睿智能科技有限公司成功申报国家级高新技术企业。
3、 各项拓展业务稳步推进
房地产行业进入白银时代，公司坚持“和城市同步发展”的策略，跟随城市发展轨迹
和客户需求升级积极拓展新的商业机会。
商业地产与本集团各项业务存在广泛的协同效应，是城市配套服务不可或缺的业务板
块。 本集团多年来努力培育自身的商业物业管理运营能力。报告期内，上海七宝万科广场、
宁波 1902 广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。
2016 年， 本集团通过与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团的股权。印力
集团拥有成熟的商业开发管理和经营管理能力，以及大量长期稳定的优质客户资源， 此次
战略投资将为双方带来巨大的资源协同效应。
2016 年本集团物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的
战略，持续稳健扩张。 截至 2016 年底， 本集团物流地产累计已获取 18 个项目，总建筑面
积约 147 万平方米，其中， 2016 年新增项目 10 个，新增可租赁面积 96 万平方米。
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
截至 2016 年底， 本集团已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三
个滑雪项目，初步树立了万科冰雪品牌形象，雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均
居全国第一。 2016 年底，万科松花湖度假区正式升格为国家 4A 旅游景区。
长租公寓、养老业务
本集团积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了统一的对外运营品牌――“泊寓” 。
本集团基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式。 本集团首个大型养老社
区杭州随园嘉树项目，自 2015 年投入运营以来，目前已有 600 余位长者入住，成为 2016
年 G20 峰会的接待参观点。
4、 控制风险，提升效率
（ 1） 打造精工品质， 夯实产品竞争力
坚持质量第一。 2016 年本集团交付总量为 21.4 万套，规模创历史纪录。 本集团持续推
广实测实量和交付评估等管理工具，为客户提供验房指引表，加大天网行动（ 对采购的材
料、部品及设备进行不定期抽检）频率，使产品质量控制在良好水平。 本集团广州欧泊项
目获得建筑行业最高质量奖――鲁班奖。
促进工程提效。 2016 年， 本集团继续通过工业化技术应用提高质量、提升效率，减少
对人工的依赖及材料的耗费。 本集团新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外
墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 43.5%、 100%和 100%。通过推广应用穿插提
效技术， 本集团 64%的新开工主流项目达到提效 20%的目标。年内本集团继续推进绿色战
略，共完成绿色建筑 2,834 万平方米，其中获取绿色标识项目 1,319 万平方米， 绿色三星项
目共 14 个，面积达到 182.8 万平方米。
推动成本优化。 本集团以“为客户省成本”为目标，针对不同的项目定位，建立分层
分级的产品成本适配体系，通过技术革新、资源整合等精细管理实现成本的不断优化。
2016 年本集团坚持招标总价包干、禁止后补变更、完工限期结算合约三项原则，进一步强
化了对工程成本的控制。
（ 2） 完善资金管控， 探索打造金融合作生态圈
本集团坚持以现金流管理为核心，持续完善资金管控，提升资金使用效率，报告期末
本集团持有的现金由 2015 年末的人民币 531.8 亿元增加到人民币 870.3 亿元。此外， 本集
团联合上下游合作伙伴开展多渠道的融资创新尝试，打造金融合作生态圈。年内， 以本集
团供应链为基础的国内首单地产供应链金融 ABS 在深圳证券交易所获得批准，并成功发行
四期，总金额近人民币 60 亿元，受到市场多种类型投资者的追捧。
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（ 3） “营改增” 后实现业务顺利过渡
2016 年 3 月，财政部、国家税务总局出台《关于全面推开营业税改征增值税试点的通
知》， 2016 年 5 月，房地产业正式纳入试点范围。公司成立了营改增专项小组，全面梳理
经营业务流程，通过业务、财务、税收一体化平台建设，创造性的搭建了增值税自动申报
管理系统，实现了信息化管理模式，不仅在最短时间内适应了政策的调整，而且支持了本
集团生产建造系统的精益化管理和供应商协同。
（ 4） 建立风险管理体系
结合联交所《企业管治守则》的修订要求，公司董事会修订了审计委员会实施细则，
增加了该委员会的风险管理职能。公司设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业部/区
域、一线公司三级风险管理架构，通过对总部及各业务单位开展风险调研，对来自外部环
境和本集团内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、合理性和
（ 5） 打造信息化平台
2016 年 1 月本集团启动了“沃土计划”，旨在以信息化建设为抓手，全面提升经营效
率并推动业务持续增长。截至 2016 年底，核心业务经营平台项目群的重点产品――核心
ERP 已完成蓝图设计进入全面开发阶段， 面向工程现场管理的产品“匠心”已成功在试点
公司上线使用；客户平台项目群分别完成在线购房产品“在线家”、经纪人销售产品“分
享家”、数字化案场产品“销售家”以及客户服务产品“服务家”四大产品的上线使用，
同时也建立了本集团统一客户数据库平台，实现多业态客户数据的整合；协同办公项目群
完成了内部通讯软件“微 V”的更新升级，同时启动了办公门户网站、人力资源信息系统
的设计开发工作。
5、 完善事业合伙人制度
2016 年，股权事件对本集团日常经营和团队稳定性产生明显冲击， 本集团事业合伙人
制度发挥中流砥柱的作用。合伙人基于对本集团文化价值观的执着信念，以身作则，坚守
本职工作，维护本集团正常经营秩序。 本集团通过开展团队建设、组织关怀活动、保持员
工沟通和宣导优秀事迹等方式，有效稳定团队、提振士气，控制了人员大量流失的风险。
本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。 2016 年底，
为进一步强化跟投人员的共创、 共担、共享意识， 本集团对跟投方案进行迭代优化，通过
取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益
率对应的收益，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值。
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
跟投制度开展以来，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面越来越体现出
合伙人的意识和作用。 截至 2017 年 2 月底， 本集团累计已有 308 个项目实施跟投。 跟投项
目从获取到首期开工、 首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短， 本集团的营销费用
率也得到有效控制。
6、 开展精准扶贫，切实践行社会责任
在追求业绩增长的同时， 本集团始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相
关方发展，致力于让更多人分享到经营成果。
2016 年， 本集团积极响应政府号召，从教育、产业、就业等多个维度参与精准扶贫，
充分发挥自身专业优势，扩大辐射和带动作用，包括：（ 1）在张家口市张北县捐建 12 个
300kw 光伏扶贫电站，并无偿将电费收入全部分配给贫困家庭，持续为贫困人口提供经济
收入；（ 2） 在贵州台江、贵州丹寨、贵州雷山、江西会昌、河北顺平、河北张北等地与职
校启动 6 个校企合作项目，计划培养物业管理技能人才并吸纳到万科就业，提供物业管家、
物业客服、水电维修、安全管理等 4 类岗位，帮助贫困人口脱贫。
本集团通过万科公益基金会持续履行社会责任。 2016 年， 万科公益基金会完成新疆塔
合曼寄宿制学校的援建工作并交付使用；将万科入选世界“ 500 强” 的政府奖励资金全部
用于援建西藏非物质文化遗产博物馆；将乐跑运动和自闭症家庭救助结合，救助范围扩展
到全国 40 个城市；在云南、贵州等地支持乡村支教项目，让更多孩子享受更好的教育。
报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《 2016 年企业社会责任报告》。
（ 三） 经营和财务状况分析
1、 利润状况
报告期内， 本集团实现净利润人民币 283.5 亿元，同比增长 9.3%；实现权益净利润人
民币 210.2 亿元，同比增长 16%。
本集团房地产业务的结算毛利率为 19.8%，较 2015 年提高 0.32 个百分点。 本集团全面
摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2015 年上升 0.44 个百分点。
2016 年本集团实现投资收益人民币 50.1 亿元，同比增长 40.8%。 其中， 来自联营、 合
营公司实现的公司权益利润为人民币 49.3 亿元。
2、 资金状况
本集团始终坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念。报告期内， 本集团继
续加快销售回款，提升资金效率，全年销售回款率在 2015 年的基础上进一步提升，超过
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
截至报告期末， 本集团持有的货币资金达到人民币 870.3 亿元，远高于短期借款和一
年内到期的长期负债人民币 433.5 亿元。期末公司所持有的货币资金中，人民币占比 89.9%，
港币占比 2.5%， 美元占比 7.4%， 英镑占比 0.15%，其余为新加坡币。
3、 负债情况
（ 1）负债率
截至 2016 年底， 本集团有息负债合计人民币 1,288.6 亿元，占总资产的比例为 15.5%
（ 2015 年底： 13.0%）。
（ 2）融资成本
本集团和各类金融机构长期保持良好的合作关系，报告期内， 本集团充分发挥自身的
资金和信用优势，总体融资成本控制在较低水平。 本集团资本化的利息支出合计人民币
32.3 亿元， 未资本化的利息支出人民币 23.1 亿元。
（ 3）有息负债分析
截止报告期末， 本集团有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内
到期的有息负债合计人民币 433.5 亿元，占比为 33.6%；一年以上有息负债人民币 855.1 亿
元，占比为 66.4%。
分利率类型来看，有息负债中， 固定利率负债占比 44.1%，浮动利率负债占比 55.9%。
有抵押的有息负债人民币 19.9 亿元，占总体有息负债的 1.6%。
分融资对象来看， 银行借款占比为 58.6%，应付债券占比为 24.5%，其他借款占比为
分境内境外来看， 境内负债占比 64.6%，境外负债占比 35.4%。人民币负债占比 66.2%，
外币负债占比 33.8%。 2016 年， 外币负债较 2015 年增长较快， 主要受本集团国际化战略推
进及跨境并购增加所致。
（ 4）票据发行和评级情况
报告期内，公司在中国银行间债券市场完成了 2016 年度第一期和第二期中期票据发行，
发行金额合计为人民币 30 亿元，中期票据期限均为 5 年，发行利率均为 3.2%。
为满足发展需要， 本集团于 2013 年设立了 20 亿美元中期票据计划（以下简称“中期
票据计划”） ，并于 2016 年在董事会授权范围内将该中期票据计划规模更新为 32 亿美元。
报告期内， 中期票据计划进行了三次发行，分别为： 1） 2016 年 4 月，发行合计金额为
36.5 亿港币的 3 年期定息票据，票面利率为 2.50%； 2） 2016 年 10 月，发行金额为 2.2 亿
美元的 5 年期定息票据，票面利率为 2.95%； 3） 2016 年 12 月，发行金额为 6 亿美元的 3
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
年期定息票据，票面利率为 3.95%。上述票据均已在联交所上市。
报告期内，标准普尔、惠誉维持公司 BBB+的长期企业信用评级，穆迪维持公司 Baa1
的信用评级。 尽管本集团各项财务指标安全健康，但受股权事件影响， 2016 年 8 月，标准
普尔、穆迪先后下调本集团的评级展望为“负面” 。 国内评级机构中诚信证券评估有限公
司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。
4、 存货分析
随着项目投资和开发规模的扩大， 本集团的存货规模有所上升。截至报告期末， 本集
团存货金额为 4,673.6 亿元，较 2015 年底增长 27.0%。其中，拟开发产品为 1,369.2 亿元，
占比 29.3% ；在建开发产品 2,848.9 亿元，占比 61%；已完工开发产品（现房） 437.1 亿元，
占比 9.4%。
报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元， 较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城
市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准
备。具体情况如下：
单位：人民币万元
序号 城市 项目 年初跌价准备余额 年末跌价准备余额
1 烟台 海云台 30,573.37 30,573.37
2 乌鲁木齐 南山郡 13,587.64 13,587.64
3 乌鲁木齐 金域缇香 929.27 696.20
4 唐山 红郡 5,898.68 1,940.61
5 温州 龙湾花园 17,612.70 6,839.15
6 芜湖 万科城 3,559.38 -
7 营口 海港城 3,249.57 6,772.04
8 镇江 蓝山花园 - 16,890.19
9 宁波 万科城 - 8,698.87
10 抚顺 金域蓝湾 - 11,047.98
11 大连 海港城 - 11,482.80
12 南充 金润华府 - 27,063.34
13 南通 金域蓝湾 - 1,914.87
合计 75,410.62 137,507.06
本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿
元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。
5、 资本开支承担
截至报告期末， 本集团的资本承担为人民币 1,409.4 亿元，主要包括本集团已签订的正
在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
6、 或有负债
本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效
之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
至报告期末， 本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 1,111.9 亿元。 本集团过去从
未因上述担保蒙受任何重大损失。 本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
7、 汇率波动风险
本集团绝大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。
为配合公司的国际化战略推进及中国境内房地产业务的跨境并购， 本集团持续扩大境
外融资规模，通过多种方式在境外筹措资金。
由于本集团中国境内房地产业务跨境并购时间主要集中在下半年，而同期人民币兑换
美元、港币汇率波动较大、贬值明显，报告期内本集团产生汇兑损失约人民币 5.7 亿元。
为持续控制汇率波动风险， 本集团坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风
险等进行动态管理，适时采用多种套期保值工具覆盖汇率敞口风险。为锁定外币借款汇率
变动产生的风险，报告期内本集团针对 11.5 亿美元外币借款签署了远期外汇契约（ DF），
另有 3.25 亿美元的无本金交割远期外汇契约（ NDF）合约到期。在持有期间， DF/NDF 价
值变动对本集团损益没有影响。
8、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况
9、 主要财务指标变动情况
单位：人民币万元
变动幅度 说明
资产总额 83,067,421.39 61,129,556.77 35.89% 经营规模扩大
货币资金 8,703,211.82 5,318,038.10 63.65% 销售回款增加
衍生金融资产 45,867.12 12,219.53 275.36% 公允价格变动
其他应收款 10,543,500.49 7,548,564.30 39.68% 合作方往来增加
长期股权投资 6,170,198.84 3,350,342.35 84.17% 对外投资增加
投资性房地产 2,187,442.43 1,076,505.11 103.20% 收购投资性物业增加
固定资产 681,079.31 491,747.92 38.50% 自用不动产增加
长期待摊费用 96,022.63 44,788.34 114.39% 租入公寓增加
递延所得税资产 719,853.30 516,654.08 39.33% 可弥补亏损增加
短期借款 1,657,658.92 190,008.80 772.41% 融资结构变化
应付票据 360,383.91 1,674,473.29 -78.48% 支付结构变化
应付账款 13,804,756.25 9,144,645.84 50.96% 支付结构改变
应付利息 37,837.49 23,157.59 63.39% 债务增加
其他应付款 10,658,025.72 6,235,022.43 70.94% 合作方往来增加
长期借款 5,640,606.13 3,382,858.42 66.74% 融资结构变化
应付债券 2,910,837.58 1,901,581.23 53.07% 新发行债券
其他非流动负债 286,199.95 137,807.56 107.68% 长期应付款增加
少数股东权益 4,823,180.46 3,612,609.95 33.51% 非全资控股项目增加
项目 2016 年 1-12 月 2015 年 1-12 月 变动幅度 说明
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
680,056.19 474,524.98 43.31%
经营规模增长，人工费
财务费用 159,206.80 47,773.58 233.25% 利息支出增加
资产减值损失 119,279.02 49,594.61 140.51% 存货跌价准备增加
投资收益 501,383.59 356,190.81 40.76% 权益法投资收益增加
营业外收入 39,831.17 85,543.15 -53.44% 非正常经营性收入减少
所得税 1,090,335.62 785,317.96 38.84% 利润总额增加
其他指标 2016 年 1-12 月 2015 年 1-12 月 变动幅度 说明
资产负债率 80.54% 77.70% +2.84 个百分点 负债增加大于资产
流动比率 1.24 1.30 -0.06 个百分点 流动资产增长小于流动
速动比率 0.44 0.43 +0.01 个百分点 除存货外流动资产增长
大于流动负债
股东权益比率 19.46% 22.30% -2.84 个百分点 负债增加速度大于所有
应收帐款周转天数 3 4 -1 回款速度提升
存货周转天数 886 894 -8 项目开发运营能力提升
总资产周转率 50.59% 46.70% +3.89 个百分点 项目开发运营能力提升
10、 资产负债主要构成情况
单位：人民币万元
占总资产的比
金额 占总资产的比 重增长百分点
重(％) 金额 的比重 占总资产 (％)
资产总计 83,067,421.39 100.00 61,129,556.77 100.00 -
货币资金 8,703,211.82 10.48 5,318,038.10 8.70 1.78
其他应收款 10,543,500.49 12.69 7,548,564.30 12.35 0.34
存货 46,736,133.61 56.26 36,812,193.05 60.22 -3.96
其中：完工开发产品 4,371,222.93 5.26 3,482,578.66 5.70 -0.44
在建开发产品 28,488,501.41 34.30 22,840,991.83 37.36 -3.06
拟开发土地 13,691,535.65 16.48 10,352,930.96 16.94 -0.46
建造合同及其他 184,873.62 0.22 135,691.60 0.22 -
应付账款 13,804,756.25 16.62 9,144,645.84 14.96 1.66
预收账款 27,464,555.45 33.06 21,262,570.56 34.78 -1.72
其他应付款 10,658,025.72 12.83 6,235,022.43 10.20 2.63
一年内到期的非流动负债 2,677,329.73 3.22 2,474,640.41 4.05 -0.83
长期借款 5,640,606.13 6.79 3,382,858.42 5.53 1.26
11、 销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况
单位：人民币万元
项目 2016 年度 2015 年度 增减率 变动原因
销售费用 516,071.59 413,827.36 24.71% 销售规模增长
管理费用 680,056.19 474,524.98 43.31% 经营规模增长，人工费用增加
投资收益 501,383.59 356,190.81 40.76% 权益法投资收益增加
所得税 1,090,335.62 785,317.96 38.84% 利润总额增加
12、 现金流量数据变动情况
单位：人民币万元
2016 年度 2015 年度 结构比增
金额 结构比 金额 结构比 长百分点
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
经营活动现金流入 31,283,561.57 100.00% 21,106,503.48 100.00% -
其中：销售商品、提供劳务收到的现金 28,653,293.83 91.59% 19,190,827.18 90.92% 0.67
经营活动现金流出 27,326,948.67 100.00% 19,501,901.41 100.00% -
其中：购买商品、接受劳务支付的现金 17,846,870.00 65.31% 12,997,942.48 66.65% -1.34
经营活动产生的现金流量净额 3,956,612.90 - 1,604,602.07 - -
投资活动产生的现金流量净额 -4,338,905.01 - -2,094,748.12 - -
筹资活动产生的现金流量净额 3,129,665.06 - -510,391.08 - -
13、 主要控股、参股企业经营情况
单位：人民币万元
公司名称 权益 2016 年
总资产 2016 年主要开发项目
上海硕诚置业有限公司 49.9% 854,951.75 129,019.71 357,677.03 上海翡翠雅宾利
东莞市万宏房地产有限公司 57.4% 479,383.31 67,199.99 463,832.12 东莞虎门万科城
上海郡科投资管理有限公司 70.0% 456,626.26 143,156.83 434,615.22 上海万科城
北京万瑞房地产开发有限公司 50.0% 325,787.34 48,424.47 37,015.23 北京金域东郡
合肥万科瑞翔地产有限公司 100.0% 313,942.48 60,312.72 793,977.23 合肥森林公园
杭州万科锦南置业有限公司 99.6% 311,341.13 20,489.95 49,905.13 杭州万科璞悦湾
杭州东尚置业有限公司 100.0% 307,766.49 14,687.71 51,309.67 杭州万科公园大道
河南省美景之州地产开发有限公司 51.0% 307,000.40 26,924.96 544,050.03 郑州万科美景万科城
上海万之江房地产开发有限公司 90.0% 304,621.29 2,235.93 78,960.79 上海张江西地块
宁波万江置业有限公司 100.0% 297,010.91 31,995.10 276,742.91 宁波江东府
（ 四） 未来发展展望
1、 外部环境
短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞
后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。
长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。 2016 年 12 月， 中央经济工作会议明确提
出“ 房子是用来住的,不是用来炒的” ，并表示将综合运用金融、土地、财税、投资、立法
等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 这些举措的落
地将为行业的长期健康发展提供重要的制度保障。
随着城市发展以及居民生活水平提高，在城市配套服务领域也存在着大量未被充分发
掘的物业需求。以商业地产为例，尽管近年来商业地产行业已进入调整期，数字化和电商
发展进一步加快了优胜劣汰，但依托一二线城市持续高速增长的消费购买力，定位精准、
注重体验消费、 业态丰富的新型购物中心仍保持了快速发展。与此同时，一批新生的业态
也迎来发展良机。 2016年， 政府明确提出加快发展租赁市场, 落实金融、土地、财税等方
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
面的支持政策，大力培育机构化、规模化的住房租赁企业；在政府的大力支持下， 特色小
镇的培育工作也已在全国范围内展开。随着国内新一轮轨道交通建设高峰的到来，以“轨
道+物业” 为代表的联动开发模式也为企业提供了巨大的想象空间。可以预见的是，行业未
来的产品类型、开发模式将日益丰富。
2、 经营策略
2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、 “ 以客户
为中心，以现金流为基础的持续真实价值创造” 的业务指导思想，全面落实“城市配套服
务商” 的战略定位， 推动2017年各项重点工作的展开。
（ 1） 坚持有质量增长及稳健发展的原则， 坚持“ 以客户为中心， 以现金流为基础的
持续真实价值创造”的业务指导思想
在产品上， 本集团将坚持以客户为中心，持续深化、落实“好房子、 好服务、 好社区”
的产品理念，满足主流消费者的真实自住需求， 保证90%以上的主流项目定位。
本集团将坚守质量底线，促进工程提效，包括持续推进工业化建造体系，积极探索新
业务工程管控模式；通过季度“实测实量”、“交付评估”及“天网行动”，确保产品质
量的持续提升；同时，将推动穿插提效技术在全集团广泛应用。
本集团将聚焦质量和效益提升，通过实施总价包干、 禁止后补变更、完工限期结算三
项原则管理，从合约执行维度减少成本浪费，提升管理效率；建立完善拓展业务成本管理
体系， 让拓展业务管理更精益高效； 完成核心业务ERP平台改造，集成各端口信息，嵌入
管理规则，通过信息化助力实现核心业务管理水平提升。
在销售上， 本集团将贯彻合理定价、积极销售的策略，加快库存去化，提升资源转化
和周转效率；同时积极促进销售回款，力争全年销售回款率不低于95%。
在投资上， 本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则；保持稳定、持续、
谨慎的投资节奏， 确保资源储备支持长期可持续增长； 2017年随着行业回归理性，前期部
分高价获取的项目存在潜在的并购机会。 本集团将积极关注土地存量市场的合作机会，充
分发挥资金优势，加强和各类机构的合作， 采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质的项
2017年1月，地铁集团以协议转让方式受让公司15.31%的股份，成为公司的重要股东，
为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础。 在核心城市土地供应日益紧缺的背景下， 本集
团将继续携手合作方，积极探索包括“ 轨道+物业” 、城市产业升级在内的各类资源获取和
开发模式， 以突破增长瓶颈， 实现持续发展。
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
在融资上， 本集团将持续维护本集团优良市场信用，进一步优化融资结构、拓宽融资
渠道；投融结合，保障各类业务稳健发展。
2017 年， 本集团现有项目预计新开工面积 2,923.6 万平方米， 较 2016 年实际开工面积
降低 6.8%；预计项目竣工面积 2,448.3 万平方米，比 2016 年实际完成规模增长 9.4%。 有
关本集团 2017 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目 2016 年开发情况和 2017
年开发计划”。
（ 2） 继续推进落实“城市配套服务商”的战略定位
本集团将坚持“城市配套服务商” 的战略定位， 在确保核心业务持续稳健经营的基础
上积极拓展业务版图，建设和巩固拓展业务专业平台、 强化专业能力。
本集团将加强并购团队和能力的建设，积极关注城市配套服务相关领域的业务机会，
通过并购、合作等方式，快速获取新业务拓展亟需的项目资源和专业团队，充分发挥事业
合伙人的制度优势， 有效整合资源，加快构建“ 城市配套服务商” 的业务生态体系。
2017 年，万科物业将在住宅服务领域深化“为业主资产保值增值”的理念以及品牌认
知，持续提升项目质量和资产价值；在商写服务领域，将借助明星客户标杆力量加快拓展
业务规模；将为业主提供更加丰富的社区服务，逐步打造一条连接传统住宅服务、商写服
务、 基于楼宇的增值业务服务、 基于生活配套的增值业务服务的“万物生长”生态链条；
持续对互联网技术投入，提高效率、改善客户服务界面。
在商业地产领域， 本集团将以成为“中国数一数二的商业地产平台”为目标，持续提
升经营管理能力、提升经营回报，打造行业最优秀、最受消费者欢迎的购物中心品牌，并
推动社区商业杰出范式的发展。
本集团物流地产将继续坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心
战略，做大规模，丰富产品线，力争成为客户认可度最高的物流地产服务商。
2017 年，公寓业务将加速规模扩张，实现业务专业化管理，继续优化房源管理、客户
资源、业务界面、 运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台，提升业务运营效率和
客户体验。
冰雪度假业务力争形成较强的市场影响力和认可度，在山地户外行业建立万科标准，
进行标准输出。
此外， 本集团还将继续深化在养老、教育等有潜力业务方向的探索，打造核心能力，
完善商业模式，逐步壮大实力。
（ 3） 迭代更新事业合伙人机制，持续打造“奋斗者”文化
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
人才是万科最宝贵的财富和核心竞争力， 只有保留优秀的团队，才能在白银时代继续
创造优秀业绩， 更好的回馈客户、投资者以及利益相关方。
本集团将持续深化事业合伙人制度的理论内涵，系统化地构建万科事业合伙人纲领，
为相关制度及机制设计明确导向与原则；坚持“ 共创、 共担、共享” 的理念， 在董事会的
指导和支持下，探讨迭代更新经济利润奖金方案、 跟投等机制；鼓励各业务单位自主探索
事业合伙人团队模式创新，打造符合各业务需求的合伙人组织模式。
本集团将以奋斗者精神为导向，大力选拔、培养和引进契合业务发展需要的奋斗者，
打造信念坚定、纪律严明、团结协作、勇于担当的奋斗者队伍。
（ 4） 加强风险管理体系建设，持续完善公司治理
本集团根据风险管理报告，对已评估的重要风险落实风险控制措施，提高重要领域的
合规性。 本集团将加强各事业部/区域的风险意识，开展以风险控制为导向的审计、监察行
动，提升风险控制和防范能力，建立风险管理的长效机制。同时， 本集团将继续保持和投
资者的沟通，持续完善公司治理机制。
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
境内主要项目 2016 年开发情况和 2017 年开发计划
单位：平方米
项目名称 位置 权益 占地面积 规划
截至 16 年末
竣工面积 16 年末储备 17 开工面积 年计划 17 竣工面积 年计划
深圳车公庙项目 福田区 90.0% 5,775 57,750 57,750 - - - - -
深圳兰江山第项目 福田区 45.0% 16,370 77,575 - - - - - -
深圳深南道 68 号 罗湖区 65.0% 12,841 129,990 - - - - - -
深圳天琴湾 盐田区 100.0% 253,990 30,028 - 948 20,556 - - -
深圳壹海城 盐田区 50.0% 137,250 354,695 - 70,320 192,961 - - -
深圳安托山项目 南山区 100.0% 48,804 219,967 136,866 - - 83,101 83,101 -
深圳留仙洞 南山区 78.4% 394,044 1,335,510 463,017 37,066 37,066 496,000 496,000 162,600
深圳地铁红树湾项目 南山区 24.0% 68,285 419,000 383,000 - - 36,000 36,000 -
深圳溪之谷 宝安区 60.0% 158,639 47,270 - - - 47,270 - -
深圳翡丽郡 宝安区 100.0% 77,045 264,075 - 36,033 264,075 - - -
深圳天誉 龙岗区 100.0% 118,132 690,219 - 3,537 238,753 - - 244,931
深圳布吉水径项目 龙岗区 60.0% 164,982 456,405 - 95,000 218,259 104,793 104,793 34,006
深圳公园里 龙岗区 65.0% 104,876 478,318 - 120,760 373,345 - - 104,973
深圳浪骑项目 大鹏新区 100.0% 55,433 55,433 55,433 - - - - -
深圳三馆项目 龙岗区 34.0% 66,600 250,600 229,910 - - - - 20,690
深圳嘉悦山花园 龙岗区 58.0% 37,982 107,931 - 107,931 107,931 - - -
深圳金域九悦花园 龙华新区 88.0% 61,000 144,962 - 81,702 81,702 - - 63,260
深圳北站项目 龙华新区 39.2% 20,339 142,400 142,400 - - - - -
深圳雅园学校项目 龙华新区 100.0% 19,963 18,500 - - - 18,500 18,500 -
深圳大甲岛 惠州市 100.0% 364,450 93,340 - - - 93,340 - -
深圳渔一村项目 南山区 100.0% 19,447 141,970 141,970 - - - - -
惠州金域华庭 惠城区 100.0% 151,298 327,550 - - 327,550 - - -
惠州双月湾 惠东县 100.0% 704,223 1,068,191 201,646 109,941 322,964 345,454 345,454 117,082
东莞双城水岸 塘厦镇 100.0% 596,786 414,759 32,415 - 310,711 71,633 71,633 -
东莞松湖中心 松山湖园区 25.0% 30,084 30,084 - - 30,084 - - -
东莞万科大厦 南城区 100.0% 4,771 42,937 - 42,937 42,937 - - -
东莞翡丽山 南城区 50.0% 249,534 374,302 - 131,214 282,736 60,152 60,152 31,414
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
项目名称 位置 权益 占地面积 规划
截至 16 年末
竣工面积 16 年末储备 17 开工面积 年计划 17 竣工面积 年计划
东莞香树丽舍 南城区 51.0% 43,851 109,626 - - 108,294 - - 1,332
东莞万科中心 莞城区 55.0% 53,887 215,547 - 199,523 214,598 - - 949
东莞虎门万科城 虎门镇 57.4% 349,805 784,136 - 379,206 459,018 - - 297,383
东莞虎门花园 虎门镇 88.6% 52,922 116,429 - - - - - 116,429
东莞云广场 虎门镇 74.4% 124,395 373,182 373,182 - - - - 197,858
东莞城市之光广场 虎门镇 89.6% 29,391 136,422 - - - 136,422 136,422 -
东莞长安万科中心 长安镇 100.0% 75,653 249,658 - 99,128 249,658 - - -
东莞金色悦府 长安镇 69.6% 46,666 116,666 - 110,843 110,843 - - 5,823
东莞厚街广场 厚街镇 67.0% 32,002 113,856 - 82,216 113,856 - - -
东莞松湖传奇 寮步镇 100.0% 68,431 150,548 - 104,869 145,035 - - 5,513
东莞湖畔花园 寮步镇 88.6% 21,593 47,055 47,055 - - - - 47,055
东莞珠江东岸 麻涌镇 63.6% 303,695 542,650 184,069 - - 69,207 69,207 220,862
东莞松朗花园 大朗镇 87.3% 75,663 238,779 161,871 - - 76,908 76,908 -
东莞金域缇香 大岭山镇 88.6% 29,692 74,229 74,229 - - - - -
东莞翰林城市花园 东城区 46.2% 74,813 272,318 272,318 - - - - -
东莞花园城 东城区 46.4% 51,366 81,431 - - - 81,431 81,431 -
东莞狮龙路项目 东城区 66.7% 32,773 65,546 - - - 65,546 - -
东莞东江之星 南城区 50.8% 59,200 372,175 - - - 372,175 372,175 -
东莞高抖侵新废
目 高墩 49.4% 102,054 285,751 - - - 285,751 285,751 -
东莞东坑路口项目 东坑镇 55.0% 17,420 78,388 - - - 78,388 78,388 -
广州峰境花园 白云区 100.0% 24,052 93,803 - 93,803 93,803 - - -
广州万科派广场 海珠区 68.0% 16,831 52,765 - - 52,765 - - -
广州新隆沙 AF020122
地块 荔湾区 100.0% 7,141 30,706 30,706 - - - - -
广州南方公元花园 南沙区 89.5% 156,555 250,488 - 126,360 157,480 - - 93,008
广州兰乔圣菲 花都区 49.0% 210,252 126,172 - - 122,384 - - 3,788
广州热橙花园 花都区 50.0% 126,941 263,624 74,903 82,642 116,926 - - 20,283
广州东荟城 萝岗区 55.0% 177,588 444,943 - 133,698 444,943 - - -
广州东荟城（扩展） 萝岗区 33.0% 109,748 271,463 - 35,077 271,463 - - -
广州金色梦想 黄埔区 100.0% 115,671 289,178 - 211,042 255,438 - - 33,740
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
项目名称 位置 权益 占地面积 规划
截至 16 年末
竣工面积 16 年末储备 17 开工面积 年计划 17 竣工面积 年计划
广州岭头项目 萝岗区 99.1% 192,923 373,634 373,634 - - - - 63,884
广州亨元岗项目 黄埔区 99.4% 127,226 368,959 101,759 - - 267,201 267,201 -
广州金色城市 黄浦区 87.8% 103,306 310,230 189,207 - - 121,023 121,023 43,571
广州黄埔仓 黄埔区 58.0% 26,700 96,700 - 42,278 42,278 - - 54,422
广州幸福誉花园 黄埔区 14.3% 259,300 543,939 209,402 178,514 178,514 173,895 105,874 171,275
广州欧泊 番禺区 100.0% 364,651 591,662 - 128,234 591,662 - - -
广州金域华庭 海珠区 100.0% 9,117 85,682 - - 85,682 - - -
广州万科云广场 天河区 100.0% 30,995 82,962 - 34,742 82,962 - - -
广州云启家园 天河区 25.0% 13,200 49,236 - - - - - 49,236
广州万科云二期 天河区 98.9% 89,229 357,433 73,675 - - 82,214 82,214 181,378
广州中新知识城地块
项目 黄埔区 18.0% 112,600 161,800 33,962 - - 127,838 127,838 -
广州派潭镇刘家村项
目 增城区 95.1% 16,492 36,282 - - - 36,282 36,282 -
广州朱村街山田村项
目 增城区 98.0% 51,950 129,875 - - - 129,875 129,875 -
广州市黄阁大道东项
目 南沙区 97.3% 58,121 104,618 - - - 104,618 104,618 -
广州市东环街东升项
目 番禺区 95.8% 13,750 22,000 - - - 22,000 22,000 -
清远万科城 清城区 100.0% 1,219,450 2,438,901 122,645 106,805 763,085 1,253,394 327,838 111,122
清远万科华府 清城区 100.0% 79,336 316,002 - 15,789 228,460 - - 87,542
佛山城东花园 南海区 92.7% 30,984 130,000 - 65,782 65,782 - - 42,660
佛山金域中央 南海区 49.9% 188,996 793,784 314,636 306,609 306,609 - - 95,552
佛山万科大厦 南海区 100.0% 25,178 146,000 - - - 146,000 146,000 -
佛山金色领域广场 南海区 50.0% 47,254 354,404 59,664 50,648 99,307 - - 98,874
佛山万科湖岸 南海区 89.7% 5,112 12,781 12,781 - - - - 12,781
佛山金色城市 南海区 98.7% 70,248 210,744 210,744 - - - - 137,212
佛山金域国际 南海区 51.0% 89,009 373,820 - 77,783 202,268 - - 41,594
佛山水晶城 顺德区 49.0% 284,036 710,092 - 116,890 606,258 - - 68,178
佛山金域滨江广场 顺德区 50.0% 113,224 452,880 - 126,826 126,826 277,545 277,545 41,613
佛山缤纷西园 顺德区 100.0% 43,748 153,000 - 73,153 145,012 - - -
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
项目名称 位置 权益 占地面积 规划
截至 16 年末
竣工面积 16 年末储备 17 开工面积 年计划 17 竣工面积 年计划
佛山万科广场 禅城区 88.0% 114,429 555,819 246,038 143,554 307,950 - - -
佛山万科城 禅城区 100.0% 337,544 776,350 46,961 70,137 559,592 - - 110,773
佛山金域缇香 南海区 62.7% 87,157 331,196 331,196 - - - - 114,949
佛山金融高新区 B 区
中央大街商服项目 南海区 100.0% 18,023 99,125 - - - 99,125 - -
佛山城市之光 南海区 97.7% 72,711 228,312 - - - 228,312 228,312 -
佛山市南海区尚都荟
项目 南海区 100.0% 13,718 61,340 - - - 61,340 61,340 -
佛山翡翠滨江 顺德区 99.4% 54,648 163,944 - - - 163,944 163,944 -
佛山金色里程 禅城区 99.5% 77,562 298,004 - - - 298,004 298,004 -
佛山市禅城区又一城
项目 禅城区 97.6% 30,367 75,917 - - - 75,917 75,917 -
珠海珠宾花园 香洲区 100.0% 109,917 165,107 - 55,234 165,107 - - -
珠海金域港湾 香洲区 50.0% 78,000 196,358 - - - 154,038 154,038 35,636
珠海金域缇香 香洲区 43.0% 11,333 70,475 - 714 70,475 - - -
珠海万科城 香洲区 39.6% 193,150 625,358 127,071 - - - - 258,611
珠海魅力之城 斗门区 100.0% 137,061 274,122 - 130,833 266,454 - - 7,668
珠海唐家红树东岸 香洲区 18.4% 333,668 500,536 234,127 - - 266,409 - -
中山金色家园 东凤镇 100.0% 260,982 830,402 143,776 127,974 472,228 236,274 212,128 78,657
中山柏悦湾 火炬区 65.0% 251,904 471,769 118,586 100,492 176,516 101,605 101,605 80,356
中山金域蓝湾 石岐区 73.9% 143,852 412,456 57,451 107,189 107,189 216,764 197,132 76,274
厦门湖心岛 湖里区 100.0% 95,098 199,710 51,955 56,924 134,159 18,330 18,330 -
厦门云玺项目 湖里区 100.0% 19,134 151,188 - 56,475 56,475 - - 94,713
厦门兆丰金项目 湖里区 100.0% 5,609 18,827 - - - - - -
厦门金域华府 集美区 100.0% 102,427 446,842 - 35,200 402,269 - - -
厦门万科广场 集美区 100.0% 137,934 710,000 183,517 95,847 95,847 158,318 140,000 106,650
厦门东森项目 集美区 90.0% 47,454 148,110 103,163 - - - - 36,946
厦门宏谦项目 集美区 51.0% 50,159 136,041 - 136,041 136,041 - - -
厦门海沧万科城 海沧区 40.0% 189,752 517,690 - 122,977 350,304 - - 106,776
厦门航空港北片区项
目 湖里区 90.0% 136,440 245,592 - - - 245,592 - -
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
项目名称 位置 权益 占地面积 规划
截至 16 年末
竣工面积 16 年末储备 17 开工面积 年计划 17 竣工面积 年计划
厦门五缘湾项目 湖里区 100.0% 44,800 70,020 - - - 70,020 - -
厦门万科白鹭郡 翔安区 96.8% 86,368 95,000 - - - 95,000 95,000 -
厦门首开万科白鹭郡
二期项目 翔安区 48.5% 58,986 88,500 - - - 88,500 88,500 -
晋江金域滨江二期 晋江市 46.1% 45,789 192,260 - - - 192,260 124,635 -
晋江金域滨江三期 晋江市 46.0% 54,074 165,867 - - - 165,867 - -
晋江金域滨江一期 晋江市 50.3% 23,488 77,119 - - - 77,119 77,119 -
泉州万科城 丰泽区 60.0% 136,741 478,591 149,681 160,487 160,487 - - 318,104
泉州石狮金域中央 石狮市 70.0% 82,769 211,503 110,172 - - - - -
漳州万科城 芗城区 38.1% 235,606 805,195 - - - 397,572 100,000 158,777
福州金域榕郡 晋安区 100.0% 166,736 375,711 - - 348,970 - - 26,741
福州金域华府 仓山区 100.0% 16,168 37,599 - - 34,399 - - -
福州金域滨江 仓山区 99.0% 80,013 415,844 - - - 358,733 358,733 -
福州万科九里商务中
心 仓山区 100.0% 83,099 110,759 - - - 110,759 24,812 -
福州福湾项目 仓山区 100.0% 53,923 69,400 - - 57,400 12,000 - -
福州万科广场 台江区 100.0% 93,360 440,828 - 131,317 440,828 - - -
福州金域花园 台江区 60.0% 25,397 128,512 - - 128,512 - - -
福州金融港中心 台江区 96.5% 41,761 104,156 - - - - - 104,156
福州永泰万科城 永泰县 51.0% 392,000 422,429 48,220 - 28,848 296,806 69,924 6,474
福州金域蓝湾 闽侯县 51.0% 213,602 676,655 130,962 98,116 98,116 340,585 119,469 18,246
福州长乐航城项目 长乐市 100.0% 42,982 106,392 - - - 106,392 106,392 -
福州市鼓楼区杨桥新
村项目 鼓楼区 96.3% 15,456 43,000 - - - 43,000 29,667 -
福州市仓山区阳岐路
停车场地块 仓山区 100.0% 7,400 5,403 - - - 5,403 - -
福州市仓山区中庚城
停车场地块 仓山区 100.0% 42,281 37,013 - - - 37,013 - -
福州市仓山区橘园洲
停车场地块 仓山区 100.0% 5,343 3,447 - - - 3,447 - -
福州市仓山区飞凤山
项目 仓山区 95.1% 23,628 40,009 - - - 40,009 40,009 -
万科企业股份有限公司 2016 年度报告
项目名称 位置 权益 占地面积 规划
截至 16 年末
竣工面积 16 年末储备 17 开工面积 年计划 17 竣工面积 年计划
福州市晋安区秀峰路
停车场地块 晋安区 100.0% 3,525 2,035 - - - 2,035 - -
莆田万科城 荔城区 80.0% 250,708 537,279 - 134,624 537,279 - - -
莆田万科城 G 地块 荔城区 63.6% 78,420 254,629 - - - - - 254,629
长沙魅力之城 雨花区 80.0% 460,237 1,335,730 51,405 144,849 265,906 939,066 873,555 95,599
长沙金域蓝湾 芙蓉区 97.2% 120,208 362,976 101,505 - 102,956 86,196 86,196 107,711
长沙金域缇香 岳麓区 100.0% 43,737 128,996 - - 79,433 - - 31,712
长沙金域滨江 岳麓区 58.0% 58,287 207,995 - 83,980 83,980 113,130 113,130 -
长沙白鹭郡 岳麓区 100.0% 100,351 297,167 - 89,397 297,168 - - -
长沙金域国际 岳麓区 51.0% 159,393 587,739 116,800 102,134 102,134 298,584 211,266 70,254
长沙梅溪郡 岳麓区 99.4% 129,323 310,517 157,535 106,437 154,084 - - 156,433
长沙万科城 开福区 70.0% 206,251 489,617 - - 489,617 - - -
长沙紫台 天心区 70.0% 116,486 270,177 - 43,905 95,690 172,448 172,448 2,039
南宁万科大厦 良庆区 100.0% 25,545 117,685 - 41,308 41,308 - - -
南宁魅力之城 良庆区 43.0% 104,174 332,381 - 104,757 104,757 - - 125,776
南宁金域蓝湾 良庆区 69.4% 71,599 214,796 143,391 - - 71,405 42,019 -
南宁万科城 青秀区 84.7% 355,063 1,408,482 321,271 - - 883,582 258,416 104,872
南宁金域中央 良庆区 46.5% 117,729 600,920 - - - 600,920 363,562 -
南宁公园里 良庆区 45.1% 75,941 227,629 - - - 227,629 107,389 -
南宁澳门园 青秀区 75.4% 26,956 46,364 - - - 46,364 46,364 -
南宁金域缇香 高新区 95.0% 54,326 217,303 - - - 217,303 101,890 -
三亚森林度假公园 田独镇 65.0% 942,745 498,469 30,822 87,964 291,017 85,033 34,250 23,749
三亚高知园 田独镇 65.0% 387,807 349,026 - - 69,185 279,841 50,000 -
三亚湖畔度假公园 河东区 80.0% 338,410 474,516 29,618 47,832 172,028 209,949 150,000 -
广深区域小计 19,608,152 46,612,944 7,800,070 6,436,549 16,777,549 14,261,900 9,559,719 5,837,153
上海海上传奇 浦东新区 60.0% 14