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在美国买房,尽量避免买有这些缺点的房子
对于许多美国人来说,房子是一生中最大的投资,但没有几个人可以做到让它保值。从不靠谱的翻新再到不幸出现的天坑,很多因素都可能让这一最大贬值。 最能威胁到房子价值的13个因素,一起去看看都有哪些吧。 天坑损坏 尽管有些房屋保险覆盖天坑险,但天坑仍然会影响到房产的价值。 过去五年里买卖了30多间天坑房产的
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在美国什么样的房子投资潜力最好？
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责编：韩玮烨全文1502字，阅读大约需要3分钟影响房地产价格及投资回报的因素很多，但请特别关注千禧一代的需求！为什么？难道不应该是城市规划、经济走势、税、费、学区那些吗？我们之前不也在谈这些吗？没错，我们是谈过很多这些方面的问题，但有个基本事实是：房地产，房子是给人住的；房地产市场离不开其中的买主和卖主，也就是“人”的因素十分关键。所以，我们需要关注人口结构变化情况。Source: Goldman Sachs千禧一代将成美国地产市场最重要的力量人口结构变化是影响经济各个方面包括房地产价格变化最根本的决定力量之一。 而当前美国人口结构最重要的趋势是什么？是千禧一代超过婴儿潮一代成为全美最大的生活世代，与此同时，婴儿潮一代即将退休。是的，千禧一代将成为美国地产市场上最重要的力量。他们的偏好，将决定未来不同地点，不同类型房产价格的升降。美国千禧一代是指出生于1981年和2004年之间的一代人。这代人是美国至今为止受教育程度最高的一代人， 也背负着美国历史上最沉重的学生贷款。更糟糕的是，他们中的先行者在毕业后即面对08年雪崩式的经济衰退，成为美国130 年来第一代成年后仍然和父母住在一起的一代人。 这代人在过去10年里的标准画像是：住在老爸老妈房子的地下室里，不（没有）工作，不结婚，更别提买房了。（好像我们愿意， 不都是没钱闹的？ ）好消息是：从2015年开始，美国千禧一代终于开始组建家庭啦。这让担心千禧一代会奉行单身到老的专家们大大松了一口气。2007年经济衰退之后，千禧一代在高负债、低工资和高房租的多重打压之下，把组建家庭的年龄推到了30岁以后。但是， 从2016 年开始， 他们成家的速度终于追上来了。从现在到 2025 年，千禧一代将会新建立2千万家庭。这些新家庭无论是买房还是租房，都会对美国地产市场产生巨大影响。Source: Federal Reserve Bank而令地产人更加欢欣鼓舞的是，千禧一代的买房意愿和其他世代并无区别，他们只是比前辈们晚了几年而已。数据显示，55% 的千禧一代对地产投资感兴趣，是所有年龄层里比例最高的一代人。既然千禧一代会是美国地产市场未来的决定性力量，那么搞清楚他们对地点，房型的喜好都是什么，必然对房产投资有着指导性意义。千禧一代购房租房需求关键词关键词1：近，近，近！无论租房买房，千禧一代都喜欢离工作近的地点。在回答买房租房选择地点时最重要的因素时，65% 的千禧一代选择靠近工作地点。那么，Boston最近工作增长最多的区域是Watertown, South Boston Waterfront，Waltham， Fenway Park ，这些也是最近房价涨的最快的区域。没有一个是传统好学区，因为晚婚晚育的千禧一代们还没有学龄子女，对学区还没有需求。关键词2：小且不贵千禧一代进入职场不久，支付能力有限，初次买房时只有一半人有一个孩子。所以，Boston适合千禧一代的入门级房产是60万以内，2000 square feet 以内的房产。关键词3：可能租房Boston还有35% 的千禧一代仍然住在老爸老妈的地下室里，他们中90%有工作，是Boston 未来租房市场的生力军。啃老千禧一代里，Boston的受教育程度最高—超过26% 有大学或者研究生文凭。他们中有91% 有工作， 只是很不幸，Boston月租中位数高达1,316美刀，而Boston啃老千禧一代月收入中位数只有1,415美刀，租了房子就没有饭钱啦。随着经济好转，这些人收入提升以后， 将成为Boston未来租房市场的生力军。以上，就是目前千禧一代的房产需求三大关键格局，如果你不知道投资什么样的房子潜力最好，可以对照以上三条来做参考，以便制定更适合自己的投资策略。本文作者：杨晓雯活动预告12月20日第二届中国房地产资产管理生态链大会点http://u2592592.zuodanye.maka.im/viewer/J22ZRSFV，进入报名渠道免责声明：文章中部分图片来源于网络如有侵权，可联系删除
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想不到美国房地产如此火爆，文章告诉您：人不在美国如何买房？
本文由拥有十六年美国律所背景的兆龙移民整理由于美国放宽了对于资产配置者的政策，大量资金流入美国房产市场，以至于房产市场节节攀升。资料显示，2017年年中期间，全国联贷协会房利美买屋情绪指数上升至88.3%，与上1个月及1年前比较，分别增加2.1及5.1个百分点。资深经济师邓肯（Doug Duncan）表示，买屋情绪指数与2月份录得的最高水平看齐，反映出楼市走势对卖家有利。他说，消费者也对本身取得房贷的能力愈来愈有信心。事实上，按揭贷款商情调查亦发现，贷款商预期信贷标准将进一步放宽。资料又显示，近期越来越多的人看好屋价走势，预期将会上扬的份额升至46%，仅在1个月内增加6个百分点。认为目前是卖屋好时机的人也增加7个百分点至39%，连续2个月创新高。美国房地产如此火爆，很多国外买家也蠢蠢欲动，那么人不在美国是否可以在美国买房子呢？答案是可以的。但要从手续和资金调度两方面做好充足的准备，否则很可能会面临买房子买到一半进行不下去的问题。1）签字、手续方面须做好充分准备手续方面，最主要的是最后的产权文件或者贷款买房的贷款文件签字，两份文件要在公证人员面前，出示证件，验明正身之后签字。公证人员主要是验证产权上的名字和签字人名字是否一致。如果人不在美国，或者不能来美国，第一种方式可以让产权公司把文件整理好，签字部分贴上标注，再寄给你。收到文件后，你需要和美国驻中国领事馆预约时间，一般可以在网上预约，基本上3-5天左右。到预约时间，拿着本人护照去领事馆签字。需要注意的细节是标注签字的部分，首先需要按照标签的顺序和位置来签。其次，领事馆的公证人员也会看标签让你签字，如果没有标签会让你当场贴标签，这样就比较麻烦，一来签字时间紧，二来文件多，当场审阅难免会造成遗漏。所以在拿到产权公司寄过来的文件后一定要检查有没有标签，如果没有则需要提前和我们联系沟通，贴上标签后再去领事馆公证人员面前签字。另外一种方式，就是使用授权书。举一个实际案例，上个月林女士给女儿购买了一套旧金山高档公寓，产权证是女儿的名字。但是林女士住在旧金山，女儿则在国内。按照上面第一种方式，可以把文件全部寄到林女士的女儿家中，但考虑到遗漏、丢失以及时间问题（如果没有按时交接完成，一天要罚750刀）。所以最终选择了第二种方式——签授权书，顾名思义就是产权上的人如果不能签字，可以授权给其他人帮他签字，被授权人就有签字权利。过程是，产权公司通过电子邮件的形式发一份文件给到户主，户主打印出授权书，同时需要到领事馆进行公证，公证的程序跟上述是一样的。再把公证后的授权书寄回到被授权人或者产权公司即可。两种方式比较起来第二种更安全，如果在美国当地有信赖的人，或者亲戚、朋友都可以签署授权书，遇到问题也可以很好的解决。以上是针对新房或者有贷款的房子，绝大部分都需要公证签字，如果是全款买房，而且买的是二手房，就更加简单，产权公司会把文件邮件发给你，你打印后签字，再扫描邮件发回，就完成了。全款买二手房非常简单，不需要公证，直接用电子邮件就可以完成。2）资金调度提前做好准备举个例子，李先生买投资房，过程不详述，关键是资金调度方面，李先生很早就在美国开设了银行帐户，钱也陆续从中国汇到美国帐户。最后交接时需要动这笔钱。根据美国银行的相关规定，要动这笔钱只有两种方式，一种是去银行开现金支票，一种是去银行做电汇，但不管哪种方式都需要本人出现，如果本人不能出现，就需要授权给其他人。授权则需要事先到银行做公证，签授权书。其实李先生已经授权给美国当地的一个朋友，然而偏偏在签字转款时出现问题，被授权人无法到场签字。最终李先生从香港调动资金打款到美国。所以，在资金调度方面需要特别小心，提前做好多手准备，即使有意外情况出现我们也可以有应对措施。3）密切关注验房，必要时可请专业验房师除了签字、转款，在美国投资房产，如果是自住，最后可以到美国亲自看房，因为自己住感觉非常重要。投资房不一定要专门去看，因为收益率和回报率都可以提前计算清楚。余下的重要环节就是验房。很多房子即使亲临现场也不一定能看出太多的东西，所以有必要请专业的有执照的验房师帮助验房。需要申明的是专业的验房师都是第三方中立机构，是比较可靠的。最后会给出一个验房报告。报告内容包括房屋检查、水、电、地基结构、白蚁检查，还可以进行其他的专项检查，比如空气、房屋化学物质、烟囱等等。总的来说，如果人不在美国或者不去美国的情况下，还是可以完成买房的所有手续的，只不过需要在各个手续上做好充足的准备。兆龙移民拥有美国实体律所老牌移民公司，合同约定：法律服务至永久绿岸和50万美金返还阶段
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美国买房攻略：租房还是买房，这是一个问题
随着房价不断上涨,美国投资环境变得乐观的同时,置业也面临一个现实的问题——在选择房产时,究竟是购房好还是租房好?
房屋所有权通常被视为美国梦的一部分,但越是在高度繁华的地段,房价也越是高得令人望而却步。租房还是买房——即使是对美国人来说,对于这一问题也无法取得一个普遍的共识。
美国城市研究所(Urban Institute)住房金融政策中心的研究助理Bing Bai表示:中等收入家庭普遍花费约28%的收入来支付内含3间卧室的房租。相比之下,若将收入的25%用于每月的按揭还款——连续30年分别按照固定利率3.97%和3.5%的首付来算,那么后者可以买到与前者租住的同水平的房产。甚至,如果一开始能够支付20%的首期付款,那么每月实际只需要支付22%的家庭收入。
面对各种各样的理由,这里有四个要素帮助您更好地决策什么情况下更适合买房,什么情况下更适合租房——
通常来说,选择购房还是租房,首先要看的基础要素便是“售租比”,即房屋售价与年租金之比。
一般认为,当售租比低于10时是买房的大好时机,10到20之间则要根据地区和本人财务状况作出选择,而售租比大于20时,则应该考虑租房居住。
不过,这里是针对于“居住”的用途来说的。对于投资者而言,这个问题恰恰得反过来考虑——售租比越大,那么越应当看准时机购置优秀区位的房产项目,这样将住房进行出租后能够在最短的时间内得到最大的回报率。
据不完全统计,美国地区的售租比分布趋势大体上如下图所示:
总体上来说,在地域分布上,美国房产项目的售租比有这样的变化趋势:
东部地区的售租比普遍比西部地区的售租比高,且呈现由西向东递增的趋势;
西部沿海地区的售租比普遍比西部内陆地区的售租比高,且呈现由内陆向沿海递增的趋势。
因此,对于投资者来说,在美国东部(如:纽约)与美国西部沿海地区(如:洛杉矶、旧金山等)进行资产购置来说,是更为合理的投资策略。
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你是怀揣梦想来美国上学的留学生？还是只身一人来到美国闯荡，亦或是为了家庭放弃国内一切的新移民？不管是何种身份，有没有想过在美国怎样才能够更好的管理和配置你们的“闲钱”呢？
不久前，联合国发布了2015年外来直接投资统计数据，美国以年总额3840亿美元重新夺回投资最热门国家宝座，其中，房产依旧是最热门的投资方式。
（图片来源于Merrill Lynch Global Research，
版权属于原作者）
近年来，国内兴起海外投资热潮，很多家庭选择在海外做一些适当的投资，而这种趋势并非只属于富豪阶层，考虑到国内越来越严格的房地产调控政策、人民币贬值等经济问题，越来越多的中国中产家庭也把投资目光投向了海外。
在各种各样的海外投资中最热门的当属投资房地产。美国、加拿大、澳洲及欧洲等国都成为中国人购房的热点国家。年中国资本投资到海外房地产资金总额为300亿美元，与5年前相比，增加了50倍，并且这个数字依旧在持续增加中。
那么，海外置业投资回报率真的会非常高么？适合每个人或者家庭么？是“真的很美”还是“看起来很美”呢？
加州尔湾、麻省波士顿寻房记
2013年的时候，我和我先生就有了在美国购房的想法，但由于那时候还没有开始在美国生活，所以，我们的首选地当然就是国人购房热门国家、热门城市中的热门地区，我们选择了美国加州尔湾(Irvine)。
(图片来源于网络，版权属于原作者)
通过朋友介绍，我们认识了尔湾的一位房产经纪，特别幸运第一次认识的房产经纪就是一位超级实在的北大毕业后来美生活的兄长。
这位房产经纪不仅带我们看了很多小区及房产，还带我们观光了尔湾市的风景。不得不说，到了尔湾才知道为什么众多国人来到美国后选择去加州尔湾定居。那里的气候自然不用多说，城市、小区规划都是一流。
但当时的尔湾房价已经不低了，一套地理位置偏远、且刚刚开发的小区里200平米左右的condo都要大概70万美金。想一想，每年不菲的房产税，加之我们当时并没有确定要不要来美国，或者来美国后在哪座城市居住，最后尔湾买房就这么不了了之了。
而如今，仅仅两年过后，据说尔湾买房已经需要排队了！你说，我有没有后悔当初没有买下那个房子呢?
如今，我们已经在波士顿附近的郊区生活了快两年的时间。几个月前，买房再次提上了家庭议程，一方面为了自住，另一方面也想当做投资。
(图片来源于网络，版权属于原作者)
前前后后我大概看了十几处房子，真的没有看到像尔湾那样规划得非常好的小区、房子了。另外，我统计了下买房以及各种房屋开销后，发现居然还是租房比较划算。所以，我们的第二次美国买房计划再次落空。
买不买房需要考虑的最重要因素
那么，到底是那些因素让我最终放弃了买房投资的念头呢？
中美买房确实存在很多差异，其中买房的繁杂手续以及买完房后每年要上缴的房产税与中国非常不同。
买房的繁杂手续还好，专业的房产经纪都会帮你处理妥当，但房产税可没人能为你分忧。
房产税是每个房子每年要根据估值上缴的税费，房子所在地区不同、估值不同，税费当然也不同。举例来说，一套总价50万美金的房子，在新泽西的Jersey City一年需缴纳的房产税轻松过一万美金，但同样价值的房子在新泽西Newark，一年所需缴纳的房产税可能只有几千美金。总的来说，越贵的房子、越好的地界，税费也就越高。
所以，对于新移民及留学生来说，如果真的想投资房产，首先要考虑房产买在哪。这个问题是最重要的，也是直接影响升值潜力空间的问题。
从统计数据来看，通常大城市的房产投资回报率会更胜一筹，例如：纽约、洛杉矶、旧金山以及波士顿等地。虽然，这些城市的房屋价格较高，但抵挡不住年年飙升的投资趋势。
如果你买房纯粹为了投资而并不是自住的话，还要考虑的问题是租金回报率，房屋升值空间一般都会比租金回报率更重要。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如纽约、洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大，因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。
所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从这两方面同时考虑。
美国买房的其他考量因素
除了这两方面，我们还需要考虑的一些因素包括：
交通是否方便？
美国大部分地区都是依靠私家车出行，这里我们就不探讨公交地铁等公共交通啦！那怎么样的标准算是交通方便呢？离Freeway(不收费的高速公路)最好别超过5英里，或者说在带红绿灯的路上开车别超过10分钟，就算是交通很方便。如果周围还有多条Freeway交错，再增加条Toll road(收费高速)那就太好不过了。
是不是好的学区房？
这个问题，很容易解决，例如zillow就和GreatSchools网站合作，只要你输入房子的ZIP CODE立刻就可以看到附近学校排名。
房屋固定支出
例如：HOA物业管理费、房产税、保险费等种类比较繁多不在此赘述。另外，对中国人来说还有一点可能要考虑，那当然就是“风水”了！
前段时间，我看了一个房子，房子后院连接一片大湖，环境，价格真的都是我的菜！但唯一不好的一点就是，进大门处的楼梯是向下走。这对于喜欢“节节高升”的中国人来说，可是犯了大忌。当然，这就要看每个人信仰和喜好了。
这几年，海外很多热门城市的房价都说成“被中国人炒高”，但我个人觉得，房价炒高并非中国人的过错。海外房产投资形势趋好，谁不想优化家庭资产配置呢？但需要我们注意的是，市场供需需要平衡，有些时候，价格看似确实很高，但到底能否以理想价格卖出或租出都是需要思考的问题。
所以给出今天文章的最后一条建议：即使你真的对投资房产超级感兴趣，也不要堵上自己的全部身家！
关于作者：
李小TT，本科及研究生均毕业于伦敦大学，曾经挤破了头成为英国渣打银行商业银行部门一员。回国后，就职于某家期货公司研发部门，任金融衍生品研发总监。对国内外金融衍生品市场曾经有过深入研究，长期与国内各大媒体合作发表金融文章。如今，潇洒转身成为全职妈妈，目前全家人生活在波士顿地区。
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