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买二手房要注意什么 八须知八陷阱不得不防
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&怎样在买二手房的时候避免走弯路，二手房置业指南巧避买房陷阱。买二手房五大审查注意事项一是审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。二是审查房屋产权的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份证是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的，或继承人共有的房屋，那么买受人应当和全部共有人共同签定房屋买卖合同。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。因为依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签定的买卖合同一般是无效的。三是审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的，出让土地使用年限还有多长，是否划算，是否是农村集体土地，因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。四是实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。五是审查房屋是否存在租赁关系。如果买房时，房主与第三人还存在着租赁关系，在此情况下，买受人虽然能取得房屋产权，却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷入诉讼纠纷之中。如果购房者注意对上述情况的审查就可以大大降低购房的风险。此外还要注意及时办理产权过户登记。因为依照《物权法》的规定，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。同时，对房屋的价款要尽量在产权过户之后再交付，必要时可以以提存的方式办理房屋价款的给付，以确保交易安全。买二手房的八大须知注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。注意4 了解购买“二手房”的程序购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。注意5 了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。注意6 付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等。注意7 交房时间在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。注意8 违约责任买卖双方在合同约定时较好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。买二手房八大常见注意事项1、查明真实情况二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易核心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易核心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。2、留心付款方式在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。较好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。3、确定交房时间如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。4、别让户口困扰你买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。5、当心维修基金被中介“黑吃”很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。6、“先小人，后君子”房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。要注意的是，如中介未促销售易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。7、佣金如何支付签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担 ”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。8、保留证据交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。较后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构(如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等)来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。买二手房八陷阱不得不防陷阱1房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。陷阱2出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱3在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱4购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱5一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未 来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。陷阱7为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。陷阱8原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。&
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购买二手房注意事项
购买二手房应注意事项 王清利 购买二手房签订合同应注意事项，不想上当就看： 购买二手房签订合同应注意以下几个方面： 一、 当事人的姓名、 住所。 不了解当事人的具体情况和联系办法难免受骗。 二、标的，即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。合同中应写明 房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产 权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷； 是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字 资料的移交过程。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况，尤其是 以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租， 而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。 三、价款。写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请贷款、定金、尾 款。房款按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式支付，明确支付金额、 支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规 定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金 额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理 等问题引起的纠纷。 房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、 设备、物品等。这是因为大多数二手房的公摊较小，有的存在使用面积超过产 权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成 功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确 约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、 设备、 物品。 避免过多的纠纷。 四、履行期限、地点、方式。写明交房时间，条件，办理相关手续的过程， 如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务，各种税费、其他费用如何分摊， 遇有价格上涨、下跌时如何处理。房屋一经交付，乙方 (卖方)和丙方(中介)不 再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式；同时约定交付内容：乙方迁出 房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付 房屋钥匙；约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例 或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题 引起的纠纷。 五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任，违约金的计算与给付， 在什么情况下可免责，担保的形式等。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除 合同；与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益；其他因丙方过失，导致 合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还 佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。 2、 当甲、乙方发生无正当理由解除合同；相互或与他人私下沟通，损害丙方利益； 为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其 他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、 乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约 方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约 情况和赔偿方式和比例、金额。 合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并1征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。并明 确规定了擅自变更合同的责任承担方。 六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方 式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。 七、合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限； 致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变更或撤销合同的条件； 合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。 八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件； 上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施； 合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。 二手房交易注意事项是什么呢？ （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对 买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产 证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有 的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅 自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一 般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产 证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不 能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多 买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般 是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房 屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权 仅有 40 年， 房主已使用十来年， 对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用 权为 70 年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在 5 到 10 年左右要面临拆迁，或者 房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售， 作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时 有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质2均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有 部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可 能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气） 费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有 费用买受人有可能要全部承担。 （9）中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的 服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占 了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题 还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、 纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 购买二手房的两门“必备功课” 选房篇 一、地理位置是关键 地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可 以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、 下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。 对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交 通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来， 同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。 二、房屋质量看周详 房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上 世纪 90 年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较 长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常 渗水、 防水防火性能较差等状况， 因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。 三、户型面积要选好 上世纪 80 年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性， 而上世纪 90 年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二 手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、 总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞 的二手房。 四、探访邻里是否和睦 邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生 活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、 左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里 之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛3围与自身需求是否相符。 交易篇 在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等 方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手 房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易 注意事项，对购房者来说是非常必要的。 一、卖方身份的真实性 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中 心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、 共有人信息、抵押状态。 另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证 原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满 16 周岁且没有身份证 的，那就要查看该共有人的出生证原件。 二、卖方的还贷情况 若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情 况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则 他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交 易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的 时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从 2 周至 1 个月不等，即从预约还 贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可 以到房地产交易中心进行过户交易。 三、购房贷款的审批程序 大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请 银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供 收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执 照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的 是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的 贷款承诺。 四、过户交易有新规 国家二手房税收新政是自 2005 年 6 月开始实施的。新政规定，未取得房屋 产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴 纳房屋销售额 5.5％的营业税， 超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税， 超过五年不收取营业税和个人所得税。 新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式 不同。各地对普通住宅的认定标准不一，二手房交易税具体如何操作？举例说 明如下： 普通住宅，满 5 年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。 此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖4方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买 卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。 另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险， 可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约 定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认 卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定。 购买二手房的八大注意事项 1，查明真实情况 二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身 份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真 实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中 心查询时，要付 30 元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了 土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房 屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。 这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司， 可以索要营业执照的复印件。 2，留心付款方式 在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定 时应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。 最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金， 直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。 特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金 两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情 况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。 如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前 还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款， 这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。 3，确定交房时间 如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房 屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比 如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房 又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏” 。因此，在签定合同过 程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按 时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下， 在约定时，买家可以以房屋总价的 10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按 期交房。 4，别让户口困扰你 买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在 售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方 在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该5约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约 定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再 支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的 1%左右。 5，当心维修基金被中介“黑吃” 很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口” 吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修 基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方 没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基 金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家， 双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房 屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额， 进行资金交割，户名的变更。 6， “先小人，后君子” 房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地 考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这 些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而 草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费 用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。 要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。 《合同法》第 427 条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人 支付从事居间活动支出的必要费用” 。 7，佣金如何支付 签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费 用。 《合同法》426 条规定： “居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付 报酬。??因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的 当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由 居间人负担 ” 。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图 省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也 应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。 有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用， 还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还 是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价 的 2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。 8，保留证据 交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产 证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证 据而处于不利地位。6特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚 持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书 和证明委托人与受托人关系的文件。 《合同法》425 条规定： “居间人故意隐瞒与 订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支 付报酬并应当承担损害赔偿责任” ，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合 法权益。 最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证 在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。 交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分 银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有 效保证。 购房已成为百姓安居乐业的大事，许多人选择购买二手房。 “二手房”通常是 指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房， 办理完产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房” 。 购买二手房有着不同于购买新建商品房的风险，买卖双方除应签订条款完 善的合同外，还应对如下事项进行相应的调查与审核，包括： 一、 权属审查。 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法 进行产权登记并取得房地产权属证书（包括房产证及土地证）的房屋，不得买 卖。 为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内 容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋发生产权争议。 二、 买卖双方主体资格审查。 二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权属证书的房屋所有权人。二 手房受让人可以是境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、行政法规、规 章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。二手房属于有限责任公 司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文 件。 二手房属于国有或集体资产的， 购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 三、 共有财产审查。 二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查有无共有权人同意 转让的书面证明。 审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。依 照规定，共有人对买卖的房屋具有优先购买权，未经共有人同意，买卖房屋的 合同将被法院认定为无效。另依据我国婚姻法规定，婚姻关系存续期间所取得 的财产为夫妻共同财产，除非另有约定。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有7权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫 妻有关财产约定的协议。 四、 权利限制审查。 二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以 其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法 院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。 五、 他项权利设置审查。 购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押，应当取 得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面 同意转让的证明。 六、 优先购买权审查。 共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经 出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没 有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被 宣告无效的风险。 购房人购买已出租且租赁尚未期满的二手房时。如承租人放弃优先购买权， 买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。 最后，二手房有以下情形之一的，请勿购买： 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利 的；依法收回土地使用权的；共有二手房，未经其他共有人书面同意的；权属 有争议的；未依法登记领取权属证书的；已抵押且未经抵押权人书面同意转让 的；列入动拆迁范围的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（比如禁止 城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房） 。在二手房的买卖中，必然会涉及到签订二手房买卖合同。 二手房买卖合同的签订中，可以从以下几个方面进行留意，以免受骗： 1 出卖的房子是否是房产证、土地使用权证两证齐全。 如果只有房产证，仅是由于产权人的某些原因未办，而可以补办土地使用 权证的，应在产权人补办土地使用权证后再交易；如果出卖的房子是拆迁安置8房、农村集体土地上的房屋等交易受限制的房屋，则尽量在限制因素消除后再 购买；如果出卖的房屋有抵押，应取得抵押权人的同意才能交易。 2 要注意出卖人的身份。 核对出卖人与房产证上的人名是否一致，并核对身份证明；要注意房产证 上是否有共有人，如有，应有共有人一起交易；有的房产证上虽然未有共有人， 但出卖人有配偶的，应有配偶一起交易。 3 应用房地产交易市场提供的格式文本并亲自订立协议书， 以防权益受损。 买卖合同的签订，还会涉及到格式合同。因该格式合同内容已较详尽，只 要买卖双方根据合同内容商定、填妥即可。一是审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防 止假产权证，避免“一房多卖” ，或是无证的违章建筑。 二是审查房屋产权的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份证是否 一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意 擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的，或继承人共有的房屋，那么买 受人应当和全部共有人共同签定房屋买卖合同。共有人不能到场的，应由其出 具公证委托书。因为依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共 有财产所签定的买卖合同一般是无效的。 三是审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无 被抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围等。房 屋的用途是民用还是商用。土地使用权是出让的还是划拨的，出让土地使用年 限还有多长，是否划算，是否是农村集体土地，因为现行法律法规还不允许城 市居民购买农村集体土地上所建的房屋。 四是实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记 面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供 气、交通状况等是否理想。 五是审查房屋是否存在租赁关系。如果买房时，房主与第三人还存在着租 赁关系，在此情况下，买受人虽然能取得房屋产权，却有可能因租赁期未满而 无法入住；或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷 入诉讼纠纷之中。 如果购房者注意对上述情况的审查就可以大大降低购房的风险。此外还要 注意及时办理产权过户登记。因为依照《物权法》的规定，房屋作为不动产， 其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发 生效力。同时，对房屋的价款要尽量在产权过户之后再交付，必要时可以以提9存的方式办理房屋价款的给付，以确保交易安全。无论是自行交易还是委托交易，看房都是必不可少的一个重要环节，因为大多 数购房者购买房屋都是为了自己居住使用，而且房子的价值对于每个人、每个 家庭都是一笔不小的开支，因此购买二手房一定要认直、仔细、全面地考察， 看房屋是否符合自己的需要，是否“物有所值” 。 看房时重点关注以下方面： 1.房屋面积 房屋面积与房屋价格直接相关，而房屋面积有很多种不同的叫法，因此， 购房者首先要了解相关的概念，以避免在购房过程中上当受骗。无论新房还是 二手房，现在房屋基本上是以成套建筑面积计价的，而产权证上一般标明的也 是建筑面积，但是建筑面积和使用面积是有一定差距的，因此购房者有必要详 细了解一下房屋的建筑面积、使用面积等，以确认房屋的使用率。 （1 ）套内建筑面积。房屋的套内建筑面积由套内的使用面积、套内墙休 面积、阳台建筑面积三部分组成。 （2 ）套内使用面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平 投影面积按以下规定计算：套内使用呵秘为套内卧窜、起居室、过厅、过道、 厨房、卫牛间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯接自然层数 的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井 计入使用面积；套内墙面装饰厚度计入使用面积。 （3 ）套内墙体面积。套内端体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙 体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的 分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙 体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。 （4 ）套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之 间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封 闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 2.房龄 土地使用权是有年限的， 根据 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ， 土地使用权出让最高年限按照下列用途确定，居住用地 70 年。工业用地 50 年， 教育，科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业，旅游、娱乐用地 40 年，综 合或者其他用地 50 年。而土地和房屋是合一的，即“地随房走、房随地走” 。10而购买二手房时，土地使用权年限通常减少了数年，因此购房者在购房时要了 解一下该房屋所占用范围内土地的使用权年限， 房屋的剩余使用年限即按原 《国 有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用旺》规定的出让年期减 去已使用的年限计算。由于有的二手房外表被装饰得焕然一新，从外表上并不 能真正识别房屋的年龄，因此准确了解房屋的真实年龄后，可以做到胸有成竹， 并可作为讨价还价的依据。4.房屋质量和格局 一是房屋的主体结构是否有明显缺陷，房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂 痕，是否漏水、渗水，尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有 潮湿发霉的现象，如果想查看得更为准确，可选择下雨天去看房，因为房屋的 这些缺陷在雨后会一览无余。如果这些问题被装修和装潢所掩盖，必须要注意 做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。 除了房屋质量，其次就是房屋的格局了，一般来讲南北通透的板楼是最适 宜居住的，另外就是卧室、客厅、厨房等格局是否能满足自己的要求，房屋的 采光是否充足。 5.房屋的内部设施如上下水管道、电线、网线等以及外部的配套设施 舒适的环境离不开水、电等的通畅，因此要检在一下上下水能否正常使用， 电路是否通畅，网线是否接通。要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有 没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水足否通畅，等到蓄满水后再 放水，看排水系统是否正常。对于高层的建筑，还要考察电梯的运营情况。作 为购房者，应明确白己所需房子的各种情况。除进行上述考察外，对房屋原使 用情况进行细致的了解有时也是非常必要的。二手房产权多种多样 交易前必须严加审查 目前，市场上的二手房产权性质多样，有的是售后公房，有的是共有房屋， 还有的房屋当初单位在分配时是限制转让的。这使得二手房在上市交易时有不 同的要求，需要满足不同的条件。因此，在二手房买卖时，上下家必须解除房 屋原来存在的买卖限制。 1.“老式私有宅院”需满足两个条件 一般来说， “老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关 规定，这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件：一是房屋所有权已经得 到有批准权的（一般是区县一级）人民政府批准出售；二是如果属于非居住用 途的，还需与区县土地局签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金；若仍用 于居住的，虽不需签订土地使用权出让合同，但要缴纳土地收益金。满足上述11条件，房屋所有人才可以取得土地使用权和房屋所有权证书，房屋才可以上市 出售。因此，上下家在交易此类房屋时，应对上述条件如何实现有所约定，以 保证交易的合法进行。 2.售后公房买卖需同住人签字 根据本市的规定，公有独用成套钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构公 寓住房以及新式里弄住房可以出售。这些可售公有住房在出售给符合条件的承 租人或同住人后，即成为售后公房，可以作为二手房上市交易。根据有关规定， 公有住房可以直接上市买卖，在实际操作中，这里包括两个步骤：第一步是使 用权先转为产权，第二步是转为产权后的房屋上市交易。由于公有住房除了承 租人有使用权外，同住人也享有一定的居住权，而且这类公有房屋的承租人与 同住人之间往往有比较复杂的亲属关系，因此售后公房上市交易，除房产证上 记载的产权人签字外，还需同住人签字同意。如未经同住人同意，售后公房的 买卖很难成功。 3.非独立成套公房只可转让承租权 非独立成套公房的承租权可以有偿转让，但是这类房屋转让是无法办理出 “小产证”的，因此不能作为二手房进行买卖。 4.权利受限制的二手房买卖 常见权利 受限制的二手房大致有以下几类：一是设有抵押，如通过按揭贷 款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，如果抵押 权人不同意，只能在解除抵押关系后方可进行交易过户。二是被法院等机关查 封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他 方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时， 对今后的转让就设有一定的限制条件，该条件一般会在房屋权属登记机关备案。 这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位，之后单位将房屋作为实物分 配给职工。职工尽管是“小产证”上的产权人，但要符合一定条件时，才能将 房屋上市转让。买卖这样的二手房，一般需要设定转让条件的原分配单位出具 同意转让的书面证明。 共有二手房出售需全体共有人同意 我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处 分无效。因此，在二手房买卖中，上下家应对房屋权利是否存在共有情况予以 特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利 人，均应在《房地产买卖合同》上签字，下家应注意这些签字的真实性。除未 成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须有合法的书面授权 书，该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是，如果当作为夫妻共 有财产的房屋产权仅登记了一方的名字时，下家需要确认夫妻双方出售房屋的 意愿是一致的。12在实践中，有时会出现这样的情况：属于共有财产的房屋未经全部共有人 同意而被个别人出售后，其他共有权利人提起诉讼要求确认买卖行为无效时， 如果下家是善意购房，即不知道上家未经全体共有人同意且房屋已经过户，法 院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作 角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。 “两个定金”作用大不同 定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题，主要原因是上下家没能充分理 解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的， 在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在上下家对中介进行委托的过 程中，用来担保上下家在约定的时间内，按照约定的条件，到某确定地点签订 《房地产买卖合同》 。如届时下家反悔不来与上家签订买卖合同，要承担定金被 上家没收的风险，如上家反悔不签《房地产买卖合同》 ，要承担双倍返还定金的 责任。 第二个定金出现在《房地产买卖合同》中，用来保证买卖合同签订后，上 下家能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约情况，违约方要 承担相应责任。 当然，上下家也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》 ，在合同中也 可以约定定金条款，用来保证签订合同后，双方能够按照合同的约定履行各自 的义务。 下家须实地查看上家房屋有无出租 如果二手房出售前已经有房客承租，那么在租期内，在同等条件下，房客 享有优先购买权。上家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况， 并告知房价等出售条件，房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。 如果房客放弃优先购买权，上家在得到房客出具的书面表示后，可将房屋卖给 其他人。如果上家不告知房客房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则房客有权 向法院主张买卖行为无效。对于下家而言，为避免出现此类问题，应该对房屋 进行实地考察，确定是否有房客居住其内，以确保交易的安全性。 三方需明确各自的权责利 上家在委托中介时，应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的 出售价格，上家应注意区分“净到手价” 、 “出售价”及“合同价” ，明确房屋的 权属和使用现状，以及委托权限等。这份委托协议上家应有一份原件。需要注 意的是，有些中介采用复写纸签订委托合同，一式几份，上家在首页上的签字 会复印到另外几份上。因此，上家应注意到合同的空白处有可能会被误视作你 授权由中介填写，需明确自己是否有此意愿。 下家通过中介找上家时，应该要求中介出示其与上家之间的房屋挂牌出售 委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向13买方收取定金的规定。下家与中介签订的书面协议，应包括房价、保留期限及 定金处理等条款，并盖有中介公司的印章。下家应至少有一份合同原件。在与 中介签好协议后，实际交付定金前，下家还应确认中介是否经过上家授权可以 代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据应有中介经办人员的签 字，还应加盖中介公司的印章。 中介以促成上下家交易成功作为收取佣金的前提。因此，中介为防止上下 家签订居间合同后不愿签订买卖合同，往往会在居间合同中约定“发生这种情 况时，上下家需付违约金给中介公司” ，上下家对此应特别注意。 妥善解决签约后的后续事项 上下家签好买卖合同后，除了收付房款、办理过户外，还有一些后续问题 如户口迁移、维修资金过户等。对此，上下家也要妥善处理，避免发生不必要 的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时，上下家应将下家付款方式与上家交房 情况结合，以保证各自的权益。比如，双方可约定合同签订后付房款 30％，交 房时付房款 30％，产权过户时付房款 35％，他项过户（水、电、煤、户口迁移 等）后再付房款的 5％。在上述两者挂钩的同时，双方还要明确违约责任，如约 定逾期交房或逾期付款，每日付总房价一定比例的违约金；超过多少天时，一 方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之，买卖合同的内容越 详细，履行起来的可操作性就越强，也越能促成买卖的顺利进行。 4. 签署《房屋转让合约》时须注意的问题 签署之前先查档，确认该房产的合法性；查清该房屋有未设定抵押、出租 或被法院查封，如设定了抵押或已出租，则要求卖方先解除抵押或租赁，如是 被法院查封的，则不要购买房屋。有否设定抵押或出租或被查封，可到市房管 局查档了解。 签署之前先验证业主身份证原件是否与房地产证相符；如产权人为二个或 以上的，须征得所有产权人同意方可出售，有的产权证上虽然只有一个人的名 字，但要查清对方有否结婚，如是已婚的，还有征得其配偶同意； 签署之前确认房产的地址、房号、使用年限、面积等重要因素无误。 在二手房交易过程中，涉及买卖双方权利义务的约定对各方来说尤其重要。往 往在房交易过程中，二手房交易最容易经常出现纠纷，大部分原因是房东隐瞒 或未明确相关信息造成的。对购房者而言，一旦陷入购房陷阱，将苦不堪言， 如何规避购房风险，无疑是非常重要的。 购房陷阱主要包括以下几个方面： 产权状况陷阱。定金协议或买卖合同签订前，应到房屋所在区域的房地产 交易中心进行产权状况调查，了解是否存在抵押、查封等限制或禁止转让情形。 如果事先未引起重视，到办理产权过户时才发现房屋不能转让，则可能给购房 人造成很大的损失。 房屋类型陷阱。定金协议签订前应查看业主是否取得产权证，并根据产权 证等记载确 定房屋类型。避免实际交易时才发现由于尚未取得产权证而不具备14交易条件，或所购房屋类型不符合购房人需要而造成损失。 合同签订人陷阱。根据产权证确定产权人，若部分产权人或由非产权人签 订合同，应 要求其提供未到场产权人出具的委托书。否则若未到场产权人以合 同签订人未取得委托主张合同未成立，购房人仅能向合同签订人追究缔约过失 责任，即由于合同未 成立造成的直接损失，且举证责任在购房人。 模糊付款方式陷阱。买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、 具体约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明，或付款时间与过户 时间等的先后顺序不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确 条款而只能自认倒霉。 户口条款陷阱。如果房东在出售房屋前有户口无法迁出，将可能影响购买 方的权利，因此，户口条款一定要确定最迟的迁出时间和违约责任。如果只约 定了迁出时间，而没有违约责任，则房东不迁户口是无法通过诉讼来解决的。 过户手续办理完毕后，买方即可向卖方要求交房，交房时，买方要注意让卖方 结清屋内的水、电、煤气、物业费、供暖费等费用，并由卖方协助到物业管理 公司办理《物业服务合同》的变更或重新签订事宜。 以上各项费用结清后，买卖双方签字，卖方将钥匙交给买方。交房时适应注意 下列事项，对房屋进行全而检查： 2．影响较大的房屋质量问题 (1)墙体裂缝及楼板裂缝。 (2)渗漏。注意查看厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的渗漏情况，如 果漏水到楼下的邻居家，容易引发邻里纠纷，还要注意天花板、窗台下面有无 水渍。 (3)上、下水的质量情况往往需要一个考察周期才能看出问题，在现场可以打开 水流，看看水压大小，试试排水速度。 如果在房屋验收的过程中发现问题，一定要在验收交接记录中注明。注意向卖 方索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 ，以备日后需要． 3．交接钥匙 要注意接收全部钥匙，包括楼单元门钥匙、进户门钥匙、室内各房间的钥匙、 信箱钥匙水表、电表（若有远程抄表）的钥匙。 4．交接水、电、煤气、物业管理等费用 (1)结清水表账单。在交房时，双方要进行抄表读数，并按实际的抄表数山业主15结清所欠费用。还要注意是否存在逾期未缴费的情况，要卖方提交近期的水费 账单。 (2)结清电表、煤气表账单，注意事项同上， 用智能卡缴费的，一定要接收智能 卡。 (3)办理有线电视过户。 (4)结清电话、宽带费用。如果需要继续使用原有的电话号码，应当到电信部门 办理过户手续，并以交房当日为准结算电话、宽带费用账单。 (5)结算维修资金。 (6)办理物业更及结算物业管理费用。 (7)结清往年的供暖费用。 (8)迁移户口。在交房时要确认原房主的户口已迁出，如果户口尚未迁出，应当 书面约定迁出的截止时间和违约责任。提示一：确认房主真实身份 目前，北京二手房市场存在一些中介公司，假借业主名义与购房人签订《房 屋买卖合同》 ，事后收到钱款，一走了之，购房人只落得“钱房两空” 。所以， 链家建议购房人签订合同时，须仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、 一致性。若购房人忽略验证，则真正的产权人主张该合同无效时，对购房人将 十分不利。 提示二：付款方式、时间，缺一不可 有的《房屋买卖合同》只简单说明双方约定的房款数额，所交易房屋的地 理位置等基本情况，待到过户完成之后，由于合同中既没有付款时间、付款方 式的相应条款，也没有入住交验、费用明细的相应条款，于是最终上演一场业 主长年催讨、购房者避而不见、中介公司推卸责任、业主伤神费力的持久纠纷。 针对此种情况，链家提示：买方常常会将房款分为首付和尾款在不同时间交给 房主，所以卖方需明确各笔款项交付的具体时间方式，如果逾期则需负违约责 任。 提示三：房屋交验责权分明 《房屋买卖合同》中应注明房屋交验时间，卖方有义务提供房产过户的有 关手续，以保证房屋按时、顺利的交接。同时，合同中须注明水、电、煤气、 物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜，卖方应提供上述费用交纳的票据。16如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是 否有既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在 合同中明确写明。另外，链家提示：购买房屋一定要有正规的物业交验过程， 并且不要一次性支付全款给业主，先支付部分房款，在双方完成物业交验，保 证物业交验的费用结清及房屋的验收工作后再支付剩余房款。 提示四：违约责任，具体落实 《房屋买卖合同》中，买卖双方须明确双方违约责任。由于房产交易程序 复杂且金额较大，因此需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及 违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权对等。链家发现目前绝大 多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没 有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行 力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房 之日起）几日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终 落实。 提示五：中介代理费，账目明晰 目前市场上存在一些经纪公司对代理费的收取没有明确规定，而是在合同 中只写代理费占总房款的比例，并没有相应的明细单，这中间就有可能存在“暗 箱操作”的风险。由于在买卖交易过程中，大部分的情况下都会由购房者来承 担买卖双方所需税费，因此，一些中介公司往往只告知购房者买下房屋所需的 全部价款 （即全包价） ， 而不明确告知买房人在交易过程中需要交纳的费用明细， 通过交易费用不透明的方式，收取购房者超额费用，最终损害消费者的利益。 链家提示：在签订二手房购买合同时，一定要将中介公司收取的费用，需 要向相关部门交纳的费用了解清楚，最好在合同后附上“费用清单” ，详细计算 相关收费，并同业主见面，明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同，避免 中介公司从中渔利，产生不正当差价。 提示六：善用补充条款，维护自身利益 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时， 可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中双方的意思 表达清楚，一方面，这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿，为交易的顺 利进行铺平道路，另一方面，也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻 烦。 综上所述，由于消费者在房产交易过程中所处的“弱势”地位，就要求买 卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎，最大限度地减少漏洞，规避风险， 保证自己的合法权益。最后，链家建议消费者在进行房产交易过程中，找信誉 好，规模大的房地产经纪公司。这样，既有利于出卖人能够在尽可能短的时间 内找到合适的买受人，也有利于买受人更加准确地了解房屋情况，同时避免在17钱证、房产交接，以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金等费用时发生 不必要的纠纷。买二手房必看 20 大注意事项 对于一个家庭来说，买房的目的有的是自住，有的是为了改善居住条件， 也有的是出租或待机转手获利。不过，买房不像买衣服买手机那样，穿够了、 用够了就可以换一换，因此，在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。特别是 购买二手房的网友们，在进行二手房交易过程中，有些事项必须要注意。今天， 我们特别整理了购买二手房的注意事项，共总结出 20 条经验，希望对购房者会 有一些借鉴和帮助。 一、确认产权的可靠度 1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。 二、考察原单位是否允许转卖 1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位 按比例分成； 2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是 否同意出让； 3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后 才能出让。 三、查看是否有私搭私建部分 1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分 隔成两间； 3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。18四、确认房屋的准确面积 1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2.产权证上一般标明的是建筑面积； 3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所 谓地毯面积。 五、观察房屋的内部结构 1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2.管线是否太多或者走线不合理； 3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 六、考核房屋的市政配套 1.打开水龙头观察水的质量、水压； 2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 4.观察户内、外电线是否有老化的现象； 5.电话线的接通情况，是普通电话线还是 ISDN 电话线； 6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 七、了解装修的状况 1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新 装修。19八、查验物业管理的水平 1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否 出户； 九、了解以后居住的费用 1.水、电、煤、暖的价格； 2.物业管理费的收取标准； 3.车位的费用。 十、追溯旧房的历史 1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2.哪些人住过，什么背景，是何种用途； 3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。 十二、算计一下 房价 1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值； 2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估； 3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。 十四、请律师 1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠； 2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。 十五、找代理行 1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度 还需要验证；202.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项？ 是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、 有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的 二手房？ 十六、考察代理公司是否可靠 1.有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介 代理行资质证书； 2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。 十八、产权是否完整 1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道 即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷； 2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手 上。 十九、小心房款和产权的交接 1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要 问题； 2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的 代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。 二十、保证产权顺利过户 1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公 司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程； 2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此 之前，卖方随时可以毁约。 购买二手房时总结的三大基本注意事项。 不要一次性付完房款21由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了， 也有可能有其他不好立即交接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的 手续。所以，律师建议在付款问题上，最好在订立合同时约定，订立合同后先 付一部分房款，在交付房屋后付一部分，并扣留一部分余款待办理完毕房产登 记手续后再付清。 房屋有出租勿忘协商租赁问题 一些房源在完成买卖交易后，仍处在外租过程中，有购房者就认为：“我买 了房子，就有权要求租房子的人马上搬走。”但其实不然，律师解答说，因为 原房主早订立的房屋租赁合同在先，此租赁合同对新房主仍然是有效的，如果 房屋租赁期限未满，租客有权继续租住。因此在购房时应该先让买方跟租客协 商好解除租赁合同的事宜，否则交易完成之后，就要你自己与承租人协商解除 合同，再不然就只能等待租赁合同结束。 购房前先审核房屋信息 在二手房买卖中，购房者需注意进行如下法律审查：首先，房屋产权证要看 清。因为，持假造的房产证件订立合同、收取房款的诈骗案不在少数；也有的 人拿的是真房产证，但是房产证却是已经公告作废的。所以，在查看对方的房 产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，最好是向对 方要一份复印件，然后到房产局查一查该房屋的产权是否属实，查一查是否抵 押了或者被法院查封了。 其次，如果这个房子是几人共有，那是否有其他共有人的“同意出售声明”。 根据《合同法》和《民法通则》的规定，共有人未获其他共有人同意，擅自处 分共有财产的，其行为无效。大家在购买存在其他共有人的房屋时，应当审查 一下，其他共有人是否同意出售。 第三，如果该房屋本来有人租住，还要取得此人放弃优先购房的声明。“房骗”手法层出不穷 买房租房要当心 假房东“借鸡下蛋” 骗子先以短期合同、小额租金租下一套住房，然后冒充房东伪造房屋产权 证复印件，将该房屋用长期合同方式转租给新房客，从中诈骗牟利。此外，骗 子还用租来的房屋为诱饵，伪造房产证，将本属别人的房屋出卖。 警方提醒：在签订租赁合同前，应认真核实房东身份，仔细查看房屋产权 证及户口本原件，必要时要与原发证机关进行核实。此外，房东应定期查看自 家的出租房和房客情况。 伪造证明一房多卖22骗子多以一套二手房屋为诱饵，分别与多人签订购房合同，伪造各种证明， 同时卖给多人。 警方提醒：在购买二手房时应多加小心，一定要查清对方所售房屋是否具 备三证等相关情况。特别是还未办理房屋过户手续时，切记不要将全部房款支 付。购买二手房时应注意以下问题： 1、产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容， 包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的 真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房， 产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题， 最终影响到二手房买卖合同的签订。 2、原单位是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益 的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按 比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一 般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公 房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。 第一，查明产权状况，最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第 二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、 档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外， 购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封，以及与人共享等，产权不 明确、有纠纷的一定不能购买。 注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于 允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才 能出让。 此外，千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长； 有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污 染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保 卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供 电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访 一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 第二，如通过中介找房，一定要会选择 一定要找正规的中介公司，像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中23介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务 好的。 第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面 现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为，很多买房人面对的时候只 是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不清楚，也没有见到真正的业主和卖家， 这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子 132 万拿来，可能 140 万卖给 你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。 从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。 第四，怎样交纳购房首付款或订金 通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖 契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫 作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查 对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一 规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权 限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。 签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切 记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的 委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选 择购房时，一定多次、实地看房。 第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。 购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位，首要原因是已付了“定 金”。：我国担保法第 89 条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债 权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方 不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务 的，应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。 在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签 订二手房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买 卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。 其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订 约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。 第六，在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。 买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移 问题。按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户 口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学等一系列24问题。购买“二手房”，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其 共同生活的直系亲属的入户手续。 为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签 订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明 确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认 其户口是否全部迁走， 然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明， “甲方（卖方）应在___日内把户口迁出，不得拖延。”并约定不能如期迁出时的 惩罚措施。 第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日，才应该付清全部房 款。 如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房 款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的 具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。 最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因 故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。 第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、 土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。 土地使用权证人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有权证上， 而忽略 了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用权。由于我国实行的是土地公有 制，购置房地产时只是取得相应的土地使用权。25基本介绍人们通常对土地使用权问题是漠视的，并 想当然地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使用权。 其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然的附属关系。如果忽 视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。 办理程序 变更土地登记（过户） （1）申请变更登记。属土地使用权转让的，转让双方填写好转让申请书、 转让合同书、转让登记表； 无法进行二手房交易 《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和 国有土地使用权证。许多业主在进行二手房交易时，方才想到去找开发商要求 办理土地使用权证，但此时开发商多已人去楼空。这就给想要交易的房主带来 了很大麻烦，也影响到了二手房市场的发展。 在拆迁补偿时会遭受损失 建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为 拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还 包含了土地使用权价值。消费者在购买房地产时，就已经支付了相应的土地使 用费。但是购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于 土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对 土地的合法使用权利。 容易遭受意外损失 土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、福利性项目用地及综 合类性质用地等类别。我们通常购买的商品房都是建造在住宅性用地上。但是 近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、 “酒店式公寓”或是商住两用楼， 开发商以商 住两用或是酒店式管理来吸引购房者，有时却是给消费者设下的陷阱，因为此 类楼盘有些是建设在公共性建设用地上。由于建设用地的用途不同，购买此类 房地产会给消费者带来许多意想不到的损失。诸如，房屋分摊的公共面积较大；26交易契税较普通的住宅楼要高；物业管理费用较高；按揭贷款的年限较短等。 更为重要的是，此类楼盘通常并不认为是住宅，因此一般不允许落户。所以， 购买商品房时，还应关注建设土地用途。房屋共有权证 概述 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人 各持一份的权利证书。 《房屋共有权证》是《房屋所有权证》的附件，一般为县级以上房产管理 部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书，用以 证明共有房屋的归属;是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的 法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共 有人各执房屋共有权证书一份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等效 力。二手房买卖合同（三） 卖方（以下简称甲方）：___________________ （本人）（法定代表人）姓名：_____________ 身份证：_________________________________ 地址：___________________________________ 联系电话：_______________________________ 委托代理人：_____________________________ 联系电话：_______________________________ 买方（以下简称乙方）：___________________ （本人）（法定代表人）姓名：_____________ 身份证：_________________________________ 地址：___________________________________ 联系电话：_______________________________27委托代理人：_____________________________ 联系电话：_______________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》 及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向 甲方购买二手房，甲、乙双方达成如下协议： 第一条 甲方产权证明及其他出售资格证明 房屋产权证号：____________________ 原单位批准证明：____________________ 第二条 乙方所购商品房的面积 乙方向甲方购买二手房建筑面积共____平方米（其中实得建筑面积____平 立米， 公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米） ，共____套____间。 （该 商品房房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。 该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的： 第___幢座____层___号房。 第___幢座____层___号房。 上述面积为（甲方暂测）（房地产产权登记机关实际测定）面积：如暂测 面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关 实际测定面积（以下简称实际面积）为准。 根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的 原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管 部门核定。 第三条 价格与费用 按实得建筑面积计算，该房屋单位（售价）（暂定价）为（________币） 每平方米______元，总金额为（____币）______元整。 除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府收取下列税费： 1．代收____，计（_____币）____元整； 2．代收____，计（_____币）____元整； 上述代收税费合计（_____币）______元整。 第四条 实际面积与暂测面积差异的处理 该商品房交付时，房屋空军部队际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积 的±___%（不包括±____%）时，上述房价款保持不变。 实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±____%（包括±____%）时，甲 乙双方同意按下述第__种方式处理。 1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起&______天内将 乙方已付款退还给乙方，并按_____利率付给利息。282．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。 第五条 付款时间约定 乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行 （帐户名称：_____，帐号：_____）： 1．____年__月__日前支付全部房价款的___%，计（_____币）___元; 2．____年__月__日前支付全部房价款的___%，计（_____币）___元; 3．____年__月__日前支付全部房价款的___%，计（_____币）___元． 第六条 交接商品房的付款额约定 在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_____%， 计（___币）_____元。其余房价款在房产产权登记机关办完权属登记手续后 ______天内付清。 第七条 乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权 追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月 利息按____计算。逾期超过___几天，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有 权按下述第_____种约定，追究乙方的违约责任： 1．终止合同，乙方按累计应付款的___%向甲方支付违约金。甲方实际经济 损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失和与违约金的差额部分由乙方据 实赔偿。 2．乙方按累计应付款的___%向甲方支付违约金，合同继续履行。 3．_____________________________________________________ 第八条 交付期限 甲方须于______年_____月____日前，将符合本合同附件二所规定的装饰和 设备标准的房屋交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意 解除合同或变更合同外，甲方可据予以延期： 1．人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害； 2．_____________________________________________________ 3．______________________________________________________ 第九条 甲方逾期交付的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商 品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合 同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在___个月 内按____利率计算;自第___个月起，月利息则按____利率计算。逾期超过___个 月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第___种约定，追究甲方的违约 责任： 1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的____%向乙方支付违约金。乙方实 际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲29方据实赔偿。 2．甲方按乙方累计已付款的____%向乙方支付违约金，合同继续履行。 3．__________________________________________________ 第十条 交接与乙方责任. 甲方应书面通知乙方办理交付该房屋手续。乙方应在收到该通知之日起___ 天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内， 乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本事同第七条规定向乙方追究违约责任。 第十一条 交接与甲方责任。 在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起___天内，双方对该商品房进 行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付 款之日起___天后仍未进行验收交接，乙方有权按本合同第十二条的约定追究甲 方违约责任。 第十二条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准 的，乙方有权要求甲方补偿双倍的装饰、设备差价。 第十三条 质量争议的处理。 乙方对该商品房提出有重大质量问题，甲、乙双方产生争议时，以_____出 具的书面工程质量评定意见作为处理争义的依据。 第十四条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑能 够投入正常运行： 1．__________________________________________________ 2．__________________________________________________ 3．__________________________________________________ 第十五条 关于产权登记的约定。 乙方在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房 地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙 方不能在双方实际交接之日起___天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退 房，甲方须在乙方提出退房要求之日起____天内将乙方已付款退还给乙方，并 按已付款的___%赔偿乙方损失。 第十六条 自乙方实际接收该商品房之日起，甲方对该房的下列部位和设 施承担质量保修责任，保修期内的保修费用由甲方承担： 1．墙面 保修_____月；302．地面保修_____月；3．顶棚 保修 _____月； 4．门窗 保修_____月； 5．上水 保修_____月； 6．下水 保修_____月； 7．暖气 保修_____月； 8．煤气 保修_____月； 9．电路 保修_____月； 10．_____保修_____月； 11．_____保修_____月。 第十七条 甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在 交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前 即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。 第十八条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。 第十九条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件 内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关 法律、法规和政策执行。 第二十条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成 时，甲、乙双方同意由_______仲裁委员会仲裁（甲、乙双方不在本合同中约定 仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉）。 第二十一条 之日起生效。 本合同 （经甲、 乙双方签字） （经_________公证 （指外销房） ）第二十二条 本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同 的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规 定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的_____%赔偿对方损失。 第二十三条 本合同自生效之日起___天，由甲方向_____申请登记备案。第二十四条 本合同连同附表共_______页，一式______份，甲、乙双方各 执一份，_____________各执一份，均具有同等效力。 甲方（签章）：_________________ 法定代表人： __________________31代理人：（签字）_______________ ___________年_______月_______日 乙方（签章）：_________________ 法定代表人： __________________ 代理人：（签字）_______________ ___________年_______月_______日二手房屋买卖合同 卖方（以下简称甲方） ： 姓名： （身份证号码） ： 地址： 联系电话： 共有人： 姓名： （身份证号码） ： 地址： 联系电话： 买方（以下简称乙方） ： 姓名： （身份证号码） ： 地址： 联系电话： 第一条 房屋的基本情况： 甲方房屋坐落于 。 以房产证登记面积为依据，每平米 万元整，大写： 付款方式： ， 日内交付 。 元整， ） 日内，将 元 （大写 元，该房屋 ； 位于第 层