商品房买卖合同约定逾期交房违约金过低低怎么办

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-10-25 01:49 标签： 商品房买卖合同约定
我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
我是公寓运营商
发布房源，更快找到租客。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
商品房买卖违约金如何约定 签合同要注意什么
来源：吉屋网络整理 &&发布时间：
如何约定?房屋在买卖的过程中，存在很多诈骗，又因购房涉及的金额往往较大，因此购房者在交易中应该注意一些细节。下面和小编一起来看看商品房买卖违约金的约定，以及签商品房买卖合同时需要注意的事项。买卖违约金如何约定售房人与受让人在签订中应约定违约责任，一方违反合同约定，应向对方支付违约金;由于违约给对方造成的损失应当依法赔偿。违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，按照规定的标准确定违约金：因转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款所得的两倍。签商品房买卖合同注意什么房子是百姓安生立命之所，随着经济的发展，越来越多人购房。而在现实房子买卖中，存在很多买卖合同诈骗，又因购房涉及的金额往往较大，因此购房者在交易中应该注意一些细节，以防被不法骗子设套欺诈，同时可以避免法律风险，减少不必要的纠纷。(一)注意审核是否存在抵押购房者购买前可向当地土管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多为了融资往往将土地使用权抵押给进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。(二)仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件1、开发许可手续是否完善直接影响所购是否有保障，所以至关重要。商品房开发的法定手续(许可程序)包括：立项批准、规划许可、权证书、许可、许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致;土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。2、注意查看卖方的“一照”、“ ”、“”一照：即企业法人营业执照。两书：即商品房质量保证书和说明书。五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内(外)销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。(三)要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，较好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。(四)注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的1、合同是双方真实意思表示的体现，一旦确定合同就成为双方共同遵守的准则，发生纠纷时，便成为双方解决争议的依据。2、现实交易中，开发商往往以格式合同为房管部门拟定，不能修改为理由将其单方意愿反映在合同中，强加给购房者接受。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。(五)约定违约责任条款须详细、具体(六)合同附件须重视1、合同附件是合同的有效组成部分，与合同主文条款具有同样的法律效力。2、常有的合同附件包括所购房屋平面面积图、公摊面积表、质量保证书、装饰设备标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。可见，这些附件内容都是极其重要的。购房者不但要认真谨慎对待合同主文，对合同的附件应当给予足够的重视。(七)妥善保管商品房的销售广告、宣传资料商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找长沙新房、二手房，也可以按区域查询长沙房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送[转载]案件评析：商品房买卖合同约定的逾期办证违约金过低，购买方能否要求调高
案情简介：
日，原告林贤风、被告汉洋公司签订《商品房买卖合同》，原告以666481元的价格购买被告开发的位于平潭县XX房。附件六《商品房买卖补充协议》第五条约定：出卖人应在买受人缴清全部房款及应负担的税费和交房之日起365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，办理房屋所有权证所需相关税、费（如契税、公用设施设备维修资金等按政府的相关收费为准，产权代办费）由买受人承担，出卖人代为办理。若逾期，买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款666481元，现原告已装修入住上述房屋，但被告所开发的小区至今未经综合验收，并向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，未将办理权属登记需由出卖人提供的资料（购房申请表）交付买受人。
庭审后，被告汉洋公司向原审法院出具函件表示：原告诉请以每日按已付购房款万分之一计算逾期办证违约金，该计算方式偏高，其认为应以按已付款的千分之三计算为宜。
一审法院：附件六《商品房买卖补充协议》第五条已就逾期办证违约金作出约定，“……若逾期，买受人不退房，出卖人按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，原告主张原、被告双方在合同中就逾期办证违约金约定过低，认为应以每日按已付款的0.01%计算违约金。
原审法院认为，于原告而言，订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现原告已入住使用讼争房，其主要目的已得到实现，且原告并未举证其因被告逾期办证造成的实际损失，其诉请按日计算违约金没有法律依据，原审法院不予支持。被告汉洋公司庭审后向原审法院表示同意按已付购房款的千分之三计算逾期办证违约金，原审法院认为该计算方式符合实际情况，对被告该抗辩主张予以支持。
二审法院：附件六补充协议的第五条约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现林贤风一方主张约定违约金过低，请求人民法院予以调整。根据“谁主张、谁举证”的原则，林贤风一方应就约定违约金过分低于损失承担举证责任。鉴于林贤风一方并未提供相应证据证明上述事实，故其应承担举证不能的责任。但鉴于福建汉洋房地产有限公司自愿支付已付购房款0.3%的违约金，系对自身民事权利的处分，故一审法院判决福建汉洋房地产有限公司应支付已付购房款0.3%的逾期办证违约金，系适用法律正确，应予维持。
蔡思斌律师评析：在福州市商品房销售实务中，开发商所提供的格式《商品房买卖合同》对于逾期办理房屋所有权证的违约责任约定是五花八门的。最厚道的开发商是按逾期交房处理，如违约责任按已交房款每日万分之一左右的标准来执行，还有的会约定一次性赔偿房屋总价款的百分之一。但在本案中，名义上是双方约定，实质上是开发商约定逾期办证的违约责任则是一次性的，就是赔偿已付房屋总价款的万分之一。换言之，在本案中开发商逾期提供办理权属所需材料的，只需赔偿人民币66元，这等于是没有赔偿。为此，开发商也才会在一审庭审中表示愿意按照千分之三进行赔偿，等于是原规定的30倍。但即便如此，开发商赔偿金额亦不会超过2000元。
二审法院以双方约定合法有效，原告方又不能提供相应证据证明其受到的损失，更无法证明其损失过分低于约定违约责任为由而在实质上驳回原告的诉讼请求，法院判决单纯从法律条文而言当然是合法的。但蔡思斌律师个人认为，本案在审查过程中，实质上可以从该条款是格式条款的角度出发，依据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，来认定本案逾期提供权属登记资料的违约责任的约定实质上等于免除开发商责任，进而认定该条款无效会更合适些。当然，如最终法官能运用自由裁量权而认定开发商的赔偿责任为已付房屋总价款的百分之一或者会更公允，也符合普通民众的一般认知。
否则，单纯以无法提供实际损失的证据来驳回房屋购买方的诉讼请求对购房者是极不公平的。我相信，没有任何
一个人会认为房屋所有权迟迟逾期不能办理的损失仅会为房屋总价款的万分之一的。
注：本文案例来源于福州市中级人民法院（2014）榕民终字第1972号“林贤风与福建汉洋房地产有限公司商品房预售合同纠纷”二审民事判决书，载《中国裁判文书网》（）。
& 蔡思斌律师原创，转载请注明出处。&
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。4被浏览341分享邀请回答11 条评论分享收藏感谢收起1添加评论分享收藏感谢收起

我要回帖

更多关于 商品房买卖合同约定 的文章

 

随机推荐