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个人住房抵押贷款-课件（PPT演示）
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商业银行抵押贷款存在的问题及对策
　　商业银行抵押贷款存在的问题及对策
　　【摘要】：
　　本文以我国相关的法律法规为指导，结合商业银行的业务流程为基础，就商业银行如何提高信贷资金安全，如何有效解决抵押贷款中存在的问题进行论述。具体安排如下：
　　一、我国商业银行抵押贷款业务
　　(一)我国商业银行抵押贷款业务开展情况
　　(二)我国商业银行抵押贷款业务在经济发展中所起的重要作用
　　1.有效地支持了企业的发展、提高了银行收益。
　　2.开拓个人业务、促进住房改革。
　　二、商业银行在抵押贷款中存在的问题
　　(一)抵押贷款人的诚信问题
　　1.抵押贷款人的骗贷行为。
　　2.擅自处理抵押物
　　(二) 抵押资产评估登记手续多、费用高的问题
　　1. 抵押借款人人办理抵押贷款往往要经过土地局、房产、其他银行、证券公司、工商管理、公证等多个环节。
　　2. 相关部门收费高，存在乱收费问题。
　　(三) 抵押资产处置难、管理难的问题
　　1. 部分抵押资产变现能力差。
　　2. 抵押资产产权、证照不齐备。
　　3. 抵押资产无法自主经营。
　　4. 无法执行的抵押资产。
　　5. 处置抵贷减免税受税费限制。
　　(四)借贷期的市场风险问题
　　短时间内，抵押物价格的巨幅下跌。(举例：08年的大宗商品价格暴跌)
　　(五)抵押物未保险的风险问题
　　(六)《物权法》带来的潜在风险问题
　　三、规范、创新商业银行业务，有效规避抵押贷款中存在的风险
　　(一)完善信贷管理制度、提高信贷的监管水平
　　1. 齐备的流程管理制度。
　　2. 动态的监管制度。
　　(二)呼吁政府加强自身管理、提高服务水平
　　1. 强化政府自身管理、合理收费。
　　2. 完善中介担保机构。
　　(三)三方合作构建抵押资产处理平台
　　(四)创新业务模式规避市场风险
　　举例：质押仓单的期货保值、大宗商品进口信用证的保值业务
　　(五)提高信贷人员的综合业务素质
　　【关键词】：抵押贷款、存在的问题、规避风险
　　【正文】：
　　金融在现代经济中具有核心地位，金融市场在市场体系中具有特殊的地位，金融市场所具备的最基本的功能是满足社会再生产过程中的投融资需求，促进资本的集中与转换。在金融体系中商业银行的信用中介职能是实现资本盈余和短缺之间的融通，是市场资金配置的主要形式。商业银行经营安全性的要求越来越高。抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是各国银行的一种主要放款形式，抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、仓单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处置抵押品，作为一种补偿。抵押贷款作为商业银行普遍采用的缓释授信风险的手段之一受到各家银行的青睐，在大力发展抵押贷款的同时要注重风险的防范。
　　一、我国商业银行抵押贷款业务
　　(一)我国商业银行抵押贷款业务开展情况
　　由于我国在上世纪八十年代前实行计划经济，银行对企业发放的贷款都是按照计划分配的信用贷款。在向市场经济时期转变后，才给抵押贷款的出现和开展创造了条件。在我国抵押贷款制度为社会主义市场经济发挥了重要的资金配置作用。在我国经济金融体制改革后，抵押贷款在各个商业银行全面开办，逐步建立和完善了相关的法律法规及规章制度。在实际业务开展中，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产。自上世纪八十年代末我国才试办个人住房抵押贷款业务，但到了2003年6月末，已经累计办理了2130多亿元的个人住房抵押贷款，贷款金额达1670亿，抵押贷款的作用在促进住房改革的进程，改善城镇居民住房条件上得到了越来越大的发挥。
　　(二)我国商业银行抵押贷款业务在经济发展中所起的重要作用
　　1.有效地支持了企业的发展、提高了银行收益。
　　在社会主义经济发展的各个时期，企业自身的经营与发展壮大都需要大量资金支持。短时间内企业无法依靠自身取得如此庞大的资金规模，因此产生了向银行借款的需求。抵押贷款的产生使得银行贷款的安全性有了可靠的保障从而使银行可以迅速地借款给企业，相对其它信贷手段审批时间短、手续少，更为有效地支持了企业的发展，便于企业及时捕捉商机。抵押品的存在也使得企业在获得贷款后有了按期还款的诉求，从而保证银行信贷资金安全;及时的还款还可以提高资金的使用效率，提高银行收益。据建设银行统计资料表明，个人住房抵押贷款逾期率均低于3%，利息实收率达到90%以上。同时，抵押贷款可以使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金，对加速货币资金的周转，对于刺激企业扩大生产和货物流通具有一定的功效。
　　2.开拓个人业务、促进住房改革。
　　随着我国市场经济的发展，个人住房依靠国家和企业分配的情况逐步转变个人住房走向商业化、市场化。经济的不断发展和城市化进程的逐步提高，城市居民改善居住条件、进城农民购买住房成为我国个体消费的主要购买点。目前我国居民的人均收入远未达到一次性付款购房的水平。这种刚性的需求只能依靠借贷完成，获得资金最简便的方法就是向金融机构贷款，抵押贷款是获得贷款的最便捷的手段。个人住房贷款的全面开展使得更多的家庭改善了住房条件，住房商品化迅速发展，促进了住房改革的进展。全面提升了我国个人信贷业务的发展。
　　二、商业银行在抵押贷款中存在的问题
　　(一)抵押贷款人的诚信问题
　　1.抵押贷款人的骗贷行为。
　　某些抵押贷款人的诚信问题给的贷款银行的抵押贷款业务带来风险。抵押贷款人的骗贷行为会造成商业银行的贷款风险，近几年骗贷案件屡有发生。案例：2000年至2005年，华林集团、安彩华林通过提供虚假财务报表、土地证明等资料，从农业银行河南省分行、浦发银行郑州分行、中信银行郑州分行等金融机构取得贷款13.6亿元;2010年爆出的南京华夏银行房贷案中，人行个信系统查询显示，&购房者&马某为江苏省外事旅游汽车公司职工，年收入24000元，有两张授信总额共15000元的信用卡，但没有透支行为也未有为他人担保的记录。而在华夏银行的《个人房屋抵押借款合同》中，马某的单位变为南京某餐饮有限公司，其职务为&总经理&。此外盖有该餐饮公司单位公章的《收入证明》中，总经理马某年薪为70万;其配偶章某，系南京民都建设工程设计管理有限公司财务经理，年薪65万元。除了关联银行向人民银行查询的&购房者&的个人信用资料和身份证复印件外，其他资料包括个人收入证明、抵押人抵押承诺函、房地产公司收据等全系造假。一个月收入仅2000元的人，居然向银行申请到500万贷款，继而购买价值逾1000万的房产。
　　2.擅自处置抵押物。
　　作为在银行质押的财产，在未经银行同意是不能擅自拆除、毁损或转让的，实际工作中因多种原因，抵押物被人为拆除、改变、转让时有发生，不仅提高了银行债权资产的保全难度，有的还造成债权资产空置，给银行带来风险。
　　案例：日，原镇江市北固化工厂向镇江市商业银行股份有限公司京口支行申请两笔贷款555000元和15万元化工厂以其在大东滩的6775.4平方米土地使用权和1165.83平方米房屋产权分别为上述两笔借款提供抵押担保，双方签订了借款合同并依法办理了抵押物登记。借款到期后，化工厂未能依约还款，截止至日，尚欠原告借款本金共计705000元，利息共计元。借款期间日化工厂被吊销营业执照后，其主管部门工业公司以及枪神公司、中房公司、中亿公司在明知大东滩的房地产不是枪神公司的财产并已抵押给银行情况下，由枪神公司将该抵押房地产置换给中房公司，并交给中亿公司开发经营。银行不得不将四家企业告上法庭请求判令工业公司以化工厂的财产清偿化工厂欠银行的借款本息，由四被告返还抵押物并承担赔偿。
　　(二)抵押资产评估登记手续多、费用高的问题
　　1.抵押资产评估登记手续多、费用高。
　　借款人在办理抵押贷款时，多数以金融资产、土地使用权、房产、机械设备等资产作抵押，通常要经过公证、工商管理、土地局、房产交易中心、其它银行、证券期货公司等多个部门，手续繁琐。而且这些部门分属不同领导机关，在办理资产评估登记中的要求各异，流程不同，增加了借款人在人力、物力的支出。以某中小企业申请100 万～1000 万元, 期限6个月的贷款为例, 在整个贷款过程中一般需要支付如下费用: 一是资产评估费、抵押登记费和公证费。资产评估费100 万～1000 万元的收费标准一般为6&～2. 5&; 抵押登记费, 从50 万～1000 万元的收费标准一般为贷款额度的1&～0. 1&; 公证费用, 从50 万～1000 万元的收费标准为贷款额度的0. 3&～0. 2&。合计三项费用约为贷款额度的2. 8&～7. 3&。二是担保机构收取一定的担保费用。目前, 市场化的担保公司收取的费用一般为标的的1. 4%～3. 5% , 另外还需支付咨询费等费用约0. 3%。而且, 贷款抵押财产评估登记的时效大多为一年, 一年后无论贷款到期偿还后或还是展期都要重新进行评估和登记。
　　例如：山东济南非国有企业申请贷款时资产评估登记手续繁、费率高。企业办理抵押的主要手续包括抵押登记、评估及抵押合同公证等，涉及工商、房产、财险、法律公证处多个管理部门，手续繁琐，时间长，短者10多天，长则1个月。需要缴纳的费用包括房产部门的贷款额0&3%的评估费、0&2%的抵押物所有权确认和登记费，土地管理部门的贷款额0&1%&0&22%的评估费，公证部门的0&1%&0&3%的公证费，综合收费率最低也达0&7%。
　　2.有关部门收费过高，存在乱收费现象。办理评估登记的有关部门收费较高，有的甚至存在滥收费的现象。由于各类行政管理部门收费条目不统一、收费项目不明确，一些部门收费比例过高，数额较大，甚至超过了国家明文规定的最高限。另外收费随意性较大，部分行政部门变相增加收费项目，人为地加重了借款人在财务上的支出。
　　例如：江都中小企业省内一项权威调查表明，不少企业也反映，他们在办理贷款抵押过程中，手续烦琐，收费项目过多，收费标准过高。比如某项评估要收取千分之三的评估费、千分之五的担保费，这些费用少则几千，多则数万，甚至多次贷款都得进行资产评估。而收费单位对市政府明确减免的一些收费，他们也会以各种借口进行推托，仍旧要企业花钱、这对于短期融资比较频繁的中小企业来说，融资成本过高也就在所难免
　　(三)抵押资产处置难、管理难的问题
　　1.部分抵押资产变现能力差。
　　银行在得到抵押资产时，往往抵押资产的变现非常困难, 且变现后有些债权也难得到优先清偿。
　　目前银行得到的房地产抵押较多，由于房地产是一个区域性较强的行业，其市场的复杂程度很难把握。部分房地产抵押品虽然按照要求已经达到银行标准抵押率，但从实际角度来讲其变现能力较低。变现能力较差的房地产如：繁华程度较差区域的大型商场，非居住用房，非工业园区内的厂房，划拨土地上的房产等。我国多数地区没有建立房地产拍卖市场，房地产适价变现处理较困难。而由银行自身经营的住房租赁显然也不符合现况，难于管理。
　　动产抵押则要求银行对抵押品所在的行业相当熟悉，能确定抵押物品的真实价值，但目前国内银行在运作上往往缺乏经验。上海某银行风险控制部门总经理也表示，银行对动产抵押发放贷款时，必须对抵押公司的上下游企业进行摸底，并检查其本身的经营情况才能放贷。不仅要求抵押物具有足够的价值，还要有足够的变现渠道。
　　无形资产变现难。与不动产抵押相比，无形资产作为质押物的流动性差，变现还受地域、时间的限制，处置起来相当困难。特别是无形资产转让市场还不成熟、不发达，一旦企业出现经营困难、无力偿还债务等情况，银行不能像处理有形资产抵押贷款一样，通过拍卖、租赁、转让等方式及时收回资金。目前，社会上缺少专业的无形资产交易市场，且交易信息大多比较封闭，不够公开透明，极大程度地影响无形资产的变现能力。
　　如果是国有、集体企业的抵押物需要拍卖清偿债务时, 变现的难度更大。按国务院相关规定，国有、集体企业破产时，必须优先支付破产费用、税收、社保基金、职工工资、职工安顿费等款项, 其次才处理企业的债权，银行的债务得不到优先清偿的权利从而导致银行合法抵押的债权流失。
　　2. 抵押资产产权、证照不齐备。
　　在银行得到的一些抵押资产处理时，常会出现由于抵押登记手续不完善，造成抵押物难于处理。抵押物登记,是指抵押物登记机关根据当事人的申请,依照法定程序,将抵押物上设定、变更、终止抵押权等事项记载于特定的抵押物登记薄上的行为。但对于有些只办理部分产权登记的，导致银行难于处置抵押的资产。例如抵押资产是小产权房或是车辆、船只等特定动产因办理抵押时有关证照不全，从而在实际操作中转让变现困难。
　　3. 因政策制约抵押资产无法自主经营。
　　银行收回的抵押资产多种多样、短时间难以变现处理。面对各种的房地产、厂房仓库、机械设备、汽车船只等抵押资产，不管理经营，折旧等因素会使银行损失更加严重。但我国对银行的直接经营范围有明确的规定，银行不能违规经营抵押资产。银行面临两难处境。
　　4. 无法执行的抵押资产。
　　当前银行抵押贷款中大部分的抵押物是房地产。而房地产抵押中大部分是私有住宅，如果银行强制执行，而该抵押物是借款人或担保人唯一的自有住房，那么即使银行取得该房地产的相关产权证明也难以执行。
　　5. 处置抵贷减免税受税费限制。
　　银行在处理抵押资产时，往往会面临较大的财务费用支出。抵押资产处理的接受企业会要求银行出具发票，以便进行税务抵扣，但被抵押的资产往往拖欠大量的税费，这些都要由银行补交，造成银行支出。
　　另外由于前段时间我国房地产长期处于上涨区间，银行在进入市场处理房地产时，土地增值税将极大地影响其变现能力。土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。目前范围包括非普通住宅，含住宅中的花园住宅、商铺、办公楼、地产等，与银行办理房地产抵押息息相关。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税征收按照四级超率累进税率：未超过扣除项目的50%，税率30%;超过扣除项目50%，未超过100%部分，税率40%;超过扣除项目100%,未超过200%部分，税率50%;超过扣除项目200%部分，税率60%。假如银行不考虑土地增值税以及8%交易税对实际变现收入的影响，那么银行的放贷金额可能会超出抵押品变现的实际净收入，出现抵押品覆盖率不充足的敞口风险。再加上实际处置中支付的营业税费、评估费、诉讼费、拍卖费等诸多费用，银行往往难以处置抵押资产。
　　(四)借贷期的市场风险问题
　　在借贷期间，抵押物的市场价格短时间内巨幅下跌。造成借款企业或个人无法正常还贷。例如：日，某进出口贸易公司以抵押贷款方式从新加坡进口一船燃料油，价值5亿美金，船只在进口途中适逢国庆长假，但由于遭遇到百年不遇的金融风暴，全球大宗商品暴跌，在14天的船期到港后，整船油价已经跌去一半，该企业无力按期还贷。此案例中借款公司无违规行为，进行正常的贸易经营活动，但遭遇到价格在极短时间的暴跌，使企业蒙受损失威胁银行贷款安全。此类事件在近几年的抵押贷款行为中越来越多。
　　(五)抵押物保险条款是否合理的风险问题
　　现在大部分借款人和企业出于节约成本的考虑, 拒绝办理财产保险。在未投保的情况下, 一旦产生意外灾害, 随着抵押物的毁损，银行信贷资产也难以保全。还有由于借款人与银行的约定而签署的保险合同的条款与保险法冲突，而给银行带来的潜在风险。
　　案例：2009年9月周某为购买个人家庭用轿车，向某银行贷款8.6万元，期现为3年，并以该车为该笔贷款的抵押物。周某与银行的合同中约定，周某为抵押物办理保险，保险期不短于贷款期限，保险金额不低于贷款金额。周某在保险单中明确银行为第一保险受益人。周某在保险单特别注明，一旦发生事故，保险理赔金直接划转银行制定账户，替代已经受损的原抵押物担保周某履行债务。同时周某在保险公司为该车购买了车损险和第三者责任险，约定银行为第一受益人。月，周某所购车辆发生交通事故，导致第三人王某受伤、车辆全损。2010年5月，保险公司将车损险理赔款款2.8万元与第三者责任险11万元支付给银行。银行以其中的7.56万元提前清偿了周某所欠全应不低于贷款金额。将剩余6.24万元保险理赔款返还给周某。2010年7月保险公司以银行占有1 1万元车辆第三者责任险保险金缺乏合法依据向法院起诉银行，要求返还11万元的第三者责任险保险金。法院经审理认为第三者责任险属于强制性保险，受益人以为交通事故的受害者，保险合同中关于银行为第三者险的第一受益人的约定违反法律强制性规定而无效，终审判决银行返还保险公司11万元。
　　(六)《物权法》带来的潜在风险问题
　　《物权法》的实施虽然给银行带来机遇，但是银行经营管理面临着更大的挑战。动产抵押、预告登记、异议登记及担保物权时限缩短等问题，都将增加银行维护债权的风险。
　　1.抵押权利的行使时间缩短。
　　《物权法》第202条规定：&抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。&而最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题》的解释第12条规定：&担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。& 这一规定缩短了担保物权行使的时间,不利于银行实现担保物权。目前按有关规定，以银行处置抵押房产为例，一般要经过7个环节：构成违约、律师函催款、法院诉讼、判决生效、宽限期、拍卖公示、拍卖进款，即使每个环节都很顺利，也要14个月左右的时间。银行如何在规定的主债权诉讼时效期间届满前及时行使担保物权对银行的管理提出挑战。《物权法》则采用主债务诉讼时效模式，缩短了抵押权实行期间，其202条规定立法理由为：主债务时效届满，债务人可行使抗辩权拒绝履行债务;若抵押权依然存在并可以实现，之后抵押人能否再向债务人追偿?如能追偿，意味着强迫主债务人履行超过诉讼时效的自然之债;如不能追偿，则损害抵押人利益和违背担保制度!
　　2.异议登记的规定。
　　《物权法》第19条规定：&权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。& 此规定将使银行在办理抵押贷款业务时必须全面考核抵押物的归属。银行在放款前要对抵押物的归属进行全面的调查，确保抵押物的所有权归属于抵押人。银行不能接受异议登记期间的不动产作抵押物，因为一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力，银行的资产不能得到保全。
　　3.预告登记的不动产抵押。
　　《物权法》第20规定：&预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。&银行如果以预告登记的不动产为抵押物，一旦抵押借款人不能在&能够进行不动产登记之日起三个月内&及时办理正式登记，则银行的债权将随着抵押借款人的所有权预告登记失效而落空。银行受理预告登记的不动产作为抵押物时，必须确定抵押借款人会及时办理正式的登记手续，避免银行资产受损。
　　4.担保手段的运用。
　　担保的抵押贷款对银行来说也具有潜在风险。由于担保的介入使得一些无法得到更多借款的企业得到了需要的资金规模。但是太多的担保手段、担保物和担保权利，潜藏着更大、更多的风险隐患。由于动产可以转移占有，导致部分借款人私自将抵押物处理变卖，银行贷款无法落实到抵押物上，造成银行资产流失。
　　某市博达实业有限公司欲向该市某信托投资银行借款450万，根据投资银行的要求博达以其新购买的华银大厦第三层共1200平米(当时估价350万)作抵押，投资银行认为抵押财产不够，要求博达提供其他的抵押，否则不能借款。博达遂请求三丰商贸集团以其新购买的&块土地作为抵押，同时请个体户丁某以其一辆奔驰牌轿车(当时作价100万)作抵押。上述抵押分别由投资银行与各个抵押人之间订立了合同，且已办理了登记。在博达与投资银行的借款合同中，特别注明以上述三项财产作抵押。在三丰与投资银行订立的抵押合同中，第1条虽规定三丰以其一块位于该市开发区的面积约200亩、作价800万元的土地作抵押，但根据三丰的一再要求，在合同第5条规定：&乙方仅以100万的土地使用权作抵押。&在投资银行与丁某订立抵押合同以后，投资银行发现该轿车已经为他人设置了抵押，但不清楚该抵押担保的债权数额。至借款合同到期以后，博达不能清偿债务。投资银行因将博达的房产拍卖以后仅获得300万元，遂要求拍卖三丰的200亩土地，以清偿剩余的200万元的债务(本金450万元和利息50万元，减去300万元)，遭到三丰拒绝，投资银行遂在法院提起诉讼，请求三丰承担抵押责任。
　　三、规范、创新商业银行业务，有效规避抵押贷款中存在的风险
　　(一)完善信贷管理制度、提高信贷的监管水平
　　1. 齐备的流程管理制度。
　　对于整个社会来看，需要建立一个良好的社会诚信环境，需要逐步建立适用于我国抵押贷款行业的风险预警系统。银行监管机构要收集和处理整个银行抵押贷款业务的各项数据，做好分析整理工作，提高我国银行业对于抵押贷款的整体监控水平，进而保证银行的贷款安全。
　　对于商业银行来讲，必须制定一套严谨、翔实、操作性强的抵押贷款规章制度和操作流程，不断提高自身抵押贷款的管理水平。首先要建立银行内部的抵押贷款风险控制模型，根据模型的运行结果制定贷款计划、按照计划指导贷款进程。其次银行要制定详细的抵押贷款流程，加强全流程管理，落实岗位管理责任制，实施贷款损失问责制，相关人员专职专岗、相互制约，严格监控风险产生点。第三建立客户信息及信用档案，对客户分级管理，有效预防和控制客户风险的产生。
　　商业银行在日常管理中要严格执行信贷管理流程，对贷前客户的审核评估要认真细致、对贷款的审批发放、贷后管理要及时谨慎。银行的内部监管机制要对各个环节进行监督，严格控制贷款风险，保证银行信贷资金安全。
　　在实践中逐步完善抵押贷款管理体系。银行应加强贷前调查，把好贷款发放关。对借款人的第一手资料要详细调查，核定其贷款的真实性与还款的可能性，有效评估借款人信用等级，降低由借款人道德风险给银行带来的潜在风险;在银行核实贷款时，由评估小组集体做出是否给予贷款的决定，减少个人放贷决定，实行审贷分离的原则，有效规避银行职工的道德风险。加强贷后检查工作，按时检查贷款运用情况。严格规范银行的法律文书、合同及相关材料的合法性，避免法律风险的产生。
　　2. 动态的监管制度。
　　根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一贷款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理。所以银行将对整体的抵押贷款业务进行模型计量与测算，全面把握银行的整体贷款风险，对其进行风险评估，有效管理银行资产。我国商业银行已陆续开展对抵押品，尤其是对不动产抵押的系统管理，并开始相关抵押风险的计量模型研究。
　　具体来说，&动态&的涵义主要表现在三个方面：一是&因时而异&，即从时间维度看，在经济周期的不同阶段对同一家企业的监管目标值各不相同。二是&因企而异&，在不同企业在同一时点上的监管目标值各不相同。三是&因价而异&，在同一时期对不同客户的抵押贷款的品种价格体系适用不同的监管目标值。动态监管的目的是，通过实施个性化、差异化的监管，充分体现风险监管的灵活性和可调性，进一步提高商业银行监管的有效性和针对性。
　　(二)呼吁政府加强自身管理、提高服务水平
　　1. 强化政府自身管理、合理收费。
　　政府及相关部门作为抵押贷款的登记和评估机构，应该强化自身管理能力，优化管理水平。减少抵押贷款办理的繁杂手续、严格按照国家收费标准收费。
　　政出同门、统一办理抵押贷款的手续及流程，减少人力、物力、财力的支出。
　　我国各地政府及相关机构在办理抵押贷款的登记和评估时收费不统一，许多政府及相关机构在收费时按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。有的地方某项评估要收取千分之三的评估费、千分之五的担保费，这些收费过高成为贷款企业的负担，特别是中小企业。
　　我们认为像《盘锦市人民政府2010年关于规范中小企业贷款抵押收费的意见 》中的收费条目更为可取。其中：【一、企业办理抵押贷款，除为保证贷款资金安全所必须的法定登记外，不得随意要求其他任何登记和收费。二、办理不动产登记按件收费，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。企业以建设用地使用权作为抵押物的，土地管理部门可收取土地抵押登记费，每宗地收费标准为650元;企业以建筑物所有权作为抵押物的，房产管理单位可收取建筑物抵押登记费,住宅登记费标准为每件80元，非住宅建筑物登记收费标准每件550元;企业以建设用地使用权、建筑物以外的物品、权利作为抵押的，不得收取抵押登记费。企业抵押的建设用地使用权、建筑物所有权登记期满，继续利用同一抵押物申请抵押贷款续期的，每次只收取工本费10元，不得再收取抵押登记费。三、办理抵押贷款，登记部门不得要求对抵押资产进行评估;债权人或担保人需要评估的，按照&谁委托、谁付费&的原则，由委托方自行委托有资格的评估机构进行评估，债权人、担保人不得强迫企业到指定的评估机构接受服务及收费，上级银行有另行规定的除外。 在贷款期限内，评估机构不得对抵押物重复进行评估收费，企业以同一抵押物申请抵押贷款续期，委托前次评估机构再次进行评估的，其收费标准不超过上期规定收费标准的30%。】
　　2. 完善中介担保机构。
　　依靠政府的力量尽快完善起以中小企业、相关政府机构、担保机构和金融机构为主体，信用登记、信用采集、信用评估和信用发布为主要内容的中小企业信用披露制度。特别是地方政府要在各金融机构配合下，投资建立中小企业信息库并与各金融机构联网，实现资源共享。在此基础上，再建立中小企业贷款信用评级制度，强化企业信用观念，以信用等级评定是否贷款和担保，从而为担保机构的健康发展创造有利条件。
　　(三) 与第三方合作构建抵押资产处理平台
　　银行可以与第三方机构共同构建抵押资产处理平台。银行可以与拍卖行、现货物流中心、现货交易中心等机构合作共同构建抵押资产处理平台。以便可以及时处理银行的抵押资产，减少银行额外损失，盘活质押资产，提高资产使用效率。
　　目前在上海的一些钢材现货贸易市场，我们看到商业银行和现货物流中心联手办理抵押贷款及物资处理事宜。进驻该物流中心的钢贸企业通过物流中心办理抵押贷款事宜，银行通过物流中心监管贸易企业的抵押钢材。贸易公司在物流中心的监督下完成现货交易，归还银行贷款。如果贷款企业不能如期归还贷款，银行可以通过物流中心的强大的贸易功能，迅速有效地处理抵押钢材，减少银行额外损失，盘活质押资产，提高资产使用效率。
　　(四)创新业务模式规避市场风险
　　商业银行目前正在探索一系列的创新业务，进一步规避抵押贷款的潜在风险，保障银
　　行抵押贷款的安全性，同时也提高对贷款企业的支持力度。例如：质押仓单的期货保值业务。企业拿现货仓单作为抵押物到银行申请贷款，因为近几年大宗商品的价格经常出现大幅波动，通常企业只可以获得5-7折的现金贷款额度，这样即不能保证银行贷款的安全又不能有效的支持企业。达不到银行与企业双赢的目标。所以银行开展了一系列的创新思维与举措，来解决这一难题。所谓的质押仓单的期货保值业务就是借款企业以现货仓单作为抵押物到银行借款，与此同时企业提交质押物的期货套期保值操作意见给银行审核。银行在审核了现货仓单无误的情况下，与合作的期货公司共同研究企业的期货套期保值方案是否可行，如可行的话，银行将该企业的此次现金贷款的折扣额度上升到8-9折。企业在银行的合作期货公司开设套期保值账户进行操作，银行通过期货公司来监管企业的头寸风险。这样的话，企业有效的规避了抵押物市场价格的波动风险，获得了较高的贷款比例(企业做套期保值所得到的贷款比例比不做要高20-25%，做套期保值占用的保证金比例只有10-15%)。由于企业有效的规避了抵押物价格的波动从而保证了银行贷款的资金安全，银行与企业获得双赢的局面。
　　举例说明：某家锌锭冶炼厂在2008年3月初以现货仓单3000吨的形式向银行申请为期半年的抵押贷款，银行以10日上海长江现货交易平均价每吨21700元作为抵押贷款基准价格核算贷款额度给予贷款。同日该企业在期货0806合约上以每吨22000元得价格卖出保值。随后美国爆发的次贷危机不断深化并引发全球的金融海啸，风波开始扩散至实体经济，资金持续流出商品市场，商品的金融属性削弱，商品价格进入&去泡沫化&时期。 期间锌锭价格不断下跌，银行不断催促企业补足贷款。企业抵押的现货在不断贬值但期货却在不断盈利，6月2日企业决定期货平仓提前归还银行贷款，当天上海长江现货交易价每吨16800元，上海期货交易价每吨15900元。
　　现货市场：由于价格下跌企业亏损()*00元
　　期货市场：由于企业高价保值卖出盈利()*0元
　　评价：由于现货价格不断下跌，企业抵押在银行的锌锭如果不保值的话，按现货价格计算，抵押锌锭将损失市值1470万元，但由于企业做了保值，不但没有损失,因为期货价格波动更大，还为企业带来额外收益360万元。企业可以顺利提前还贷，银行也保全了贷款。
　　(五)提高信贷人员的综合业务素质
　　由于市场经济的不断发展，国家的法律法规不断的健全和完善，企业的经营模式也日益多样化。银行应该加强员工培训，让他们充分掌握相关法律知识有效规避法律风险，规范操作行为，有效防范信贷风险。
　　银行员工要加强学习，强化业务素质。深入学习，全面掌握《物权法》、《担保法》、《合同法》等方面知识，强化法律业务素质。针对不同抵押财产设定的抵押方式、程序等方面的不同要求，完善相关法律手续，确保担保法律效力，避免应登未登风险，防范担保落空的法律风险。
　　伴随着社会主义商品经济不断深入发展，企业交易范围逐步扩大，交易方式日渐复杂，抵押贷款业务应运而生并不断壮大。经济的高速发展给抵押贷款业务的发展创造了广阔的市场和巨大的商机。由于抵押贷款制度对于银行资产有着较高的安全性，它更便于企业及个人从银行获得贷款。由此抵押贷款的业务范围将扩大到更多的领域。但是，目前我国抵押贷款的运作与放贷还存在着许多问题，譬如抵押贷款贷前对借款企业和个人审查不严、监督机制没有紧密结合、抵押物登记和评估制度不周全，借款企业和个人在贷后还款能力、还款时间、还款风险等现存问题。在中央和政府相关部门的指导下，银行业要妥善解决这些问题，必须要完善内部的管理体制，与广大的企业和群众相互配合，共同促进抵押贷款制度健康、有序、长久的发展。
　　参考文献：
　　1.刘刚，《浅谈抵押贷款风险成因及对策》，载自《西南金融》2007年3月刊。
　　2.刘涛洪，《抵押贷款中存在的问题及其风险防范》，载自《经济问题研究》，2000年12月刊。
　　3. 师艳，《甘肃省分行授信执行部甘肃省分行不动产押品变现风险分析与对策研究》，载自《中国银行内刊》2010年12月刊。
　　4.侯亚，《重视抵押物登记，防范授信业务风险》载自《中国银行内刊》2010年2月刊。
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