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看完这10个问题 说房价会跌的都沉默了！
来源：百万经纪人平台
作者：Q房e族
其实，房子不一定要买最好的，合适的就可以！但有很多人不明白这些道理，仍在市场中踌躇犹豫。
房价是跌是涨？一直以来，各派众说纷纭，热烈交锋。虽然唱跌派的专家预言近几年房产泡沫将破，房价将大跌。但未来年，就算楼价是下跌的，也是相对的下跌，而楼价涨是绝对的。今天分享中国房价将上涨的个铁证，揭秘为什么房价难跌。
1、“有房才有家”的传统思想使刚需旺盛！
受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。
每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。
可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。
现在为什么所有人都关心房价了，因为人人对它有需求。如果房价过高了，人们就不会买了，市场饱和了自然也就平衡了。
如果有市场，人人都需要，那房价一定会继续涨。网站上骂声一片，那是因为每个人都想买房，每个人都想买房，所以每个人又都看空楼市。每个人都在看，那房价能不涨吗
2、地价猛涨，催高房价
大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，像孙悟空翻筋斗似的。
而地价占了房地产开发成本的一半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。
前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。
3、建材价格攀升，成房价幕后推手
除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。
可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上升影响非常大。
尽管建材成本上升，住房成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，房价肯定上升。
4、房子是保值增值最佳投资
房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。
这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有、套房子的人并不少，而拥有、套房的人比比皆是。
房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。
5、奢侈消费风助长房价飙升
前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那阵，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。
而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。
中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。
6、房地产是地方财政的主要收入来源
房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点。
如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。
所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。
7、通胀预期加大，带动房价上扬
CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。
物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。
不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定，否则控制房价只是一厢情愿罢了。
8、中国城市正处于大拆大建高速发展期
君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。
拿广州来说，几年前城区范围只有多平方公里，今天已经扩大到多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。
此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。
不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。
9、经济发展离不开房地产
大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。
而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。
对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，
房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展。
比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。
10、国家调控为控制房价过快上涨，而非打压
国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。
注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨。
是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。
从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。
一边是国家的调控政策的轮番轰炸，另一边房价非但没有下降，反而节节攀升。这让很多购房人看不懂、猜不透，更加乱了阵脚。究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落？
买房就一句话：没钱就别买房，买房了就别后悔！
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专家：中国老百姓为什么普遍不相信房价会下跌？
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原标题:老百姓为什么普遍不相信房价会下跌？房价还会涨么？现在要不要买房？如果说，过去十年的任何一个时点上，答案是肯定的&&买房无疑是一件正确的选择，那么现在呢？或者换句话说，房
原标题:老百姓为什么普遍不相信房价会下跌？房价还会涨么？现在要不要买房？如果说，过去十年的任何一个时点上，答案是肯定的&&买房无疑是一件正确的选择，那么现在呢？或者换句话说，房价是否已经见顶？中国的房价涨跌遵循着什么逻辑？文| 朱宁文钊本文是经济观察报执行总编辑文钊先生对清华大学国家金融研究院副院长朱宁教授的采访实录，原刊于经济观察报，不代表瞭望智库观点。1关于泡沫的机理过去10年里面的四次调控，已经教育了所有的买房者。买房者相信，政府希望房价不要上涨的太快。这有点像2015年的股市，大家说政府希望长牛和慢牛&&虽然实际并不是这样。我特别想说的是，一旦形成预期，投资者就会觉得说，政府给我形成了某种兜底和担保；一旦觉得有担保，就会加杠杆，加大投机的力度和资金。这种投机的预期一旦形成，其实跟通货膨胀一样&&如果大家看到一个价格只涨不跌，那么所有的资金和资源都会投到这里面来。所以，如果采取任何行政的手段压制这种泡沫或上涨，只是短时间压一下，一旦退出了调控肯定还会报复性的上涨。这种预期不扭转，暴涨的情况就可能继续出现。在泡沫里面，预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是，因为这个价格是人为推高的，而且是被预期上涨推高的，一旦不上涨，不会横盘，不是涨就是跌。在低位下跌，风险相对比较可控，但如果是在高位很大幅度的下跌，风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险，更大的风险在于银行体系或整个经济。我原来是一个比较微观的经济学家，现在比较多地从行为的视角谈论比较宏观的话题，也是这个原因。开始写《刚性泡沫》有两个目的，一个是帮助国际投资者更好地了解中国和中国经济。那时候还是2014年，我觉得，对于房地产泡沫，如果当时推出房地产税，或者增加某些核心地区的房地产供应，对于稳定房价其实是有帮助的。那时候从我的观察来看，其实限购不是特别有效，而限贷比较有效。现在很大的问题是，不管政府出什么政策，即使本来是利空的政策，大家也当利多来读，因为大家会觉得，你现在不让卖，那你以后让卖的话，还能卖个更好的价钱。在年金融危机的时候，房价出现过一轮调整。然而因为随后的政策支持导致大家很快就忘记了这一点&&即房价是有可能下跌的，其实那时候北京和上海的房价跌过10%甚至20%，郊区可能在30%左右，这是不小的下跌幅度了。但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色，最后反而是限制了市场，进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。这种东西会自我强化&&房价涨了两年之后，买房者可能觉得明年上涨的概率是55%，涨三年的话他可能会觉得是65%，如果涨了5年，他会觉得房价上涨的概率是100%。2这是很可怕的，老百姓忘记了房价是会下跌的比较有趣的是，就房地产市场而言，你必须要区分一二线城市和三四线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后，还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了，那些市场可能再也涨不回他的历史峰值了。所以，我们看，虽然货币供应量每年11%~12%的增长速度，但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来，他去碰的那个市场投机的强度会比原来更大。我曾经写过一个文章，在文章里我这样问：一线资产难道真的只涨不跌么？我的理解是，越是泡沫尾端的时候，其他已经不涨了，核心资产还在涨。一个例子是，互联网泡沫的时候，大部分互联网股票都不涨了，就剩雅虎、亚马逊等少数几家公司的股票还在涨。雅虎最高的时候涨到每股95美元，但是过去很长一段时间，他的股票价格基本上在15到20美元。我们再看东京和大阪的房价，相对于日本其他城市的房价而言，其他地方涨势比较平，大阪和东京的涨幅就比较陡峭。但是涨的多的城市，一旦跌的时候它的跌幅也会更大。现在的情况是，一方面一线城市公共实施极其充沛，另一方面，年轻一代对生活的追求和理解跟前面几代人不同，他们更重视体验，而这种体验只有在一线城市才能完成。这样一来，大家都想去这些城市，这几个城市的绝对价格就已经很高了。首付贷为什么会让房地产中介都害怕？因为完全超出了大家能够接受的水平。但是现在看呢，许多地方的政府退出这种刚性担保的意愿越来越低。或者说，原来是不想退，现在是不敢退。3这次不一样？最可怕的就是这一次不一样。致命的一致&&大家都觉得这个不是泡沫的时候才是最可怕的。我有写文章，刚性泡沫真的不破么？有读者反馈说，你写的是刚性泡沫，那你说刚性就意味着它是不会破的。我要解释一下，最开始是用英文写的&&GANRANTEED BUB-BLE，就是被担保的BUBBLE(泡沫)。被担保的泡沫它一定会发生，但我没有说它一定不会破。然后我就想，现在很关键的一点是，很多人觉得中国不一样。我上大学的时候喜欢看顾准的一本书，《从理想主义到经验主义》。我们在西方接受教育比较多的学者，经验主义会更多一些，所以人家说庸俗经济学是有一定道理的，但是传统的计划经济里面理想的色彩会多一些。所以我特别喜欢哈耶克说的话：&通往奴役之路都是由美好的愿望铺成的&。电影《功夫熊猫》里面有一段台词，&人往往是在逃避自己的命运的路上才撞见自己的归宿&。比如熔断机制，大家想到你会熔断，熔断之后我卖不出去，我才会更加积极地卖股票。推熔断机制本来是一个好意，不想让市场下跌，但反而引发了市场的下跌。这是我们政策制定里面特别缺少的博弈的思路。咱们的政策制订者老是觉得说，我出一拳，市场就被我打了一拳。他没想到说，你出一拳的时候市场就先在你的脚下踢了你一脚。这是行政管理能力要提升的地方。投资者只有一个真正有效的学习方法，就是真正赔了钱。我之前做过融券和股指期货的研究。股市下跌，大家第一个直接的反应就是，觉得那是股指期货和融资融券导致的。但是我们做过很多研究，其实有股指期货和融资融券，才能帮助那些看空的人早早释放风险，这样市场不会涨得太离谱，也不会跌的太厉害。你越是不让做这些事情，涨起来没有任何限制，涨得太多了，一旦跌起来才会特别可怕。全球的监管者都会犯这个错误，觉得这会导致下跌，那么这个就是下跌的原因。其实不是。我老说为什么会有股灾，原因特别简单，就是原来涨得太多了。4风险在哪里现在实体经济虽然不是很好，但也是处在正常的转型过程。所以，我觉得国内下一步的风险还是集中在金融风险上面。房地产本身我并不是特别担心&&一线城市需求总还是在的，即使下跌也不会是断崖式的；三四线也有买的，总体系统性冲击不大。我担心两个事。一个是债务，债务涨得太快了。涨得太快之后有连锁反应，它会把你整个的盈利全部吃掉，今后再去想要做新的投资就没有机会了。IMF有一位副总裁说，中国的债务主要还是在企业。但是我说，在中国你要特别区分这个债务是企业还是政府没有意义，因为企业债务的核心是国有企业的债务，国有企业债务的核心是银行贷款。所以是国有银行贷给国有企业，如果最后出问题，政府还是要兜底的。我们很多人都忘记了1998年的债务危机，债务蔓延起来是很快的，对经济会有很大的打击。还有一点让我担心的是，如果没有资金去支持政府融资平台，还有那些亏损的国企，那些平台和国企还能支撑多久？如果不让地方政府卖地或者地卖不出去，地方政府财政也会很困难。这之后，要么中央给它很大的支撑，要么企业能够带来现金流，但现在很显然是反方向而动的。他越要撑住现在这种局面，就越要去做一些现在不带来正向现金流的项目。这样负债就会越涨越多，而现金流会越来越恶化。目前，无论从房价对居民收入比，还是房价对房租比，又或者历史涨幅等指标来看，我们的总体房价都处于高位；在一些一二线城市，房价已经超过了很多其他国际一线城市的房价水平。房价持续上涨显然在逻辑上是不可持续的。所以，另外一个让人特别担心的问题是，房地产行业的风险通过中国的金融体系迅速地在全经济中扩散，并有可能因此引发系统性金融风险。房地产是牵一发而动全身的，我觉得中央说的资产泡沫一定是房地产泡沫。其实要看到，很多泡沫是跟房地产联系在一起的。一方面，居民房地产抵押贷款成为银行新增贷款中最迅速的增长部分。另一方面，很多地方政府的资金主要来源于土地出让和房地产开发相关的融资平台。而融资平台的主要融资来源，恰恰是信托产品和理财计划，以及类似具有刚性兑付特征的影子银行产品。很多自身投资回报率很低或者投资风险比较高的投资项目，由于影子银行所提供的隐性担保，摇身一变成为收益比较高，相对比较安全的信托产品。由于中国的投资者相信，政府会对自己所投资的产品提供隐形担保，并且保证自己投资本金和投资收益的安全，所以才会把资金投入到这些原本风险相对比较高的信托产品和理财计划里。而一旦失去了这种政府隐性担保，或者政府丧失了提供隐性担保的资源的话，那么中国的影子银行、投资者的丰厚收益，和过去很长一段时间里企业的廉价融资渠道，都将受到严重的冲击。这无疑将对中国经济增长速度和经济增长模式的转型也带来重大的压力。我觉得一线城市不会出现断崖式下跌。一句话说，我觉得房价在这个时点上还会往上涨，但是十年二十年之后，如果以真实货币计价，现在可能就是十年二十年的一个顶部。做这个判断我稍微有点不太确定，如果你以美元计价，一定会比现在低，如果是本币，算对了通货膨胀，也一定比现在低，我觉得我不是很确定的是，如果做这个假设，那我的假定是说，今后十年的人均收入增长一定会比较慢。预测泡沫见顶这个是最难的一个事情，我也不尝试做这个事情。但是我觉得预测长期的趋势要比预测什么时候见顶容易很多，而且从长期趋势来讲，人家说伦敦和纽约还比北京和上海贵，还能贵20%~30%，但是接下来的问题是，伦敦和纽约全世界的人都想去，北京呢？
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房价听总经理的，这次到底该听谁的
我有更好的答案
哪个领导职务高就听哪个的，比如总经理和部长的你不可能违逆总经理吧；两个领导职务一样高的，哪个是你的直属领导你就听哪个的。这两个是基本原则，然后要因事制宜懂得变通。
当然要听中央的了！
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