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住宅底商规划设计研究报告
专业课题编号【201309】-1目 录Part1商业概念Part2 Part2 Part3Part4底商分类 经营方式 规划要点设计规范Part1 Part2商业概念 底商分类Part2 Part3Part4经营方式 规划要点设计规范商业概念商业的概念人们习惯上将商业叫商铺或商业用房，商业的功能多样化，既有能满足 市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、 商务活动、市民投资等需要的经济功能。商业概念分类方法商业分类汇总表种类 大型商厦 专业市场 小区商铺 购物中心 小区配套商铺 专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 商业大厦 住宅区商铺 临街商铺 步行街露天商铺 地下商城 商业区物业 住宅区物业 近郊物业 统一经营物业分散经营物业 综合经营物业 单一经营物业 销售物业 租售物业 出租物业 产权物业 非产权物业举例 天河城广场、广百新翼 天河电脑城、白马服装大厦 深圳四季花城商业街、祈福新村商业街 天河城、中华广场 骏景花园商业街、华景新城商业街 南岸装饰材料城、美居中心 天雄布市 百福广场 中泰国际广场、时代广场 即小区配套商业铺位 即市区道路临街商铺 北京路步行街商铺 流行前线、康王商业城 名汇广场、名盛广场 即小区配套商业铺位 顺德国际商业城、五洲装饰世界 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的 商业物业 大部分商铺（除发展商返租外） 如大型商厦、小区商铺 如专业市场、餐饮及美食广场 有产权的商铺多以销售为主 广州国际玩具精品中心 天河城广场、宏城广场 大部分的新建物业 临建物业或改建商铺按市场形式分类按物业用途分类按建筑特征分类按物业区位分类 按经营方式分类按经营类别分类按销售方式分类 按物业产权分类商业概念住宅底商：指位于住宅等社区建筑物底层的商用铺位，住宅底商的表现形式 主要是地上1-3层或其中部分搂层、地下室、或者商业用途裙房，住宅底商（后 面统称为底商）已经成为社区商铺的主流 。住宅底商是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开 发商充分认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去临路住宅底层不好卖的 尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；同时底商上面建筑将会带来的稳定的客 户流，投资者的投资风险相对较小。本报告将主要针对住宅底商做详细分析。Part1 Part2商业概念 底商分类Part2 Part3Part4经营方式 规划要点设计规范底商分类一、按照服务区间划分： ? 按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种， 即：客户对象是住宅社区里面的居民（又称内商业），客户范围不局限在住 宅社区里面（又称外商业）。鑫苑名家西门内街商业蓝堡湾贵人街外商业底商分类二、按照市场理念划分： ? 不同项目的竞争将成为住宅底商市场的主旋律，项目市场运作将对其住宅底商 项目的成功发挥重要作用； ? 按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型 住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。底商分类1. 概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。 如“欧式商业步行街”“现代城”“欧陆经典”等主题，一改过去纯粹的配套服 务功能。做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。底商分类2. 潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目 。相对于借助炒作概 念而走俏市场的底商而言，无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此 类项目被众多投资者所看好； “潜力型” 底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租， 还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，如郑东高铁站附近商业。底商分类3. 商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体 的住宅底商项目，投资风险相对小，回报率高。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，如正商新 蓝钻项目商业。底商分类? 对于住宅底商，如果主要服务对象为社区内部居民，在功能设定上要结合小区 业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定 。这样的商铺，投资 少，风险低，资金回笼也较快。 ? 如果主要服务对象为小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能和街 道人流量来确定商铺功能 。Part1 Part2商业概念 底商分类Part2 Part3Part4经营方式 规划要点设计规范社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟， 只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会 面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区 商铺的特点进行分析介绍 。经营方式 零售型社区商铺： 1. 规模特点 零售型社区商铺的规模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺 规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在60100平方米左右，小卖部面积甚至仅30-50平方米，书报厅面积可能更小。临街小商店临街小商店经营方式 零售型社区商铺： 2. 规划设计特点 零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求：3.5米的层高是基本要求； 如果是做中型超市，规划设计时柱距设计要合理，避免柱网太密，影响使用效率。层高大于 3.5米经营方式 零售型社区商铺： 3. 经营特点 ? 商铺的形式 社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。 ? 投资回收形式 社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方 式越来越吸引市场的关注。经营方式 服务型社区商铺： 1. 规模特点 随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，面积在 200-1500O 不等；大型专业美容美发、餐饮成为大型社区的重要配套，健身设 施也从无到有。经营方式 服务型社区商铺： 2. 规划设计特点 服务型社区商铺的层高不低于3.5米，层高较低，会影响美容，美发、餐饮等 商业的经营舒适度；柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现 柱子数量最少化，同时对水、电、暖、天然气、排污等相关配套，在规划设计过 程中要加以考虑。经营方式 服务型社区商铺： 3. 经营特点 铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可 能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区 商铺的规模较大，没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经 营困局，同时对项目品质带来影响。经营方式 服务型社区商铺： 4. 投资回收形式 目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式， 一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商 铺，但现在不同，他们已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商 不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。经营方式经营形态特点 社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售 型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少 量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、 银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿 园等。 从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点， 而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小 盘活跃股”。从上面的分析可以得出结论服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种Part1 Part2商业概念 底商分类Part2 Part3Part4经营方式 设计要点设计规范设计要点 住宅底商的建筑形式特点： 1. 住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，楼上为住宅，为了确保居住、 商业运营互不影响，开发商会通过合理规划设计对居住和底商经营进行独立引 导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。 2. 反之，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售和品质。住宅区出 入口 商业客户 交通流线案例：永丰观澜国际住宅区出 入口设计要点 住宅底商的建筑形式特点： 3. 商铺类型 为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发， 可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街、商业内街或别的形式，这些 市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发 商从更加专业的角度进行规划设计、定位等。内街商业住宅区案例：青岛蓝海港湾设计要点商铺的层高尽量不要低于3.5米，在柱网设计能够满足设计要求的前提下，最 大限度的减少柱子的数量，为后期经营者提供更好经营空间。0102030405060708商业柱网少，易分割，使用方便设计要点住宅底商展示面开间因很多时候受到住宅结构墙体的影响，大小不一，但商业 展示面尽量不要小于4.5米，如果太小将影响商业的展示效果和客户进出拥挤（特 别是大面积底商）。7m8.2m临街面小 于4米大开间商铺小开间商铺设计要点当一二层连体商业面积较大时，一二层临街展示面将出现三种情况： ① 一层二层临街展示面相当 ② 一层临街展示面大，二层临街展示面小 ③ 一层临街展示面小，二层临街展示面大二层展示面大 一层门面案例：东风路政七街“巴爷”店设计要点楼梯的设计： ? 针对一二层两梯商业、负一层与一层连体商业，在楼梯设计时，要尽量把楼梯 贴墙、靠内部设计，尽可能不影响商业的经营空间。楼梯位置 楼梯位置01020102一层商铺二层商铺设计要点进水、排水、卫生间设计： ? 为了能够让商业后期能够为更丰富的业态类型服务，同时提高商业的使用舒适 度，底商内应在适当位置设计上下水和卫生间。 ? 同时为了把更好的一面展现出来，商铺卫生间的位置设计应相对隐蔽，如：楼 梯的下面、最深处的角落里，既能够方便业主，又不影响商业环境。卫生间设计在楼 梯下面，较隐蔽设计要点电、天然气、暖气、排烟： ? 排烟是餐饮等行业的必备条件，为了能够吸引更多的业态进入，前期设计应充 分考虑；同时还要根据条件决定是否给底商通天然气和暖气。 ? 在设计时应注意： ① 不要影响项目的品质（烟道） ② 不要影响楼上住宅业主的日常生活设计要点烟道设计及排烟方式： ① 从商铺通向屋顶，自然排烟方式 ② 从商铺通向地下下水道（人为改造），风机抽烟方式抽烟风机设计要点开间和进深： ? 因住宅底商一般都是中小型商业类型，所以商业的进深不易太深，最大不易超 过30米，以16-25米为最佳； ? 开间大小就是商业脸面大小，商业脸面越大越好。进深7米，开间6米，临街面太小 仅3米设计要点商业的排烟通道没有统一标准，一般情况下住宅底商都采用450cm*450cm 的烟道设计，满足各类业态的排烟需求，烟道通向屋顶。排 烟 管 道屋顶烟道口商业层高：住宅底商一层层高宜为5.1~5.6m（为后期改造、增加夹层留出足够的 空间），二层层高宜在3.9~4.5m之间。根据项目情况的不同，底商层数宜选择一 层或两层。5.1~5.6m3.9~4.2m 5.1~5.6mPart1 Part2商业概念 底商分类Part2 Part3Part4经营方式 规划要点设计规范设计规范 根据商业设计规范，住宅底商有以下三种分类： 小型商业用房：指独立建造或设置在住宅底部的，每个商业单元的每层建筑面积 不超过1000O ，总建筑面积不超过3000O 的商业用房； 商业服务网点：建筑面积不超过300O 的小型商业用房； 商 业 营 业厅：建筑面积超过300O ，但不超过3000O 的小型商业用房。营业厅住宅底商小型商业 服务网点设计规范 小型商业设计规范：? 小型商业设置在住宅楼底部，应采用防火墙和耐火极限不低于1.5h的楼板与住宅部分完 全分隔；商业用房的底层出入口或楼梯与住宅的出入口或楼梯必须分开设置； ? 小型商业用房底层直通室外的出口处不宜设置卷帘门；当必须设置卷帘门时，应在卷帘 旁或卷帘上设置一扇向外开启的平开门，或采用镂空卷帘； ? 小型商业用房的层高不宜大于4m；当层高大于 4m时，其室内的疏散距离应按本规定的 指标减少3m。高度小于 4米防火卷帘门设计规范 商业服务网点设计要求（1）：? 商业服务网点不宜设置在地下室；如必须设置在地下室，应设直通室外的出口，且应设 排烟设施； ? 设置在首层的商业服务网点应符合下列要求： ① 建筑面积不超过200O ，可设一个直通室外的安全出口； ② 建筑面积超过200O ，应设两个直通室外的安全出口，两个安全出口的间距不应小于5m ； ③ 商业服务网点室内最远点至安全出口的最远距离不应大于22m,当设置喷淋保护时，疏散 距离可增加3m；设计规范 商业服务网点设计要求（2）：? 设置在二层或二层以上的商业服务网点应符合下列要求： ① 可设一个楼梯，其室内最远点（室内楼梯的一段距离按其水平投影长度的1.5倍计算） 到直通室外的安全出口的距离应符合下列要求： a.当楼梯为敞开楼梯时，其疏散距离不应超过15m； b.当楼梯为敞开楼梯间时，其疏散距离不应超过22m c.当设置喷淋保护时，疏散距离可增加 3m；距离小于 15m/22m设计规范 商业服务网点设计要求（3）：? 疏散距离超过上述规定的商业区域时，应设置隔墙和门与楼梯分隔开，且房间内最远点 至房间门的距离不应大于15m，底层楼梯口距离直接对外安全出口不应超过15m。 ? 商业服务网点的建筑面积超过200O 的，底层应设置两个直接对外的出口。 ? 当商业服务网点有两个出口时，室内最远点到单元门或底层的直通室外的安全出口的距 离均不应超过22m。当设置喷淋保护时，疏散距离可增加3m。底层出口1S≥200O底层出口2一层平面图二层平面图设计规范 商业服务网点的消防设施应符合下列要求（1）：? 独立建造的建筑总体积超过5000m?的小型商业用房，当符合下列条件时，可不设室内 水灭火系统： ① 建筑贴邻建造，每幢建筑的总体积不超过5000m?， ② 建筑之间采用防火墙分隔，防火墙两侧的门或窗间距不小于2m； ③ 商业用房的进深不超过15m。X ≤15米 Xm X ≥2米Xm商铺设计规范 商业服务网点的消防设施应符合下列要求（2）：? 独立建造的建筑总体积超过5000m?的商业服务网点应设简易自动喷水灭火系统或室内 消防软管卷盘；但当小型商业用房为集贸市场和批发市场时，可在室外公共部位设置墙 式消火栓系统； ? 设置在七层及七层以上的住宅底部的商业服务网点应设室内消防软管卷盘或简易自动喷 水灭火系统；当商业服务网点的每层建筑面积小于150O ，可不设室内水灭火系统，但 灭火器的配置应按《工业和民用建筑灭火器配置设计规范》的要求数量的1.5倍配置。设计规范 商业营业厅的安全疏散应符合下列要求（1）：? 每个商业营业厅的安全出口不应少于两个，但当商业营业厅为二、三层，每层建筑面积 不超过500O ，第二、三层人数之和不超过100人时，可设一个楼梯。 ? 封闭楼梯间应靠外墙设置，且应采取可开启外窗的自然通风方式，不宜设机械加压送风。安全出口S≥300O封闭楼梯靠 外墙设计 安全出口设计规范 商业营业厅的安全疏散应符合下列要求（2）：? 商业营业厅的疏散距离应符合下列要求： ① 当设一个楼梯时，其疏散距和商业网点相同； ② 设置在地下室的商业营业厅的楼梯应直通室外地面，如直通室内地面，楼梯口距直通室 外的安全出口不应大于5m。 ③ 位于两个安全出口之间的房间从房门至最近外部出口或封闭楼梯间的最大距离不应超过 40m；位于袋形走道两侧或尽端的房间从房门至最近外部出口或封闭楼梯间的最大距离 不应超过22m；无房间分隔的营业厅，其任何一点至封闭楼梯间的最大距离按以上规定 减去25%。设计规范 商业营业厅的消防设施应符合下列要求（1）：? 符合下列情况之一的应设室内消火栓系统：① 独立建造的总体积超过5000m?的商业营业厅，但当商业营业厅为集贸市场和批发市场 的，且商业单元的建筑面积均不超过1000O 时，可在室外设置墙式消火栓； ② 设置在七层及七层以上的住宅底部的商业营业厅。 ? 设置在一类高层住宅底部的商业营业厅应设火灾自动报警。设计规范 商业营业厅的消防设施应符合下列要求（2）：? 当设计条件符合： ① 建筑贴邻建造，每幢建筑的总体积不超过5000m?； ② 建筑之间采用防火墙分隔，防火墙两侧的门或窗间距不小于2m； ③ 商业用房的进深不超过15m；可不设室内水灭火系统。烟雾报警器设计规范 商业营业厅的消防设施应符合下列要求（3）：? 符合下列情况之一的应设自动喷水灭火系统： ① 设有风管的空气调节系统的商场、超市； ② 地下建筑面积大于200O 的商场、超市； ③ 总使用面积超过1000O 的营业性餐厅（不包括厨房面积）；④ 设置在高层住宅底部的商业营业厅。感谢观看That’s all, thank you!
年中国住宅底商行业分析与发展前景分析报告(...住宅底商企业战略规划策略分析 14.3.1 战略综合规划...的 企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。...年中国住宅底商行业市场研究及发展前景预测报告 (目录)【出版日期】2017 年 【...为了 确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计 对居民和...底商规划设计要点 1、平面划分: ▲商铺的黄金宽深比,面宽 4-6 米,进深 12...3、附加值设计分析 主要分析如何利用层高做文章 (1)住宅层高和商业层高的关系 ...北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告_经济/市场_经管营销_专业资料。北京市...2. 项目规划设计 (1) 建筑风格 欧式地中海风情结合现代表现手法,立面简约、...但是,如果底商的因素加入后,还是采用以上层住宅为主的规划设计方式,那 么底商的...如何告诉消费者土地使用权与房屋所有权的年限是不一样的,而是研 究如何避免不...在充分考虑车流、人流、物流的要求之上,通过统一规划、统一设计、统 一管理,将...大部分商铺 以建成,(据调查,嵘嘉商业广场尚未建成,目前已在预售商铺及住宅),...前景预测报告 2011 年以来,国内住宅市场遭遇&...中国房地产业政策振兴规划分析 二、商铺地产优惠...项目开发设计阶段的物业管理工作 三、物业管理在...社区商业规划设计的八大要点_建筑/土木_工程科技_专业资料。空间印象官网 http:/...6.2 住宅底商 6.2.1 要求层高不少于 3.5 米,层数以 1 层为宜,应合理...需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一 另外,住宅底商的规模要恰当...万平方米以后, 开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究, ...某大型社区底商营销报告 17页 1下载券 底商住宅的设计 6页 1下载券解...它的总规划师――同济大学城市规划与建筑研究 所所长吴志强教授说, 联洋新社区...
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不同商业业态对商铺开间进深的要求
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