重庆写字楼2017年需求旺盛 创年度吸纳新高_新闻资讯_行业资讯_市场动态_投资物业_北辰实业
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重庆写字楼2017年需求旺盛 创年度吸纳新高
& & 2017年重庆甲级写字楼市场新增供应44.9万平方米，仅次于2015年水平。年度吸纳量创历史新高，达24.7万平方米。空置率降至2016年年末水平，为44.8%。
报告显示，2017年第四季度，重庆甲级写字楼市场并无新增供应，市场存量保持185.1万平方米。虽然租赁成交活跃，但高空置率、存量巨大的局面短期内仍难扭转，市场竞争压力较大，2017年四季度该市平均租金继续下探至每月每平方米87.6元，环比下降1.3%，同比下降3.1%。
& & 分区域看，该市江北区为写字楼整体品质最高区域，亦是2017年新增供应最多区域，空置率不断升高令租金面临较大压力，2017年四季度为每月每平方米92元，环比下降2.5%。渝北区去化良好，但在整体市场较严峻的情况下，业主对于提升租金保持较谨慎态度，2017年四季度租金与三季度基本持平，为每月每平方米93.6元。渝中区由于没有新增供应，空置率较2016年小幅下降，但面临需求外溢的压力，业主采取以价换量的策略令租金出现下调走势，每月每平方米为83.4元。
& & 城市的发展提速使得城市商业层次大幅提升。报告称，随着2017年重庆优质商业不断涌现，城市商业格局正在重塑，2017年重庆累计有5个优质商业入市，市场存量增至384.7万平方米。虽然陆续有新增供应入市，但整体空置率呈现稳步下降趋势，重庆商业呈良性发展态势。截至2017年四季度，重庆优质商业物业空置率为10%，较2016年年末下降2.4个百分点。
& & 2017年重庆南滨路、弹子石、新牌坊、嘉州和江北嘴等区域内购物中心相继开业，且商圈已初见雏形。2018年，伴随着城市发展进入新阶段，城市轨道环线日益完善，城市吸引力增加，重庆商业新兴板块将不断涌现。
来源：中国新闻网&&发表时间：甲级办公楼市场需求持续稳定
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甲级办公楼市场需求持续稳定
T05:00:00Z
仲量联行2017年上半年西安房地产市场回顾日，西安–甲级办公楼市场仅一个新项目入市，稳定的租赁需求和新增供应的减少推动空置率环比下降。但受部分老旧物业的业主降低租金影响，整体租金小幅下挫。零售地产方面，上半年市场录得两个新项目开业。在国际品牌、快时尚及运动品牌的活跃租赁需求拉动下，整体市场的净吸纳量大幅增加。高端住宅市场新增预售及销售套数均高于去年同期水平。在自用及投资需求的推动下，新房平均资本值有所上涨。在物流（非保税）仓储方面，来自第三方物流的强劲需求推动净吸纳量环比大幅上涨。办公楼2017年上半年，甲级办公楼市场仅一个新项目交付使用。位于市中心片区的长安国际中心F座在2017年第二季度交付使用，新增体量37,000平方米。截至6月末，西安甲级市场总体量达1,094,500平方米。截至2017年6月末，西安甲级办公楼市场空置率为 31.3%，较 2016年同期增长21.4个百分点，较2016年底下降2.4个百分点。2017年上半年，市场新增项目较少，租赁成交主要以去化已有库存为主，因此空置率较去年年底有所降低。较大面积的成交案例包括陕西巨丰投资资讯有限责任公司在赛高o企业总部大厦租赁约2,400平方米，成都侠客岛企业管理有限公司在中晶城市广场项目租赁1,700平方米等。需求方面，受部分企业退租影响，上半年甲级办公楼市场净吸纳量环比下跌。部分甲级办公楼，尤其是落成年限相对较长的项目，开始出现较明显的租户退租现象。个别企业因自建总部大楼的落成，而从原甲级办公楼搬出，例如人寿保险搬至自建的总部大楼等。同时，也有企业出于控制成本的考虑，搬至租金较低的新近落成的乙级办公楼。在此情况下，2017年上 半年整体市场的净吸纳量仅5万平方米左右，环比录得逾50%的跌幅，但同比上涨296%。甲级办公楼市场平均有效净租金录得人民币103元/平方米/月，环比下滑1.3%，同比下滑3.1%。部分项目因物业管理欠佳、物业较为老旧且硬件设施落后等原因致使租户外迁，空置率长期处于高位，业主们纷纷降低租金预期以吸引租户，如位于南二环和小寨片区的招商银行大厦，以及位于高新区的迈科国际中心和都市之门C、D座等。展望2017年下半年，随着市场新增供应的持续放量，空置率或将继续攀升，租户议价能力将得到提升。下半年，市场预计尚有404,900平方米的新增供应入市，全市甲级办公楼总体量在2017年底或将达到近150万平方米。新增供应将主要集中在高新区及城北片区，这两个片区将面临在大量库存尚未去化的情况下，新增供应持续放量的局面。届时，整体市场或无法在短时间内吸纳现有及新增空置面积，继而导致空置率继续攀升。至2017年年底，整体市场空置率或将达40%以上。届时，空置率的持续高企将为租赁市场带来巨大压力，业主或将采取降低租金或延长免租期等措施保证自身入驻率，租户的议价谈判能力将大幅得到提升。&随着更多质量更好且租金预期较低的优质办公楼项目的入市，物业条件老旧的项目或在未来面临较大的空置压力，业主需要提供更加优惠的条件，更加完善的物业服务来吸引租户。& 仲量联行西安商业地产部总监卢佳青表示。零售地产2017年上半年市场迎来两个购物中心开业，总体量超过220,000平方米。2017年上半年，西安优质市场新开两家购物中心，即华润万象城及益田假日世界，两个项目均以较高入驻率开业。作为华润置地在西安打造的第一个购物中心，位于未央区的华润万象城引进了 Calvin Klein，GUESS，H&M, 优衣库等国际品牌及CGV星聚汇影城，太平洋咖啡，星巴克等特色餐饮及儿童业态。位于二环商圈的益田假日世界吸引了包括西安首座城市候机楼、华润万家旗舰店、中影飞尚影院等主力店及首次进入西安的西西弗体验式书店等品牌。两个购物中心的开业推动市场总体量达到450万平方米。与此同时，受销售业绩下滑、聚客能力下降等因素影响，位于解放路商圈的民乐园万达广场的主力百货，万达百货及位于曲江商圈的秦汉唐国际文化广场购物中心于上半年停止营业。西安零售市场表现依然活跃，奢侈品品牌继续拓展西安市场，快时尚品牌积极布局新兴商圈。在活跃的租赁需求拉动下，净吸纳量较2016年同期大幅增加，上涨197.4%，而整体市场空置率环比下降1.3个百分点至4.0%。Vivienne Westwood，KENZO, Emporio Armani，MCM等奢侈品牌相继于上半年在中大国际高新店开出新店。与此同时，国际品牌及快时尚品牌积极布局新兴商圈。优衣库分别在二环片区的西市城购物中心及华润万象城新开门店，NEW LOOK则在二环商圈的益田假日世界及华润万象城开出新店。Guess，Calvin Klein Jeans等国际品牌也随着华润万象城的开业继续布局西安市场。此外，国内快时尚品牌在上半年加速布局西安市场。Urban Revive分别在中贸广场、西市城及华润万象城共新开3家门店，MJ Style也在龙湖星悦荟及益田假日世界开出两店。值得注意的是，运动类品牌和电子类品牌扩张迅速。Nike Kicks Lounge于上半年在西安市场新增四家门店，老城根G-PARK迎来西北地区首家阿迪达斯旗舰店。同时，小米之家在万象城及益田假日世界开出两店，华为也分别在印象城及益田假日世界拓店。西安优质零售物业市场首层平均有效净租金维持稳定上涨的态势。上半年新落成项目以较高租金水平入市，同时，部分成熟片区的现有项目凭借自身良好的运营管理及较强的业绩表现维持较高的租金水平。因此，上半年优质零售物业市场首层平均有效净租金相比2016年同期上升2.6%，达人民币213.3元/平方米/月。展望2017年下半年，市场将见证531,500平方米的优质项目开业，平均有效净租金或将保持上涨态势。2017下半年，西安优质零售物业市场将迎来531,500平方米的新增供应，市场竞争将日益白热化。然而，招商实力较强的新开业项目呈现的租金有望超过市场平均水平，加之部分位于成熟商圈的表现较好项目租金预期上涨，西安零售物业市场平均有效净租金有望继续攀升。&在市场的激烈竞争及电商持续冲击等因素的影响下，各大优质零售项目或将适时进行租户及业态的调整，侧重引入还未涉足西安市场的品牌，开始从同质化向个性化的转变。&仲量联行西安分公司零售地产部总监钱敏表示。住宅限购难挡强劲购房需求，成交量较去年同期显著上升。尽管西安市政府于上半年出台了一系列限购政策，但市场热度不减，受大西安建设及放宽人才落户政策等利好消息影响，市场购房需求出现大幅增长。2017年上半年，西安高端销售套数达3,310套，较2016年上半年上升37.5%。其中在第一季度受新增供应有限而销量低于市场预期的高新区在第二季度的销售套数大幅上升，上半年的总成交量达到1,298套，占西安总成交量的40%。而城中区域则因新增供应较少，可售套数较少，在上半年只成交了192套，与市场整体的活跃形成鲜明对比。伴随着活跃的市场需求，开发商积极推盘。2017年上半年，西安高端住宅市场新取得预售证项目套数远超去年同期水平。共计9个项目取得预售证，新增可预售套数达2,149套，较2016年上半年增长83.7%。新增供应主要来自高新区及城北区域，分别达852套及644套。自用及投资需求推动平均资本值攀升。西安市场相对较低的房价吸引了周边如成都、郑州等房价快速攀升城市的投资型购房者，上半年，外地购房者比例相比去年同期录得小幅增长。受自用及投资需求的推动，上半年西安高端住宅市场平均资本值为人民币12,300元/平方米，较去年同期上涨7.2%。展望2017下半年，开发商或将加快推盘速度，平均资本值将持续上涨。长远看来，新的房地产紧缩性政策的出台，将在一定程度上抑制投资性需求和部分改善型需求。但短期内，购房者对未来政策趋紧的担忧，或将促使高端改善型需求进一步释放，进而推动市场平均资本值的上升。随着整体市场需求及平均资本值的短期攀升，部分开发商或趁机加快推盘速度，市场新增供应将持续增加。优质物流（非保税）2017年上半年仅有一个优质物流项目建成，新增供应面积约20,097平方米。此项目为位于空港新城片区的普洛斯西安空港新城南二期B6项目。截至2017年6月底，西安优质物流仓储（非保税）市场总体量达到899,360 平方米。净吸纳量环比大幅上涨。2017年上半年，优质仓储物流成交活跃，其中第三方物流对优质物流仓储的需求表现最为抢眼，如顺丰、百世快递、泰邦物流和圆通速递等。活跃的成交使得物流仓储市场的大面积空置情况得到改善，2017年上半年，全市优质物流市场空置率环比下降4.8个百分点至12.2%。比较突出的租赁成交包括顺丰和百世快递在空港新城片区的普洛斯-空港新城南项目分别租下约9,900平方米和23,700平方米的面积，圆通速递则在空港新城片区的普洛斯-空港新城北项目租下2,500平方米，成为此项目第一个租户。市场租金达人民币24.9元/平方米/月，与2016年年底基本持平。位于交通配套完善的成熟片区的项目，如普洛斯-高新项目凭借高新区产业集聚效应及自身强劲的租户组合，录得租金上涨。而其他新兴片区项目如普洛斯-空港新城北项目则因长时间空置带来的招租压力降低租金以吸引租户入驻。整体而言，本季度全市租金相较于2016年下半年基本保持平稳，微降0.1%，至人民币24.9元/平方米/月。展望2017年下半年，优质物流园（非保税）市场将有近18万平方米新项目入市，空置率或将上涨至17%。未来半年，市场将迎来两个新项目入市，总体量约175,600平方米。届时，西安优质物流仓储（非保税）市场总存量或将达到100万平方米以上。新增供应及库存压力或将迫使空置率持续上涨。&从目前市场现状看来，2017年空港新城片区供应压力较大。但此片区大部分项目是由外资开发商开发，物业规格与品质相对较高。同时，凭借临近机场的交通优势，第三方物流继续看好该片区。&仲量联行华西区研究部总监马伟业先生表示。– 完 –&&&敬请访问仲&&&更多&&&更多关于仲量联行仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业，业务遍及全球80个国家，拥有近300个分公司，员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元，总收入68亿美元，代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺（约4.09亿平方米），并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末，仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalle Investment Management）”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司，员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中，仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外，根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示，仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。在大中华区，仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工，所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”，连续六年获此殊荣。 
研究及见解世邦魏理仕发布《中国重点城市甲级写字楼租户调查报告|2017重庆》_新浪重庆_新浪网
　　日，重庆 –世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在渝重磅发布《中国重点城市甲级写字楼租户调查报告|2017重庆》，调查覆盖40栋符合世邦魏理仕定义的甲级写字楼，涉及企业总数近1，800家。这是行业首个针对重庆甲级写字楼市场的租户普查报告，旨在从市场需求的角度进行深度剖析，为重庆写字楼市场开发和租赁提供指导性建议。
　　（世邦魏理仕华西区董事总经理邓耀华致辞）
　　金融业贡献重庆甲写需求首位 中资企业占比高达九成
　　调查显示，金融业成为重庆甲级写字楼需求的首要来源，其中银行、保险等传统金融租户对需求的贡献率超过国内重点二线城市，与北京、上海旗鼓相当。以小额贷款为代表的非传统金融在重庆发展较其他省市更加平稳，成为甲级写字楼需求的主要驱动力。服务业、房地产建筑、零售贸易、科技新媒体（TMT）、制造业分列第2-6位。重庆甲级写字楼TOP 50租户中，传统金融类承用面积占比超过50%，房地产建筑紧随其后，占14%。区域方面，江北嘴CBD的传统金融租户承用面积占总去化面积高达50%；解放碑CBD、观音桥、南坪、大化杨板块则以服务业为主导，渝北板块排名第一的是房地产建筑。值得关注的是，江北嘴和解放碑两大CBD已聚集甲级写字楼中83%的传统金融类租户。
　　外资企业在渝经营审慎，短期内难觅根本性转变的迹象。中资企业（含本土企业）对市场的影响力逐年提升，重庆甲级写字楼租户结构中，中资企业占比已达到九成。重庆甲级写字楼租户租用写字楼的平均面积为683平方米，在二线城市中居前列。其中100-300平方米的需求占比达到42.7%，300-500平方米占比为20.8%，3，000平方米以上的大面积需求占比为2.6%。
　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“本次租户普查是世邦魏理仕首次聚焦重庆写字楼需求端，在短期供应压力激增的市场环境下意义重大。调查结果显示，重庆甲级写字楼需求受经济快速成长和产业结构升级带动呈现持续增长的积极走势，未来新兴产业发展成熟有望成为办公需求的潜在增长点。作为中国中西部、长江上游地区的经济、金融中心、制造业生产基地，重庆仍是中国重点城市写字楼市场的焦点。”
　　未来价格战将失宠 租赁管理服务或成新发展方向
　　2015年初开始，受短期写字楼集中供应影响，业主方纷纷降价，开启市场“价格战”，引致重庆写字楼市场连续十个季度录得平均租金环比下跌。在经历两年半的价格战后，价格战已无法长期驱动市场需求。未来，如何提升楼宇吸引力、丰富招商策略维度、拓展办公服务内涵将成为业主亟待解决的问题。
　　当市场陷入供过于求的阶段，租户竞争更加激烈。对已建成的写字楼而言，引入第三方专业机构进行后期的招商、运营管理，对现有租户进行维护管理，能有效降低租户流失风险。未来，第三方专业机构的服务已不再局限于写字楼建成时期的（预）招商阶段，长期的招商运营管理将被更多业主所接受，成为应对市场有限资源的一种有效手段。
　　联合办公在渝持续扩张 创新办公理念成大势所趋
　　在重庆，联合办公运营商已逐步将市场版图从商务园区扩张至甲级写字楼，同期，市场还出现部分开发商在自持项目设立商务中心、打造联合办公楼层的案例。未来，联合办公还将持续在渝甲级写字楼市场扩张，成为大面积市场需求的重要来源。
　　作为共享办公空间的一种新型模式，以世邦魏理仕提出的“Workplace 360未来办公场所”为代表的移动办公理念在写字楼市场得到广泛传播及认同。经济、高效、集约化的房地产策略实属大势所趋。在租赁成本一定的前提下，高效利用既有空间必定是市场未来变革的一大方向。未来，重庆市场也将见证更多企业与国际接轨，选择未来办公场所的模式，市场发展亦将迈入新的发展阶段。
　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部董事戴晖表示：“在需求量相对强劲且较稳定的情况下，重庆写字楼市场的空置率已然得到一定缓解。但在存量多年积累以及未来供应较大的情况下，未来写字楼市场压力仍然明显。‘突围’将成为未来众多写字楼的主要目标。业主除了采用降低租金、提供更长免租期等常规方式，提升写字楼的软实力将变得更加重要。如CBRE所提供的创新租赁管理模式，就是一种提高写字楼软实力的显著方式，联合办公也将成为提高出租率、以创新办公场所策略吸引客户的手段，这些都将成为未来写字楼差异化竞争的亮点。”
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&&&&绿色发展是“十三五”建筑业发展的重要主题。国家从上到下，关于绿色建筑、建材（建筑节能）的政策不断出台，各省市绿色建筑、节能建筑的推行力度也在不断加强。
&&&&近日，长沙国际互联网数据专用通道正式开通。经中国信息通信研究院测试，基于此专用通道，长沙企业面向全球的互联网访问时延降低了88ms，丢包率降低了8.3个百分点，长沙国际专用通道显著优化了长沙企业访问国际互联网的网络环境，标志着长沙市信息基础设施建设再上一个新的台阶。
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