买二手房用公积金全额贷款，首付两成可以吗_百度知道
买二手房用公积金全额贷款，首付两成可以吗
提示借贷有风险，选择需谨慎
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新手买二手房必看之公积金贷款五注意
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二手房公积金贷款首付两成
　　■有待明确
　　部分规定实施时间由各部门定
　　记者：“省十条”何时实施？
　　省建设厅副厅长彭向峰：因为其中有部分条款是国家的政策，国家有政策规定的试点，则按照国家的政策执行；有些条款是省里的政策，这部分要由各个部门根据政策的要求制订实施细则，正式执行的时间由各个部门制订。
　　契税下调，已购房者能否享受？
　　记者：意见中提出，调整契税适用税率及标准，契税税率由4％调整为3％，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1％。那么该政策什么时候执行呢？已购买了商品房还没有办房产证的市民能享受吗？
　　省财政厅副厅长张美芳：该政策施行的具体时点、和老政策的衔接还需要研究，稍后会有明确答复。
　　记者了解到，该政策已经于11月1日起在南京实施，其中对于部分购房但未办证的市民给出了特别优惠，他们可以按新政策来交契税，也就是高档房和普通住宅都可以比原来少交总房价的1%。尤其是部分单价超过1万元/m2的小户型，按原来的规定，他们因为价格超标属于高档房，要按4%来交契税；而现在高档房中的价格标准被取消，只有面积大于144m2或者容积率高于1.0才算高档房，这套房子的契税就从原来的4%直接降到1%，以一套50m2的主城住宅来看，一下就可省15000元。
　　转让差额为负，营业税怎么征？
　　记者：如果我前几年花十万买了一个房子，现在九万就要转让，这个差额是负的，是不是也按照这个差额征收营业税呢？
　　省地税局副局长徐锦辉：这个问题是新问题，我们此前还没有想到，估计以后很难说。按照营业税的条例规定，只要发生销售就要征税，具体的问题会后还要再讨论、认真研究。
　　江苏特有政策 设立货币补偿奖励金消化商品房
　　对危改带来的拆迁家庭增加，有什么好的安置办法？就此，昨天的《意见》第七条也出了一条江苏特有的新政：通过阶段性增加货币化补偿安置奖励等政策，引导被拆迁群众选择货币化补偿安置。商品住房市场供应比较充足、安置房尚未开工建设以及超期过渡被拆迁户较多的城市，可通过市场招标采购普通商品住房，用于安置被拆迁家庭。
　　就此，江苏省建设厅的解读显示，设立阶段性货币化补偿特别奖励政策，就是为了“引导被拆迁群众到市场购房”；而如果不选择货币化补偿，政府也会从市场招标采购普通商品住房用于安置。不论怎样，危改拆迁人群都可以有力地拉动楼市销售。
　　此外，《意见》还鼓励全省各地提高从住房市场投资收购廉租住房的比例，这意味着廉租房也能消化部分中小户型商品房房源。
　　全省楼市印花税土地增值税免收
　　昨天的《意见》还出台了一条特有政策：对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售普通商品住房暂免征收土地增值税。
　　记者了解到，目前南京市民个人买卖住房都要按总房价的万分之五来交印花税，100万的房子大约是500元；而土地增值税方面，南京居民个人普通住宅在转让时暂免征收土地增值税，非普通住宅居住满五年或五年以上，也免征；但居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；未满三年，全额征收。征收办法为：能提供购房发票及完税凭证的，可按相关规定征收，如果既没有评估价格，又不能提供购房发票的，就要按转让收入的1%计征土地增值税。
　　按该政策，江苏高档房的土地增值税也将免收。
　　普通住房2年内转让 个税可能多掏1万块
　　为什么？因为如果营业税按差额征收，个税也要按差额征收
　　近日不少市民询问：2年之内的二手房转让，要按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，那么该房主的个税是否可以不按这个差额，而是选择较为“便宜”的按房价总额的1%征收呢？昨天南京市房产及地税部门解释说，在征收营业税和个税时，是按同一种计税方式征收，不会对同一套房子同时出现按差额、按总额两种计税方式的情况。也就是说，2年以内的普通住房买卖，营业税（税率5.55%）和个税（税率20%）均要按差额来征收。
　　2006年7月，国家税务总局明确了二手房缴纳个税的两种征收方式：一种是“以转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用不计税”，这种方式的税率为20%；另一种对不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（1%~3%的幅度内）核定应纳个人所得税额，南京市对第二种计征方式定的税率为1%。
　　张女士说，她有一套原价90万元的房子，现在想以100万元出售，如果按1%核定征收税率应该交个税为000元，按20%的税率差额征收应该交个税为（000）20%=20000元，后者要多交1万元！
　　一般来说，对于张女士这样的房主而言，按1%的核定税率交个税显然要“合算”。那么，以后大家还都能这样缴税吗？
　　南京市地税部门昨天答复说，对于同一项二手房的买卖业务，纳税人提供的资料都必须是相统一的，税务部门需依据相同的票据材料来计算应该缴纳的税款。所以，如果纳税人需要按房屋转让的差额来缴纳营业税，那么计算个税时必然也是按房价差额作为依据。
　　但从总体看，营业税的优惠幅度显然要大于个税。仍以张女士这套90万元的普通住房为例，2年内如果以100万转让，原来需要缴纳营业税：%=55500元，个税：000元。而按新规定，需要缴纳营业税为：（000）5.55%=5550元，个税：（000）20%=20000元，后者少交了40000元。
　　房贷减负能否 推动楼市回暖
　　很难！因为政策起效存在滞后期，估计到明年下半年楼市可能有所回暖。
　　据新华社上海12月22日专电（记者 姚玉洁 魏宗凯）对于广大购房者而言，5次降息后的利率将从明年元旦起执行，累计216个基点的降息将大大减轻房贷成本。但由于政策起效存在滞后期，在短期内尚不会推动楼市立竿见影走出疲态。
　　购房者利息负担减轻
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌(,,)说：“持续降息使购房成本大大降低，有利于推动前期积累的刚性购房需求得到释放。”
　　11月27日，央行大幅下调存贷款基准利率各1．08个百分点，加上此前的历次降息，5年期商业贷款利率已累计下调2．07个百分点至5．94％。再加上购买普通住房家庭可享受0．7折利率优惠，购房者的利息支出大大减轻。以50万元商业贷款、20年等额本息还款计算（商贷按利率下限执行），每月可少还贷款679元，20年累计少还利息16．3万元。
　　而公积金贷款的降幅低于商业贷款，从4．05％下降至3．87％，累计下调1．26个百分点。同样以50万20年期贷款为例，月还款额约每个月可减少47元。相比较9月份降息前，则月还款额从3361元降至2996元，每个月可少还贷款365元。
　　开发商融资开闸
　　顾云昌认为，持续降息大大减轻了开发商的资金成本，而此前国务院出台的促进房地产市场健康发展的三大政策措施意味长期以来对房地产开发关紧的信贷闸门，开始松动，这对开发商是实质利好。
　　高华证券则分析，“融资支持＋降息”双重利好，有利于防止开发商因资金链断裂而出现烂尾楼。
　　累积效应显现尚需时间
　　专家则认为，短期来看，降息对楼市的影响非常小，不可能阻隔市场下行的趋势。
　　海通证券房地产分析师帅虎分析，估计到明年下半年，房屋销售将会有所回暖。
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二手房公积金贷款
二手房公积金贷款是指由各地住房管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专门用于购买二手房的房屋抵押贷款。
二手房公积金贷款特点
相对于商业住房贷款，具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。
二手房公积金贷款贷款流程
二手房公积金贷款市管公积金流程
1. 提供买卖双方资料，填写管理中心制式申请表，报评估，交纳评估费
2. 资料提交管理中心审批，进行初审
3. 初审通过后通知客户到管理中心，管理中心进行复审
4. 审批通过后到公积基金管理中心签担保合同，交纳担保费
5. 贷款批贷后，通知买卖双方过户
6. 拿到新房本后办理抵押登记，见抵押登记受理单管理中心放款
市管公积金所需资料
买方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证明、职称证明、公积金、如外地户口需提供暂住证
卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房本
所需费用：评估费、担保费、贷款服务费
二手房公积金贷款国管公积金流程
1. 提供买卖双方资料，填写国管中心制式申请表及（注：已婚贷款客户夫妻双方都需开具收入证明），报评估，交纳评估费
2. 买卖双方到银行进行（建行）
3. 国管中心审批贷款资料
4. 审批通过后，通知买卖双方过户
5. 拿到新房本后办理抵押登记，见他项权利证后银行放款
国管公积金所需资料
买方：（同市管公积金）
卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房本
国管公积金所需费用：评估费、担保费、贷款服务费 最新公积金贷款利率表
二手房公积金贷款申请条件
1. 借款申请人须建立账户12个月(含)以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上(正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金)，且申请贷款时处于缴存状态。
2. 对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月(含)以上，且足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上的条件下，可以申请贷款。
3. 借款申请人可为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
4. 借款申请人夫妻双方不得有尚未还清的公积金贷款记录或是政策性业务记录。
提示：建立住房公积金账户时间条件与缴存住房公积金的时间条件应同时满足;补缴不能将建立住房公积金的时间提前。
二手房公积金贷款利率表
2013年最新抵押贷款利率计算表-1
基准利率——基准利率上浮15%
贷款基准利率
基准贷款上浮10%
基准利率上浮15%
等额本金（首月）
备注：速算数以1万元为单位；等额本金速算结果为客户首月还款额！
　　调整前利率
调整后利率
一、城乡居民和单位存款
　　　　（一）活期存款
（二）整存整取定期存款
　　　　三个月
二、各项贷款
　　　　六个月
二手房公积金贷款11年
二手房公积金贷款公积金
二手房公积金贷款贷款优势
(1)方便程度，办理时间等上差不多。　　(2)商贷一般没有贷款上限或上限很高，借款人可以直接申请比较高的贷款金额，住房公积金贷款有上限控制，但高额度的贷款需求可以通过组合贷款方式解决。　　(3)商贷的贷款对象范围比较广，住房公积金贷款一般是住房公积金缴存人。
二手房公积金贷款个人贷款
第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后，到房屋坐落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
二手房公积金贷款注意事项
1、应按照借款合同约定，在每月的还款日前足额将当月的应还款存入还款账户内。
2、按照银行规定须向银行交纳银行卡、折年费或的，借款人应保证还款卡（折）内余额足以偿还当月贷款月供，以免由于卡（折）余额不足而造成贷款逾期。
3、采用等额月均还款或等额本金还款方式的借款人申请提前还款、且贷款发放银行为交通银行、农业银行、中国银行、、建设银行的，借款人本人应避开还款日及前后各三个工作日，持本人身份证及复印件、《借款合同》到贷款业务部门办理提前还款手续，同时必须注意贷款处于逾期状态无法办理提前还款业务。
4、采用自由还款方式的借款人调整月还款额或申请提前还清贷款的，可按照《自由还款操作手册》办理相关手续。
二手房公积金贷款八步走
1、进行交易房屋评估、确定贷款金额、期限和还款方式 、进行交易房屋评估、确定贷款金额、双方拟交易房屋(抵押物)的价值由住房公积金管理中心(以下简称“中心”)指定的房地产评估机构评估， 交易双方应积极予以配合。中心根据评估机构出具的预评估报告、双方交易价格及借款人的还款能力，对职工拟申请的贷款金额及期限进行预审，并向职工出具《住房公积金二手房贷款贷款金额及期限预审确认 表》 。
2、贷款需求备案 、准备申请二手房贷款的职工应提交《借款人(配偶)工资收入及住房公积金缴存证明》(一式三份)和交易 前的《房屋所有权证》的原件及复印件，由业务人员审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常，该职 工(配偶)工资收入证明是否真实、规范。
3、选择贷款担保方式，二手房住房公积金贷款担保方式有阶段性保证加抵押、抵押两种，借款人可以根据自身实际情况自主 选择。选择阶段性保证加抵押方式办理二手房贷款的，在借款人所购住房办理完抵押登记手续且房屋他项 权证交受托银行收妥之前，由借款人选定的担保公司为借款人承担阶段性连带责任保证。选择抵押方式办 理二手房贷款的，借款人所购住房应在贷款放款前办理完抵押登记手续，房屋他项权证交由受托银行保管。
4、签订房屋转让合同、办理自筹资金交付、买卖双方办理房屋交易手续、领取房屋评估报告 、签订房屋转让合同、办理自筹资金交付、买卖双方办理房屋交易手续、自筹资金交付的方式交易双方，既可在担保公司(受托银行)见证下交付，也可选择由受托银行监管支付。
5、填写《住房公积金贷款申请表》 并按要求提交全部贷款申请资料(包括房屋评估报告 、填写《住房公积金贷款申请表》 并按要求提交全部贷款申请资料 包括房屋评估报告 ，并按要求提交全部贷款申请资料 包括房屋评估报告) ，选择阶段性保证加抵押方式办理二手房贷款的，可由担保公司代借款人向中心提交贷款申请资料;选择 抵押方式办理二手房贷款的，由借款人本人提交贷款申请资料。
6、银行放款随着银行贷款利息的逐渐提高以及首套房贷的利率优惠取消，购房采用商业贷款利息成本相比住房公 积金贷款越来越高。如果具备住房公积金贷款条件的购房者，采用公积金贷款是最划算的办法。
7、审核、审批 、审核
8、签订借款合同等手续
二手房公积金贷款七个因素
1.评估价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
2.竣工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限&45年”。
3.贷款银行的选择
各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。
4.还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
5.收入证明与还款能力
收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
6.贷款的成数和利率
各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。
7.借款人自身相关情况
个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
清除历史记录关闭公积金贷款买二手房，最低首付多少？_百度知道
公积金贷款买二手房，最低首付多少？
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公积金贷款申请条件有：在贷款当地城镇常住有效户口，能提供有效居住证明；在贷款之前有连续缴存6个月以上的住房公积金，公积金的累计缴存时间不能低于12个月；首套房自筹资金达到所购住房总价的30%以上(含30%)。住房公积金贷款流程，并及时将审批结果通知银行；银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，贷款首付款比例最低为房屋总价的20%。建筑面积大于90平米的首套房首付最低30%，二套房最低40%，每月固定的工资收入，贷款偿还意向明确；与售房处签署了购房契约或是合同；符合委托人和受托人规定的其他条件首次使用公积金，套型建筑面积在90平方米（含）以下的；公积金中心负责审批贷款，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款；以住房抵押方式担保的，90平以下首套房贷则只需两成；借款人具备正当的工作和稳定的收入，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管:贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请；对资料齐全的借款申请
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