置业指南:购房者享有哪些“退房权”
置业指南:购房者享有哪些“退房权”
现如今买房置业的人越来越多，但同时也产生了各种置购之后却又不想要的退房需求，究竟购房者在什么情况下享有“法定退房权”？本期置业指南小编帮您答疑解惑。购房合同无效如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。比如说开发商在没有取得商品房销售许可证的情形下就与购房者订立购房合同，类似这种在开发商在没有取得相应手续下订立的合同，应属于无效合同，购房者有权要求开发商退房。购房合同被依法撤销对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。面积误差根据建设部《商品房销售管理办法》，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内，将买受人已付的房价款退还给买受人，同时支付房价款利息。开发商没经购房者同意变更设计开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受。房屋主体结构质量不合格发生地基基础沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。无法办理房屋所有权登记商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权请求解除房屋买卖合同并赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。为此，购房者可以要求开发商退回购房款及其利息。
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怎么办理在房产证上加个名字 几种情况一一讲你听
时间： 16:24:05
新法规、新政策催生房屋产权登记新情况
房产限购令实施，银行放贷收紧，前不久最高人民法院发布《婚姻法》司法解释……这些新政策使得房屋产权登记出现了不少新情况。近日记者在南宁市房产交易中心咨询台采访时，发现有“四多”：要求在房产证上加名的人多了，办理抵押的人多了，办理继承的人多了，离婚析产的多了。不少群众对如何办理这些业务存有疑惑，记者将主要问题归纳整理，一一为您解惑。
房产证加名： 费用约为105元
“请问一下，在房产证上加个名字怎么办理？”张女士前来咨询，她现在住的是丈夫单位的房改房，当时买房时写的是丈夫一个人的名字。现在婚姻法有了新的解释，虽然老夫老妻了，但她心里还是有些不放心，在征得丈夫同意加名的前提下，她想知道加名需要提供什么样的材料。
解惑释疑：房产证加名所需材料要分几种情况。
1.如果是加上夫妻一方的名字，分两种情况：一种是婚内获得的房产。根据婚姻法规定，婚内取得的房产如无特别约定，视为共同财产，因此，只要夫妻双方共同持房产证、结婚证、身份证申请办理即可。另一种情况是婚前一方获得的房产，这种情况需要夫妻双方通过买卖或者赠与的方式实现夫妻共有，也就是要签订买卖协议或者办理赠与公证后申请加名字。
2.&其他亲属要求在房产证上加名字的，比如加父母、子女、兄弟姐妹、孙子的名字，只能通过赠与或买卖方式。如果加的产权人名字超过两个，在办理时要约定每个人的房产份额，最低的份额持有率为1%，如果没有约定就按平均数。
3.&如果这套房子还有贷款，那么加丈夫（妻子）名字需银行答应才行，即需要银行出具相关证明；如果是房改房，还需要先到房改办办理审核手续。
4.&如果是房改房、集资房等享受国家福利的政策性住房，能不能加名还要经过房改办同意，即要到房改部门出具证明，同意增加共有人，复印身份证后，再填表，然后带上房产证、身份证、结婚证办理手续。
房产证加个名字要多少钱呢？除去公证或者诉讼费用，一般需要交纳登记费80元/套（商铺等非住宅550元/套），印花税5元/本，房产证工本费10元/本，总共105元左右。
离婚析产：过户免收交易税费
“离婚了房产证分割如何登记？”赵先生手里拿着一摞材料问。他与妻子刚离婚，几套房产中有登记一个人名字的，也有登记两个人名字的，现在双方协议将房产分割完毕了，到底要如何办理手续才能彻底“划清界线”，他有些不太清楚。
解惑释疑：有关人士称，离婚析产手续并不复杂，它与继承登记、赠予登记有一定的区别。前提是析产登记前，双方不管是通过协商还是法院判决的方式，都要先明确房产的归属，抵押贷款购买的房屋，还要清偿贷款，解除房产上的抵押登记记录，然后再到房产交易中心办理过户登记。
需要准备的材料有：明确房产归哪一方所有的离婚判决、离婚协议书或离婚证；房产证；申请人的身份证；房产登记申请书；委托书等。
值得提醒的是，按照有关规定，离婚析产是免收交易税费的，包括过户时的个人所得税。
房产抵押：要经房产共有人同意
刘先生一家的住房按揭贷款在去年终于还完了。今年想在交通工具上提高一个档次――摩托车换轿车，可是手上的钱要买心仪的那款车还差几万元，于是他们想到了用房子去做抵押。
解惑释疑：办理房产抵押必须携带的材料有：贷款申请书；身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；抵押房屋清单和有处分权人（含财产共有人）同意抵押的证明；房屋产权证；房屋评估证明等。
房产交易中心有关负责人提醒，没有完全产权的半产权房改房、只有使用权的公租房等不能申请抵押登记；抵押借款必须经得财产共有人的同意。另外借款人要量力而行，切忌贷款额度过大，以免无法按期还贷，给自己生活造成压力。
房产继承：须持继承公证或法院判决
市民罗先生说，他的哥哥去世留下一套房产，没留任何遗嘱。父母已不在人世，哥哥也没有子女，嫂子头脑有些不太清醒，想来问问这套房谁来继承？如何办理？
解惑释疑：这种情况应先到公证处办理公证，或者由法院判决这套房产到底由谁继承。对有房产证的房屋，合法继承人在办理该房屋继承登记时分三步走：到公证处办理继承公证（或者通过法院确认继承权和继承份额）――到地税局开具完（免）税证明――到房产交易中心持上述材料及身份证明申请办理继承过户手续。
在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱原件（如有遗嘱）。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 （唐正芳）
责任编辑：samsara
新闻来源：南国今报
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发布时间： 09:15:14
浏览：7003
　　读者刘先生：我买了一套新房，已经入伙，不过房产证还没有办下来。但最近我急着用钱，而我的一个朋友又很喜欢我的房子，我想把房子提前卖给他，可以怎么操作？
　　记者帮忙：广东中圳律师事务所刘子孺说，最可行的办法是签订一个买卖合同，然后等房产证出来后再过户。目前法律对签订这样的合同认为是有效的、正常的买卖合同。不过就算是再好的朋友，也要注意三个方面的事情：一是房产证是否能够正常办出来；二是要办理出来房产证还需要一段时间，如果房价出现波动，就可能存在一方违约，所以双方应该对违约金多少协商好；三是房产证办理出来之后的履约问题，合同里面要约定好房产证出来后多少天内去办理过户手续。
　　还有一个解决办法就是和开发商协商解除合同，再卖给他朋友，不过这需要跟开发商关系很好，毕竟已经在深圳市规划国土委做了备案，要撤销备案需要走法律程序，而且已经抵押贷款，去银行解除抵押手续都比较麻烦。
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购房知识：新房在什么情况下拿不到房产证?
不少人新房子买了，可是房产证却迟迟下不来。那么，到底是什么原因造成的呢?在什么情况下我们是拿不到房产证的呢?就让小编帮你解答你心中的疑惑吧!一、新房在什么情况下拿不到房产证?1、开发商问题(1)开发商未经许可立项建设楼盘的;(2)开发商在未经取得用地规划许可擅自开发楼盘的;(3)开发商未获得房屋销售(预售)许可证明的情况下进行房屋买卖的;(4)开发商所利用的土地属于集体所有的开发项目的无法正常进行产权办理;(5)开发商在进行房屋税费缴纳过程中，税费欠款或者未缴清的;(6)开发楼盘所占用土地或未解除抵押的。2、购房者自身问题(1)购房者购房却未缴清房屋相关税费;(2)委托他人或授权他人办理房屋产权证明却未出具相关委托证明的;(3)办理产权相关证明提供不充分的。3、其他问题(1)房屋管理部门的原因由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者没有作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为行为。(2)售房单位的问题主要是房改时，单位职工购买公房以后，迟迟办不下产权证书的情况。如果职工已经交纳了房价款和提供了文件材料，办不下产权证书的原因，如果不是房管部门办理速度太慢，主要就是在单位了，其中最主要的原因可能就是售房单位没有把所售房价款存入住房专用账户上去。根据政府的有关规定，房管局给房改房办理产权证书的前提条件是售房单位必须把售房款存入指定账户，否则不予办理。职工如果遇上这种情况，应向其单位的上级主管部门或者其他政府职能部门反映，及时纠正单位挪用房款的错误行为，早日办下房屋产权证书。二、因开发商存在问题，房子办理不了房产证应该怎么办?1、依照合同约定处理如果购房者已经买了房，但是发现房子无法办理房产证，想要追究售房者的责任，首先就需要查看合同，看看合同中是否对房产证无法办理的情况进行了约定。如果合同中对此情况已做了约定，那就按照合同约定的执行。此外，需要注意的是，如果合同中对于违约金额没有明确约定的话，那就可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2、合同没有约定，按照相关法律处理如果合同中没有对房产证无法办理的情况进行约定，那就按照相关的法律条规执行。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
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