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时间：2017-11-23 11:14
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日本房价泡沫
又一个房地产泡沫破灭了！中国房价还能涨多久？
来源：财经综合报道
作者：微信公众号：金融行业网
2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。
然而，此刻却传出一个地方的市场泡沫破裂了！楼市投资者们怕了吗？
迈阿密：又一个房地产市场泡沫破灭了
迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。
CraneSpotters.com数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博：
据房地产数据提供商Reis Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。
而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者（特别是巴西投资者）的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。
彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。
甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black，对冲经理Ken Griffin，Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。
那中国的楼市会步上后尘吗？
对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗？
事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房；二是本国货币大幅升值。下图显示，过去两年，美元对巴西雷亚尔大幅升值：
而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况；更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。
那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗？
李迅雷：中国房价不会暴跌的真实原因
目前，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。
而当前，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。
此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于产品、企业债等固定收益类产品的领域，房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。
为何政府一定要支持房地产业的发展呢？这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。
有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。
“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。
总之，短期内看不到导致房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）（中金在线综合华尔街见闻、lixunlei（ID：lixunlei0722））
楼市杠杆透支的结果即将到来：不是调整，而是爆仓
作者：悦涛 来源：深圳经济观察
楼市的信号越来越明确，没有回旋余地。两个月来中央意志+市场边际共同形成的合力，效果不止是调整，而是爆仓。
宏观层面，权威人士定调，否定加杠杆去库存，银行的天量放水将收闸，民间金融今年将持续整顿。供给侧的“三去一降”是长期战略，需求侧将由公共投资填补。
微观层面，两大龙头沪深的成交量直线下降。“退房潮”、“出租难”、百强房企奥宸地产资金链断裂&&部分二线城市炒得正欢。
跟以往的形势不同，此次调控的政策面并不强，相比2010年的调控政策，仅是做做样子。但资金面的影响超过任何一次调控。
楼市上涨时的杠杆力度，是以往从未出现过的。专业炒家成为主力。那么接下来的将是一次暴力的去杠杆。
一季度杠杆比去年还暴力：单季房贷1万亿
中央喊打也是无奈。今年一季度的杠杆比去年还要暴力，炒家想拉升出货，但被冻住了。
悦涛曾给深圳去年的楼市杠杆算过账：
深圳历史上除了出台“4万亿”的2009年，房贷增量从没超过500亿。
2014年：深圳房贷增量452亿元，余额5299亿元。
2015年：深圳房贷增量2151亿元，余额7420亿元。
2015年的房贷增量几乎是上一年的5倍，比“4万亿”背景下的2009年还高出1倍多！
这不是大妈的力量，而是专业炒家成为主导力量的体现。
深圳楼市以前的推动主体：丈母娘（刚需）、大户（配置）、港人、二奶和炒家。力量分散，打法粗糙，没有明确预期，持有期长。
现在，丈母娘再急，刚需也入不了场；大户手头囤货已多，目标是海外。
炒家的打法：连续两次政策确认（930、330），迅速推涨、拉高、概念炒作，集中力量攻一线城市。而且是一线城市中风险偏好最高、概念最强（直辖）的深圳。
前面的数据只是表内信贷，实际入市的杠杆资金和操作手法也超出了银行体系，无法估算。链家、世联，实际上都早开始了金融类业务。小散户都在做众筹炒房。
今年一季度的杠杆程度超过2015年。一季度个人房贷就新增了1万亿。而2015年全年也不过是2.66万亿。
炒家的特征是做短期、炒预期、高杠杆。所以最后一波入场的已经有相当程度的接盘侠了。就像去年这个时间入场的股民一样。拉高出货的手法，也很像股市里的主力资金。但是被“权威人士”打乱了节奏，憋在了山岗上。
近两个月的缩量，根本不足以让杠杆资金出逃。接下来的信贷紧缩和预期确认，才会迎来真正的调整，然后是连环式的爆仓。
为什么不可持续？中央要的是量，而你做出来的是价
1、中央对金融的宽松，是为了托市，不是为了搞事。几十万亿的股市，玩过头了都会严控，何况几百万亿体量的楼市。银行会面临巨大风险。
2、中央希望的是量，不是价。一线城市起涨是手段，不是目的。真正关心的是房地产背后的实体产能去库存。能带动家居建材电器的，必须把占比90%的三四线城市盘活。
现在证明盘不活。钱只会逃进一线城市，制造一个高高在上的泡沫。三四线城市在这种氛围下反而消化不动。这点与股市的龙头带动效应差异显著。
3、中国最好的实体产业，还是在一线城市。再这样炒下去，不要说工厂，连高大上的办公楼经济也玩不下去了。最后不但没能先进带动后进，反而把先进也搞残了。
这一点，任正非、马化腾、华大基因的汪建，已经先后代表高端产业呛声房价。
4、最近各媒体转发刘鹤的一篇文章《将制造业提升到国家战略高度》。分析了发达国家再制造业化战略将加剧国际投资竞争，在建议中提及“抑制部分地区房地产价格过快上涨的势头，降低生产成本和职工生活成本”。
结合工信部长苗圩一再强调的“中国成为制造强国至少要努力30年”，高层对产业形势还是有清醒认知。允许资本投机，但不能影响到实业根基。
5、要清醒认识当前杠杆资金的特质：绝不恋战。从美林生物钟被炒成电风扇就能感受得到当前的资金完全是游资打法。而且在资本全球化的背景下，投机资金不止盯着国内，内外资产的收益对比越来越成为影响因素。水位太高，就会往低处流。
6、在瑞信全球财富报告中，全球最富1%的门槛也就是深圳一套普通房：500万元人民币。中国入围1%的有160万人，在深圳，500万的房也有160万套了。购买力和资产价格的巨大背离。高盛开始下调中国房地产的评级。
楼市的爆仓窗口预计在未来两月内开启。这一波爆仓之后的政策和资金回暖，至少要等到2018年换届之后。
爆仓会有多猛烈？参考去年的股市。
一句话：游资在玩跑得快，你别当成马拉松。
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(责任编辑：谭玉庆 UFO56)
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中国为什么把房价推那么高？房价泡沫何时破裂？
我有更好的答案
中国土地由政府垄断，政府需通过土地的高价格来获取收入，使土地价格长期居高不下
未来5年到10年中国的人口 红利 慢慢消失 房价会降到相对合理的价格 不急于结婚的话建议再等等的
本回答被网友采纳
房价是国家给推上去的，现在出问题了谁也不会去救谁的，我们这地区的房价还算可以，和一个月的工资持平，一月挣600元时，房价600元/㎡，一直涨800，00,4200就这六年的事情。当村上的生活和城里没有差距的时候，房价就破裂了啊，
本回答被提问者采纳
政府卖地赚钱呗，卖了地赚到钱，过段时间拆迁政府又可以卖地，这样反复下去那个钱多好赚啊。经济跟上去，房价泡沫就不容易破裂。
房价泡沫不破裂，不就是世界奇迹了么？房价泡沫不破裂，中国老百姓就一直拿低工资，“享受”高物价么？
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中国楼市泡沫还能持续多久 收场的五种姿势时间预测
对于中国这场长达十几年的房地产大牛市，泡沫已是公认的定论，无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久?问题在于，预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。
原标题：外媒：中国房价泡沫收场的五种姿势 很可能是第一种
天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格& 多恩布什(R&diger Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了：&危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。&
对于中国这场长达十几年的房地产大牛市，泡沫已是公认的定论，无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久?
问题在于，预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。原因是：第一，房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险;第二，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如，2015年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，&房贷利息抵扣个税&这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。
因此，我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府&托市&的动力和能力。
收场姿势之一：货币政策中性化
大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。
2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国M2达到155万亿(约22万亿美元)、GDP为74万亿(11.7万亿美元)，而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍!这是理解房价泡沫的关键数据。
以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的，因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升，与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年，中国新增M2占到全球的40~50%，这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是，2016年工农中建四大行新增贷款超过60%投入了房地产。
问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度，央行出于恐惧就不得不开始刹车，而且这种刹车往往来得太晚，资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。
以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于在1989年5月启动加息。日，日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢，在1991年达到历史顶点后崩溃。
有人或许会问：&既然如此，干吗加息?&原因很简单，低利率犹如在高速公路不断踩油门，当车速过快时，除了加息(踩刹车)之外没有其他选择。
2017年3月中国央行行长周小川在博鳌论坛提出&在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部&&要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期&。周小川的忧虑并非杞人忧天，2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症：杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点，如果任由其发展，发生系统性风险是大概率时间。因此，笔者判断，2017年十九大之后，随着&稳增长&政治压力的减轻，货币政策收紧是大势所趋，这意味着房价泡沫将迎来重大拐点。
收场姿势之二：土地供应制度
供求决定价格是市场经济的基本规律，资产市场亦不例外。中国的房价泡沫既有货币超发带来的&需求无度&，也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。
在发达国家，土地基本为私有，这意味着土地供应的弹性很大，一旦房价上涨，土地供给&自动&就会增加，从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同，中国土地为国有，且由国土资源部每年向各省市分配指标。上海等一线城市缺的不是地，而是用地指标。理论上讲，上海仍有大量农业用地可以转化，因为农业功能完全可以疏解到江浙农村。
从直觉上讲，东部沿海地区房价上涨压力大，应该增加土地供应。但陆铭等人的研究发现，土地指标的分配更倾向于中西部地区而非东部地区。这意味着土地供给的分配，加剧了东部地区的土地供求矛盾。政府政策与市场规律的背离有几种可能的解释：1)体现中央支持中西部发展的战略意图;2)观念误区：不少人认为一线城市太大了，大城市病突出，需要限制发展。而收紧土地供应则体现了这种意图。其效果适得其反：由于经济竞争力的差异，一线城市人口呈现&净流入&状态，土地供应限制只会大城市各种资源矛盾更加突出。
实际上，中国的一线城市不是太大，而是管理和规划水平差。最典型的例证是东京：东京圈的国土面积比北京市还小一点，但集中了将近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP，2010年东京的人均GDP7.2万美元，高出全国平均值67%。2014年时，东京圈都市面积为8，547km²，人口37，843，000人，按都市地区面积计算的人口密度约为4，400人/km²。北京市占地面积为16，800km²，都市地区面积3，820km²，2014年时的人口为21，009，000人，按都市地区面积计算的人口密度约为5，500人/km²。可见，北京的问题不是太大，而是太集中，应该向周边卫星城疏解，形成都市圈的概念。
问题是，土地供应制度会变吗?答案是肯定的。日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准：对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。虽然这样的思路仍具有计划色彩，但在尊重市场规律上体现了理念的进步。
重庆地票制度的实践为土地供应探索了另外一种路径：把宅基地复垦，然后获得相应地票(土地指标)。这种方法在保持总体耕地面积不变的情况下，把郊区的宅基地变为市区的建设用地，可以大大缓解土地供应的结构性矛盾。这一制度已经推广到郑州。重庆房地产价格相对较低，被认为与地票制度密切相关。
土地供给制度的改变，将为过热的一线城市房价降温。
收场姿势之三：破解土地财政
中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，&城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢?卖地有收入。&刘世锦一语道出了中国房地产&泡沫刚性&的制度关键：土地财政。
土地财政始于1994年分税制改革，土地出让金被划为地方财政收入。房地产牛市启动后，地方政府从土地财政尝到了甜头，从此欲罢不能。因此，每当房价下跌，地方政府必定想方设法&托市&，&调控&屡屡成为&空调&。几轮博弈下来，投资者已经形成了理性预期：政府不会允许房价真的下跌。
对资产价格而言，预期最为重要。要打破房价不跌的金身，就必需破除土地财政。从某种程度上，我们可以把地方政府想象成股市的庄家，终结土地财政意味着庄家的撤离，房价焉能不跌?
土地财政是个怪胎，严重扭曲了政府行为，导致了腐败盛行(与土地相关的腐败占据很大比例)。更重要的是，政府任期制必然导致行为短期化，每届地方官员都希望多卖地，不顾后任有没有地可卖。不仅如此，政府是&喂不饱&的，大量卖地收入被用于各类工程，导致政府规模不断膨胀。中国的地方政府融资平台出现债务危机，不是因为地方缺钱，而是因为地方政府过度投资，而土地财政是制度诱因。
因此，终结土地财政已成共识。问题是怎么实现这一点?这需要开源节流双管齐下。节流，就是要提高地方政府财政透明度，倒逼开支缩减;开源，就是开辟新的地方财政收入来源。从全球范围来看，房产税是最佳选择。最近几年，关于房产税的讨论一再成为热点。当局迟迟未能决策的原因是：鉴于房地产价格已是高位运行，开征房产税可能戳破泡沫，甚至引发经济动荡。这一顾虑在十九大之前仍然不会改变。但十九大之后，经济维稳压力减轻，房产税势必再度提升日程。当然，这需要立法先行。但无论如何，房产税的退出，将大大增加投机客的财务成本，抑制投资需求。
收场姿势之四：危险的杠杆
肯尼斯.罗格夫在《这次不一样：800年金融荒唐史》中尖锐地指出：所有金融危机的本质都是债务过多的危机。过度债务是危险的。无论2008年次贷危机还是2015年中国股灾，高杠杆都扮演了重要角色。
从表面上看，中国的购房杠杆并不高，银行甚至对二套房要求70%的首付款。但这一数据具有欺骗性：很多年轻人买房，不仅借了银行的贷款，还借了父母、岳父岳母的钱，甚至借了影子银行资金。短期来看，父母的钱或许可能不需要偿还。但是当父母需要资金(例如看病)时就会成为子女的债务。因此，中国的家庭部门负债是被低估的。从国际对比来看，日本在房产泡沫最严重的1989 年，居民新增房贷占当年GDP 的比重也未超过3.0% ，而中国2015年达到5.5% 。美国金融危机前新增房贷/GDP 峰值为8.0%，而中国2016年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP 比重已达8.6%。中国的房贷余额/GDP目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。从趋势看，居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次创新高至56.5%，首付比其实已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平。父母可以帮忙解决首付款，难道还贷款也要靠父母吗?
最近公布的上市公司报表让我们得以一窥房地产加杠杆的疯狂程度：2016年工、农、中、建四大行超过六成的新增贷款流向了房贷领域，其中中国银行(601988,股吧)占比高达81.7%。
收场姿势之五：经济再平衡之困
2008年金融危机后，全球经济再平衡。作为世界出口大国的中国亦深受冲击。显然，中国经济要在新的形势下重新平衡，必需提高消费率，以对冲萎缩的出口需求。目前中国的家庭消费/GDP多年徘徊在35%左右，远低于60%的世界平均水平。
制约中国局面消费的因素很多，但房地产是一个重要因素。一线城市房价收入比高达30倍以上，严重透支了&房奴们&的消费能力。 据国际货币基金组织的全球房价观察报告，2016上半年房价收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房价租金比则均超过50倍。如果中国当局意识到这一问题关系到经济转型的成败，就应该下决心告别&房地产泡沫&。
结束语
中国房地产泡沫多年屹立不倒，背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素，导致政府的房地产调控缺乏诚意，进而形成&房价不会跌&的社会预期。但是，上述三大因素导致整体经济风险不断积累，迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期，十九大之后，政府行为更趋理性化，房价泡沫将迎来历史性拐点。
当然，鉴于房地产规模之大，政府对房价的下跌不会无动于衷，势必采取措施进行缓冲，但政府托市的能力和意愿都在减弱。加尔布雷斯在《大崩溃》中说的到位：&一只充满气的皮球一旦被捅破，就不会有条不紊的漏气。&
责任编辑：杨菲菲
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All Rights Reserved.&& 备案号 : 鲁ICP备号天下没有不破的泡沫，中国房价泡沫收场的五种姿势！天下没有不破的泡沫，中国房价泡沫收场的五种姿势！经理人分享百家号天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。经济学家鲁迪格多恩布什(Rüdiger Dornbusch)那句名言用来形容中国当前的房价泡沫再贴切不过了：“危机到来所用的时间比你以为的久得多，然后它发生的速度又比你以为的快得多。”对于中国这场长达十几年的房地产大牛市，泡沫已是公认的定论，无须更多论证。唯一的分歧是泡沫还能持续多久？问题在于，预测中国房价泡沫何时见顶是几乎不可能的任务。原因是：第一，房地产已经绑架了经济增长、地方财政和金融体系，这意味着政府总是有动力去阻止房价崩溃的风险；第二，政府仍然有强大的能力去刺激楼市。例如，2015年全国房价普遍下跌，随即官方开始放松购房限制，“房贷利息抵扣个税”这个政策只是讨论了一下并未来得及实施，房价就开始了新一轮猛涨。因此，我们能做的仅仅是分析哪些因素的变化会影响政府“托市”的动力和能力。收场姿势之一：货币政策中性化大师弗里德曼说的深刻：价格是一种货币现象。房价泡沫也不会例外地源于过多的货币追逐房产。2009年到2015年之间，中国信贷平均每年增长20%左右，大大高于名义GDP增长率。截止2016年末，中国M2达到155万亿（约22万亿美元）、GDP为74万亿（11.7万亿美元），而美国的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元。换言之，中国的GDP只有美国的2/3，但中国的货币量却相当于美国的1.7倍！这是理解房价泡沫的关键数据。图：中国货币超发严重图：中国的货币供应量M2全球遥遥领先(来源：Levy Economics Institute of Bard College)以中国的金融体系是间接融资为主来解释过高的M2/GDP比率是牵强的，因为在2008年金融危机后这一比率迅速窜升，与之吻合的是大规模的信贷投放。在危机后的几年，中国新增M2占到全球的40~50%，这足以解释中国资产价格泡沫的来源。令人震惊的是，2016年工农中建四大行新增贷款超过60％投入了房地产。问题是宽松货币营造的资产价格盛宴是一场幻觉。当泡沫膨胀到一定程度，央行出于恐惧就不得不开始刹车，而且这种刹车往往来得太晚，资产价格泡沫随即被戳破。历史一再证明这一点。以日本世纪性的房地产泡沫为例。在维持了两年零三个月的超低利率后，日本央行终于在1989年5月启动加息。日，日本股市达到顶点后开始崩溃。房地产泡沫则反应稍慢，在1991年达到历史顶点后崩溃。图：日本央行贴现利率图：日本资产价格指数（来源：Maurice Obstfeld,加州大学伯克利分校。）再看美国2008年次贷危机。在保持了将近三年的低位利率后，美联储于2004年启动加息周期。加息戳破了房价泡沫，2006年房价开始普遍下跌，随即引发年的次贷危机。图：美国联邦基金利率图：Case-Shiller房价指数有人或许会问：“既然如此，干吗加息？”原因很简单，低利率犹如在高速公路不断踩油门，当车速过快时，除了加息（踩刹车）之外没有其他选择。2017年3月中国央行行长周小川在博鳌论坛提出“在多轮量化宽松之后，我们已经到了周期的尾部……要认真地去考虑什么时候如何离开这种货币宽松的周期”。周小川的忧虑并非杞人忧天，2009年以来的宽松货币政策产生了两大严重后遗症：杠杆率激增和房价泡沫。这两个问题目前都已经迫近临界点，如果任由其发展，发生系统性风险是大概率时间。因此，笔者判断，2017年十九大之后，随着“稳增长”政治压力的减轻，货币政策收紧是大势所趋，这意味着房价泡沫将迎来重大拐点。收场姿势之二：土地供应制度供求决定价格是市场经济的基本规律，资产市场亦不例外。中国的房价泡沫既有货币超发带来的“需求无度”，也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。在发达国家，土地基本为私有，这意味着土地供应的弹性很大，一旦房价上涨，土地供给“自动”就会增加，从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同，中国土地为国有，且由国土资源部每年向各省市分配指标。上海等一线城市缺的不是地，而是用地指标。理论上讲，上海仍有大量农业用地可以转化，因为农业功能完全可以疏解到江浙农村。从直觉上讲，东部沿海地区房价上涨压力大，应该增加土地供应。但陆铭等人的研究发现，土地指标的分配更倾向于中西部地区而非东部地区。这意味着土地供给的分配，加剧了东部地区的土地供求矛盾。政府政策与市场规律的背离有几种可能的解释：1）体现中央支持中西部发展的战略意图；2）观念误区：不少人认为一线城市太大了，大城市病突出，需要限制发展。而收紧土地供应则体现了这种意图。其效果适得其反：由于经济竞争力的差异，一线城市人口呈现“净流入”状态，土地供应限制只会大城市各种资源矛盾更加突出。图：中西部土地供应更加充分来源：陆铭等（2015），“偏向中西部的土地供应如何推升了东部工资”实际上，中国的一线城市不是太大，而是管理和规划水平差。最典型的例证是东京：东京圈的国土面积比北京市还小一点，但集中了将近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP，2010年东京的人均GDP7.2万美元，高出全国平均值67%。2014年时，东京圈都市面积为8,547km，人口37,843,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为4,400人/km。北京市占地面积为16,800km，都市地区面积3,820km，2014年时的人口为21,009,000人，按都市地区面积计算的人口密度约为5,500人/km。可见，北京的问题不是太大，而是太集中，应该向周边卫星城疏解，形成都市圈的概念。问题是，土地供应制度会变吗？答案是肯定的。日住房和城乡建设部、国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，明确提出了按照库存消化周期调整供地的量化标准：对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。虽然这样的思路仍具有计划色彩，但在尊重市场规律上体现了理念的进步。重庆地票制度的实践为土地供应探索了另外一种路径：把宅基地复垦，然后获得相应地票（土地指标）。这种方法在保持总体耕地面积不变的情况下，把郊区的宅基地变为市区的建设用地，可以大大缓解土地供应的结构性矛盾。这一制度已经推广到郑州。重庆房地产价格相对较低，被认为与地票制度密切相关。土地供给制度的改变，将为过热的一线城市房价降温。收场姿势之三：破解土地财政中国国务院发展研究中心原副主任刘世锦说，“城市政府总是有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢？卖地有收入。”刘世锦一语道出了中国房地产“泡沫刚性”的制度关键：土地财政。土地财政始于1994年分税制改革，土地出让金被划为地方财政收入。房地产牛市启动后，地方政府从土地财政尝到了甜头，从此欲罢不能。因此，每当房价下跌，地方政府必定想方设法“托市”，“调控”屡屡成为“空调”。几轮博弈下来，投资者已经形成了理性预期：政府不会允许房价真的下跌。对资产价格而言，预期最为重要。要打破房价不跌的金身，就必需破除土地财政。从某种程度上，我们可以把地方政府想象成股市的庄家，终结土地财政意味着庄家的撤离，房价焉能不跌？土地财政是个怪胎，严重扭曲了政府行为，导致了腐败盛行（与土地相关的腐败占据很大比例）。更重要的是，政府任期制必然导致行为短期化，每届地方官员都希望多卖地，不顾后任有没有地可卖。不仅如此，政府是“喂不饱”的，大量卖地收入被用于各类工程，导致政府规模不断膨胀。中国的地方政府融资平台出现债务危机，不是因为地方缺钱，而是因为地方政府过度投资，而土地财政是制度诱因。因此，终结土地财政已成共识。问题是怎么实现这一点？这需要开源节流双管齐下。节流，就是要提高地方政府财政透明度，倒逼开支缩减；开源，就是开辟新的地方财政收入来源。从全球范围来看，房产税是最佳选择。最近几年，关于房产税的讨论一再成为热点。当局迟迟未能决策的原因是：鉴于房地产价格已是高位运行，开征房产税可能戳破泡沫，甚至引发经济动荡。这一顾虑在十九大之前仍然不会改变。但十九大之后，经济维稳压力减轻，房产税势必再度提升日程。当然，这需要立法先行。但无论如何，房产税的退出，将大大增加投机客的财务成本，抑制投资需求。收场姿势之四：危险的杠杆肯尼斯.罗格夫在《这次不一样：800年金融荒唐史》中尖锐地指出：所有金融危机的本质都是债务过多的危机。过度债务是危险的。无论2008年次贷危机还是2015年中国股灾，高杠杆都扮演了重要角色。从表面上看，中国的购房杠杆并不高，银行甚至对二套房要求70％的首付款。但这一数据具有欺骗性：很多年轻人买房，不仅借了银行的贷款，还借了父母、岳父岳母的钱，甚至借了影子银行资金。短期来看，父母的钱或许可能不需要偿还。但是当父母需要资金（例如看病）时就会成为子女的债务。因此，中国的家庭部门负债是被低估的。从国际对比来看，日本在房产泡沫最严重的1989 年，居民新增房贷占当年GDP 的比重也未超过3.0% ，而中国2015年达到5.5% 。美国金融危机前新增房贷/GDP 峰值为8.0%，而中国2016年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP 比重已达8.6%。中国的房贷余额/GDP目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。从趋势看，居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从2011年的17.3%，猛增至2015年的36.7%，2016年上半年再次创新高至56.5%，首付比其实已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平。父母可以帮忙解决首付款，难道还贷款也要靠父母吗？最近公布的上市公司报表让我们得以一窥房地产加杠杆的疯狂程度：2016年工、农、中、建四大行超过六成的新增贷款流向了房贷领域，其中中国银行占比高达81.7%。图：中国家庭部门迅速加杠杆(来源：Wells Fargo Securities)收场姿势之五：经济再平衡之困2008年金融危机后，全球经济再平衡。作为世界出口大国的中国亦深受冲击。显然，中国经济要在新的形势下重新平衡，必需提高消费率，以对冲萎缩的出口需求。目前中国的家庭消费/GDP多年徘徊在35％左右，远低于60％的世界平均水平。图：家庭消费/GDP制约中国局面消费的因素很多，但房地产是一个重要因素。一线城市房价收入比高达30倍以上，严重透支了“房奴们”的消费能力。 据国际货币基金组织的全球房价观察报告，2016上半年房价收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房价租金比则均超过50倍。如果中国当局意识到这一问题关系到经济转型的成败，就应该下决心告别“房地产泡沫”。结束语中国房地产泡沫多年屹立不倒，背后是货币超发、土地供求失衡及土地财政等因素，导致政府的房地产调控缺乏诚意，进而形成“房价不会跌”的社会预期。但是，上述三大因素导致整体经济风险不断积累，迟早需要压力释放。当前制约压力释放的主要因素是十九大前的维稳压力。可以预期，十九大之后，政府行为更趋理性化，房价泡沫将迎来历史性拐点。当然，鉴于房地产规模之大，政府对房价的下跌不会无动于衷，势必采取措施进行缓冲，但政府托市的能力和意愿都在减弱。加尔布雷斯在《大崩溃》中说的到位：“一只充满气的皮球一旦被捅破，就不会有条不紊的漏气。”本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。经理人分享百家号最近更新：简介:managershare.com作者最新文章相关文章
