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（责任编辑：aucanlink_paul）
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新加坡房产详解 - 公寓篇
01公寓简介公寓是什么？它的优势在哪里？嘉德置业的积木公寓新加坡房产分三大类，组屋，公寓和别墅。今天小云跟大家详细来介绍一下新加坡的公寓房产。公寓是所有身份的人都可以买的私人住宅项目。与组屋不同，它有自己的安保，泳池，健身房，电影院等小区设施。限制也非常少，价钱不过也相对贵一些。很多人觉得公寓只是比组屋多了个泳池，为何价钱会差这么多？&其实还是有很多差别的。小云给大家详细说说公寓对比组屋的优势在哪里：1购买条件公寓来说购买条件十分宽松，可以是任何人，任何身份。一个人可以买， 多个人可以买，甚至公司的名义都可以买。而组屋来说则需要公民或者PR，加上结婚等要求才可以购买。前段时间组屋更是出台了新政策要求PR购买者要满足拿到PR三年后才可以购买的坑爹限制（组屋的详细购买条件请参考新加坡购房攻略：组屋篇）。当然，新加坡政府在2年前开始严格的控制外国人的投资，导致不同身份要缴纳不同的印花税。具体税率如下：新加坡公民税率&– 房价的3%减去5400新币；PR（绿卡）税率&– 房价的8%减去5400新币；外国人税率&– 房价的18%减去5400新币；此外，除了除了购买限制外，组屋5年内是不可以整套出租的，PR屋主永远不可以整套出租的。公寓则没有这方面限制。2产权公寓的地契分99年和永久地契。而组屋只有99年的地契。永久地契通常要比99年贵10-20%左右。其实正常来说，99年已经足够2代人来居住了。那么为什么还是有人热衷于永久地契呢？&相对于99年，永久地契的优点主要表现为两个方面：银行贷款。&目前来说，一般地契低于60年就比较难贷款或者贷款人的贷款额度会大大降低。也就是说如果您买了个房龄20年的屋子，住10几年后转售的价值会打一定的折扣，主要原因是接盘人无法贷到足够的款，您需要一个可以支付较多比例的首付的人来接盘。这样有能力来购买的人就会大大减少。推倒重建。&由于新加坡政府早已停止售卖新的永久地契，目前新盘的永久地契全部来源于推倒旧的公寓，在原址上建设新的。&永久地契以后被开发商买回来再推倒重建的几率要远远大于99年地契。&推倒重建是很多人梦寐以求的事情，因为补贴会远远大于房子本身的市价。不过永久地契的项目也有它自己的局限性，比如大多数的永久地契的盘都是小盘，因为政府不批地嘛。 还有就是多数的永久地契项目都不在MRT地铁站附近。3设计，设施，及装修公寓的设计可以说是个性化十足，如前面放嘉德置业的积木房。有些公寓还有自己的主题，如自行车爱好者主题，多层空中花园主题等。公寓都有自己的设施，包括安保，泳池，健身房，篮球场，桑拿等。室内方面也是精装修，包括地板地砖，空调，全套厨房卫浴，衣橱等。目前很多公寓也送些家电如洗衣机，冰箱等。还有就是层高来说公寓的层高大约是2.8-3.0米。而组屋是2.6米。4户型公寓的户型设计比较多样化，如超高屋顶（3.5米以上）的SOHO设计，商业混合住宅公寓（楼下是商城，楼上是住宅），双层阁楼，&私人电梯，双钥匙单位等。重点给大家介绍一下双钥匙单位，这个也属于新加坡房产政策下的特色户型吧双钥匙单位是新加坡独有的特色。它的诞生是由于新加坡政府对第二套住房的严格控制（额外印花税，第二套较小额度贷款等）。所以开发商就别出心裁的推出了这种双钥匙单位。其特点就是这个单位有一个大门，进去以后分成两套小单位。每个单位都有自己独立的厨房，卫生间，洗衣设施等。&这样的好处是可以自己住一套，出租一套，或者是自己住一套，父母住另外一套。互不打扰，又只用了一套房的配额（只缴纳一套的印花税，物业费，享受第一套的贷款额度等）。最近华业置业更是别(壕)出(无)心(下)裁(限)的推出了真正意义上的双钥匙单位，连大门都弄了两个。中间一封，自己进自己家！新加坡开发商为了讨好买家也算是绞尽脑汁啊：5升值空间从过去的表现来看，公寓的升值比例是要大于组屋的，大约是组屋的2倍。有买卖才有投资，组屋的种种条件限制也就定义了组屋是给大家来自住的，不是投资的。此外，公寓升值以后可以重新抵押贷款，以升值空间部分套取更多现金，而组屋则不可以。下图分别是公寓和组屋的价钱走势，从2009年初低点到现在，组屋升值了35%，公寓则升值了67%。02购买费用都说国外买房便宜，养房难，是么？能看到这里的相比都是真爱，那咱就别怕长，再说说购买公寓的相关费用问题。 首先先回答副标题的问题，新加坡养房贵么？ 答案其实是相对的，简单说是比中国贵，比美国便宜吧。小云下面就详细介绍下买房和养房是的各种大大小小的费用。一买房所需费用▲&房价▲&印花税（如上述比例）▲&律师费，贷款印花税，公积金开通费等（新币）▲&房产的估价费，如果需要银行贷款的话（100-200新币）▲&房屋面积测量费（250-350新币）注：购买公寓无需中介费用。买方中介是和卖方的中介或者开发商中介分中介费。付款流程方面以期房，首付20%，贷款80%为例：第一天付定金5%第五周印花税第八周付首付余款15%付完以上款项后，交易完成，银行付余下的80%款项，月供也随之进行。二养房所需费用▲&物业费：每月约200-400新币。▲&房产税：每年约400-800新币。如果出租的话每年约新币▲&火险：每年约150-300新币。▲&水电网费等，按需缴纳。03贷款手续手续简单，低利息是新加坡优势之一新加坡购置房产的一个优势之一就是低利息。&目前新加坡的银行贷款利息在2%左右。所以在新加坡购置房产一般都会尽可能贷款。贷款额度来说最高是房价的80%。顺便跟大家分享下，其实外国人在新加坡置业也是可以贷款的，而且也可以贷款到最高额度80%！目前来说小云的外国人客户全部都顺利申请到了80%的贷款，yeah :p对于在新加坡工作的亲们来说，在2013年7月时候，政府宣布了严格贷款管理条例，来限制购买人的贷款额度。申请人须满足“每月总债务偿还额度不得超过月收入的60%”。教大家一个简单的算法来算自己的最大贷款额度 = 月工资*133。月工资的定义是基本工资 固定津贴 0.7*月平均非固定收入如加班费，花红等。如果买家的薪水达不到要求的水平，就需要一些其他的方法如定期锁定存款，或者资产证明来提高自己的贷款额度了。&一般来说，房产中介都有自己的新加坡各大银行的合作人。可以直接安排负责人出来见面，或者电子邮件，电话等方式联络沟通，完成贷款。无需反复去银行填表格，排队等。04常见问题小云总结了买家最常咨询的一些问题01如何把人民币汇款至新加坡银行户头？答：通常两种做法。通过银行或者国际汇款中心。重点说下银行的做法：中国各大银行和新加坡的银行都有合作。一般需要收款方的银行代码，账号&地址等。然后直接去中国的各大银行正常办理购汇，汇款手续。通常1-2个工作日即可转到新加坡的户头。注意由于中国的外汇管制，每人每个身份证只可以购买外汇5万美金约6万8新币。02如果我买新房（期房），新加坡这边的开发商会不会做烂尾楼啊？答：不会。并不是新加坡的开发商多么的高风亮节（当然，新加坡开发商多数都是上市公司，目前表现还都是规规矩矩的）。是新加坡制度造成的。新加坡政府会监管开发商的款项，具体表现为所有购买人的钱其实都是汇入政府的监管银行户头里的，而不是开发商的口袋。开发商建造过程中，建好一部分会跟政府申请拿钱，政府也会派专门的监管人员来验证，验收合格才会发放那一部分款项。03如果我买公寓，一定要来新加坡办理手续么？ 手续麻烦么？答：不用的，在中国可以办理所有手续。 律师和银行会把所需签署的文件寄去中国，在中国新加坡大使馆见证签署。04如果我买新房，出现质量问题或者面积少于合同里的怎么办？答：所有新房都有一年的保修期。拿到钥匙后通常购买者都会自己检查每个角落，发现如地板裂缝，门栓失灵等就统一告诉开发商，开发商会负责来修。面积的话房子竣工后会有第三方人员来验收，误差范围3%以内不算违约。3%以外按照开发商会给予相应赔偿。（目前我还没听说哪个开发商少建面积）05如果我买二手房，会不会卖方作假骗取我的房款？答：这就是请律师的必要性。&新加坡规定无论买卖房产都要请各自的律师。律师的作用就是保证房子交易的安全性。&作为买方律师，&他的责任就是保证卖方是合法屋主，卖方没有同时卖给数人，卖方没有破产等。06如果我买了公寓，我还可以买组屋么？答：答案是可以的，不过不可以同时拥有组屋和公寓，购买组屋半年内需要把公寓卖掉的。07到底是新公寓（期房）比较好还是二手公寓（现房）比较好呢答：这个没有一个完全的好坏定论。如果您已经结婚打算哺育下一代，您就要选择二手房。二手房的优势在于第一我们可以看到真实的房子，真正了解这个房子的景观，通风情况等。第二个好处就是从买房到拿钥匙只需要三个月。即刻拥有属于自己的家。如果您暂时还没有成家的打算,&或者喜欢拥有一套别人没住过的全新住宅，您就要选择期房。不要太纠结等期房过程中的房租，因为一般期房的购买价格相对便宜，一旦建好都有一个10-20%的升值。再加上全新的装潢和设施，这个价值是肯定超过等待期房过程中的房租支出的。期房的另外一个好处是整个付款过程拉长到4年左右。对于房款紧张的客户比较适合,&也可以留下更多的现金来做其他方面的投资。05总结新加坡房产整体来说我个人还是非常看好的。只要人口能够按照白皮书的规划发展，每年10万的人口增长速度来说房产还是有比较大的增值空间，大家对比下香港的房价就一目了然。组屋来说作为政府的福利房，房价应该不会有很大的起伏，政府一定要确保大家买得起，住得起。而公寓来说由于前几年房价增长过快，政府为了保证房产市场的稳定，先后出台了8轮降温措施，把房价稳了下来，整体新加坡公寓房产投机的气氛还是比较淡的，水分较少，以后应该还是稳中有涨的节奏。最后还是提醒大家一句，投资房市有风险，自住的话大家量力而行，祝大家都能早日买到满意的房产，住进属于自己的家！本文来源置业在狮城（公众账号ID：zhiyesg）【图片来源：网络】
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【转】你不得不看的新加坡买房攻略
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我们的生活离不开衣食住行，住房是最基本的需求。今天分享一个转自狮城论坛的买房攻略帖，时间可能有点久，不过里面介绍的东东还挺实用的，供各位网友参考。。。
PR买房流程
1．如果你是PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。
2．确认你要的地点
3．找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介可以节省你许多的时间和麻烦。
4．当你找到了梦中的家后：
放 1－1000的定金，让所有的屋主签OTP。
去银行拿到贷款协议书 执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高5000。
同时填写买主的CHECK LIST
呈交所有资料给HDB，等待第一次面议（1st appointment）。
10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。
5．第一次面议时，HDB官员会审查所有上缴的文件，及转售价。并安排第二次面议的时间。（第一次面议后的6－8周）。
6．10天内，批准交易。
7．第二次面议前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）
8．完成前的1天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。
9．完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。
详情请见楼下帖子。
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本帖最后由 蔷薇 于
09:29 编辑
您不能不看的买房攻略：从 VIEWING 到 COMPLETION
偶们继续，再次感谢网友：铜牌推广者
新加坡的人口政策。是用受过良好教育的，或有特殊技能的外国人移民，来填补本国由于出生率低造成的人口的不足。所以，新PR 越来越多。衣食住行，屋子是PR首先考虑的问题。
屋子，可能是大部分PR在新加坡最大的投资，虽然现在资讯发达，然而，并不是人人都对买房的步骤十分熟悉，特别是第一次买房的PR（包括PR转公民）。本人愿意将自己的在这个行业的一点点小小的经验奉献给大家。
这里要感谢MICHAEL8330和老鼠爱小米版主。MICHAEL8330是前辈高人。3年前我刚发帖子时就受过他的指点，不敢忘怀。老鼠版主则鼓励我写一个总结性的文字，大略包括买房的整个要重点注意的过程，帮助大家。让我下决心做了我一直做不了的事。
本文将分为A）买房前准备，B）看房，C）买房手续，D）银行与律师，E）关于中介和费用几部分。
本文所指的房子，如果没有指明，一般指HDB房子。
PR买房流程(HDB)
1．如果你是新PR，找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。
2．确认你要的地点
3．找一个你觉得沟通舒服的中介，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介可以节省你许多的时间和麻烦。
4．当你找到了梦中的家后：
放 1－1000的定金，让所有的屋主签OTP。
去银行拿到贷款协议书 执行 OTP，（EXE OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高4000。
呈交所有资料给HDB，等待第一次面议（1st appointment）。
10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。
5．第一次面议时，HDB官员会审查所有上缴的文件，及转售价。并安排第二次面议的时间。（第一次面议后的6－8周）。
6．10天内，批准交易。
7．第二次面议前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）
8．完成前的几天，在去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。
9．完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。
A）买房前准备
在买房前，您有两个问题要考虑： Eligibility 和 Affordability。
即您的购房资格和购房能力。
1）购房资格：
对PR来说，比较简单，PR在新加坡买HDB，较多的是以下情况：
2个结婚了的PR，
2个将要结婚的PR（您必须在第一次面议时给HDB官员看您的ROM登记条）
工作的母亲和读书的孩子
未婚的PR 兄弟姐妹
注意，一个PR是不能买HDB的。
2）购房能力：
能获得PR资格的专业人士，购买一般的HDB经济能力不是问题，但是，有些PR购房者只有1人工作，或年纪很轻（PLOY 刚刚毕业），或有别的投资。此外，HDB规定，购房者在EXE OTP前，必须获得银行的贷款批准书。因此，事先的贷款能力评估是必须的。有经验的中介也可以大概估算您的贷款额。
以上两点外，还有一些问题：
购房的时机，购房的地点，购房的预算。
3） 购房时机：
2007年底就一直有很多关于HDB要跌价的言论，到1年多后的今天，HDB终于开始跌了马上又上了，而现在的价格确是比2007年底高了不少。
没有人可以准确预测价格的走势，大势暂时不会再上，或者说暂时调整大概是可能的，但是，调整幅度和长度未知。
买HDB是自住的，为的是有完全属于自己的温暖的小家，为的是有个人的私密空间，为的是将要出生的孩子，为的是不受大房东，二房东的气，为的是避免忍受和完全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以，和投资私人公寓比起来，购买HDB时机不重要，重要的是有没有需要，再决定。
4） 购房的大小和地点：
很多朋友问，买多大的屋子和哪里的屋子最好？
这是一个没有标准答案的问题。
I) 关于屋子的大小，3房还是4房，看您现在的需要和今后的需要。
夫妻2人，刚刚结婚，3房式可能正好。一间书房，一间卧室。
当您有了一个孩子，如果奶奶或外婆来照顾孩子，那您的书房就要利用客厅的一角了。
当您有了第二个孩子，孩子渐渐长大，3房式可能就太小了。
如果您的计划是，有孩子带回国内，那另当别论。
II）关于成熟社区或所谓的偏远点的地区。
成熟地区，如果指的是出行，购物方便。
我的看法，其实，跟国内的许多地方比起来，新加坡所有的地区，都属于成熟地区。
地铁，巴士四通八达，NTUC近在咫尺。再偏僻的组屋，5分钟之内也能步行到巴士站。这里的图书馆，游泳池，电影院，超市星罗棋布。有组屋的地方，就有健身角落，儿童乐园，公园。对于居民来说，这些都是重要的。
平心而论，哪里都蛮方便的。
当然，那些住在乌节地铁站隔壁，高岛屋楼上的人，一定是很方便的。只是，有多少人，是以每天购物为乐趣的呢？
我的想法是，普通的PR或新公民，要买组屋的都是工作人士。
买屋子还是要考虑上班的时间成本。比如，您在南大工作的，最好买在文理，您在CHARTERED 工作的，最好买在兀兰，海军部。您在UMC 工作的，买淡滨泥，或圣岗榜鹅较合适。国大，NUH的，则是金文泰一带。
离单位近，每天可以多睡1小时。如果这1小时花在路上，等于每天加班1小时。
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本帖最后由 蔷薇 于
09:31 编辑
HDB 的UPGRADING 有几种：
１）电梯翻新，（ＬＵＰ）
需住户投票。７５％以上通过。PR无权投票，电梯层住户无权投票。
把原来不是每层都停的电梯换成每层都停。新加坡的政策是所有的旧屋子在几年内都要电梯翻新，迎接老龄化的到来。根据屋型，公民家庭每户支付5% （3房式）到12.5% （EA/EM）。如果您是PR家庭，需支付100%，大约是12K- 30K。
原电梯层住户，一楼住户无须出钱。（这也就是我们一直要PR买电梯层的原因）
新屋子(10 年以内的屋子）绝大多数已经是电梯每层停了。
２）中期翻新，（ＩＵＰ）
无须投票。
较老的，８０年代的屋子。主要是有盖走廊，信箱，外墙，屋顶的翻新，100%政府津贴。许多中期翻新和电梯翻新合在一起了。
３）ＨＯＭＥ　ＩＭＰＲＯＶＥＭＥＮＴ　ＰＲＯＧＲＡＭＭＥ
须投票，７５％
主要是８６年以前的屋子。水管，下水道，电源的更换。天花板脱离的修补，墙裂的修补。还有一些是选择性的，如洗手间重修，大门，铁门的更换等。根据屋型，公民家庭支付５％－１２．５％。ＰＲ支付１００％。大约１３Ｋ。
４）邻里翻新，
无须投票。
楼内的新桌椅，乐龄角落，信箱，油漆。
楼外的锻炼区，儿童活动区，各类活动场地，球类场地等等。
５）主要翻新计划　（ＭＵＰ）
须投票。７５％
简单理解，是以上１－４的总合。
有些还包括加１个小房间。
支付比例如上１）和３）。ＰＲ付１００％。可高达６０－７０Ｋ。
６）选择性整体重建　
这就是著名的ＥＮ－ＢＬＯＣ。推倒重建。是一个很大的话题了。
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14:24 编辑
关于买屋津贴总共有几种，什么条件可以申请什么种类的津贴。
HDB津贴有以下几种：（只有公民可以申请）
1）家庭津贴：
给第一次申请的夫妻，家庭月收入不超过8000，只适用于买2手组屋，金额3万。
2）父母津贴：
以上1）的情况，加上如果买的组屋和父母，或结婚了的孩子住处靠近。则可以申请多1万的津贴。
3）额外津贴：
如果您是低收入家庭，（过去一年的平均月收入少过5000），可以申请额外的5000到4万的津贴。（1，2 照旧可以拿）。
4）单身津贴：
A）35岁以上的单身新加坡公民，可以独自买组屋，有1万1千的津贴。如果父母同住，则有2万津贴。收入过8000者不能申请，收入少过3000者，只能买5房或以下的组屋。
B）21岁以上公民，和有长期居留准证的人结婚，也可享受单身津贴。
5）添补津贴：
以上4）A）申请人日后结婚，或B）的配偶日后成为PR或公民，可以申请添补津贴，在原来津贴额的基础上，增加到3万，或4万（如果靠近父母）。
6）半额津贴：
如果申请人的配偶已经享受过津贴，他可以申请半额津贴，1万5或2万（如果靠近父母）。
除了额外津贴3）以外，买新组屋不能申请以上其他津贴，但是买DSBB（私人设计，建造，销售计划）或EC（执行公寓）的公民可以申请。
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14:25 编辑
由于HDB，银行的网站更新很快，放上的链接经常会不能连上，授之予鱼不如授之予渔：
HDB成交价：
--& Statistics --& Resale Flat Prices
公寓成交价:
--&&&eServices --& Property Market --& Private Residential Property Transactions with Caveats Lodged
银行网站看贷款利率:
--& personal --&loans --& property --& managed mortgage
--& personal --& loans --& property --& hdb home loan --& Compare Rates & Benefits
--& Loans » Property Loans&&--& Home Loan
--& LOANS --& Home Financial Services
由于变化太快，有些银行利率没有网上公布，需要问BANKER或中介。
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本帖最后由 蔷薇 于
14:26 编辑
－　关于银行和律师的选择　－
１）　很多银行都提供ＨＤＢ的配套，ＤＢＳ是最多新加坡人用的银行（若非ＨＤＢ贷款的话）。ＰＲ大多数受的教育很高，愿意自己比较银行贷款配套，这是正常的。不同的时期，不同银行有不一样的配套优惠，所以没有永远最好的配套。但是您可以找到最适合您的配套。
您可以自己在网站上看银行的贷款利率，做好功课。
我个人比较喜欢简单明了的配套，有些配套各种条件很多，又跟很多一般人看不懂的各种指数／利率／参数挂钩，看着好象很低，但总感觉有陷阱，不踏实。
您要什么银行的配套，一般中介都会有那家银行专门做银行贷款的ｂａｎｋｅｒ可以介绍给您。由于他们有工作上的联系，资料传递方便。做贷款也会相对较快。
当然，您完全可以自己去找ＢＡＮＫＥＲ。只需让中介将资料（ＯＴＰ，估价报告）传给ＢＡＮＫＥＲ就可以了。
２）律师也有很多，您也可以自己找，ＨＤＢ　ＨＵＢ３，４楼转一圈，１０多家等着您。但是，您找的律师必须是您的银行认可的，这个要搞明白先。
律师的价格也是不同的，在律师费中有时没有包括银行贷款合约的ＳＴＡＭＰ　５００元，这个您要知道。您可以先问清楚。
您的中介也会跟您推荐律师，我建议你问清价格，如果是一般的市场价，即可以接受。
－　关于中介和费用　－
您完全可以自助买房，不需要请中介。
如果您有读完我铜牌推广者的《您不可不看得买房攻略－全中文问与答》中所有的帖子，您应该在ＨＤＢ买卖理论上不输给一般的中介了。您要做的只是找房源，打电话给卖方中介，约定看房时间，看房后谈价格，然后由卖方的中介为您办手续。
大多数找中介的买主，是因为要节省找房源的大量时间，节省联系看房的精力，有经验的中介，可以帮您过滤您不要的屋子，让您少看很多您不会要的屋子，少走冤枉路。有经验的中介，会在看屋子时帮您把关，让您大幅减少买到欠阿窿钱，或破产屋主的屋子的机会。有经验的中介，会在谈价钱时，给您建议，帮您压价。避免您花冤枉钱。有经验的中介，可以帮您识别在买房中的陷阱，避免您的损失。有经验的中介，会陪伴您走过整个找房，买房的过程，并在关键的时候提醒您该做的事情。
还有重要的是，您即使自己找房源看房，９０％的卖方中介照样会跟您收１％的中介费。而那个中介代表卖方的。
所有新加坡的中介公司的ＤＡＴＡ　ＢＡＳＥ是一样的，市场上的屋子，有什么在卖的，每个中介都知道，这一点上，找多个中介并不就是房源多。找一个交流舒服，专心为您服务的就好了。
如果一个买主同时找很多中介，一般有经验的中介是马上就会感觉到的，那他就不会专心为您服务。或离开那买主。
一个中介如果不能做某买主的生意，他也应该一开始就明确说明。
中介的行业收费标准是ＨＤＢ买１％＋ＧＳＴ，卖２％＋ＧＳＴ。听上去很多，但是这个行业的从业员流失率其实很高，３，４个月做不到一个买卖的大有人在。我们的记录是，带一个客户看了４０套屋子，最后客户自己跟别的中介买了她以前亲口对我们说的不要，叫我们不要安排看房的屋子。
毕竟中介也是要养家糊口的，而且每个中介都有自己的原则，有些朋友把中介按标准收费
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本帖最后由 蔷薇 于
14:27 编辑
5）购房的预算
有了清楚的预算，您才能知道您可以买怎样的屋子。买屋子要花多少现金，多少是可以用CPF支付的呢？
PR 银行贷款购房资金规划 （80％ 贷款）
以下可用CPF 普通户头或现金支付：
I）印花税 ～ 根据成交价，第一个180K 1％，第二个180K 2％， 360K以上3％
II）律师费 ～ ＄2500
III）估价的 15％
以下需要用现金：
IV）定金＝OTP 费＋执行费 （少于＄5000）
V）估价的 5％
VI）溢价金额 （高于估价部分，即COV）
VII）注册费，估价费，禁止转让费 等 ～ ＄500
VIII）中介服务费&&成交价的1％＋GST
以上加银行贷款80%成为您的购屋总花费。
以上的准备工作都完成后，跟中介说清楚您的要求，您就可以看房了。
关于看房的时间：
通常是WEEK DAY 的晚上，七点到10点。和周末星期六，星期天的下午。别的时间，卖主要上班，您也要上班。有时，晚上看了屋子后，觉得不错，可以要求白天再看一次，通常屋主有空的话，是可以安排的。
看房的要点：
1）层楼的问题：
一般说来，我们PR 比较喜欢高楼，因为较通风，VIEW 比较好，没有或较少视线的阻挡。当然，高楼的估格和COV也会比较高，这个，要有思想准备。
其实，如果屋子的前或后面没有阻挡，通风也良好的话，个人认为，不需要非高楼不可的。有些朋友指定要10楼以上的屋子，而那一代的屋子最高13楼，那么选择就很少了。
这里主要讲一下顶楼和二楼。
顶楼的顾虑，1怕漏雨，2怕太阳直接照在屋顶会热。如果我们去新的HDB的楼顶看一下，其实顶楼上还有一层防雨隔热层。而且这隔热层是经常维修的。所以其实不用担心漏雨和太热的问题。万一漏雨的话，HDB免费负责修理。
有更多的人不要二楼。原因据说以前春节的时候，清理垃圾的工人要15号才开工，而旧屋子的垃圾槽是在每户的厨房的。所以春节时没人清理，会满上二楼。
但现在是垃圾每天清，再也不会有这个情况了。而且新屋子的垃圾槽在室外，电梯口。
2）朝向的问题：
由于下午太阳从西照射，西边的墙会较热，所以如果屋子（卧室）向正西的话，就会很闷热，如果窗朝西，但窗外面是走廊则另当别论。除非您不是很怕热，一般正西的屋子不推荐。
别的朝向，有点斜向西的，问题还不是很大。
有些朋友看房时觉得没有风，不喜欢，这是个要具体分析的问题。新加坡不同的季节风向不同，现在没风，可能几个月后就很大的风了。
3）有些屋子屋主打通2个卧室，成一个大的房间，有的屋主在客厅隔出一个小房间，有的把储藏室当鞋柜，有的把阳台当花圃。我看到过最有创意的一套JAMBO 5个房间分别是日式，欧式，庄园式，度假屋式，茅屋式。
有的屋子结构方方正正，四平八稳。有的则不拘一格，别有洞天。
各花入各眼。看您自己喜欢什么样的。
但有些地方是必须要注意的：
墙壁有无明显裂缝。（不是油漆的裂缝，那是很普遍的）。
厨房，洗手间天花板是否漏水。（泛黄不要紧，轻微油漆剥落也没有大碍）。
4）重要的还有，看看门口有没有阿窿哥的油画杰作。除非您也是干这行的，或者您是警察之家，否则建议您别买这种有问题的屋子。
5）屋里的家具，屋子的保养，屋主的精神面貌，一定程度能反映屋主的财务状况。仔细观察。
- 买房所需手续 –
１）贷款批准书 LETTER OF OFFER（公民对应HLE）
由银行批准的贷款书，申请人签字后生效。必须在EXE OTP 前获得。否则，在1ST APPOINTMENT 时会有麻烦。
与此对应的是公民的HLE。由HDB批准。由于HLE 有时批准比较慢，所以，一般获得HLE后再放OTP定金比较保险。
２）OTP（Option to purchase）
在买主看中屋子后，和卖主谈好价格，就要填写OTP，主要内容是：
付定金的日期（也即OTP日期）
屋子的地址
屋子的成交价格
屋子的定金数额（１－１０００元）
EXE OTP 的最晚日期。（１４天）
买主，卖主的姓名，身份证号码。
EXE OTP 的金额（１－４０００元）
EXE OTP 后申请1ST APPOINTMENT期限。（１－９０天）
通常中介要跟双方解释一下，然后卖主就会在OTP 上签名，一旦卖主签名，14天内，他就不能把屋子卖给别人。
买主必须在这１４天内获得银行贷款，同时，买主可以利用这１４天的冷静期考虑。如果他决定放弃这屋子，那么，定金将归卖主所有。如果他决定接受屋子，那么１４天内他必须ＥＸＥ　ＯＴＰ。
３）递交材料，申请交易。
ＥＸＥ　ＯＴＰ　后的１－９０天内，通常中介代劳，双方向ＨＤＢ申请房屋转售。同时选择第一次面议的日期。
此后的一周内，ＨＤＢ会有官员去屋子察看，有无非法装修，如果有没有被批准的装修被发现，卖方必须恢复原样，否则成交不能进行。
４）第一次面议时，买卖双方及中介需要到场，ＨＤＢ官员要看买方的结婚证，身份证，如果是把孩子的名字放进居住者的，须孩子的出生证。
同时，双方约定完成交易的时间（即ＣＯＭＰＬＥＴＩＯＮ）。
ＰＲ买方此时去见律师，签一些委托书，委托律师帮助完成交易。律师会和银行，ＣＰＦ局，ＨＤＢ和别的一些政府机构打交道，帮助您完成交易，和还贷事宜。
５）ＣＯＭＰＬＥＴＩＯＮ
ＰＲ的话，不用出席，律师会去ＨＤＢ完成手续，拿钥匙，结束。此时，屋子就是您的了。　
－　提前和延迟迁入　－
１）通常买主要求，是否能提前拿到钥匙，这样，可以早日装修屋子。如果卖主同意，也可以搬出，没有问题，但是，如果万一成交由于种种原因不能完成，买主就白白装修了，卖主也不会补偿装修的费用。所以，一般买主只是做些小的装修。或只是粉刷墙壁。
２）由于卖主不能按时搬出，比如对敲的ＣＡＳＥ。有时会提出ＥＸＴＥＮＳＩＯＮ。让卖主在交易完成后，多住几个月才搬出。这一般是ＯＴＰ前就讲好的，是卖屋子的一部分条件，买主接受了此条件，才能成交。否则不卖。这样的话，买主也应该通情达理，在完成交易后按照之前说定的，给卖主一定的期限。
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本帖最后由 蔷薇 于
14:31 编辑
房屋贷款问与答
我最先是跟HDB贷款的,后来在经纪人的劝说下改成跟OCBC贷款,按歇期限20年,现在已经三年过了绑定期,剩余贷款14万,每月利息是3.5%波动,我想偿还银行3万块现金并缩短贷款年限为10年,请问:
1,由于现在的贷款利息太高,想换银行要办哪些手续?花费多少?有利可图吗?
2,目前哪间银行的贷款利息最划算?
3,OCBC的职员告诉我现在向HDB贷款的利息是3.75%,OCBC的新客户也是从3.75开始(这么高的利息是真的吗?)但是公民向HDB贷款利息只有2.6%,如果夫妻一方申请公民后还可能就现在的房屋向HDB重新申请贷款吗?
1．对于你的14万来说，并非大数目，3．5％还不算高，我教你一个和银行讨价还价的方法。（见短消息）
2．现在DBS还不错
3．HDB的规定是，一旦你从最先是跟HDB贷款改成跟银行贷款,你不能再改回。
夫妻一方申请公民后不能就现在的房屋向HDB重新申请贷款，要买别的组屋才能享受。
新公民在第一次买了新祖屋后，再次买房还有没有现金30000块津贴？
答：没有了，新公民只能享受一次，申请新组屋或拿津贴。
第一次买房子是不是有三万块津贴？？？
答：只有新公民可以，PR没有。
父母子女均是公民，爷爷奶奶均为PR。父母联名已购买了一套3房式组屋，屋子太小，爷爷奶奶准备自己另行购买一套3房式组屋，现在的问题是：
1）爷爷奶奶若无工作，可否申请贷款？
2）孙子（公民，但小于21岁）可否与爷爷或奶奶联名购屋，从而享受新公民优惠贷款利率？
3）若（2）的情况允许，是否也可购买新组屋？或购买靠近父母的市场上的组屋，享受某些优惠？
1. 银行贷款，如果能有收入证明，可能可以。（如租金收入等）。
2.孙子可以作为居住人occupiers,但不能享受新公民优惠贷款利率。
PR 夫妇买房可以向HDB贷款吗? (以concessional rate 2.6%)
会不会中介软性限制只能通过银行贷款?
答：PR夫妇买房不可以向HDB贷款。
中介无权限制任何人向任何银行贷款。一切取决于买主。作为中介，我们只在客户需要时提供当时最佳利率的银行。
家庭月入已超过8000,请问申请加入新公民后，一定不能买新ＨＤＢ了吗？
或者有其他补偿，３０Ｋ？去买ＣＯＮＤＯ？
答：是的，你是高收入者，政府不会给你补偿。
30千津贴可用来买执行公寓（EC）
是指如果从HDB买 exec. condo,还能有30K.
从外面买private condo, 就没有, 是吗? 谢谢. 看来需要一个人辞职.
请教，PR从银行贷款（分期付款）买房，要付多少利息?
举例来说，买一套市场价300K的HDB，首付至少多少？还款期如果是20年，每月还款额多少？其中的利息要付多少？到全部还款结束，总共支付了多少利息？
还款期可以超过20年吗？还款期中间，能否要求增加每月还款额，以便提前还清贷款（好减少支付的利息）。
5% of 300k = 15k 现金15k cpf， 其余的是贷款
外加大约2.5% 印花税，律师费及其他不包含中介费。
每月付: $.5%利率) 到 $%利率)
共支出: $375 813.****75.25(4%)
还款期中间，能要求增加每月还款额，提前一到三个月通知银行。
还款期可以到35年，取决与你的年龄及屋龄。
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本帖最后由 蔷薇 于
14:38 编辑
顺便再确认一下，仍然按上面的数字，如果后来有能力将月还款额提高到每月3200元（提高一倍），那么剩下的还款期限将会缩短一半（指剩下的部分），那么后面这部分的还款的利息也将减少大约一半，是这样吗？
是的。利息将减少但最好找个banker 帮你算一下。更保险。
加速还款有两种途径：一种是增加每月还款额，还有一种是一次性填进一笔钱，每月还款数额不变。后一种是否也是允许的？
有的银行要你绑住2年。两年后你才能减少贷款。两种途径都可以。取决于银行。
如果确定要买30万左右的房子，请大家帮忙看看那种方案好呢？先谢了！
1）现在买，等一人转公民后买新房
2）一年后等夫妻其中一人转为公民后再买。坏处是要租一套房子（2＋1）一年。好处是可以享受3万补贴和HDB的低息贷款。另外能不能拿到30k补贴的家庭月收入8k的限制，是看买房子时候的几个月还是看全年的总收入的月平均值啊？挺难决定啊
在一人转为公民后你还是可以享受补贴，当然你现在要买二手房，加印花税，律师费中介费及其他，一年后换，费取决于你的工作，如果你有工资单，他们看你的家庭总收入。自雇人士，他们要报税单。
请问一下楼主: 上周末刚签了OPT 并exercise了. 是不是一定要在30天内做好银行贷款并向HDB交申请书?
你在EXE OTP之前有拿到银行的in-principle approval？如果没有，是挺危险的。当然，你的OTP 放了30天，你就要照着作拉。
现在想要买房，但首期20%的钱因为目前有别的用途，要等明年2月才能拿到。所以想问问首期是什么时候付给屋主啊？是交钥匙的时候吗？现在开始看房是不是还有点早啊？
5K现金为定金。银行贷款，在completion 的前两周现金交给律师。
我们是PR，太太明年中申请公民。我的问题是有关S$30K CPF HDB grant。如果我们现在买二手房，成为公民后还能申请津贴吗？有人说一年之内可以申请，只是不能拿HDB贷款，是真的吗？
我从来没听说过这个，我想没有这样的条例。你可以问HDB－（已证实，没有）
我最近看上了一套4房室，HDB估价是227K，屋主要求245K，经纪说多出来的18K，我要在签第一次appointment时候付给屋主，请问通常的做法是什么样的？是不是我一定要给屋主专门多cash,而且要不要这么早付？
你的OTP上是245K吗？如果是，你只需给卖主5K。剩下的CPF ＋ 现金由你的banker 来处理，通常是结束前一周。
已经exercise option，跟银行签完贷款合约，联系到了lawyer，再有两个礼拜就要第一次appointment了，我的agent跟我说那天要带10%的现金，还说lawyer 1st appointment当天不需要过去。我有点糊涂了，你又说给5K现金最多，现金通过律师来给...。能否详细说明一下 何时 给谁 什么名目的钱？一笔一笔列出来。多谢了
当你喜欢屋子你需要给 $1-1000 的定金，确保屋主不再卖给别人。两周内EXE OTP。 另付一笔钱，与定金之和少于5000。银行贷款者，第一次约谈（1ST APPOINTMENT）你会见到HDB官员，获得所有文件。。。。所有的现金（5％或10％现金减option money＋印花税＋律师费＋转让费＄124）CPF不够多的话〕将在completion前交给律师。HDB只是帮你处理文件。我想你的中介把银行贷款和HDB贷款搞混了。
你说的如果CPF够多的话就是5%-option money，如果不够就是10%-option money? 这笔钱要在2nd appointment之前的2到4周交给律师来办理。我理解的正确么？那另外的10%左右的钱以及高出估价部分的钱何时给谁呢？我的房子估价243K，成交价255K（OTP上也是写着这个数字），贷款190K（估价的78%），两个人的CPF普通账户加起来约5K。我的理解是255K-190K=65K需要在2nd Appointment之前以一定的方式给卖方，但是何时、交给谁我就不清楚了。
completion前两周，以上所有的现金交给律师，他会帮你给正确的人，如 $X 给HDB, $X 给 seller , $X 给 cpf, $X 给 stamp duty 。
那在2 week before completion date我总共需要交给lawyer的钱是：1)255K-190K=65K2)律师费、HDB印花税及一些小数目的其他杂费（可用我仅有的5K cpf支付这里面的部分费用）对吗？另外，我何时能知道completion date的准确日期呢？因为我还有一点钱是在那个时候才能到帐（我11月1号1st appt，手上还缺的8K左右现金11月30号才会进帐）。
对在 1st appt , HDB会把2nd appointment 设在通常是6－8 周后的同一天。
找银行时,都让我们填Application loan form, 我们签了二家这样的FORM, 没有签正式的贷款合约, 会不会有麻烦? 谢谢
我们夫妻是一个SC+PR. 从来没有买过房.现在租房子.等了HDB的WALK IN SELECTION 有一段时间了,看来希望不大了,好的地段很难求。请问,如果我们现在买二手,那么至少住几年可以卖出来? 因为是首次买房,拿政府的3万在卖了房子后,是否要还给政府? 如果到时候卖房价钱高过政府预算,是否并不能拿到多出来的全部,而是要回馈给政府一些?如果我买了二手在先,然后买新的,是否只有一次买新房的机会而已?
如果我们现在买二手,那么至少住几年可以卖出来?HDB贷款 2.5 年或 30 个月银行贷款1 年拿津贴，则是5年，不管谁贷款在卖了房子后，3万会进入你的CPF户头，这是政府的礼物。只有公民才有，所以3万进入公民的普通户头。如果是两个公民，则各1万5。卖房后3万是属于CPF的。所以是先清银行的贷款，然后CPF及其利息，剩余部分是你可获得的现金。如果成交价－剩余贷款－CPF及其利息是正的，你有现金拿，反之如果是负的，你之前所收的现金要还回CPF。每个公民家庭可申请两次HDB。如两次都是一手房，则第二次要还levy 。每个公民家庭可申请两次HDB贷款。（符合条件者）。
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本帖最后由 蔷薇 于
09:30 编辑
问题：HDB的估价书有没有可能做出什么猫腻？今天看了套房子，估价书还没出，而且据中介说有人要买给了定金才去做估价书要价是估价+15K，根据最近看的几套房子来看，这套房子的估价大概是220K可能该地段的房子比较火，房子出来1，2个星期就都卖出去了。该地段房子最近一直在涨，可能屋主觉得越晚做估价书估价越高？
答：如果你问我，为何中介不要做估价，我能想到的是：要价太高，中介不愿意浪费钱，卖主又不愿意出钱，就等买家来做了。我不认为估价会走高，跟去年比，已稳定了，大概5千上下。
问题：礼拜一晚上看了一个woodlands的单位，实在是晕啊，房东竟然要高过估价40K！！！
装修不错，尤其是厨房。但是是顶楼还有西晒。
答：如果你可以，等一段时间，价格会下来的。我不认为有人会付出这么高的价格，除非地点，装修，风景都超级无敌。这个单位可能是刚刚要卖，卖主还不懂行情。
问题：woodlands和Boonlay MRT附近的房子哪个更有升值潜力呢？大家给看看我的个人理解对不对：Boonlay附近有可能升值的潜力：在建新地铁站，在建的大型shopping center等Woodlands：Republic Poly和sports school估计会推动租房的价格，进而影响房价。
答：新加坡是个小国家，一旦整个市场走下坡，全国都一起下。 Jurong /sembawang /cck /外围地区都一样。唯一不同的是D09/D10 (orchard area), 往上时也一样。
问题：我想在这里买房子，什么地段比较容易租出去？？一般三室一厅，或四室一厅的大概要多少钱，请个位前辈帮帮忙提供一下参考好意见不好？谢谢了。
答：一般近地铁，市场，购物中心和厂区。
如jurong/ sembawang/ yishun/ tampines，较易租出。一般三室一厅，价格200k-280k 取决于地点及产业的年限。
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