疯了，重压之下，为何香港上市的地产股大涨？
经营指数专刊 整理
假期期间，香港地产股疯了！
看看03333中国恒大：
短短三个月，恒大从5元多涨到15元多，将近两倍！尤其是，5月24日暴涨17.42%，25日涨2.40%之后，26日一度跌5%以上，但是尾盘反而涨了3.69%。29日更是气势如虹，狂涨22.78%，彻底疯了！
再看看02007碧桂园过去三个月的日k线：
涨幅将近一倍，5月29日暴涨9.43%（30日休市），更上一层楼！
再看看第三只牛逼股票：01918融创中国！
涨幅80%左右，5月29日更是暴涨10.45%，再创新高！
香港地产股，以这三只股票最为牛逼，但绝不是只有这三只，而是普遍表现很好！但是这三只，是这段时间最杰出的代表！
那么，为什么史上最严厉调控，只能让A股地产股阳痿，但是港股地产股却不断雄起？为什么恒大、碧桂园、融创的涨幅最高呢？下面从三个方面来解释。
一，需求存在，价格看涨。
黄奇帆找到了高房价的死穴：
第一，人地矛盾是房地产市场畸形的核心， 问题来自人为的错配土地；
第二，房地产绑架了中国经济：地方税大部分是房地产供应，离开房地产地方政府会断粮，形成了天然的保护伞；
第三，租赁市场不健全，一边是供不应求，一边是产能过剩，让整体的楼市调控左右为难。
第四，过度金融化扰乱了市场秩序，土地也没有严格执行囤地的处罚规定，甚至开发商囤地比政府还多了。
未来一二线房价到底会怎么走？
一向语不惊人死不休的任志强，这次又给我们丢了一个深水炸弹。
任志强称：调控错了，2018年房价将暴涨更高！
任志强的核心论断是：错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发，所以下一轮会比这一轮涨得更高。他主要从供应和需求两个方面佐证了这一观点：
1、供应端：土地供应已经连续两年下滑
2、需求端：一二线城市人口将继续飙升
只要人口还在源源不断地涌入一二线城市，房价怎么会不涨呢？
这，就是香港的内地地产股大涨的原因之首！
那么，为什么A股地产股阳痿？
二，钱荒降临，弱者淘汰
钱荒的时代已经开始降临了，这对于内地楼市和股市来说，是一个超级的坏消息。
第一，大量境内外资金流出已呈趋势，基础货币投放变少。
第二，国内官方基调是“降杠杆，控风险”，所以未来各个领域的融资成本都会大幅上升。
所以，大环境下，中国内地开发商，现在真的很缺钱。
首先，卖房获取资金这个最健康的渠道收紧了。
一二线限购层层加码之后，去化变慢，一些房企放缓了开发节奏；一线周边三线2年、3年不准卖的“限售令”，让很多买家却步；商住被打击后，销量骤减99%。2017还能维持销量增长的房企，一定是在调控不严的三线有大量布局的。
其次，融资渠道也正在遭遇全面收紧。
一行三会集体清理金融问题，表外业务回归表内，证监会、发改委先后收紧海内外发债，银监会收紧通道业务，保险业严厉打击万能险，与地产有关的信托收紧……
需要的钱变多了，找钱却越来越难了。
于是，内地房地产普遍面临下面四个头疼大事。
?行业利润下降，房企竞争进入最残酷阶段。不进则退，不吃掉别人就要被别人吃掉。
?市场已经进入无法预测阶段。除了用规模来“对冲”已经没有万无一失的避险办法。
?之前借的钱大量到期。截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只。
? 游戏规则正在变化。拿地后自持10年乃至终生自持，已经有多份文件在鼓励“现房销售”。
房企兼并潮开始。
港股上市房企相较于在沪深上市的中小房企更有规模优势。内地楼市调控不断加码，房企融资渠道全面收紧，内地经受不住多重打击的中小房企只能贱价卖身来续命，而港股房企可大收渔翁之利，不断壮大，为将来的业绩增长打下基础。
为什么恒大、碧桂园、融创的涨幅最高呢？
三，大量库存，长期看好
是他们的业绩飙涨吗？错。恒大、融创2016年的利润比2015年大幅下降，大约下降了50%，碧桂园倒是增加了24%，但涨幅还不如恒大，也只比融创稍强一点。所以拿业绩说事儿，不具有说服力。
更具说服力的是：和几个月前的市值相比，恒大、融创的库存相对最大，碧桂园的库存涨幅也不小。
下表是2016年底全国前20家房地产企业的库存情况。可以看出，恒大以6586亿元的库存量位居第一，而且比2015年底上升72%！碧桂园也不逞多让，库存同比大增46%，更猛的是融创中国，库存居然狂涨162%！
库存凶猛！
库存，一般来说是不好的。但是对房地产企业来说，如果未来房价和地价上涨，那么库存越多，潜力越大！
所以，无论任何时代，都很难逃脱物竞天择，适者生存，马太效应这些基本道理，这也是互联网公司拼命当老大的原因，在寒冬面前，弱者必先比强者淘汰，而弱者淘汰，就会利好强者。
我们面对的是一个越来越复杂和动荡的世界；
没有一种商业模式是长存的；
没有一种竞争力是永恒的；
没有一种资产是稳固的；
这是一股从未有过的革命浪潮，唯有快速适应，才能落于不败之地。
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求解，为什么在香港上市的地产股暴涨好几倍了，国内的地产股今天还是绿的？
求解，为什么在香港上市的地产股暴涨好几倍了，国内的地产股今天还是绿的？
因为你没买哈哈
这也是问题吗？
内地是港股的十几倍.怎么可能一样
淡定淡定，慢慢吃足筹码，拿着绿地逻辑思维正确……
606相对港，内企房产股价的确是迟到的福，错过万科，融创，恒大，碧桂园等爆升，我认为慢慢起来的绿地，就是捡漏的好标，淡定淡定点在10元之下能够吃足够筹码！将来就要外去游玩，少盯甚至不用盯盘，耐心等待，惊喜不断……！18年保守见20元……
内地是封闭，港股是开放,梦一样.
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关注天天基金香港地产股走强 中国恒大大涨逾11%
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　　5月19日，香港地产股走强，截至发稿，中国恒大（03333）大涨11.74%，报9.71港元，刷新历史新高。碧桂园涨近7%，世贸房地产涨近5%，龙湖地产涨超3%，中国海外发展涨2.5%，华润置地涨超2%。
　　消息上，国家统计局18日公布的全国70个大中城市房价数据显示，4月份15个一二线城市房价同比涨幅全部回落，而三线城市房价同比涨幅则较3月进一步扩大。
责任编辑：房地产市场风云突变！地产股暴力拉升 六大原因揭秘
来源：券商中国
　　今天，虽然A股端午节休市，但港股市场不打烊，照常交易。
　　券商中国记者注意到，港股市场内房股今日在中国恒大的带领下，继续上涨，中国恒大收涨22.78％，报收15.2港元，盘中最高价15.78港元/股，再创上市新高，市值达1983.69亿港元，盘中一度突破2000亿港元。
　　内房股也在中国恒大的带动下强势大涨。截至收盘，除了中国恒大外，其他内房股涨势同样喜人，融创中国涨10.45％，碧桂园涨9.43％，龙湖地产涨5.87％。
　　房企三巨头销售、市值大比拼
　　今天，中国恒大延续涨势，又一次创下历史新高，收盘涨22.78％，今年累计涨幅214.7％；碧桂园也上涨9.43％，继续刷新9年多的新高，距离10年前的历史高点也并不遥远。
　　今年港股地产板块表现异常亮眼，远超A股地产板块。经过今天的大涨，中国恒大与万科的市值差距进一步缩小。
　　以收盘价计算，A股上市的万科A市值为1995.21亿人民币，港交所上市的万科企业市值为272.85亿港币，按照最新汇率计算，两者累计2542.4亿港元；而当前，中国恒大市值为1983.69亿港元，碧桂园市值达2006.02亿港元，和万科市值差距正不断缩小。
　　同在港股，此前中国恒大的市值曾长期远低于碧桂园，但近期，二者的差距在缩小。今年以来，碧桂园连续大涨，股价已经翻倍，涨幅100％。中国恒大势头更猛，今年以来的涨幅超过200％。
　　从去年开始，在销售方面，万科、恒大、碧桂园已经形成了内地房企的第一“军团”，和其他房企拉开了较大差距。今年，三大房企势头不减，你追我赶互不相让。
　　数据显示，今年前4个月，碧桂园销售金额2041.6亿元，万科销售金额1921.7亿元，恒大1447.8亿元。这和去年全年销售成绩的排名正好相反，去年恒大首次超越万科，成为行业第一，碧桂园第一次进入前三，三强集体迈进3000亿元大关。
　　智通财经研究中心表示，内房股在港股发动第二波股价冲击，龙头就是恒大。公司在 2016年12月份引入新的策略股东及将赎回永赎债券，促使年间的中国恒大负债比率会大降，盈利可能有年复合增长56％，公司估值也会获市场重估。
　　六大原因助推大涨
　　内房股在中国恒大的带动下强势大涨。截至收盘，除了中国恒大外，其他内房股涨势同样喜人，融创中国涨10.45％，碧桂园涨9.43％，龙湖地产涨5.87％。
　　记者梳理了助推内房股大涨的六大原因：
　　一、大行不断唱好
　　花旗表示，近期内房股升浪主要由四大因素拉动，包括内地投资者撤出科网股换货往内房股为主的周期性股份，同时愈来愈多净长仓基金加仓“高啤打（Beta）股份”，尤其企业盈利能见度高及有派息的内房股最受惠，加上空仓回补，以及中国恒大强劲升浪带动。
　　大摩认为，内地的房地产市场仍然有供不应求的情况，售罄率继续保持高企，尽管目前存在不少房产调控措施，但开发商合同销售金额仍然获得强劲增长。大摩强调，即使内房股的股价在近期已出现反弹，但其行业股息收益率仍然高达4.9％。
　　大摩还提到，中国恒大将会在8月公布中期业绩以及计划在内地A股借壳上市，均有机会成为股价催化剂，同时管理层表示2017年6月可能再引入第二轮策略投资者。投资风险主要是延迟A股上市以及政策风险、销售增长放缓。
　　安信国际证券（香港）分析师王梦恺发布房地产业研究报告，认为房地产行业当前销售增速虽然放缓，但投资复苏趋势仍然延续，港股市场内房板块仍有机会。
　　二、内地资金持续南下抢筹内房股
　　内地资金不仅整体对港股进行扫货，对内房股也格外偏爱。主要内房股4月以来的港股通持股量除中国恒大外，绝大多数内房股港股通持股数量都出现不同程度增长。如3月底时，碧桂园的港股通持股量尚为2.07亿股，但到了5月18日，就增至3.48亿股，增幅高达七成。
　　三、不断进行增持或回购
　　自日恒大开始年内第一次回购股票以来，截至4月27日，恒大已经九次回购公司股票。数据显示，恒大这九次回购股票的行为已经累计支出了63亿港元（约合55.95亿元人民币）。
　　港交所最新资料显示，碧桂园主要股东莫斌于日，场内增持公司好仓80万股，耗资616万港币，成交均价7.7港币，最高成交价7.74港币。
　　四、内房股整体估值低，利润好
　　国信证券分析师区瑞明认为，房地产板块整体估值较低，利润增长情况较好，龙头房企的销售增长显著。按最新市值、2017年1季末净资产、2017年Wind预测净利润计算，在申万28个行业里，房地产板块整体PB1.95排行倒数第6，2017年动态PE14.9排行倒数第2；同时，1-4月龙头房企销售增长较好，部分房企的销售同比增速甚至达到了3位数。
　　五、内地企业频繁去港拿地
　　近年来内地开发商在香港土地市场的贡献逐渐攀升。
　　香港地政总署的资料显示，2016年5月至2017年2月，香港卖地总面积为31.4万平方米，其中约半数被内地开发商斩获。
　　相关数据还显示，2016年，内地开发商在香港拿地金额接近200亿元，包括万科、中海、五矿地产、海航等在内的多家开发商均成功在香港拿下项目。同时在香港多宗土地竞标中，内地开发商几乎都能占据半壁江山。
　　位于九龙启德第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号住宅用地，中标者则为合景泰富与龙湖地产联合体，地价72.3亿港元。合景泰富自与龙光地产拿下鸭洲地块后又再次布局港岛，携手龙湖击败了包括龙光地产在内的15家企业，龙湖地产则趁此首入香港。而启德宅地则吸引了万科、龙湖、合景泰富、深圳控股、龙光地产等内地房企。
　　六、内房股热点转向三、四线城市
　　30个城市新建商品房价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落，包括北京、上海、广州和深圳在内15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。总体来看，涨幅回落的城市个数增加，不过另外一个趋势是一二线热点城市房价降温，热度转向三四线。
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（原标题：香港内房股为什么暴涨？）
本文作者广发证券房地产行业首席分析师乐加栋，来源于微信公众号“地产乐融融”，原标题为“老乐的深度思考之八：内房股上涨逻辑和A股投资”，编者有删节。17年年初以来港股市场整体走强，内房股表现尤为抢眼，中国恒大、碧桂园、融创中国等公司高歌猛进的背后，传达出地产投资周期最朴素的逻辑。周期之美，在于不同时间的表达方式不同，而繁花背后的道理和推演，却都简单直白。核心观点内房股上涨逻辑探究：繁花背后的朴素道理17年年初以来市场整体走强，地产行业在诸多行业中涨幅靠前，领涨内房股主要特点有以下三点：大龙头，受益于行业集中提升的大背景；低估值，兼顾考虑公司的PS估值以及PE估值水平，资产安全是重要考量可持续成长，通过布局（三四线）、机制或杠杆等换取销售、业绩持续增长地产股估值与行业发展趋势探讨地产行业估值整体特点：长周期估值中枢回落，中周期围绕政策与基本面波动A股和港股的估值差异：A股在政策放松阶段估值弹性最大；港股公司在基本面兑现的阶段涨幅最明显。历史选股回顾：业绩持续增长才是核心竞争力，08年之前看土地，10年之后看杠杆，未来的路各不相同，成为龙头才能引领方向。内房股上涨逻辑探究：繁花背后的朴素道理17年年初以来港股市场整体走强，地产行业在诸多行业中涨幅靠前，领涨内房股主要特点有以下三点：1. 大龙头，受益于行业集中提升的大背景；目前地产行业面临拿地难、融资难、利润率下降的局面，需要在一定的规模基础上，才能保证企业顺利的发展。龙头公司成长机会大，资产安全性高，最终会体现在公司股价上。美国历史上集中度提升的过程中龙头股价上涨远高于板块。2. 低估值，兼顾考虑公司的PS估值以及PE估值水平，资产安全是重要考量；PS方面，从16年底的0.40倍上升至5月底的0.43倍中枢基本维持稳定；PE方面，已经接近上轮估值高点位置。地产公司的业绩释放滞后于业务发生，基本面传导短期通过提升估值，而后再兑现业绩。内房股在17年的行情估值中枢并未发生偏移。3. 可持续成长，通过布局（三四线）、机制或杠杆等换取销售、业绩持续增长；企业的成长性是享受高估值的前提，以碧桂园、融创为代表的在17年取得销售规模高增长的公司，受到资金追捧。三四线城市布局受益于行业政策，价格上涨和稳定的成本，预留了业绩的想象空间。回顾17年内房股的行情走势，大多股价涨幅较大公司在龙头公司、估值安全、高速增长三个要素中一般具备2-3个，在业绩增长和资产安全型之间寻求平衡，地产调控政策之下增长确定性较强的三四线城市地产公司，再加上如回购等催化因素，造就了内房股的普遍上涨以及恒大、碧桂园等公司的一骑绝尘。地产行业估值整体特点中国房地产开发行业从98年开始发展，规模在16年底达到11.8万亿，销售面积达到15.7万亿，均创历史新高。行业从成长期逐步进入稳定期，与之相匹配的行业内公司市值规模在不断提升，但是估值中枢不断下降，反映出行业发展的变化。长周期来看，由于人口红利拐点已过、房地产开发毛利率下降、行业发展增速中枢下降，导致行业估值水平回落，平均PE从01 -09年的38.2倍，下降至10年以来的13.7倍；中周期来看，政策方向是影响地产股估值最核心的因素，历史上明确的地产行业调控政策放松发生在08年和14年，地产行业估值都有很明显的相应。从03年至07年，中国巨大的内生性的住房需求促使行业一直处于高速发展状态，各类行政调控政策不断的出台和加码。从08年至今三次周期估值底部都出现在政策放松初期，分别是08年6月，11年12月和14年7月，而估值顶部位置一般出现在行业销售规模增速同比见顶的阶段。和港股的估值表现的特点和差异由于内地和海外市场的交易风格不同，在同样的周期变化趋势下，在不同的区域上市的同类型的公司估值表现也会一定的差异。10年之前A股和港股地产公司估值变化趋势基本一致，A股弹性略高。08年之后的几轮周期，A股地产公司的估值催化因素主要是行业政策环境，每次地产行业出现政策放松并落地的阶段，上涨幅度最大，确定性较高。港股地产公司的估值对于政策放松也有一定的反应，但主要的上涨还是集中在基本面兑现的阶段，成交规模的提高是催化香港地产公司上涨的最直接的因素。从PB估值的水平和表现来看，行业催化因素和估值反馈规律和PE估值的趋势基本相同，变现和变化幅度更加显著。同样的规律，A股公司估值兑现的节奏更加靠前，在政策发生变化时就有所反馈，而港股地产公司的估值提升，往往要等到行业基本面兑现预期，或者行业出现超预期增长的阶段。各阶段的选股回顾，业绩增长才是核心竞争力过去几轮周期选股回顾，涨幅最大的公司的核心驱动力都是业绩高速增长；08年之前，行业通过招拍挂方式出让土地的比例较低，影响企业销售增长的是土地储备规模，具备独特拿地能力的公司能够获得最好的销售及市值表现。10年开始，房地产行业的直接和间接融资都得到管控，开发企业只能通过表外融资的方式来进一步提升开发杠杆的比例，而在资本金一定的情况下，杠杆比例越高也就意味着企业能够撬动更大规模的资产，拥有更快的规模增长速度，杠杆使用最充分的公司，能够收获最快速的成长。港股近期行情对A股投资的启示我们认为，港股内房股近期的强势表现主要是因为内房股的销售超预期，行业估值水平和趋势并没有发生转折和变化。结合港股近期的强势表现，为了我们对A股地产公司投资一些思路。根据内房股领涨的公司的主要特点，从低估值、龙头公司和销售增长三个维度进行筛选，我们认为万科A、新城控股、招商蛇口、绿地控股、金地集团、保利地产以及港股的龙湖地产等龙头公司在周期下行的时期表现会优于板块。风险提示面临整体调控，基本面下行及公司估值中枢下移，板块投资收益风险较大。
本文来源：华尔街见闻
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