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供热企业接收换热站如何账务处理、税务怎么算
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房地产开发企业负责施工建设的换热站，建成后将换热站的所有权和使用权交给供热公司，供热公司负责维护，请问：
供热公司接到资产后，账务怎么处理？涉税问题怎么处理？
可参考以下Q&A：
（供热企业建造供热设施并从开发商收取款项的处理）
如下文“背景”资料所述，供热企业建造供热系统，并向用户提供供热接入服务，是否可以采用“BOT”模式进行核算？
A供热企业与房地产开发商签订供热系统合同，A供热企业负责建造供热系统，建设完成后由A供热企业进行运营管理。
A供热企业与房地产开发商签订合同目前存在以下情况：
1、A供热企业建造供热系统，房地产开发商支付建造费用。合同约定在供热系统建造完成后的资产使用寿命期限内（一般为合同约定的经营年限）资产所有权归A供热公司所有，同时，A公司取得15-20年的经营权。
2、同1，但合同中约定资产所有权归属房地产开发商所有。
3、同1，但合同中未约定资产所有权归属。
4、A供热企业与房地产开发商共同投资建设供热系统。供热系统资产所有权归A供热公司所有，同时A公司取得15-20年的供热经营权。
5、同4，合同中约定资产所有权归属房地产开发商所有。
6、同4，合同中未约定资产所有权归属。
7、A供热企业负责投资建设供热系统，建成后的资产所有权归房地产开发商所有，A公司取得供热系统经营权。
无论采用上述何种模式，运营期间的供热收费由政府统一定价，不受相关房地产开发商是否负责建设和无偿移交供热设施（或者承担供热设施建造成本）的影响。
根据《企业会计准则解释第2号》第五条规定，该条规定的BOT核算模式适用于同时满足以下条件的BOT业务：（1）合同授予方为政府及其有关部门或政府授权进行招标的企业；（2）合同投资方为按照有关程序取得该特许经营权合同的企业（以下简称合同投资方）。合同投资方按照规定设立项目公司（以下简称项目公司）进行项目建设和运营。项目公司除取得建造有关基础设施的权利以外，在基础设施建造完成以后的一定期间内负责提供后续经营服务；（3）特许经营权合同中对所建造基础设施的质量标准、工期、开始经营后提供服务的对象、收费标准及后续调整作出约定，同时在合同期满，合同投资方负有将有关基础设施移交给合同授予方的义务，并对基础设施在移交时的性能、状态等作出明确规定。
本案例中此类合同与一般意义上的“BOT”还是存在差异的。主要区别是：A供热企业作为资产的建造方和运营方，同时也是资产的实际使用人（A公司需通过该设施为用户提供供热服务；同时，由于此类设施的专用属性，事实上只有专门的供热企业才具备运营管理此类设施的能力）。这与一般BOT合同下资产的实际使用人和受益人是社会公众，而不是运营方，是不同的。并且，会计上确认资产，其主要标准是所有权上的主要风险和报酬的实际承担情况。在这一过程中，由于合同约定的经营年限基本等于资产的使用寿命，并且此类供热系统（如管网等）又是公司提供供热服务所必需的基础设施，因此实际上公司很可能仍然承担了这些供热系统资产的所有权上的主要风险和报酬，因此不论合同中对供热系统资产在法律上的所有权如何约定，都应当按照实际建造成本确认为供热企业自身的固定资产。
对于建造过程中房地产开发商或者供热用户的出资，可比照IFRS下的解释公告IFRIC 18“接收由顾客转移而来的资产”（Transfers of Assets from Customers）处理。IFRIC 18后附的示例1描述如下：
IE1 A real estate company is building a residential development in an area that is not connected to the electricity network. In order to have access to the electricity network, the real estate company is required to construct an electricity substation that is then transferred to the network company responsible for the transmission of electricity. It is assumed in this example that the network company concludes that the transferred substation meets the definition of an asset. The network company then uses the substation to connect each house of the residential development to its electricity network. In this case, it is the homeowners that will eventually use the network to access the supply of electricity, although they did not initially transfer the substation. By regulation, the network company has an obligation to provide ongoing access to the network to all users of the network at the same price, regardless of whether they transferred an asset. Therefore, users of the network that transfer an asset to the network company pay the same price for the use ofthe network as those that do not. Users of the network can choose to purchase their electricity from distributors other than the network company but must use the company's network to access the supply of electricity.
IE2 Alternatively, the network company could have constructed the substation and received a transfer of an amount of cash from the real estate company that had to be used only for the construction of the substation. The amount of cash transferred would not necessarily equal the entire cost of the substation. It is assumed that the substation remains an asset of the network company.
IE3 In this example, the Interpretation applies to the network company that receives the electricity substation from the real estate company. The network company recognises the substation as an item of property, plant and equipment and measures its cost on initial recognition at its fair value (or at its construction cost in the circumstances described in paragraph IE2) in accordance with IAS 16 Property, Plant and Equipment. The fact that users of the network that transfer an asset to the network company pay the same price for the use of the electricity network as those that do not indicates that the obligation to provide ongoing access to the network is not a separately identifiable service of the transaction. Rather, connecting the house to the network is the only service to be delivered in exchange for the substation. Therefore, the network company should recognise revenue from the exchange transaction at the fair value of the substation (or at the amount of the cash received from the real estate company in the circumstances described in paragraph IE2) when the houses are connected to the network in accordance with paragraph 20 of IAS 18 Revenue.
参照该示例，供热企业应该在设施建设完成并完成连接时，一次性地将从房地产开发商接收的供热设施的公允价值（或者应向房地产开发商收取的款项）确认为收入。如果从房地产开发商接收供热设施的，则该供热设施可确认为供热企业的固定资产；如果供热企业自建供热设施并向房地产开发商收取成本补偿的，则供热企业自建的供热设施也应确认为供热企业的固定资产。
楼主案例中供热公司取得换热站的所有权和使用权是不是表明拥有了处置换热站并获取收益的权利？换热站由开发商建造作作为对业主的承诺，交付给供热公司之后我理解也只能用于小区供热使用，供热公司应当物权对其进行处置并获利，是不是不确认为资产更为恰当，否则不仅换热站，管道什么的都要算了
chenyiwei 发表于
可参考以下Q&A：
（供热企业建造供热设施并从开发商收取款项的处理）
供热企业确认为固定资产，同时确认收入，那在计算企业所得税时怎么计算呢？法律依据什么？
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热力公司是贴近民生、服务民生的企业，为保障居民供热采暖，国家给予了供热企业特殊的优惠政策，具体包括增值税、房产税、土地使用税这三个税种。同时，当地政府为了支持拱热企业的发展，也大力采取扶持政策，给予财政补贴。那么这些政府补贴都由哪些涉税事项呢，又该如何做账务处理呢？
一、增值税
1、纳税人提供采暖服务，适用13%的低税率。
【政策依据】
《增值税暂行条例》第二条：自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品，适用13%的税率。
2、向居民供热，免征增值税。
【政策依据】
财税[2016]94号文件
自日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税。
向居民供热而取得的采暖费收入，包括三部分：供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。
3、企业因向居民提供的采暖收入而免征的增值税是否缴纳企业所得税呢？
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[号）
企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业实收资本（股本）的直接投资。
所以供热企业免征的增值税应计入当年收入总额缴纳企业所得税。
4、进项税额的抵扣
热力公司提供采暖收入（向居民提供的采暖收入属于免税项目，向非居民提供的采暖收入属于应税项目），热力管道施工收入（建筑服务，企业可以选择简易计税项目）
免征增值税、简易计税项目属于不可抵扣项目，即进项税额不能抵扣。企业兼营免税项目、简易计税项目、应税项目，其进项税额如何抵扣呢？
（1）首先明确：取得的进项的类别。如果企业购进的是固定资产、无形资产、不动产，既用于应税项目，又用于免税项目或简易计税项目，其进项税额是可以全部抵扣的，不用分摊处理。只有专用于免税项目或简易计税项目的固定资产、无形资产、不动产，其进项税额才不可以抵扣。
【政策依据】
财税[2016]36号文件附件二
用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
《增值税暂行条例》第十条第一项
用于免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣；
《增值税暂行条例实施细则》第二十一条
条例第十条第一项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目），也用于免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。
（2）如果企业购进其他物料或服务（非固定资产、非无形资产、非不动产）取得的进项不能在免税项目、简易征收项目、一般计税项目之间准确划分，则不可以抵扣的进项税额，就应在全部收入之间分摊。
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
【政策依据】
财税[2016]36号文件第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
关于供热企业进项税额的抵扣，有观点认为不管进项税额的用途是什么，不可抵扣的进项税额全部在采暖收入之间分配，不考虑非采暖收入。即不可抵扣的进项税额=全部进项税额*向居民提供的采暖收入/（向居民提供的采暖收入+向非居民提供的采暖收入）
【政策依据】
财税[2016]94号文件：免征增值税的采暖费收入，应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例。
笔者并不认同这种观点，理由一：94号文件中的计算免税收入的比例没有说明是用来计算不可抵扣的进项税额的。理由二：94号文件中计算免税收入的比例只适用于热力产品生产企业将热力产品销售给“热力产品经营企业”的情况，热力产品生产企业自己无法确定免税额，因为是由经营企业将热力产品销售给用户（居民或非居民等），所以生产企业通过经营企业来确定自己免税收入。
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算销售额的，不得免税、减税。（《增值税暂行条例》第十六条）
纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。（《增值税暂行条例》第三条）
5、向居民供热（免税收入）如何开票？
（1）向居民供热因属于免税项目，不得开具增值税专用发票。
【政策依据】
《增值税暂行条例》第二十一条：销售货物或者应税劳务适用免税规定的，不得开具增值税专用发票。
（2）向居民供热免征增值税，营改增后，开票系统升级，开免税发票时，税率选择“免税”，税额自动为“***”。发票样式如下图：
二、房产税、土地使用税
自日至日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。
如何计算供热企业免征的房产税、城镇土地使用税呢，供热企业经营范围不同，其计算比例、方法也不同。
1、对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算免征的房产税、城镇土地使用税。
2、对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税、城镇土地使用税。可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算减免税。难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例计算减免税。
3、对自供热单位，按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例计算免征供热所使用的厂房及土地的房产税、城镇土地使用税。
三、企业所得税
供热企业因为是民生企业，会得到当地政府的扶持，并会收到当地政府给予的各种性质的补贴。那么企业收到政府的补贴，如何纳税呢？
1、对于企业取得的各项补贴是否缴纳企业所得税，要看补贴的性质。如果企业收到的政府补贴符合不征税收入的条件，那么可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
符合不征税收入的三个条件：
【政策依据】
财税[2016]70号文件第一条：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
符合本条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。
2、取得的政府补助是一次性计入损益还是分期摊销呢？这要依据政府补助的分类来界定。
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：
（1）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（2）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
作者：尹丽坤
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　　8月3日讯 根据地方税收专项检查工作部署，泰安市地方税务局稽查局近期依法对辖区内某热力公司2013年度地方税收申报缴纳情况进行了立案检查。　　该热力公司，经营范围包括热力管道安装（不含压力管道）、仪表仪器安装以及建筑施工等。该公司企业所得税在国税局管理。根据该公司的行业特点和经营状况，在制定检查预案的基础上，检查人员采取调账检查与实地检查相结合，运用了详查法等检查方法，对该公司的会计账簿、记账凭证、报表和其他有关资料进行了细致的检查，并对其申报缴纳税款及代扣代缴税款情况进行了全面核实，对其房产、土地等情况进行了账实核对。　　检查中发现，该单位&其他应付款&账面取得市财政拨付基础设施建设配套资金2.14亿元，代市行政审批窗口收取配套费764.09万元，两项合计2.22亿元，未计提地方税费引起了检查人员注意。企业解释为该两项资金是政府性基金不需要计提地方税费。　　经检查人员进一步查证，为规范城市基础设施配套费的征收、使用和管理，加快城市基础设施建设，完善城市功能，改善投资发展环境，泰安市政府于2008年出台了《城市基础设施配套费征收使用管理办法》，将原有关部门和单位收取的综合开发费、基础设施配套补助费及供水、燃气、供热（冷）的增容费、开口费、安装费等应税项目规范为城市基础设施配套费。该配套费先由施工方和项目单位签订施工协议，凭协议到市行政审批窗口缴纳配套费，次月10日前由财政部门将上月收取的专项配套费扣除一定比例手续费后，以&其他城市基础设施建设配套费安排的支出&形式将资金拨付施工企业。检查人员深入研究政策，并逐级向上级请示确认后认为，该单位计入&其他应付款&科目的2.22亿元应按建筑业科目申报缴纳营业税及附加。以上，共查补包括营业税及附加共计752.26万元。　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》等相关法律条文的规定，泰安市地方税务局稽查局责令该公司限期补缴上述应缴未缴的各项税款及附加，对该公司应缴未缴的营业税和城市维护建设税处以百分之五十的罚款，并加收了相应的滞纳金。
[责任编辑：林月梅、王倩]
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