业主不满小区管理拒交物业费 律师：大多不合法
福州晚报陈鸿星
核心提示时下，福州的很多物业公司抱怨小区难管，业主的要求太多，有些要求相当不合理，可不满足他们的要求又会遭遇业主拒交物业费。一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，又拒不整改，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。业主能否通过拒交物业费的方式维权？双方的矛盾有没有其他更好的解决办法？本期说事释法就此展开探讨。 ■本报记者 陈鸿星案例一：新房漏水没解决业主拒交物业费2006年，某物业公司受开发商委托，负责管理其开发的位于六一路上的某高档住宅小区。蔡先生购买了该小区的一处商品房。同年9月，他与这家物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。2009年，蔡先生接收新房后，发现房内漏水，多次请物业公司帮忙协调开发商进行维修。物业公司每次都口头答应会安排人员上门修理，却一直不见动静。无奈之下，2011年，蔡先生自行请工人修补，解决了漏水问题。在等待维修的这3年时间里，他的新房一直空置着，既无法自住，也无法租给他人。蔡先生十分生气。蔡先生还发现小区停车位经常被他人占用，导致自己的车子无车位可停。停车库管理无序，通道乱停车现象严重，但物业却视而不见。为了督促物业公司改进服务，从2009年4月起，蔡先生拒绝交纳物业管理费。这家物业公司觉得经营亏本，于2012年3月正式退出了该小区。去年，物业公司将蔡先生告上法庭，讨要其拖欠的物业费和公共能源分摊费共8198.56元。庭审中，蔡先生辩称，这家物业公司的服务不到位，而且大部分物业费主张已过诉讼时效，因此他没必要支付这些费用。上个月，鼓楼区法院经审理认为，物业公司为蔡先生提供了物业服务，他也接受了服务，理应依约支付物业服务费。因为物业公司未能举证证明其向蔡先生进行了催缴，所以法院只能支持物业公司主张的未过两年诉讼时效部分的物业费请求。蔡先生辩称物业服务存在瑕疵，但他未能向法院提交相应的证据加以证明，因而对该辩解意见不予采信。据此，该院判令蔡先生应给付物业公司从日至日期间的物业管理费603元，并支付相应的逾期付款违约金。案例二：未与物业公司签合同业主也要交物业费2012年底，仓山兰庭新天地所在的社区居委会及部分业主与深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称“保利物业公司”）共同签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由这家物业公司向该小区北区业主提供物业服务，合同期限暂定半年。陈女士是兰庭新天地北区的业主，但她一直不肯交物业费，最终被保利物业公司告上法庭。庭审中，陈女士详细解释了自己不交物业费的原因：在保利物业公司入驻小区期间，北区业委会尚未成立，张某某等人在未召开业主大会，广大业主不知情的情况下，擅自作主同物业公司及居委会签订物业合同，违反强制性法规，该合同无效。她不承认该物业合同的效力，也未与保利物业公司签约。该物业公司入驻期间，提供的物业服务存在极大的瑕疵，她很不满意。福州市中院于日前经终审审理认为，本案中的《福建省物业服务合同》系保利物业公司与社区居委会及部分业主签订的，陈女士并未参与签订该合同，因而她不是该合同的相对方，该合同对她不发生法律效力。但保利物业公司实际上提供了物业服务，陈女士也实际享受了对方提供的物业服务，因此仍然应参照合同约定的物业费标准交纳物业费。记者调查：不交物业费常见四种原因近期，本报说事释法热线接到不少读者对所住小区物业服务和管理质量的投诉及咨询维权途径。家住仓山江南水都·丽岛小区的周先生，最近和物业处闹得很不愉快。今年初，楼上住户想把原先设计的书房位置改成厨房。周先生得知后，坚决不同意。他觉得厨房位置并没有预设管道，如果改造不当很容易造成漏水。但他又不想直接找楼上住户说，怕影响邻里关系，于是就通过物业处反映，由物业处制止楼上住户的施工。楼上住户因此停工了很长一段时间。前几天，周先生发现楼上住户又重新开工。他很生气，认为物业处监管不力，要求物业处拿出强有力的措施制止楼上住户行为。在整改到位之前，他坚决不交物业费。但物业处要他先交物业费再谈其他问题。记者就此采访了该小区物业处的华主任。她说，物业处接到周先生的投诉后，多次上门劝导楼上业主，不让其工人运送装修物品进小区，还向城管部门发函，要求帮助制止违规装修行为。物业处已经尽力了，但因为自身没有执法权，所以无法强行拆除楼上的违规装修部分。周先生以此无端指责物业处，近一年不交物业费。无独有偶，家住仓山欣隆盛世小区的杨先生，最近也拒交物业费维权。他告诉记者，自己每个月都按时向物业公司交停车费。前不久，他的私家车停在小区路面，竟然被人扔东西砸破车窗玻璃。物业一直查不出“作案者”，也调不出出事区域的监控录像资料。物业公司不尽职，应赔偿自己的修车费用。在物业公司赔偿损失之前，他会一直拒缴物业费。管理该小区的物业公司工作人员向记者表示，他们每月收的几十元钱只是车辆占地费，而不是车辆保管费。再说了，杨先生没按物业人员的要求，将车子停在小区指定位置，出了事理应自己担责。他以此为由拒缴物业费，纯属无理取闹。据记者了解，业主拒交物业费大多事出有因，常见的原因主要有4类：一是因个人利益受损得不到解决引发，如家中失窃，卫生间天花板漏水，停在小区里的私家车被划等，由此觉得物业公司不尽职；二是对小区的公共管理不满意，如小区卫生不够整洁、停车混乱、小区安保措施不到位导致外来人员可随意进出等；三是认为选聘物业公司时的程序不规范，质疑甚至否认其管理小区的资格；四是物业公司自行提高物业费标准，而服务却没有相应跟上，导致业主不满。律师说法：业主维权应有理有据福建大佳律师事务所的陈捷渊律师认为，只要是合法选聘的物业公司，即使业主认为物业公司的服务不到位，全部不交物业费也于理于法不符。较好的维权办法是小区选举成立业主委员会，由其代表业主与选聘的物业公司交涉，要求对方改善物业服务质量。如果物业公司存在严重违约的行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业公司，并追究物业公司的相关责任。福建熹龙律师事务所副主任律师丁文辉分析了常见的几种业主在日常生活中与物业公司发生纠纷的情形：1.小车停在小区指定位置被划伤。若物业公司对业主停放的车辆收取了保管费、泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业公司应当承担损害赔偿责任；若物业公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失，物业公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。2.业主家中失窃。由于物业公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业公司承担赔偿责任。3.小区卫生不够整洁。因物业公司疏于管理，造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业公司承担违约责任。4.相邻业主违章装修。物业公司虽然没有执法权，但根据有关规定，发现住宅装修存在违法行为的，应当予以劝阻、制止；对违反业主公约的行为劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会；对违反有关规定的行为，应当在24小时内报告有关执法部门，有关执法部门应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司没尽到上述职责的，应承担一定的法律责任。在物业管理公司未尽职责时，业主的合法维权方式主要有以下4种：1.通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；2.请求物业管理联席会议介入调解；3.向物业公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉；4.根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。陈晓珊 图(())
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对小区先期物业不满 可成立业委会重聘
　　接听时间：5日上午9：30-11：30 下午1：30-3：30
　　在线律师：刘俊杰（江苏联勤律师事务所律师）
　　黄先生：我在某新小区刚买了一套住宅商品房，正在装修，发现小区物业工作非常不尽如人意。小区虽有东、北两座大门，但门卫从不过问进出人员。另外，小区临街的门面房有部分尚未售出，前后门就敞开着，外人可以很方便从这里进出小区。我看了后很担心。昨天我收到缴纳物业费的通知，这样的服务，作为业主也必须缴纳物业费吗？
　　刘律师：从您的介绍中，我初步判断，现在你们小区物业服务是开发商聘请的物业公司在承担，属于前期物业。小区业主入住后，可以成立业主委员会，如果认为做前期物业的物业公司不够尽职尽责，完全可以以业主委员会的名义重新聘请其他物业公司。如果您有确凿证据证明该物业公司没有尽到应尽的工作职责，也可以拒付物业费。
　　3月7日上午9：30-11:30下午1:30-3:30接听《律师在你身边》热线（025）的是江苏恩合律师事务所的艾杭军律师。　　（原标题：对小区先期物业不满 可成立业委会重聘）
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&&|&&&&|&&你对居住的小区物业管理有什么不满或意见？
现在的小区是我们都市生活的主要场所，但是，很多小区让我们居住的并不舒心。比如物业服务不好，卫生不干净，保安不尽责，没有停车位等。这些看似的小事都在影响这我们的生活质量。那么，你对你所在小区的物业管理有什么样的不满？为什么？
楼主发此贴 目的何在？征求意见？有何作用？还是想帮助大家解决问题？大家不了解你的身份你的立场，干吗要给你顶贴？为什么要对你说出不满？说出有用吗？
为什么没人愿意参加业委会楼主：liminhk 时间： 14:42:00 点击：71 回复：6 楼主 　业主委员会在小区的管理中起到的是举足轻重的作用，如对业主的维权，对物业管理公司的制约等。但是目前海口各个小区都没有成立业主委员会，因为很多业主因为工作原因都没有时间参加这个组织，而这也就产生了物业公司一家独大的局面，造成了业主与物业不断的矛盾。那么业主不参加业委会是为什么？如果让你去参加业委会你会去吗？究竟该如何推动业委会的成立？ -----答楼主：因为业主委员是义务的，没有收入没有收益，故无人愿意去干。这是苦差事，在现阶段几乎无做好的可能性。自己去看物业管理条例吧，没有政府的支持，小区根本就无法召开业主大会，无法成立业主委员会。很多的业主，也没有配合支持召开业主大会的意识。
业主委员会是群众自治组织，而且是小区小众，就是住建局支持成立了，也不是什么正式的机构，没有组织机构代码证，办不了银行开户。物业公司是什么？住建局的私生子，当然就一家独大，据说某小区曾经发生保安灭了业主的事。
大家还在看【物业这点事】业主不满、物业头疼，应该怎么办？
业主不满、物业头疼，应该怎么办
在各个居民小区中，业主乱丢垃圾、制造噪音、私占空间、高空抛物、宠物乱跑乱拉、饲养家禽等，都是普遍存在的问题问题。
对于小区普遍存在的这些问题，业主不满，物业头疼。
以上部分行为小区业主或小区物业具体该怎么办。
1、杂物占道、乱丢垃圾、乱涂乱写小广告、汽车占用消防通道
根据《物业管理条例》第四十六条，物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，小区物业应当及时制止，并及时向有关管理部门报告。
2、制造噪音
一是尝试沟通；二是沟通没用的话与物业商量；三是若超过国家规定噪音指标且沟通失败的话可向城市管理局反映情况。
3、私占空间
《物业管理条例》第五十条，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；可找小区物业投诉或向城建部门反映。
4、小区物业占用公共场所场地
《物业管理条例》第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。小区物业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
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