小区物业太差 业主不交物业费被起诉怎么办_律师帮_网上问法
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小区物业太差 业主不交物业费被起诉怎么办
09:35:36　　　来源：胶东在线　　　[]
　　胶东在线网消息近日，本地网民通过提问：本人从2006年至今未付物业费，现物业公司把我起诉，我们小区卫生环境很差，我家是2楼东户，2006年冬天晚上小偷从走廊上的窗攀爬到我家卫生间的窗户上，当时我已经报110和物业，走廊上的窗就是有窗框，没有玻璃，我们要求安装玻璃和铁棍，防止小偷再从此处攀爬到我们家，物业至今不闻不问，楼前楼后绿化地带破坏严重，垃圾成堆，前后楼随便栽种蔬菜和果树，物业也不管，我们的自行车和摩托车在楼下丢失，物业也不管，楼前下水道井盖上下翻滚也不管，我们至今有没有看到物业收费的合同，对本小区业主私家车办证收费。未见到小区有夜间巡逻，安保人员。居民的人身财产安全都得不到有效保证。请问我们怎样维权。
　　问法律师给予以下解答：
物业公司如果已经按照合同约定履行了物业服务，则业主拒交物业服务费的行为是违反物业服务合同的行为，应按约定支付服务费。如果物业公司未按合同约定履行物业服务，则业主可要求物业公司赔偿损失。根据相关规定，物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造费用应通过专项维修资金解决，不属于物业服务范围，因而，业主要求安装玻璃及防盗设施的要求，物业会拒绝，至于卫生问题及安保问题均应按合同约定来履行，物业公司是否尽职要根据合同约定来判断。
　　你好，物业公司与业主之间是一种服务合同关系，作为物业公司有义务维护业主的财产和环境整洁以及治安防控方面的管控。对于物业公司只收费不作为的行为，可以收集证据提起反诉，要求物业公司赔偿损失。
责任编辑：刘仪辉
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&&&&图片来自于网络&&&&□记者计思佳阅读提示丨家住洛龙区河洛文化村小区的张先生收到了法院的一张传票，因为他两年没有缴纳物业费，物业公司把他告到了法院。张先生很是气愤，因为他认为物业公司去年才办理了收费许可证，并且小区治安不好、卫生差、电梯故障……根本就没有提供质价相符的服务。张先生一气之下，对物业公司提起了反诉，请求法院不仅要驳回物业公司的诉求，还应该退还他之前缴过的物业费。&&&&8月18日下午，该案在洛龙区法院开庭审理，虽然只有一个被告，但却有40多个邻居来旁听，他们都想知道以后还要不要交物业费，之前交的能不能退。该案当庭并未做出宣判。&&&&【原委】物业服务不到位，业主维权拒交费&&&&河洛文化村的业主们介绍说，该小区由洛阳河洛置业有限公司开发，大家从2010年下半年陆续入住，物业公司是洛阳钰达物业管理有限公司（下简称钰达物业）。当时入住的要求是必须先交一年的物业费，并签署《前期物业服务协议》，才能领钥匙。张先生和很多业主一样，按照每平米1.2元，交了2084元的物业费。“其间还交了两次物业费，一共交了23个月的。”&&&&虽然钰达物业取得的是三级物业资质，但服务却不尽如人意。“治安不好、卫生差、电梯故障、频繁停电……”一说起钰达物业的问题，业主们就一肚子苦水。&&&&由于发现钰达物业根本就没有收费许可证，并且服务不到位，张先生和不少业主没有继续交物业费。为了有个舒适的生活环境，业主们开始通过各种渠道维权，也确实引起了相关部门的重视。从2011年至2014年，洛阳市洛龙区物业管理部门多次下发了对钰达物业的整改通知，并作出了下调物业服务收费标准的决定，小区的物业费从最初的每平米1.2元降到了每平米0.94元。&&&&其中，日，在洛龙区物业管理办公室主导下，河洛文化村业主代表与钰达物业签署调解协议。经调解，钰达物业针对日交房前所缴纳的物业费全部退还，所涉及的费用由钰达物业向开发商洛阳河洛置业有限公司索取。日，在洛龙物管（2014）1号文件中表明，因钰达物业管理混乱，洛龙区物业管理工作领导小组对其做出了由三级资质降为临时资质的决定。&&&&【诉讼】物业起诉业主不交费，业主不服反诉&&&&想着物业已经承诺退钱，并且还被降为临时资质，这件事也算告一段落了。但今年5月8日，张先生却收到了一张法院的传票，因为两年没有交物业费，钰达物业把张先生告到了法院。&&&&钰达物业的起诉书上称，张先生自日开始拖欠物业管理费及生活垃圾处理费，截至日应缴而未交的物业费和生活垃圾处理费累计为19个月，两项费用及违约金加起来共计6669.1元，请求法院判决张先生将费用缴清。&&&&据小区业主介绍，不交物业费的有几百家，为什么钰达物业只起诉了张先生一人。对此，张先生认为，因为他是业主QQ群的群主，之前联系媒体曝光小区楼顶建空中花园一事，他也有参与，所以被物业公司“盯上了”。&&&&收到传票的张先生很是气愤，他认为钰达物业在没有取得收费许可证的前提下收费，而且没有提供质价相符的服务，不仅无权要求他支付2012年之后的物业费和垃圾处理费，还应该把之前交的物业费退给他，于是向法院提出了反诉。&&&&让人想不到的是，看到张先生提出了反诉，钰达物业撤诉了，但张先生却不准备撤诉，决定一定要把官司打下去。&&&&【庭审】一业主被告，40多位业主旁听&&&&8月18日下午，该案在洛龙区人民法院公开开庭审理。虽然只有一个被告，但有该小区的40多位业主前来旁听。以后还要不要向钰达物业缴物业费？之前缴的能不能退？这都是业主们关心的问题。&&&&庭审阶段，张先生的代理律师表示钰达物业应该退还张先生从2010年10月缴纳的物业费、生活垃圾处理费及利息共计4522元。张先生的代理律师认为，首先，双方签订《前期物业服务协议》，但钰达物业未能提供相应标准的服务，违反了协议约定。其次，根据洛发改收费{2009}40号的规定，未按规定程序办理收费许可证的不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处。而钰达物业在2013年3月才取得收费许可证，之前的收费不符合该文件规定。另外，双方在日签订了调解协议，钰达物业同意将日交房前所缴纳的物业费全部退还。&&&&对此，钰达物业的代理人答辩称，张先生要求退还2012年9月之前缴纳的物业费等费用，已经超出诉讼时效；双方前期签订了《前期物业服务协议》，钰达物业没有办理收费许可证，但根据相关法律法规，并不影响物业服务合同的执行；双方签署的调解协议上约定钰达物业退还物业费的条件是，物业费由开发商洛阳河洛置业有限公司来支付，现在开发商不支付，物业公司也没法退费。&&&&该案件当庭并未予以宣判。张先生的反诉请求到底能不能得到法院支持？没有取得收费许可证，物业公司是否能依据物业服务合同收费？业主对物业服务不满意，能否认定物业公司违约，业主是否能不缴物业费？物业公司在只有临时资质的情况下，是否还能向业主收取物业费？这些都是河洛文化村的所有业主想知道的。&&&&【尴尬】成立业主委员会，开发商、物业阻挠&&&&既然对物业公司不满意，为什么不能炒掉物业公司，成立业主委员会，进行自主管理。对此，张先生和小区的居民们只能感叹，“这只是个看上去很美的愿望。”&&&&小区居民说，从去年开始，大家就一直在着手筹办业主委员会，但现在还没有弄成。筹备组的一个业主说，根据有关规定，筹备业主委员会时，筹备组需由5~9人组成，居民委员会、建设单位代表各1名，业主代表3~7名。“我们筹备组现在已经有7个居民代表，1个社区的干部，就差开发商再派一个代表，但他们拒不配合。”业主们都认为，开发商和物业公司有着千丝万缕的关系，如果成立业主委员会后，物业公司就没钱赚了，开发商当然也不愿意。&&&&“洛龙区成立业主委员会的小区就没几个，我们小区在前期筹备阶段，需要给1000多户业主发选票，介绍业主代表的情况，还要等大家都有时间的时候才能举行公开选举。就是业主委员会建成了，如何管理好、运作好也是个问题。”
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如何做好物业公司诉讼举证和服务取证工作
　　物业纠纷案件之所以容易引发争议，除了物业管理相关的法律规范缺位（如业主组织的诉讼地位、物业服务合同主体界定等）原因外，另一重要原因在于评判或审理纠纷时双方举证的困难。公众与媒体均认为业主举证困难是弱势群体，其实物业公司也是弱者。典型的标志是物业公司证明自己履行合同义务的证据往往是自己的工作记录，如保安巡逻记录、维修保洁记录、设备运行记录等等，但这些资料都是物业公司单方形成和保管，很少有第三方见证或评价。在法庭审理时，业主一方无一例外地声称不具有真实性与合法性，甚至不予质证，这时决定权全在于法官的自由心证，在当前舆论一边倒向业主的背景下，是否能得到法官的采信的确是个大问题。笔者所办理过的物业纠纷案件几乎都遭到类似的抗辩，结果是有些得到了法院的支持，有些则被驳回，蜂巢物业论坛为您分析如何做好物业公司诉讼举证和服务取证工作。
　　对于物业服务合同纠纷中的举证责任，法律并未专门作出规定，一般是依据《民事诉讼法》关于“谁主张，谁举证”的规定，还有就是最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二、五条规定。根据这些规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，业主以物业公司未履行服务义务起诉或者抗辩时，物业公司应当承担其依据物业服务合同履行义务的举证责任。但物业服务合同的标的是服务，具有长期性、琐碎性、无形性、不可储存性等特征,物业服务质量标准难以量化，服务的最后效果很多是通过服务对象的主观感受来判断，对于物业公司所履行的义务有无或履行是否到位，往往要经过一段时间才能够反映出来。因此，物业公司要根据“肯定事实一方负举证责任”，能证明自己已经全面、妥善地履行物业服务也大多只能把自己单方形成和保管的各种工作记录资料全部摆之于公众或呈上法庭。其实，如果能确立物业服务质量的评价标准,建立和健全对物业服务的评价和监督程序，通过这些程序而取得的相关证据合法性、关联性、真实性效力将大大提高，但在目前该评价标准或机制尚不能得以实现的情况下，就只能依赖法官自由裁量权，如上所述，这些证据的特征决定了很难有效维护物业公司自己的合法权益，这就是物业公司的举证困境。
　　我们无法奢求立法者对法律条款制定得多么完善和细致，也不能苛求科学合理的第三方评价机制何日建立，在现有司法环境和市场条件下，物业公司要有效应对举证困境，必须树立和强化证据意识、服务意识、风险意识、合同意识、细节意识、主动意识，实务中应重点抓好以下证据环节。
　　一、加强合同管理工作
　　（一）完善合同义务和评价条款
　　当前物业服务活动中大多采用政府的示范文本，这是物业服务活动进步和规范的标志，但是，很多物业公司存在一个理解误区，认为既然是政府示范文本，照搬条文就万事大吉，这种观念既错误又危险。所谓“示范”是指供合同双方参考使用，并没有规定强制使用或不得修改完善。示范文本不可能预见和规范实践中可能出现的纷繁复杂的纠纷，文本本身也存在很多缺陷，有进一步完善的可能和必要。正确的做法是以示范文本为基础，结合本公司本项目实际，总结自己及他人物业服务活动中的经验教训来完善各项条款。从证据角度而言，最关键的是要对合同义务条款和责任条款尽量细化和具体化，同时，从实际出发约定相关服务质量的监督和评价标准条款，为以后的服务提供可供判定的依据，使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。
　　（二）慎重投标书的承诺
　　物业纠纷发生后，双方首先想到的证据都是合同如何约定，其实非法律专业人士很少会想到在通过招投标形式接管物业的物业服务活动中，投标书也是合同文件的重要组成部分，合同书只是对投标文件的主要内容进行描述和总结，远没有投标书上的承诺具体和细致。实践中，物业公司为了获取中标，往往舍得投入大量成本精心制作，各项经费测算、相关的管理制度、承诺义务条款内容等全部堆积进去达上百页，而正式签订的物业服务合同即使根据示范文本也仅仅是数页。从证据法的角度而言，如果合同约定的条款不具体明确，投标书的内容能成为衡量各方主张是否充分的评判标准和事实依据。因此，忽视投标书的研究、制作和执行就成为一个巨大的经营风险，因此，物业公司在投标时要量力而行、慎重承诺，中标后要求员工对投标书的内容认真学习研究，分项贯彻落实。
　　（三）约定文件通知和接收方式
　　通知条款是合同双方正确履行通知义务的基础，示范文本没有对合同双方的文件和签收约定条款，应该说是一个重大缺陷。物业服务不是“一手交钱一手交货”的一次性交易，合同期限多在数年以上，在此期间，物业公司对于物业服务活动中很多具有法律意义的事实必须采用书面形式来进行和证明。典型的事例就是物业费用的催收，物业公司书面催收目的不仅在于提醒业主交费，还在于不让权利主张超过2年的诉讼时效，但是实践中物业费用催收通知单不是业主找不到就是找到人其也拒绝签收。尽管物业公司一方无奈之下往往采取小区和媒体公告的形式或发律师函、公证催收，不但成本高，有时还有侵犯业主隐私之嫌，而且在法庭上是否得到采信是有疑问的。因为只要业主没签字，就可抗辩说这是物业公司单方行为，自己没看到或没收到。由于我国对法律文书采取的是“送达主义”，要求发送方就对方是否收到法律文书承担举证责任，而目前并没有法律明确规定只要在本地公告（包括物业管理区域或媒体）即视为履行告知义务。要有效避免这种现象的发生，最经济最规范的做法莫过于事先在合同中对通知的地址、联系人、通知的方式、通知到达的认定方式等内容作相关约定。如约定：“以下方式视为文件的有效送达或告知：1、按合同约定的地址挂号寄出某天后。2、在某媒体上公告”等等。
　　二、提高服务质量，赢取业主认可和相关组织的评价
　　应该说提高服务质量是减少或防止物业纠纷的根本途径，但既然是合同交易就不可避免风险和纠纷，这时物业公司在服务方面取得的评价就成为物业公司证明自己服务质量的重要证据，虽然取得某些认可或者荣誉不能证明一些具体的物业服务项目或具体时刻的质量，但是在证明自己在长期的或者总的服务质量方面具有较强的证据力，至少也能成为证明自己服务质量的间接证据。相关评价的取得来自于两方面：
　　（一）服务质量调查
　　每隔一段时间的物业服务质量调查已经是当前物业服务合同的必备条款之一。只要是设计合理、调查科学，只要是取得业主的真实签字，不论是赞同还是反对都是业主真实意思的表示，通过统计表现出来的各项数据将具有较强证据力和说服力。物业服务质量调查工作量大，实践中也可以采取分片调查或定期接待业主代表等多种方式灵活进行。在日常的服务管理工作中也要争取业主及其组织的支持和配合，具体要求：一是要物业公司真诚地履行合同义务，切实地提高服务质量以取得大部分业主的支持和拥护。二是要有主动性，切实履行物业服务接受广大业主监督的义务。三是要经常性，相关的证明取得建立在日常服务管理工作中，而不是在纠纷发生时才临时抱佛脚找人证明，因为在出现纠纷时，业主或业主组织基于利害关系往往采取回避的态度。总之，调查频率越密集、覆盖面越广，证据力就越强。
　　（二）各类荣誉的取得
　　社会上荣誉来自政府部门或行业协会及中立机构，无论是哪一类，等级越高公信力也就越强。因此，取得此类称号不仅仅是门面工程，出现纠纷诉讼时对物业公司的服务质量也能起到一定的证明作用。需要说明的是，这里的称号只针对具体物业管理区域而言，不包括物业企业的荣誉和其他项目取得的荣誉，也不包括取得的一些如ISO9000认证等。道理很简单，制度的完善不代表执行的完善，企业整体荣誉不代表某个楼盘服务的高低。
　　三、重视居民委员会的证明作用
　　居民委员会是在物业服务中值得物业公司高度重视的主体。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织，其“半官方”背景决定了其出具的相关证明的证据力权威性是物业管理区域内其他主体所无法比拟的，《物业管理条例》本身也规定了居民委员会对物业公司负有指导监督职责。因此，在诸如催费和履行义务方面的证据，物业公司应该充分发挥居民委员会的证人作用。由于居民委员会法律的身份是一个组织，不同于一般自然人作证时需要出庭参加质证，由它来居中作证会使证据力大为加强，能使物业公司有效地减少诉讼的风险和成本。
　　四、审慎使用录音录像和公证
　　录音录像在证据法上称为视听资料，在证据上具有较强的证明力，公证更是具有最强的证据效力，但物业公司在日常工作中要注意应用技巧和场合，滥用会造成业主的不信任，特别是录音录像不适当的运用可能造成非法取证，如在没经过业主同意，在业主专有部分房屋的录音录像往往会被业主抗辩是侵犯隐私权变成非法证据而被法院排除。对此，物业公司要加强对员工证据意识和取证技巧的培训，对于一些具有法律意义又难以再现及证明事件和言行要及时通过录音录像的形式予以固定或保全，如一些公告或承诺、警示提醒标志等等，要即时地予以拍照留存，对于一些敏感承诺、特定的会议和协商内容要及时予以录音留存。至于公证取证，由于其高敏感、高成本、程序复杂等特点，一般在物业公司履行义务无法找到业主或者业主拒绝签收等特殊的场合和有争议的重大事情时才宜使用。
　　五、留意履行特殊义务的即时取证
　　（一）履行作为义务时
　　物业公司作为服务企业，与业主是平等的民事法律主体，并没有强制的权利，有的时候甚至不是解决问题的主体，更多时候履行的义务仅是一种“作为”的义务，通俗地说“看过程不看结果”。如业主相邻关系之间的纠纷，其纠纷和最终解决问题的主体是相邻各方而不是物业公司，但是物业公司必须履行相关作为义务，协助配合双方解决纠纷。又如保修期内的房屋质量问题，其维修的义务主体是开发商，但物业公司接到投诉和反映后，应履行告知开发商并协助双方解决纠纷的义务。实践中，大部分物业公司均履行了这些义务，但在保留证据方面做得很不够，造成经常是被业主投诉或诉讼“不作为”。其实，解决的方式是及时把自己已经配合协调和沟通的工作通过一定的形式固定或保全下来，不能仅仅是自己的工作记录，要采取包括必要的书面签认或签收、录音录像等形式把自己已经履行作为的义务的过程或内容进行保留。
　　（二）突发事件发生时
　　物业突发事件是指在物业范围内发生的没有先兆或先兆不明显的，扰乱或破坏物业治安秩序并导致事态扩大的各种灾害、事故及犯罪活动的总称。虽然物业突发事件就其处置权限而言，是政府相关部门的一项重要职权，并且物业公司不是实施侵权一方，但是业主往往以物业公司有过错或违约为由要求物业公司承担责任，这些突发事件构成了物业公司经营的最大风险之一，是否承担责任的关键就在于物业公司是否有证据证明按合同约定履行了相应的安全防范义务。司法实践中，一般按以下标准来衡量：
　　1、物业公司的秩序维护员（即保安）和监控措施是否符合法律法规或者相关文件的强制性规定；
　　2、物业公司是否实施了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施；
　　3、物业公司的保安制度是否完备、合理，是否符合法律法规或者合同的规定；
　　4、物业公司是否督促其保安人员勤勉尽职，保障监控系统是否正常有效运作；
　　5、当突发事件发生时，物业公司是否及时采取相应的合理措施；
　　6、当业主对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业公司是否引起重视并积极改进。
　　因此，物业公司在对突发事件实施处置措施时，务必时刻具有证据意识，根据以上标准从事前、事中、事后三个环节搜集和保留相应的证据、从而为查明真相，理清责任提供证据保障。
　　延伸阅读：
　　物业管理费纠纷案诉讼技巧
　　任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物业管理费纠纷案件也不例外。无论是代理原告还是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在诉讼中立于不败之地
　　任何案件的代理都需抓住主要矛盾，物业管理费纠纷案件也不例外。笔者认为以下几个方面是物业管理费纠纷案的主要矛盾，无论是代理原告还是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在诉讼中立于不败之地。
　　一、开发商身份的证明
　　有很多物业管理费纠纷发生在前期物业管理过程中，要证明前期物业管理合同的合法性，必须证明开发商身份的真实性，这对原、被告双方同等重要。换言之，如果做为物业公司代理人不举证开发商身份的证据，则不能证明物业管理合同的有效性，做为业主代理人则完全可以利用物业公司的这一失误进行有效的抗辩。
　　实践中发生大量的物业管理纠纷，一方不举证发展商身份的证据，想当然地认为某公司就是开发商，想当然的认为这还有什么要证明的?而另一方也不以此抗辩。如果双方都对发展商身份不提异议，实质是对前期物业管理合同的效力不提出异议倒也无妨，一旦业主方以此抗辩，不举证发展商身份的物业公司一方将处于不利的法律境地。
　　诉讼就是一场规则游戏，双方都要讲规则。如果一方不按规则出牌，对方坚持按规则行事，不利的将是不遵守规则的人。尤其是做为物业管理纠纷一方的代理律师，更应熟习规则，擅用规则，否则便是自己的失误，一旦因自己的失误造成委托人的损失，不但代理的诉讼要败诉，还要承担包括退还律师费、支付违约金甚至赔偿损失等在内的相应的法律责任。
　　笔者在此刻意强调的是规则的作用和意义，不论是业主一方还是物业公司一方的代理律师，在发展商身份上千万不要犯想当然错误。
　　哪些证据能够证明小区开发商身份呢?土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规则许可证、施工许可证、竣工验收资料、商品房买卖合同、住宅使用说明书及质量保证书、住房广告、房地产立项批文等等书证、物证、人证、视听资料等均可证明。
　　二、物业管理公司管理资质的证明
　　作为诉讼的需要，物业管理公司必须举证《企业法人营业执照》、法人代表身份证明等证明材料，但依据法律规定，还必须举证下述证明材料，才能证明其有权从事相应面积的小区物业管理。
　　1、物业管理资质证书
　　《物业管理条例》第32条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”
　　《海南省住宅区物业管理条例》第19条第一款规定：“物业专业管理由业主委员会聘请具有资质的物业管理公司进行管理。”
　　第20条规定：“物业管理公司必须依法取得资质证书，并按照资质等级管理的规定从事物业管理经营。”
　　如果物业公司在诉讼中不举证物业管理资质证据，则其所实施的物业管理不合法，其主张的物业管理费等诉讼请求将难以获得支持。
　　2、物业管理从业人员资质证书
　　《物业管理条例》第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”
　　物业管理公司往往不举证物业管理资质证据，而举证从业人员职业资格证书的则少之又少，如果不举证此方面证据，无疑将使物业公司处于不利境地。
　　实践中发生的许多物业管理纠纷诉讼中，物业公司的诉讼请求很少得到支持，一个重要的原因是其不举证上述物业管理资质证明材料。物业管理合同只能证明物业管理公司在争议的小区具有物业管理的事实依据，而物业公司能否在争议小区实施物业管理，除了物业管理合同这一事实依据外，还要物业公司举证相应的物业管理资质证据，从而证明其物业管理行为合法性。换言之，如果不能证明物业公司物业管理行的合法性，即便接受了业主的委托也是非法的，不受法律保护的。
　　物业公司往往能够及时举证物业管理合同证据，往往不依法举证其物业管理资质证据，与前述第一个问题相同，失误的原因在于相当然，认为反正自己有相应的物业管理资质材料，举不举证无所谓甚至在当庭还拿不出而请求法庭允许其在庭后补交。因举证是有期限的，超过举证期限不举证被视为依法放弃举证，按无证据论处。物业管理方当庭或庭后举证，法庭没有允许或不允许的权利，这个权利在业主一方，只有业主一方同意就物业方逾期举证的证据进行质证，法庭才能组织质证，否则法庭也不能就物业公司一方逾期举证的证据组织质证，从而不能将此类证据做为认定事实的依据。物业管理公司的物业管理资质在法律上被视为证据，此类证据和其它证据一样，对其举证、质证和认证没有例外的规定和要求。
　　作为物业管理公司一方的代理人不要忽视物业管理资质证据的举证;作为业主一方代理人，物业管理公司一方是否依法举证物业管理资质证据便成为一项重要的抗辩理由。
　　三、物业管理公司收费许可的证明
　　1、举证业主与物业公司协商收费的证据
　　《物业服务收费管理办法》第6条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”
　　《物业服务收费管理办法》第7条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”
　　《物业服务收费管理办法》第10条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 ”
　　《海南省物业服务收费管理办法》第8条规定：“业主委员会应当按照业主大会的决定，会同物业管理企业依据省价格、建设主管部门制定公布的物业服务内容与标准，结合本物业管理区域的实际情况，测评小区的物业收费等级，按相应的等级基准价及其浮动幅度，商定具体收费标准。未成立业主委员会的普通住宅区物业服务收费不得超过政府指导价的基准价标准。实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”
　　因《物业服务收费管理办法》允许各省制定各省的物业服务收费的政府指导价和市场调节价，所以，类似上述海南省的收费规定，各省也都有。上述收费规定的核心内容是，物业服务收费不是由物业公司、发展商单方制定的，而是由业主或业主委员会与物业管理企业协商制定的，协商的依据是政府指导价。物业公司举证的物业管理合同中往往没有具体的收费标准，物业公司往往举证其已经过政府主管部门备案的收费标准做为其收取物业管理费的依据。笔者认为，这恰恰就是物业公司的举证失误所在。因为物业公司报备的收费标准无证据证明是合法产生的，仍然不能做为确定争议收费金额的标准、依据。
　　2、举证物业收费标准报备的证据
　　《海南省物业服务收费管理办法》第20条规定：“经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主(使用人)缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。”
　　物业公司不但要举证与业主或业主委员会收费标准的证据，还要举证收费标准向主管部门备案的证据，两者缺一不可。否则，即便有管理资质，也有管理依据，但无合法的收费标准，相应的物业管理费的诉讼请求无法得到支持。
　　四、物业所有人或使用人的证明
　　《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
　　根据上述法律规定，物业管理费是物业所有人交纳的，如果要让使用人交纳，必须取得所有人与使用人达成的由物业使用人交纳物业管理费的协议。因此，做为起诉物业管理费纠纷案的原告，物业管理公司必须举证争议物业的所有人。如所有人与使用人不一致的情况下，物业公司还要举证使用人是谁的证据以及物业所有人与使用人达成的由物业使用人交纳物业管理费的协议。
　　在此项举证方面，物业管理公司最大的失误是，重视业主拖欠物业管理费的证据，轻视谁是物业的业主即物业管理费交纳义务人的证据;重视物业所有人即业主交纳物业管理费的举证，而忽视甚至根本没想到过就物业使用人身份的举证，这显然是物业管理公司的重大失误。
　　物业管理公司如此重大失误的法律后果是，虽然物业管理公司举证了有权在争议小区从事物业管理的事实依据即争议小区从事的物业管理合法有效应受法律保护了，但因其未举证拖欠物业管理费的业主或使用人是谁，从而使法院无法确定拖欠物业费的责任人是谁，因而无法支持作为原告的物业公司的诉讼主张。
　　物业管理公司为何不举证争议物业的所有人或使用人是谁?笔者认为与物业公司举证本文前述第一、二项所述的关于开发商的身份、物业公司资质时所犯的错误如出一辙，即犯了想当然的错误。物业公司想当然地认为与业主天天见面，争议物业的所有人或使用人是谁自然没有争议，无需举证。殊不知，这只是物业公司一厢情愿的想法，业主未必这样想。业主认为，既然打官司，就要讲证据，因物业公司并未举证拖欠物业管理费的业主是谁，显然出现了重大的漏洞。既然物业公司的起诉出现了重大的漏洞，做为被告的业主求之不得。也就是说，在物业公司未举证拖欠物业管理费的业主是谁的情况下，业主明明是拖欠物业管理费的业主，可业主就是不承认，如果业主坚持不承认自己就是拖欠物业管理费的业主，此时无论是物业公司还是法庭均拿业主一点办法都没有。一个不言而喻的道理是：谁让你物业公司举证出现失误了呢?你原告总不会指望我被告为你原告的诉讼请求提供证据吧?!换言之，如果原告是物业公司方举证了争议物业所有人是谁的证据，即便业主再赖能赖得过去吗?
　　因此，正是从这个意义上说，物业公司与其指责业主耍赖，不如认真检讨一下自己的举证失误更有实际意义的多。换个角度来说，原告方物业公司将自己的举证失误迁怒于业主耍赖也是不公平的。你物业公司告业主拖欠物业管理费却没有举证任何证据，你物业公司又有多少诚信可言!在物业公司就谁是争议物业的业主未举证的情况下，物业公司凭什么让法庭相信物业公司起诉的被告就是本案拖欠物业管理费的业主?说到此，又回到了本文第一个问题所阐述的规则的重要性上来了，在被告业主一方尊重、遵守规则的前提下，原告物业公司因自己的举证失误指责业主的抵赖是徒劳的，无法改变原告物业公司败诉的命运。笔者在此强调说明的是，此种情况下物业公司的败诉其实与与被告业主方的品行与诚信无关，被告业主方只是坚守、利用了规则而已。
　　五、拖欠物业管理费的证明
　　做为原告的物业管理公司要从法律上证明被告业主方拖欠其物业管理费，在前述事项已被证明的基础上，还必须举证如下证据：
　　1、争议的物业已被物业所有人或使用人使用的证明
　　《海南省物业服务收费管理办法》第21条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
　　经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收。”
　　《物业服务收费办法》第15条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”
　　根据前述法律规定，物业被使用与被闲置，业主交纳管理费的标准是不同的。如果做为原告的物业公司不举证争议物业已被所有人或使用人使用的证据，则物业的所有人或使用人往往会否认其已使用了争议的物业，哪怕是在所有人或使用人一直都在使用的情况下。
　　那什么证据能够证明物业的所有人或使用人一直都在使用物业呢?这就需要物业公司在进驻小区从事物业管理的时候，就注意搜集、取得并在诉讼时积极取证这方面的证据，例如业主入住登记表、维修登记表、水电费交纳凭证等等，凡是能证明业主使用争议物业的人证、物证、书证、视听资料等都可做为业主使用物业的证据。审判实践表明，不是没有业主使用其物业的证据，而是物业公司及其代理人没有注意搜集、调取、举证这方面的证据，因举证出现重大失误而被业主的代理人钻了空子。如前所述，指责业主不诚实或钻空子是毫无意义的，谁让你物业公司留空子让业主钻呢?
　　那什么证据能证明物业的所有人呢?房屋所有权证是房屋所有权的唯一合法凭证，除此之外，商品房买卖合同、付款凭证、商品房预售登记备案表等证据均可证明房屋的所有人。物业管理公司做为争议物业的管理者，自其从开发商或业主委员会手中接手物业管理时，每户房产的所有人资料是其接受物业管理的必备的法定资料，物业公司举证这方面的证据如同其举证物业所有人使用物业的证据一样，并不困难，关键是要有这方面的证据意识，处处做有心人。
　　2、争议的物业已被业主或使用人使用时间的证据
　　这个问题与第1个问题有一定的牵连，但不完全一样，此处强调的是时间的概念、证据。也就是说，做为原告的物业公司泛泛举证业主已使用争议物业还是不够的，其必须举证业主使用争议物业准确起始时间的证据，除非业主、使用人已向物业公司出具了拖欠物业管理费的欠条或业主、使用人已缴纳了自入住之日起至争议之日止的物业管理费。因为物业管理费是按面积收取的，拖欠时间的长短直接决定了拖欠物业管理费的金额。实践表明，正如物业公司忽视了发展商身份、物业管理资质、收费许可、物业所有人与使用人的身份的举证一样，物业管理公司往往忽视此方面证据的举证，应引以为戒。
　　3、争议物业的建筑面积的证明
　　如前所述，物业管理费是按争议物业的建筑面积收取的，除非业主向物业公司出具了拖欠物业管理费的欠条，物业管理公司必须举证争议物业建筑面积的证据。房屋所有权证、争议物业的测绘报告、住宅使用说明书与质量保证书、商品房买卖合同、购房款发票、预售备案登记表等证据均可证明建筑面积。
　　4、拖欠物业管理费的直接证据
　　拖欠物业管理费的直接证据就是欠条，但业主向物业公司就拖欠物业管理费出具欠条的情况比较少见，所以，大多数物业管理公司在起诉业主拖欠物业管理费时，往往举证物业管理公司自制的格式欠费催缴通知单，物业公司在不同时间发给业主的欠费通知单综合在一起证明了业主拖欠物业管理费的起止时间和拖欠的总金额。
　　如果物业公司在举证欠费通知单的同时，举证了合法的物业管理合同，证明了物业管理费的收费标准和收费面积，辅之以欠费催缴通知单，则可以证明业主拖欠物业管理费的事实;反之，仅靠物业公司单方制定发出的欠费催缴通知单，显然不能证明业主拖欠物业管理费及多少的事实。
　　物业公司举证的业主欠费催缴通知单往往还缺乏送达的证据，物业公司往往只是将欠费催缴通知单送到业主家里，并不要求业主签收，甚至在业主不在家时，物业公司便将欠费催交通知单帖在业主的门上或放在业主的门口或信箱一走了之。因没有业主签收，诉至法庭后，业主明明收到了欠费催缴通知单也说没有，导致物业公司举证的业主欠费通知单这一业主拖欠物业管理费的直接证据不能被采信。
　　如何解决这一问题?笔者以为可采取以下办法：(1)将欠费通知单提交业主委员会，由业主委员会签收并督促交纳。督促业主交纳物业管理费是业主委员会的法定义务，所以，一旦业主拖欠物业管理费，物业公司及时通知业主委员会并提请其督促业主及时交纳是目前比较切实可行的有效办法。这一办法不但解决了欠费的证据问题，还解决了相应的诉讼程序问题。(2)通过特快专递或邮政商业信函邮寄送达，邮寄送达回证与欠费催缴通知单一起可以证明业主欠费的金额，也可证明物业公司催缴的事实。当然，业主和物业公司同在一小区却通过邮政第三方送达，不仅增加了成本，也不利于和业主的沟通和协调。(3)直接送达，由业主签收，在业主不签收时，贴于业主门上后拍照或由没有利害关系的第三方证明欠费催缴通知单确已送达业主。
　　六、物业管理纠纷是否存在业主委员会的诉前督促程序问题
　　《物业管理条例》第67条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：
　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
　　(五)按时交纳物业服务费用;
　　(六)法律、法规规定的其他义务。”
　　《物业服务收费管理办法》第15条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”
　　《海南省物业服务收费管理办法》第26条第3款规定：“业主、使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”
　　笔者认为，依照上述法律规定，物业管理费纠纷物业公司不能直接向法院提起诉讼，必须先行业主委员会督促程序，即在起诉时还要举证业主委员会督促业主缴费的相关证据。虽然这样的主张至今还未被法院才纳过，但笔者认为只是理解不同而已，举证业主委员会督促业主交费的证据仍是必要的。
　　常见物业服务纠纷简析
　　近年来，随着人们生活水平的提高，人们开始追求高品质的居住小区环境，小区物业服务便逐渐走进千家万户。可以说，一个小区就是一个小社会，物业服务企业在提供物业服务期间，不可避免地会与业主或其他物业使用人发生各种矛盾、纠纷。
　　本文通过以下几个方面对常见物业服务纠纷进行简要分析：
　　一、与物业服务相关的主要法律法规
　　（一）物权法
　　（二）物业管理条例
　　（三）广东省物业管理条例（其它省份亦有类似规定）
　　（四）最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
　　（五）广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（其它省高院亦有类似规定）
　　（六）…… （注：部分省会城市或较大的城市有相应的物业服务管理办法）
　　二、物业服务与物业服务资质
　　（一）物业服务
　　依据《物业管理条例》第二条，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，具体而言，物业服务一般包括以下几个方面：
　　1.房屋共用部位的维修、养护与管理；
　　2.房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
　　3.物业共用设施设备的维修、养护与管理；
　　4.物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运与公共绿化的养护和管理服务；
　　5.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；
　　6.装饰装修管理服务；
　　7.物业档案资料管理；
　　8.专项维修资金的代管服务。
　　（二）物业服务资质
　　依据《物业管理企业资质管理办法》第三条，“物业服务企业资质等级分为一、二、三级”。该办法第五条通过对注册资本、物业管理专业人员、管理物业的类型、面积、服务质量、服务收费等企业制度、经营管理业绩方面进行评级。
　　物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以行政处罚，服务收费因此超限的，业主等物业使用人可以拒交超限部分或要求返还已交的超限部分。
　　三、物业管理合同
　　实践中，很多小区的开发商或业主委员会与物业公司签订合同时，对物业合同的性质往往没有明确定义，部分小区签订的是“服务合同”，但也有不少小区签订的是“委托合同”。
　　在签订物业管理合同时，对合同的性质最好约定为服务合同，而不要约定为委托合同。如果双方签订的是物业委托合同，那么就意味着由业主委托物业公司对小区进行管理，业主与物业公司是委托与被委托关系（委托人存在重大法律风险）。一旦小区管理出现了问题，比如业主遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时，由于委托合同的委托人依法可以任意终止合同，不利于小区物业管理的稳定性。
　　如何分辨、约定呢？如果是服务合同，合同名称一般是“物业管理服务合同”或“物业服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表达成“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。
　　四、常见物业纠纷分类简析
　　（一）物业管理费、公摊水电费、垃圾处理费、车位费等费用的诉讼催收
　　此类案件物业公司作原告，举证内容包括以下方面：
　　1．物业公司主体资料
　　企业法人营业执照（副本）复印件、物业管理资质证（副本）复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、授权委托书、受托人身份证复印件。
　　【业主质证技巧】对此项内容质证，即证明原告主体不适格。例如，原告提供的企业法人营业执照与物业服务合同中的不一致（如因变更企业名称）。
　　2．业主或物业使用人主体资料
　　业主或物业使用人身份信息或营业执照。
　　【业主质证技巧】对此项内容质证，即证明被告主体不适格。
　　如没有房产证、此前也未交过费用的，可以称自己不是业主或物业使用人，但这样做有巨大的法律风险。
　　又如物业公司只起诉物业使用人、未起诉业主，物业使用人可以以与业主约定物业管理费由业主交纳为由，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　3．证据材料
　　（1）存在物业服务的证明
　　a.前期物业服务协议、物业服务合同、物业服务委托合同等；
　　b.合同中约定的物业服务期间不连续、但事实上是连续服务的，可以让开发商、小区业主委员会出具证明，证明存在连续的物业服务。
　　【业主质证技巧】物业公司的物业管理资质证书超期或物业公司超越资质等级提供服务。
　　（2）未超过诉讼时效的证明
　　由于物业服务的收费并不是特别高，许多物业公司并不会因为业主一年或两年未交费就起诉催收。这时，就应该做好中断诉讼时效的工作。实践中，催收方式有以下两种：
　　a.针对特定的小区张贴催收公告、通知，并拍照存档；
　　b.针对特定的业主寄挂号信、快递。
　　相对而言，张贴公告、通知的成本相对较低，通知内容容易证明、效力也易得到法院的认可。
　　在诉讼时，如发现超过诉讼时效的，应当查询每年寄出挂号信的档案，看看是否有寄送挂号信给该小区该业主，或者查查此前小区是否张贴过通知、拍照。
　　（3）房屋面积的证明
　　物业管理费通常与房屋面积挂钩，因此，通常只有房屋面积确定了，才能确定物业管理费的具体数额。
　　a.是否有与业主单独签订的物业服务协议，其中是否有约定；
　　b.是否为有房产证的房子：若有房产证，可以到房产档案管理部门查询（档案查询费可在诉讼请求中列明请求判令由被告承担）；若没有房产证，需要由业主委员会、街道、居委、乡镇、村委开具证明。
　　（4）物业服务费用的证明
　　关于物业服务费用的标准，最好有物价管理部门的备案，否则，有可能违反《价格法》中的授权立法条款。
　　a.过往收取物业服务费用的收据；
　　b.结合房屋面积与物业服务合同确定。
　　（5）公摊水电费的证明
　　水电费可以到供电公司、供水公司打印清单，再结合最后一次缴费的发票证明物业公司已经代为缴纳以往的全部水电费用。
　　（因为供水、供电为垄断行业，逾期N天不交费，会停水停电，所以最后一次交了费就可以证明以往已经交费。）
　　【业主质证技巧】
　　a.证明公摊户数与实际户数不符合。实践中，某些物业公司存在将空置房的物业管理费分摊到其他业主身上的情形。
　　b.查看合同，看看物业管理费是否包含了公摊水电费。
　　（6）垃圾处理费的证明
　　垃圾处理费发票及分摊方式。
　　【业主质证技巧】如物业服务合同中未约定分摊方式，可质疑分摊方式的合理性。
　　（7）车位管理费的证明
　　最好有物价管理部门的备案，理由同物业服务费用。
　　（8）滞纳金的证明
　　a.管理费滞纳金或约定的违约金，不超过损失的30%；
　　b.垃圾费、公摊水电费，可以按同期贷款利率计算。
　　注意，在立案时，法院会让原告方计算出滞纳金的具体数额，以确定诉讼费。
　　【业主质证技巧】
　　a.滞纳金过高，要求物业公司举证其损失。
　　b.各段物业管理费的滞纳金起算时间有误。实践中，某些物业服务合同未约定物业管理费按月、按季还是半年交一次费。
　　（二）业主或物业使用人小区内遭受人身伤害
　　1．在家中遭受伤害
　　业主或物业使用人在家中遭受伤害的，责任一般由侵害人承担。如果业主有证据证明物业公司没有尽到合理的注意义务，则物业公司应承担相应责任。
　　2．在小区公共区域遭受伤害
　　业主或物业使用人在小区公共区域遭受伤害的，物业公司发现后未能及时报警，或者发现异常情况但没有尽到合理的注意义务，导致损害后果产生或使损害后果扩大的，则物业公司应当承担相应责任。
　　如果是因为物业公司的物业服务未到位，如未及时清理垃圾、杂物、未及时对公共设备进行维修、养护造成业主或物业使用人人身伤害的，物业公司应该承担相应责任。
　　（三）室内财产被盗
　　1．物业服务合同不是保管合同，物业公司不承担保管责任
　　在物业服务过程中，一方面，业主被盗的财物在其房屋内，一般一直在业主的控制下，业主对于自己的财物有最大的注意义务，即业主对其财物负有主要的防盗责任；另一方面，物业公司对小区的财产安全保障责任应该是整个小区的宏观安全保卫工作，对于业主个人特定财产应由业主个人负责。
　　许多业主认为，物业公司对其家中财产有保管责任。事实上，物业服务合同与保管合同完全不同。从一个比较直观的角度来看，保管合同往往是按被保管物的价值收费，而物业公司通常都是业主房屋面积收费，且物业公司收取的物业服务费大多用于其他用途，同时，从操作可能性上看，物业公司不可能按业主的财产收取物业管理费。
　　2．物业公司未尽到合理的注意义务，应承担相应责任
　　物业公司没有完全履行物业服务合同，如24小时门卫值班、安排工作人员正常巡逻的，未对可疑人员进行询问等未尽到合理的注意义务情形，又或是接到业主报警但没有采取相应措施、没有尽到协助义务的，应该承担相应的责任。
　　需要注意的是，即使物业公司对公共区域的管理有一定的过失，但如果业主不能证明这种过失与家中物品被盗有法律上的因果关系，则物业公司不承担赔偿责任。例如，由于案件尚未告破，没有证据证明小偷是通过何种途径进入小区及如何进入业主家中盗窃物品的。
　　另外，如果是因为小区本身在建筑设计和公共设施建设上存在重大瑕疵，例如有可以攀爬的各类管道等，客观上为小偷提供了作案便利的，也不宜将责任置于物业公司。
　　3．业主的举证责任——“高度盖然性”
　　业主在此类案件中的举证内容一般是：报警回执、申请法院到公安局（派出所）调查取证、丢失的物品的购物凭证、发票。
　　业主作为失窃方，其在公安机关对失窃财物所作的陈述一般是出于协助公安机关破案的心理，与实际较为贴切；加上业主提交的购物凭证、发票如果基本能与报案内容相一致，那么，基于业主的举证责任、举证能力，法院一般可以认定业主提交的证据可以形成证据链。
　　（四）停车场车辆被盗
　　1．车辆保管关系与车位租赁关系
　　此类案件的争议焦点一般是双方之间是否形成车辆保管合同关系。
　　依据《合同法》第三百六十五条，“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”，其构成要件是：一、双方意思表示一致，即双方都有达成保管协议的意思；二、寄存人将保管物交付保管人；三、保管物自保管合同成立时转移占有。
　　因此，判定是否形成车辆保管关系主要应考虑双方是否作出保管约定、车辆是否交付保管人并转移占有（实际控制权是否转移）。如果不具备以上要素，则双方之间存在的仅是车位租赁关系。
　　2．物业服务通常只提供车位租赁服务
　　对于车辆保管问题，《天津市物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《山东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》都有类似“车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同”的规定。因此，各地的立法宗旨基本都是车主需要物业服务企业提供保管服务的，应当另行签订保管合同。
　　实践中，小区停车费通常是每月数十到数百元不等，该费用相对于车辆的价值而言，相差甚远，当物业公司在已经尽到管理义务的情况下，仍要求物业公司就车辆的价值进行赔偿，显失公平。另外，就停车费的性质而言，小区的公共停车位归全体业主所有，除对停车费有特别约定，业主的停车费全部是归业主所共有，因此，停车费并非保管费。
　　但是，双方之间仅存在车位租赁关系，不代表物业公司就不用承担任何责任，因为业主与物业公司除了车位租赁关系还有物业服务合同关系。只要业主能够证明小区门卫未在岗、保安未按时巡视、未对可疑人员做必要的询问及登记等在物业服务职责范围内未尽到合理的注意义务的情形，且车辆被盗与其有因果关系，物业公司就可能要承担相应的赔偿责任。
　　3．小区内停车常见情形
　　小区停车的常见情形有如下三种：
　　（1）小区内无专门车库，业主将车辆自由停放在小区内，无论是否收费，这种任意停放的松散型管理模式，除有特殊约定外，双方之间可以认定为车位租赁关系。
　　（2）小区内有专门车库，但无专人看管，无论是否收费，除有特殊约定外，双方关系也是场地租赁关系。
　　（3）小区物业公司对车辆停放实行收费，并设置了专人看管，并且通过相关证据（如交付车钥匙、行驶证等情形）可以表明双方订立了保管关系，物业公司实际控制了车辆，则物业应当对车辆被盗负责。
　　（五）以上（二）、（三）、（四）类诉讼案件的相同点
　　1．业主、物业使用人（原告）因以上“在小区内遭受人身伤害”、“室内财产被盗”、“停车场车辆被盗”而拒交物业管理费的，法院不予支持
　　业主或物业使用人因为“在小区内遭受人身伤害”、“室内财产被盗”、“停车场车辆被盗”而拒交物业管理费等相关费用的，因为分属不同的法律关系，法院不予支持，法院会告知业主或物业使用人另寻法律途径解决。
　　2．物业公司（被告）的安全保障义务
　　物业公司在日常管理服务过程中，物业公司的安全保障职责一般仅限于维护小区内公共场所日常生活秩序，有值班、巡逻、及时报案等配合协助保障安全的辅助义务，但不具备公安机关维护社会治安的职责。
　　现实中，由于突发事件的不可控性，尤其是刑事案件的突发性、不可预测性、隐蔽性和犯罪手段的多样化，以及犯罪分子有目的地作案，对于物业公司来说，即使认真履行了保护住户不受人身、财产非法侵害的义务，但也不可能完全避免突发事件、刑事案件的发生。
　　因此，只有当业主能够证明物业公司在服务过程中有过错，才能让物业公司承担相应的法律责任。
　　3．业主、物业使用人（原告）主体是否适格
　　原告不能证明其是业主的情形比较少见，但原告若是物业使用人，就有一定的难度了，尤其是合租时往往只有一个人与业主签订租赁合同的情形。
　　4．业主、物业使用人（原告）是否按时交费
　　依据《物业管理条例》第七条第五项，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，业主未按时交费，无享受物业服务，也就无权要求物业公司赔偿或补偿任何损失。
　　五、业主、物业使用人的举证内容
　　物业服务属于服务行业中的一种，这种服务往往是无形的。业主、物业使用人一方举证难是物业纠纷诉讼中普遍存在的问题。业主、物业使用人能够提供的证据确实十分有限，一般多为照片、录像或证人证言等。其中证人证言多为小区其他业主的证词，因其与物业公司存在利害关系，证明力较低；照片及录像等证据材料一般只能证明某一特定时间段的情况，而不能反映整个物业服务连续的状态。对此，有些法院会实地调查，以全面了解案件事实。
　　无论如何，业主、物业使用人在平时发现物业公司的行为违反物业服务合同或有服务不到位的地方，可以采用拍照、录像等形式保存下来，以保证在之后的纠纷中处于一定程度上的有利地位。
　　六、小结
　　在司法实践中，物业纠纷远远不上以上四类，但此四类在日常生活中最为常见。由于物业服务发展历史较为短暂，各级法律法规都不太全面，因此，各地的对此四类案件的裁判标准也不尽相同。对于法律法规不明确的地方，法官的自由裁量权很大，当然，律师、公司法务发挥的空间也很大。
　　物业管理纠纷案件审理中证据证明效力的判断
　　（一）证据审查
　　证据审查的主要任务是分析确定证据的真实性、关联性和合法性以及证明力的大小。证据无论是当事人提供的，还是法院收集的，都必须经审查属实，才能作为定案的依据。
　　证据的审查活动具有以下特点：
　　1.从程序看，证据的审查必须以法庭审理的方式进行
　　《民事诉讼法》第66条规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。为了确保证据的真实性、关联性和相关性，只有经过法院、当事人和其他诉讼参与人在法庭调查中互相询问、质证才能作为认定案件事实的依据。
　　应当注意，对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：(1)出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；(2)原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。
　　2.从证据审查的对象和内容来看，主要是存在争议的证据和证据资格及证明力
　　是否对双方存在争议的所有证据都要进行调查，我国法律没有做出规定。证据审查的范围以法官能否形成心证为限。法院依职权调查收集的证据应当在庭审时出示，听取当事人意见，并就调查收集该证据的情况予以说明。
　　证据审查主要审查证据的来源、证据的具体内容和证据的形式，围绕证据的真实性、关联性和合法性，以及证明力有无及大小进行。审查证据来源主要是审查证据来源是否可靠、证据在形成过程中有无失实、证据的收集、提供是否符合法定程序、证据的内容是否与本案的待证事实有关等方面的内容。审查证据的形式，主要审查证据是否符合法律所要求的形式，是否履行了法定的手续，如证人证言有无本人的签名或盖章、遗嘱有无遗嘱人的签名和立遗嘱的日期。
　　（二）证据的认定与采信
　　1证据认定与采信的含义和要件
　　证据认定是指审判法官确认证据资格和证明力的行为。证据采信是指审判法官采纳证据认定案件事实的活动。证据认定与采信必须建立在各方当事人对证据的审查、质证的基础上。证据认定与采信的要件是：
　　（1）对证据的认定与采信必须是从本案情况中得出的结论。
　　（2）对证据的认定与采信必须是基于一切情况的酌情与判断，从案件的全部证据和各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系，结合所有当事人、证人、鉴定人等的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等进行综合审查判断后形成的内心看法。
　　（3）对证据的考察，应当是它们的全部总和，而不是彼此孤立地考察。
　　（4）对证据的认定必须是对每一证据“内在固有的特性和它与案件的关联”加以判断的结果。
　　（5）上述判断是审判法官根据法律以及依据本人的法律知识、经验、生活常识、逻辑推理能力和对事务的理解力做出。
　　（6）对证据的判断应是审判法官自己真实意愿的体现，是依据自己的良知独立做出的，而不是因为外来的诱惑、压力和干扰而违背自己的真实意愿做出的。
　　2证据认定与采信所应遵守的规则
　　（1）证据的认定与采信必须符合证据规则，即可采性规则、排除规则、传闻证据规则、优先证据规则、预防规则。对违反证据规则的证据不得认定与采信。例如，以侵害他人合法权益或违反法律禁止性规定的方法取得的证据，因违反排除规则不能作为认定案件事实的依据。
　　下列证据不得单独作为认定案件事实的依据：未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；存有疑点的视听资料；无法与原件、原物核对的复印件、复制品；无正当理由未出庭作证的证人证言。此外，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其陈述不具有证据效力。
　　（2）对证据的认定与采信应根据证明责任、经验法则和认识论的普遍规律的要求进行。当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，除非当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外，法院应当予以确认。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。法院委托鉴定部门做出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。
　　根据经验法则和认识论的一般规律，当同一待证事实存在数个不同的证据时，审判法官应当按照下列原则确定各证据之间的证明力：国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；原始证据的证明力一般大于传来证据；直接证据的证明力一般大于间接证据；证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。
　　当然上述规则只是经验法则和一般认识规律的体现，并不是绝对的。
　　对案件事实与证据的认定与采信是审判法官内心活动的结果。为了确保对证据认定与采信的合法性与正当性，法官必须公开其“内心确信”形成的心理活动，包括形成的过程、理由和结果，确立裁判的公信力，以便当事人和公众对法官监督。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的结果和理由。人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由(适用简易程序审理的案件不受此限制)；对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。
　　三、物业管理纠纷案件的举证责任分配
　　物业管理纠纷案件中的另一个难点为物业服务企业履行合同义务的举证责任。举证责任的分配是民事诉讼的核心内容，物业纠纷作为民事纠纷自然不能例外。举证责任的合理分配对于平衡物业合同双方的诉讼权利，保护各自的正当利益有重要作用。
　　依民法一般原理，主张积极事实的一方负有证明该事实存在的举证义务，这就要求业主一方要积极举证，证明物业的违约事实，即在物业纠纷中，将物业公司违约的证明责任分配给业主。最高人民法院颁布的《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规则》）第2条也有规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。物业纠纷作为合同纠纷，《证据规则》第5条为举证责任更为明确的依据，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。所以如果业主提出了物业服务存在瑕疵的初步证据，物业服务企业则需对自身已经完全履行了合同义务举证，否则要承担不利的后果。在举证问题上，物业管理纠纷具有特殊性，问题出现后不易取证，双方的责任界定就比较困难。同时，由于物业管理纠纷案件多由于业主长期不交管理费所引起，诉讼涉及的事实有相当长的时间跨度，举证一方往往只能证明现在的情况，却很难证明过去的事实。由此，违约事实的证明责任分配给谁，成为一个争议的焦点。
　　在民事诉讼法中，举证责任并非始终归一方当事人承担。相反，举证责任是可以转换的。物业纠纷取证具有较大难度和相当的技术性，业主相对物业企业而言是弱势群体，作为对弱势群体的保护应将举证责任适当分配给物业一方，由其证明自己履行了物业管理义务，以求得法益上的平衡。在民事诉讼案件里，原被告的举证行为几乎是同时展开，原被告双方都在积极举证，反复展开多回合的证据较量。在此过程中，提出证据的义务会多次发生转移，只要一方当事人主张得到了“适当”的证明，另一方当事人就有义务提出新的反驳证据，阻止该主张的成立。
　　（一）关于业主提出物业服务质量问题的举证责任问题
　　现实当中，业主欠费的主要抗辩理由之一是物业服务企业未尽到物业管理服务义务。物业管理合同系委托服务合同。物业服务企业履行服务义务具有长期性、琐碎性、重复性的特点，而且物业服务企业的服务质量是难以量化的，对服务质量很难在合同中固定化。同一种服务水准，不同的人有不同的看法。因此，以服务质量不达标作为拒交物业费的抗辩理由，是业主手中的有效武器。根据最高人民法院《证据规定》第5条的规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。根据这条规定，物业服务企业作为原告起诉业主索要物业欠费，而业主以物业服务企业未履行或未完全履行服务义务时，物业服务企业即应承担其履行了服务义务的举证责任。但是，鉴于物业管理服务的长期性、重复性、琐碎性及服务质量难以量化的特点，物业服务企业很难单独承担这种举证责任。如果将物业服务企业的履行义务证明责任完全交由业主承担则与法律规定相悖。因此在审判实践中，法院应区分不同情况分别对待。如果业主提出物业服务企业某一项或某几项服务义务未履行时，根据司法解释的规定，物业服务企业应承担其履行的举证责任。如果业主提出物业服务企业在履行某项服务义务时有瑕疵（即履行了义务但未完全达到了应有标准），因业主已承认物业服务企业对服务义务进行了履行，在这种情况下，可考虑由业主承担瑕疵的举证责任。当然，法院在审理此类案件时在举证责任分配方面应综合个案具体情况依法灵活掌握，以平衡双方当事人的利益。
　　司法实践中应到考虑到物业服务是一个复杂的综合工程，专业性较强。作为普通业主，举证能力相对较弱：一方面业主关于物业服务方面的知识相对于物业企业显得非常匮乏，另一方面由于业主通常忙于自己的工作，在举证时间上也比较紧张。所以，在举证能力上，物业企业明显强于业主。所以在物业服务质量问题的举证责任分配上，须坚持三个原则：第一，注重对弱势群体的保护。在市场经济发展的过程中形成强势主体与弱势主体，不仅民事实体法需要赋予救济途径，在程序法上也应当进行补救。随着专业化分工越来越细，对于不具备相应专业知识的业主，在举证能力上处于弱势，要求不宜过于苛刻。第二，充分认识该类案件举证困难的客观性。物业服务有不同于有形商品的特殊性，很多情况下前面的服务质量如何难以再现和证明，不论是业主还是物业服务企业都会面临同样的举证困难。所以要避免矫枉过正，对于物业企业的举证责任也不能过于苛刻。第三，注重公平原则和诚信原则在举证责任分配中的运用。对这两个原则的理解与掌握，不能局限于特殊情形（如特殊侵权）下举证责任分配的原则这一特定的范围，而应扩展于法官分配举证责任的整个过程。可见，成文法的局限性，不仅体现在实体法上，在程序法上也大量存在，尤其在证据制度上更是如此。由于法官对当事人举证责任的分配难以采用完全的法定主义，所以以诚实信用原则作为其分配行为的原则，乃是现代民事诉讼的内在要求。
　　（二）关于诉讼时效问题的举证责任
　　所谓诉讼时效，是指我国法律规定的当事人在法定期限以内不行使提起诉讼的权利，将丧失胜诉权的一项法律制度。我国民法通则第135条规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第136条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”由此可见，时间在物业管理纠纷诉讼中不仅是构成侵权主要事实的基本要素，而且也涉及诉讼时效的问题。因此，这是当事人必须收集证据加以证实的第二个重要的方面。
　　1.关于物业公司追索物业费的诉讼时效的举证责任问题
　　在业主提出诉讼时效的抗辩后，物业公司需对此提出相反证据进行反驳。而在实践当中，物业公司的举证有一定困难。物业公司向法院提交的证据通常是催收通知单，但催收通知单上往往只有物业公司的公章和物业公司催收人员的签名而没有业主的签名。从法律上来说，只有物业公司单方认可的上述证据的证明力比较低。我们认为，不应轻易否定上述证据的证明力。因为业主拒交物业费时，对于催收通知单往往不予签收，物业公司通常在通知单上加盖公章及工作人员的签名以证明业主拒收并留置送达。对此，法院应遵循对于诉讼时效问题从严把握的原则，综合案件的相关情况做出判断。比如要考虑所在小区的状况，如果主张诉讼时效抗辩的业主对物业公司一直积怨很深，那么其对物业公司提交催收通知拒收的可能性就很大。因此，如果业主仅提出未收到催收通知，未提供其他证据，那么法院应以待证事实发生的盖然性高低，作为分担举证责任的依据，认定物业企业的主张未过诉讼时效。也就是说当是否催收的事实处于真伪不明状态时，根据人们的生活经验，该事实发生的盖然性高，主张该事实发生的物业公司不负举证责任，而由业主对该事实未发生负举证责任，在业主举证不能时要承担不利后果。
　　2.物业公司几度转手后，物业企业追索物业费的举证问题
　　现实中，进行小区服务的物业公司会因故进行转手即进行合同权利义务的概括转移，这就会出现当前提供服务的物业公司向业主追索前任物业公司物业费的情况。如果业主对前任物业企业物业费提出时效抗辩时，当前物业公司须承担时效未经过的证明责任。业主如果以前任物业公司服务存在瑕疵为由拒交物业费，而且提交充足的证据，那么其抗辩理由就应支持。反之，如果业主无证据证实前物业公司服务存在瑕疵，而且现物业公司能够证明前任企业在移交前已履行了公示等法定手续而且自己又继续履行了相应义务，那么其主张前企业物业费的请求就应得到支持。
　　（三）特殊类型下举证责任的倒置
　　民事诉讼法第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。此即所谓“谁主张，谁举证”。特殊情况下，举证责任发生倒置，最高人民法院《证据规定》第4条进一步规定，下列侵权诉讼按照以下规定承担举证责任：(一)因新产品制造方法发明专利引起的专利侵权诉讼，由制造同样产品的单位或者个人对其产品制造方法不同于专利方法承担举证责任；(二)高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任；(三)因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；(四)建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任；(五)饲养动物致人损害的侵权诉讼，由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任；(六)因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任；(七)因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；(八)因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任。有关法律对侵权诉讼的举证责任有特殊规定的，从其规定。
　　根据最高人民法院上述司法解释的这些具体规定，在涉及大量的建筑物侵权、物业施工侵权和物业环境公益侵权等特殊类物业管理侵权诉讼个案时，部分举证责任由原告转移到被告承担，此即所谓“举证责任倒置”。特殊类物业管理侵权诉讼个案之所以要实行举证责任倒置：首先，这符合侵权当事人的实际举证能力。由于建筑物侵权、物业施工侵权和物业环境公益侵权等特殊类物业管理侵权诉讼个案涉及许多物业、建筑、环境等方面的专业问题，且一般行为人、加害人对其物业的管理、质量、自身生产工艺和所排污染物的种类、数量及特性最为了解，相对于作为局外人的受害方而言，它具有完全的举证能力和举证条件。其次，这体现了法律的公平正义。如果在特殊类物业管理侵权诉讼个案中实行一般的“谁主张，谁举证”原则，将使绝大多数受害的业主因不具备举证能力而得不到赔偿；而实行特殊的举证责任倒置规则，则有利于充分保护处于弱势群体地位的物业消费者的合法权益。再次，举证责任倒置有利于强化物业所有人、物业管理人和物业公共环境侵权行为人的责任意识，客观上将促使其加强物业管理，从而防止和减少特殊类物业管理侵权诉讼个案的发生。
　　特殊类物业管理侵权之受害人的举证责任。举证责任倒置只是在某些方面(特别是因果关系)减轻了受害人的举证责任，但并未完全免除受害人的举证责任。根据民事诉讼法的基本精神和相关司法解释的规定，受害人仍须就以下事项举证：其一，自身的损害与程度，并因此承受了损失。“损失”应当包括已经遭受的实际损失和必将遭受的损失，如合理预期收益的丧失。其二，存在物业侵权之损害行为，而且该损害行为是其指控的加害人所实施。
　　特殊类物业管理侵权之加害人的举证责任。依据最高人民法院《证据规定》第4条规定的基本精神，特殊类物业管理侵权之加害人应就如下两方面事项承担举证责任：其一，法律规定的免责事由；其二，其行为与损害结果之间不存在因果关系。
谢谢了，老师，亲爱的老师
{:soso_e100:}谢谢好文章
学习了，很不错值得收藏
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