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转藏至我的藏点法官支招：与物业发生纠纷，业主应该怎么办？
家门外，小区里，我们难免会遇到像乱占车位、车辆失窃、房屋漏雨等等的闹心事，如果这类事情得不到妥善解决，业主和物业公司之间也就慢慢结下矛盾。有些业主甚至一气之下选择“不交物业管理费”的方式来表达不满。那么，业主理直气壮地维权，却为何输了官司？当与物业发生纠纷时，业主该怎么办？
典型案例一
拒交物业费
宋先生因为房屋漏雨和车门被撬、车内物品失窃，认为是小区物业公司未尽职，因此拒绝交纳物业费。
法院审理认为，房屋漏雨问题属于房屋质量问题，与物业服务企业无关。宋先生仅提供了反映小区现状的照片以及业主对物业服务的网评照片，不足以证明物业服务与合同约定标准差距明显。针对车内物品被盗，宋先生也没有提供相应证据证明物业服务企业的安保工作不足以满足合同约定的标准。因此，法院判决宋先生败诉。
北京西城法院小额速裁庭负责人杨淑云法官分析：对物业服务范围和标准的不同理解，会使业主和物业服务企业对物业服务质量得出截然不同的评价。在这种情况下，业主方由于认知的偏差和证据保留能力的欠缺，往往出现证据不足而承担举证不能的风险。
典型案例二
2013年3月20日晚间，业主齐先生确认将电动车锁好并停放于住所小区内，第二天上午，发现电动车被盗了，齐先生立即报警。因小区监控录像设备损坏，无法提供监控录像，齐先生认为，每年按时交纳的物业费包括管理费、小区公用设施维修费、保安费。某物业管理中心收取管理费但并未尽到安全管理责任，因此他要求物业服务企业按购置车辆价格的一半进行赔偿。
法院怎么认定呢？根据双方签订的《物业合同》记载，对业主私有车辆的保管、看护并不在物业服务的范围之内，且收取的物业费不包括车位费。齐某停放车辆时并未遵守小区内车辆停放安保相关规定，且被盗系因他人盗窃行为所致，齐某的诉求没有合同依据，因此，法院不予支持。
典型案例三
为数不多的小区业委会解聘现物业公司的纠纷往往备受关注，在西城法院审理的一起案件中，法院核实时发现，同意解除前期物业服务合同的过半数投票中非本人签字的有139张，无法取得联系的有33张，同时还存在重复签名、同一门牌号多人签名等情况。庭审中小区业委会承认存在打电话征求业主意见代签的情况。结果因为这些瑕疵，导致被法院认定的有效票数没有过半，决议无效，诉求被驳。
这个案例提示，通过集体决议的方式，对小区重大事项进行管理，应当通过合法的程序进行。
本来业主理直气壮维权，却屡屡输了官司，法官分析：业主维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差、对物业服务和物业服务合同之间的关系认识不到位，容易出现为物业公司设定合同之外的义务的情况，因此得不到法院支持。
法官刘喆对经常遇到的纠纷，给业主支招
拍照、录音、录像
对于小区内卫生、安保、环境、绿化等方面的物业服务状况，可以采用照相、摄像等方式加以记录。最好是持续拍摄的方式进行取证，有明确的时间记录和原始拍摄凭借，便于法院核实真伪。
实践中，同为小区居民的证人证言与物业合同纠纷具有利害关系，不容易被采信。但是业主可以通过录音录像等方式保留同物业公司的沟通、交流状况。
反映问题，留存各种回函、记录
对于小区内出现的违章建筑、地下室出租等问题，能够先向居委会、街道、城管等相关管理部门反应，并保存好有关机关受理记录。对于物业公司的相关处理，比如公告、通知等加以记录、拍照。这样一些材料便于法院处理，也容易被法院采纳。
&对于小区内出现的安保事故，要及时报案并保存好报案记录；及时通知物业公司，保存好物业公司开具的回函或其他能够证明通知过物业公司的证据，同时拍照、录像，进行记录。
业主家中门窗、管线等损坏了，也要及时留证。
属于房屋质量问题，如果在《物业服务合同》中，涉及到物业公司为业主提供相应修理服务，业主则应当做好物业前来维修的记录，并且注意记录维修状况，以便于发生纠纷时作为证据提交法院。
通过集体的力量解决问题
法官田志鹏建议业主，进一步通过业主委员会的作用，与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。
积极倡导召开业主大会，成立业主委员会，对物业公司的服务进行有效监督，双方达成一种相对和谐的制约机制，最终形成一个和谐的社区、小区，达到理想状态。（来源：法治之声）
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说说物业服务纠纷那些事儿
作者：三木&&发布时间： 17:01:35
　　近年，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量较多，随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主行使抗辩权的事由愈加繁多。但是看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的支持，有的案件却以业主败诉收尾。那么在物业服务合同纠纷案件中，业主如何正当提出自己的抗辩意见呢？本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下：
　　1、 业主以非前期物业服务合同当事人为由抗辩
　　前期物业服务合同是在业主大会还未成立时，由建设单位和物业服务企业就物业的有关事项所达成的协议。合同的签订主体并非业主主要是因为小区在建设之初，面临着入住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能行使选聘、管理等权利，所以由建设单位代为行使。
　　虽然业主并未加入前期物业服务合同的订立过程，非合同的签订主体，但是该合同的内容却是与业主的利益息息相关的，业主仍受合同效力的约束。这主要是由于在商品房买卖合同签订后，前期物业服务合同的规定已经包含于商品房买卖协议之中，建设单位所享有的物业服务之债权发生转移，业主取得了这一债权，因而享有前期物业合同中的权利、同时也要履行合同中的义务，所以可以说前期物业服务合同具有涉他性的特点。故非业主本人签订的前期物业服务合同的效力可以追及业主，所以业主的“并非合同当事人”不能成为抗辩理由。
　　2、 业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩
　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷司法解释）第6条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院支持。
　　3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩
　　业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为、这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。业主可以依据物业服务合同的约定提起违约之诉，也可以依据法律的相关规定提起侵权之诉。当物业服务企业未尽到安保义务时，其向业主行使物业费请求权，业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。理由主要为：“未尽到安保义务”是对合同义务的不完全履行，属于违约行为；但是这一行为并非根本性违约，所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减免物业费。但是这一抗辩的界定是以善良管理人的注意义务为标准界定安保义务。因为任意扩大义务范围会加重物业服务企业的责任，加深物业服务关系双方的矛盾。
　　4、以建设单位未交付房屋为由抗辩
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第1条规定：取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。故业主资格认定有两种：一、业主基于商品房买卖合同，对专有部分进行事实上的支配和控制，即是对该部分的合法占有。在无特别约定时，买受人对于专有部分的占有通过建设单位的交付行为得以实现。遵照我国司法实践中的交易习惯，开发商交付房屋钥匙或者买受人在交房通知书上签字确认后才完成交付行为，此时无论是否办理房屋产权登记，均视为小区业主；二、如果已经办理了房屋产权登记手续，即已经获得该房屋的所有权，无论是否收到房屋钥匙，均具有业主资格。
　　5、业主以物业服务企业违反维修义务为由抗辩
　　维修义务主要来源于合同约定，一般约定的维修范围包括房屋本体公用设施，不包括室内部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依据《建筑物区分所有权解释》第2、3条对建筑物的共有部分和专有部分的划分，建筑物共有部分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任。《物业服务纠纷司法解释》第3条规定物业服务企业违反维修、养护义务时应负相应的违约责任。若业主可以提供证据证明物业服务方告的行为违反物业管理公约中的维修和养护义务，业主依据合同的约定行使抗辩权是可以得到支持的。但是业主需要避免“只要小区物业出现问题就找物业服务企业”的思维。对于维护义务的承担主体，应具体情况具体分析：如果小区物业在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位负物业的保修义务；在保修期限届满后，专有部分由专有部分所有人承担维修和养护义务，物业服务企业也可以对业主提供有偿的维修服务；小区共有部分、公共设施设备，由物业服务企业承担维修和养护义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。
　　6、业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵为由抗辩
　　物业服务具有时间持续性及无法计量性，物业服务的内容、质量难以明确，一般还是以合同约定的标准衡量。对于合同约定较为概括，则可以参考我国相关法律、法规、政策性文件作出的相关的补充性的一般标准。对于我国相关法律、法规和政策性文件也没有补充性规定时，应该以物业服务行业的行业标准或者是小区内大多数业主认同的标准为依据衡量。同时依据“谁主张谁举证”的原则，举证证明物业服务存在瑕疵的责任一般由业主承担。业主证明物业服务存在瑕疵的证据主要有：一是直接证明物业服务瑕疵的证据，包括照片、视频、录音等；二是间接证据，包括小区其他居民的证言、新闻媒体的相关报道、居委会出具的相关证明等，但间接证据的证据效力略低，若仅存在间接证据，即无法提供完整的证据链以证实物业服务存在瑕疵的情况下，业主也很可能败诉。
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业主与物业管理公司发生纠纷后应当如何解决?
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业主与物业公司产生纠纷怎么办，如何应对？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：现在的各种小区几乎都是聘用专业的物业公司进行管理，这俨然已经成为成为一种成熟模式。但是作为个体的业主通常处于弱势位置，业主与物业公司产生纠纷的情形经常发生，那么业主与物业公司产生纠纷怎么办呢？本文将具体介绍业主与物业公司产生纠纷如何应对。
一、业主与物业管理公司协商解决《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。二、由第三人调解这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。三、提交仲裁机关仲裁这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。四、投诉业主与物业管理公司发生纠纷时，业主可以根据《物业管理条例》第49条，向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。五、提起诉讼业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使权以解决纠纷。六、更换物业公司如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。按照我国目前的购房程序看，购房人要与开发商签订购房合同。同时在使用统一印发使用的格式房产买卖合同时，会有买方同意其购置的房屋由卖方或买方的物业管理公司代管的条款。因此，购房者须受到开发商为其选聘的物业管理公司所签订的前期物业服务合同的约束，并接受其物业管理服务。因此在实践中，许多物业管理公司通常以此为由，主张业主无权更换物业管理公司。《物业管理条例》中明确规定广大业主有权选聘、解聘物业服务企业。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但是应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。因此，作为小区的真正主人，广大业主有权重新选择物业管理公司为其提供物业管理服务。七、注意事项业主不得因为物业公司服务质量差而拒交物业管理费，这是错误的做法。因为在业主与物业管理公司签订物业服务公约后，双方就形成了一种服务合同关系，因此业主都应当在约定的期限内交纳物业费。因为物业管理费事物业公司开展物业服务所需要的一项资金，如果业主不按时交纳，必定会造成物业公司因经费不足，而无法更好地开展服务，继而造成服务质量的下降的现象。因此，无论是从业主想督促物业公司提高物业服务质量角度来说，还是从法律的规定来看，业主都应当按时交纳物业管理费。如果业主逾期不交纳物业管理费，物业公司有权起诉业主。此时，业主可以以物业服务质量不符合约定为由要求物业管理公司承担违约责任。以上关于“业主与物业公司产生纠纷怎么办”“业主与物业公司产生纠纷如何应对”相关问题的解答只是结合制度上分析的比较简单的解决方式，业主毕竟人数众多，要达成统一意见也不容易，反而可能产生其他纠纷，因此建议业主在和物业管理公司产生纠纷后积极向专业的房产律师进行咨询，以取得事半功倍的效果。
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一、物业公司与业主的维修责任划分根据《物业管理条例》第三十五条和第三十六条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用......
一、物业与业主的维修责任怎么划分根据《物业管理条例》第三十五条和第三十六条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用......
无锡房产律师温馨提示：业主在和开发商签订商品房预售合同时，一定要仔细阅读合同中对物业管理和具体配套服务设施等相关条文。一般物业服务都是有级别标准的，并以此作为收费依据。如果物业在今后的日常管理服务中没有达到合同中约定的级别标准，业主可以依此要求物业扣除与未达标服务相对应的物业费用。
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