房屋共有产权浮出水面 专家提醒需注意三个方面_新浪房产_新浪网
房屋共有产权浮出水面 专家提醒需注意三个方面
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日18:20 北京晚报
　　近期，市建委印发《房屋权属登记工作规范(试行)》，首次就北京市房屋权属登记的内容、期限、种类、收件标准、表格规范等内容进行统一规范和要求。其中，就百姓所关心的共有产权以及房屋所有权变更登记中的几个问题，记者走访了“”专业人士。
　　据介绍，“共有产权”是随着房改和房地产市场化的逐步深入而产生的一个概念，最近才出现在政府的正式文件中。一般来说，房屋产权可分为“单独所有”或“共有”两大类
。单独所有指房屋产权人单一，即产权人只有一个。共有房产指房屋产权为两个或两个以上的产权人所共有。当原房产证上的产权人只有一个而后需要变更或再次添加其他共有人时则需要提供相应证明，办理相关手续后方可生效。如夫妻关系的，可以凭夫妻关系存续的证明，办理共有权登记，取得共有权证；而父母与子女只有通过赠与以后才能建立共有关系，办理共有权证。据“我爱我家”专业人士介绍，在实际生活中，“共有产权”需要注意以下三个方面。
　　共有产权如何分配
　　据介绍，“共有房产”按其形成时的情况不同，可分为按份共有和共同共有。其中：
　　按份共有：按份共有是共有人各有明确的份额，如3个人共同出资购买房屋，其中1人出资1/2，另外2人各出资1/4，如果他们议定以出资份额作为该房屋所有权的占有份额，这样，各人享有的份额就不同。他们应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。如将这一房屋出租，占1/2份额的共有人就有权得到房租收入的一半，而其余2个共有人则只能各得1/4。在支付房屋维修费用或交纳与该房屋有关的税金时，也应按这一比例分别承担。专家提醒：按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
　　共同共有：共同共有是共有人都不能在共有的房产中分出自己的份额。共同共有人对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有，除了双方另有约定者外，一般均为共同共有。专家提醒：共同共有的房产若要转让，须经全体共有人同意，任何一个共有人都不能擅自处分，否则这种处分将被认定为无效。其中，对于一些形成时间较久的共有房产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果共有人都不能提供足够的证据来证明各自的份额，应当认定这种共有为共同共有。
　　如何行使共有产权
　　房屋产权署名人对房屋能够行使的权利：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证，同时房屋产权所有权人还可进行房屋典当、抵押、买卖等其他交易行为。除单独所有人可享受上述权利外，房屋产权共有人也可行使其权利。不过，出卖共有产权的房屋只有共有人都同意出卖才可以，所以购买共有产权房屋如只有一人到场：须确定其他共有人也同意出让且委托该共有人签订合同、办理手续时才可以购买。否则按目前的法律规定签的买卖合同属无效合同，购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任。
　　共有产权纠纷如何处理
　　对于夫妻、父母与子女之间的房屋共有财产容易发生纠纷的问题，如何处理？“我爱我家”举例说明如下：
　　案例1：在诉讼离婚期间，杨某将其与丈夫共同居住的房屋(房产证上是杨某的名字)卖给了赵某。杨某之夫得知该房被卖出后，坚决表示反对，以此房也有他一份为由主张买卖无效。此时，已交完房款准备入住的赵某才发现，该房屋实际上是杨某与其夫在夫妻关系存续期间共同购买的，属于夫妻双方共有的房屋。专家分析：针对这一情况，共有房产的买卖一定要经所有房屋共有人同意，这方面案件主要表现为购买夫妻共有房屋。在买卖夫妻共有时，一般要签署一份《配偶同意确认书》，必须夫妻双方亲自签署方为有效。
　　案例2：单位福利分房，老王因工资水平较低，自己无能力支付购房价款，又不愿意放弃优惠购房的机会便与子女共同筹款购买。但购买后如何共享房屋产权，是家庭所有成员共同面临的问题。专家分析：建设部在《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》建房(95)(472号)中规定，数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记、核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例注记每人所占份额。北京市也规定，如果一些工资水平较低或离退休的职工，在工作年限内或正常分期付款年限内，本人无经济能力支付购房款本息的，职工的子女可以帮助支付所差房款本息，并与购房职工共享住房产权。由此可知，在房改售房中，采取共同付款购房，共同拥有产权的方式是可能的也是允许的。
　　至于怎样确定各自比例？一般的做法就是按各自的出资额占的房款比例来确定。但是必须指出的是以成本价购买房改房与购买商品房不同。在计算职工本人出资额及其所占比例时，不能仅计算其实际出资额，还应考虑在其支付购房款时所享受的各种优惠待遇。如工龄折扣、现住房折扣等。同样计算出资子女所占产权份额时，也不能仅凭其支付的金额占实际购房价款总额的比例，而是应该将职工所享受的各种优惠折扣都算在职工本人的出资额内，即将职工本人所享受的各种优惠折扣和双方实际出资总额加在一起，算做购房总价款，然后再按各自出资额所占比例来确定各自的产权。(徐德新/文)
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二手房交易火爆 房管局提醒：购二手房六大注意
　　近日，天津二手房呈现交易火爆态势。第29届春季房交会开幕两天的时间，二手房成交297套、22908万平方米，相较去年春季房交会分别增长了29.1%、37.2%。在二手房交易火爆的情况下，市国土房管部门提醒广大购房群众，须注意二手房交易过程中因房屋产权不明、协议存在缺陷、贷款不成定金难退等引起的纠纷和风险。
　　一是选择具有合法权属证件的二手房。买房人要选择有房地产权证(或公产租赁合同)的房产并实地查看，可到房地产管理部门查询证件的真实性及房产权利是否存在抵押、涉讼等限制转移事项。特别须注意，集体土地上的住宅房屋不能买卖；只有购房合同和发票未办产权证的期房不要购买。
　　二是卖房人须具有房产处置权。买房人要仔细查验卖房人与产权证上的所有权人是否一致，不一致的，有无所有权人经公证的授权；有无其他共有权人，是否取得共有权人同意出售的证明等。
　　三是房产买卖协议应严谨规范。买卖双方要对房产基本情况、价款、付款方式及时间、房屋交验时间、双方权利义务、违约责任等进行明确约定。以贷款方式购房的，协议签订前，买房人应先到银行进行咨询，避免因贷款问题影响协议履行。
　　四是慎重选择房款支付方式。购房款应在房屋所在地的房地产管理部门办理交易资金监管，保证房屋交易资金安全。
　　五是尽快办理房屋过户手续。在房产买卖协议签订后，双方应及时到房地产管理部门办理过户手续，避免单方违约带来不必要的麻烦。
　　六是做好房屋交验。房产过户后，买卖双方要及时对房屋接收前的物业、暖气、水、电、煤气、电话、有线电视费等进行清理和结算。
　　为保护房屋交易双方合法权益，尽量减少交易纠纷，凡是打算通过中介机构介绍出售和购买房屋应选择规范的、经房地产管理部门备案的中介机构。
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房产律师根据长期处理房屋买卖的执业经验，提醒二手房消费者在房屋买卖交易中应当注意如下几点，以防止风险。1、核实二手房交易中各方主体资格：（1）核实人的真实性，防止一些别有用心的人利用假资料冒充房屋所有权人进行二手房合同诈骗。本律师已经在博客中以&利用合同诈骗，值得警惕&一文予以提醒。请消费者注意，以免上当受骗。（2）二手房有些不仅仅为一人所有，而是二人以上的人共有，对这种共同所有的产权的二手房，必须要所有共有人同意，取得书面证据，否则，只要有一人不同意，那么将导致二手房买卖合同无效。（3）在夫妻存续期间，有的二手房产权证书上虽然是夫妻中一人名称，但其财产一般也属共同财产，除非有约定为夫妻一方所有，一定要夫妻双方同意或有证据证明产权人对产权享有完整的产权证明，否则，未署名的夫妻一方声称不知情，对买卖合同予以反悔，产生纠纷引起不必要的争议和损失。（4）根据有关法律的规定，出售的二手房中的原租户享有优先购买权，二手房交易前一定要履行原租户放弃购买的手续。以免产生纠纷。（5）核实房地产经纪公司的资质，以及经纪人的资格证明，防止上当受骗，在交易中产生纠纷，给投诉带来困难。2、查明产权的真实状况：（1）在这个房地产产权多元话的情况下，一定要查明交易的二手房产权的性质，是商品房还是经济适用房，还是农民房，是不是完全可以在市场上自由转让。否则，很可能交易不能，致使二手房合同无效，带来麻烦。（2）查明产权使用的年限，这对于消费者是否购买二手房，用什么价格来购买这个二手房很有参考价值。以免吃亏后悔。如反悔时就造成违约，纠纷也是难以避免的。（3）查明交易的二手房有无设立抵押。如果是抵押的房子，合同上也要约定清楚赎楼的条款和违约责任。(4) 有些二手房在交易前可能由于纠纷，已经诉讼保全，被法院查封，这样二手房是不能交易的。（5）是否具有房产证，这也是一个交易的关键问题。但是二手房的房产证不能狭义的理解，实际上能够预售功能的商品房一般都视为具有房产证权证，可以自由转让。这些本律师经办的案件中已有体现，并已经写成案例发表在本律师的博客中。3、签订合同时，一定要仔细考虑合同约定条款：（1）条款要具体明确，要具有可操作性&&签订二手房买卖合同时，买卖双方应对合同的交易双方的真实信息，如联系地址，联系电话等，付款方式、付款时间、资金监管银行和帐号等、有谁赎楼、的数额、余款怎么支付等，交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、由谁承担、原二手房家私怎么约定等等作出明确的约定。（2）条款要符合法律规定，合同的约定不能违反法律条文和法律原则，否则属于无效条款，这不但没有法律约束力，而且误导了消费者。如有些二手房交易当事人根据签订的《二手房预售和》中约定&如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则以付之将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方在收取定金后不信任合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。&的条款，对合同进行解除，法院在审理时一般都不予支持。4、二手房买方在付款时要慎重：（1）付款的手续要齐全规范，有的二手房买卖双方在收付房款或定金时时，只根据二手房经纪人要求在合同上写一个收条，买方没有卖方的收条，卖方也没有收到款项。实际上都由二手房经纪人或经纪公司收取。手续很不齐全规范，发生纠纷对调查事实有很大的影响。（2）消费者在二手房交易中，收款和付款一定要留有证据，如在银行监管也要持有凭据，不能掉以轻心。（3）最好分期付款。从目前二手房交易市场出现的风险来看，二手房的买方在交付房款时最好根据房屋交易的进度来支付房款，这样能够控制交易风险，不然像前个阶段发生房地产经纪公司倒闭，老板卷款逃匿。对二手房的交易人确实是个损失，也给二手房交易当事人心中留下难以抹去的阴影。（4）资金要有银行监管。通过二手房交易出现的一些突出问题。政府的管理部门行业协会是乎也认识到房地产经纪公司监管资金存在着很大的风险。所以推出《二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本。文本要求二手房交易买卖双方约定指定的银行对交易资金进行监管。大大的减少了房款的风险。（5）按揭付款的要求。在支付房款时，大部分二手房交易人都是按揭付款。但随着政府和银行的宏观调控，对按揭贷款的额度并不是一成不变的。所以，要约定按揭的额度和银行不批准的部分款项如何支付，否则必将带来纠纷。5、二手房交易方应将应缴纳的费用明确约定：（1）税费的承担一般税收法律政策已作规定，但二手房交易的实践中，一般都由交易人自己商定，所以要逐项约定。（2）在支付各类费用中，最好要求房地产经纪公司和经纪人列出明细表，这样也会减少风险。6、严格选择房地产经纪公司（1）一般要选择口碑好、信誉好的经纪公司，这样的公司对你提供的信息相对要诚信一些，便于你判断，不会产生误解。（2）最好要有实力。因为有实力相对的说，经纪公司也怕风险，即使发生纠纷，交易双方也好进行索赔，如没有经济实力，即使打赢官司也难以执行。（3）在二手房交易中，消费者要查看经纪公司的资质证书，在办理各类手续时，要加盖公章。如委托经纪人具体操作，要收留有盖章的授权委托书，查看经纪人的上岗资格证书，最好上政府房地产管理部门的网站进行查询。这不但有利于二手房交易，而且为以后一旦出现纠纷，处理时留有证据。7、聘请二手房专业的律师事务所和律师参与二手房交易的全过程。有些消费者总认为律师只是打官司，为了减少购房成本，不到发生纠纷打官司的地步，不想聘请律师。本律师认为这种想法于深圳这个二手房交易平凡、交易市场繁荣和交易程序复杂是极不相称的，这是一个误区。因为二手房交易当事人不是法律工作者，更不是二手房发的法律专业人士，要想防范风险，聘请二手房专业律师参与是必不可少的，这不但不会增加二手房交易成本，反而会促成二手房交易成功，减少纠纷，减少二手房交易当事人为交易中所花费的时间和精力，实际上降低成本起到重要作用。最好聘请二手房律师参与二手房交易的全过程。那如何聘请律师，本律师提醒消费者，应该考虑以下主要三个方面：
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三是慎审订立房地产经纪合同。交易当事人在签订合同时要认真对合同条款进行检查，认为条款不完善的，应当坚持对有关合同内容进行细化、完善，不要轻信某些房地产经纪机构和经纪人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。　
四是确认售房（出租）人对所出售（出租）的房产具有合法产权。购（租）房人应查询核实有关房地产权属登记信息，了解所购买（承租）的房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售（出租）该房产的人是否为房屋产权合法人。
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