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&90%的房产专家不会教你，刚需买房应该这么挑
90%的房产专家不会教你，刚需买房应该这么挑
来源：安居客 &&发布时间：
俗话说，上学、就业、结婚乃人生三大要紧事，过来人常调侃，要想过得好，挑选顶重要。现代人中，跨越老、中、青，基本都贯彻了「将挑选进行到底」。买菜要挑（& &）的。01买房，也得挑传说中，买房，又被称为人生中的第四大要紧事，挑，那是当然。买个房，恨不得全家总动员，但刚跑两三地，看了三五套，就感觉身体被掏空，灵魂也超脱了，整个人都苍老了。&唉，就这套吧。唉，这房子就这么着吧。唉，下次再换套好点儿的吧。&虽经过一番折腾，可搬进去之后，不如意才刚刚开始。住进来才知道，楼上的住户私改格局，我在楼下做饭，他在楼上冲马桶。搬来三个月后，空地上突然开始施工二期，机器轰鸣，尘土飞扬，窗都不敢开。为了省点钱，买在外环，现在每天通勤耗费4小时，简直痛不欲生。&如果你爱她，就送她一套房。如果你恨自己，就随便买一套。&最痛苦的是，回头一看，钱包、银行卡、股票、基金已是四大皆空。「宁可猛挑一百套，不可随便买一套」的道理人人都懂，不过一到实际操作上，总觉得「挑」，难度系数太高。尤其是头次购房者，迷茫又惶恐。02应该怎么挑？&专家大V安慰刚需：刚需嘛，怎么买都对。购房者听了，反而更慌了，不免怀疑这些意见统领个个都是大忽悠。到底，应该怎么挑呢？微观层面，挑选的前提是，房源够多，较好够集中，不用来回奔波。安居客，全房源发布网，所有品牌中介发布房源，在网上可以先挑选心仪的房子，然后有的放矢地去看。&宏观层面，怎么买也有讲究。简单说来，判断是不是该出手，看两点。一是时机是否契合。首先肯定的是，2018年将会坚持调控不动摇。近日央行副行长潘功胜，出席两会答记者问指出，从长远周期看，我国的房贷利率仍然处于比较低的水平。可以预测的是，房贷利率未来将会继续上行，这个信号已经相当明显了。时间已经验证，刚需犹豫来犹豫去，等来的只有错过。二看地段。好的地段，需综合考虑经济基本面、人口基本面的支撑。若是不满足条件，大部分便是炒概念，有价撑得了一时，无市终究会给楼市降温，雄安便是一个极好的例子。&从长远看，房价大概率会上涨，真的决定要买房了，一定要用心挑挑。我们买的不是房，是未来每一天的生活。
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今日搜狐热点房产证到底有多重要，房屋所有权证的重要性-在线律师网
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房产证到底有多重要?(原载《北京晨报》)　　随着房地产法律知识的普及，越来越多的购房者开始重视所购房屋的所有权问题，关心能否办理房屋所有权证及办理的期限。但目前还有相当一部分购房者只关心房屋的价格、地理位置、周边环境、房屋质量、户型、物业管理等问题，对《商品房买卖合同》的法律地位不了解，不重视，对房屋所有权的重要性认识模糊，觉得房屋所有权证可有可无，还有极个别的购房者为了省一点儿税费，拖着不去办理房产证。另外也有一些开发商开发的项目因开发程序严重违法，永远也无法办理房产证。但购房者却对这种行为听之任之，或采取措施不力，这从一个侧面纵容了不法开发商的违法行为，使自己的合法权益肆意受到侵害。那么房屋所有权证到底有多重要呢？
　　《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”购房者与开发商或者其他自然人签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但这并不意味着购房者已经取得房屋的产权。以上行为只是处于平等民事主体地位买卖双方所进行的房屋买卖行为的一部分，买卖双方还必须到房屋主管部门办理产权过户登记，并申领房屋所有权证，一个完整的房屋买卖过程才告结束。只有经过房屋主管部门，完成法律规定的必经程序，取得房屋所有权证，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利?
　　如果购房者在入住后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处在一种不确定的状态，购房者不能取得如下权利：
　　1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让等，如进行上述行为，也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护非法的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担。
　　2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
　　3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将血本无归，无法通过法律渠道主张自己的权利。
　　5、无法部分改建所购房屋。
　　6、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》第四条规定：“城镇房屋所有权人必须在规定的时限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。”从以上规定也可以看出，办理房屋所有权证是由法律法规和规章来保证的，他不仅是购房者的权利，也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。因此可以说，办理房屋产权证不仅是保障购房者权利的手段，也是公民应尽的义务?
　　不能办理房屋产权证或者不能按期办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。对开发商而言，如下主要原因都不能办理房屋产权证：
　　1、利用集体所有土地开发的项目；
　　2、未经立项批准的项目；
　　3、未取得规划审批的项目；
　　4、没有销售许可证又无大产权证的房屋；
　　5、未经验收或验收不合格的房屋；
　　6、土地或房屋未解除抵押的；
　　7、开发商未交纳相关税费的。
对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：
　　1、购房者没有交纳相关的税费；
　　2、没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明；
　　3、委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的。
　　在正常情况下，一般办理房产证的期限应在房屋竣工验收并入住后的九个月左右的时间内办理完毕。如果购房者在入住后一年以上仍拿不到房产证，就应该了解一下情况，是因为项目本身违法还是开发商办事效率的问题，或者是自己的原因。如果是自己的原因，应积极与开发商和房屋发证主管机关配合，争取在最短的时间内将房产证办下来。如果是开发商的原因，那么就应该查明到底是什么原因导致不能按期房屋所有权证？如果是项目本身合法只是由于验收滞后或开发商工作效率不高，那么应督促开发商尽快完成应由其办理房产证应尽的义务。如果是项目违法，永远也不能办理房屋产权证，那么建议购房者尽快做出决策，或退房，或要求开发商承担损失，不要拖延，以免延误了解决问题的最佳时间，使自己的损失扩大?
　　对于房屋所有权证的问题，建议购房者在签订《商品房买卖合同》时就做出明确约定，比如约定房屋的所有权在房产证办理完毕后发生转移，再比如约定办理完毕房屋所有权证的时限，如270天,如果在规定的期限内不能办理完毕，那么给开发商一定的宽限期，但宽限期内开发商应承担一定的违约责任，以督促其尽快履行义务。如果在宽限期内仍不能办理完毕，那么购房者可以选择退房，并要求开发商承担总房价款一定比例的违约金。在做出上述约定的前提下，如果出现不能按期办证的问题，那么购房者就有了解决问题的依据，自己的合法权益就有了法律的保障，使自己不受损失或少受损失。
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《在线律师》爆料称王宝强房产已被瓜分,房产证名字有多重要
近日王宝强离婚风波炒得沸沸扬扬，随后，事件继续发酵，话题上升到了财产分割。，网友“严肃八卦”爆料：“这些财产，很多不是王宝强名下的，马蓉14日还在找友人帮她转移资产。”并称：“夫妻俩有9套房产，大部分都是女方或女方父母的名义购买。马蓉父母为了拿北京购房指标甚至假离婚、再分别找北京人假结婚。”
且不管爆料是真是假，但对于夫妻房产证更名的问题，小编今日给你详细的唠叨一下，防患未然。
房产证如何更名？如何在房产证上添加或减少名字呢？房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况。对房屋产权归属起到最直观的证明。由于房屋是重要的不动产，是公民财产权益的重要支柱。所以房产所有权的变更应谨慎对待。目前房产所有权的变更直接体现在房产证上的名字的变更。
一般情况下，房产证名字的变更主要分为直接添加、赠与、买卖。
赠与——赠与的办理手续
赠与——赠与需缴纳的税费
买卖——买卖的手续和税费
一、直接添加
在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。
因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。
非婚姻存续期间：非婚期间房产证更名，不能直接添加配偶名字，只能以赠与的方式更名。
赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。
即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。
有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。
有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。该办理方式不仅适用于夫妻之间，
赠与手续：受赠房屋需提交房屋所有权证、赠与书和契证，到相关部门办理正式的房屋所有权变更登记手续后，这种赠与行为才具有法律效力。具体步骤如下：
1.赠与人与受赠人订立关于房屋赠与的书面合同，即赠与书。
2.受赠人凭原房屋所有权证、赠与书，交纳契税，领取契证。
3.办理公证。
4.办理房屋所有权转移登记手续。由受赠人到房地产管理部门申请变更登记，并提交下列证件：(1)申请书(窗口提供)。(2)原房地产产权证。(3)相关当事人的身份证、户口簿。(4)赠与书及公证书。(5)契税收据。
5.赠与人将房屋交付受赠人。这里″交付″以办理完房屋产权转移登记为准。
6.在办理房屋赠与手续时，赠与人与受赠人应签订书面赠与合同，并到房管部门办理过户手续，但如果赠与人为了逃避其应履行的法定义务而将自己的房屋赠与他人时，如果利害关系人主张权利的，则该赠予行为无效。[pagebreak]
非直系亲属间赠与还需提交个人所得税申报表。
(一)、直系亲属间赠与房产所需税费：
1、交易手续费：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
2、交易印花税：住宅0非住宅0.05%
3、土地收益金：划拨土地缴纳
4、契税：4%
5、房屋登记费：住宅80元/套非住宅550元/套
6、证照印花税：5元/本
7、工本费：10元/本
8、个人所得税：①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%②核定征收计算方法为:评估价格×1%
9、营业税：直系亲属间赠与房产，免征营业税。
(二)、非直系亲属赠与税费
除上述外，非直系亲属还需缴纳营业税：
不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外赠与的，
营业税=评估值-购买房屋价款
超过五年(含5年)普通住房：免征营业税。[pagebreak]
除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。
1、二手房过户营业税及附加，分为以下几种情况：
①对外销售个人购买不足5年的非普通住房的，全额征收营业税
②对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差额征收营业税
③对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税
2、看房屋类型是否为住宅，住宅和非住宅税费分别如下：
①交易手续费:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。买方首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。首次购房指所有家庭成员。
②交易印花税:住宅无，非住宅为总价0.05%。按正常交易成交价格计征。
③房屋登记费:住宅80元/套，非住宅550元/件。
3、土地收益金：使用类型为划拨的需要收取相应的土地收益金。
土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积
4、契税：日起，个人购买非普通住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。
5、个人所得税，分为两种方式：
①查账征收计算方法为:(评估价格-房产原值-税金-合理费用)×20%
②核定征收计算方法为:评估价格×1%
转让个人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征个人所得税
6、土地登记费：33元/套
7、交易评估费：评估价×0.3%
8、测绘费：建筑面积×1.36
9、如果请了中介，还需要交中介费：正常交易价格的2%
赠与手续要复杂，费用比交易费用要高。建议市民将房子转给亲人时，选择交易过户手续，这种方式比较简单，费用也较少(赠与手续契税为4%，而交易过户契税仅1%或1.5%)。
另外，还有一些房产是不能办理赠与的，因此直接办理交易过户是最佳方式。
责任编辑：费佳佳
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商品房正常按揭四年多了,房产证做好了也是房主名字,说再不还就法院起诉,请问现在要怎样处理好些?
您好,商品房正常按揭四年多了,房产证做好了也是房主名字,首期款还欠开发商十万多点,现在开发商催还,说再不还就法院起诉,但自己现在得确没钱,请问现在要怎样处理好些?
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协商处理。。
你好,按照购房合同约定处理
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