刘晓光：二三四线城市房价上涨不会持续太长_凤凰财经
刘晓光：二三四线城市房价上涨不会持续太长
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中国网财经9月1日讯(记者刘小菲)G20峰会召开在即，9月1日晚，中国网财经在北京钓鱼台国宾馆举办主题为“全球创新格局下，中国力量的坚守与突破”的“G20北京之夜”，探讨全球经济疲弱复苏乏力现状下，中国经济和中国企业在供给侧结构性改革中的创新发展与坚守突破。原首创集团党委书记、董事长刘晓光在出席会议时表示，北京房价涨的比较快，不能说就是泡沫，它可能是一种符合经济规律的正常购买现象。对于房价未来的走势，刘晓光认为，这种涨的形势不会太长，特别是二三四线城市，刘晓光称，房价上涨在英国的伦敦、法国的巴黎都出现过
对于北京上海房价涨幅比较大等问题，表示，跟极差地租、投资品稀缺有关系，很多老百姓买房，有的为了看病，有的为了孩子上学。对于三四线城市房价上涨比较快的现象，刘晓光认为，确实有一些泡沫存在。
原首创集团党委书记、董事长 刘晓光（摄影：中国网财经）中国网财经9月1日讯(记者刘小菲)G20峰会召开在即，9月1日晚，中国网财经在北京钓鱼台国宾馆举办主题为“全球创新格局下，中国力量的坚守与突破”的“G20北京之夜”，探讨全球经济疲弱复苏乏力现状下，中国经济和中国企业在供给侧结构性改革中的创新发展与坚守突破。原首创集团党委书记、董事长刘晓光在出席会议时表示，涨的比较快，不能说就是泡沫，它可能是一种符合经济规律的正常购买现象。对于房价未来的走势，刘晓光认为，这种涨的形势不会太长，特别是二三四线城市，刘晓光称，房价上涨在英国的伦敦、法国的巴黎都出现过，但是最近一段时间猛涨，很多人表示有泡沫，但是泡沫有多大到什么程度，跟的贬值程度有关系，如果他不买房，就没有一个很好的抵销货币贬值问题。对于北京上海房价涨幅比较大等问题，刘晓光表示，跟极差地租、投资品稀缺有关系，很多老百姓买房，有的为了看病，有的为了孩子上学。而北京房价为什么涨的比较快，刘晓光认为，不能说它就是泡沫，也可能是一种符合经济规律的正常的购买现象。对于三四线城市房价上涨比较快的现象，刘晓光认为，确实有一些泡沫存在。但是泡沫跟地方政府的政策措施有很大的关系。地方政府从地价取得收入是很重要的一块财政收入。但是地价税收、税费构成了房价的高低，很多大城市地价水平占成本的50%以上。这一段时间房价可能还是一个涨的形势。对于房价未来的走势，刘晓光认为，这种涨的形势不会太长，特别是二三四线城市，当然结构要分的很清楚，沿海好的地方有一些很好的基础，有一些不沿海的城市、甚至很穷的城市，可能会有问题，会出现新的泡沫。
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&为什么三四线城市房价也开始猛涨 原因都在这
为什么三四线城市房价也开始猛涨 原因都在这
来源：大钧杂谈 &&发布时间：
很多城市自从被列入了中国一线城市之后，房价就开始猛涨，既然一线城市已经买不起了，就打算去三四线城市看看，但是却发现现在很多三四线城市的房价也开始猛涨，这是什么原因呢？今天我们就来聊聊这个话题。首先名列前茅个就是政策问题。大家都知道，一二线城市实行了房屋限购政策，炒房团们就受到了严重的制约，就会大量的涌入三四线城市。因为三四线城市地方小，受到的控制相对于一二线城市小一些，一些炒房团们就开始钻政策的漏洞，开始在三四线城市炒房。弄得三四线城市的人也是苦不堪言，想买房也只能望而却步。第2个就是三四线城市的土地资源问题。由于一二线城市比较发达，吸引了大量的外来人员，土地接近饱和，所以房价才会贵的离谱。但是反观三四线城市，由于发展的比较晚，可用的土地资源比较多。拿土地来盖房子，而购买房子的人多了，房价自然而然就会涨上去了。就拿山东来举例，泰安属于三线旅游城市，面积不大，但是由于近年来高铁京沪线的开通，加上大力发展旅游业，环山路的修建，泰安也开始扩建城市，高铁新区等等区域都盖起了房子。好位置的房子房价肯定不会太低，人们生活好了，就会来买房子，那么开发商看到房子赚钱了，房价又怎么可能低呢？对于17年来说，泰安的房价普遍涨了40%，如此可怕的增长速度，也着实让大钧心惊。第三个就是大量的拆迁。明年的上合会议在青岛召开，青岛现在也在积极的搞城建，城建就必然会有拆迁，那么大量的拆迁就会导致房源骤减。这样就会导致大量的商机转入了二三线城市，外来的投机商炒作也是房价上涨的主要原因。可以说，整个2017年，是全国三四线城市房价涨幅最猛的一年，很多的地方房价都是翻倍增长的，短短一年时间，房价涨幅像坐火箭一样，大家一看房价涨的这么快，就疯狂的买房子，买的人越多，房价就涨的越快，越涨就越有人买，如此的恶性循环导致了很多三四线房价飞速猛增，很难控制下来。新到来的2018年，房价又会怎么样谁也不知道，对于广大的人民群众来说，也只能走一步看一步了。但是如果你是刚需购房群体，小编还是劝你能早买就早买，毕竟以后房价就是涨上天，你也不会出售，毕竟自己也需要住房对不对，如果你正在打算购置房产，不妨看看小编推荐的楼盘吧！纵联天御，20万方三角洲公园文化地产，以“城市之心”的核心区位优势，洋房/高层的改善型生态宜居定位，已然成为阜阳购房群体的关注焦点。既存留中式院落洋房的独特设计，又科技人居系统，以及学区优势，入驻纵联·天御，既是拥有阜阳城市之心。纵联天御首期119-159㎡湾境洋房/117-126㎡观澜高层已经开盘正全城销售。颍东区8500元/平米颍东婚房优选 学校在小区路对面 商圈成熟优惠目前排号订房中，点击排号
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[来源]：姜超宏观债券研究
　　3-5月，厦门等20余城在楼市调控政策中首推“限售”措施，半年之后的9-10月，南昌等10余城升级楼市调控，限售再度频现。去年热点城市限购限贷升级并未久远，为何限购不够、还需限售？限售又带来怎样的影响？
　　谁在限售？本轮住宅限售的重点，是二线热门城市或核心城市周边的三四线城市。截至10月13日共有44座城市对居民购买住宅限售，其中一线城市1个，二线城市20个，三四线城市23个。限售城市大多分布东南沿海或三大都市圈周边，而中西部则主要为省会城市。禁售时间上，近六成限售城市为2年，近三成为3年，而部分城市对多套房、非户籍居民购房的限售时间更长。目前，限售城市的住宅销售面积占全国住宅商品房销量的三成以上。二线城市出台限售的比重最高，占全部二线城市地产销量的65%左右，三四线限售城市的地产销量是二线限售城市的一半左右。因此，二线和三四线城市是限售的主力。
　　为何是它们？限售的推出与这些城市今年以来的地产市场表现有关。以二三线为代表的部分城市，在今年尤其是上半年房价依然较快上涨。70个重点城市中的限售城市，也是16年底以来房价上涨最突出的城市。而二三线城市的地产销量今年也表现强劲。17年以来一线城市地产销售同比大降至-20%甚至更低，二线城市的销量增速缓慢降至0%左右，而三线城市9月以前则仍维持在10%以上。但从长期人口和城市化趋势来看，部分二三四线城市房价并不具备长期快速上涨的基础，仍有相当一部分是投机性需求驱使。
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[作者]：姜超 李金柳
[选稿]：赵瑜
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三四线城市房价暴涨，现在跟买会不会被套牢？
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苏宁金融研究院是苏宁金服集团旗下的大型专业研究机构，于2015年11月成立。苏宁金融研究院通过整合苏宁控股集团内部资源，与政府、同业、高校、智库等机构广泛合作，为政府、企业和第三方提供定制化研究咨询服务，定期发布专题研究报告，着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融和产业金融等研究领域。金融观察最新文章
　　【财新网】（作者 左俊义）7.0%！统计局最近公布了1月70大中城市新建住房的数据，其中，三四线城市房价同比上涨7.0%，一线城市房价同比仅上涨0.4%。
　　如果看中介的统计数据，很多三四线城市过去一年的房价涨幅普遍在20%以上，比如泉州上涨25%、安庆上涨21%。
　　如果说房价上涨一般是从一线城市传导到二线城市，最后到三四线城市，那么，面对家乡楼市一路上涨的房价，要不要投身其中？
哪些三四线城市迎来房地产开门红？
　　一线城市跟三四线城市的一大不同，就是三四线城市房地产销售更倚重春节销售。对一线城市来说，春节进入回家和旅游时间，整座城市变成空城，房地产销售会直线下滑。但对三四线城市来说，春节是返乡置业的高峰，所以三四线城市的开发商很注重春节促销活动。
　　从调研数据来看，今年在大城市打工的人们返乡置业意愿十分强烈。根据调研信息，大约有38%的外出打工者想回老家买房，有21%的想去老家的省会城市买房，也就是说，大约有6成的人想回乡置业。在三四线城市中，盐城、安庆、泰州等是返乡置业的热门城市（参见表1）。
　　除了调研信息，还可以从销售数据看出哪些城市是近期的热点。使用今年1-2月的住宅销售套数占过去12个月销量的占比数据，来看哪些城市迎来了房地产开门红。可以发现，台州、泉州、扬州、镇江等三四线城市今年开年销售很好，前两个月的销售占比都在15%以上（参见图1）。
三四线城市房价上涨的原因何在？
　　在这些三四线城市房地产开门红的背后，有哪些驱动因素？在笔者看来，三四线城市房价飙涨，与棚改货币化安置息息相关。
　　首先，未来三年依旧是棚改大年。据住建部公布的数据，过去两年棚改开工大致在每年600万套左右，其中2016年实际开工606万套，2017年实际开工609万套。2017年5月，国务院常务会议决定2018年至2020年棚改计划开工1500万套，也就是每年开工500万套。但2017年底住建部披露2018年棚改计划开工580万套，超出了此前500万套的预期，因此算是利好（参见图2）。
　　其次，棚改货币化支撑了三四线房地产需求。具体来说，棚改补偿有两种方式：一是实物安置，给棚改居民建造或购买拆迁房安置；二是货币安置，给棚改居民现金。由于三四线城市房地产库存高企，货币安置逐步成为棚改补偿的主流，居民拿到现金一般会去附近的城市购买住房，这样货币安置就能起到棚改、去库存、拉动房价的三重效果。
　　比如，根据浙江省公布的2017年棚改计划项目清单，2017年计划开工27.5万套，棚改居民有四个选择：政府收购商品房进行安置、组织居民选择商品房进行安置、自由补偿款、开工安置住房。其中，涉及自由补偿款的棚改开工合计11.8万套，占比大约为43%。
　　全国来看，棚改的资金来源主要是央行对政策性银行提供的抵押补充贷款（PSL），再由政策性银行对地方政府的棚改项目提供资金支持。截至2018年初，抵押补充贷款的余额已经高达2.76万亿（参见图3）。
在三四线买房需重点关注交房时间
　　既然棚改货币化是三四线城市房价的重要推手，那么，面对未来3年棚改力度依旧较大的局面，想在三四线城市买房的购房人，该注意哪些事项呢？
　　从时间上考虑，如果想在三四线城市买房，建议购买能在2018年年底前交房的楼盘。原因在于：
　　首先，三四线城市刚需后劲不足，2020年后房地产风险会逐步释放。三四线城市跟一线城市的区别在于，一线城市基本上属于人口持续净流入的地区，所以不担心刚需不足；而三四线城市一般没有突出的核心产业，也缺乏明显的教育、医疗等相对优势，所以人口很难持续净流入，刚需在一波房地产热潮释放完毕后，容易出现断档和后劲不足的问题。考虑到未来还有三年的棚改红利期，如果想参与三四线城市的房地产市场，在2018年底前交房、2020年底前退出是比较好的策略。2020年后三四线城市可能会普遍面临供给很大、但无人接盘的状况。
　　其次，随着一二线城市房地产降温，三四线城市房地产不太可能走出独立行情。从历史来看，三四线城市跟一二线城市房地产周期大体趋同，只不过一二线城市启动较早、三四线城市启动较晚。比如，这一轮房地产行情中，2015年一线城市房价涨幅较多，2016年二线城市涨幅较大，2017年三四线城市涨幅较大（参见图4）。
　　目前，一二线房价同比涨幅已经明显回落，预计三四线城市也会跟随。背后的原因有：
　　（1）银行的顺周期信贷政策使得其在房地产周期下行时收紧信贷额度，对销售和房价形成负反馈机制，比如居民按揭贷款平均利率已经从2016年年中的4.5%提升到2017年年底的5.3%；
　　（2）在去杠杆的大环境下，地方政府融资受限，维持棚改货币补偿的能力在下降，比如山东省2018年鼓励棚改实施实物安置，意味着棚改对房价的拉动作用在下降。
这些棚改力度较大的城市可关注
　　除了时间上要尽量考虑2018年年底交房、2020年年底前退出以外，空间上还要精选棚改力度较大的城市。
　　先看新一年不同省份的棚改计划。从过去两年的棚改力度看，山东、贵州、湖北、湖南是棚改大省。目前部分省份也公布了2018年的棚改计划开工量，可以发现，山东、新疆、浙江等省份，新的一年棚改力度依旧较大（参见表2）。
　　从山东公布的各市棚改开工计划看，日照、菏泽、德州三地可以考虑参与。目前山东省已经公布了2018年各市的棚改开工计划，从排序上看，日照、菏泽、德州三市棚改力度较大，计划开工量分别是8.6万套、6.2万套和6.1万套。相反，莱芜、东营的棚改力度较弱，两市棚改计划均不足1万套（参见图5）。
　　从浙江公布的各市棚改开工计划看，温州、杭州、绍兴三市机会较大。浙江省在2017年底分三批公布了2018年各市的棚改开工计划，从排序上看，温州、杭州、绍兴三市棚改力度较大，计划开工量分别是10.6万套、6.0万套和4.6万套。相反，衢州、丽水的棚改力度较弱，两市棚改计划均不足1万套（参见图6）。
　　目前江苏省只公布了全省2018年棚改计划开工21.5万套，但没有把开工计划细分到各市。从有披露数据的城市看，徐州和常州2018年棚改开工都在2万套以上，但横向对比来看，这一棚改开工量比山东省和浙江省的棚改大市要小很多（参见图7）。
　　最后说一句：如果你在三四线城市买房，是为了给父母自住或者为自己回家乡工作做准备，那么只要首付够了就趁早下手，毕竟早一天住上房子，就可以早一天享受。
　　作者为苏宁金融研究院高级研究员
　　【财新私房课】2018年房地产市场走势如何，链家集团副总裁、链家研究院院长杨现领将结合中国房地产的历史沿革和数据资料，为你深入分析。详情请点击链接《》
责任编辑：张帆 | 版面编辑：许金玲
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