楼顶漏水物业推卸责任 维修该谁买单 ――中新网
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楼顶漏水物业推卸责任 维修该谁买单
　　3月18日，长春市二道区郁金花园小区17栋五单元顶楼710室居民张女士给本报来信，诉说了她家近来发生的一件万分苦恼的愁事：
　　2月15日11时，张女士从外面回到家，一进北卧室，立即被眼前的景象吓住了：棚顶竟然在大面积漏水！棚顶下方的床上用品和地板都已泡在水里，她立即打电话告知正在单位上班的老伴。肯定是楼盖防水出了问题！缓过神来的张女士，第一反应就是赶紧找小区的丰泰物业公司给看看。
　　物业公司专职房管员高光接待了她。听完她的叙述后，高光说：“屋里就不用去看了，那是你家的事儿。楼顶也不用上了，肯定是漏水。房子是你的，防水坏了你得自己收拾，物业不管；关于防水质量问题，你得去找开发商，与物业无关。”
　　高光的答复令张女士十分气愤：“这是2002年开发的小区，开发商早就转行做别的买卖了，到哪去找！再说就是找到也是白费，因为开发商早就把小区管理和为业主服务的事交给你们物业公司了。我是交了全额物业维修基金和物业费的业主，现在有了情况你们推三阻四，这合适吗？”高光答应说，等会儿找人上楼看看情况。
　　半个多小时后，一名水暖工和张女士老伴一起上楼顶查看。发现他家屋顶的西北侧，因雪水融化，已经形成一个约40平方米的水泡子。由于西北角处的排水管被冻死，导致雪水不能向下排泄，所以才渐渐渗进了屋里。
　　水暖工查看后认为，是防水层年久失修造成的渗漏，并将情况汇报给高光。高光听后告诉业主：“我们管不了，这是你自己的事。”
　　此后，张女士和老伴多次找物业公司，但物业方面均置之不理。3月1日，他们第7次来到物业公司，恰巧碰到物业公司经理张宝君。张经理听说她家的情况后，又与高光进行了一番沟通，答复说：“物业公司管不了这事，你还得自己解决。”但他表示可以帮助协调。　　
　　3月13日，张女士拨通张经理的电话。张经理说：“我生病了，正住院呢。你的事就和高光说吧。”张女士说：“高光的答复都是物业公司不管，再找他有用吗？”张经理说：“那你就等着吧。”
　　从2月15日至3月21日，张女士一家已经苦熬了35个日夜。他们担心，一旦到了雨季，家里岂不是要经常饱受“屋外下大雨、屋里下小雨”的凄苦？在购房款、维修基金和物业费三样一分都不少交的情况下，难道到头来还要业主自己出钱雇人做楼顶防水、装修受损居室吗？
　　针对张女士反映的苦恼，记者采访了长春市房地局物业处处长孙继红 。她告诉记者，物业公司的确不负责维修楼顶漏水的情况，因为楼顶属于公共部位。如果重做防水层，就需要业主委员会在征得该楼栋业主同意后，向长春市物业维修基金管理中心申请启用物业专项维修基金。在申请获得批准并拨款后，如果业主委员会信任物业公司，才可与物业公司协商委托有关维修事宜。即便如此，物业公司应该清楚地告知业主不能为其重做防水层的原因。但是丰泰物业公司的员工不仅没有做到这一点，而且态度蛮横，显然是服务不够规范所致。
　　随后，记者又咨询了长春市物业维修基金管理中心运营部部长张志强。他解释说，业主缴纳的物业费里，已经包含了小区公共部位和公用设施设备的日常养护费用了。如果业主从办理商品房入住手续之日起至今，入住时间没有超过5年，业主家的棚顶漏水应该找开发商来免费维修。如果超过5年，而且公共部位、公用设施设备的破损面积超过30%，或者维修造价达到其原造价的20%，这就需要启用物业专项维修基金进行中修或者大修了。很显然，张女士家的入住时间已经超过5年，至于防水层的破损面积和维修造价，近期将派工作人员前去查看。张志强进一步解释说，物业专项维修基金中有应急维修基金，启用它的一个非常重要的前提，就是该栋楼的全部业主均缴齐了物业维修基金。他查看了张女士所在楼栋业主的物业维修基金缴纳情况，发现该栋楼70户业主只缴了57户，因此不能申请启用应急维修基金，而只能启用非应急维修基金。张志强表示，在申请启用非应急维修基金时，如果业主委员会不作为，可以根据《长春市物业专项维修基金管理办法》的规定，以楼体伸缩缝为界，把楼顶漏水的那几个单元作为一个整体，组织其楼上、楼中和楼下的几户人家成立一个维修小组，并到社区办理相关手续，然后就可以过来申请启用非应急维修基金了。
　　张女士家所在的17栋楼共有5个单元，以中间的伸缩缝为界，她家所在的五单元和四单元是一个整体。经查询，这两个单元的业主有3户没有缴纳物业维修基金。小区的业主委员会主任杨忠海表示，最近一两天，他将与业主委员会的另外两位负责人一起去做这3户业主的动员工作，争取尽快帮助这两个单元的业主申请到物业专项维修基金。(记者 杨华)
【编辑:张慧鑫】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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chinanews.com. All Rights Reserved楼顶漏水 维修费由谁承担
问：我家住在顶层，今年以来只要下雨，屋顶便会漏水，严重影响我家生活。我找专业维修人员进行了维修，并支付了全部维修资金。我认为楼顶属于公共部分，其他业主也应该出资。可当我向其他业主说明请大家分摊时，同楼17位业主却表示拒绝承担。请问，其他业主真的不需要出资吗？
法律专家回复：按你的叙述而言，全楼业主应分摊维修费用。一方面，楼顶属于全楼业主的共有财产。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条进一步明确：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”本案所涉楼顶覆盖全楼，虽然楼下业主很少涉足，但它属于业主“专有部分以外的共有部分”，为全楼业主共有。另一方面，全楼业主必须承担楼顶的维修费用。全楼业主对楼顶享有共有权利，也必须承担相应的义务。结合本案，全楼业主对楼顶的维修也是义务的一种体现，基于全楼业主对楼顶所享有的份额均等，所产生的维修费用应由大家平均承担。
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顶楼漏水 维修费平摊难
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楼顶漏水，董女士家的墙面污迹斑斑。 记者 邹红阳 摄
因为楼顶漏水，张村华锦小区37号楼顶楼住户董女士，连续多年每年都要花费数千元维修。日前，得知要彻底解决漏水问题需花费5000元翻修屋顶，董女士犯了愁：除对门邻居外，楼下的居民多数认为顶楼漏水与自己无关，不愿分摊维修费。
笔者调查了解，许多社区老楼房都存在楼顶漏水的问题，尽管按物业法等相关规定顶楼漏水应该由所有业主均摊维修费用，但费用收起来确实是困难重重。
顶楼住户 饱受漏水之苦
董女士所在的华锦小区37号楼共有7层，她住顶楼703室。“这栋楼房是1999年建成的，属于商品房，共有2个单元28户人家。”董女士介绍，由于楼建得比较早，当时没有房屋维修基金。
“我这房子买了已经10年了。买下这套房子后没几年，我就发现房顶漏水。”董女士说，最初她找过房产开发商几次，但最终没有得到解决。拖了几年，房子过了保修期。于是只好自己每年出钱请人来做防水，但是效果并不好。每次修完没多久，又开始漏水。
2月29日上午10时许，笔者来到华锦小区37号楼703室，还未进门，就看到因为漏水，楼梯间的墙面污迹斑斑。进屋后笔者发现，屋里一共三间卧室，其中两间的屋顶和墙面因为漏水被严重破坏，墙面有些发霉，屋内十分潮湿。董女士说，因为房屋漏水严重，他们一家三口只好在外面租房住。不久前她找维修工想对楼顶大修，维修工告诉她，漏水问题想要彻底解决，必须对整个楼顶翻修，费用大概在5000元左右。
共同出资困难重重
董女士认为，彻底翻修楼顶，这个费用不应该由她一个人出，其他住户也应该分担一部分。于是她多次找楼里其他业主协商，但是均被拒绝。
“我去找楼下邻居协商，目前只有对门一家同意出这个钱。”董女士虽然再三找其他业主协商此事，但是大部分业主都坚持认为顶楼漏水，与楼下的无关，不愿均摊维修费用。“楼顶漏水，应该顶楼四家联合出这个钱。”该栋楼房一住户高女士称。“住顶楼就应该修楼顶，买房的时候她就应该想到了啊，怎么能让大家来平摊维修费？”高女士说，该栋楼另外3家顶楼住户，家里也有漏水现象，但都是自己出钱维修。
还有的住户认为，如果非要整个楼的住户一起出资，应该由顶楼4家一起提出这个要求。现在其他三家都自己修好了，董女士再要楼下住户出资不太可能。
同时笔者在采访中了解到，这栋楼里有多位业主将房子租了出去。原业主不愿出这个钱，租房者更不愿意出资。而且有2户居民常年住在外地，根本联系不到，要他们出维修费十分困难。
居委会物业协调难度大
针对董女士的反映，笔者日前曾和董女士一起前往小区物业公司咨询。该物业公司一位负责人表示，物业公司平时收取的费用只是卫生费，加上该楼也没有房屋维修基金，因此屋顶漏水维修并不在他们的服务范围之内。
随后，笔者又找到了华锦社区居委会。居委会工作人员表示，董女士所在的小区当年并没有缴纳房屋维修基金，要想让楼里28户全都同意出资修复楼顶，的确有很大难度。居委会与物业公司的工作人员表示，他们不是执法部门，没有权利强制其他业主出钱维修楼顶，只能出面协调。“我们可以联合物业公司召集37号楼业主开会商议，动员大家集体出资解决此事。”工作人员说，这件事处理起来难度很大。
房顶漏水，其他居民不愿承担维修费，顶楼住户该怎么维权？昨日，山东光威律师事务所律师黄涛表示，楼顶属于公共面积，这毋庸置疑。像董女士这种情况，根据《建设部关于修改&城市异产毗连房屋管理规定&的决定》中“房顶漏水，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担”和《威海市区住宅专项维修资金管理办法》第十九条“住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊”的相关规定，董女士可以去法院起诉其他业主，要求共同承担维修费用。 实习生 贾文娟
来源：威海晚报·威海新闻网
编辑：韩剑报料电话：0
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顶层住户房屋漏水 可要求全楼业主分担修复费用
　　[案例]　　王某住在北仑某小区三号楼，是该楼的顶层住户。该楼落成已有近20年时间，加上当时工程建设质量要求相对较低，因此，从今年上半年开始，出现屋顶漏水现象，对王某家生活产生直接影响。为此，王某多次向小区物业提出维修屋顶的要求。物业公司公开在小区门口和三号楼门前张贴了维修通知予以公示，在此期间，没有收到任何反对意见。　　但物业公司告诉王某，全部维修费用需要由王某自己先垫付，之后可按照规定，再向同楼的其他业主索要。为此，王某支付了2万余元的维修费，但当他向同楼的9位业主每户索要2000多元费用时，却遭到拒绝，他们称漏水屋顶与他们没有直接关系，有住户甚至说，他们可以不用这个楼顶，因此，修理费用不应平摊到他们头上。王某深感无奈，并急切想解决一个问题：要求全楼业主平摊这笔修理费用究竟是否有法律依据？　　[说法]　　首先，对于王某的这个问题，我们给出一个明确的答案，三号楼业主必须分摊这笔2万多元的维修费用。　　一方面，楼顶属于全楼业主的共有财产。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条则进一步明确：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”与之对应，鉴于本案所涉屋顶覆盖着全楼，关乎全楼业主的共同利益，决定了它虽然不在某一位业主的室内，甚至楼下的业主根本很少涉足，平时似乎与业主的生活没有直接、密切的关系，但它属于业主“专有部分以外的共有部分”，为全楼业主共有。　　另一方面，从最一般的法理上说，民事权利与义务是一致的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利。同样，全楼业主在对屋顶享有共有权利，可以对屋顶进行占有、使用、处分、收益的同时，自然也必须承担相应的义务。正如《物权法》第七十二条第一款规定的：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”结合本案，全楼业主对屋顶的核心义务无疑是维护。维护的内容自然包括在屋顶出现漏水情形时，共同出资恢复到能够发挥正常作用的状态，而且任何一位业主都不得以自己不需要、不使用等种种理由加以推托。基于全楼业主对于屋顶所享有的份额均等，所产生的维修费用一般应当由大家平均分摊。　　本案中的其他业主如拒绝承担费用，王某可以向法院起诉。
顶楼;漏水;赔偿
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小区顶楼漏水，维修谁来埋单？
○本报记者 高芳芳
辛苦攒钱买了一套房子，没住多久就遭遇漏水，相信谁遇到这样的事都难以接受。近日，市民张女士就因这事烦恼，她家房子在顶楼，一到下雨天就漏水，投诉到物业公司，想申请住宅专项维修资金，却被告知须大多数业主同意才行。记者就此采访了市住建部门，住建部门表示动用住宅专项维修资金，须超2/3业主签名同意，然后向住建部门提出申请。
事件：顶楼遭遇漏水困扰
张女士几年前在市区一小区购买了一套位于顶楼的商品房，刚住进去时一切都挺好。但几年过后，张女士就发现房间一到下雨天就开始漏水。张女士向物业公司反映此事，希望物业公司帮忙解决。物业公司派出工作人员进行了简单的维修，谁知没过多久屋顶还是漏水。无奈之下，张女士再次找到物业公司，希望他们能够对屋顶进行大规模的维修，彻底整治好自己家屋顶漏水的问题。但这次物业公司提出，可以维修但费用要张女士自己“埋单”。
张女士对这一要求很不理解，楼顶漏水又不是自己的责任，为何要自己掏钱维修？物业公司的工作人员告诉她，由于张女士的房屋保修期已过，开发商已不负责维修了，而物业公司又没有这方面的费用支出。张女士当即指出，自己从入住该小区后每月都按时交纳住宅专项维修资金，应该从中支出一部分资金用于维修。物业公司指出，这笔资金并不属于物业公司，要动用须大多数业主签名同意。
调查：漏水多见维修难
其实，遭遇如张女情况般的市民并不在少数。记者走访了城中城、静逸居、绿苑小区、富景、文景等部分老小区，发现这些小区或多或少存在一些类似问题。因为建成时间久，这些老旧小区楼顶的隔热层、防水面就会慢慢老化，部分墙体就出现裂缝，遇到下雨天，就会出现漏水现象。
遇到这种问题该怎么办？采访中，一些有住宅专项维修资金的小区物业公司表示，如果是楼房本身存在问题，而非住户个人破坏导致，可以动用维修资金，但要大多数业主签名同意；如果受益业主意见不统一，就无法动用资金。
而对于没有住宅专项维修资金的小区来说，就更难解决类似问题了。位于大同路某小区物业公司工作人员说，物业公司本来就运转困难，没有能力额外出钱解决这些问题，只能靠业主自己凑钱维修。对此，物业公司也很无奈。
老旧小区存在的这些问题，让不少业主都很头疼。尤其是在拥有住宅专项维修资金的小区，不少业主质问：为何交了住宅专项维修资金，用的时候这么难？
部门：2/3业主签名可申请
记者查询相关文件获知，商品房的保修期基本是5年，在5年之内，如果房屋出现质量问题，比如屋面渗漏问题，都由开发商统一负责维修。超出保修期若出现质量问题则可以动用住宅专项维修资金。那么，该如何动用该笔资金呢？
市住建局房管科工作人员告诉记者，住宅专项维修资金是指物业保修期满后，专项用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行维修、更新和改造等所需储存的资金。所以一定要征求业主意见，需要2/3以上小区业主签名同意，再通过公示，然后向市住房和城乡建设局提出申请，审批通过后才能动用小区的住宅专项维修资金。
那么，未建立住宅专项维修资金的老旧小区，在遇到这样的问题时怎样解决呢？记者了解到，2010年出台的《河源市住宅专项维修资金管理规定》第十三条明确规定：未建立住宅专项维修资金的小区，业主委员会和物业服务企业，应当认真做好业主的宣传工作，鼓励业主缴交住宅专项维修资金。对未收取及补缴住宅专项维修资金的物业，其维修费用由全体受益业主共同分摊。
编辑：陈剑州
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