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孙立平：住着100万的房子，我算不算百万富翁？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《孙立平：住着100万的房子，我算不算百万富翁？》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《孙立平：住着100万的房子，我算不算百万富翁？》 精选一大家都在关注↑↑↑↑↑作者 | 清华大学教授孙立平01房子是不是财富？过去20年的时间，是房地产超常规发展的时期。从另一个方面看，也是一个居民大规模集中置业的时期。通过这一段时间大规模置业，老百姓手里已经积累了相当一笔以房子为载体的财富。这个财富有多少？几年前，我有个估算，大体约200万亿。其中，农村50万亿，城市150万亿。现在的数字应该更大一些。也由此，中国从一个真正无产的社会，进入一个稍微有点财产的社会。但房价高地方的人不爱听我这么说。比如在北京就有人说，虽然我的房子值800万，但是我就这一套房，还得自己住，不可能卖，这个不能算做财富。我的看法是，即便你不能卖，它也是对你有意义的财富，因为你能做到别人做不到的事情。比如你退休了，把这房子800万卖了，到一个山清水秀的地方花100万买一套房子，你手里还有700万可以养老。一个在县城有一百多平米房子的人能做到这一点吗？假如你的孩子要出国留学，需要一百万现金，你手里没有这个钱。你把房子卖了，到一个稍远的地方，用600万再买一套。孩子拿100万去留学，你手里还有100万现金。一个在县城有一百多平米房子的人能做到这一点吗？所以，就是这一套房子，价格对你也是有意义的，也是财富。但是，对一个国家整体来说，一定要清楚， 这个财富是对其他没买房，或者房价不高地方，或者农村的一种剥夺。02房子里的财富是哪里来的？但是你得知道，这个财富不完全是你自己挣出来的，不完全是你自己攒出来的，这里包含着一个国家财富再分配的过程。经常有人说，这些年中国经济发展速度很快，但老百姓收入的增加和生活水平的提高并没那么快。于是人们质问，差的那块财富哪去了呢？这里当然有种种原因。比如财富集中在少数人的手里，比如权贵的掠夺等。但我觉得，除了这些，有相当一部分是沉淀、转移、渗透到了土地和房子里。比如20年前，北京五环有个房子，50万没人买，20年后的今天，500万买不下来。这多出来的450万是从哪来的呢？除了通胀、泡沫等因素之外，我们可以将其理解为，这些年国家通过基础设施建设、城市建设甚至公共服务投入的钱转移渗透到了这房子里。就是说，这房子现在值500万，这里包括了这些年修马路的钱，建公园的钱，搞绿化的钱，甚至包括公共服务的钱。但是要看到，通过这个转移渗透实现的财富再分配是极为不均衡、极为不公平，甚至有时是没有什么道理的。比如一个家庭在某个地方买了个100万的房子，另一个家庭同时在另一个地方也买了个100万的房子。但是几年过去，这边开通了地铁，并且在小区旁边有一站，这个时候，这套房子的价格可能就涨到了150万，另一套房子还是100万。这多出的50万是哪来的？可以理解为修这条地铁的钱转移、渗透到了这套房子里面。而另一个家庭的房子因为没有临近地铁的优势，他就没得到这五十万。这有道理吗？没有，但现实就是如此。03房子里的财富与贫富差距明白了上面的道理，我们也就知道现在的贫富差距是怎么回事了。这些年贫富差距在急剧拉大。但如果仔细分析，就可以发现，其中收入差距起的作用是相对有限的，更重要的是财富的因素。这一点在地区之间、城乡之间、代际之间，表现得非常明显。比如城乡差距，这些年在急剧拉大，城乡收入差距固然是个重要原因，但更重的是，这些年来城市居民绝大多数或多或少地得到了国家通过基础设施建设、城市建设转移过来的财富，而农村居民的绝大多数没有得到。举例说，80年代和90年代，北京一个市民的家庭，边远地区一个农民的家庭，这两个家庭的财富是差不了太多的。那个市民家庭可能有个冰箱彩电，农民的家庭没有，只有一个黑白电视。但市民家庭的房子是国家的，农民的房子是自己的。农民的房子再不值钱，两千块钱，三千块钱，但是自己的，也可以抵得上那个冰箱彩电了。但仅仅20年的时间过去，这个市民的房子800万了，农民的房子还是3-5万、10来万，差了多少倍？尤其是在劳动力流出比较多的地方，有些房子请人来住都没人住，房子已经不值钱了。地区之间、代际之间，也是这个道理。50后、60后、70后，甚至部分80后，赶上了房地产红利，那时你多买一套房子，在北京就是千八百万。但是，大部分80后，没有房子的90后，就惨了。你一辈子的收入可能都不够在北京买一套房子的。在这种情况下，他们要在财富上赶上上几代人，希望非常渺茫。04善待善用房子里的财富既然说房子是造成贫富差距拉大的重要因素，既然说这个财富中包含了国家财富再分配的过程，那是不是就应该打土豪分田地？或者动用行政力量消灭这份财富？或者像一些人主张的那样征收房产税？我觉得不能这么简单理解。而且可以说，正确地处理这种财富，是对未来有至关重要影响的大问题。对此，要考虑到如下几点。（1）尽管这笔财富以及这笔财富形成的过程中，存在种种的问题，但要看到这是中国老百姓在改革开放30年中积累的唯一财富。尤其对于年老的一代而言，长期低工资、低保障，他们在价格比较低的时候买了房子，这些房子在这些年间有了可观的增值，可以部分地视为对过去低工资低福利的补偿。（2）尽管在住房的拥有上很不平均，但要看到，城市居民绝大多数都已经拥有了自己的住房。真正的无房家庭，少之又少。在一二线城市，真正的无房户主要是新市民。因此，可以说，过去30年间积累的这笔以房子为载体的财富，涉及千家万户。（3）对于拥有两三套房子的家庭而言，在整体社会保障很不健全的今天，那实际上是他们为自己购买的一份社会保障。尤其是考虑到由于一孩化导致的未来严重的养老问题，那些房子在一定程度上具有的含义在里面。（4）中国目前正处在消费升级的关键时刻，这个消费的台阶要能够上得去，必须要解决人们的后顾之忧问题。要看到，在社会保障很不健全的情况下，现在有人还能敢花点钱，还敢消费点，是因为手里有两套三套房子，心里有点底。如果你把这个再给弄没了，这个消费升级的台阶是上不去的。（5）中国的未来应当是建设一个有产的社会，而不是一个无产的社会。有恒产者有恒心。从更现实的角度说，这几年很多有钱人跑了，财富转移出去了。现在留在国内的很多是中产阶层，有的好一点的，有两三套房子。我们应当保护他们的财富。有鉴于此，可以考虑如下思路：第一，以稳定稳定房价。从去年开始，一些地方的房子又热了起来，房价大幅度上涨。其直接原因并不是大量刚需的涌现，也不能简单归之于炒房，而是源于对和货币贬值的恐慌所形成的心理共振。于是，无房的人急着买房，有房的人又开始急着保值。要抑制房价大幅上涨，关键是消除这种预期。第二，以渐进的方式消除泡沫。中国的房地产有无泡沫？如果有，泡沫多大？要准确判断。我个人的看法，中国房地产的泡沫主要在一二线城市。而且这个是在近些年来货币大量超发，实际通货膨胀率居高不下的背景下发生的。稳妥的办法，是稳定房价，在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比。以苏州为例，去年到今年，房价翻番（原因如上）。但在此前五六年中，房价上涨很慢，泡沫已经很有限。第三，培养规范中国的住房租赁市场。住房自有率高，有利有弊。好处是安居乐业，减少后顾之忧，弊处是导致社会流动的成本更大。在许多国家，住房的自有率并不高，但房屋租赁市场规范，能保护租房者的权益。发达的房屋租赁市场，既能减缓年轻人的购房压力，也有利于方便社会流动。如果你觉得文章还不错，请为我们点赞分享到朋友圈吧！其他小伙伴儿——有喜堂《孙立平：住着100万的房子，我算不算百万富翁？》 精选二***ouwang中国的实践者官网网址：www.***ouwang.com热线：400-788-9566来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》
记者：席志刚任志强 ：离开和税收工具企业自持租赁不可持续在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续？就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右，法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力。所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看？任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？国际惯例是，房地产建筑投资，财团最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续？任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用（不动产或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年，**工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为的尝试，此后至今再无动静。建立房地产投资信，不是中央**没想法，不作决定，2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点。REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配，按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业，但并非直接作为融资渠道。若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户。中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验？任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、。有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间。此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势今天力哥家里有事，本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血，特地转过来。虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实。希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱。看不懂的，力哥和你在留言墙上交流。力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩。明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单，投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖，体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了。现在是**限价，房价被人为抑制，存在很大的，所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日光盘，还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好，学北京车牌摇号，大家一律碰运气，最公平。但明年，很多开发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房，那才是真降价，能降到什么水平，力哥不知道，但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平。正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了，没的降价，从来不是真正的拐点。还有，今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把首套到1.05-1.1倍，也就是过去针对二套惩罚性水平，表示强烈支持。这意思是说，不管你是首套还是二套，刚需还是投资，不管，我一律不管，统统调控，无论如何也要把房价压下去，八嘎~就在9月初，力哥有会员和我说5月签下的房贷协议现在总算搞定了，但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率，然后开发商还吓唬他说赶快签，不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了，你莫名其妙又要多套十几万利息，他来问我这是真的吗？觉得这是开发商在忽悠他……我说傻孩子，这不是板上钉钉的事吗？定下来啊！赶快定！不然利率真的马上又要提高了，你哭死啊……我想起了权游里最经典的那句slogan：winter is coming~是的，楼市的冬天真的来了，力哥在二季度就多次发文表达了这个观点。所以对于还想买房的人现在就很尴尬了，一方面，拖到年底或明年初，房价下降自己捡便宜货的概率非常大，但另一方面，拖到那时候，自己买房的难度也更大，因为信贷持续紧缩。你的支出会水涨船高，更糟糕的是，放贷速度慢而开发商回笼资金要求很急迫，所以那些真正的笋盘，必须全款买，你有这能力吗？当然，这只是短期趋势，大炮是死多头，坚持认为人口流入型城市的房价长期看还要涨，因为没办法，老家人多低少没产业赚不到钱呀。大炮说，你让一穷二白的临沂人民往哪里去？只能拼着老命挤到济南、青岛去谋个更好的生活（生存）环境啊。再有点本事的，当然就去一线了。所以不管一二线城市怎么赶人，还是有许多底层死皮赖脸不愿走，最多就是像力哥之前说的，从一线被赶回到二线，上海混不下去就去青岛武汉成都混，但绝不会回到临沂，打死也不肯回去了。嗯，力哥基本也是这么认为的，因为我身边充满了这种想法的年轻人。以下是原文，流传很广了，力哥找不到最初的确切出处，就不特别标注了，反正大炮肯定不会问我要版税的。
任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。如果客户是上帝，那就叫做市场经济。企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信**党了。中国**党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有**信用，这就是**信用。**信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国**敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说**给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。因为**在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在**给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。所以那三个项目一天时间就抢光了。上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。第一个先说说影响市场的因素是什么。通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的。我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。中国是2008年温**在全国人代会的报告中提到了要建立，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。为什么？因为他们租赁住房最多。但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房就会**提高。而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，**提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。你们想想有多少房子？因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些***家计算的那样，很低很低的。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。你说中国的房价很高吗？我不承认。因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。但是地价和房价是什么关系呢？这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。所以这个价格与土地的关系，有很多***家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，啊等等，这个大家都很清楚。今年提出了一个稳中求进和防范，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决的问题。那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡。当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，**不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人上调了，发债利率上调了，各种各样的都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。如果资金不够了，那**就说多少钱就多少。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是**批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？除了房地产这一块下行了，**党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着**出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是**有限制我越是使劲买，因为凡是**限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。那么不变的部分是什么呢？第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但**是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。我们看看人口。这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是在持续下降。从7.2到6.9，而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降吗，**也不会随便投资了，**也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间部分，它大头开始下降了。民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来，但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。很多人说当**限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，但是我们在统计数据上没看到。我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。幸亏我们有个聪明的中央**，告诉我们不能这么涨了，得压着点。现在给各个城市**下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。去年本身就是大丰收，暴涨，但是今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。你们不要以为在建的房子都是没卖的房子，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。那么我们看看今年的个贷，大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。中国的个贷总量很大，分三类。第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。我们再看看今年的价格。绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。我们再看每个城市之间。大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方**再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。所以我们看到到位资金减速，这个国房景气指数是上升的，就是因为销售问题。这个数据告诉大家，哪个地区增长是最快的。我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长，那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢？因为东三省太差了，叫不过山海关。我们再看看涨幅，商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。如果后者大于前者，就是价格增长的比例，每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道，房价是在持续上涨而不是在下降的。那么我们更重要的一个，就是一手房向二手房转移的速度在加速，这里可以看到，各个城市之间二手房交易量是多少呢，大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的，而且总量很大。从北京来说，这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到，很多人都说把商品房把价格拉高，把贫富差距拉大了。我告诉你错了，央改房已购公房都是房改房，这些房改房是占比例第二的，而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了，而是因此变富了。这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数，什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数，而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。那么我们还可以看到，这个从价格上来说，低价格的占多数、高价格的占少数，为什么低价格的占多数呢？就是还是刚需占多数啊，真实需求占多数啊。那么我们还可以看看，从的比例上看，真正买二手房的比例很高，就是付款比例很高，为什么？就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子，或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资，那个钱来自卖房子的钱。因此我们现在的特点特点是逆向调控。人向大城市集中的时候我们地向小城市减，然后造成结果就是好的压坏的救，我们看看钢材是不是这样，铝材是不是这样，所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点，不仅仅是在房地产。那么我们还可以看到，房地产最危险的就是现金流能不能扛得住，我们希望最好的情况就是低潮买地，高潮卖房子。但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子，高潮的时候去买地，那你就惨了。因此我们希望真正实现市场化，第一个是土地问题，不改变土地政策难以实现长效机制，什么都是白搭，第二个是如果户籍制度不改，税收制度不改变，我们很难实现真正的市场化。他们举牌告诉我时间到了，我只好不讲了。谢谢。声明：本文观点不代表喜投网，若该文章涉及版权问题，请及时联系我们删除。喜投网(www.***ouwang.com)是一家综平台，背景硬、严、团队强。自2014年5月上线以来，累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 50元起投，高达12%，发展稳健，声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可。通过本微信“阅读原文”注册送10000，邀请好友注册再送180000理财基金。《孙立平：住着100万的房子，我算不算百万富翁？》 精选三文章的评论区是一片欢呼之声。政策越来越有力了，未来实现居者有其屋只是时间问题了。为了国内市场良性发展，尽快出台相关政策。房子是用来住的，不是炒的。一切为了人民。这些人觉得出台房地产税房价就会降下来，就能实现居者有其屋的美好愿望，所以他们为征收房地产税叫好。但征收房地产税这件事本身，并不创造任何额外的社会价值，说好听点，它是一次财富的再分配。所以，这真的值得庆祝吗？房地产税会对房价带来什么样的影响？征收房产税的法理依据充分吗？这些问题，都值得思考。立 法 先 行在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。以上是官方的解读。是不是觉得很有一种法治国家的既视感？但实际情况没有那么简单。尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源，但在中国征收房地产税，一直都有争议。因为那些发达国家的土地实行的私有制，**不存在靠卖地获得收入，而中国的土地是国有的，从理论上说，业主只拥有70年的土地使用权，并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。之所以说是间接，是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金，而开发商是要赚钱的，他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上，所以你在买房的时候，就相当于缴纳了70年的土地使用费。如果再征收房地产税，就存在二次征收的问题。复旦大学***教授谢百三就曾尖锐地指出：“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税，等于一只羊身上剥两次皮，税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓，再分70年一年年交西方式房地产税啊！”只是，既然官方已经把征收房地产税这件事提上议程，结果显然已经是没法改变了。对于上面提到的问题，官方也早就做了准备。一是在2007年的《物权法》第149条里规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这是变相承认房主对土地所拥有的权利，为房地产税的开征铺平了道路。二是不动产登记已基本完成，具备了基本的征收条件。三是从2013年开始，房地产税就已列入议程，至今已议论了好久。所以最快的话，明年就可能会通过房地产税的立法工作。充 分 授 权 研究员杨志勇评论说：“所谓充分授权，应该是给地方**充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：“各地房地产情况差异大，因此地方**对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”由于房价有很强的城市差异性，充分授权地方**，因地制宜，从理论上来说完全没毛病。分 步 推 进中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为：“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”中国实行城乡土地和住房二元制度，到2016年底我国的城镇化率水平为 57.35%，地区发展很不平衡，房产税先城市后乡镇，先市民后农民是必然的。北京、上海和深圳这三个城市很可能会首当其冲。房地产税可能会怎么收？先来说说上海和重庆的两个试点。2001年1月，上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。上海采用的是“老房老办法，新房新办法”（存量和增量差异对待）的思路，即以前买的、分配到的房子都不用征税，新购房屋才需要交税。我认为这是比较合理的，一来是中国的房屋产权实在是五花八门。按产权性质大体可分为：央产、军产、单位产权和私有产权房；按取得和交易的方式，可细分为：原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。这些五花八门的房屋，要制定一个公平合理的方案，真的太难。二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了，这部分不收房产税合情合理。而重庆则主要针对高档房屋（均价高于新建房屋成交均价的2倍）进行征税，对于存量房屋，180平米以下免税，新购房屋100平米以下免税，超出部分以累进制的方式计税。而未来房产税的全面征收方式，已经透露出来的消息是：1.按照评估值征收房地产税；2.适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度根据以上两点，我个人的推断是：存量房要征收房产税（重庆模式），计税方式参照上海模式，同时给与一定免征额度。为什么说存量房会征收房地产税，因为降低建设、交易环节税费负担意味着**的税收会出现一个大窟窿，而要填补这个窟窿，要么大额提高税费，要么扩大增税范围，显然后者更有可能。除此之外，对存量房征税，既能增加税收，又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意，何乐而不为？至于计税方式，上海已经有比较成熟的经验，即先对每套房屋价格进行评估（税务局有当地所有房产交易价格纪录，可以按照算法自动生成房屋价格），然后打个折（上海是70%），再根据住宅性质进行征收（比如普通住宅0.4%，非普通住宅0.6%）。非普通住宅有三个标准：1、住宅小区建筑在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。当然，这里只是推演一下思路，具体参数各地**会根据当地情况制定征收标准。至于免税额度，这个一定是会有的。这既是调节贫富差距实现社会公平的体现，也是社会稳定的需求。只是到了具体实施的时候，免征额度是根据人均面积，还是人均面积结合房屋数量，暂时不得而知。但结合以上3点，我们可以明确的是：对于那些拥有大量房产的房叔房姐，房产税一旦出台，他们的好日子就要到头了。房产税的出台后，房价会下跌吗？这要分短期和长期。从短期来看，房屋持有成本的大幅提高，会让炒房者抛售手中的房产，市场上供给数量增多，可以起到抑制房价的作用。但是从长期看，房价的两极分化会更加明显，即该涨的还会涨，该跌的更快下跌。因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本，它只是一个辅助因素，决定房价的根本性因素是供需关系。一线城市的土地是有限的，只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市，那里的房价继续高涨是不可避免的。以上海为例，根据《上海城市总体规划（）》，到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里，而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。这意味着后面的20年，上海不但不能新增建设用地，还要减少26平方公里，房子的稀缺性不言而喻。北京也是类似，而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。其实从全球范围内来说，任何一个发达城市（纽约、香港、首尔、台湾等），都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人，他们必定要是失望了。而另一个残酷的事实是，在全球化的背景下，一线城市的房价只和高净值人群（富人）的数量有关。知乎答主@Haoran 在不久前写了一篇分析文章，他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价，以及当地富豪人数的相关度后发现，高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。所谓的居者有其屋，其实是指让你租得起房，而不是买得起房。这一点我在《高房价背后的真实逻辑》一文中有过论述，这里不再重复。作者：缓缓君
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精选四本文为【新财富投研圈】房地产系列活动（第2场，线上活动）纪要分享;主讲嘉宾为海通证券首席***家李迅，授权华尔街见闻发表。李迅雷：各位下午好，非常荣幸能够在这里跟各位做一个交流。本人对房地产是外行，从我研究经济的角度来谈对房地产市场的理解，讲的不对地方，也请大家多多指正。在今年2月初时我写了一篇文章，叫《房价如何看：从货币现象到人口现象》，主要观点是，16年来，中国的房价一直在断断续续往上涨，可以说是历史上少有的一个慢牛。那么这么长时间的牛市，是什么推动房价的上涨呢？我主要的逻辑是，最初房价上涨主要是人口现象，后期房价上涨主要应该体现为货币现象，那么先来谈人口现象。1支持2010年之前的房价上涨人口现象对房价的作用与对经济增长的作用其实是一样的，中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了。80年代初，中国经济处在资金短缺的背景下，所以中国需要引进外资。引进外资之后，利用廉价的劳动力。这些廉价劳动力对吸引外资非常有优势，就像我们目前产业向印尼，印度越南转移一样。当劳动力充裕、价格便宜的时候，就会吸引更多的资金来投资，这就是经济增长表现为人口现象。中国之所以具有这样大的人口红利，就是因为在六七十年代，中国人口出生率比较高，当这些人成为劳动力人口时，也就是这30年，给中国经济增长作了很大贡献。所以说中国经济增长，从某种意义上来讲，就是一个人口现象。同样，要研究房地产，也可以从人口的角度去研究。比如我们的城市化率的提升也是人口现象。为何我国的制造业基本上集中在东部，当时是为了引进外资，选择在沿海地区优先开放，然后中西部人口往东部迁移。这样就导致中国城市化率不断提高。城市化率水平的提高，又需要提供住房，来满足人们居住的需要，所以中国经济之所以能够高增长，一方面来自于劳动力的供给端，即廉价劳动力。另外又在于需求端的购房主体，因为中国的购房主体年龄基本上在25岁到44岁，那么这个年龄段的人他们的购房需求会比较大。所以你要研究房地产市场的话，就是要研究这个年龄段人口数量何时增加或减少。人口现象的另一方面表现就是人口流动。人口往东流动，比如最近北京深圳上海等一线城市的房价出现比较大的上涨。其实跟我们的人口流向是相关的。所以我一直认为中国的城镇化其实是大城市化。城镇化这个词只有中国有，在全世界讲到农业人口向城市转移都是叫城市化。中国其实也是一样，跟全球各个经济体的人口转移特征是一样的，主要往大城市集中。往大城市人口集中越多，大城市房价涨的就越多。我在十年之前，我写过一篇文章《买自己买不起的东西》，因为在十年之前大家的收入或财富差距还是比较小，如果你要获得更多的财产性收入，可以通过，因为那时大家起点还是差不多的，城市化率水平还是比较低，所以你若预期将来某一类有很大的上涨空间，就可以加杠杆买入。人口结构和流向什么时候出现变化？是在2011年，2010年之前，我们农业人口转移的数量还在不断继续的增加，增加到2010年时是达到了峰值，当年有1200万的农业人口成为进城农民工。2011年之后转移人口的数量就逐步开始下降，2011年大概降至1000万，2012年是800万，2013年是600万，2014年大概500万，到2015年呢？到目前为止统计局还没有公布这个数据，但是据我的猜测，几乎等于零。这也就意味着2010年之后，以农业转移人口特征的城市化进程基本上是已到后期，接下来我们的城镇化就是农业人口的市民化的过程。另一方面，中国劳动力人口数量在2010年也达到一个峰值。2010年16岁到64岁这一年龄段人口达到一个峰值。这就意味着我们经济增速要下行，因为劳动力人口数量开始下降，另外一方面就是农业转移人口数量也在下降。这两个事件都发生在2010年。还有一个数据也比较有意思。我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值，大概增速是30%左右。那么看到这几个数据我基本上就是把房地产走势分为两个阶段，一个是2010年之前，再一个就是2010年以后。在2010年之前，房地产是一个人口现象，因为一个是劳动年龄人口数量在不断增加，我们享受人口红利，中国经济中国制造业也由此保持高度增长；到之后，经济体需要拉动就需要更多的资金，那就是货币现象。2房价已经是货币现象生产要素主要是三个：劳动力、资金、技术进步。过去对经济拉动所做的贡献主要靠劳动力这一要素，如今，劳动力这一生产要素的优势在减弱。30多年高增长之后，中国也积累大量资金。长期外贸顺差、大量外资流入以及在预期下流入使得中国资金已经比较充裕。所以2011年之后，中国生产要素当中资金起到比较大的作用。当然之前资金也同样起到了重要作用，只不过相比劳动力来讲，资金的优势相对小一些。过去25年中国的M2增速大概每年平均增长20%左右，这在经济规模小时影响不是很大。当经济规模达到一定水平时，比如我们现在成为全球GDP第二大国时，在此情况下M2增速还维持如此高的水平，显然对房价产生比较大影响。M2高增长不仅对房价产生影响，对其它资产价格同样也产生很大影响。所以，这个研究货币现象也是很有意义的。比如在1993年时，***家麦金农对中国货币超发提出一个疑问，他问，“为什么中国货币增长这么快但中国没有出现通货膨胀？”之后解释也比较多，比如当时中国的货币化率和资本化率均比较低，因此，有金融深化的要求。确实，那时中国金融发展水平比较低，、等资本市场的规模很小，房地产市场也没有建立起来，所以，对货币的可容量还是比较大。但到后期再用这些来解释是有点讲不通。为什么中国M2总额已接近美国两倍时还没有引发通胀？其实我觉得是钱流到资产领域，对应的是资产的泡沫。中国的收入结构在这方面有个非常大的特点就是贫富差距比较大。这几年讲到居民收入增长要快于GDP增速，说明可以与GDP对应的是居民可支配收入；而可与居民财富增长对应的是M2。所以仅仅看GDP，只能说明低收入群体的收入增长快于高收入群体，贫富差距在可支配收入方面略有缩小。若是比较财富的贫富差距，因为财富增长是盯着M2的，中低收入群体财富规模比较小，因此，在财富扩张的时候，贫富差距就又扩大了。所以这个基本上就可以解释现在为什么房价涨会遭到大部分人痛恨，而股票涨则是大部分人都喜欢的。前者是富人指数，或者是中产指数。由于过大的财富差距，中低收入群体的收入水平就相对偏低。由于物价指数CPI是平民指数，M2的高增长并没有带来中低收入群体的收入高增长，所以CPI的涨幅长期来看还是比较低。偶尔有几年涨幅比较大，这实际是一个矫正的过程。也就相当于股票跌多了偶尔反弹一下，但是总体趋势还是远远跑输了M2增速跟名义GDP之差。关于资产价格是否存在泡沫或扭曲问题，可以以深圳和香港为例。香港非常低，几乎是全球最低的，深圳股票几乎是全球最高，因为香港是一个国际市场国际投资者主导的开放市场。而深圳主要是一个国内市场，存在进入壁垒。所以这两个市场就存在巨大的估值差异，即便最近以来股市大跌，股价比以往便宜了很多，但是所有市盈率中位数我估计在70倍左右。这个应该也是全球最高。也就是说，给一个封闭的市场注入足够多的钱，其价格就必然扭曲。北上广深的租金房价比大概是2%，2%对应的是50倍市盈率，那这个市盈率水平也应该全球也是很高。为什么市盈率那么高，原因就是货币发行量过大。货币发行量过大跟银行融资间接融资为主的融资体制也是有关的。所以不能把中国M2与美国M2做简单对比，更应该参照的是中国跟日本，中国跟德国的对比，因为这两个国家以间接金融为主的，但即便如此，我们的M2增速也会是远远超过这两个国家。房价作为货币现象又如何体现呢？例如，中国富人阶层中，至少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市。为什么居住在这三个城市？跟、经济发达程度和社会福利体制有关。我们的社会福利基本上很难做到均等化，在深圳北京上海有更多的高校、医疗、和基础教育条件，这些优势使得大城市的人口不断集聚。比较一下发达国家，虽然他们地区之间产业发展水平有很大差别，但是有一点是比较好，就是公共服务均等化。所以即便人们住在中小城市也可以享受到大城市相似公共服务。有一个概念叫人均GDP，中国为了追求区域间均衡发展，**引导大量资金往中西部地区投资。但是中西部地区流动之后并没有显著改善中西部地区经济发展状况，故从人均GDP来看，地区之间差距比较大。但是在发达国家一个地区GDP可以是另外一个地区GDP十倍二十倍，但是他们人均GDP基本上是差不多的，因为人口流动是没有限制、没有户户籍制度、公共福利制度都是一样的。这就是中国跟发达国家很大区别地方。所以人口还是要往资源相对多的地方去。富人积聚之后也会给体力劳动者提供很多就业机会。这就可以解释为什么像上海深圳北京保姆价格涨幅是非常大。这个价格就是由富人财富规模所决定的。这就是我讲的为什么中国房价从2011年之后上涨就是货币现象的原因。这个货币现象，除了与这些年来为了实现稳增长的目标有主要关系之外，又是跟中国人对财富的追求有关，这是非体制性因素。我在以前也写过类似文章，专门分析中国人对财富追求巨大的欲望，我们全球第一，我们贸易出口、内贸又是全球第一。比如说海运、外贸出口、网上购物等的全球份额都是第一。除此之外，人口流动规模也是全球第一。所以，中国人对财富追求的风险偏好这在全球相对来讲是比较罕见的，这也是拉动中国经济增长。同样，中国跟印度比，印度是一个宗教国家尽管有廉价劳动力，但这些年中国已经远远超过了印度。所以说这是一个非体制性因素。3房价泡沫破灭会来临吗？就目前来讲，我觉得房价涨幅过大，尤其是一线城市，泡沫化程度比较明显。既然说股市有泡沫，债市有泡沫，而资金是无孔不入，即便有管制的墙来阻隔，但世界上没有不透风的墙。所以我觉得房地产肯定面临泡沫破灭的风险。但在目前这样一个经济通缩的格局下，它还不至于马上就要消退。因为目前这一轮行情与**鼓励相关。**希望，实现去房地产库存。房地产库存可以通过居民加杠杆解决。但是居民加杠杆会加在哪里？钱是否流到**想流的地方去？未必。所以最近周小川提出不能老用货币政策，货币政策只能解决总量问题，没法解决结构性问题，结构性问题需要财政政策来解决。但是货币政策用起来效率是最高的，说扩大货币量就能马上扩大的。但是货币扩张很难流到**想流的地方去，比如说现在房产主要过剩在三四五线城市，可是，资金还是流到一线城市，二线城市。这就是目前很多政策存在天生的缺憾，包括财政政策。财政政策它的意愿就是管好结构问题和经济发展，但是能保证能做到真一点吗？很难做到。比如说，过去20年当中，整体来讲，国家资金整个投向比重是西部地区是在增加，东部地区是在减少，但是我们的人口西部地区在减少，东部地区在增加，也就是说人口往东流，资金往西流。这也不是**的意愿。**的意愿是中西部地区人口实现本乡本土就业，解决中国经济均衡发展问题。但实际上是很难做到。我们在分析政策目标时，一定要看到这些目标可能不会达到预期，因为政策目标总是过于多元化。在目前这个情况下面，我依然觉得**目标还是多元化，还是把稳增长放在第一位，然后就是防风险。总共有五大目标：稳增长、防风险、调结构、促改革、惠民生。这么多目标不可能同时实现。那最愿意实现是哪些方面呢？我觉得是一防风险、二稳增长。故今年还不会采取紧缩手段，为调结构促改革而牺牲增长。这一轮一线城市房价虽然暴涨，总体房地产还是供大于求，但是要出严厉调控手段还是不至于。一线城市房价虽然涨的那么多，也是存在很大非理性因素。但是我们要看到趋势：资金还在往一线城市集中。因为全球经济的发展都是一个不平衡的发展，迄今没有一个成功的案例表明一个国家的经济是可以在不同区域均衡发展的，也就是说四五线城市要发展为一线城市的经济水平是很难的，只能通过当地人口不断流出来实现全国不同地区间人均GDP的均衡化。这是全球普遍的规律。所以大量的投资机会和就业机会都会集中在一线城市和二线城市。互动提问环节Q国内货币宽松，则资金会流入房地产，为什么不是资金流入新兴产业、股市、等？A我觉得资金还是流入到新兴产业和金融产品领域的，如去年银行余额就增长了56%。因为资本总是逐利的，只不过我们中国人更喜欢赚短钱，既然房地产比较好容易赚钱，又可以加杠杆，故吸引更多的资金流入到容易赚钱的一线房地产领域。这个跟去年这个时候股市的火爆场景是一回事。去年股市火爆时，大量的场内融资，也是热火朝天。好，是我们民族的优点也是我们的弱点。我们可以看到，澳门赌场和拉斯维加斯的中国人参与很多。比如说，我专门研究了澳门赌场的毛收入增速变化和拉斯维加斯的毛收入增速变化，发现跟中国有很大相关性，说明中国人很喜欢通过博弈交易来获取超额收益。这个跟日本和德国这两个制造业强国有明显的差别。日本在90年房地产和最大时，也是交易最活跃的时候，股票的年换手率只有100%，而我们去年换手率超过了1200%多，其中者的换手率超过40倍。Q明斯基时刻背景下，股房债是否还值得信任？A觉得是在13年就开始提到明斯基时刻。现在已经过去3年了，这几年来可以看到我们的股房债水平还是在上升，整个社会杠杆水平还在提高。但关键在于要发现什么时候会出现资产价格的拐点。****也说了政策工具箱里的工具很多，不让明斯基时刻到来。14年中央经济工作会议和15年中央经济工作会议似乎都对表示担忧，同时也提到去杠杆也是漫长的过程，所以从这点来讲，我觉得危机的苗头已经出来了，但反危机的举措也很强烈。危机的爆发通常是在经济过热时，但目前中国还处在通缩中。通缩会导致衰退，但通胀才会导致危机。目前，中国是低通胀。股市在下跌，但仍然存在明显泡沫，债市也存在泡沫，房地产更是存在泡沫。因此，从估值的角度看，不值得信任。不过，机会还是有的，不是普涨的趋势性机会，而是个别上涨的结构性机会。Q目前中国城镇化率有没有达到50%以上？和发达国家对比有差距吗？A目前国家统计局公布的城市化率的比重是56%，这个已经是明显超过50%了。另外方面，我个人认为中国的城市化率是被低估的。因为我们这个计算方法，是统计城镇的常住人口，也就是在城镇居住6个月以上的人口。我大概在6年以前，用另外一个指标来统计城市化率水平，就是用1减去农村化率，就是农村的常住人口比率有多少。比如说一个建筑工人在这个城市呆三个月，在另外一个城市呆三个月，在两个城市都不足六个月，都不能算城镇常住人口，但是他已经不回农村家了。所以说农村的常住人口比率有多少，用1来减去农村化率，这样获得的城镇化率就比较真实。所以按照我的计算方法，中国实际城市化率已经超过60%了。第二个方面，中国的城镇化率很难超过西方国家，原因在于我们的人口老龄化已经提前来临。也就是说，我们不能够像美国日本那样，把城镇化率都达到80-90%左右。误以为我们的城镇化空间还很大，我们不要简单被国际比较数据所迷惑，而要看流动人口的规模有多大，目前已经净减少了。或许将来还可以提高，但是它是一个漫长的过程。所以，把城市化率的提升当做看好房地产的一个理由已经不那么成立了，我们一定要看到农业在业人口实际上在大幅度的减少，农村人口可向城市转移的数量实际上也会是比较少了。Q以现在的货币增长率，**是否有以通货膨胀来率的意图？A目前**通过大量的发货币，货币发行量大之后利率水平就降低，利率水平降低后借新还旧的成本就低了。比如原先8%的利率来借钱，现在以6%的水平再来筹钱，然后还贷。故通过借新还旧就可以降低债务成本并获得更多借款。当然这个前提是必须能够借得到钱，故宽松货币对地方**是个好事情，因为地方**总能借的到钱的。只要央行通过宽松的货币政策不断的增加M2规模，则借新还旧的方式可以进行下去。而银行也可通过扩大信贷规模来弥补收窄而导致收入减少。这种模式最大的损害者就是储户，因为他们的资金被不断增加的M2稀释了。故不能说**通过通胀来洗劫，通胀确实是一种税收，但目前没有通胀。目前来讲，在通胀水平相对比较低情况下，央行可以大胆发货币，而债务人还是可以通过借新还旧来降低它的债务压力。Q一二线继房价续疯狂，三四线仍旧低迷，一二线涨价间接控制人口，全都被迫回三四线去库存？国家需要的是234线城市去库存，您认为一线城市的上涨有没有可能传导到二三四线，并带动经济的整体回暖？A这个提问还是比较有意思。通过一二线城市房价上涨后居住成本就提高，大家就会回到三四线去买房，然后再去库存。这个可以去想象，但是否会有这么一个行为。因为三四线城市的库存是实实在在的，我们主要还要去研究购房者的需求跟供给之间是否均衡，如果供给过大，即便一二线城市再涨，也不会再三四线城市买房，也不能达到去库存的目标。当一个东西无解时，可以想很多办法去解决，到头来发现还是无解。我们现在既然房地产是一个货币现象，就不能用人口现象去解释这个问题。如果人口流动减少了，老百姓口袋里的钱也不增加了，就业压力大了，单纯靠发货币加杠杆已经很难起作用了。如果能起一点作用的话，就是**财政支出中拿出真金白银在三四线来提高公共服务，改善教育、医疗等各方面公共服务质量，同时，再给老百姓发钱，也就是说必须要付出才能够获得，不能够简单的用房地产宽松政策和货币利率下降来解决这个本来就是决策失误导致的库存过高问题，我觉得这是不可能的。对于**的作用，我还是坚持我的逻辑：过去中国经济增长是欠账式增长，靠的是负利率和廉价劳动力，即欠亏了储户和农户，如今，他们未富先老。故现在拉动中国经济增长必须是一个负债式增长，也就是**要，主要是中央**加杠杆，中国目前的**债务率还是比较低。地方**也可以加杠杆，但是不能让老百姓加杠杆，那风险太大，问题很多。所以我认为一线城市房价的上涨对于二线城市会有传导，但是向三四线的传导就越来越难。我经常用一个圆的面积来解释房地产的供求关系，圆的半