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炒房的资金运作手法
炒房的资金运作手法
导读：　炒房的资金运作手法(共7篇)炒房团是怎么赚钱的?炒房团的运作流程怎样?不靠房价上涨靠利差炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。炒房...
篇一 炒房的资金运作手法炒房团是怎么赚钱的?炒房团的运作流程怎样?不靠房价上涨靠利差
　　炒房团是怎么赚钱的?几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。
　　炒房团的力量到底有多大？炒房团的运作流程怎样?他们是怎样参与房地产市场的利益分配？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？
　　对于外人来说，这的确是一个难解之谜。本文中，房地产行业知名律师张捷先生阐释的运作逻辑，已经超出我们简单理解的炒房团运作模式。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。
　　炒房团的利润来源
　　即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。在这样的博弈中获取暴利并不容易，且风险巨大。更何况在计入税收因素后，这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈，也就等同于赌博了，这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%—5%，还要以复利计算。综合到年息，最高能超过100%。
　　在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
　　在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。可以说，正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。
　　对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的收益，也即是此利差部分。　　
　　开发商需要炒房团
　　办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后，找愿意假按揭的人也越来越不易。
　　但开发商的资金需求依然存在，而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫，这就给炒房团留下了空间。
　　实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，都是由炒房团承担。而且，炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查，走的是正规渠道，也没有给银行和律师行贿，在形式上符合法律政策，银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
　　很多人会问，开发商需要资金，为什么非常希望和炒房团合作，而不是直接先期降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。
　　其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售，但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金，而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
　　其二，实际上最主要的原因在于：即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
　　正因此，开发商是绝对不敢以低价开盘。 正因此，开发商会希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团，而且只卖出开发商希望卖出的数量，其他高价开盘的房子就慢慢地卖。
　　如此合作的直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大的利益。
　　炒房团撤出手段：退房
　　炒房行为最终成功的关键是房屋要能够出手，顺利退出才意味着真正的成功。
　　炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。而且炒房团人数众多，又是异地炒房，对于有关房屋的管理也很难，抛售会很困难。那么炒房团如何退出？
　　这就要依靠开发商进行协助——退房。
　　一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可以随时将房屋再出售。采取这一办法最大的好处就是大大规避了税收，因为退房不需要交任何税款。由于是以开盘价的低折扣价格买入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。
　　这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。
　　房屋真正的销售都是通过开发商的销售团队或者专业的房屋销售公司来解决。此时炒房团拥有的房子和开发商还留有的房子就会一起卖，进行混合销售。这样，真正的买房人根本不知道，自己所购买的是炒房团的房子还是开发商的房子，挑中了一套炒房团的房子，炒房团就退这一套，在购房者眼中是与直接购买开发商的房子没有区别的。这样的结果就是退房率超高，北京出现不少楼盘显示的退房率居然超过100%，也就是所有出售的房子被退过一遍，这背后就是炒房团的功劳了。
　　炒房团的运作流程怎样？
　　炒房团找目标开发商炒房一般是不从售楼处下手的。去找销售经理、总监也不成，甚至总经理也不成，而是直接找到老板。这是因为知道的人越少越好，否则很多关系户都会找上门，按炒房团的价格要房子。
　　对于不熟悉的开发商老板，炒房团会从售楼处职员开始找，但是背后的运作机制是绝对不和职员讲的，一定要见到老板才会说。
　　对职员的说法就是以要大量团购为由要求见到老板洽谈。炒房团一般是找专门的房虫，他们的职业是倒卖项目赚取佣金，是一群资金掮客。在炒房的利益之下，很多房虫后来还成为了专业的炒房团中介。
　　最初，炒房团操盘手往往要说服开发商合作，但尝到甜头以后，开发商就会主动寻求合作，并且开发商的老板之间也会互相介绍。其表象就是某个炒房群体会专门跟在某个开发商的身后买房子，开发商到哪里就买到哪里，炒到哪里。
　　在炒房的利润分配上，如果是炒房团出资，操盘手团队至少分三成利润；如果是私募带资并操盘，炒房团的“演员”们可以分三成利润。为了能保证得到利润分成，操盘手团队会以建筑公司的建筑安装费用作为转钱通道，参与的建筑安装公司也可以有经手金额1%~3%的管理费。　　
　　参与建筑安装实现避税
　　开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%—60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。
　　建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的收益所得税一般是核定的定税，比例也很低。
　　操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
　　经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用。
　　因为无利可图
　　未来十年无人敢炒房
　　在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义乌、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑地来开发房地产，现在工地已经停工。
　　无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。
　　在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
　　未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
　　身家超600万者多炒房
　　据经济之声报道，胡润研究院《2012中国高净值人群消费需求白皮书》显示，中国个人资产在600万元以上的高净值人群，达到270万人。高净值人群中北京最多，行业分布以企业主、炒房者、职业股民和金领为主。
　　报告说，“从2009年到2011年，高净值人群有超过50%的资产以现金和存款的形式配置，房地产与股票型基金的配置比例也相对较高，而以信托、私募股权基金、阳光私募、保险、债券等其他类别的配置比例不到30%。” 分析认为，将大量的资产配置于现金存款、房产及股票基金中，这在过去通胀处于高位，股市楼市皆下滑的国内市场是极为不利的。　　
　　双重拷问炒房团被套
　　曾几何时，“温州炒房团”影响巨大，所到之处，楼市热销、房价飞升、人气鼎沸，成为最受各地开发商欢迎的炒家。也是当地购房族最大的梦魇。笔者认为，温州炒房团的被套，至少能带来两个层面的反思。
　　首先，产业空心化造成的恶果不容忽视，这也是造成温州民间资金外流炒房的主因。根据2010年的中国人民银行温州支行的一项调查显示，60%的被调查企业认为，自己10%-30%的资金用于购买非厂房的不动产，原因是现在“实业不太好做”。特别是2008年以来爆发的国际金融危机导致了出口减缓，工厂开工不足。只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。靠高杠杆、高利贷融资的炒房固然能够短期暴利，但如果对市场反应稍许迟缓，或者政策不确定因素带来的调控，都有可能使炒房者陷入巨大风险，当前的炒房团八成被套就反映了这个趋势。
　　其次，国内资本市场投资品种的不足也使大量民资沉淀于楼市，加重了温州游资向楼市倾斜。资本追求高的回报率是一种本能，但国内除了A股市场，几乎很少有风险适中、回报率高、变现性快的投资品种。加之股市近年来持续低迷，回报率偏低，原先恋战股市的资金纷纷转向楼市，由于我国处于加速城市化的进程中，住房的刚性需求不断攀升，由此带来楼市的兴旺，此种预期也加快了温州游资炒房的步伐。如果不是楼市调控带来的政策性转向，温州游资炒房可能还会继续下去。
　　因此，如何将庞大的民间资本引向有利于国计民生发展的正轨，做到经济增长、充分就业、促进消费，这样才能避免炒房带来的金融风险，这或许是摆在地方政府面前的一道重要课题。
篇二 炒房的资金运作手法夺楼上海滩
　　日，就在中瑞财团赶到上海办理上海明力德公司股权移交前两天，明力德股权被查封。查封理由堂而皇之——家注册在上海静安区的企业起诉明力德欠款600多万元，逾期不还。
　　究竟是时间上的巧合，还是被有心人算计?
　　一场战火绵延近三年的夺楼大戏就此摆上台面。两大温商集团风云际会，各路人马粉墨登场。一眼望去，谁是谁非言之过早，鹿死谁手尚未可知。
　　横刀夺爱
　　素有“中国民间第一财团”之称的中瑞财团，背景可谓雄厚。
　　这个由神力集团、奥康集团、法派集团等九家温州著名企业联合成立的财团组织，以房地产投资为主业，号称“可运作资金超过100亿元”，兼之出手快准狠，自2004年成立以来四处奔袭，多有斩获。铁蹄过处，自然绕不过“地王之王”上海。
　　恰好2007年初，上海新建业大厦经营不善，举步维艰。正逢楼价遽升，持有该物业的明力德公司六大股东遂决定卖楼分钱。接盘者谁?
　　2007年4月，股东之一黄杨花找上了上海人民企业集团董事长金福音。多方游说加之实地考察，金福音慨然出手，确立谈判框架——人民集团受让明力德公司的全部股权资产，即新建业大厦，作价1.95亿元。
　　一切看似顺理成章水到渠成。关键人物郑步良却悄然登场。
　　此人身份暖昧，既是明力德六大股东之一，又是中瑞财团九大股东之一。江湖传闻，是夜，郑步良独约金福音，求教诸如新建业大厦这种写字楼型烂尾楼的经营之道。既是温州老乡虚心问道，金福音豪兴大发，敞开心扉畅谈新建业大厦的开发利用价值、如何包装再造等等。郑步良果有所悟，悔之脱手草率，更当即向金提出保留自己在明力德的股权，收购后挂在金名下。最终，金福音以企业股权结构复杂不利于经营为由，婉言拒绝。
　　没想到第二天，郑步良即飞回温州，向中瑞财团介绍这一项目，大谈利好因素和经营方略，催促召开股东大会商讨收购方案。
　　彼时，中瑞财团正准备将总部迁到上海，闻言正中下怀，当即表态愿意以同样价格将新建业大厦收入麾下。
　　一夜之间，新建业大厦从无人问津的烂尾楼变成了香饽饽。两大实力财团首次狭路相逢，短兵相接。
　　个中明争暗斗众人三缄其口。唯一见诸报端的说法是“郑步良最终促成了这笔股权交易”。日，新建业大厦花落中瑞。只有当初极力接洽金福音的明力德股东黄杨花，没在那份《股权转让》上签字。
　　辛苦筹谋竟是为他人作嫁衣裳，金福音的恼恨可想而知——煮熟的鸭子说什么也不能让它白白飞了!他转而盯上上海明虹投资有限公司。
　　明虹何以举足轻重?
　　话说2003年，八位来自温州苍南的富豪合伙成立明虹，竞购上海亚新生活广场，进军上海楼市s2006年，为竞购新建业大厦，明虹八大股东其中六位，又发起成立了明力德。
　　这可以说是温州炒房团惯用的运作手法：其一，买楼最终是为卖给下家赚取差价。单纯买卖楼盘得交数额不菲的税，而成立公司以股权转让方式出让大楼只需在工商局做个股东更换；其二，方便用一个项目作为融资平台去收购另一个项目。因此当初明力德只是一个空壳公司，据说收购新建业大厦时，先后从明虹拆借了6630多万元，还以明虹旗下资产亚新生活广场为抵押，贷款7500万元。其后双方账目往来更是复杂。
　　尽管这种搭梯过河的运作方式，当时看上去很美，明眼人却一下就能揪出破绽——管它是谁吃下明力德，都必须厘清并偿还其所欠明虹的债务!那么明虹就是一个潜伏在明力德，随时可能爆炸的定时炸弹!
　　明虹公司的出让谈判由此紧锣密鼓地酝酿开来。中瑞当仁不让虎视眈眈，金福音更是志在必得。这时候，身为明虹股东的黄杨花为金福音挺身而出。在明虹股东大会上，黄杨花甚至数次话里有话地提议——为防止“个别人”作弊，出让必须采取内部竞拍的方式。
　　恶战一触即发。
　　日，温州平阳国际大酒店，明虹举行内部竞价拍卖。两军再次对垒。郑步良代表中瑞财团和黄杨花展开角逐。价格一路飙升。最终，黄杨花以2.65亿元竞标价，拍到上海明虹投资有限公司100％股权及全部债权债务。
　　这一次，金福音笑到了最后。
　　各怀机心
　　中瑞财团如愿以偿横刀夺得明力德，金福音一吐恶气豪迈拍下明虹，看似应该皆大欢喜。然而事实恰恰相反。
　　双方对峙至此，本就不是意气之争。那栋引发大战，作价1.95亿元的新建业大厦，早在一片“涨”声中节节高升，时价已突破3亿元!金福音费尽周折极力拉拢黄杨花，甚至不惜承诺黄杨花，将其原明虹股权折算入股“新明虹”，不正因对这栋大厦念念不忘?
　　这个1978年就在老家温州乐清办厂生产低压电器的企业家，一向以精明著称。他是温州早期企业家中为数不多拥有硕士头衔的老板。发迹之后，他离开温州扎根上海，在兼并国有和集体企业中迅速壮大。1997年，金福音就已联合上海24家知名企业组建上海人民企业集团并出任董事长。2009年，该集团以营业收入178亿元跻身中国500强，位列第308位。在2009年3月公布的新财富500强富人榜上，金福音家族更是以45亿财富超越其温州老乡南存辉与胡成中，位列第87位——这一切，无疑都得益于金福音得心应手的“资本运作”。
　　他深谙两军交战，攻心为上。拍下明虹之后，金福音当即爽快地按约付清2.65亿元拍买款。明力德股东本就是明虹股东。这边已经乐呵呵地数上了钱，那边中瑞直到2007年9月才慢吞吞地分两次付满6000万元预付款，两相对照，股东们顿时有点后悔明力德所托非人。此其一。
　　其二，赶在中瑞股权过户之前付清拍买款控制明虹，这颗定时炸弹终于可以引爆。
　　根据中瑞和明力德的股权转让合同，中瑞财团预付款到账10天内，明力德要配合中瑞做好股权变更手续，其余款项在股权转让过户完成后6个月才支付。显然，中瑞的小九九[1]&[2]&[3]&下一页
篇三 炒房的资金运作手法赚钱技巧及方法
赚钱技巧及方法
所谓的“经”就是一种投资的理念，有时候人还是要跟点感觉…
一位CEO，用独特的眼光在上海购置了不房产，应该说此轮房产大潮中益菲浅。当然他也有着自己独有的购房理念，而且他还认为上海将来高端房和低端房之间的房价距离会被进一步拉开。
他，复旦经济系的82届毕业生，曾为上海社科院经济所研究人员，曾是英国牛津大学访问学者，美国有过一段相当丰富的学习生活经历，曾任美国道琼斯公司中国经济问，长期担任道琼斯财经节目上海电视台《世界财经纵横》节目的主编和制片人。而现在，他摇身一变，成为每一文化传播公司的董事长兼CEO，同时却又是一个普普通通的自由撰稿人。然而，记者对他最为感兴趣的，倒不是他传的个人经历，而是他令自己身价翻倍的炒房经。他就是俞坚。
投资房产 VS 投资艺术【炒房的资金运作手法】
初见俞坚，谈到他为何钟情房地产投资时，俞坚很轻松地笑了笑：“很简单，我喜欢房子。好的房子不仅是建筑，也是艺术，我个人就很喜欢艺术性东西。”
的确，一进俞坚的新居，首先就会被其中浓浓的艺术气息所打动。正对着大门的是一扇清雅的屏风，大门左侧摆放着一套明式仿古餐桌椅，客厅的墙上挂一幅大型油画，过道两侧也用一些颇具匠心的小艺术品点缀着。无论书房、卧室还是盥洗室，其朴又不失高雅的整体感觉无不体现着设计者的品位。
1996年，俞坚用公给予的住房津贴在古北以每平米1700美元的价格购置了自己的第一套房，总价23万美元。据称，这也是经他手惟一一套亏了钱的房子。当时，上海的外销房还只集中在古北地区，房价都是出奇地高，因此当时这套买入价23万美元的房子在几年后抛出时只卖了13万美元。
“这是没办法的，当时主要是要解决住的题，更重要的是当时上海的房地产还未进入市场化运作的轨道。但后来我发现上海房地产的场化进程越来越快，而我认为市场化越彻底，投资成功的机会也就越大。当然我投资房产成功是适时把握了机遇，但更多的还是靠自己的判断力。”
说到俞坚投资房产的这种敏锐的判断，不得不提起他在国外的一段生活故事。当他1986年在牛津做访问学者的时候，长达一年的租房生涯使他对房地产有了最初的认识。据称，沙俄期财政部长的女儿当时在英国牛津大学附近购置了很多房产，专门租给这些牛津大学的学生们，这也是当地房地产投资成功人士给他印象比深的一位。
后来，他前往美国哥比亚大学“美中文化艺术交流中心”工作的时候，利用业余时间在一家房地产公司当房地产经纪人，做买卖房子的交易。在此期间，他不断深入了解市场，研究美国经济和房地产发展之间的关系。当然也推销房子，俞坚很自豪地告诉记者，他曾把纽约皇后区的三套联在一起的房子用很短的时间推销掉，当时卖了100多万美元，赚了一笔错的佣金。
“快、准、狠”购房“一见钟情”
有了国外这段经历，目睹上世纪90年代上海刚刚兴起的房地产业的发展，俞坚自眼明手快。上世纪90年代中后期，从美国回来的他把注意力集中在上海的中高档房产上。1998
年，他表姐家做客，途经浦东南路商城路的时候，从众多钢丛林的缝隙中，看到了一块带着箭头的小指示牌，上面写着“仁恒滨江苑”。顺着箭头的向看去，他顿时欣喜万分，顾不上当时已是下午五点多钟售楼处马上就要关门，踩着烂泥地，深一脚浅一脚地跑到售楼处当天就签下了购房协议，而此时仁恒一期的全装修房为8000元/平方米。
“我知道曼哈顿沿河房子的价钱，因此当我一看仁恒当时的选址，了解到该房的，我就知道投资这个房子一定错不了。当时虽然卖10000元/平方米，但我认为这个价格还是低于它的实际价值的，而且滨江房子卖一套少一套，因此它的上涨空间非常大。房子的价值并不是看开发商开出的价钱，而是要看二手房的成交价格，不断地resale，最后确定的价钱才是经过市场筛选后的实价值--有眼光的人看中的就是房子resale后确定的价格。”
买好之后空关两年。待后面两期房子造好，一切配套服务跟上后，他立刻将房子租了出去。现在，该房租金已经达到1800美元/月，房客是一名磁悬浮工程方面的德国专家，而仁恒的房价每平方米目前已经涨到18000元。
然而，令俞身价倍增的，却是一批不知数量的外销积压房。当时镇宁路延安西路的这批外销房以元/平方米低价处理，并且免交交易契税，他一下子购进了数套，至于具体数字他却不肯透露。
佘山的天马花园是俞坚的又一得之作。一次他去佘山，偶然发现一个别墅楼盘在绿色丛林中若隐若现于是在对佘山进行了一番考察了解之后，他立刻拍板买下了其中一套，因为他知道，根据国外的经验，高尔夫球场中的别墅一定是最佳的投资选择。
“我买房，更注重房子所含的价值。它坐落在一个27洞的高尔夫球场里面，而且不像一些别墅暴露在公众的视野之内。别墅应该有其私人性和私密性。最主要的是，那位别墅的开发商本身就是高尔夫球和高档别墅的爱好者，把高尔夫文化融入别墅的设计之中乃是这个别墅最吸引我的地方。我相信这套房有相当的升值潜力。”
而他现在位于青海路南京西路的这套新居，也是他当年以7800元/平方米的单价买进的，而现在，这里的房价也已经涨到13000元/平米以上。以发展的眼光看上海楼市，乃是俞坚的成功之道。
未来上海房价将进一步拉开距离
“尽管炒房地产主要强调的是,,地段、地段，还是地段"，但实际上，地段与政府规划、投资是密不可分的。政府是看长远，他们往哪里投钱，哪里就会发展，你就往哪里跟，是简单的道理，这样跟进一定吃不了亏。但是跟进的时机一定要选准，进晚了你的投资收益率就低了。”&/P& p&
俞坚投资地产，强调的是资金不断滚动理念。就像投资曲线一样，第一根抛线抛出去，第二根要适时跟上，决不能等到第一根滑到底再抛第二根，因为房地产最快的增值总是在一段时间之内的。在最时间内投得出、收得回、赚得多，必须要靠不断的资金滚动。
对于资金量不是很大的投资客，房子最好一套一套地买，选择不同的交房时间，用投资的多样性来获取资金的灵活性，尽可能地减少投资压力。即使你的投资机会很好也要分散一些，不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里，因为任何一种投资都会存在风险。
“即使是现在经过40个月的持续上扬，上海的房地产市场仍然具有相当的潜力，因为上海房价结还未拉开。像上海这样的国际性大都市应该有一个多层次的房价结构，对于不同的人群应有不同的房价与之对应。”
俞坚仍然看好上海的高端市场。今年他在浦东世纪花园进行了连续投资，因为看好浦东尤其是世纪公园周边地区的投资潜力。在谈到目前大家都较为关注的中低价房时，他说：“的确，在很多发达国家和地区，廉价房也非常多，虽然他们地处比较边远的郊区，但由于有优良的政府规划和交通配套，市民并不需要买车，工作和生活也不会受影响。松江新城和嘉新镇都将有很大的发展空。”
“很多发达国家和地区级差地租非常明显，但上海还没有完全突显出来。上海的GDP每年保持两位数增长，房地产是经济发展的一个重要方面，其实上海还是需要真正的顶级豪宅。房价也将进一步拉开差距，这也将成为未来楼市发展趋势。”他最后对记者说。
炒房最基本就是低价买进，高价卖出，比如100万买进，150万卖出，赚50万，但是有人会说，谁去买这个150万的房子，放心，他自己去买，看看下面的炒房模式计算
新政策之前的炒房：
背景：银行一手房二手房贷款首付都为20％，二手房无个人所得税
下面以甲买进一套100万的房子，上涨50％为例
银行贷款/万
房价上涨％
乙（甲的马甲）
甲首次购房首付20万，其余80万银行贷款，1年后把房子当二手房子卖给自己（乙），二手房子继续贷款，乙再首付30万，银行返还给甲首付20万和差额50万，这时甲净赚20万，同时还拥有一套房子（首付30万，欠120万贷款），这时如果甲直接申请无力还贷款，就已经获得20万的利润。如果再把房子以150万卖掉，又可以拿回30万的首付，共获得利润50万，如果再减去中间乱七八糟的费用，肯定能获得45万的利润。
新政策之后的炒房：
背景：银行首付30％，二手房在5年以内交易征收个人所得税5.5％（广州）
还是以甲买进一套100万的房子，上涨50％为例
银行贷款/万
房价上涨％
乙（甲的马甲）
类似上面的交易方式，甲首次购房首付30万，转手给乙的时候再付45万，银行获得第一次首付返还30万，房子差价（150－100）X(1－5.5％）=约42万，这时甲的利润为负3万，也就是说亏了3万，必须要把房子卖出去才能不亏。如果推导出一个计算公式，设一次购进房价为X，涨幅n，得从nX-30%(n+1)X-5.5%(n+1)X &0,解得n&55%，也就是说必须得涨55％才能不亏，再把乱七八糟费用加进去，估计得涨60％才开始赚钱，而原来只要涨20％就可以赚钱了。
根据得出的结果，要在房价涨幅超过60％的时候如此炒房才会有利润，在房地产泡沫如此大的今天再涨60％基本不可能，最后得出这种炒房基本走不通。。。当然也有办法，因为还有部分城市可以拿到首付20％，另外个人所得税也有一些小的漏洞。。。
想在一年内变成亿万富翁吗？看起来也不难……学习一下这位老兄炒房子的技巧吧。
“年初我通过银行按揭贷款以10万元的首付在上海购买了一套价值50万的房子，一个月后我通过中介挂牌100万出售（有人问这么高的价你卖得出去吗？嘿，不瞒您说，我本来就没想卖！）。
2个月后我再借款20万元首付银行，通过朋友用按揭贷款以100万的价格自己买回了这套房子，还掉20万元借款和40万元的贷款后实际从银行套现40万元。随后我以这40万元作本金通过按揭贷款购买了4套50万的房子，2个月后以同样手法从银行套现120万元。我再以这120万作为首付，按揭贷款购买了12套50万的房屋，2个月后再以同样手法从银行兑现360万元。这时房价上涨厉害，炒房者太多，50万的房子已经买不到了，我只得以360万作为首付，按揭贷款购买了28套价值100万的房子，2个月后我再以同样手法以200万的价格买回了这些房屋，这次从银行套现1680万。我再以这1680万作为首付按揭贷款购买了84套100万的房屋，2个月后再次以200万的价格买回从银行套现5040万。
这时我已具有了一定的资金实力和人脉关系，人也更加老练了，我自认为房地产的泡沫实际已经很高了，为了抓紧最后暴富的机会，我以同样手法又快速操作了三次，这时我手中已经拥有13个多亿的存款和3000多套房屋。从而在一年的时间内成为了亿万富翁，过起了富足的生活，刚毕业时的穷贫潦倒已如过眼烟云，自己也觉得仿佛生活在梦中。
“那3000多套房子我现在根本就没有去管它了，已委托中介所全权处理（当然房价比200万已略微上涨），能卖掉当然最好，卖不掉就抵押给银行吧。如果您想要，我可以打几折出售，一切事情都好商量。”篇四 炒房的资金运作手法炒房要想挣钱,最好的方式就是杠杆化
“炒房要想挣钱，最好的方式就是杠杆化，借银行的钱，然后用房租来覆盖一部分利息，等待房产升值。”中介告诉记者，这是最普通的炒房者。现在一些聪明的炒房者买下房产，然后通过关系将房产进行二次抵押，再用钱来买房，或者把抵押来的钱借给小额信贷公司进行放贷。由于现在政府对住宅进行限购，有些投资人便把投资对象集中在商业项目，同样进行抵押融资。这种方法能够把炒房的杠杆化做到最大，属于十个瓶子九个盖，一旦一环出现问题，就可能资金链断裂。近期市场闹钱荒，一些投资客担心被套，也开始去杠杆化，把手中的一些房产套现。篇五 炒房的资金运作手法炒房团手法曝光烂尾楼翻两番
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[转] 炒房团手法曝光烂尾楼翻两番
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　　短短两年，三个温州民间“财团”接龙式抄入一幢“烂尾楼”。还没来得及包装，身价却已从1亿多元扶摇直上3亿余元。此后，看似毫不相关的第三方“横空”介入更为烂尾楼角逐赛增添了戏剧色彩。而一场银行、福布斯富豪、民营第一大财团间的夺楼较量也正式在上海正式开始。
　　9月28日上午10时许，上海市普陀区人民法院第18法庭，庭审现场。
　　“这份撤诉上的公章你们承认吗？”审判长拿过审判席案上一份之前收到的“撤诉申请”，问原告代理律师。
　　“我们没要求过撤诉，这个不是我们的公章。”原告代理律师上前看后，否认。
　　本案的原告是上海明力德实业有限公司（以下简称“明力德”），被告是进驻明力德名下物业“新建业大厦”装修的上海哥德堡建筑安装有限公司（以下简称“哥德堡”）。
　　从表面上看，这个案子是明力德和哥德堡的纠纷，但实际上，纠纷事关中瑞控股财团（以下简称“中瑞”）能否顺利收购明力德和新建业大厦。
　　而接下来更蹊跷事情接踵而至，随着司法系统的介入，一股隐秘的第三方势力正逐步浮出水面。
　　而整个过程，温州民间“炒楼”资金在房地产市场中，如何结盟、抄底、出套，直至第三方势力插足、变异，如何引爆夺楼战等等，资金腾挪的链条则已清晰可见。
　　1. 财团式炒楼
　　2003年，来自温州苍南的8名富豪，集合资金出手，介入了上海楼市投资。他们分别是章圣望、朱德龙、杨大明、郑步良、夏成强、黄杨花、陈明佐、杨宗好，个个都是当地民营企业的大佬。8名富商在上海成立了上海明虹投资有限公司（以下简称“明虹投资”）。
　　“实际上，这些公司的成立主要目的就在于楼市的投资。”一名股东坦言。紧接着，明虹投资以1.3亿元购买了上海亚新生活广场。
　　他们是中国房地产市场的特殊群体——“温州炒楼团”成员，这是温州民间资本活跃在房地产市场投资的代称，虽然没有一个固定的团体，但以组团式快速进出楼市著称。
　　公司的股权与物业捆绑式出让是这些投资者自认“合理合法”避税费的一种操作手法。明虹投资为其亚新生活广场的大楼日后纠葛埋下伏笔。
　　2005年，是中国楼市出现了一条分水线。之前是楼价快速爬升，之后是宏观调控后的不长的“宁
静时光”。
　　日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”（“新国八条”）。
　　中国房地产市场楼价结束了之前的一波狂飙，而上海正是处于调控的“风暴眼”。此时，温州富豪却嗅到了商机，明虹投资以同样的操作模式，在上海楼市再度出击。
　　2005年5月，以明虹投资名义，公开竞购了山东省潍坊市在上海的一处资产——建业大厦。这次的资本联手仅是明虹投资的六名股东，陈明佐和杨宗好并没有参与。
　　日，明虹投资6名股东再度出资组建了上海明力德公司（下文简称“明力德”），注册资金1000万元。
　　股权分布分别是，杨大明出资200万，持股比例20%，出任公司法定代表人；章圣望以货币出资250万，占总股本的25%；朱德龙、郑步良、夏成强分别出资150万，占总股本均为15%；黄杨花出资100万，占总股本10%。
　　公司成立后，建业大厦归入明力德名下，更名为新建业大厦。明虹投资之前的出资以担保贷款方式划转为明虹投资对明力德的债权。
　　2. 中瑞购楼
　　“这幢大楼，买过来目的就是为了出售的。”明虹投资一名股东说，于是，在产权还没交接的过程中，明虹投资的股东就分头寻找接盘者。但此时的市场癫狂态势明显回落，因此，大楼的脱手并非如之前预料般乐观。
　　曾经，明力德与温州瑞安一名买家谈妥交易价格为1.95亿元，对方并付了定金200万元，但由于无法从银行获贷，最终退出。于是，股东们再度分头寻找有实力的下家。此时，明力德股东内部开始出现分裂，两位事件中的重要人物在此时陆续现身。
　　以黄杨花为代表的股东接洽的买家为上海人民企业集团董事长金福音，而以郑步良为代表的股东接洽的买家是素有“中国民营第一大财团”之称的中瑞控股财团。
　　可能也出于对当时楼市走势的方向性的迷茫，明力德股东似乎急着出售新建业大厦。黄杨花与金福音的洽谈先中瑞之前。当时，双方以1.95亿元，并约定协议后首付6000万元，其余部分，等6个月后大楼产权移交后清偿。
　　另一组的代表郑步良此时也正在找中瑞洽谈。为了促成这幢大楼尽快出手，股东中还有个不成文的约定——即哪个股东促成大楼顺利出售，授予百万奖金。
　　“我并不是奔着这个奖金而去的，是其他股东委托，”郑步良告诉记者，“为了避嫌，当时就放弃了这个奖励。”明力德的股东之一郑步良，是印刷行业民营龙头企业新雅集团的董事长，同时也是中瑞的9大股东之一。
　　和明力德相比，中瑞显然是
个大财团。
　　2004年，奥康集团、神力集团、法派集团等九大行业民营巨头以同比例出资组建了中瑞控股财团，成为当地民营资本集结重要平台。当时中国房地产市场正热火朝天，温州“炒房团”名声在外，而中瑞成立之初就声称主打房地产市场，因而备受媒体质疑。之后，中瑞开始低调潜行。
　　中瑞在当地成功开发一个地王级的楼盘——“中瑞·曼哈顿”，2007年，中瑞的投资目标准备向上海房地产市场扩张，于是，欲将财团总部迁徙上海。这个计划正好与明力德的“出售”产生了交易时机的对接。
　　由于郑步良是中瑞的股东，郑将明力德股权与物业“打包”出售的信息告知了中瑞。当晚，中瑞的两大股东泰力实业董事长郑祥波、温州国光房地产董事长孙国敬为代表赶赴上海看楼，并负责谈判。
　　几乎是同时出现了两大实力接盘手，这一度令明力德股东有些徘徊。最后，一名股东获悉了金福音在上海某金融机构偶有一个信誉不佳“传言”，最终才决定将楼卖中瑞。
　　3. 黄杨花签字“漏洞”
　　对于中瑞的收购意向明力德股东内部开始了协商。
　　日，在上海市长寿路393号5188室，法定代表人杨大明主持了一个股东会议，黄杨花、章圣望、朱德龙、夏成强均有出席，并一致同意，将明力德公司100%的股权全部转让给中瑞。
　　这次股东会议的内容在两天后形成了一份“股东会决议”，上面有6个股东的亲笔签名。
　　这一切都进行得迅速而顺利。
　　日，两大“财团”签订了《股权转让合同》，但是合同上独独缺少了黄杨花的签名。
　　“当时，我们都通知黄杨花了，但她说自己在出差，不方便过去签名。”明力德的股东朱德龙和郑步良均如此告诉记者。
　　中瑞的这起收购，就此埋下了纠纷伏笔。
　　双方谈定的受让总价为1.95亿元。合同签署三天内，中瑞如约将6000万元订金转入明力德所要求的账户。订金支付10天内，根据双方约定，明力德要配合中瑞做好股权变更手续。
　　但是，10天过后，明力德有股东提出，要求中瑞加价200万元转让款，中瑞方面不予答应，这笔收购事件开始拖延。
　　日，中瑞向温州市中级人民法院起诉。
　　经开庭审理，温州中院一审判决，中瑞100%转让明力德股权合同成立，明力德六大股东承担违约金3000万元。根据律师分析，一审的重要判决依据是明力德的那份有六个股东亲笔签名的“股东会决议”。
　　但六大股东中，章圣望、黄杨花、杨大明三人不服判决，上诉至浙江省高级人民法院。“章圣望和杨大明当时主要因为要分担3000万的违约金不
服判决。”明力德股东的代理律师向记者透露。
　　日，浙江高院终审做出了和一审不同的判决。
　　黄杨花之前在两大财团受让合同上的“漏签”事件成为终审重要的判决依据之一。浙江高院认为，尽管黄杨花在上述股东决议上签字同意整体转让明力德的股权，但最终没在合同上签字，表明她的10%股份的转让关系尚不成立。
　　由此得出的判决是，中瑞受让明力德的90%股权成立，而另外10%股权依然属于黄杨花，且撤销一审的追究六股东3000万违约金的判决。明力德6股东在判决生效日起的十日内，协助中瑞办理相关明力德公司的股权变更等移交手续。
　　“对于这个判决，中瑞当时并非感到满意。”明力德的代理股东代理律师向记者透露。“因为，他们没有拿到100%的股权，中瑞不得不与黄杨花组成董事会。”
　　浙江省高院的判决生效后，明力德法定代表人杨大明数度联系中瑞，要将其保管的公司印章移交，但是，中瑞迟迟未接手。
　　于是，杨大明将公司的印章交给了黄杨花，而这一举动导致了一系列悬念。
　　4. 债务“横生”
　　接着在中瑞“接楼”的过程中，却迷雾迭起。
　　日，中瑞董事之一陈时升和法院执行人士到上海普陀区工商局办理明力德股权移交，却意外发现，股权两天前已被静安区法院查封，禁止转让。查封理由是，两家注册在静安区的企业起诉明力德欠款600多万元，要进行财产保全。
　　而且，类似债务纠纷已经引发到法院层面的共有六起，纠纷发生的时间均在日浙江省最高院关于中瑞和明力德购房官司的终审判决之后。
　　记者得到一份上海市静安区人民法院在3月19日发出的一份编号为“2009静民（商）初字第280号”应诉通知书，并附带的一份起诉状。
　　这份起诉状递交时间显示为3月16日。原告为上海建业电源开关设备有限公司（下文简称“建业电源”），法定代表人为沈磊。
　　起诉状称，日（也就是在明力德跟中瑞关于转让合同的官司期间），明力德向建业电源借款605万元，期限一月，月利率为2.4%，双方并签订了一份借款合同，签订地点在静安区南京西路881号。合同上，盖有借贷双方的公章。
　　建业电源出具的一份建设银行杨浦支行的电汇凭证和盖有明力德财务专用章的收据显示，9月26日，605万元借款已经通过银行转账入了明力德公司。
　　紧接着，黄浦区人民法院又一民事调解书寄给了“接盘”方中瑞，原告是户籍地在浙江省乐清市北白象镇王家店村的王繁旭。根据上海市黄浦区人民法院一份编号为“（2008）黄民二（商）初字第496
6号”的民事调解书所带的附件附带的民事起诉状显示，王繁旭系1983年出生，是上海福谦电气有限公司的法定代表人。
　　起诉状称，明力德因资金周转困难，向王繁旭借款4485万元，双方于日签订借贷合同，约定借款期限为1个月。次日，王繁旭委托第三方上海福谦电气有限公司将款项以银行本票方式汇入被告指定的账户。
　　合同上同样盖有明力德公司的公章，但没有其它委托人或股东的签名。另外，王繁旭在借款经过情况说明中称明力德公司出面联系股东是章圣望。
　　“借款经过情况说明”声称，2008年3月初，章圣望找到王繁旭，称农行贷款到期后需要展期，明力德资金周转困难，需要借款。明力德公司在日，向一个人借款4485万元，以大楼为抵押。
　　记者电话联系到章圣望，章圣望则矢口否认自己有过这笔借款，并表示不认识王繁旭。蹊跷的是，根据六大股东的代理律师介绍，不仅章圣望否认，明力德其他股东均不承认。
　　5. 建业“失身”银行之惑
　　类似以明力德公司名义的借款或名下的新建业大厦为抵押借款的事件，至今已经发现了6起案子，总额近两亿元，而其中最大的债主是光大银行上海分行。
　　而新建业大厦如何与光大银行发生了纠结，六股东同样表示这事儿有些“莫名其妙”。
　　光大银行起诉状显示，新建业大厦是被他人抵押贷款卷入。该项借款纠纷中，共有三名被告，第一被告是上海人民企业集团输配电设备有限公司（下文简称“人民集团”），第二被告就是明力德，人民企业集团的董事长金福音是第三被告。
　　日，人民集团和光大银行上海分行签订了《综合授信协议》和《借款合同》，约定光大银行授予人民集团授信额度人民币1.1亿元，采用到期一次性方式还款，利率为年7.29%。
　　在同一天，作为被告二的明力德与光大银行也签订了《最高额抵押贷款合同》，以整幢新建业大厦为人民集团该综合授信提供了最高额抵押。
　　日，光大银行向人民集团全额发放了贷款共1.1亿元，金福音与光大银行于日签订了《保证合同》，为人民集团对原告的上述借款债务提供连带责任担保。
　　至日，人民集团只归还了部分贷款本金和贷款利息，尚欠本金人民币9800余万元。
　　“这么大的一笔抵押，如果不是配合中瑞去办理移交手续，我们压根就不知情。”明力德股东朱德龙感觉此事匪夷所思。
　　但是，光大银行给法院提供的资料却显示证据充足。光大银行提供资料表明王亚萍是明力德的借款委托代理人。另外，还有明力德公司的
篇六 炒房的资金运作手法揭秘房产中介“炒房”秘笈
揭秘房产中介“炒房”秘笈
从事什么行业，能够让一个人的身家两年从30万元飙升至500万元？博彩中大奖？非也。宁波某房产中介负责人陈胜（化名）说，他就是抓住恰当的时机，恰当地开了一家二手房中介，“当然光靠吃中介费是不成的。我们还有其他的赚钱手法”。□现代金报 周阳
两年房中介 身家500万
“宁波起码有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了宁波的房价。去年因为炒房赚得盆满钵满，所以尝到甜头的中小中介纷纷扩张。”宁波某中介负责人陈胜向记者揭开了房产中介公司遍地开花的奥妙。
说起宁波的房价和炒房，陈胜表示自己是最有发言权的，从2008年进入这个行业的30万元到现在资产几百万元，他最高纪录是资金每个月都以100%以上的利润在增长。“每月100%，也许你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陈胜诡秘地笑着说。
陈胜在2008年年底进入了二手房中介这个市场，因为他眼光准，以前有金融相关行业的经验，当时就感觉流动性过剩，大家没有好的投资渠道可能还是会去买房，所以向家里人拼凑了30万元开了一家房产中介公司。
陈胜告诉记者，两年前他还是开着一辆五六万元的二手车，房子也没有，而现在自己都已经换上了30万元左右的新车，自己的住宅也有400多平方米，店铺还有两套，除掉银行按揭总资产应该在500万元以上。而这两年产生这样质的变化就是依靠炒房。
记者比较好奇地问道，为什么国家打击炒房的政策对你这样的人没有用呢？“我和下面门店的人一年交税就有近百万元，我们是纳税大户，怎么可能是在干违法的事情呢。”陈胜笑着说。当然国家对房地产的调控政策对炒房者是有比较大的打击力度，但是他在这行里有一些诀窍，再加上去年正是有好的行情，以及自己的独到眼光，所以能赚的比别人多。
中介“炒房”的技巧【炒房的资金运作手法】
除了收取中介费外，二手房中介究竟还有其他什么生财之道？
“洗脑”客户低买高抛赚差价
“你以为我们房产中介都是在赚中介费吗？这些钱对我们来说小意思啦，低买高卖
炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。”陈胜说道。
他告诉记者，去年他们公司通过收中介费赚的钱还不到60万元，他开这么一家中型的房产中介公司每个月的开支就有5万多元，去年这么好的行情下，他做中介收支才刚刚平衡，如果是在2008年，他起码要亏40万元。他还表示，他下面有十几个中介业务员，每天的餐费、每个月的电话费、店面租金、水电费、媒体的广告费，一个月5万元的开支是最起码的。而他去年公司炒房赚的钱起码有500万元。
“房价不断上涨是我们中介炒房的基础，只要有低于市场价一定比例的房子挂牌，我们就买下来，转手以市场价卖出。”陈胜说，中介一直是二手房交易最主要的渠道，拥有独一无二的信息优势，这是中介获得差价的基础。
他把一叠资料给记者看，这套繁裕三村的房子是他们上个月以11000元一平方（市场价13000元一平方）的价格收过来的，打算这个月挂14000元出掉。记者比较奇怪他为什么能买到低于市场价的房子？陈胜告诉记者，炒房在行内称“接房”，把房子接到手再转手卖出去。对于普通老百姓来说，一辈子也难得买卖两三次房子，而对于他来说，这个就是他的职业，他每天要和房子、价格打交道，每天有许多的信息源，而普通人没有买房、卖房经验，正是这种信息的不对称，让他们这些中介钻了空子。
“做中介要先去学心理学。”陈胜笑着说，他还是举这套繁裕三村房子的例子，当时房东急需用钱，打算用12000元一平方稍微便宜一点卖掉，陈胜就找了5个人分别约房东出来谈价格，每个人都不看好此房，比如说什么楼层不好、采光不好，户型不好等，大家都和房东说你这房子最多也就值10000元一平方，等几次这么洗脑以后，房东碰到了一个11000元一平方的买主，当然是马上就急于成交了。
陈胜给记者算了他这套房子的利润有多少，11000元一平方，总价104万元左右。他按揭7成，自己只要花30万元左右的资金，2个月以后一些手续办好就可以卖到132万元左右，除掉税后，他能够赚20万元左右，39万元的资金赚20万元，利润就有60%多了。
“零首付”空手套白狼
对于两个月60%这样的盈利水平，他只是笑笑，“现在利润是越来越少了，以前月赚100%的房子经常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到过。因为一般买卖二手房，买
卖双方在签约之前是见不到面的，只有中介了解双方的心理价位，就可以一边向卖方压价，一边抬高买方的预算。”
然后，中介以一次性现金付款的方式买下该套房源，但不进行任何买卖手续，而是让卖家出具一个委托出售的委托书，直接在加价后把房源卖给下家，“赚个十几万差价的事情我都碰到过。”陈胜笑着说。不过现在买卖双方都特别精，这样的委托书越来越难开，他们现在基本是要先把房子买下来，这样加上税，利润就低了很多。
陈胜表示，虽然二套房贷收紧政策自执行之日起就开始实行了，但是自己包括客户真的想买的话，他还是有办法做到两成甚至更低的首付。“方法很简单，中介通过评估公司，将房屋的估值做高，例如，原本价值为100万元的房屋，中介让买卖双方多签一份价格为150万元的合同上交审核，按首付3成计，投资者可以获得105万元的贷款，银行还要多找你5万元。不过他也表示，这个不是什么人都能这样干的，这个要看你的关系硬不硬了。”
他在去年下半年以8000元一平方的价格买了一套总价60多万元房子，他找到银行，评估给他做到了70多万元，首付加税全部只付了10万元不到，月房产证做下来，以11000元一平方卖了90多万元，净赚30万元，以10万元的低首付赚30万元，月利润超过了150%。
提供短期拆借吃利息
“我们还顺便做点转贷款的业务，这部分的利润也不能小觑。”陈胜说。
由于很多客户的房子是按揭的，在卖房的时候要先付清银行的欠款，要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清银行贷款，他们中介往往会自己垫钱给客户去垫款，这部分利率比较高。他们是按天计算的，这个就要看借款的大小和时间长度，不过这里面往往也能在几天时间里赚个几千元乃至上万元。
“现在客户还清贷款后，一般很快就能拿回抵押给银行的他项权证。我们垫资的时间也就是这短短的几天，利息4分都有。”
而有的时候，如果要求垫资的客户多，中介自己也没这么大财力的时候，他们就会把其他在做民间放贷生意的人介绍给买卖房子的客户。【炒房的资金运作手法】
目前，宁波二手房中介的服务费一般是按照房产交易总价的1%左右来收取，以一套100万元的房子来计算，中介服务费是1万元。“要成交一套房子不是那么容易，要不停地陪人去看，晚上很晚可能还有人要求看房。相比之下，短期拆借这个钱赚得更容易。”
●业内人士
只属于个人行为
“这种炒房的事情应该是属于他的个人行为。因为不是属于公司行为，我们也很难界定是否存在违法违规的行为。”宁波房地产业协会秘书长许锡生表示了自己的观点，对于宁波二手房中介里这样的现象多还是不多，会不会对宁波房价推波助澜产生影响，他没给记者一个明确答复。
●记者手记
刚性需求者和最后接盘的人是游戏的最后输家
可以这么说，在去年下半年乃至今年一季度宁波房价的上涨过程中，有“炒房”行为的二手房中介起到了推波助澜的作用。通过炒房，中介的日子好过了，但有着买房需求的老百姓的日子就不好过了。房价过快上涨，最受伤的是刚性需求者和最后接盘的人，尤其是准备结婚的人就是炒房客和炒房中介“祸害”市场后的最终买单者。
去年年底开始，国家各部委也针对房地产开发商出台了各项措施，如拿地的首付成本提高，打击囤地、开发商不得“挤牙膏”卖房等等加以调控。相比而言，参与炒房的二手房中介，其助涨房价的行为并不为众多老百姓所知。希望这个问题能引起有关部门的重视，遏制二手房中介的“炒房”行为。篇七 炒房的资金运作手法揭开潮州炒房客的面纱
（潮州）揭开潮州炒房客的面纱
经过笔者的深入调查了解，发觉自2006年下半年开始至现在潮州的房地产市场价格从1200元/每平方左右发展到现在10000元/每平方左右，小部分人富了，有些是暴富。这些人是谁呢？大家很清楚都认为是潮州二三家房地产开发商，但笔者认为炒高房价的源头应该是炒房客〔其中包括外省炒房客〕还有一些房地产中介，他们采用的手法有如下几种：
一、用少量的定金2一5万元从开发商手中定购几套甚至几十套然后抬高价格在网上或中介进行出卖，因为潮州的房地产市场比其它大城市不一样，看图纸或模型购房，楼盘用地上长满杂草还未动工。开盘后不久售楼小姐就说基本售完，就这样在交房前一至二年中给炒房客提供了炒高房价的机会，等到交房时间到开发商催讨房款，炒房客就以各种借口拖欠，无办法就按揭呗。
二、用大量现金或转帐一次性支付，这种情况多见于外省炒房客，如温州炒房客进入潮州房地产市场，在南国明珠每人购几套至十几套，当时南国开盘价是2000元左右被炒至5000多元，在此期间间他们赚得盆满钵满后就相继撤走。来不及走的现在就被卡住了，所以潮州很多楼盘就成了己经售出的空置房，我在小桥发表的晒图片潮州空置房现象就详细记录这个过程。
三、企业不景气老板们也加入炒房行列，如枫溪陶瓷、古巷卫浴、市区珠绣婚纱、凤凰茶叶等。岭海明珠就住有很多古巷做卫浴洁具的老板，他们除了一套自己住还买几套做为炒房，故此有人把岭海明珠称为“屎槽村”。
四、ZF有些官员，乡镇村官也有部分人加入这个行列，前不久有一电视台曝光某官员拥有192套房产，他们把大部分来历不明的资金以各种名义购房购铺面进行炒作或出租，内心想着如果有一天出事被抓了可用固定资产抵罪，还可赚铺租房租，假如不出事被抓那就万事大吉。
五、房产中介炒卖二手房也非常活跃，一些像凤凰大山等镇这几年茶叶赚有点钱想到市区购房，外省打工者近几年在潮州也赚了不少钱，如枫溪陶瓷古巷卫浴洁具雇的工人工资待遇很高，为了改变生活环境在市区购买或租赁了很多二手房，中介这几年也赚了不少钱，房地产中介象雨后春笋蓬勃发展，不但赚了双方2%中介费，最让房价快速上升主要原因是中介把厝人委托出售价格提升了10%一30%点，我有一朋友告诉我2010年他在市区购买一套二手房，中介带他去看房开价45万，讨价还价最后成交43万。十几天后他有一亲戚到他家坐说这套房的厝主也跟他相识十几天前委托中介要卖掉这套房开价38万，我朋友听后觉得非常无赖。
这几年潮州的房价快速上升炒房客中介赚了不少呵，炒房手法可见高明，使这个不上线的城市变成了快要赶上北京广州等一二线城市，真是“可喜可贺”！但更让潮州人民觉得放心的是现在房地产市场有价而无市！不管一手房还是二手房销售量大降，人们终于醒悟过来看清炒房客的真实面目。他们拥房自认还鼓吹潮州房价会继续上升，真是“油尽灯光”。股市自08年跌至现在还未看见有回升的迹象，黄金最近也曝跌，难道房市就那么坚挺只涨不跌？网友们我之所以这几年在小桥发表我对潮州房地产市场的看法，不是为了我自己，也不希望房地产市场崩盘，只是希望潮州房地产市场能回到理智，欢迎朋友们拍砖，灌水！
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