父母子女间房屋买卖与赠与的甄别
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《合同法》第130条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第185条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”从上述法律规定可以看出，买卖合同与赠与合同的差别在于是否需要支付价款（是有偿还是无偿）。这一差别也就会导致接受标的物所有权的一方在未支付价款的情况下的法律后果不同：若为买卖合同，出卖人可以向买受人主张违约责任（解除合同并主张违约金并要求返还房屋；或者要求买房人继续履行合同即继续支付价款并支付逾期违约金）；若为赠与合同，赠与人不得向受赠人主张违约责任且受赠人可以合法保有标的物所有权。
一般而言，房屋买卖比房屋赠与可以少交税。这就导致很多真实意思是赠与的当事人以买卖的方式转移房屋的所有权，即名为房屋买卖，实为房屋赠与。这种名为房屋买卖实为赠与的合同及履行过程有如下特征：1、合同价款明显偏低（以达到进一步避税的目的）；2、一般不会有银行贷款（避免利息损失；避免被认定为诈骗或者合同被认定为无效）；3、合同条款比较简单，很多细节的约定被省略，尤其是违约责任没有约定或者约定的比较轻；4、一般并没有实际付款（多数有银行走账的记录）；5、“买卖”双方往往为亲属关系或者其他密切关系。
一个房屋买卖合同一旦被认定为赠与合同，就会产生一系列的法律后果【注意：合同不会被认定为无效，而是会被认定为赠与合同，并适用赠与合同的相关法律规定】：1、该补交的税款要补交（这是应然上，实然上税务部门一般都很难知道真相，也就不会追缴）；2、“买房人”没有支付房款不会构成违约，且可以合法保有房屋所有权（可能是部分所有权）；3、“卖房人”无权向“买房人”主张违约责任，也无权要回房屋的所有权；
父母子女之间的《房屋买卖合同》是被认定为买卖关系还是赠与关系，在分析这个问题的时候除了要注意上面的法律关系和特征，还要考虑中国传统家庭关系中的伦理，即父母对于即将或者刚刚结婚的子女赠与财物（尤其是男方的父母赠与房产给儿子和儿媳妇）是很常见的。这在个大背景下，认定父母子女之间围绕房屋产权的变更是买卖还是赠与，还要注意以下一些特殊因素：1、是否有证据能证明父母对子女有赠与房产的意思表示（如婚前男方父母曾向亲家或媒人或亲朋好友表达过赠与房产的意思），如有则更可能是赠与，没有则更可能是买卖；2、房子由父母名下过户到子女名下后由父母继续实际居住或管控（如出租）还是由子女实际居住或管控，子女方对外是否以产权人自居（如物业费、水电煤气费、有线电视费谁付，房子的装修维护等谁负责等等），如是父母继续居住或管控或以产权人自居则更可能是买卖，否则则更可能是赠与；3、父母是否曾向子女催讨过房款，如有则更可能是买卖，否则则更可能是赠与；4、家庭关系（父母一方与子女夫妻作为一方之间，或者子女夫妻之间）是否发生过比较大的波动（如子女夫妻关系不和闹离婚）等等，如有则更可能是赠与，否则则更可能是买卖。
附：范乙与范甲房屋买卖合同纠纷案
案情简介：范乙、顾某某系范甲的父母，范甲、何某某系夫妻关系。2004年1月，范甲、何某某登记结婚，同年8月，范乙与范甲、何某某签订上海市房地产买卖合同，约定范甲、何某某以人民币250,000元(以下币种均为人民币)的价款购买范乙所有的上海市大渡河路XXXX弄XX号301－2室房屋(以下简称系争房屋)，范乙于2004年8月30日前腾出房屋。买卖合同除上述内容外，其余条款均未填写。8月29日，范甲、何某某成为系争房屋权利人。2012年4月26日，范乙、顾某某起诉至原审法院，要求判决范甲、何某某继续履行买卖合同，支付房屋价款250,000元，并赔偿该房价款与现市场价之间的差价850,000元。 原审法院另查明，1、1979年11月16日，范乙、顾某某登记结婚。1989年10月24日，范乙(乙方)与嘉定县长征建设开发部(甲方)签订动迁协议书，约定由甲方收购乙方旧房，分配给乙方上海市大渡河路XXXX弄XX号301－302室、303室房屋。之后，范乙成为系争房屋权利人。2、2012年4月23日，何某某对范甲提起离婚诉讼[案号为(2012)普民一(民)初字第2568号]，原审法院于当日以调解不离婚结案。
原审审理中，范乙、顾某某表示因与范甲系父母子女关系，怕影响彼此感情，故在买卖合同中仅填写总房价，其余条款均未填写，系争房屋产权过户后，曾口头向范甲、何某某催讨过房款，范甲、何某某一直称没钱，以后条件好了会支付的。直到2011年6月，何某某明确表示系争房屋与范乙、顾某某无关，范乙、顾某某才提起本案诉讼。范甲认可范乙、顾某某的陈述，并表示签约当时未明确何时支付房款，只说等以后有了钱，要么支付房款，要么再买一套房给范乙、顾某某。何某某则表示因其提起了与范甲之间的离婚诉讼，范乙、顾某某不希望何某某分得系争房屋才提起了本案诉讼。
裁判原文节选
一审【案号：上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第1030号】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，一般包括当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量，质量，价款或者报酬，履行期限、地点和方式，违约责任，解决争议的方法等条款。根据查明的事实及证据，涉案买卖合同仅记载买卖双方名称、标的物及价款，其余条款均未填写，虽范乙、顾某某、范甲均作出了因范乙、顾某某怕影响感情，并相信范甲、何某某将来能够支付房款而未填写其他条款的陈述，但何某某对此不予认可，同时，法律虽有“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，但在范甲、何某某成为系争房屋产权人至今八年的时间内未支付任何房款，已超过了合理的准备期限，且范乙、顾某某无法提供其曾催讨房款的有效证据，也与诉讼时效的法律规定相悖。在范甲、何某某未支付任何房款的前提下，范乙将系争房屋产权转移给范甲、何某某的行为之实质，更符合赠与具有无偿性的法律规定，因此，范乙、顾某某要求继续履行合同缺乏法律依据。基于前述分析，范乙、顾某某要求范甲、何某某赔偿差价损失亦无依据，综上，对范乙、顾某某的诉讼请求，原审法院难以支持。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1607号】本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案争议焦点在于涉案的房屋买卖是否是当事人的真实意思，其实质是否具有赠与的性质，以及债务是否已过诉讼时效。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。考察本案，第一，双方当事人所签订的系房屋买卖合同而非赠与合同，何某某亦无法提供证据证明双方在订立合同时就房屋的无偿赠与另行做过约定。第二，在合同签订之后，虽房屋移转登记至范甲、何某某名下，但此后直到涉讼为止的八年中，系争房屋一直由范乙、顾某某实际掌控并从中收取租金，即系争房屋的占有、使用、收益等权能并未发生过移转，而范甲、何某某亦从未以房屋所有人身份自居而主张过行使对系争房屋的占有、使用、收益、处分等权能，此节事实难以体现出双方当事人有赠与财产和接受财产赠与的真实意思，也不符合无偿赠与不动产的通常情况。第三，对于支付房款的期限，首先，虽然涉案合同对履行期限条款并未填写，但这并不必然影响买卖合同的性质，其次，考虑到涉案交易双方系父母子女关系，不同于非亲属关系间的陌生人交易，一般而言，父母对子女在结婚成家后初期的经济状况上会有一定扶助、谅解和照顾，这符合我国传统家庭关系中的伦常和情理，因此，范乙、顾某某及范甲的陈述更具有可信性，可以认定本案涉讼房屋买卖之价款的履行期限因范乙、顾某某的一再宽宥，系直到当事人提起本次诉讼后才予以明确。最后，虽然范乙、顾某某无法提供催讨过房款的相关证据，但其长期保持对系争房屋的实际控制，亦可以认定为系因对方未履行房款支付义务而行使抗辩权。综上，原审认为范乙将系争房屋产权转移给范甲、何某某的行为具有无偿性符合赠与的法律规定，本院认为缺乏事实依据，适用法律欠妥，范乙、顾某某向范甲、何某某主张支付购房款的权利亦未罹于诉讼时效。因此，范甲、何某某作为系争房屋买受人应当按照合同约定的数额支付房款。范乙、顾某某要求范甲、何某某继续履行买卖合同，支付房屋价款250,000元的诉请依法应予支持。至于范乙、顾某某要求范甲、何某某赔偿250,000元房价款与现市场价之间的差价850,000元的请求，因范乙、顾某某在合同并无付款期限约定的情况下，基于亲情关系对范甲、何某某支付房款之义务的履行期一再自愿予以宽限，故范甲、何某某尚未构成违约，因此范乙、顾某某关于赔偿损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第1030号民事判决；
二、被上诉人范甲、何某某应于本判决生效之日起十日内支付上诉人范乙、顾某某人民币250,000元。 一审案件受理费14,700元，减半收取7,350元、二审案件受理费14,700元，共计22,050元，由范乙、顾某某共同负担17,038元，由范甲、何某某共同负担5,012元。 本判决为终审判决。
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民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
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转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
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