新规:农村土地和房屋均可向银行抵押贷款(完整全文 试点地区名单)
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新规:农村土地和房屋均可向银行抵押贷款(完整全文 试点地区名单)
中国人民银行网站今天下午发布消息，中国人民银行会同相关部门联合印发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。根据全国人大常委会的相关决定和上述“两个办法”，原来依照法律规定不得抵押的集体所有的耕地使用权和宅基地使用权，可以在试点地区开展抵押贷款。“两个办法”要求，试点要依法稳妥规范推进，保障农民的合法权益。《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》要求坚持不改变公有制性质、不突破耕地红线、不层层下达规模指标，用于抵押的承包土地没有权属争议，且不能超过农民承包土地的剩余年限。《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》明确借款人要有其他长期稳定居住场所，并获得集体经济组织书面同意，金融机构处置抵押物时要采取多种方式，并保证农民基本居住权。“两个办法”均鼓励地方政府部门通过贴息、风险补偿基金、担保公司担保等多种方式，建立贷款风险补偿及缓释机制，保证试点平稳运行。我国农村的耕地、宅基地为集体所有，长期以来，由于法律规定限制，加上缺乏有效的价值认定，农民不能把耕地、宅基地（包括宅基地之上的房屋）用来抵押贷款。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定了不得抵押的财产，包括：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。为了落实农村土地的用益物权，赋予农民更多财产权利，深化农村金融改革创新，有效盘活农村资源、资金、资产，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定：授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。具体调整内容为：暂时调整实施集体所有的耕地使用权、宅基地使用权不得抵押的规定。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策的基础上，赋予农村承包土地（指耕地）的经营权和农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押融资功能，在农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区，允许以农村承包土地的经营权抵押贷款；在农民住房财产权抵押贷款试点地区，允许以农民住房财产权抵押贷款。根据全国人大常委会的决定，试点从日至日，山东省的农村承包土地的经营权抵押贷款试点地区为：东营市河口区、青州市、平度市、沂南县、武城县、枣庄市台儿庄区、沂源县、寿光市、莘县、乐陵市，农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款试点地区为：肥城市、滕州市、汶上县。附：1．农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法2．农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单3．农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法4．农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单附件1：农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法第一条& 为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。第二条& 本办法所称农村承包土地的经营权抵押贷款，是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。第三条& 本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点的县（市、区）。第四条&&农村承包土地的经营权抵押贷款试点坚持不改变土地公有制性质、不突破耕地红线、不损害农民利益、不层层下达规模指标。第五条& 符合本办法第六条、第七条规定条件、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权和通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农户及农业经营主体（以下称借款人），均可按程序向银行业金融机构申请农村承包土地的经营权抵押贷款。第六条& 通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。第七条& 通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。第八条& 借款人获得的承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。第九条& 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地经营权价值及流转方式等因素，合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息或农业保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。第十条& 贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款的利率。第十一条& 贷款人应综合考虑承包土地经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定贷款期限。鼓励贷款人在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。第十二条& 借贷双方可采取委托第三方评估机构评估、贷款人自评估或者借贷双方协商等方式，公平、公正、客观、合理确定农村土地经营权价值。第十三条& 鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在承包土地的经营权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其他借款费用。第十四条&&借贷双方要按试点地区规定，在试点地区农业主管部门或试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理承包土地的经营权抵押登记。受理抵押登记的部门应当对用于抵押的承包土地的经营权权属进行审核、公示。第十五条& 因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。第十六条& 试点地区政府要依托公共资源管理平台，推进建立县（区）、乡（镇、街道）等多级联网的农村产权流转交易平台，建立承包土地的经营权抵押、流转、评估和处置的专业化服务机制，完善承包土地的经营权价值评估体系，推动承包土地的经营权流转交易公开、公正、规范运行。第十七条& 试点地区政府要加快推进行政辖区内农村土地承包经营权确权登记颁证，鼓励探索通过合同鉴证、登记颁证等方式对流转取得的农村承包土地的经营权进行权属确认。第十八条& 鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金，用于分担地震、冰雹、严重旱涝等不可抗力造成的贷款损失，或根据地方财力对农村承包土地的经营权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。第十九条& 鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保、农村产权交易平台提供担保等多种方式，为农村承包土地的经营权抵押贷款主体融资增信。第二十条&&试点地区农业主管部门要组织做好流转合同鉴证评估、农村产权交易平台搭建、承包土地的经营权价值评估、抵押物处置等配套工作。第二十一条& 试点地区人民银行分支机构对开展农村承包土地的经营权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。第二十二条& 银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定承包土地经营权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持贷款人开展承包土地的经营权抵押贷款业务。第二十三条& 保险监督管理机构要加快完善农业保险政策，积极扩大试点地区农业保险品种和覆盖范围。通过探索开展农村承包土地的经营权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。第二十四条&&各试点地区试点工作小组要加强统筹协调，靠实职责分工，扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省（区、市）年末形成年度试点总结报告，要于每年1月底前（遇节假日顺延）以省级人民政府名义送试点指导小组。第二十五条& 人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县（市、区）应提交季度总结报告和政策建议，由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总，于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室，印送试点指导小组各成员单位。第二十六条& 各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农村承包土地的经营权抵押贷款业务管理制度及实施细则，并抄报人民银行和银行业监督管理机构。第二十七条& 对于以承包土地的经营权为他人贷款提供担保的以及没有承包到户的农村集体土地（指耕地）的经营权用于抵押的，可参照本办法执行。第二十八条& 本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。第二十九条&&本办法自发布之日起施行。附件2：农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单附件3：农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法第一条& 为依法稳妥规范推进农民住房财产权抵押贷款试点，加大金融对“三农”的有效支持，保护借贷当事人合法权益，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》等政策规定，制定本办法。第二条& 本办法所称农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。第三条& 本办法所称试点地区是指《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》明确授权开展农民住房财产权抵押贷款试点的县（市、区）。第四条& 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。第五条& 借款人获得的农民住房财产权抵押贷款，应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。第六条& 贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。第七条& 贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。第八条& 贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。第九条& 借贷双方可采取委托第三方房地产评估机构评估、贷款人自评估或者双方协商等方式，公平、公正、客观地确定房屋所有权及宅基地使用权价值。第十条& 鼓励贷款人因地制宜，针对借款人需求积极创新信贷产品和服务方式，简化贷款手续，加强贷款风险控制，全面提高贷款服务质量和效率。在农民住房财产权抵押合同约定的贷款利率之外不得另外或变相增加其它借款费用。第十一条& 借贷双方要按试点地区规定，在试点地区政府确定的不动产登记机构办理房屋所有权及宅基地使用权抵押登记。第十二条& 因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。第十三条& 试点地区政府要加快推进行政辖区内房屋所有权及宅基地使用权调查确权登记颁证工作，积极组织做好集体建设用地基准地价制定、价值评估、抵押物处置机制等配套工作。第十四条& 鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。第十五条& 鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。第十六条& 试点地区人民银行分支机构要对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。第十七条& 银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定农民住房财产权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。第十八条& 保险监督管理机构要加快完善农业保险和农民住房保险政策，通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。第十九条& 各试点地区试点工作小组要加强统筹协调，靠实职责分工，扎实做好辖内试点组织实施、跟踪指导和总结评估。试点期间各省年末形成年度试点总结报告，要于每年1月底前（遇节假日顺延）以省级人民政府名义送试点指导小组。第二十条& 人民银行分支机构会同银行业监督管理机构等部门加强试点监测、业务指导和评估总结。试点县（市、区）应提交季度总结报告和政策建议，由人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同银监局汇总于季后20个工作日内报送试点指导小组办公室，印送指导小组各成员单位。第二十一条& 各银行业金融机构可根据本办法有关规定制定农民住房财产权抵押贷款管理制度及实施细则，并抄报人民银行和银行业监督管理机构。第二十二条& 对于以农民住房财产权为他人贷款提供担保的，可参照本办法执行。第二十三条& 本办法由人民银行、银监会会同试点指导小组相关成员单位负责解释。第二十四条& 本办法自发布之日起施行。附件4：农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单
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（“您瞅俺这房子能贷多少钱呢？” “......")
几经博弈拉锯之后，农村住房抵押权终于开禁。近日，国务院发布《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），农村“两权”的抵押试点将就此展开，农民土地用益物权的财产属性将得到盘活。
根据现行《担保法》《土地管理法》等约束，无论是农村住房还是农村承包土地经营权，都不能作为抵押担保，进而获得贷款。农村土地承包经营权、宅基地使用权虽然在农村是一笔财产，但无法带到城里。
“国务院对于农村‘两权’的抵押试点，打开了制度的突破口。”中国土地勘测规划院副总工、研究员邹晓云在接受中国房地产报记者采访时表示。“农村土地承包的经营权抵押贷款和农民住房财产权抵押权限的试点放开，对于农民来说，有了财产变现的途径。不在农村务农和生活的人，可以将农村承包土地经营权和住房抵押取得现金后，做什么都可以，农民多了选择的权利。”
对于包括农村住房在内的“两权抵押融资试点”，国务院已经明确了五项基本内容。这五项基本内容，将作为试点工作的边界和指导原则存在。
这五项内容包括：
一是赋予“两权”抵押融资功能。维护好、实现好、发展好农民土地权益，落实“两权”抵押融资功能，盘活农民土地用益物权的财产属性。
二是推进农村金融产品和服务方式创新。在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度。
三是建立抵押物处置机制。允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施。
四是完善配套措施。试点地区被要求加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，建立完善农村土地产权交易平台，建立健全农村信用体系。
五是加大扶持和协调配合力度。在货币政策、财政政策、监管政策、保险保障等方面，加大扶持和协调配合力度。
上述五项内容，将成为《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(下称《意见》)的主体内容。而《意见》将成为开展试点工作的基本依据。
“目的就是赋予农民对承包土地的用益物权，盘活农村土地资产，探索农民增加财产性收入渠道。”前述国土资源部内部人士表示。
融资空间巨大
《意见》指出，农村承包土地的经营权抵押贷款试点主要在农村改革试验区、现代农业示范区等农村土地经营权流转较好的地区开展；农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。
“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。
申万宏源研究报告认为，“两权”抵押融资将成为打开土地流转后千亿元市场的金钥匙。据有关机构测算，农村土地经营权确权市场空间可达280亿元，加上农村宅基地和农地使用权的确权，市场空间有望达到千亿元。如果再考虑到农村土地确权之后的农村金融、农资服务等，土地流转后市场规模更将高达数千亿元。
据统计，近年来，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动两权抵押贷款业务。目前包括四川、江西、山东、河南等全国已有超过20个省份的相关地区正在开展试点。截至2015年6月，赣南已发放农房抵押贷款177笔，共3165万元。该县还明确了“贷款户数3000户，贷款金额1亿元”的放贷目标。
全国人大代表、中国人民银行南京分行行长周学东曾在两会中指出，“三农”融资难问题究其原因，源于农民贷款缺少抵押物。众所周知，农民最主要的财产权利就是农村土地使用权和房屋财产权，而这两项权利在抵押贷款上都受到了法律的严格限制。“两权”抵押融资就是农村金融产品创新的一个突破口。
银行处置机制是关键
邹晓云强调，对于银行来说，最大的问题是抵押物的处置权。“农村土地承包权属于农民，农村宅基地及住房也不能随便买卖，银行不能强制拍卖。所以尽管允许农村‘两权’抵押，但是不能强制银行执行。银行对于抵押物的处置权是其发放贷款的关键，因此执行起来有一定困难。”
《意见》的出台，对于银行来说，多一个抵押物的选项，但银行能否接受，取决于风险和利润空间。
“以农民住房财产权来说，农村宅基地是不允许买卖的，虽然在宅基地改革试验区允许村集体内部流转，但对于银行来说，可处置的市场范围很小，也影响抵押物价值。如果处置机制建立不起来，银行是不会接受这类抵押物的。”邹晓云认为，能否实现农村金融创新，“两权”抵押的象征意义更大一些。
对于“两权”抵押的市场空间，“农村土地‘两权’抵押实行起来肯定有其价值，农业产业化企业比较多，农村土地承包经营权的抵押，有利于这些企业使用农村土地，开展规模化经营。农村土地承包权只要没有到期，银行可以对经营权进行处置，只要承包权不到期，对于经营权的转让就会实现收益。”中央财经大学中国银行业研究中心郭田勇教授在接受中国房地产报记者采访时表示。
而对于农民住房财产权抵押，“银行会根据抵押物的限制情况和转让范围来确实抵押物的价值，可处置范围越小，抵押物的价值折扣越低。”
郭田勇还指出，今年央行几次针对三农的定向降准，释放了农业贷款的资金流动性，加之两权抵押的试点开展，会进一步促进农业贷款比重。
“农村经营性集体建设用地流转试点启动之前，全国人大常委会按照议程，审议通过了在试点地区暂停实施有关法律的决定，这是为试点扫清了法律上的障碍。‘两权抵押融资试点’也会面对同样的问题，在这件事上，也会采取同样的程序。”8月26日，一位权威专家向本报记者称。
此前进行的农村集体经营性建设用地流转试点，试点期锁定为3年。
尽管试点对于现行法律框架的突破十分明显，但其效果，市场却持相对保守制度。其原因即是，在“两权抵押融资试点”之前，已有地方现行就农村宅基地抵押权进行地方性试点。甚至有专家担心，“两权抵押融资试点”有可能带来收紧地方已有试点尺度的客观作用。
早在日，广东农村金融工作现场会在梅州召开，省长朱小丹出席会议并宣布，农村宅基地使用权和土地承包权抵押贷款试点，将在梅州和云浮两市展开。当天的会议强调，此项试点的基本思路是，在国家法律和政策的框架内，农户将宅基地使用权抵押给政府授权的机构，银行即向农户提供信贷，这一政府授权机构为此提供保证。
在试点过程中，云浮市郁南县农户将自家的农村闲置宅基地使用权、土地承包经营权、林权等作为担保物，就可以贷款建房。
目前，人民银行、中农办、国土资源部已经确定，试点地区成立试点工作小组，严格落实试点条件，制定具体实施意见，做好确权登记颁证、流转交易平台搭建、农业保险保障、抵押物处置、风险缓释及补偿机制建设等配套工作，保证试点工作顺利平稳推进。
记者了解到，国务院已经要求建立抵押物处置机制，做好风险保障。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。
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今日搜狐热点农村的房子能不能申请到抵押贷款 -宜人贷问答
农村的房子能不能申请到抵押贷款
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编辑同志: 我是一个农民，近几年在家中从事蘑菇种植行业，最近我想再建一个种植大棚扩大种植规模，就找到当地银行贷款。银行要我提供担保，我提出用我的房屋作抵押，可银行说法律规定农村宅基地不得抵押，宅基地上的房屋与宅基地不能分离，当然也不能抵押。请问，农村的房屋真的不能用作抵押贷款吗? 余婧 余婧读者: 抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权人的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。我国《担保法》规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的。但该法还规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。 根据此规定，虽然宅基地上的房屋抵押是有效的，但抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿到期债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿，这样将房屋拆除而以建筑材料还债，无疑大大降低了房屋的价值。 此外，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中也规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证。基于以上实际情况和有关法律规定，金融机构一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。所以，建议你向银行提供其他形式的担保，一般情况下不要用宅基地上的房屋作抵押。 (董王超)
回答者：g***1 |
　农村自建房在手续齐全的情况下，一般是可做抵押办贷款的。在这里所指的手续，最重要的就是房屋的产权证。目前我国有部分农村自建房，是仅有土地使用证而没有房屋产权证的，这种情况是无法办贷款的。　　此外，农村自建房能否做抵押办贷款，还要根据实际情况而定。如该房屋的使用年限、刚房屋所处的地理位置、变现价值等。若是该房屋年限较久或位置不佳，变现价值较低的话，即使在手续齐全的情况，也是无法用作抵押获得贷款的。
回答者：g***5 |
大产权有房本能正常上市的房就可以做抵押贷款，小产 宅基地的房子就不能做
回答者：g***4 |
如果办理了产权证，可以抵押贷款。没有产权证的，有的地方给农民提供家庭财产抵押贷款，房子也包括在内，一般由当地的农村信用社或者农行、农发行做。可以一下。
回答者：g***3 |
我是信用社的，我想告诉你一是农村房屋不能抵押，二是现在信用社可以发放农村小额信用贷款，不需要担保人，因为我不知道你详细情况，所以也不能根据你的具体情况作具体说明
回答者：g***6 |
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