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楼道暖气管漏水热力公司和物业谁来修？
双方都认为不归自己管。居民们无奈，自己凑了1200多元修好管道 “楼道里的暖气管道漏水，把地下室都淹了，但热力公司来了只关了阀门，物业也不管维修。”15日下午6点左右，万柏林区漪汾苑红叶里小区6号楼3单元，地下室热力管道破裂漏水。17日，居民李先生给本报热线打来电话，说现在整栋楼都停了暖，但热力公司和物业都拿出相关条例，说坏了的管道不应该由自己维修。
热力管道坏了该谁负责？物业和热力公司有没有明确的区域划分？记者就此进行了采访调查。
居民：暖气费交了，物业费也交了,出了问题咋就没个人管呢？
17日上午，记者来到漪汾苑红叶里小区。只见6号楼3单元的楼道里接出一根管子，里面的水流到草地上，积水达几平方米。楼道里，一层和地下室的管道间都开着门。记者走到地下室，地面有约5厘米深的积水，左边拐角处有根管子还滴滴答答地漏着水。楼梯和高一些的平台上，放着不少维修工具和几根换下来的管道。“居民们自己找来维修工，给我们排水、修管道。”李先生说，他们小区是集中供热，15日暖气管道突然漏水，居民赶紧找物业，物业又联系太原市热力公司。“热力公司的人过来把这栋楼主阀门关了，但由于有回水，管子还是不停地跑水。我们想让热力公司把坏了的管道换掉，但人家说楼道里的暖气管不归他们维修。我们又去找物业，结果物业拿出个管理条例，说应由相关部门负责。”
暖气停了，管子还不停地漏水。16日下午，3单元居民自己联系了一名熟悉的管道维修工，物业也安排一名工作人员来现场帮忙。“暖气不是热力公司负责的吗，物业也收物业费呀，为什么出了问题就没个人管了？”李先生想不明白。物业和热力公司都认为不归自己管
楼内暖气管道坏了，应由谁修？记者先联系了漪汾苑物业房管处的负责人。对方称，漪汾苑由太原市热力公司集中供热，所以小区里的管道坏了应由热力公司维修。“《山西省物业管理条例》规定，楼道里的管道和线路问题，都是由各相关部门维修。我们只是服务部门。而且，我们物业费每月每平方米只收4毛钱，就够打扫卫生，根本不够维修费。”
记者又联系了太原市热力公司负责漪汾苑供暖的分公司。一名工作人员了解情况后告诉记者，他们接到小区居民楼暖气管道漏水的投诉后，就安排热力站工作人员赶到现场，把阀门先关了。“是小区地下室穿墙管子漏水，属于庭院网。按规定，热力站出墙一米以外都应该由产权单位、开发商或物业养护维修。但像漪汾苑小区，平时院内管网没人管理，热力站也会帮忙检修。但这次损坏的是楼内管道，热力公司没有义务花钱维修。不过如果居民或物业有需要，我们可以派专业人士提供技术支持。”手里都有规定，各部门解读却不同
物业公司和热力公司依照的条例是什么？他们的上级管理部门如何看待这个问题？《山西省物业管理条例》第五十一条规定：供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位，应依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。
《太原市城市供热管理条例》第十五条里规定：实行间接供热的供热设施，从热源厂出墙一米至供热单位所属热力站出墙一米，由供热单位负责维修、养护；热力站出墙一米至热用户室外即二次管网、庭院网，有单位的由单位负责维修、养护，无单位的由供热单位维修、养护或者由政府责成有关方面维修、养护。
太原市房产管理局物业管理处工作人员说，公共区域内，管道、线路这类公共设施出了问题，应该由相关部门处理维修，而不是把责任都推给物业。“物业是业主委托的服务单位，又不是产权单位。像漪汾苑这样，居民楼道里的管道损坏，没有进住户家门，属于公共区域，所以应该由热力公司负责。”
但对此，太原市城乡建设管理委员会供热管理中心给记者的回复是，热力站出墙一米以外的供热管道就应该由产权单位负责，“没有产权单位的，由开发商和物业来负责。漪汾苑小区此次问题，就应该由物业管。”
19日18时许，记者再次联系居民李先生，得知18日晚他们已恢复供暖，但费用是居民自己凑的，共计1200多元。“就是坏了的地方换了换，先解决了眼前的麻烦。我真想知道，楼道里管道归谁管，能不能有个明确说法。”本报记者　冯戎　实习生　史文静
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楼房阳台铁围栏破损导致漏水归物业维修吗
楼房阳台铁围栏破损导致漏水归物业维修吗
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
家庭生活中,房屋是家人居住的重要场所,而如果房屋出现了漏水等的现象势必是会影响到家人的生活的。出现了楼房漏水的现象一定要尽早的找出漏水的原因,并进行维修,那么楼房漏水的原因有哪些,楼房漏水又怎样维修呢?快来跟小编看看吧。 []
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违法信息举报邮箱：&屋顶漏水、狗将屎拉到电动车上
这些事情不归物业公司管?
开栏语：物业管理涉及千家万户，是广大业主十分关注的热点问题。为普及物业管理政策法规，让更多市民了解物业公司的服务情况，提高我市物业管理服务水平，即日起，本报推出&关注物业服务系列报道&，与广大读者一起关注我市物业服务的综合情况，让读者更了解物业，维权更加得心应手。
近日，市民朱女士向市消协投诉，称他们小区的物业服务不到位。
朱女士说，前几天，她把电动车停在小区门卫室旁边，然后去附近的超市买菜。回来后，发现电动车上有一堆狗屎。因找不到狗的主人，朱女士抱怨了保安一顿。保安不乐意了，说这不是他的工作范围。
朱女士不认同，向市消协投诉。
市民王先生家在顶楼。最近，因房顶漏水，他家的墙壁受损。
王先生找到物业公司，让他们维修。物业公司称，他们可以帮助王先生维修，但是费用得由王先生支付。
王先生认为，他按时交纳了物业费，房顶漏水，物业公司应该负责，维修费用他不应该出。如果物业公司坚持已见，他今后不会再交物业费了。
市文明大道南段有一个规模很大的老小区。去年，小区里几位热心的老大爷想成立业主委员会，要求物业公司给予配合，但是物业公司说这不归他们管。
老大爷们不乐意了，说物业公司是因为担心小区成立业主委员会后，会要求物业公司做一些他们不愿意做的事情，所以才不配合。
按照大多数人的理解，在刚才3个案例中，业主们的做法应该是正确的。那么，事实真的如此吗？让我们听听专业人士的意见。
针对第一个案例，律师何银富说，狗拉屎拉得还真不是地方。如果将屎拉在电动车旁边，物业公司应该清扫，因为电动车旁边属于公共区域，而电动车属于王女士的个人财产，不属于物业公司的管辖范围。
何银富打了个比方，假如有一天，你在路上走着，突然楼上有人吐了一口痰，掉到你身上，那么，你认为物业公司应该负责吗？你肯定会找随意吐痰的人算账。这和狗把屎拉到电动车上的性质是一样的。
在第二个案例中，市住房管理中心一名不愿意透露姓名的工作人员说，房顶漏水引发的纠纷近年来在物业纠纷中比较突出。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在保修期内，因房屋裂缝、透寒，烟道漏烟串味，墙面、楼顶、卫生间、厨房防水出现问题，由房地产开发商负责。
在第三个案例中，《物业管理条例》中明确规定：物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。看来，小区成立业主委员会与物业公司并无直接关联。
在我们的日常生活中，有些市民对物业管理存在一定的认识误区，认为自己交了物业费，物业公司除了保安、保洁等日常工作外，并没有管理其他事情，从而引发了一些不必要的纠纷。
那么，物业公司到底该提供哪些服务？接下来，本报将采访我市相关专家，帮您打听。敬请关注下期《搜城周刊》。楼上漏水楼下受损，律师告诉您，找楼上还是找物业？
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楼上漏水楼下受损，律师告诉您，找楼上还是找物业？
物业管理圈小编按：如果漏水点在楼上房屋室内，损失应由楼上业主承担；如果漏水点在管道井等公共区域，损失则由物业公司承担。
如果该业主并未领取房屋钥匙，没有交付，且该房屋实际上是由物业公司管控，损失则由物业公司承担。
该找谁索赔？漏水点的位置和是否交付是关键
家住长春市维多利亚庄园小区的孙先生很烦恼，楼上漏水把自己家泡了，楼上业主说可以赔偿，但希望追责时也把物业带上，而物业则称和此事没有关系，导致此事已10多天仍悬而未决。
受损业主七楼漏水 六楼被泡
据介绍，2015年11月29日，孙先生家楼上开始漏水，多亏5楼邻居在晚9点左右及时发现，给物业打电话，才将漏水控制住。
“漏水时家里没人，等半夜家人下班到家一看，客厅吊顶、窗台还有卫生间墙壁都已在渗水了。”孙先生说，直到第二天水仍没漏完，只能在屋里各处摆着盆接水。当时装修时孙先生投入几十万元，现在房子被泡得一塌糊涂，蒙受了不小的损失。
“我觉得现在棚顶还有水滞留，没都流出来。”孙先生说。新文化记者看到，他家客厅吊顶由南向北已产生裂痕，墙皮也有部分脱落。孙先生表示，现在窗台有块墙皮已“开花”，客厅棚顶靠卧室一侧也有下沉迹象，因为卫生间积水浸泡，现在卧室靠门一侧的地板也变形了，吊顶估计也得拆除后重新装修，“这就是水一点点渗透然后泡坏的，如果一开始就有人负责早点处理，不至于泡成这样。”
七楼房主不让我住 出事让我赔？
因为七楼是毛坯房，一直没人居住，所以孙先生找到物业帮忙联系房主。第二天，物业带着一名男子来到他家查看情况。“物业说他就是房主，当时说可以维修，就是刮一遍大白。”当时孙先生的爱人提出检查下棚顶积水情况，再谈具体损失时，这名男子就走了。
“后来再联系时，对方说自己不是房主，还说这房子有纠纷，物业不让房主装修，现在漏水了，让我去找物业解决。”孙先生没办法，只能再次找到物业，但物业表示不能承担责任。
最终，孙先生联系到了七楼房主张先生。楼上邻居的态度倒是很客气，称因为历史原因，物业不让他装修入住，现在漏水了，物业应该承担责任。这下孙先生蒙了，到底谁负责啊？
“七楼房主说他一直没装修入住，水、电也让物业掐了，说明物业在进行管理。现在我想起诉索赔，七楼房主认，但要求把物业也带上。”无奈，孙先生只能一并起诉七楼房主和物业公司，并希望物业配合提供营业执照等信息，而物业表示不能提供。
据张先生讲，该房屋已缴纳房款、取得了房产证，但据说当年因工作人员携款潜逃，开发商没有收到房款，所以以此为由不让他装修入住。现在水电都断了，门锁也被换过，为此他跟物业等部门沟通多次，但问题一直没有解决。“房子不让我住，现在出了问题却让我赔偿？”张先生说，给楼下造成损失他愿意承担责任，但希望让自己无法入住的责任主体也能一并承担连带责任。
物业说法房子有产权 和我们无关
负责该小区管理的长春恩维物业有限公司工作人员称：“现在这房子是不是有纠纷我们也不清楚，但这套房子不归物业管理，我们已协助业主找到了房主，他们之间怎么商量，和我们没有关系。”
物业公司的初经理表示，漏水后物业及时进行了维修和排水处理，“漏水是因为该房屋水池下的软连接漏了，这房子有产权，我们也帮忙联系房主了，如果孙先生和对方没谈好，这就和物业无关了。”至于是否存在因历史遗留问题，物业阻止装修，导致7楼业主无法入住的问题，初经理表示，物业没有权力阻止业主装修和入住，这和物业无关，请业主联系开发商解决。当记者询问是否能协助联系开发商时，初经理称他对具体情况不清楚，无法联系开发商。
律师两种观点 各有理由
就这次漏水的责任问题，吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，如果漏水点在七楼房屋室内，损失应由七楼业主承担；如果漏水点在管道井等公共区域，损失则由物业公司承担。也就是说，如果七楼房屋确实有产权，且业主进行了正常管理，六楼的损失应由七楼业主张先生承担。
就七楼业主希望物业承担连带责任的问题，刘律师表示，如果七楼业主办理了房屋交付手续，就应当承担不动产相邻权纠纷的法律责任；若开发商或物业阻止房屋交付，七楼业主可凭房产证或商品房买卖合同向法院主张排除妨碍的民事诉讼，并要求妨碍其交付房屋的主体承担六楼的损失。
吉林开晟律师事务所冷保亭律师则认为，如果七楼业主介绍的情况属实，在此前提下，七楼虽登记在业主名下，但由于该业主并未实际入住占有该房屋，且该房屋是被物业公司因某种原因停水停电的，实际上是由物业公司管控中。如果因物业疏于管理造成七楼漏水，导致六楼财产损失，根据《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，物业公司应承担相应赔偿责任。
保修期内由开发商负责维修
根据建筑工程有关规定，房屋质量保修期限为基础结构工程50年，建筑类1年，防水工程5年，采暖为两个采暖期、给排水为两年，其它为1年，而房屋保修期是从工程验收合格交工之日起算起。
另有律师表示，一般情况下，小区的施工方需交给房地产开发商一部分房屋质量保证金，在质保期内，施工方应负责小区房屋质量问题。
楼上漏水致楼下被淹 物业公司被判无责
张某与李某住在同一栋楼，而且是楼上、楼下邻居，张某住在一层，李某居住在二层。因李某在此居民区还另有住房，2012年6月1日，李某将自己的房子出租给了别人。2013年春节期间，承租人去了日本，房内无人居住，在此期间张某也离开自己房屋回老家居住，家中无人。
2013年2月12日晚，负责小区物业管理的物业公司人员发现张某门窗等处向外漏水，当即通知李某到场，物业管理人员采取措施进入李某家室内，发现她家卫生间水管爆裂跑水，当即将总阀门关闭。
第二天，张某知道信儿后，风风火火地从老家赶回来了。张某打开房门一看，立刻惊呆了，见自己屋里满地都是水，木质地板被水浸泡，地板个别部分起拱爆裂，屋顶、墙壁被水冲刷，家具着水，个别漆面剥落。房地产开发公司无偿为温海英提供房屋，并帮助清洗衣物等。
张家告状要求赔偿
对张某室内墙壁、地板等装修损失，经北京市建筑装饰协会家装委员会委托北京天衡诚信家装技术服务中心进行鉴定，价值近2．31万元。张某认为由于李某对房屋跑水未及时发现，未采取措施，房地产开发公司负责物业管理，负有房屋、设备维修责任，及采取措施保证我的利益不受损害责任，故将李某作为第一被告，将房地产开发公司作为第二被告起诉，要求二被告赔偿房屋修缮、财物被毁经济损失8．1万元、房屋使用费损失3万元、精神损害2万元，共计13．1万元。
楼上邻居不承认过错
法庭上，李某认为在任何相关法律条文上及房屋使用守则上没有指出主人出门前要关闭自来水总阀门，我房屋内的装修及内外所有设施均是开发商及物业公司购买安装，从未改动。卫生间洁具及设备均属劣质产品。事故原因，水管爆裂并非使用不当和人为造成，应是产品质量及水压造成本人也是受害者，水管爆裂后造成家具、地板损坏，但物业未给答复和赔偿。水管爆裂的损失主要责任应由物业管理公司承担。
物业公司认为与己无关
物业公司则辩称，按照有关物业管理的规定，物业管理范围仅限于绿地、道路、楼道、走廊等公共区域、公共设施，无权利更无义务对园区内各单元房屋内部纯属个人区域部分行使管理权利。
在发现原告房屋受损后我公司积极采取措施并时通知原告，安排房屋无偿供原告居住，尽可能减少损失。因被告李某在春节期间未在此房屋内居住，总阀门未关，卫生间地漏未打开，水管破裂后大量跑水，是由于李某对其所有的房屋未尽到看护义务所致，与我公司无关。如其严加看护，水管爆裂时及时关闭总阀门或打开卫生间地漏就不会造成原告房屋受损。故原告要求我公司承担赔偿责任没有法律依据。
楼上邻居被判赔偿
法院审理后认为，李某与张某是楼上、楼下的邻居，互相有不损害、不妨碍对方的财产权利及其它权益的义务，李某将房屋出租他人后，由于其疏于管理，对室内水管隐患失查，且在水管破裂时家中无人，致使张某房屋进水，给张某财产造成损失，对此，李某应承担全部赔偿责任。
房地产开发公司(物业公司)不具有对用户室内水、电等设施发现问题进行管理的义务，所造成的损失不应由某房地产开发公司承担。李某所居房屋具有可以交付使用的工程质量竣工核实证书，李某称卫生间洁具、设备属劣质产品未有证据证明，且李某已于2012年11月开始居住使用，故李某推拖由房地产开发公司承担责任不能成立。
另外，李某虽将自己所有的房屋出租他人，但仍是该房屋的所有权人，对由于该财产给原告张某造成的损害，原告张某亦有权向李某索赔；属出租人与承租人之间的租赁合同，如双方存在纠纷应另行解决。张某房屋进水后，其生活受到影响，家具衣物受到一定程度的损害，其所称精神损失，因并未达到需要法律上予以精神抚慰的程度，不予认定。
因此，顺义法院判决：被告李某赔偿张某装修损失费及其它损失费2.5万元。张某要求房地产开发公司赔偿损失及过高的装修费、使用费、精神损失费等的诉讼请求同时被驳回。
本文综合自：新文化报、长春晚报以及网络
转载请注明：本文由物业管理圈综合自（新文化报、长春晚报以及网络）
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