我在东莞出售二手房，买家在中国银行按揭，等了3个月迟迟未能放款_阳光热线问政平台
提问：我在东莞出售二手房，买家在中国银行按揭，等了3个月迟迟未能放款&&编号:166504&&
本人在东莞出售一套房产，中介委托泛华金融作担保公司，在中国银行东莞常平支行申请贷款，银行在五月出同贷书后，我们也在当月就完成了过户和交税。五月在中国银行常平支行签约的时候，担保公司和银行的人都说所有资料提交后2个星期就会放款。但六月我们没收到款项，担保公司告知银行没额度，说七月会放款，但是七月也被告知没额度，要等下个月。就这样一个月一个月的推。每次询问银行和担保公司都说贷款已经批了，但是没有额度，无法得到确切放款的日期。&&&&&&&&
本人因生意周转所以卖房子筹现金，但是银行和担保公司一个月一个月的拖，这么大一家银行一句话没额度就拖的我们小老百姓没法周转，当初说的2个星期，5月到现在已经三个月了，这种无止境的拖延也不是办法，我希望银行领导尽快能给个回复，本人实在是没办法了！&&&&&&&&
处理状态：已回复
网友：1187616&发言时间： 22:12:26&
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中国银行回复
尊敬的客户：
　　感谢您对我行业务的支持与意见！
　　我行已安排客户经理联系您，并全程跟进您的个人贷款业务。如您还有其他业务咨询，请拨打我行客服电话，或到我行网点进行现场咨询。感谢您的支持！
&受理人：中国银行
回复时间： 10:53:54
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人参与 | 条评论&全面收紧！东莞二手房首套房贷最高上浮20%！这四家银行直接停贷了！
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新浪房产讯近日，北京上海广州深圳纷纷传出房贷政策全面收紧的消息，不仅首套房贷利率大幅上浮，还有20家银行决定暂停房贷业务，随后二三线城市也开始不断跟进。据融360监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。
自去年发布“限购、限贷”新政以来，东莞一手房贷利率折扣优惠力度不断减少，如今基本所有银行均已恢复至基准利率，二手房首套房贷利率最高上浮30%，东莞银行、华润银行、平安银行和中信银行已经暂停二手房贷业务。
房贷政策全面收紧
一手房首套房贷上调至基准利率
去年10月，东莞市政府正式出台“限购+限贷”政策，今年3月份，东莞又出台了“限价令”，随后在4月份楼市调控再度升级，出台了堪称史上最严的“410”楼市新政。
在政府不断升级楼市调控政策的同时，银行房贷政策也在不断收紧。去年10月份之前，东莞还有多家银行首套房贷利率最低可以做到85折，随后开始不断收紧，如今东莞一手房的首套房贷利率基本已经上浮至基准利率，只有个别新盘项目的合作银行客户才能享受9折或者95折利率优惠，二套房的房贷利率则要在基准利率的基础上上浮10%，执行1.1倍利率。此外，小编了解到，由于各大银行贷款余额情况不一，具体的放贷时间需要看银行的实际情况而定。
二手房房贷首套最高上浮20%
二套最高上浮30%
相较于一手房，东莞二手房的贷款政策则更为严格，房贷周期也更长。据东莞中原地产按揭部提供的最新统计数据显示，在20家银行机构中，仅有农业银行、交通银行、中国银行、招商银行、邮政银行和华夏银行6家银行的首套房贷仍执行基准利率以外，其余银行的首套房贷款利率均要在基准利率的基础上上浮5-20%不等。
在二套房贷方面，农业银行、中国银行、交通银行、建设银行、招商银行等五大行的房贷利率上浮10%，而工商银行、兴业银行、东莞农商银行、光大银行、浦发银行的二套房贷利率要上浮15-30%，其中浦发银行最高，要在基准利率的基础上上浮30%。
据了解，在放贷时间方面，目前广发银行和兴业银行的贷款额度较为充足，一般在2个星期内可以实现放贷，其余银行由于额度吃紧，需要排队等待放款。值得注意的是，目前东莞银行、华润银行、平安银行和中信银行已经全面暂停了二手房贷业务。
数据来源：东莞中原地产按揭部
制图：东莞乐居
转载注定出处
银行房贷政策全面收紧
二手房成交量会下跌
在政府楼市调控政策的指导下，东莞各家商业银行开始全面收紧放贷政策。截至目前，东莞已有四家银行暂定二手房放贷业务，未来银行停贷是否将成为一个普遍的现象？这将会东莞楼市带来哪些影响呢？
在接受小编采访时，东莞中原地产三级市场住宅部副总经理刘熊表示，房贷利率上浮一方面是会增加购房成本，另一方面也会改变客户的预期，会直接影响成交量。“虽然银行的贷款额度不断收紧，但停贷的可能性不大，只是排队放款时间或会增长。”
优房超o瑞城搜的分析师则表示，本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是部分热点地区的限购、限价、限贷、限售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，这属于房地产业的外部环境。
该分析师表示，未来时间或有银行继续暂停房贷业务，但是在政策框架内，不会出现过大面积停贷，不会影响到房贷市场的正常秩序。房贷利率上浮威力显然更大，增加客户的购房成本及加剧购房者还款压力，客户观望情绪将继续蔓延，楼市或会持续低迷，房价或会有所回落！
来源：东莞乐居
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今日搜狐热点揭秘东莞二手房完整交易流程
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揭秘东莞二手房完整交易流程
付定金前需做三方面评估
&&&&关于如何选择二手房，本文就不再赘述，只从准备交易开始，买主在交付定金前，一定要对房子严加考察。可从如下三个方面来评估：　　1、房屋所有权是否真实、完整、可靠：房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷，一定要由卖方出示合法的“房屋所有权证”。　　2、了解所购“二手房”的准确建筑面积：合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。　　3、明确屋内设施的交验细节：有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
签订买卖居间合同
&&&&1、签订买卖居间合同 房屋细节要明晰：交付定金后，便到了签订《房地产买卖居间合同》环节。买主可到东莞市房管局官网二手房源栏目下载《房地产买卖居间合同》范本。　　2、当事人的名称或姓名、住所：在这一步，买主要搞清楚卖主的具体情况，包括供职单位等，以免出现欺诈情况。可以通过一定渠道向该房主的邻居来求证身份的真实性。　　3、房屋细节：在这个部分应写明房屋位置、性质、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有违建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。　　4、房款：这是合同中最重要的内容，应写明总价款、付款方式、付款条件等。　　5、履行期限、地点、方式：这部分内容主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。&
找担保公司 担保赎楼
&&&&卖主尚未还完房子贷款，买家也需要向银行按揭贷款的才需要“赎楼”。　　1、别随意垫付资金代卖家“赎楼”：如果卖家名下还有其他欠款，房屋可能面临被查封;或者卖方临时变卦等，都将使买家陷入被动局面。　　2、赎楼，由担保公司出资还清业主的贷款，将房产证赎出来，再为买家向银行申请按揭贷款。客户除了交一笔担保费用外，还需支付一笔担保赎楼金，按担保公司所垫资金的1%收取，东莞的二手房交易市场卖家多为实收价，这笔费用最终由买家承担。　　3、选择一个靠谱的担保公司：辨别的标准为融资性担保公司是否在具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证的基础上具备金融许可证，以及注册资金数额大小，这些信息可在工商网上查询。&
&&&&1、可同时向多家银行申请房贷：可去多家银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，最后比较一下，哪家银行更划算。　　2、职业影响房贷申请进度：可以在购房前一年左右的时间里，让自己银行账户的流水账增多，以争取更快的同贷书以及更优惠的购房利息优惠。此外，申请人的职业是比较重要的问题，其中最受认可的是政府公职人员、行政管理、金融、律师等，失业人员在申请住房贷款时难度很大。　　3、问清银行是否有指定的评估公司：当购房者向银行填交按揭申请表后，有的银行会向客户推荐多个评估公司，买方可以选一个评估公司约定好时间上门评估。评估费用一般是银行评估价的千分之五，由买方支付。需要注意的是，向银行申请按揭的时候需要买卖双方都到场。&
房产登记过户
&&&&首先，二手交易提供的资料中，最基本的是《房地产权证》或《房屋所有权证》;买卖双方合法身份证明及复印件，如买方是未成年人(即未年满18周岁)，可由其监护人办理，并提交监护人和申请人合法的身份证明。　　其次，如果是多人共有的房产，须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。如房地产是处于出租的状态，卖家须提交租赁合约及承租人对房屋买卖的征询意见书。　　房管局还规定，房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时，可依法委托代理人办理(公证委托)，公证时还需要花数百元的公证费。　　在资料齐全的情况下，房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰，在房屋产权状态清晰的情况下，房管所受理办证申请，受理后30个工作日内出证。&
了解清楚房屋状况
&&&首先当然是要了解清楚房屋状况，比如户型、采光、通风、面积、层高等，最主要是否有质量问题。如果可以的话，最好抽不同的时段多看几次，对采光和通风情况有充分了解，我买的这套二手房，装修后住进来才发现阳台根本晒不到太阳，也不怎么通风，晒被子也不太方便。
选购精装修二手房 最好找专业人士陪同
&&&对装修风格和质量一定要看清楚，最好找懂行的一起去。如果要全部重新装修，买毛坯的更划算，带装修的最好是能达到直接入住的标准，至少不需要做大的改动。能试的尽量试试，能打开看的尽量看仔细，别怕麻烦，能看看装修图更好。发现仅仅是改动这些东西就要花费一大笔费用，还不如买毛坯呢。
要了解清楚周围环境
&&&要注意对周围环境了解清楚，首先要注意周边是否有垃圾处理点、是否有工厂废气废水污染等，如果对周边不熟可以找小区居住人群了解。另外，如果急住，选择成熟点的小区会好点，因为假如周围毛坯房太多，以后你可能会遭遇邻居接二连三施工的噪音影响。
要在合同中限定时间要求原业主把户口迁出
&&&一定要在合同中要求原业主在规定时间内将户口迁出，最好是在正式成交前，一旦成交后，原业主又不愿迁出户口或联系不上，后果会很麻烦，一个朋友就遇到了这种烦心事，孩子快上小学了，户口却因原业主占着迁不进来。
要明确交房时随房屋附带的家具
&&&要明确交房时随房屋附带的家具、家电及其他用具，别在成交前你以为可以拎包入住，收房时发现确是一空壳。另外，若家电使用时间超过五年，你基本上可以跟业主表示不需要这些家电，并以此作为砍价的理由，因为家电的寿命实在有限。
看房子需要有恒心
&&&看房子要有恒心，要做好艰苦的准备。因为大多数单价便宜的房子基本上都不会让人很满意。近期在万江购买了二手房的李先生说，买房前，跟着中介在城区看了十来个小区，才找到比较满意的，然后又在比较满意的房源中挑选出最适合自己的那套房。
尾款不要提前付清
&&&尾款不要提前付清，因为一旦房款全部付清，一手业主的配合度会骤降，这是切身体会。由于业主已经收到尾款，李先生催他去把管理费以及水电费的欠款还清并提供房屋电路图的时候，业主以很忙为借口多次推托。由于着急入住，李先生只好自己花时间和掏钱把这些问题处理好。虽然数额不大，但也是白花花的银子。
需明确物业维修基金费用
&&&以前东莞政府并没有强制购房者在买一手房时缴纳维修基金，很多早期的一手房，业主未曾交付维修基金，但是现在二手交易必须缴清物业维修基金方可交易。近期刚买了二手房的业主李先生表示遇到这样情况，交定金之前就和业主商定，由其补缴维修基金。住宅缴纳维修基金的标准为40元每平方米，100平方米的房子需要缴纳4000元。
&&&如果在交易过程中，买家是首次置业并且购买面积小于90平方米的普通住宅，而且该房产也属于卖方的唯一住房的话，买方只需缴纳总房价1%的契税。这时候，买方就需要在交定金前和业主约定好，该房产未过户之前不购买第二套房产，并把此项备注到合同中。这样就可再节省总房价0.5%的购房契税。
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一手房借款条件：1、具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；2、具有偿还贷款本息的能力；3、信用状况良好；4、已经与售房人签订房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同或协议；5、有不低于最低规定比例的首付款证明；6、有权处分人同意以所购房屋作为贷款抵押担保物；7、农业银行规定的其他条件。
二手房借款条件：1、具有完全民事行为能力且符合农业银行规定条件的自然人；2、具有合法有效的身份证明（如居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；4、已签订具有法律效力的购买住房的合同或协议；5、能够支付不低于购房全部价款30%的首期购房款；6、同意以所购房屋作为抵押物，或提供农业银行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还本息并承担连带责任的保证人；7、农业银行规定的其他条件。一手商业用房借款条件：　1、具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；2、具有偿还贷款本息的能力；3、信用状况良好；4、已经与售房人签订房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同或协议；5、有不低于最低规定比例的首付款证明；6、有权处分人同意以所购房屋作为贷款抵押担保物；7、农业银行规定的其他条件。二手商业用房借款条件：1、具有完全民事行为能力；2、具有有效身份证明；3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；4、已签订具有法律效力的购买商用房的合同或协议；5、已经支付不低于购买商业用房全部价款50%的首期购房款；6、同意以所购房屋作为抵押物；7、农业银行规定的其他条件。备注：一般住房贷款期限1-30年，商用住房1-10年。经济适用房，房龄需满5年。
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提前还款：贷款期满3个月后可申请提前还贷，需提前15天预约，每次还贷不低于1万元整，一年有2次提前还款机会。
还款方式：等额本息（每月还款额相同）、等额本金（每月还款额递减，首月最多）
可以的，可以第三方做借款人，房产权利人做抵押人。有房产的也可以申请无抵押的银行贷款。
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