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提问者悬赏：<font color="#FF分 发布者：匿名网友
提问时间：<font color="#FF-01-25 19:04:15
详细问题描述及疑问：期待您的答案，希望你能感受到,我最真诚的谢意！
第1个回答:
第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第七十三条
买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。宅基地在任何时候都是县政府批准，这是原则问题，逾越不过去。试点地区已经开始流转宅基地了，不管群众说是什么不要紧，按照流转程序执行就行了，一旦政府再次批准，就是批准了，与前者没有关系。其他地方公开说买卖房子，而且又不拆除拉走建筑材料，这是买卖宅基地，这是违法行为
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农村未办理审批的房屋买卖合同是否有效
　　安徽省六安市公安局交警支队一大队民警在执勤时发现，一中年妇女过马路时晕倒在斑马线上，该大队三中队民警迅速行动，为其撑伞救助，并迅速联系120，将其送往医院，使其获得了及时抢救。 刘容海　刘杨/摄　　郝亚超　　18年前，李某因故购买了邻村的房子，当时并没有办理审批手续。谁曾想，18年后因拆迁在即，卖方竟以未经审批为由向法院起诉，诉请合同无效。　　对于这种情况，按法院的既往判例几乎都是判当事人败诉。本案前后历经一年半，经过代理人的多方取证以及不懈努力，最终二审法院采纳了代理人的辩护意见，判决房屋买卖合同有效。　　卖方诉请房屋买卖无效　　李某是市四季青镇李村（村名为化名）的一位村民，19年前因丈夫去世，她欲再婚，但被婆婆赶出了家门。于困境之中，她到邻村刘村（村名为化名），以6万元的价格买了一个小院，与卖方刘财签署了买卖协议，但一直没有办理审批手续。后来，李某就一直居住在此，而刘财就在隔壁院落居住。　　2014年国庆前，李某忽然接到法院起诉状，原来是当年卖给她房屋的刘财起诉她，要求确认房屋买卖无效。理由是：李某是李村人，买的不是本集体经济组织的房屋，买的是邻村的房屋，且该房屋买卖未经村政府和镇政府审批，应属无效买卖合同。　　当事人李某非常焦急。居住了18年的房屋，如果被认定买卖合同无效，则意味着她必须搬离，而且这个区域马上就要拆迁了。面对巨大利益，刘财要对18年前签订的合同毁约，李某半生的积蓄将要损失一大笔。当真是：房产贵如金，人情薄如纸。　　法院既往判例不乐观　　本案代理人接受委托之后，查询了既往此类案件的判例和审判指导意见。　　相关案例显示：很多购买邻村房屋的买卖合同纠纷，都被判令无效。理由是，农村集体经济组织成员，只有在本集体经济组织购买房屋，且经过审批手续后才有效。　　本案中有两个问题：其一，李某是在邻村购买的房屋，很可能与她户口所在地不是同一个集体经济组织；其二，没有办理任何审批手续。　　而且，北京市高级人民法院2006年出台的一纸审判指导文件，似乎已经注定了李某要败诉的结果。《北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答》中指出：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”也就是说，以无效为原则，以有效为例外。　　本案代理人电话咨询了几位办理过类似案件的法官，也是这个意见。　　看起来，这个代理似乎必输无疑。但是，代理人一贯的原则是，任何案件，在判决结果没有下来前，都必须努力，都不能轻言放弃。　　一步步确定土地权属　　首先，代理人要查询，李某所在的李村集体经济组织和房屋所在的刘村经济组织是什么关系？　　先从土地权属状况查起。经业内土地法专业律师的指点，代理人到北京市国土资源局海淀分局网站上查询，果然，查到该讼争房屋所在地的整体村落，确权归属于“四季青镇合作经济联合社。”　　也就是说：李村和刘村，应该同属于一个集体经济组织。但是，在拿到确凿证据之前，还要再详细求证一番。　　代理人先到四季青镇政府查询“四季青镇合作经济联合社”是个什么概念。查询的结果是：四季青镇合作经济联合社是四季青镇唯一的集体经济组织，四季青镇集体所有的土地，均由该集体经济组织经营、管理。不过，四季青镇的任何部门，都不给代理人出具任何纸质文件。于是，代理人申请法官到该镇去调查取证。　　代理人继续在北京市国土资源局海淀分局网站上查询，在翻阅很多《土地所有权确权登记审核结果公告》后发现，在海淀区，集体土地确权分为三种：村小组、村集体、镇集体。由于所有权具有绝对性、排他性，因此，登记在哪一级集体组织，就属哪一级集体经济组织所有。因此，讼争土地所有权既然登记在镇一级集体经济组织“四季青镇合作经济联合社”名下，那么，当然证明该土地属于四季青镇一级集体经济组织所有。于是，代理人请当事人李某去北京市国土资源局海淀分局申请了信息公开，果然支持代理人的判断，该信息公开结果作为证据提交给了法院。　　既然李村和刘村同属于四季青镇集体经济组织所有，那么，李某在同一集体经济组织购买房屋，距离“合同有效”就前进了一大步！　　挑战违法文件　　至于当初为何没有办理“房屋买卖审批手续”的原因，当事人的解答是：没有“关系”的，一律不给办。　　于是，代理人建议当事人李某向四季青镇政府就“四季青镇农村房屋买卖如何办理审批手续”一事申请政府信息公开。　　四季青镇政府给出了一个文件：1994年镇政府制定的《关于审批村民建房的管理规定》，其中第二十七条为：“村民私自买卖房屋，经审核符合规定的处以买卖房屋成交额30%罚款，按买卖房屋批准程序补办手续。”　　也就是说，四季青镇允许村民私自买卖房屋后补办审批手续。但在实践中，补办手续很难。　　当事人李某递交了补办申请，四季青镇政府给予了答复：“经向镇职能部门了解，四季青镇人民政府依据北京市绿化隔离地区政策文件相关规定，四季青镇现对您申请办理的审批事项已无权限。”　　经多方查询方知，“北京市绿化隔离地区政策文件相关规定”，是指《北京市国土房管局关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》（京政办〔2001〕97号转发）第十七条：“依据京政办发［2000］20号文件有关规定，自日起至绿化隔离地区建设完成以前，除有关部门另有规定外，在绿化隔离地区暂停办理下列事项：　　（一）入户和分户；（二）新批宅基地；（三）在原宅基地范围内房屋的新建、改建、扩建；（四）现有房屋买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产。暂停限期内，擅自办理上述事项的，房屋搬迁时不予认可。”　　而“京政办发［2000］20号文件有关规定”，即《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十六条规定：“从日起至新村建成前，在规划确定的绿化隔离地区内，公安部门停止办理居民的迁入审批手续。各有关单位和部门不得新批宅基地用地，农民也不得在原宅基地上建房。”　　也就是说，四季青镇被划归为“绿化隔离地区”，这个地区农村房屋的新建、买卖等都停止了办理，且持续至今。　　代理人经过慎重的分析认为，北京市的京政办〔2001〕97号文件、京政办发［2000］20号文件，都是违法的。　　前述两项规定无疑违背了土地管理法第十条之规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”　　即：前述两项规定干预了四季青镇集体经济组织的经营管理权，北京市的下位法怎么能更改全国人大制定的上位法设定的权限呢？　　在一审二审时，代理人反复向法院说明此项观点，认为该违法文件不应作为法院的裁判依据。同时，代理人也进一步运用逻辑归谬，指出：北京高院《农村房屋买卖会议纪要》中对“审批手续”的要求，应理解为“买受人符合审批条件”，否则，李某将因逻辑上的悖论，而永远不可能获得审批手续，因为《北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答》指出，“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。　　具体而言就是：李某现在欲申请办理买受房屋的审批手续，但是，即便四季青镇政府受理其申请，也无法办理成功，因为房屋转让合同的效力正在经受司法审查，效力不确定，镇政府怎么审批？另一方面，如果司法审查合同是否有效又取决于是否取得了镇政府的审批手续，这样，合同的司法效力审查和申请审批手续就互相制约、陷入死循环。　　因此，代理人指出，在本案中，前述《会议纪要》中的“审批手续”之真实含义，应当理解为“确认买受人符合审批宅基地使用权的资格”，而不能理解为“批准文件”。只有这样，才不会出现前述的悖论逻辑。　　实际上，李某当时购买讼争房屋时符合村民申请住房的资格，购买的讼争房屋为其唯一住房。按《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》的规定，其符合申请建房用地的条件。　　二审胜诉 合同被判有效　　本案一审在北京市海淀区法院审理，李某败诉，合同被判令无效，理由是“尽管李某和刘财均属于同一经济组织成员，但因为没办理房屋买卖审批手续，合同无效”。　　但在二审中，通过事实、、逻辑上充分而又严密的论证，二审法院，即北京一中院的法官采纳了代理人的答辩意见，判令合同有效，理由是：在同一集体经济组织成员之间的农村房屋流转，并未违反法律的禁止性规定，合同有效。　　本案前后历经一年半，在诉讼期中，多次申请政府信息公开，当事人也反复往返镇政府、区政府、市国土局、区国土局等部门，不断沟通、交涉，其中还提起了行政诉讼，起诉镇政府，要求补办审批手续。在二审中，代理人为了打动法官，力陈本案一旦被确认无效后的不利后果，反复强调诚信原则和公平原则的重要，经过多次与法官沟通，终于二审胜诉。　　（作者郝亚超系北京市炜衡律师事务所合伙人）
（责任编辑： HN666）
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中国宁波网
[导读]在农村买几间房子，享受“有天有地”的独门独院，是现下不少人心所向往的惬意。可是，一纸合同买了农村房，不料面临拆迁时原房主却“毁约”，甚至一些合同有可能被法院认定无效。在农村买几间房子，享受“有天有地”的独门独院，是现下不少人心所向往的惬意。可是，一纸合同买了农村房，不料面临拆迁时原房主却“毁约”，甚至一些合同有可能被法院认定无效。1998年，迁居宁波多年、户籍已变更为城镇居民的胡立松(化名)将位于慈溪坎墩某村的两间半祖宅以1.5万元左右的价格卖给了隔壁邻居胡创和(化名)。收到钱后，胡立松将祖宅的集体土地建设用地使用证交给了胡创和，但因当时两家分属不同的村子，因此过户手续一时无法办妥，使用证上的名字也就一直未做变更。2001年，胡立松祖宅所在村和胡创和家所在村合并，胡创和家多次提出将祖宅过户，但事情一直没能办成。如今，听闻祖宅面临拆迁，胡立松便他以两村间集体土地不能流转，且卖房一事自家兄妹并不知情为由，认为当初签订的协议无效，要求胡创和归还房屋，自己则还钱并愿意另行补偿。房屋买卖协议签订10多年了，在面临拆迁的节骨眼上却要毁约。两家互不相让，最终对簿公堂。法院在审理后认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且胡创和已经是所购房产所在村村民，而法律是没有禁止农村宅基地在同村村民之间流转的，即双方签订房屋买卖协议时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，应确认双方之间的合同有效。无独有偶。胡军(化名)在10几年前因工作原因将户口由农村迁到了城镇。2003年，他将位于横河镇某村的两间房屋以13万余元的价格转让给了张小青(化名)。为避免风险，双方就办理房屋及土地过户手续、毁约后的赔偿责任等作了详细约定。如今，老宅同样面临拆迁，因为胡军妻子的户口始终没有变动，了解到张小青夫妇的户籍都在古塘街道，无权购买农村宅基地，胡军便以此为由要求对方返还房产。与胡立松败诉不同的是，法院支持了胡军的请求。根据《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体只能是该村的农村居民，城镇居民购买者不能取得宅基地所有。因此，张小青与胡军签订的农村房屋买卖合同无效。“随着农村房屋拆迁热潮的持续升温，这样的买卖合同纠纷屡见不鲜。”法官解释，根据相关法律和政策规定，宅基地使用权的主体只能是农村居民，城镇购买者不能取得宅基地所有权。“但是，如果是连环买卖，即农村房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手等，如果最终一手买房人系房屋所在村集体组织成员，第一手出卖人请求确认买卖合同无效时，难获支持。同时房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民，集体土地相应转为国有土地的，合同订立后买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织的，也不予支持买卖合同无效。”法官提醒，出卖人虽能通过司法途径确认房屋买卖合同无效，并不等于可以获得期望的巨额利益。买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人赔偿房屋装修、购房款的利息等实际损失以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved&&&&&&&&&&&&&&&房屋未过户，买卖协议有效吗，对方反悔怎么办？
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主讲嘉宾：邢洋律师
导读：大家都知道签订房屋买卖协议后，最保险的就是做房产登记过户，确定房屋的产权。但是由于某些原因，购房者在签订购房合同，付了购房款后并未及时办理房产过户。此时就可能遇到一房二卖的悲剧。那么，房屋未过户买卖协议有效吗，房屋未过户对方反悔怎么办？
案情介绍：父亲卖房为母亲治病 两个女儿却称不知情为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，合同是无效的。为此，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。结果：房屋买卖协议被判有效 判决对方协助过户法院经审理后认为，蔡先生的妻子已去世，其在《房屋转让协议》中的权利义务由三被告继承；协议为蔡先生一人所签，该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是否有效；房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，其女儿对于其母亲治疗费用的来源应当知晓；蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议，应视为对该协议的认可，其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可；协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。据此，法院认为系争《房屋转让协议》应为有效，被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。律师讲法：一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。但是，根据本案的案情分析，法院之所以判决房屋买卖协议有效且要求蔡先生一家协助周先生夫妇将房产过户，是因为双方的房屋买卖协议是有效的，且房屋产权还是在卖方蔡先生及其女儿名下。所以，蔡先生及其女儿必须履行合同的约定。故，法院的判决是合法合情合理的。根据我国《关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”综上，蔡先生及其家属与周先生夫妇的房屋买卖协议依然有效，必须办理房屋。最后，需要提醒的是，签订房屋买卖协议后应及时过户避免出现一房二卖或对方反悔的情况。打官司可能会赢，但是总会付出人力物力，得不偿失。
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专业房产律师温馨提示：有些当事人为了节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种"省钱"方法，切勿因小失大。
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