& &商铺新增供应同期上涨173.1% 投资隐患丛生商铺新增供应同期上涨173.1% 投资隐患丛生日来源：www.loupan.com责任编辑：admin供大于求2012年上半年，成都市商铺新增供应73.98万平方米，较去年同期上涨173.1%。然而市场消化量仅25.32万平方米，相当于供应量的1/3。回报率低外双楠商圈一些社区商铺或商业中心，售价已炒到7万元/平方米甚至更高，月租金却在180-220元/平方米，投资回报率不足5%，明显低于7%-8%的正常水平。&现在商铺价格普遍都抬得很高，前两年建设路的商铺单价还只要三四万，现在三环外很远的社区商铺都是这个价了，这年头，想买个商铺投资不容易啊!&作为民间投资者，汤先生最近看了几个商铺后不由感慨。如果说前几年成都商铺价格还处在相对合理的基准线上，从2011年开始，商铺售价确实热得发烫：成熟商圈如春熙路、建设路、东大街等地，商铺单价动辄八九万以上，社区底商也涨至3-4万/平米甚至更高。商铺投资是否风险已加大?商铺价格高企或许已经透支升值预期?一位商业地产资深人士感叹，很多投资者并不看重商铺租金回报率，而是想趁热炒一把，或者只是因为买不了住宅而买商铺求资金保值，在过度透支了未来利好、投资急于短线套现的混乱现实面前，商铺投资前景堪忧。频频&转手&暗含风险转嫁&今年开始，很多商铺转让频率非常高，有的半年内连续转手了三次。&近日，成都城区成熟商圈数家房产中介门店店长介绍。中原地产棕南分店曾经理透露，在人民南路斜对面，有一家120平方米左右的店铺，从去年年底至今，店铺从未开业就已经数易其手，从最初挂牌价500万涨到后来的550万，而前不久被人以620万左右的价格买走，商铺投资暴利可见一斑。近日，四川中原地产发布2012年成都商业地产市场报告显示，2012年上半年，成都市商铺新增供应73.98万平方米，较去年同期上涨173.1%。然而，市场消化量仅仅25.32万平方米，相当于供应量的1/3。从成都商业地产几何式增长模式来看，被盲目炒高的商铺市场因投资隐患而大打折扣。&就商铺投资市场而言，虽然有体量过剩和租售倒挂的危机存在，但最大的问题还在于商铺恶炒套现状况严重。&CRC商业地产联盟专家王长旭认为，现在的商铺投资，很多并不看重租金回报率，而是想趁着热潮炒一把，或者因为买不了住宅而买商铺求资金保值，导致高企的价格透支了商铺投资未来几年的前景。事实上，任何一个区域、商圈的商铺价格和租金水平，都是由培育时间做保障的。如果仅仅为了套现，则很容易造成风险的转嫁，这比暂时的租售倒挂还严重。盲目追高透支升值预期与住宅物业相比，商铺投资是个更具技术含量的活。四川中原地产运营总监何涛提醒：&对于从未接触过商业地产的投资者而言，买商铺无疑是&自讨苦吃&。&在他看来，商铺投资具有一定专业性，本身更看重长期的升值潜力，而不应该视作短期炒作套现的对象。纵观成都商铺市场，以金沙、光华、外双楠、建设路等为代表性的商圈虽然凭借繁华的地段和稀缺的放量，仍然是投资客眼中的香饽饽。不可否认，就这些区域商铺售价和租金水平来看，都或多或少存在价格虚高的成分。比如说，外双楠商圈中一些社区商铺或是商业中心，商铺售价已经炒到了7万元/平方米甚至更高，月租金却普遍在180-220元/平方米，投资回报率不足5%，明显低于7%-8%的正常水平。&当然，除了区域本身优势地段和成熟氛围被市场看好外，盲目追高是导致商铺持续升温的重要原因。&在何涛看来，像这类型的商铺的培育期至少需要5-10年时间才会达到现在的水平，但是目前的价值已经被一些投资者炒高了，属于提前透支。过高的承接价格只会增加转手的风险，从而加大未来商家的经营压力。因此，投资这样的商业项目风险较大。实际上，现在成都市面上商铺投资的成本回收时间，已远远超出了10-15年的合理期，甚至远超20年安全期。也就是说，你购买的商铺产权仅40年，但有可能你要用20多年甚至更长的时间来作投资成本回收。如此来看，一铺还能养三代吗?商铺投资得好好&养&俗话说&买铺容易养铺难&，虽然成都商铺面临体量过剩、租售价格倒挂等诸多问题，但对于投资者而言，最大的问题是多数商铺缺乏前期培养的过程，一旦商业市场风向微变，商铺投资泛滥的局面将越发严峻。刚刚盘下城南某楼盘社区商铺的投资者王先生就爆料说：&在金沙、光华等片区，有些社区型商铺挂牌价格高达4 万/平米，月租金也就 100-140元/平米左右，收回成本估计需要25年。&他不无担忧地说，&这些商铺虽然面临租金的天花板，投资价值很难达到售价希望的水平，但还是价格蠢蠢欲动得厉害!该去泡沫了。&成都前些年就出现过盲目炒作社区商铺的情况，炒风过后往往令购买者欲哭无泪&&租金乏力，但价格虚高。本来，社区商铺最大的优势在于处于住宅社区内，拥有固定的消费群，收益相对稳定。不过，成都社区商铺对于住宅社区的入住率及居民的消费能力依赖度也较高，一旦数量过剩，抑或商铺价格与居住消费水平脱节，投资者就可能陷入血本无归的窘境。业内专家提醒商铺投资客，正所谓&商铺捂三年&，商业投资需要有一个&养&的过程，必须具备超前的投资眼光和长年累月的培育过程。只有商业氛围成熟了，商铺投资才会真正成为一只&会下金蛋的鸡&。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域成华成都金牛锦江武侯高新区青羊双流县新都温江郫县高新西区龙泉驿青白江金堂县蒲江县大邑县新津县崇州市都江堰市彭州市邛崃市天府新区其他价格5000以下15000以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房真有这么傻B的人，那位置居然花几百万买商铺，本来重庆商铺都过剩，亏本了自己承担，_转发(zf)股吧_东方财富网股吧
真有这么傻B的人，那位置居然花几百万买商铺，本来重庆商铺都过剩，亏本了自己承担，
真有这么傻B的人，那位置居然花几百万买商铺，本来重庆商铺都过剩，亏本了自己承担，商铺投资本来是高风险。
　　四五年前，当李文泽决定斥资700多万元买下位于重庆市南滨路的一间商铺时，他想，这个由李嘉诚旗下公司开发的项目，日后定能给他带来丰厚的回报。但现在李文泽后悔了。　　上述项目名为“珊瑚都会”，由和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司(下称“和记黄埔重庆公司”)负责开发。该公司当时宣称，项目将被打造成重庆“滨江地标全新天地”，人们在这里可以享受到“购物休闲高尚体验”。　　位于南岸区的南滨路拥有重庆著名的美食街和多个大型购物商场，是外地客人来重庆的首选地之一。第一财经1℃记者在南滨路看到，与开业较晚的“东原1891”和长嘉会购物公园等大型商城的繁华热闹相比，自2012年开始正式营业至今，珊瑚都会相对冷清，很多商铺处于空置状态。　　包括李文泽在内的多名业主认为，“珊瑚都会”开发商从项目出手开始便存在虚假宣传、虚假承诺等行为；之后未积极履行招商义务，也没有采取补救措施解决商场整体招租问题，导致整个商业项目闲置数年，这是项目没有经营起色的重要原因所在。和记黄埔重庆公司则对1℃记者回复称，“作为一家重诚信的企业，我司一向恪守法律法规与契约精神，严格履行双方签署的合同规定。”　　业主感觉被诱惑　　今年30出头的李文泽平时喜欢看一些商业书籍，其中包括李嘉诚传记。他当时看好珊瑚都会，正因为这里是李嘉诚的项目。他说，李嘉诚不仅在商业上非常成功，而且“把诚信当作第二生命”。　　长江实业地产有限公司(下称“长实地产”，01113.HK)官网显示，珊瑚都会所处位置优越，交通便捷，距解放碑约五公里，距江北机场约三十五公里。整个商业项目总建筑面积约65000平方米。沿江主题式商业街令游人仿如置身欧洲高级购物大道。　　工商资料显示，和记黄埔重庆公司于日成立，注册资金为33亿元人民币，公司法定代表人周伟淦系长实地产执行董事。　　当时到珊瑚都会销售现场了解投资情况时，李文泽从销售人员口中和宣传材料中得知，这里将被打造成重庆第二个大都会东方广场。　　作为重庆著名地标之一，大都会东方广场之于重庆，好比黄埔新天地之于香港。这是李文泽看好珊瑚都会的原因之一。“大都会在重庆是一个高端商城，拥有很多奢侈品牌。”他说，“那里的生意非常好。”　　李文泽看好珊瑚都会的原因还有，双方签订销售合同时，开发商承诺返租，并签订返租合同。“当时承诺三年的返租期，每年返租5%。”他的理解是，“言下之意就是(把珊瑚都会)整体打造成为一个奢侈品牌。”　　李文泽说服父母和另一名亲戚，两家人在2012年拿出了700多万元，在珊瑚都会买下一个总面积为200平方米的商铺。“当时签合同(的时候)没有太认真阅读，大脑已经被销售人员说得很确信这个合同是没有任何问题的。”李文泽说。　　珊瑚都会另一名业主刘泠栅在接受1℃记者采访时说，她当时在签下这个300万元的合同时，和销售人员“直接翻到最后一页就签了”。　　同为珊瑚都会业主的唐晓燕相对谨慎。她说，在签合同的时候，她反复向销售人员提问，并希望对方能在合同里面加上开发商要对珊瑚都会进行统一打造的有关内容。她以自己的经验分析说，从过去的实践来看，任何一个大型的商业综合体，如果没有统一打造，那么后期运作会非常困难。　　唐晓燕的建议未被采纳。不过，由于对方当时口头承诺对商铺进行三年返租和统一打造，她最后还是签下了这份将近200万元的合同。签完合同后，唐晓燕便很少过问有关珊瑚都会的进展情况。三年返租期到期后，她才发现，进驻珊瑚都会的商家寥寥无几，相关宣传推广工作也少得可怜，“根本不像和记黄埔很高(端)的样子”。　　其他业主同样发现了类似的问题。他们还发现，在当时双方签署的合同中，其中一份附件协议中写道：“本补充协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同以及所有其他附件一起构成一份完整的合同……甲方所作的售楼广告、售楼书、示范单位、模型等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不是买卖合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，其内容与买卖合同不一致的，以买卖合同的约定为准，未列入买卖合同之中的，则视为没有约定且甲方未承诺。”　　在他们看来，这意味着，当时销售人员关于统一打造项目等口头承诺都是出于“诱惑”的目的。自2014年开始，珊瑚都会近200名业主成立了业主委员会，至今已经多次向和记黄埔重庆公司及当地政府有关部门就上述问题进行反映。　　接受记者采访的多名业主说，在过去几年与和记黄埔重庆公司的各种“维权”交涉后，问题毫无进展。他们认为和记黄埔重庆公司在该项目中主要存在四个问题：欺骗投资者高价购买；所作承诺拒不履行；阻扰业主开展自救；漠视业主陷入绝境。　　日，1℃记者就上述有关问题向和记黄埔重庆公司提交了书面采访函。 12月12日，该公司向记者回复的《关于珊瑚都会事件的回应》开头写道：“作为一家重诚信的企业，我司一向恪守法律法规与契约精神，严格履行双方签署的合同规定。”　　回应最后写道：“关于珊瑚都会部分商品业主近日对项目招商情况提出的意见，我司一直与业主保持理性沟通，以寻求共识。对于最近有小部分业主以非理性的过激行为表达诉求，阻碍我司正常运营，以及损害我司声誉和导致经营损失，我司保留一切法律追索权利。”　　12月14日，记者来到了位于渝中区的和记黄埔重庆公司办公室时看到，几位自称是珊瑚都会业主的人，正在坐在该办公室门外，身边放着几块写着“还我血汗钱”等内容的牌子。当天，记者继续就上述问题采访和记黄埔重庆公司推广部有关负责人。两位分别姓金和姓刘的工作人员向记者表示，他们没法回答任何问题。　　商家门庭冷落　　张白浪是重庆索莱里餐饮文化管理有限公司的老板，2015年12月，他在珊瑚都会二期项目三楼租下了5间商铺。在投入300多万元对铺面进行装修后，2016年三四月份，餐馆正式营业。“说来你不信，到现在我已经亏七八十万了。”他对记者说，当时来到这里，看好的正是“和记黄埔这个牌子”以及珊瑚都会的优越位置。　　张白浪说，整个珊瑚都会的人流量实在太少了，到他这里来消费的几乎都是他的朋友。　　12月15日，午餐时间，记者在这家餐馆观察了整整两个小时。在这120分钟里，没有任何其他客人光顾，甚至在餐馆走廊，亦无人路过。“几乎每天都这样，晚上也这样。” 张白浪说，自己最多能撑到明年春天。到时候，再无起色，他就不干了。因为“根本承受不了每个月亏七八万的局面”。　　距索莱里餐馆不远，是一家古典装修的名叫绿水台茶府的高级茶馆。绿水台茶府开业三个月以来，一直在亏钱。“一天能卖个几百块钱，人工加租金一个月的成本需要七万来块。”绿水台茶府老板刘廷波对记者说，“现在一个月亏损三万块。”　　在位于珊瑚都会二期一楼一间名叫天赐玉道的玉店里，由于没有客人光顾，店铺王老板正忙着玩手机游戏。王老板自称是新疆人，他当时来这里开店的原因与其他人不同：人流少，安静。“玉器店不能开到人流量太密集的地方，因为不一定每个人都有这样的消费水平。”他对记者说，“进来的人能喝喝茶，聊聊玉，这就是主要的目的。”现在，王老板表示，这里的人流量也太少了。　　记者从珊瑚都会二期商业平面图看到，珊瑚都会二期高四层，其中一层到三层共有大约160间商铺。但目前，入驻的商家仅有天赐玉道、林海听风、巴味堂、索莱里生态艺术馆等14家。这还包括其中已经关闭的几家。　　除了一层和三层仅有的几家开业的商铺外，其中二层几乎全部空置。“二楼都是空的，我们看着都非常压抑。”据刘廷波和其他业主介绍，二层商铺目前的拥有者，主要是和记黄埔重庆公司。　　珊瑚都会一期商业平面图显示，入驻的商家仅有农业银行滨江分行、中国体育彩票、阿蓉海鲜馆等18家。　　“我们有个(珊瑚都会)微信商家群，只有49人，里面还包括装修公司老板在内的其他人员。”刘廷波说。　　“李嘉诚是个好人”　　受访业主认为，导致驻珊瑚都会出现如此高的空置率，主要原因是开发商在商铺返租的三年期间，没有对外进行统一招商。　　不进行统一招商，很多商铺难以出租。由于这里的商铺单间面积较小，如果一名商家需要一间面积较大的店铺，就必须同时与几个商铺相连的业主谈判和签合同。由于每个业主对商铺租金价格等问题均有不同，常常导致招商失败。　　比如，张白浪餐馆一共需要5间连在一起的商铺组成，他就需要与五名业主同时谈判。但由于每名业主的意见都不一样，最后，他的餐馆只能隔成了两三块，中间夹着其他铺面。　　受访者说，一名商家需要同时与多名业主谈判，其过程和手续，十分复杂，这导致很多有意入驻珊瑚都会的商家最后都跑掉了。　　“开发商手上还有很多门面，没有卖。”刘廷波认为，“如果能够把这部分门面拿出来招商引资和进行大量推广的话，那么力度就很大。”　　受访商家表示，基于珊瑚都会目前出现大量空置的情况，业主可以考虑把租金降低一些，甚至可以免租一段时间。他们认为，这种方式可以吸引更多的商家入驻，从而慢慢形成商业气氛。“业主也有问题，有的要价很高。”一位商家说，这导致很多商家不乐意进来。　　和其他商家的想法一样，唐晓燕等业主曾向和记黄埔重庆公司提议，把公司目前自有的商铺拿出来招商，通过引进主力商家来树立其他商家对珊瑚都会的信心，最后把它搞活。　　据业主介绍，目前珊瑚都会大部分面积已经出售，和记黄埔重庆公司持有约10000平方米。他们表示，过去几年，开发商没有对珊瑚都会进行统一招商的原因，是希望把商铺全部销售出去。　　近几年来，李嘉诚不断抛售内地的投资性物业已经引起了社会的关注。2013年8月，李嘉诚旗下公司以26亿元出售广州西城都荟广场项目；2013年10月，又以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心；2014年4月，李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(00432.HK)宣布，以72.01亿元出售北京盈科中心；日，李嘉诚旗下长江地产又宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场。　　据受访业主介绍，经过与和记黄埔重庆公司多次交涉，终于引起该公司香港方面的重视。最后，和记黄埔重庆公司表示，愿意拿出1560万元对珊瑚都会进行招商引资等运作，并大约在2015年下旬成立了珊瑚都会招商中心。有的业主表示，这1560万至今一共只使用了几十万，主要是花在对珊瑚都会进行规划的身上。但1560万元有多少用在了招商上面，和记黄埔方面并未公开。　　珊瑚都会业主还在就上述问题与和记黄埔重庆公司进行沟通，但效果甚微。他们希望得到李嘉诚的直接关注。有的业主表示。“李嘉诚可能还不知道”，“李嘉诚是个好人”。
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无论是住宅还是商铺，都是所有权，所有权是永久的，没有使用期限。但是，它们的土地是有使用期限的。住房70年，商铺40年指的就是土地的使用期限。 住房70年，但是物权法规定，住宅用地到期后自动续期，实际上是无限期使用了。 而对商铺等非住宅用地没有规定，说明还是有使用期限。你所说的门面房，多是住宅底部商业，有40年，有70年，根据土地使用性质定我爱铺网分享
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