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买房须知：签二手房买卖合同应注意什么？
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[摘要]商品房居高不下的价格，让许多普通阶层负担不起，于是他们将目光投向二手房。然而，二手房由于其特殊性，在交易过程中又不同于一手房。那么在二手房交易签订合同时，应该注意哪些问题呢？
商品房居高不下的价格，让许多普通阶层负担不起，于是他们将目光投向二手房。然而，二手房由于其特殊性，在交易过程中又不同于一手房。那么在二手房交易签订合同时，应该注意哪些问题呢？下面就随小编一起来了解下吧。注意事项一：房屋产权和手续是否齐全证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证对买房人来说是有极大风险的。房主可能将房产证进行抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，所以最好选择有房产证的房屋进行交易。有些房屋共有权共有好多个，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买房人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。因此，小编认为；最有效的方法就是委托信誉好、专业强的房地产经纪公司承担担保责任，来验证买卖双方的真实身份、确认房屋产权无纠纷。注意事项二：明确成交价格和税费责任在签定合同中一定要注明正式的成交价格，还有交易的时间，交易税费，还有税费到底由买卖双方的哪一方负责。从现行税收政策来看，房产买卖过程中归房主交纳的税费为：增值税，个人所得税，印花税；归买方交纳的税费为：契税，金，印花税（与房主各交一半）。注意事项三：明确买卖双方的责任签定此条款时十分重要，如果有一方出现违约责任，应拥有怎样的权利，在签定合同时双方利益上得到怎样的补偿都要约定清楚，违约金的数量以及交付时间应写得毫无异议。注意事项四：明确付款方式和时间双方应该在合同中明确付款方式和时间。如首付款、尾款的支付比例、数量和时间，确保买方出现拖欠或减少阶段支付金额的情况时有据可依，较好地维护自身权益。因为在二手房买卖案例中存在买方以，却因为批贷不成而导致交易失败的例子屡见不鲜，因此为了避免浪费无谓的时间，房主应尽早对买方是否能被批贷进行确认。注意事项五：过户时间要明确约定过户时间是合同中较重要的条款之一，买方需慎重和签订准确的时限。注意事项六：物业交割要清楚在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段，附加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，应该要到原房主所在单位改签协议内容，而买方需改签协议时，卖方应做好配合工作，应在合同中明确注明，从而达到维护买方利益的目的。
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：导读:上海房产律师提醒大家：签订买卖合同时，不符合这些条件，购买人应慎重。
提醒大家：签订买卖合同时，不符合这些条件，购买人应慎重。1、出卖人必须是房屋的所有权人非产权所有人不得出卖他人房屋。实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况，如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的;也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书，仔细察看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限、期限等，以防被骗。还有一种情况是房屋的产权人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它监护人出卖其房屋，应注意监护人出卖房屋的目的是否为未成年人的利益，如付其学费、医疗费等等用途。否则，未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的有关规定主张房屋买卖合同无效。2、出卖人作为产权人应具备相应民事主体资格作为房屋出卖人的产权人，如果签订合同时不具备民事主体资格，除非经其监护人追认，所签合同无效。具体分为以下两种情形：(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，应由其监护人代理实施民事行为，他们不能独立签订房屋买卖合同。(2)限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的房屋买卖合同。限制民事行为能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全辨认自己行为的精神病人，他们只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们对房屋买卖等比较复杂或重大的民事法律行为缺乏判断能力和自我保护能力，进行房屋买卖应当由其监护人代为签订合同或取得其监护人的同意。未经监护人同意，限制民事行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。3、出卖房屋时应经产权共有人同意我国《民法通则》规定，共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。实践中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的产权证上只登记为一人，难以辨别是否共有产权。购买人可以查看产权人的结婚证书、户口本等相关证书加以了解。凡属夫妻共有、家庭共有的房屋在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代签合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，买卖行为可能无效。特别应注意，房改房上市交易，除房产证上记载的产权人签字外，还需同住人签字同意。4、出卖房屋时不得侵犯优先购买权按照法律规定，房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况，并告知房价等出售条件，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。如果购买已出租房屋，应要求出卖人提供承租人放弃优先购买权的书面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情况，而擅自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。5、出卖的房屋必须依法取得权属证书这里有三种未取得权属证书而买卖的情况比较常见，一是转让未取得权属证书的“期房”，二是转让未取得权属证书的“回迁房”，三是转让违章建筑的房屋。前两种情况购买人应慎重处理，如果签订合同时出卖人尚未取得“三证”，而发生纠纷时已经取得，买卖合同有效，如发生纠纷时还未取得“三证”，合同将被认定无效。如房价上涨，出卖人恶意不办理权证，却主张当初所签合同无效，买受人将因此受到很大损失。对第三种违章建筑的房屋不得进行买卖，否则买卖无效。6、出卖的房屋不应有权利限制一是设有抵押，如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，不能擅自交易过户。
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&二手房的买卖合同中需要注意什么？又有哪些注意事项
二手房的买卖合同中需要注意什么？又有哪些注意事项
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在二手房交易中，许多购房者往往只关注房产价值的高低，从而忽略了交易中可能出现的问题，对如何签订房地产的买卖合同知道就更少了。那么在签二手房买卖合同比签新房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节，签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢。下面就是在签订二手房买卖合同时候注意事项：
一、需要确认房主真实身份 首先检查签约主体的真实性，主要就是核实房主的身份。因此对于业主证件真实性和其与业主身份一致性是签订买卖合同前提条件。 二、需要确认产权的可信度 1、需要注意房权证上的房主与卖房人一定要是同一个人； 2、需要确认的是成本价房还是标准价房或是经济适用住房； 3、需要注意产权证所确认的面积与实际面积是否一致； 4、较后是一定要看房权证或到房管局查询真实性。 三、需要标明付款过户时间 买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款四部分在不同时间分别打给房主。因此，卖方是需要明确买方的付款时间，买方也有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照相关规定根据实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。 四、需要注明费用交接时间 买方所应关注的房屋本身附属的问题，属于“房屋交付”重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接具体时间。如果是公房交易，对于物业等费用交纳标准和时间，原房主的单位是否对有些既定要求和更改，卖方需要作出配合和买方需要签署协议等，都应该在合同中明确写出。 五、需要考察是否允许转卖 1、确认标准价购买的房屋出让时是否已经按成本价补足费用； 2、有些售房单位都保留优先回购权，因此要确认是否同意出让； 3、有些住房要原单位盖章后才能出让。 六、需要查看私搭私建部分 1、有无占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内有无搭建的小阁楼； 2、房屋的内、外部结构有无改动，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3、阳台是不是房主自己封闭的，这涉及到阳台面积应该怎么计算的问题。 七、需要确认房屋的准确面积 1、包括建筑面积、使用面积和实际面积; 2、产权证上一般标明的是建筑面积; 3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积。 八、需要观察房屋的内部结构 1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点; 2、管线是否太多或者走线不合理; 3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 &以上总结的关于签订二手房合同时应该注意的事项，希望给大家带来帮助。
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