北京栩锐律所：新购房屋质量问题严重，能否要求退房北京栩锐律所：新购房屋质量问题严重，能否要求退房北京栩锐律师事务所百家号【北京栩锐律所律师分析】房屋质量问题分为几种？　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。可以将房屋的质量问题有如下几种：　　（一）房屋主体结构质量不合格。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求，如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。 　　　　（二）严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。　　（三）其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。那么房屋出现质量问题该怎么办呢？　　北京栩锐律所房产律师团队认为：商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。对此，国家规定，房地产开发企业对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。　　针对有关房屋质量问题消费者可以采取以下措施，维护自己的合法权益：　　一、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条 “房地产开发企业应当在商品房交付使用时，……，承担商品房保修责任”的规定，可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。　　二、对开发商交付的房屋属于主体结构质量不合格的，应先请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查，在取得房屋质量鉴定不合格的证书后，可要求开发商予以退房，对因此造成损失的，开发商应承担赔偿责任。 对消费者的正当要求，开发商不予理睬的，可以向消费者协会投诉或者向房屋所在地人民法院起诉。房屋主体质量不合格怎样处理？　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　　《商品房销售管理办法》第三十五条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”　　　根据上述法律规定，结合《合同法》相关规定，达到上述三项房屋主体质量不合格情形的，可以采取下列途径解决：实际履行—修复　　实际履行原则，是指合同当事人必须严格按照合同规定的标的履行自己的义务，未经权利人同意，不得以其他标的代替履行或者以支付违约金和赔偿金来免除合同规定的义务。　　在商品房买卖中，因为主体质量问题，开发商违约以后，实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务，也称继续履行。 同时，购买人仍然可以依据合同约定，主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。解除合同—退房　　在实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大，不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的，也就是不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，要求退房。买受人向法院请求解除合同的，法院应予支持。主张违约金及赔偿损失　　北京栩锐律所：出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行（修复）还是解除合同（退房）的，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同(退房)，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立与履行行为之外的，由违约方向对方支付的一定数量的金钱。　　违约赔偿损失，是一种因债务不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失，依法或依合同应当承担赔偿责任。它是合同中最常见的一种补救方式。在商品房买卖中，主张赔偿损失的情形有下列几种：　　一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，要求开发商承担修复责任，并赔偿损失；确实无法修复，再要求解除合同和赔偿损失。　　二是修复后是，否仍然存在威胁购房者人身、财产安全的因素。如果房屋修复后，仍然不能保证购房者的人身和财产安全，购房者就要理直气壮地提出解除合同，并要求开发商赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房者的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。损失的计算，一般包括房款损失（以贷款还是存款利息要看合同约定）、装修损失、搬迁损失、误工损失等。　　本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。北京栩锐律师事务所百家号最近更新：简介:专业房产、行政诉讼律师事务所作者最新文章相关文章 上传我的文档
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十几年的房子突然要被开发商回购，如何维护自己的权益
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人生三大事：买房、娶妻和生子。很多人也将这三大事称之为“三大步”。意在说明如果这第一步迈不出去的话，第二步和第三步想迈出去也是十分困难的。怎么才能买到中意的好房，是不少购房者心中最大的疑问。现在不少开发商都流行买房送装修，精装修房推出之后，帮业主省去了装修这一费时又费力的过程，颇受人们欢迎。但不管精装房还是毛坯房，要想买到好的房子不可避免的要经历两个阶段：一、选房阶段；二、收房阶段。今天北京栩锐事务所为您带来一期商品房的选房、验房攻略。告诉您如何走好这关键的两步：一、看房阶段：挑地段在购买房屋时，我们首先要考虑的一个因素就是交通。无论是上下班还是生活出行，我们都离不开交通。此外我们在选择交通时还应关注的是：交通工具的数量、种类、距离公交站远近等因素。其次我们还要考虑的就是小区的配套设施的完善性，看周边是否有大型购物超市、社区医院、银行、学校等。结合这些基础设施我们的生活才能更加的便捷。此外小区周边的环境也是很重要一个因素，是否为闹市？若为闹市将会存在着噪音污染，将会严重影响购房者的休息。结合实践中的案例，就曾有业主因为噪音污染与开发商产生法律纠纷。选小区在选购房子时，购房者可以轻易地观察到周边总体环境，但很多影响生活质量、生活细节的地方是很难看得到，这很大程度上依靠开发商的经验和责任心，所以买房选好口碑的开发商很重要。具体可以通过考察开发商是否上市、开发商其他楼盘建设状况等方面来衡量。同时也要看物业。专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。比如物业服务的质量，社区安全、园林环境包括硬件维护的水准，处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但它真的会影响居住者的心情。选楼栋看楼间距大小，前后楼间距影响采光、通风、私密性。选户型我们都知道买房子要“南北通透”，南北通透的房子可以有效疏解室内闷热感，有益人体健康，而且采光足，室内整体采光面大，冬暖夏凉，可以提供居住舒适度。一般南北通透的户型会有这样三个特点:特点一:客厅餐厅南北打通真正南北通透的户型要求客厅直通南向阳台，客厅直通餐厅，餐厅直面北向阳台，通风不受墙面遮挡。特点二:房间分居南北所谓的房间分居南北，包括主卧、次卧、卫生间、厨房等，大户型还包括书房、儿童房，门对门通风顺畅。特点三:进深短不影响采光室内普遍呈短进深、大面宽的格局，这样整体的采光面会比较好，也就是说室内会比较敞亮。只有同时满足上述所讲的3个点才能称之为南北通透。二、收房验房阶段：1、验房屋结构。发现金装修房的结构与合同不符的话，一定要在入住前向房地产商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映，如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求房地产商书面承诺在一定时限内进行维修。要对装修完的房子的整体进行检查，核对面积、核对位置朝向、测量公用面积，检验一些户外设施是否完好。2、验所用材料是否与合同上一致。验房要关注所用材料是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号款式是否对应等，有差错应及时交涉。3、验收卫生间。验收卫生间时，可在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅，与楼上业主商议，用同样方法，便知天花板会否渗水，更要注意贴近浴室的外墙是否有起泡及油漆剥落;坐厕、洗面台要看看打磨修饰得是否光洁平滑。检查卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅。卫生间排风孔有没有留好是验收中不应当忽视的环节，可以揭开吊顶来检查一下管道是否都安装到位。5、插座开关等电是否通畅。要检查各屋灯头、插座是否有电，电话插口、宽带插口、电视天线插口、急救插口是否位置准确通畅，必要的可以协同开发商一起检验。6、煤气管道。一般情况下煤气管道应走明管，这样一旦有煤气泄露能及时发现，便于维修，不留安全隐患，验房时顺便检验水、电、煤气表的度数是否为零。7、墙体、墙面。注意看墙体转角线是否笔直，墙体是否平整，是否存在裂缝，如果发现一定要弄清楚是否系房屋结构性裂缝，最好叫开发商来检查处理;要检查墙面下是否存在空鼓，只要用小锤轻击，就能听出下面有没有空鼓了，如果没有带小锤用随身带的壹元硬币或小木棍也可以。墙砖检测可以用小锤轻敲墙面，单块墙砖下有15%以下面积的空鼓还可以接受，再大要用笔在上面做好记号返工，地砖铺贴原则上不允许存在空鼓。8、检验地板、地砖。地砖先要看整体配合，脚感是否一致，地板要看是否有起拱变形或严重色差，是否踩踏上去有响声，与踢脚板接合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听听有无响声或者高低不平。最后，验房后要坚持的原则是，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商以及陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没有准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。三、遇到商品房质量问题时业主能否退房？验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件，购房者可以维权。在此李晓宁律师提示各位购房者：房屋质量出现问题，很多购房者首先想到的是退房，因此他们对哪种情况能够退房比较关注。李晓宁律师解释，房屋质量有问题，有两种情况可以退房。一是，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。主体结构包括地基基础工程、建筑地上主体部分。购房人在办理商品房交接入住手续时，开发商出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，如果不能出示，则说明该工程未经验收或验收不合格。即使开发商能够提供《建筑工程竣工验收备案表》，但当房屋交付后，经相关鉴定部门鉴定房屋主体结构不合格，购房者仍可主张权利。二是，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。房屋质量包括主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、上下水管线、供热等，空气污染、噪声污染等也在其范围内。具体来说，房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落等就是较为常见的情况。
李晓宁律师所在北京的城市律师
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最近几年市场上出现了很多售后包租、售后返租、变相的售后包租的销售模式。而这些销售形式无一不是以无风险、保收益而且高收益宣传口号出现在世人面前，吸引着一批又一批的购房者。这其中商铺和产权式酒店领域更是高度依赖售后包租的销售模式,以达到其快速回笼资金去库存的目的。商铺和产权式酒店其实已经演变为一种证券化的资产成为投资者购买的是一种标准化的理财产品。
近日，一起因“直更名”引发的房产纠纷在常熟法院调解成功。但是，以“直更名”方式买房的风险问题却是值得重视的问题。在实际操作过程中，“直更名”风险较大，购房者理应谨慎选择。
对于需要大量资金周转的开发商来说，尽快将楼盘销售出去是第一重要的目标。为了一目标，开发商为打破人们的观望，往往会推出保值计划，采用限期内房价下跌就退房或补差价的宣传方式，促使观望的购房者消除顾虑，订购房子。很多购房者就是经不起开发商的诱惑而轻信了开发商的承诺，认为能退房，或者能获得补差价。
日，湖南省张家界市永定区拘留所，该市一小区数十名业主们带着鲜花清早就来到这里，迎接一位在小区群里因辱骂他人“汉奸”被拘留的女子周叙珍。
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四年前曾在天津市区30的多公里外的郊区买下一栋烂尾别墅的冯女士，绝想不到自己的电话有一天会被打爆，“买的才100多万的小区别墅，几天内，市场价突然涨到了七八百万”
以生命为代价的房屋质量问题
对于3岁的童童（小名）而言，原本是一个很开心的日子。因为这一天，外公带着她来到了浙江温州，与她的父母团聚。童童的父母都在温州的鞋厂打工。这是一家人
近日，亳州市蒙城县华侨城小区多名业主反映，开发商不仅延期交房，还拖欠违约金。从蒙城县委办公室获悉，华侨城项目负责人因存在违法行为已被刑事拘留，对项目建设造成一定影响。蒙城县已成立专案组，多次约谈开发企业、承建单位，督促工程进度。
在北京栩锐律所办理的大量案件中，我们发现对于被拆迁的企业可以简单先分为证件齐全和证件不齐俩个大的类别。那么对于证件不齐的企业来说就极有可能被定义为违章建筑或者是面临行政处罚，从而被拆迁方抓住把柄压低补偿价格。那么对于这些证照齐全的企业来说：一方面政府在是否应当给予补偿的事情是没有异议的，另一方面政府也愿意给予企业相应的补偿。那么在这片平静的湖面下究竟有着怎样的暗流涌动？作为专业的企业拆迁律师又在这场博弈中起着什么样的作用？本文就结合北京栩锐律所办理过的案件为您解惑：面对企业拆迁，我们能为证照齐全的企业做些什么呢？
“我们辛辛苦苦的攒点钱买房，开发商延期交房不说，还要让我们签订所谓的申请书，要我们放弃索赔才给钥匙，这可咋办？”近日，在南宁市佛子岭路的某小区很多业主遇到了让他们糟心的事：开发商出现延期交房，在小区房屋达到交房的条件后，开发商却要求业主们签订放弃拖延索赔的《申请书》，才交付新房的钥匙。不签就不给房。休闲娱乐生活服务其他类别扫扫有惊喜
李晓宁律师：全面解读开发商延期交房涉及的几大问题在商品房交易中，期房因为自身的价格、可选性等方面的优势，广受市场的欢迎。在期房交易合同中，买卖双方会对交房期限和违约处罚做出明确的规定，即使这样，开发商与业主之间关于延期交房的纠纷还是频频发生。本文就业主遇到开发商延期交房问题时，如何维护自己的权益，给予业主一点微浅的建议。开发商为什么会延期交房？开发商不能按时交付原因有多种，一是建设项目无法按期竣工：这种情况多是由于开发商资金和人力投入不足导致的；二是项目建设完了，但是无法通过竣工验收：这种延期交房一般是因为开发商在手续或者质量上存在问题。以上两种原因造成的延期交房，开发商构成了违约责任，业主是有权要求开发商按照合同约定赔偿违约金的。除此之外，还存在一种原因造成的延期交房，即因重大规划、政策变更或者不可抗力造成的延期交房，例如高温、台风等天气原因造成的工期拉长，以及政-府重新规划绿化、道路等政策性原因导致的工期增长。这类的延期交房根据《合同法》的相关规定，开发商只需要在期限内告知业主，是可以部分或者全部免责的。开发商延期交房业主如何维权业主在遇到开发商超过规定时间还是迟迟不交付房屋的情况时，首先可以发函催告开发商交房，并且就违约金赔偿的事宜与开发商协商。无法协商一致的情况下，业主可以向法院提起诉讼，用法律的手段维护自己的合法权益。值得注意的是，在延期交房的诉讼中，业主最重要的证据是房屋买卖合同和交付房款的相关票据，需要妥善保管并提交给法院。开发商延期交房可以要求退房吗答案是可以退房，但是要满足一定的条件。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。《最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。由此可见，开发商延期交房，业主是可以要求解除合同退房的。但是必须达到法定的条件并按照程序办理。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件的，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭的鉴定过程相对较长。延期交房违约金很低，不能弥补自己的损失怎么办很多业主都跟律师说过，自己因为开发商延期交房损失很大，最后得到的违约金却相对不多，根本难以弥补自己因此蒙受的损失。一般在商品房买卖合同中，对于延期交房的违约金都规定在延期一日开发商支付业主已交房款的万分之几，但是同时也规定违约金最多不能超过多少。对于延期很久才拿到房子的业主来说，违约金的赔偿就显得格外的少了。对于这种情况，李晓宁律师建议业主是可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金低于实际造成的损失为由请求增加的，应该以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条规定，业主可以根据当地相关主管部门或其他有资格的房产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来要求赔偿。
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