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购买按揭二手房 三方协议要谨慎
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来源：易贷网
编辑：wangshiyun
摘要：2013年，二手房交易火爆了一把。即便在7月的传统淡季，二手房依然有着不错的成交，购房者购买二手房的理由有很多，诸如地段好、价格低、是学区房等等。
2013年，二手房交易火爆了一把。即便在7月的传统淡季，二手房依然有着不错的成交，购房者购买二手房的理由有很多，诸如地段好、价格低、是学区房等等。在购买二手房的过程中，还是存在着不少问题，如何购买按揭二手房，成了网友王强疑惑的一点。
来自汉阳的网友王强在通过中介购买二手房时，房东还有30万元的没有还完，房东要求王强先替他还完贷款，之后再过户。王强的问题就是：&这样操作安全吗?能保证他的资金不出现风险么?他表示，购房合同里并没有关于这一方面的条款来进行约束，这样的合同他到底该不该签?能不能签?怎么做才能保障自己的合法权益?&
购买按揭二手房 三方协议要谨慎
在二手房购买过程中，王强所遇到的做法不在少数。据笔者了解，所谓三方协议就是房屋买方、卖方和中介三方在经过平等协商之后签订的就房屋交易有关事项达成的具有法律效力的约束三方行为的协议。在三方协议中，一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定，用以约束三方行为，避免发生不必要的纠纷。
在二手房交易时，针对房子的贷款还没有还清的情况，究竟买家替卖家还贷款安不安全?这一行为在三方协议中该如何进行条款约束才能保证交易双方的权益呢?对此，律师表示，购房者在购买二手房时，如果遇到房贷没有还清的情况，最好通过中介进行交易，而且在交易时一定要谨慎签订，三方协定，在三方协议中务必要对房屋交易的付款方式、交付期限和违约责任的条款明确。如果卖方要求买方先还完贷款再过户，首先就要约定好付款方式，买方替卖方还贷款的金额如何操作等都要慎重决定。其次，还贷和过户的时间期限也要作出明确的条款约定，不能含糊。再次，针对此类情况签订三方协议的重中之重是要明确相应的违约责任，如果买方替卖方还清贷款后卖方没有给买方过户，此时卖方应承担怎样的违约责任，中介又该承担何种连带责任，这些条款尤其要明确。如果买方需要贷款的话，最好在贷款银行单独开设一个资金监管账号，将首付款先打到账户里，只有卖家将房产证上的贷款注销、过户到买家名下之后才能将首付款取出。
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强制过户：继续履约、过桥、补按揭
徐斌，房产律师
买二手房，最闹心的事情就是房价涨了业主不卖了。业主说好了一套房子 300 万，现在房价 500 万了，业主说：要么加 150 万卖给你，要么定金退给你。最近这个话题实在没少说，所以专门准备了一期 Live（）介绍毁约案的各种注意事项。今天借着有朋友问，顺便说点新东西——关于强制过户和补按揭的问题。
在买房人群体里盛传一些错误的法律概念，比如：
只要业主同意支付违约金就能解除合同
这种观点完全不对，付违约金也不是解除合同的必然条件，就好像想离婚不是离婚的必然条件一样。买房的人都可以告到法院，让法院判业主给购房人过户。这个官司要想打赢并不难（类似于做个小手术），根据业主毁约的阶段不同，它分成如下几种情况：
1、还没网签就毁约
2、网签之后贷款之前毁约
3、批贷之后过户之前毁约
4、过户之后毁约
第一种情况，有的购房人会认为如果交的钱不够多，就不能继续履行。这个认识是错误的，现在已经被团队的律师们推翻了。我们通过多起诉讼确定了一件事，要想打官司告到房产证，交多少钱不是关键——几万块定金也是可以告下来的——房子能不能过户才是关键。
第二种情况，贷款没办下来，法院在审理过程中（也可能是执行时）会要求买受人付清全款。有的购房人说啦，不能贷款，谁付得起全款啊，这不是让我必须解约吗？其实不是的，你不能付清全款的话，还有一条路：
对的，借钱，现在融资工具这么多，只要是稳赚不赔，钱还是能借到的。问题就在于，借了钱之后怎么还？有的人说啦，借钱之后，把房卖了。这个方案周期太长。过桥资金的拆借，市场上的利息可以达到千分之一每日左右。也就是说，借 100 万，每天要还 1000 块。一个月要还 3 万，光利息。每一百万，一年就是二十多万。普通人根本不可能靠工资去覆盖利息。
如果卖房需要几个月时间，那光是利息就有点让人无法忍受了。
怎么解决这个问题：补按揭。现在很多银行都提供补按揭的手续，就是说买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后到银行去做按揭贷款。
本来正常的流程，是业主配合买受人做按揭贷款。但是现在房价涨了，业主借着不配合买受人的方法来解约，法院也不能强制去判业主配合你办贷款————总不能找法警拷着业主去银行。
按揭贷款之所以需要业主配合，是因为办贷款的时候业主还没有过户，将来用来抵押的房子过户前还是业主名下的产权，因此，按揭贷款是三方协议，少一方都不行。而这个贷款就是放给业主的。
现在通过打官司，购房人直接成了业主。购房人自己拿着自己名下的房产证去补按揭贷款，这个贷款也是三十年，购房人就还得起了。贷款下来以后，拿贷款去还过桥资金的本金，利息算下来就没有那么高，在可承受的范围内。
这里需要特别说明，北京曾经一度叫停过补按揭。在市场好的时候，补按揭是一种融资手段，就是全款买房的业主事后又后悔了想贷款缓解资金压力，一般补按揭是在拿到房产证之后三年内都可以做。但是这个由于是比较便利的融资方法，同时又有银根缩紧的大背景，所以就叫停过。现在已经不所有银行都能给你补按揭的了。
为了避免风险，一定是在起诉前或者同时，就先到银行提前咨询规划好，因为法庭辩论终结前，都来得及改变你的诉求，实在办不下补按揭手续，赶紧转成打解除还来得及，否则拿了房产证办不下贷款，可就只能卖房了！
第三种情况，批贷了，业主不配合过户了。据我们所知过去这种情况下法院有比较高的概率不认可批贷的效力，还是要买受人必须支付全款到法院，才能判继续履行，这就坑苦了买受人。
今年我们上海分所的李、龙两位律师在这方面取得了突破进展，打赢了一个官司，法院凭批贷函没有要求业主必须当庭付清全款，直接判了强制过户，创造了先例。
第四种情况，这种业主一般就是出来搞笑的，但是也不是没有过户了以后又把房子要回去的案例。
希望本文提供的思路能对正在鏖战中的购房人以及律师同行有所帮助。
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请教各位：上个月限购政策之前卖了一套增城的一房两证的房子，3月9日签的三方合同。收了8万块定金，现在中介说买家贷不了款，买不了了，要我退回定金。我想问一下，这种情况，算是买家违约吗？我需要全额退定金吗？
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只有不可抗力因素可以无条件解约条款 比如社保3年变5年这种。贷款这种应该不算，况且新政前已网签的都按旧政策执行，所以估计买家是看到房价可能进入下降预期，不想站岗才不买的，如果买家解约按合同要赔钱的。来自[]
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对，支持合约精神来自[]
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还是要了解买家情况，按揭贷款是银行鼓励的。除非买家被目前拉升前的震荡洗盘给吓坏了。来自[]
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贷款这种不算政策或不可抗力原因？
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买家违约，定金不退。贷款是买家自己的行为吧，来自[]
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贷不到款为买家自己行为，定金不退，而且合同中也会写明贷不到款买家选择别的方法支付来自[]
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只有不可抗力因素可以无条件解约条款 比如社保3年变5年这种。贷款这种应该不算，况且新政前已网签的都按旧政策执行，所以估计买家是看到房价可能进入下降预期，不想站岗才不买的，如果买家解约按合同要赔钱的。............
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好像法院是支持退款的，北京有这样的案例，因为限购政策导致无法购房，虽然不属于不可抗力，但会支持退款。来自[]
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贷不到款为买家自己行为，定金不退，而且合同中也会写明贷不到款买家选择别的方法支付
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贷不到款为买家自己行为，定金不退，而且合同中也会写明贷不到款买家选择别的方法支付
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我认为应该核查下是否真的贷不了款还是不想买了，前者应退或退大部分，后者不退，赚钱不易来自[]
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具体要看三方合同是如何写的？是否有提到政策问题？
也了解下买家是否真是政策影响而贷不了款；
贷不款是有很多原因的。
过户服务费2000，按揭费2500，评估费视评估值万分之五，大源按揭不出同贷书不收费。
Q: ，&&(郑铃萍)，&&（王东），
（郑铃钢），电话：条线）
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非不可抗拒因素不退，可保留进一步追加违约责任，如果是卖家违约这里骂声一片的。来自[]
限够政策前签的三方合同。现在买家贷不了款，我需要退定金吗？ ...
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