借名买房合同有效吗/被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?
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　　摘要：“借名买房”是指房屋的实际出资人借名他人名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
　　借名买房合同有效吗?
　　“借名”是指房屋的实际出资人借名他人名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
　　这样操作是否有效，主要看界名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的时机权属归借名人。
　　如果当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
　　被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?
　　腾退房屋纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
　　假如查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。
　　出名人擅自出卖房屋怎么办呢?
　　出名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
　　如果买受人是善意第三人，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理：
　　1、已经办理房屋所有权转移登记的;
　　2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
　　3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。（责任编辑：fanxiaoming.sh）
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“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在这种情况下，借名买房合同有效吗？找法网小编为您解答！
　　一、借名买房合同有效吗?
　　借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记的行为。
　　借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人&意思自治&原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
　　但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
　　二、借名购房相关法律风险提示
　　1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。
　　2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或的影响。
　　3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。
　　4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。
　　三、被借名人借名人腾房怎么办呢?
　　房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
　　如果查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。
　　四、被借名人擅自出卖房屋怎么办呢?
　　被借名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
　　在买受人是善意第三人的情况下，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理：
　　(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
　　(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法房屋的;
　　(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
　　五、如何降低&借名买房&风险
　　鉴于借名买房的诸多风险，应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：
　　1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。
　　2、签订书面协议。为与相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。
　　3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
　　4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，书等书面证据材料。
A法律上不会处分你的财产用来偿还贷款，但贷款公司可能会向你们追债，因为你们还生活在一起。注意保护隐私和安全
A估计不能。因为你们是贷款。你们问开发商和银行。
A个人财产还是夫妻共同财产，婚前婚后取得的？有没有遗嘱？可与我联系帮你研究下
A一般如果没有特别约定，你有一半财产。具体情况可以联系我电话
A加名就是共同财产了，一般情况下是平分的。房产证上写的是共同共有还是按份共有。
A您好，需要提供你父母全款购房的证据，女方不能分到。
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503 Service Temporarily Unavailable借名购房必须知道的风险和操作要领（二）
周争锋律师
发布时间： 17:23:07
浏览：2446
前几个月，我就借名购房的风险和操作要领写了点东西，最近一段时间，因为深圳“10.4”新政的实施，借名购买房产的事又被媒体关注。最近因为购房名额紧张，几个被他人借名买房，面临自己需要购买的时候，没有名额，首付也大幅提高，而实际产权人不同意马上出售房产，咨询律师如何才能让实际产权人马上卖房或补偿自己损失。
今天就再聊下借名买房的话题。
代持关系一定要有具体明确书面协议，写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的，写明购买房产的购房款都是甲出资的，写明房产是甲用乙的名义购买，房产的所有权益均有甲方承受。在有书面的代持约定和相关的出资凭据，在甲方取得购房资格后，通过诉讼方式收回房产问题不是很大。
就代持协议的效力问题。深圳中院对外公开发行的房产庭主编的《房屋买卖合同纠纷》第二版一书中，对代持协议持否定态度，有二种意见，一是认为委托买房的代持协议有效，但是为了配合国家宏观调控政策的落实，认定该委托关系因违反现行国家政策而存在事实上不能继续履行的障碍，依据合同法第110条第一项的规定不支持实际买家主张所有权的诉请，应维持现状，房产归代持人所有。二是认为代持协议是一合法的形式掩盖非法的目的委托买房关系，损害社会公共利益，规避国家的限贷限购政策，导致相关的政策目的落空，应依据合同法第52条的规定认定为无效，代持人应向原卖家返还房产。实际上，该文的形成时间是2011年左右，不符合深圳法院此后处理该问题的实际情况，实践中基本上是认定双方签订的代持协议合法有效，在实际产权人具备购房资格的情况下，可以主张确认自己的实际产权人身份。
而北京高院明确委托购房的代持协议合法有效，实际产权人有购房资格后可以诉讼变更登记。《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（）》京高法发［号“十、借名买房的认定和处理，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。”
深圳各个区法院认识不统一，但是在南山区法院要注意，该院对代持关系的审核要求的很严格，有几个案件被简单的依据物权法第九条认定登记在谁名下就是谁的，你举什么样的证据也不行他就直接驳回起诉。
我个人认为委托买房的代持协议，谈不上损害社会公共利益。房产始终登记在有购房资格的一方名下，对社会整体的购房对象数量，没有任何实际影响，允许实际产权人，在有购房资格后变更登记，没有损害社会整体限购目标，这是当事人之间合法处分自己名下购房资格的问题，整体上，没有对限购政策形成冲击，实际产权人只有具备购房资格后才可以申请变更登记，房子还是始终登记在有购房资格的人名下，限购的对象和数量没有变更。而规避信贷政策，规避的是首付款的支付比例和利率水平，而银行不能代表国家或者社会公共利益。
代持协议，实际上是一个委托买房的委托合同关系，诉讼时不能简单的要求确权，还要同时要求配合变更登记，不然以后执行有麻烦。
对于代持人而言，答应给人代持前要站在自己的角度权衡下利弊，对代持期间可能存在的风险要有清晰的认识，避免出现实际购房人不支付按揭款导致自己的征信出现问题，还要对代持关系维持的时间做出约定，不然实际产权人就是不出售，赖着你的名额，你还真没有法律救济途径。
我在前几月的文章中有一个遗漏的地方，就是法院审理借名买房纠纷时对房产实际控制人的审查，在有书面代持约定的情况下，实际产权人是不是一直占有使用房产，只是辅助审查，在没有明确具体的书面约定时，占用问题往往成为判断物权实际所有人的关键。而现实生活中，往往亲属之间缺乏书面的代持约定，因此房产实际由谁一直占用、使用非常重要，当然占有不是要求实际产权人一直在里面居住生活，以实际产权人的名义出租也是一种事实上的占有管理和使用。
最后特别提示下，在没有签订书面的代持协议，实际产权人和代持登记人双方矛盾比较激烈的时候，要通过通话录音或短信聊天的方式补证双方存在代持关系，在没有任何证据证明双方存在代持关系的情况下，法院依据物权法第九条驳回实际产权人的诉求，你还真没话说。主张双方存在代持关系，也就是存在委托买房的委托合同关系，谁主张谁举证，举证不能自己承担不利的法律后果。
—— 周争锋日写于深圳港中旅大厦
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借名购房暗藏的四大法律风险及解决办法
北京周垂坤律师|
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