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房贷不批，首付款能退吗？很多朋友在买房的时候，极有可能会遇到这种情况：你付好了首付，也签订了购房合同和贷款合同，但是贷款迟迟放不下来，这种时候不想买了可以退首付吗？首先，要根据房贷申请不下来的原因进行责任划分！一般来说房贷申请不下来分为以下三种原因开发商的原因：如果开发商出售的房子并没有拿到相关的证书（预售许可证）,银行在审查时发现这种情况是肯定不会放款的，这也是保护购房者的一种方式，避免购房者掉进“不良开发商”的陷阱！购房者的原因：如果因为购房者本身的征信问题或者在申请房贷时提供虚假资料而导致银行拒绝放款，则购房者需要承担违约责任！其他方原因：如果因为银行的规定发生变化或者当地贷款政策的修改等原因所导致银行不予放款。若在签订的合同中已经规定遇到这种情况的处理方式则以合同为准！房贷不批能否退首付款？针对以上三种导致房贷无法放款的原因，能否退首付款还是要根据实际情况来分析，首先在开发商有明确责任的情况下，首付款是肯定可以退的，因为开发商在没有预售许可证的情况下出手房产，预售合同应判定无效！如果开发商不予执行则可以走法律程序进行维权！如果是购房者自身的原因，那么这个是有待协商的，毕竟责任在购房者自身，这种情况只能看开发商的态度了！而针对于双方都无责任的情况，则需要根据合同规定执行！若合同无规定则同样需要走法律程序起诉并举证自己无责任且无购房能力来处理！购房者如何规避风险？为了避免购房者在贷款不批的情况下产生纠纷甚至是利益损失，小编建议您需要从以下几个方面进行风险把控！在合同签订之前，购房者一方面要听取开发商意见，另一方面也要对开发商所指定的银行进行贷款咨询，一定要详细的了解贷款银行对于房贷的审批条件以及对个人申请房贷的具体要求！避免出现银行不放贷款是因为自身的原因！在签订合同时，要对银行不批贷款的具体原因进行规定，如：在合同中规定因为非购房者自身原因导致银行不批复贷款申请时，购房者应免于承担违约责任并且有权解除合同！在贷款时，加入银行通过了贷款申请且与购房者签订了贷款协议，但是后期却因为各种原因迟迟不发放贷款，那么购房者有权根据贷款协议要求银行及时发放贷款并对银行的违约行为进行追责！
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房贷不批 定金不退 如何避免?
惠州银行未放宽异地客购房&限贷令&&罔顾个人征信申贷寸步难行违约索退全额购房款有难度&&新浪乐居讯 (编辑 邹家琳)高房价本已是买房一大门槛，但买房除了受房价影响外还得担心楼市政策，走势等。去年6月底开始蔓延的银行&钱荒&，造成持续至今的银根紧缩，惠州部分银行对首套房贷的利率优惠不但取消，还做了上浮5%-10%的调整。对于不少购房者来说，倾其所有才能凑到首付，但有了首付不等于能够顺利买房，还得经历房贷这一门槛。在&钱荒&余震下，购房者得面临房贷利率上浮，额度收紧且等&贷&漫长的窘境，想依靠银行贷款来&买单&房子也变得困难。贷款越来越难，如果购房贷款批不下来，退订退首付的诉求就成了房产纠纷中频频发生的争议。在3&15即将到来之际，乐居编辑就房贷难批、不批引发购房者想退房的高关注，邀请了专业房产律师通过解读典型案例，支招如何避免各类不能顺利办到贷款而面临定金、首付被扣的风险。&&&异地客购房一波三折退定金&&限购限贷令出台，申贷出变数，买房未果，定金退不回，还可能被反告违约，这是近年来许多深圳客在惠阳大亚湾买房遭遇的&烦心事&。&&2012年时，深圳人宁先生在大亚湾西区的一个楼盘看中一套房子。看房后不几日，他便接到了该楼盘售楼小姐打来的电话，电话中，售楼小姐告诉他说楼盘正在计划涨价，如果想以当时看好的价格买的话，最好能在一两天内就去交钱。由于担心房价上涨，宁先生最终在第二天就前往该楼盘交钱。然而在他交了定金提供资料配合按揭贷款期间，才知道因为他不是惠州本地居民，不能提供证据证明其在惠州当地有缴纳一年以上的纳税或社保缴纳证明，最终按揭贷款不能办理，宁先生一直跟开发商强调，现金支付购房余额、提高首付成数或利率倍数，都是他无法承担的，多次协商未果后，他最终选择告上法庭讨回2万元定金。法院最终以情况属于因不可归责于当事人双方的事由所导致，判决开发商应当将定金退还，宁先生的心头症结才最终放下。&&贷款不及时到位，不管任何原因，责任都必须由买房人承担吗？广东尚典律师事务所邹朝贵律师指出，这一责任究竟该由谁承担，法律中并无明文规定，只能参照合同法的相关规定执行。对于买房人来说，最好的维权方法就是在签合同时把双方的责任明确清楚。按照合同法规定，只要双方当事人意见一致，就按签订的合同执行。&目前之所以所有的购房合同都一边倒将违约责任推给买方，主要是市场条件决定的，买方如不承诺承担这一责任，卖方就不同意出售住房，导致了买房人群体的弱势。&& & 申请贷款要先看个人征信&&与宁先生不同，案例二中姚黄夫妻二人则有点&明知故犯&的过错，明知自己有多期按揭贷款没有归还，同时属于相关文件规定调控范围对象的情况下，仍然试图办理按揭贷款手续，还轻信了销售人员大包大揽的承诺，提交虚假信息而最终依然导致银行不批贷款申请。结果即便诉诸法律，也只得到定金只退一半的判决。&&对此，邹律师提醒购房人，对自身不符合国家政策、法律法规的情况，要坚决不碰红线；而对卖方销售人员大包大揽的口头承诺，也要注意保留文本或录音证据，虽法院在审判时未必会引用为判决理由，但这些证据确实能够证实卖方存在不诚信行为，让法官对事实的理解和判断是有作用的，从而辅助其正当行使自由裁量权。&&购房者违约 全额退购房款有难度&&如今个人信用记录宛如&居民的经济身份证&，正得到越来越多的使用，人们要买房、买车或者刷信用卡都得要信用，银行在审核个人信用卡或信贷申请时，已将个人的信用记录作为是否发卡或放贷的重要参考依据。然而，大多数市民对个人的信用记录档案并不十分在意。&&案例三中的袁小姐正是这样的典型一员，2011年4月大亚湾房价还不算高位时，她购买了位于澳头妈庙 &金润XX公寓&的一套房子，并签订了购房合同，交了首付，房子也在房管局备案。辗转了广东发展银行和交通银行，袁小姐的贷款依然迟迟未能获批，原因就是批贷款的过程中，银行查出袁小姐有几笔信用卡不良信用记录。后来随着楼市行情变更和贷款问题不能解决，袁小姐不想再买这套房子，无奈在愿意支付违约金的情况下，仍被开发商拒绝解除合同，只好一纸诉状走上法庭，虽最终被法院判决开发商应当退还扣除违约金后的购房款，挽回损失。但邹律师提醒，用卡不良信用的消除一般需要五到七年，而商业银行发放个人住房贷款时，会严格审查申请人的收入、学历、年龄及还款能力等多个因素，特别是&个人信用记录&，购房者是否能够获得贷款，系由银行审查后确定，并不是由开发商决定。若因个人资信问题影响银行放贷，原则上属于购房者违约， 而作为违约方想解除合同或想全部退定退首付则很有难度，一般要按照合同约定承担违约责任。&判例 律师支招：退定退首付并非不可能&&想买房子并交了定金甚至首付，后来因为未办成贷款、不满房源等原因不得不放弃，但开发商却往往手持&生死状&一般的认购书以违约为由不肯退还数万元定金。&下定容易退定难&正是当前所有涉及房产纠纷中大面积发生的案例，遭遇&退定难题&，真的就只能生吞哑巴亏？乐居编辑将结合惠州市中级法院的相关判例和房产律师的专业意见，为您支招：退定退首付也许并非不可能。&&案例一：异地客购房一波三折退定金&&时间回溯到两年前，深圳人宁先生在大亚湾西区以按揭方式购买了一套商品房，总价47万余元，并在日签订《认购书》的当天交付了定金2万元。随后他便积极提供资料配合按揭贷款，但因为他不是惠州本地居民，不能提供证据证明其在惠州当地有缴纳一年以上的纳税或社保缴纳证明，导致按揭贷款未能办理，房子没买成，与开发商协商退定也不成，他只好一纸诉状告到惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院，要求开发商退还2万定金并解除双方签订的认购书。&&原审法院以&因双方签订的认购书未能包含合同的主要条款，故不能订立商品房买卖合同的原因不能归责于双方当事人。&为判决理由，对宁先生要求开发商退还定金，予以判决支持；同时认为因双方的交易行为无法继续，认购协议应当解除。但开发商不服原审判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，二审法院在介入查证和审理后，认为上诉的争议焦点在于双方签订《认购书》后，宁先生是否违约不签订《商品房买卖合同》或未付首付；宁先生已交纳的2万元定金是否应退回。&&&&&问题：如何辨别合同中的&霸王条款&？遭遇&霸王条款&又该怎么办？&&案例中&二审法院查明的事实还包括双方签订的《认购书》里约定：如买方未在上述期限内前来签订《商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作买方放弃其所认购物业之权利，卖方有权没收买方认购定金，并将该物业另行出售等。&&&认购书上一般都会出现这类条款，属于霸王条款吗？购房者有权要求开发商修改或拒绝签订吗？一旦签订了类似的条款，日后万一发生退定维权的诉求，应该怎么办？&广东尚典律师事务所律师邹朝贵&&&律师说法：&&霸王条款&&不列明客观原因或将房贷不批原因定得过于宽泛&&&要记录磋商、拒签证据&保障自身解除合同的权利&&应该说这是一种无倾向性的条款，应理解为对交易双方都有约束力，即若卖方在上述期限内对房产进行涨价、另售他人或进行抵押等，都可视作应按法律关于定金的规定处理，要求卖方退还2倍定金予买方，故此类条款对维持正常的交易秩序是有保障的。&&更值得提醒购房者的是广泛存在于认购书补充协议中的真正&霸王条款&，如&&1、不列明或排除客观原因，直接规定选择按揭付款的购房者若出现&银行核准的贷款金额小于申请金额&的结果，则需在限定时间内以现金支付购房余款或承担违约责任。(见图一)&图一：不列明客观原因造成房贷不批的&霸王条款&&&&2、对购房者在申请贷款时遭遇不顺的原因定得过于宽泛，即除购房者个人征信问题外，将其他如国家政策、银行规定等客观原因造成的贷款无法审批的责任归咎于购房者本人，同样要求其需在限定时间内以现金支付购房余款或承担违约责任，以致往往造成贷款办不了，违约风险买房人独担的结果。(见图二)&图二：将房贷不批原因定得过于宽泛的&霸王条款&&&&为保障自身的利益，消费者有权利在购房合同或补充协议中主动提出增加条款：因客观原因如因不符合申贷条件、国家金融政策变化等造成银行无法审批住房贷款的，购房者将有权解除合约并要求退还定金或购房款。&&问题：贷款不及时到位，责任必须由买房人承担吗？&&律师说法：该由谁承担，法律中并无明文规定，签合同时应把双方的责任明确清楚&&这一责任究竟该由谁承担，法律中并无明文规定，只能参照合同法的相关规定执行。对于买房人来说，最好的维权方法就是在签合同时把双方的责任明确清楚。按照合同法规定，只要双方当事人意见一致，就按签订的合同执行。目前之所以所有的购房合同都&一边倒&将违约责任推给买方，主要是市场条件决定的，买方如不承诺承担这一责任，卖方就不同意出售住房，导致了买房人群体的&弱势&。&&参考法律、行政法规：&&1、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》&&&对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款&&&2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：&&&出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还给买受人&&&案例二：对于购房过程中开发商的口头承诺应保留证据&&时间同样回溯到两年前，姚女士和黄先生夫妻两人与惠阳一开发商签订了《房屋认购协议书》(以下简称认购书)，并交付定金2万元，准备以按揭方式购买&&中信XX花园&的一套商品房。他们随后积极提供资料配合按揭贷款，但由于国家调控政策的限购限贷规定，他们的按揭贷款未被受理，致使《商品房买卖合同》无法签订，于是他们向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼，要求解除开发商严重误导他们签订的认购书并退还他们所交的2万定金。&&对于夫妻两人提到的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国家政策的调控，一审法院认为该份指导性文件的颁布时间为日，早于买卖双方签订认购书的日期，故认定双方理应知晓该份已被相关政府部门公示的政策性文件，开发商没有义务审查二人能否成功办理银行按揭手续，也没有义务告知二人该份政策性文件的存在，因此不能认定开发商在认购书签订过程中存在严重误导行为，夫妻二人应当知道自身是否符合购房按揭条件，并从而判断应否签订购房协议及缴纳定金。&&一审法院还认为，对于姚黄二人提出的因对开发商出示的《商品房买卖合同》范本存在异议，双方一直磋商未果，所以没有签订《商品房买卖合同》，但二人无法提供证据证明双方之间就《商品房买卖合同》范本的内容进行过磋商，而双方已经签订的认购书第四条却明确约定：&卖方已向买方出示双方将签署的正式《广东省商品房买卖合同》范本及补充协议、重要提示和卖方出具的购房须知。买方已看房并理解上述文本、协议、提示和须知，且无异议&&&根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告姚黄二人应承担举证不能的不利后果，并对未能成功签订《商品房买卖合同》存在过错。&&综上，一审惠阳区人民法院判决解除双方签订的认购书，但驳回原告姚黄二人要求退定的诉讼请求。&&夫妻二人不服判决，向惠州市中级人民法院提起上诉，理由是被开发商的销售人员恶意违反国家政策并鼓动办理假证明可办理银行按揭，致使他们受骗，并签订了认购书，同时他们在二审时补充提交了重要证据&&日黄先生通过银行转帐方式向开发商销售人员张XX帐户转入&办证资料手续费&3150元的平安银行电子回单复印件。&&&&&&问题：在购房及签订相关协议时应注意保留什么证据？&&从该判例，购房者应该从一审及二审的判决理由中吸取怎样的经验，在购房及签订相关协议时注意什么？保留什么证据？一旦进入诉讼，举证应注意什么方面？&&律师说法：对于购房过程中开发商的口头承诺、磋商过程应保留文本或录音证据&&1、一旦进入诉讼程序，普通购房者往往需要承担举证责任但又面临举证难的现实，就像该案例中，一审法院提出的&二人无法提供证据证明双方之间就《商品房买卖合同》范本的内容进行过磋商&，从而判定，姚黄二人应承担举证不能的不利后果，并对未能成功签订《商品房买卖合同》存在过错。故购房者须注意的是，即使无法接受购房合同中的若干条款，亦要在规定时间内去跟开发商进行协商，并将磋商过程进行文本修改或录音的记录。避免造成实际已进行过多次反复磋商，但因未能举证，变成客观表现为未进行磋商，进而增大购房者承担违约的风险。&&2、该案例中，姚黄二人明知自己有多期按揭贷款尚未归还，同时属于相关文件规定调控范围对象的情况下，仍然试图办理按揭贷款手续，并仍将付款方式约定为按揭付款，存在明显的过错。故提醒购房人，对自身不符合国家政策、法律法规的情况，要坚决不碰红线；而对卖方销售人员大包大揽的口头承诺，也要注意保留文本或录音证据，如夫妻二人在二审时补充提交的证据&&日黄先生通过银行转帐方式向开发商销售人员张XX帐户转入&办证资料手续费&3150元的平安银行电子回单复印件。虽法院在审判时未引用为判决理由，但这一证据确实证实了卖方存在不诚信行为，让法官对事实的理解和判断是有作用的，从而辅助其正当行使自由裁量权。&&3、最后一点值得注意的是，认购书中第四条的约定：&卖方已向买方出示双方将签署的正式《广东省商品房买卖合同》范本及补充协议、项目重要提示和卖方出具的购房须知。买方已看房并理解上述文本、协议、提示和须知，且无异议&&&也属于一种霸王条款，变相让购房者丧失对合同协商的权利。&&案例三：信用卡有不良记录影响房贷审批，能否让开发商退首付？&&日，袁小姐购买了位于惠州大亚湾澳头妈庙 &金润XX公寓&的一套商品房，并与开发商签订了《广东省商品房买卖合同》，值得注意的是，双方于当日还签订了《合同补充协议》，其中第7条约定：&出卖人在签订本合同前，已充分告知买受人银行按揭付款的相关政策，买受人也应如实告知出卖人其资信状况，不得隐瞒与银行按揭政策不符合的事实，如因买受人自身资信状况不符合银行按揭政策，导致无法办理银行按揭付款的，视为买受人一方的责任&；补充协议第8条约定：&买受人选用银行按揭付款的，若因买卖双方其中一方原因未能订立按揭贷款合同并导致该商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以解除合同，责任方按合同总价的3%向对方当事人赔偿损失，若不可归责于买卖双方的原因未能订立按揭贷款合同并导致该商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方可以解除合同，若选择解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金或者定金无息退还买受人&。&&&&&&&&问题：因个人资信问题不能贷款，购房款可否退回？&&律师说法：全额退购房款有难度&&用卡不良信用的消除一般需要五到七年，而商业银行发放个人住房贷款时，会严格审查申请人的收入、学历、年龄及还款能力等多个因素，特别是&个人信用记录&，购房者是否能够获得贷款，系由银行审查后确定，并不是由开发商决定。若因个人资信问题影响银行放贷，原则上属于购房者违约， 而作为违约方想解除合同或想全部退定退首付则很有难度，一般要按照合同约定承担违约责任。& & &（统筹采写：惠州新浪乐居邹家琳）
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买房付了首付款,银行按揭办不下来,可以退吗
买房付了首付款，银行按揭办不下来，可以退吗
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
相信很多朋友在申请贷款买房的时候都发现,银行会要求申请者提供个人银行流水和收入证明。很多人可能都不知道银行流水和收入证明是什么,关于这两者的区别可能也不是很清楚。 []
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房贷办不下可以退首付吗？贷款批不下来怎么办？
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购房贷款批不下来能否退回首付款？一般房地产开发商会让你去其他银行办贷款的，要看你贷款批不下来是什么原因了，要是支付能力的，一般会要求你延长还款期限。想退房就要和开发商商量了，即便同意你也要支付一定违约金的，如果不同意你只能自己想办法凑够剩下的钱，因为买卖合同签了就有效。不过你可以让开发商想办法，因为你贷款下不来，他们也拿不到尾款，他们比你还着急房贷办不下可以退首付吗？目前整个趋势是银行收紧了,放贷缓慢你支付了首付,签订了贷款合同,如果是贷款额度不足,一般则要现金补足的一般不是因为你自己资信或材料的原因,很少会出现批不下来的状况,事先工作要准备充分。如果实在担心,就只能和上家协商,贷款批不下来则希望能解除合同,互不违约,互不承担任何责任和赔偿金。不愿意就稍微约定些赔偿金,就看你们怎么协商了。签订买卖合同之前和上家协商好,如果是银行没钱放款或放款较慢则不算违约,如果是自己的资信有问题那你只好承担违约责任了。现在银行资金收紧,对于商贷放款相对于比较慢,公积金贷款的是相当快的。尽量一次性付款,个人原因不能贷款的要赔偿房主违约金,或者找中介公司因为你们买房子可能是通过中介公司的,前期不了解你的信息,如果是国家政策原因可以和房主协商赔偿,再者签买卖合同的时候尽量注明因政策或个人原因不能贷款的情况下合同自行解除。只要符合上海贷款条件的都是可以贷款的。案例：交了首付贷款批不下来怎么办最近，王先生整天被愁云笼罩：今年8月，王先生看中了一套令自己十分满意的二手房，房价也在自己能力可以承受的范围之内，于是欢欢喜喜付了首付，与房主签订了《购房合同》。没想到天不遂人愿，王先生向银行递交贷款申请材料转眼两月，贷款却迟迟批不下来。房主发出最后通牒：如果王先生在限定时间内再不付房款，房子将转卖他人。“这可怎么办?首付都交了，贷款却批不下来，弄得我们买卖双方都很被动。”王先生无奈道。那么，王先生该怎么处理这种情况呢?这要根据具体情况来分析。首先要看王先生的贷款现在处于什么状态，如果是贷款已经通过了审批，房款只是暂时放不下来，那么即使房主再着急，也只有耐心等待放款，不能“一房二卖”，将房子再卖给他人。而如果贷款没有通过银行审批，王先生可以通过向亲朋好友借款或者抵押贷款等方式筹齐房款付给房主。但如果王先生无力凑齐房款，就只能解除《购房合同》了。这就出现了一个新的问题：如果王先生被迫解除《购房合同》，是否要承担违约责任呢?在这种情况下具体的违约情况要看王先生与房主签订的《购房合同》的有关约定。通常来说，假如银行贷款不是由于买方个人原因而无法办理，买房人可以不承担违约责任，此时，王先生可以和房主协商解除合同，由房主返还王先生已付的首付款。如果房主认为王先生有违约责任，要求支付违约金，必须以《购房合同》的相关约定为依据，否则王先生将有权拒绝支付违约金。王先生的遭遇告诉我们，在购房过程中每个环节都可能出现问题，所以在签订《购房合同》时，买家和卖家应该考虑一些意外因素，并在合同中对可能出现的情况有所约定，以充分保障自身的权益。今年春节前他们贷款购买了一套房屋，当时说好很快就能办掉贷款手续，可直到现在也没办下来。办不下来也就算了，更令他们烦心的是，想不买房子把首付款拿回来，竟然也不行。日前，徐妻表示，她孩子5岁，一直想在宿州市内买套房，让孩子在宿州市内学校接受良好的教育。经过一番挑选、对比，最终决定在“中辰一品”买房，单价4700多元每平方米，总价50多万元，首付30多万元，需要贷款20多万元。售楼人员当时告诉他们，三个月贷款就能办下来。可接下来的事情是他们万万没想到的，三个月之后，贷款还是迟迟办不下来，打问售楼部，售楼部就说没办好，后来干脆说办不下来了。为此，她提出不买房子了，把首付款退回来，回萧县县城买房。但售楼部说不行。因为买的房已经房产部门备案登记，无法退回首付款。10月13日，一位姓孙的工作人员表示，徐某夫妇购房贷款，一开始是因为缺少向银行提供能证明其收入的经营账目“流水”，后来提供“流水”后，徽商银行全面停止了房贷，只有转到工商银行去贷款。但此时，徐某夫妇贷款买了一辆车，房贷加上车贷，徐某夫妇需要开一张月收入三万元的证明，而在宿州市各工作岗位通常情况下没有这么高的收入。现在只有两个解决方式，要么全款购房，新华白银投资，要么换个名字重新买房。对此答复，徐某夫妇并不认同，徐妻说，她签订合同时递交了贷款材料，当时售楼部工作人员说材料是齐全的，后来才说不齐，然后她很快就补齐了材料，她认为责任在售楼部。对售楼部提出的两种解决方案，徐妻表示，“连首付款都是借的，要是能拿出全款，我还要办按揭吗?我们现在不知道怎么办?换个名字买房更是不可能，我们夫妻买房，怎么能买在别人名下呢?”贷款购房，贷款办不下来，徐某夫妇着急，那么根据法律规定，首付款能不能退回来呢?韩宝律师认为，如果房贷办不下来，首付款理应退还购房户，因为合同无法履行并不是购房户的错误导致的，而是因为银行审批等因素造成的，开发商不退还首付款的说法站不住脚。
回答者：宜***n |
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