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超市可行性报告
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【超市可行性报告】新泰市刘杜镇荣友百货商店可行性分析报告一、筹建项目总述 新泰市刘杜镇荣友百货商店采用日用百货分类模式，由张荣友于 注册创建，它的出现能够满足消费者对商品低价、便利、时尚、诚信、高 品质的需求，能够与当前综合性超市的形式形成竞争，并具备较多优势， 可望形成主流消费模式。百货分类销售在上海等地的发达城市已经出现多 年，而对于新泰来说，目前还处在初级阶，具有发展前景。二、 筹建目的及意义 百货商店属于零售业中一种以实行自助服务和集中式一次性付款为特 点的销售方式。由于超市的出现，便以其综合优势和合理性获得社会的普 遍认可，成为一种风行全球的商业业态，被称为零售业的一场革命性变革。但任何一个产业的发展，都离不开自身的正确定位――即恰当的确定 其在消费者心中的位置、在市场的位置，以及在产业空间的位置。大型超 市目前在农村不适合！在农村，目前适合采用百货商店零售模式是较好的。刘杜镇荣友百货商店，是作为农民创业的一个起点。在方便周围居民 的同时，更好、更快地扩大百货分类销售的社会影响。三、筹建分析 （一）优势分析 刘杜镇荣友百货商店位于刘杜镇光明中村的商住楼，东临光明水库大 桥，处于交通中心，是刘杜镇 18 个村必经之地，周边是个体经济开发较为 成熟。市场潜力较大。除此之外，刘杜镇荣友百货商店拥有更多自身特点一是营业时间长（都采用 18 小时形式） ，填补一般商店营业时间较短 的空缺；二是供应的商品都是常用的、高回转率的、易消耗的，这既面向最广 大消费群体日常的小额消费，也是该超市大量进货、降低成本的关键； 三是满足了消费者就近购物、低价购物、诚信购物的消费需求。将是 继大型百货超市后，又一种新兴的零售业态，是零售业发展的趋向。（二）经营定位 综合以上优势，我们经过综合评估，确定目标店的经营运作定位：18 小时百货专营商店。（三）店面规划与费用投入 1、店铺的装修与布置 出于成本预算及市场定位的考虑，店铺的装修与布置花费不用盲目过 大，可应找寻差异性方式进行店面美化。加之店面已有基本装潢，只需稍 加整理即可。店内色调应该按照不同的区域的功能而实施不同的色调装修， 适当的利用灯源可以较好的体现商品质感，增强卖相。2、预期利润 根据周围商圈的以往营业额调查与前景分析，预期利润可达到 30000 ―60000 元之间。四、方案可行性分析 经过初步的市场调查分析，此项目还是十分具有可行性的。刘杜镇荣 友百货商店是该地区独创的便民 18 小时百货商店， 其受到了当地居民的欢 迎，具有极大的后续执行的意义。此分析报告作为刘杜镇荣友百货商店运 营的坚实基础，迈出了极其重要的一步，今后还有较为漫长的路要走，及 时更正，切实执行，扬长避短，作出特色。
【超市可行性报告】课题三：服务业创业开业运作设计一．设计目的 熟悉服务业创业开业、设施选址与布局的基本原理、方法及技巧。掌握生产与 运作管理等工商管理专业相关学科知识在服务业创业开业实践中的综合运用。二．项目类型选择分析 在分析过程中我们采用的是团队头脑风暴法进行决策， 因为头脑风暴法可以让大 家开动脑筋，畅所欲言的发表意见，充分发挥个人和集体的创造性，经过相 互启发产生连锁反应， 集思广益。我们小组考虑到我们是大学毕业刚刚开始创业， 投资资金只有 120 万元， 对服务业了解不深，对生产与运作以及管理方面的知识 也仅限与书本，没有实际操作过。而中小型酒店的竞争比较激烈，大多是酒店都 能提供各种价位的不同种类的餐饮服务，投资风险较大。相比较而言，投资中小 型超市的门槛低，投资可控性强，一般有资金投入就可以开店。且风险小，效益 也较稳定。因此，我们小组一致同意投资一家中小型百货超市。三．地理位置分析 投资的中型超市会选择设立在江西省南昌市丁公路恒茂花园住宅小区路口处， 消 费群体以居民为主。有前后门，方便客户，附近是繁华的街道，有，公 交车站点等，远离大型超市。面积大概 200 平方米左右。由于设在小区附近，消 费相对稳定，多数是回头客，丢损少。而且在繁华街道上，客流量大，消费者对 日常生活用品以及食品的需求量较大，毛利也会相对较高。四．超市定位分析 1．产品定位 超市注重品项齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日用品，以满足其一次购 足的需求。强调合理的价格，以提供大众化、丰富性商品为主。超市经营的范围 分为两大系列（日用跟食用）十几个种类上万种商品。本着便民的原则，我们在 种类的选择上要尽量求全，可挑些大众化的、质量、价格都适中的商品，大致可 分为以下 11 类一千多种商品日用系列：3 类，化妆品、洗涤用品、卫生用品。食用系列：8 类，熟食、冷鲜、酱菜、干调、小食品、糕点、豆奶、酒水。2．目标市场定位目标市场是以中高档小区的居民为主。他们中可能有追求新鲜、卫生、品质良好 且对价格较不敏感的消费者。可能有较注重购物环境舒适感的消费者。可能有喜 欢闲逛比较的消费者。且人群中女性多于男性，家庭主妇居多，年龄在 18 到 65 岁不等。3.额外服务 由于目标人群是小区居民，所以超市可提供送货上门、免费停车、代客送礼等服 务。还可提供特别的金融服务，如现金预付卡、会员卡、贵宾卡、礼券、提货券 等。还可以每天都提供一些特价商品，新鲜特价水果生鲜进行促销吸引消费者。五．设备和人员设置 1.设备设置 由于超市定位是中型超市，且又是在繁华街道上。所以一定要有 POS 机收款，利 用管理软件帮助管理，有成型的，人员配置。要设立卫生间(最好对内 开放)有一个小型仓库（便于堆放和清点货物） 。通道平坦，尽量没有台阶。要有 防火防盗设备。2.人员设置 经营超市易操作上手，由于有 POS 机收款和管理软件，因此需要一名店长（懂得 使用 POS 机和管理软件） ，负责管理和监督。设立两名收银员（熟悉电脑相关的 操作） ，服务员多名，搬运工几名等等。六．货物供应 到其他超市进行调查，然后到货物供应地订货，厂家一般会送货上门。蔬菜类可 在附近农村进行收购，或到菜市场及外地订购。七．分析 1.成本 （1） 投资估算租店铺投资 10 万元， 室内装修 4 万元， 货架及其他设施 6 万元， 入货 10 万元，雇佣员大约 5 万元，周转资金 10 万。总投资 45 万。（2）成本控制（每月） 租金 12500 元，人员工资大约 3500 元，按不同的级别不同的工资，不可预见 费和水电费 2000 元 小计每月成本约：18000 元。（3） 开办费用 办理工商执照、等相关政府手续：约需 1500 元。开业费用：500 元 其它杂费：500 元。合计：2500 元。2、营业额预测 本人短时期的计划营业额（见下表 3-1） 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 月均营业额（元） 季度营业额（元）
小计：年营业额为 324000 元。月均营业额：27000 元。3.现金流量 （租期为 10 年,设备直线折旧，10 年后设备残值为 6000） 超市每年营业额：324000 每年总费用=000 第 10 年现金流入=0=330000 元 （每年以 360 天算）未来 10 年现金流量表 3-2年份 流入 流出 净现金流量 税后（25） 投资回收期 静态回收期：00≈4 动态回收期：-lg(1-pi/A)/lg(1+i)=3.58 4、盈利能力（月） 0 0
1―9 000 00 10 000 00营业额―成本=营业利润 =10000 元 年利润：1000 元 八． 根据市场预测，开业后尽力完成日均净盈利 400 元左右，月盈利 12000，年盈利 达 13 万元左右。开始一两年先稳定市场，打出名誉和信用度，稳定客户稳定营 业额，稳定企业动作机制。四五年后以发展为主，在三个方面尽力发展：发展散 户；发展团体客户；发展会员卡客户；此时月盈利力争达到 18000 元，年盈利达 20 万以上。再过不到 3 年后可回收投资的本钱了，即可回收成本。我相信，本 着利民便民的经营理念，脚踏实地，优化生产运作，合理管理，一定能生意兴隆 越开越好！
【超市可行性报告】百货超市 百货超市 可行性研究报告姓名姓名：周娟 学号：目录目录………………………………………………………………… （2） 一、 总论………………………………………………………… 1.项目名称………………………………………………… （4） （4）2.法人代表……………………………………………………（4） 3.企业介绍……………………………………………………（4） 4.项目提出的背景……………………………………………（4） 5.投资必要性和经济意义……………………………………（4） 6.研究范围和过程……………………………………………（5） 二、 超市定义…………………………………………………… 三、 超市的特点………………………………………………… 四、 企业定位…………………………………………………… 1.产业特性………………………………………………… 2.目标市场特性…………………………………………… 3.竞争者特性……………………………………………… 五、 （5） （6） （6） （6） （7） （7）地理位置选择……………………………………………… （8） （8） （8） （9） （10） （12） （12）六、 市场预测…………………………………………………… 1.市场分析………………………………………………… 2.市场发展趋势…………………………………………… 3.超市适应人群…………………………………………… 七、 如何切入市场……………………………………………… 八、 产品方案及规模……………………………………………21.商品分类………………………………………………… （12） 2.产品与服务……………………………………………… （13） 九、 员工及岗位设置…………………………………………… （17） 十、 货物的供应………………………………………………… （17） 十一、 经济可行性分析…………………………………………… （17） 十二、 经营目标…………………………………………………… （18） 十三、 总论………………………………………………………… （19）3一、 总论 1. 项目名称：百货超市可行性研究报告 2. 法人代表：XX 3. 企业介绍3.1 企业名：百货超市 3.2 行业类型：零售 3.3 组织形式：个体工商户 3.4 主要经营范围自己家乡的沿河街，这里是人流和车辆的中 心集合处 3.5 经营地点：益阳市安化县沿河路 3.6 面积：占地大概 150 平方米 3.7 选择该地点的理由：因为沿河街处没有一间较大的超市，该 地点是人流车流的集中地带，交通方便，市场前景非常广阔。4. 项目提出的背景：随着人们生活水平的提高，人们对物质生活 的要求也有所提高，而毕竟不是所有的人都达到了高水平消费 的。针对我国消费人群的实际情况，因此决定在家乡开一个大 型的百货超市，以满足各种人群对物质生活的需求。因为超市 拥有齐全的货物，它既可以满足高消费人群，也是低消费人群 的购物天堂。所以我觉得办一个大型点的超市是志在必行的。5. 投资必要性和经济意义：预估日营业额：超市的普遍毛利在 20％～30％之间。只有大投资才会有大收入。办超市的经济效 益是不言而喻的，只要各方面合理相信客源是不会成问题的。4只要有了客源，经济利益就会很大了。6. 研究的范围和过程（1） 、店铺硬件调查。主要包括：竞争店的选址、店铺外观形 象、 建筑物构造、 停车场的设计、 经营设施配置等方面的调查。（2） 、店堂陈列布局调查。主要包括：竞争店的楼面构成、平 面布局、面积分割、商品陈列及店堂气氛营造等方面的调查。（3） 、商品能力调查。对竞争商店商品品种齐全的程度、商品 的价格带、商品的品质、货源供应等情况进行调查分析。（4） 顾客层次的调查。、 主要从年龄层次和收入层次进行调查。（5） 、店铺运营管理调查。对促销、补货、陈列及环境卫生等 方面的调查。二、 超市定义超级市场是以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场。又称自 选商场。是许多国家特别是经济发达国家的主要商业零售组织形 式。超级市场于 20 世纪 30 年代初最先出现在美国东部地区 。第二次世界大战后，特别是 50、60 年代，超级市场在世界范围 内得到较快的发展。在超级市场中最初经营的主要是各种食品， 以后经营范围日益广泛，逐渐扩展到销售服装、家庭日用杂品、 家用电器、玩具、家具以及医药用品等。超级市场一般在入口处 备有手提篮或手推车供顾客使用， 顾客将挑选好的商品放在篮或 车里，到出口处收款台统一结算。5三、 超市的特点1．超级市场的商品均事先以机械化的包装方式，分门别类地 按一定的重量和规格包装好， 并分别摆放在货架上， 明码标价， 顾客实行自我服务 ，可以随意挑选。2. 超级市场广泛使用电子计算机和其他现代化设备。便于管 理人员迅速了解销售情况，及时保存、整理和包装商品，自动 标价、计价等，因而提高了工作效率，扩大了销售数量。3. 超级市场内的商品品种齐全， 挑选方便 。人们可以在一个 商场内购买到日常生活所需的绝大部分商品， 免除了许多麻烦。自动标价、计价、结算效率高，也节省了顾客的时间。而且由 于商场的经营效益好，降低了成本，所以商品的价格相对也较 低廉，受到广大顾客的欢迎。四、企业定位1．产业特性 （1） 、超市注重品项齐全，可以提供消费者日常所需的食品、日 用品，以满足其一次购足的需求。（2） 、超市强调合理的价格，以提供大众化、丰富性商品为主。（3） 、超市强调距离方便，是提供给邻近居民的良好购物场所。6（4） 、超市强调服务，除提供轻松、舒适的购物环境外，超市亦 会提供商品资讯、料理方法等，以便不太会料理或料理时间不足 的家庭主妇应用。2．目标市场特性（1） 、对商品知识或料理方法不太了解的消费者。（2） 、追求新鲜、卫生、品质良好且对价格较不敏感的消费者。（3） 、所得水准或教育水准较高，较喜欢尝试新事物或追求时髦 者。（4） 、较注重购物环境舒适感的消费者。（5） 、女性多于男性，且年龄大多在 18 岁―55 岁之间。（6） 、单身在外者。（7） 、喜欢闲逛比较的消费者。3．竞争者特性（1） 、强调价格导向，低价销售。（2） 、强调本身具有生鲜处理技术及鲜度管理技术，可维持生鲜 商品的品质。（3） 、所有产品都品项齐全，或在某些类别品项上特别齐全。（4） 、强调某些类别商品的特色，例如：新鲜、产地直销、直接 由国外进口、新奇、稀有、特殊口味、特别用途等。（5） 可提供额外的服务， 、 如送货服务、 免费停车、 代客送礼等。（6） 可提供特别的金融服务， 、 如现金预付卡、 会员卡、 贵宾卡、 礼券、提货券等。7（7） 、强调卖场气氛及促销的活性化。（8） 、强调高格调的整体形象。（9） 、强调能提供新的商品知识及新的料理方法。（10） 、强调连锁经营，距离住家很近。（11） 、提供购物时间的方便，如提早上班或延长营业时间。（12） 、强调可提供选购多样礼品。（13） 、积极参与公益活动。五、地理位置选择我将把超市建在我家乡的沿河街， 因为它虽然在沿河街， 但是沿 河街在我们家乡可以说是个人口比较集中的地方， 主要车辆都是 经过此接到， 但那里没有一间较大的超市， 该地点是人流车流的 集中地带，交通方便，市场前景非常广阔。六、市场预测1.市场分析“超市”本身就是商业零售业态的重要组成部分， “超市”就是 一种业态。但是，２１世纪的商业是崇尚资源整合、优势联动、 信息共享的大经营时代。在这种时代，我们一贯盛行的“优胜劣 汰”依然在起作用。只是，超市与超市间的联合、超市与百货商 场的糅合，超市与其他业态、其他经营领域的统合，最终将使得 单纯的小店铺、 单纯的杂货店在“国内竞争国际化”的大市场环8境中显得身单力薄。在接下来的几年内“超市”业态必将替代 其他生活用品店，要么是传统业态的重新整合，要么是“新思路” 与“老卖场”的新旧联姻。2.市场的发展趋势顾客让渡价值论明确地告诉商家：谁能让消费者用最少的支 出、最短的时间、最快的速度、最低的价格在最优质的服务 下完成一次快乐的购物，谁便能最大化的占有市场竞争的优 势。这话不仅看起来繁琐，而且做起来难度更大。在商品 同质化、价位同价化、促销同样化的竞争阶段，梨子的味道 都是一样的。如何在有限的商圈内摄取理想的、尽可能多的 顾客、顾客忠诚和销售利润？在沃尔玛、普马、家乐福、麦 德龙、百盛等无数个国际顶尖商业巨头充斥中国大陆超市经 济的态势下，中国超市如何应对？随着中国消费者钱袋的渐 渐鼓起，国人的消费意识和消费能力发生了几近于翻天覆地 的变化， 如何对消费者的心理欲望和消费需求做出尽可能快、 尽可能到位的满足，并能够将这种满足一直持续？消费者对 生活质量的要求越来越高，消费者的整体消费形态已从以往 的 “ 物 美 价 廉 ”“ 节 衣 缩 食 ” 发 展 到 了 今 天 “ 个 性 购 物”“健康购物”“快乐购物”以至于“享受购物”“体验 购物”“感受购物”的高度。从消费者接到商家 DM 单那一刻 起，从消费者的“贵脚盈门”开始，他们便在无时无刻地向 商家索取一种时时刻刻的服务和满足。单纯的商品丰满与否、9单纯的价格比较、单纯的打折买赠、单纯的会员积分已经无 法满足消费者对商家的要求和期望。在这种形势下，超市应 该摈弃传统的销售理念，置于“售货”之上着重于售前、售 中、售后全方位的销售服务。3.超市适应人群 超市适应人群范围大，具体从两方面来看。（1） 、高收入消费群的消费行为及心理特征①、品牌偏好明显，受文化需求的影响大于价格上的诱惑。高收 入群体多为高学历、高品位、高消费需求的“三高”消费群体， 易于接受新事物和大品牌，并会由此产生相应的品牌偏好。②、 购买数量较大， 购买频率和次数较少。高收入群体忙于工作， 因而他们在生活上表现出极大的不规律性。除周末以外，逛街购 物对他们来说只能是一种“奢侈” 。但是若进超市购物，他们就 可以很方便的一次性购买很多，从吃的、喝的到用的，一消费就 是数百元， 这样为他们节省了时间， 也给他们带来了很大的便利。据了解， 这种“集中购物”的消费者并不少，在周末购物群中 占了很大的比例。所以超市是很受广大人群喜爱的。③、购物期望值较高。高收入消费者受其社会地位的影响，在购 物时也期望商家能给予其特殊的关照， 比方如售前服务和售后服 务方面等等。我访问过许多消费者，他们一致认为，购物时他们 最重视的是商家的服务态度。而超市相对于那些小店铺，无论从 服务还是售后都是做的很好的，也很方便。10（2） 、低收入消费群的消费行为及心理特征①、注重价格。很多人都有过手头拮据的经历，没钱的日子，他 们总不得已掐算着一分一厘的支出。对低收入消费群而言，在这 方面表现得尤为突出。用最少的支出满足尽可能多的消费需求是 他们最为 “奢侈” 的美好愿望。在调查中， 我发现商场的特价处， 大多数是低收入群。因为对他们来说，低价是实惠。很多外面大 城市的超市就以这样的实惠吸引了众多的市民。②、注重质量。目前，城镇里的低收入群中。在调查中，我发现 他们的消费习惯远远不同于农村消费者。他们已经具有了消费过 程中的自我保护意识和对健康生活、营养饮食的追求。即使他们 为了节俭而去购买肉菜市场里的低价肉菜， 但他们仍然担忧肉菜 的质量，并渴盼“放心肉菜”的到来。因为质量是实在，东西在 便宜的同时还要中用、中吃。而超市里德东西在质量上往往更有 保证。③、 购物数量少， 购物频次多。下岗工人尤其是其中的家庭主妇， 生活很有规律，每天基本上是按时起、按时睡，按时买东西，按 时看电视……他们的单次购物数额很小，但是购物频次很多，有 时一天就会发生数次购买行为。所以在人口集中的地方开一个大 一点的超市会给这类人群带来很大的便利， 让他们不要为了买一 样东西而到处奔波。综上所述，可知超市的适应人群很广，只要办的合理，超市市场 将是很有前景的。11七、如何切入市场由于本地超市很少， 依靠知名度进入市场并无多大的壁垒。相反， 尽量接近顾客，引导顾客享受绿色产品，享受优质的服务和实惠 的价格是本超市的当务之急，所以要采取以下措施做好宣传广 告１、 开业前期，通过邮政广告发入大量宣传彩页，通告社 区居民，到各小区内做宣传广告，到公共场所张贴广告， 到大街上发传单等。２、 开业那天做一些优惠活动，打折，送礼等。3、 开设一些购物券和一些会员卡，从中得到优惠。4、 在节假日开展优惠活动，及投奖活动。八、产品方案及生产规模1．商品分类（1） 、主妇商品，这种商品的价格如有轻微的变动有些顾客即有 相当的关注。顾客对这种商品的价格敏感度最高。同时在销售时 应注意此类商品的质量。例：生鲜的商品更应注意鲜度及陈列的 量感， 妈妈菜蓝商品是每家店以生鲜为主， 一般是用来吸引顾客， 走低价位及市场鲜度较强的商品， 此类商品市调时要非常注意价 格的幅度。（2） 、红色商品：顾客对此类商品的价格敏感度次之， 这一类 商品销量一般比妈妈菜蓝那一类商品销量大， 价格也一般比妈妈12菜蓝商品高些。此类商品一般都适应中层消费者。所以对此类商 品要注重品牌及质 量，这种商品也称之为价格商品，畅销品排 行榜上经常有此类商品。绿色商品：顾客对绿色商品的价格敏感 度最低。（3） 市调完商品后要做商品的整理，要将营业额商品.毛利商 、 品.敏感性商品.季节性商品.形象商品区别，做一次整理。包括 排面和价格。一次完善的市调你会注意到我们的很多商品属于畅销商品还是 属于滞销商品，可以让你在最短的时间里调整你的商品。市场调查表明：客户十分重视产品的质量，重视产品的价格，我 个人认为市场潜力还有的，如果加大宣传，使人们的消费观念改 变――消费就等于让社会发展， 适度的消费能够促进社会经济的 发展，使社会进步；所以通过多种手段和广告宣传，让人们改变 以前封建的，是非常重要的，也是当务之急。超市的销售产 品要丰富多彩。2.产品与服务产品方面（1） 、产品分类①、大分类的分类原则在超级市场里， 大分类的划分最好不要超过十个， 比较容易管理。不过，这仍须视经营者的经营理念而定，业者若想把事业范围扩 增到很广的领域，可能就要使用比较多的大分类。大分类的原则13通常依商品的特性来划分，如生产来源、生产方式、处理方式、 保存方式等， 类似的一大群商品集合起来做为一个大分类， 例如， 水产就是一个大分类，原因是这个分类的商品来源皆与水、海或 河有关，保存方式及处理方式也皆相近，因此可以归成一大类。我会将超市里的物品分为畜产、水产、果菜、日配加工食品、一 般食品、日用杂货、日用百货几大类。②、中分类的分类原则A、依商品的功能、用途划分依商品在消费者使用时的功能或用途来分类，比如说在糖果饼 干这个大分类中，划分出一个“早餐关连”的中分类。早餐关 连是一种功能及用途的概念，提供这些商品在于解决消费者有 一顿“丰富的早餐” ，因此在分类里就可以集合土司、面包、果 酱、花生酱、麦片等商品来构成这个中分类。在这一点上我会 参照一些分类的原则做出详细的分类，如：日配品这个大分类 下，可分出牛奶、豆制品、冰品、冷冻食品等中分类。B、依商品的制造方法划分有时某些商品的用途并非完全相同，若硬要以用途、功能来划 分略显困难，此时我们可以就商品制造的方法近似来加以网罗 划分。例如：在畜产的大分类中，有一个称为“加工肉”的中 分类，这个中分类网罗了火腿、香肠、热狗、炸鸡块、薰肉、 腊肉等商品， 它们的功能和用途不尽相同， 但在制造上却近似， 因此“经过加工再制的肉品”就成了一个中分类。14C、依商品的产地来划分在经营策略中，有时候会希望将某些商品的特性加以突出，又 必须特别加以管理，因而发展出以商品的产地来源做为分类的 依据。例如：有的商店很重视商圈内的外国顾客，因而特别注 重进口商品的经营，而列了“进口饼干”这个中分类，把属于 国外来的饼干皆收集在这一个中分类中，便于进货或销售的统 计，也有利于卖场的演出。如：水果蔬菜这个大分类下，可细 分本地产水果与进口水果的中分类。③、小分类的分类原则A、依功能用途分类此种分类与中分类原理相同，也是以功能用途来作更细分的分 类。如“畜产”大分类中、“猪肉”中分类下，可进一步细分 出“排骨”、“肉米”、“里肌肉”等小分类。B、依规格包装型态来分类分类时，规格、包装型态可做为分类的原则。例如：铝箔包饮 料、碗装速食面，都是这种分类原则下的产物。以及如“一般 食品”大分类中、“饮料”中分类下，可进一步细分出“听装 饮料”、“瓶装饮料”、“盒装饮料”等小分类。（2） 、以商品的成分为分类的原则有些商品也可以商品的成分来归类，例如 100％的果汁， “凡成 分 100％的果汁”就归类在这一个分类。如“日用百货”大分15类中、“鞋”中分类下，可进一步细分出“皮鞋”、“人造革 鞋”、“布鞋”、“塑料鞋”等小分类。（3） 、以商品的口味做为分类的原则以口味来做商品的分类，例如“牛肉面”也可以做为一个小分 类，凡牛肉口味的面，就归到这一分类来。再如“糖果饼干” 大分类中、 “饼干”中分类下， 可进一步细分出“甜味饼干”、 “咸味饼干”、“奶油饼干”、“果味饼干”等小分类。分类的原则在于提供做分类的依据，它源自于商品概念。而如 何活用分类原则，编订出一套好的分类系统，都是此原则的真 正重点所在。超市服务方面超市服务在市场经济条件下，显示出强大的生命力（1） 服务对现有商品销售起到强有力的促进作用。、 超市在销 售商品时，需要提供给消费者各种各样的服务，比如解答消费 者的疑问，为消费者讲述有关商品制作，使用方法或保养知识 等，这些服务会在一定程度上帮助实现销售。（2） 、服务能将消费潜在需求转化成现实需求。据国内一家权 威机构对于深圳地区的消费者购买行为调研报告显示，到超市 购物的消费者中，只有 40％的顾客是预先有购买计划的，而另 外 60％的顾客没有预先计划。由此可见，充分刺激消费者的潜 在购买欲望，能够大幅度增加超级市场的销售额，服务所起到 的作用绝不可小视。16做销售这种经营服务是一种长期性的服务，关键是不能欺骗消 费者，不能短斤缺两的，欺骗了消费者的生意是不会做得长久 的；关键是要得到消费者的依赖。九、 员工及岗位设置设立两名收银员（熟悉电脑相关的操作） ，服务员多名，搬运工 几名等等。十、 货物的供应到其他超市进行调查，然后到货物供应地订货，厂家一般会送 货上门。蔬菜类可在附近农村进行收购，或到菜市场及外地订 购。十一、 十一、经济可行性分析１、投资估算：租店铺投资 15 万元，室内装修 4 万元，货架及 其他设施 6 万元，入货 20 万元，雇佣员大约 5 万元，周转资金 10 万。总投资 60 万。２、成本控制（每月） 租金 12500 元， 人员工资大约 3500 元， 按不同的级别不同的工 资，不可预见费 1000 元。小计每月成本约：17000 元。３、营业额预测17本人短时期的计划营业额（见下表）第一季度 月均营业额 25000 （元） 季度营业额 75000 （元）第二季度 27000第三季度 28000第四季度 小计：年营业额为 324000 元。月均营业额：27000 元。４、盈利能力（月） 营业额―成本=营业利润 =10000 元 年利润：1000 元十二、 十二、经营目标1、 根据市场预测，开业后尽力完成日均净盈利 400 元左右， 月盈利 12000， 年盈利达 13 万元左右。开始一两年先稳定市场， 打出名誉和信用度， 稳定客户稳定营业额， 稳定企业动作机制。2、 四五年后以发展为主，在三个方面尽力发展：发展散户； 发展团体客户；发展会员卡客户；此时月盈利力争达到 18000 元， 年盈利达 20 万以上。再过不到 3 年后可回收投资的本钱了， 即可回收成本。18十三、 总论大超市、 大企业做大商业、 大突破， 中小超市也不能坐以待毙， 而是将会于夹缝中追求超越。拿中国商战发源地郑州来讲，在 现阶段，以“思达”“九头崖”“双汇”为代表的中小连锁超 市，为迎接“北京华联”“普尔斯马特”“凯利农万货”诸位 “新朋友”的到来，正在积蓄力量、小心翼翼的谋划自己的御 敌攻略。作为发展中的郑州，消费水平和消费需求不断增强， 消费者的消费意识和消费理念也在不断的发生变化，市场潜力 是很大的，但是“鸡蛋如何碰石头”“蛋糕如何分吃”？中小 连锁超市如何回避“弱肉强食”的局面？这才仅仅是个开头， 当几年后“沃尔玛”“普马”“家乐福”“麦德龙”一度占领 郑州卖场之上风的时候，恐怕“思达”“九头崖”类超市应对 的方面就更多了。如何发展？唯一的出路就是与大卖场之间做 到错位经营、细节制胜、本土引力。而其核心便在于“连锁就 是力量”。一方面，超市企业对现有连锁模式和销售网络进一 步完善健全，通过人员的动态训练、现代化商业零售技术的运 用以及品牌和资本的双重运作，增强企业在大竞争局面中抵御 风险的能力。另一方面，超市企业围绕社区、景点、车站、大 学、医院等实施的连锁规划将从窄小的本市市区逐渐将喉舌伸 向周边城市，具备资本实力和发展野心的企业便会将眼光放远 至整个的国内版图，往往会依省会城市大肆扩张。19总之超市是人们必不可少的一部分，它是商业中一支巨大的潜 力股，我将秉着诚信的原则，为人民服务，同时让自己的超市 越办越火。成为一个城镇的标志物。在不久的将来我将以我的 名义成立更多的连锁店。20
【超市可行性报告】超市项目的可行性项目建议书第一 项目概述 本项目符合绵阳市商业发展规划，预计能产生良好的经济效益和社会效益, 尤其是日益兴旺发达的商品零售市场在深度、广度和容量方面都呈现出前所未 有的增长态势。第二 市场分析和预测 绵阳市概况及优势 绵阳市是四川省的政治、经济、文化中心之一，是中国优秀旅游城市，也 是中国内陆的开放城市。自中国实行改革开放政策以来，绵阳市经济与社会各 方面均得到迅猛发展。改革开放以来，加快了商贸、金融、交通、运输、邮电， 房地产、旅游等第三产业建设，绵阳市国民经济持续快速健康地发展，综合实 力不断跃上新台阶。我们具有的优势（1） 生产资料和消费者的市场优势人口众多，人口流动性大，市场购买力较大。（2） 政策优势绵阳市是内陆开放城市，在政策上，中央政府给予了大力支持，鼓励非 公有制经济兴办服务业，鼓励生产企业、农业生产基地与内外贸易流通 企业的联合与合作。（3） 科研优势全市各类专业技术人员众多，科技投入经费量大 ，组织实施各类科技计 划项目，取得了很多科技成果。（4） 相对区位优势：商贸辐射周边地区，是中国的重要枢纽，成为资源和信息交换的中心。（5） 交通便利优势（6） 2008 年以来交通状况大为改观。（7） 通信优势以成都为中心，四通八达的现代交通运输网和 多种通信手段相结合的邮电通信网已基本形成。（8） 旅游资源优势绵阳市景区、景点，以及生态游、金源文化游等特色旅游产品吸引了国 内外游客。得天独厚的资源优势和区位优势为旅游业的发展提供了良好 的条件。绵阳市发展规划 市政府调整和优化了经济结构，不断增强城 市综合服务功能，努力形成具有较强竞争能力和地方特色的经济结构和 经济增长格局，充分发挥城市的带头作用，改善全市的软硬件投资环境， 努力提高对外开放水平，逐步把绵阳市建设成为综合经济实力强，人民 生活富裕、社会文明的现代化城市。绵阳市把对内开放和对外开放摆到同等重要的地位，一方面以改善投资 环境为重点，招商引资，扩大对外贸易，加快开发建设，提高效益；另 一方面通过加强城市地区及企业间的联合协作，推动经济发展。但要实 现远景目标，就要加快第三产业的发展，进一步规范流通规模，加快建 设商业设施，建立现代化的商业经营管理模式。绵阳市商业设施的发展 绵阳市经济体制改革和对外开放不断推进，流通领域发生了历史性的变 化，市场的供求关系得到根本改善，大市场、大流通的经营格局已基本 形成；把商业服务工作作为发展第三产业的重点以来，促进了绵阳市商业设施的改善和商业的繁荣，尤其是商业网点及设施建设取得了前所未 有的好成绩。商业近几年来有很大的发展，但其经营规模、管理水平等都无法同当今 世界发达国家的大城市相比，就是同国内如上海、北京等城市相比仍有 很大的差距。绵阳市的现代化大型超市刚刚开始发展，然而从绵阳市独 特的地理位Z、消费需求和资源开发上，都具有不可忽视的发展潜力。从节假日期间，大型综合购物超市销售火爆的场景中，反映出大型超市 业态的迅速发展是经济发展的需要，也是市民生活水平提高和消费水平 日益增长的必然需求。第三 组织管理构架本项目选择的主营业态是大型综合连锁超级市场（Hypermarket） ， 其具有以下经营特征1、商品定位以中低档消费品为主，面向工薪阶层、中等收入的消费群体； 2、全部采用自选购物形式，环境宽敞舒适； 3、经营商品品种众多（大约
种商品） ，内容丰富， 注重一次性购物的功能； 4、食品类商品在商品结构中所占比重大，流通速度快； 5、营业面积大，每一大型超市营业面积为 1000 平方米左右。公司将根据市场情况和自身发展状况，在法律和政策允许的前提下， 适当开发便利店、超级市场、小型廉价超市、会员式超市等其它业态， 力求形成较为完善的连锁经营体系，满足各阶层消费者多层次的需求。我们期盼：业态丰富、管理较有经验的进入市场，对促进本市商业企 业管理的科学化、现代化、高效化进程将起到积极的推动作用第四 经营方式 经营方式是以较低的价格和较大的批量、销售优质的食品及其它消费品。这种经营方式的主要特点在于规模化连锁经营、电脑化管理及集中物流配送。规模化经营 大型超市的店址将选在市人口密集的地区，每个店为节省开支，降低商 品成本，店内不注重装饰，为便于经营管理，根据项目的经营范围，力求商 场布局合理，商品宜专业化、系列化陈列，以方便顾客自选购物，每个店均 设有免费停车场。由于实行厂家进货且商品流转迅速，可实现每天向顾客提供品质优异、 保证新鲜的商品。由于采取从产地大批量进货的经营方式，加上科学化的大 型超市管理手段，可保证合资公司经销的商品价格低廉，经营上万种商品， 可使顾客在短时间内一次性到价格便宜的所有日常家居用品。电脑化管理 所有的大型超市均实行电脑化管理，总部与各分店之间电脑 联网，以保持信息。以此扩大销售规模，提高管理效率，增加市场占有 率。每家分店一般设有约 40-50 个收款台，配以电脑网络，缩短顾客交款、 结帐的时间，加快人流周转。店方根据电脑提供的销售和库存信息，在经科学分析后，可在最短的时 间内及时调整商品布局和商品种类， 掌握畅销、 平销、滞销商品的各种信息， 以此扩大销售规模，提高管理效率。第五 销售方式――连锁经营体制 大型综合连锁超市，其独特的经营特点，至少带来两方面的积极效果一方面，对公司本身来说，能有效突破资金、土地等要素资源上的限制， 使连锁超市的增加更加迅速；另一方面，可从一开始就分享公司的经营成果，这大幅度的节省了各自摸索的耗费。正是这种相互促进、优势互补效 应的作用，使整个连锁经营体系形成了良性循环的发展势态。商品定价策略 大型综合连锁超市将采用竞争导向的定价策略，绝大部分商品的价格以 低于竞争者 2-3 个百分点定价。这是由于大型连锁超市的商品进价较低并 严格控制了开支。此外，在租赁场地时，争取获得较低廉的租金，而租金占 其它零售企业的费用比例很大；长期经营的指导思想，不求短期的高回报， 希望能培养顾客的忠诚，实现长期稳定发展。所有这些，都能造成大型超市 的价格优势。第六 商品的服务和营销策略 大型超市除熟食、化妆品、珠宝、手表、高级笔、摄影器材等少量商品 实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客自我服务。大型超市将 在入口处的显眼位Z设Z大面积的顾务中心，集中处理顾客的投诉、疑 难咨询和退货；在各商品部显眼位Z，张贴各部门主管、员工的照片和姓名 等告示牌供咨询；为方便顾客寻找到商品，除主通道、楼梯口有明显指示牌 外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，指引顾客。商品是大型超市最重要的装饰，促销也主要集中在卖场内。除充分利用 卖场和商品与顾客交流外， 合资公司还将采取一些措施， “无障碍退款” 如的承诺，经常推出促销产品在显眼的货位，场内叫卖、新品品尝、厂家促销、 拍卖促销等活跃卖场气氛等。商品配送 合资公司初步规划，待连锁经营达到一定的规模时，将利用现有的合适 设施建立大型超市内部的配送中心，以满足大型连锁超市的日常业务需 要。进出口商品体系 积极配合全球采购中心上海及其它 9 个办事处，组织有价格优势，质 量上乘，有生产能力，反应迅速，并能积极学习先进经营和能准时交货的 产品供应商，做好供应工作，并追踪后续工作。积极响应全球采购中心提 出的措施，争取在将中国的出口商品额翻一倍。第七 未来业务发展计划 未来几年，公司发展计划的指导思想是：认识和适应中国国情，遵守中 国政府的法律、法规和政策要求，把大型超市的发展与对经济的贡献结合起 来；充分利用国际和国内市场，实行长期经营的方针， 不断满足顾客的要求， 形成稳定的顾客群，使合资公司获得满意的效益。发展的主要目标是：于 3 年内在市的其他地方建成 3 家大型综合连锁超 市。公司将充分利用已有的建筑设施和通过对商业设施的租赁、改造，以大 型超市的形式，不断扩大经营规模，计划在随后的三至五年内，根据国家规 定和城市商业发展规划，以期在中国商品零售市场上争得一席之位。第八 营销技术及管理经验的引进 经营管理系统 电脑化商业管理系统将应用于合资公司运作的各个环节,根据中国实 际国情和各分店在实际使用过程中的反馈,以及集团管理的新概念不断的 进行完善升级,力求以更高的效率和精确的管理来完成超市的物流管理,提 高存货周转率。(一) 商品管理系统. 商品管理系统负责分配各分店所销售商品的种类，价格，向供应商订 货，同时负责进行各分店销售状况的汇总和分析。(二) 分店管理系统 这里的分店指的是在各地投资开发的连锁店。分店管理系统是电脑化 商业管理系统的具体操作层面，由于每个超市本身是一个自主经营的实 体，所以该系统主要是由一个功能涵盖广泛的软件来完成，该软件包括下 列模块1. 商品和供应商基本数据维护 2. 促销资料维护 3. 订货系统 4. 条码, 货架标签打印 5. 收货系统 6. 盘点及库存管理 7. 供应商对帐系统 8. 报表系统 所有与商品流通有关的流程全部都围绕着内部的商品编号及条码，由 该系统自动进行控制。由于该系统基于商品条码化的设计，对于供应商未 提供商品条码的所有产品，将由系统自动生成店内条码，同时商品部将敦 促供应商尽快对未提供条码的商品使用条码，这对于我国建立行业商品条 码的普及能起到示范、引导及促进作用，有助于提高全行业的效率，促进 经营模式的改变。条码的使用不但大大提高了分店人员的工作效率, 还能 使分店能够及时的对所有产品进行详细到单品包装级别的管理。(三) 人事管理系统 公司将对各分店进行人事管理。(四) 财务管理系统配合现有的商业管理系统对公司的财务各项指标进行管理。(五) 商品配送系统 配合现有商业管理系统对商品物流进行更合理的配送及管 理。第九 人力资源计划 超市进行。对高级、中级管理人员及一般员工的培训内容包 括商品知识、商业文化、商业道德、营销策略、大型超市服务规范、文明 礼貌、消防、外语等各项专门课程。员工上岗后，也将结合工作实际，定 期进行道德和业务培训，使员工逐步达到一流的服务水平。第十 项目选址、各店物业状况及基本条件 综合考虑到本项目的经营特点、规划条件、项目投资等因素，建设内 容为卖场、加工场、存货区、停车场和等。卖场位于地上一、二层，主要经营食品和非食品两大类商品，经营 的主要产品有：百货、包装及副食品、饮料、烟酒、轻工产品、服装、鞋 帽、农副土特产品、文体产品、劳保产品、工艺美术产品、电器、办公设 备、计算机及外围设备、建筑及装饰材料、家具、电讯材料、照相器材、 声像器材、五金交电、汽车配件、日用化工产品、机械设备等。根据不同 商品的特点及便于不同需求的消费者选购商品，品种齐全，一次购足。加工场及存货区 加工场及存货区位于地上一层和二层一部分，主要功能是将运至 大型超市的商品进行加工分类后进行必要的储备或包装以便随时上架。办公室及内部服务区 该区包括合资公司经营管理机构办公用房、员工休息厅、更衣室、 洗手间等项功能。超市可行性分 析 报 告课程名称市场营销学》 课程名称《市场营销学》 作者姓名作者姓名学 院专业专业班级冯焕杰
经济管理学院 物流管理 0901
【超市可行性报告】大型超市项目可 行 性 研 究 报 告编制：北京智博睿信息咨询有限公司1 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、贷款、境内外融资等本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告， 此 报告为个性化定制服务报告， 我们将根据不同类型及不同行业的项目 提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业 数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目 实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致 的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的 最优方案和最佳时机而写的书面报告。可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方 法，经济效益为核心， 围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据 资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了 结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、 计 算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投 资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法， 在 投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、 技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基 础上， 综合论证项目建设的必要性， 财务的盈利性， 经济上的合理性， 技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性， 从而为投 资决策提供科学依据。2 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告 和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项 目的社会经济效益和影响； 融资用报告侧重关注项目在经济上是否可 行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、 投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、 征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、 设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行 业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测， 从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建 设进程等咨询意见。【报告价格】 此报告为委托项目报告， 价格根据具体的要求协商， 欢迎来电。另：提供国家发改委甲、乙、丙级资质3 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等第一章项目总论..................................................................................71.1 项目概况....................................................................................... 7 1.1.1 项目名称................................................................................. 7 1.1.2 项目承建单位......................................................................... 7 1.1.3 拟建设地点............................................................................. 7 1.1.4 建设内容与规模..................................................................... 7 1.1.5 项目性质................................................................................. 8 1.1.6 项目总投资及资金筹措......................................................... 8 1.1.7 建设期.....................................................................................9 1.2 编制依据和原则............................................................................ 9 1.2.1 编制依据................................................................................. 9 1.2.2 编制原则................................................................................. 9 1.3 项目投资单位介绍...................................................................... 10 1.4 主要技术经济指标...................................................................... 10 1.5 可行性研究结论.......................................................................... 11 第二章 大型超市项目背景及必要性分析.........................................132.1 大型超市项目建设背景............................................................. 13 2.1.1 大型超市项目发展背景介绍............................................... 13 2.1.2 大型超市行业发展前景...................................................... 17 2.2 项目必要性................................................................................. 22 2.2.1 符合产业结构调整与增长方式转变的发展 ........................ 224 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等2.2.2 项目产品是可持续发展、产品竞争能力的需要................23 2.2.3 企业自主创新的需要........................................................... 23 2.2.4 项目是加快发展战略性新兴产业的政策需要.................... 24 2.2.5 项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要................... 24 第三章 大型超市项目市场分析与预测............................................ 263.1 国外供需现状及市场分析.......................................................... 26 3.1.1 世界的供需现状................................................................... 26 3.1.2 世界消费现状及市场分析....................................................27 3.2 国内市场预测.............................................................................. 30 3.2.1 大型超市国内市场供应现状及预测.................................... 30 3.2.2 大型超市需求量预测及分析................................................ 31 第四章 建设规模与产品方案............................................................ 334.1 建设规模......................................................................................33 4.2 产品方案......................................................................................33 4.3 大型超市产量及产值预测.......................................................... 37 第五章 项目选址及建设条件............................................................ 385.1 项目选址......................................................................................38 5.1.1 项目建设地点....................................................................... 38 5.1.2 项目用地性质及面积........................................................... 38 5.1.3 土地现状............................................................................... 385 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等5.1.4 项目选址意见....................................................................... 38 5.2 建设条件分析.............................................................................. 39 5.2.1 交通、能源供应条件........................................................... 39 5.2.2 政策及用工条件................................................................... 39 5.2.3 施工条件............................................................................... 39 5.2.4 公用设施条件....................................................................... 39 5.2.5 大型超市项目建设的有利条件............................................ 40 第六章 原辅材料及燃料、动力供应................................................ 416.1 原辅材料供应.............................................................................. 41 6.2 燃动力供应.................................................................................. 41 第七章 技术与设备方案.................................................................... 437.1 技术方案.....................................................................................43 7.1.1 技术方案选择的基本原则....................................................43 7.1.2 技术来源............................................................................... 43 7.1.3 生产工艺流程....................................................................... 44 7.2 设备方案.....................................................................................55 7.2.1 主要设备选型的原则.......................................................... 55 7.2.2 设备配置方案...................................................................... 56 7.3 设备招标采购方式..................................................................... 59 7.3.1 基本原则............................................................................... 59 7.3.2 招标程序............................................................................... 606 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等7.3.3 对招标单位的要求............................................................... 61 第八章 工程方案与总图运输............................................................ 628.1 工程方案......................................................................................62 8.1.1 工程设计原则....................................................................... 62 8.1.2 建筑设计............................................................................... 62 8.1.3 结构选型............................................................................... 63 8.1.4 主要建、构筑物工程方案....................................................63 8.1.5 建筑功能布局....................................................................... 66 8.1.6 建筑结构............................................................................... 67 8.2 公用辅助工程............................................................................. 67 8.2.1 总平面布置原则................................................................... 67 8.2.2 总平面布置........................................................................... 68 8.2.3 给排水系统........................................................................... 69 8.2.4 供电系统............................................................................... 70 8.2.5 空调采暖............................................................................... 72 8.2.6 通风采光系统....................................................................... 72 8.2.7 总图运输............................................................................... 73 第九章 能耗分析与节能措施............................................................ 749.1 用能标准和节能规范.................................................................. 74 9.1.1 原则和标准........................................................................... 74 9.1.2 规范和依据........................................................................... 757 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等9.2 能耗状况和能耗指标分析.......................................................... 75 9.3 节能措施和节能效果分析.......................................................... 76 9.3.1 建筑节能............................................................................... 76 9.3.2 道路照明节能....................................................................... 78 9.3.3 电气节能............................................................................... 79 9.3.4 暖通、动力节能................................................................... 79 第十章 生态与环境影响分析............................................................ 8210.1 项目自然环境............................................................................ 82 10.1.1 项目地理位置..................................................................... 82 10.1.2 气候特点............................................................................. 82 10.1.3 地形地貌............................................................................. 83 10.1.4 自然资源............................................................................. 84 10.2 社会环境现状............................................................................ 85 10.2.1 划区............................................................................. 85 10.2.2 经济建设............................................................................ 85 10.2.3 交通建设............................................................................ 87 10.3 项目主要污染物及污染源分析................................................. 87 10.3.1 施工期................................................................................. 87 10.3.2 使用期................................................................................. 91 10.4 拟采取的环境保护标准............................................................ 92 10.4.1 国家环保法律法规............................................................. 928 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等10.4.2 地方环保法律法规............................................................. 93 10.4.3 技术规范............................................................................. 94 10.5 环境保护措施............................................................................ 94 10.5.1 施工期环保措施................................................................. 94 10.5.2 使用期环保措施................................................................. 97 10.5.3 其它污染控制和环境管理措施.......................................... 99 10.6 环境影响结论......................................................................... 99 第十一章 劳动卫生及消防...................................................... 10011.1 劳动保护与安全卫生.............................................................. 100 11.1.1 安全防护........................................................................... 100 11.1.2 劳动保护........................................................................... 101 11.1.3 安全卫生........................................................................... 102 11.2 消防......................................................................................... 103 11.2.1 建筑防火设计依据........................................................... 103 11.2.2 消防给水及灭火设备....................................................... 103 11.2.4 消防电气........................................................................... 103 第十二章 组织机构与人力资源配置.............................................. 10512.1 组织机构.................................................................................. 105 12.1.1 组织机构设置因素分析....................................................105 12.1.2 项目组织管理模式........................................................... 105 12.1.3 组织机构图....................................................................... 1069 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等12.2 人员配置.................................................................................. 106 12.2.1 人力资源配置因素分析....................................................106 12.2.2 生产班制........................................................................... 107 12.2.3 劳动定员........................................................................... 107 表 12-1 劳动定员一览表.........................................................
职工工资及福利成本分析................................................ 108 表 12-2 工资及福利估算表..................................................... 10812.3 人员来源与培训...................................................................... 109 12.3.1 人员来源........................................................................... 109 12.3.2 职工培训........................................................................... 109 第十三章 项目实施进度方案.......................................................... 11013.1 大型超市项目工程总进度...................................................... 110 13.2 大型超市项目实施进度分期...................................................110 第十四章 投资估算与资金筹措...................................................... 11214.1 投资估算依据.......................................................................... 112 14.2 项目总投资估算...................................................................... 112 表 14-1 项目总投资估算表 单位：万元........................ 11214.3 建设投资估算.......................................................................... 113 表 14-2 建设投资估算表 单位：万元........................ 11314.4 设备投资估算.......................................................................... 113 表 14-3 设备总投资估算 单位：万元.................................. 11410 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等14.5 流动资金估算.......................................................................... 115 表 14-4 计算期内流动资金估算表 单位：万元.................. 11614.6 资金筹措.................................................................................. 117 14.7 资产形成.................................................................................. 117 第十五章 财务分析.......................................................................... 11815.1 基础数据与参数选取.............................................................. 118 15.2 营业收入、经营税金及附加估算 ........................................... 118 表 15-1 营业收入、营业税金及附加估算表 单位：万元....................................................................................................... 119 15.3 总成本费用估算...................................................................... 120 表 15-2 总成本费用估算表 单位：万元............................ 12115.4 利润、利润分配及纳税总额预测 ........................................... 122 表 15-3 利润、利润分配及纳税总额估算表 单位：万元. 12315.5 现金流量预测.......................................................................... 124 表 15-4 现金流量表 单位:万元........................................ 12515.6 赢利能力分析.......................................................................... 127 15.6.1 动态盈利能力分析........................................................... 127 15.6.2 静态盈利能力分析........................................................... 127 15.7 盈亏平衡分析.......................................................................... 127 15.8 财务评价.................................................................................. 128 表 15-5 财务指标汇总表......................................................... 12811 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等第十六章风险分析.......................................................................... 13016.1 风险影响因素.......................................................................... 130 16.1.1 可能面临的风险因素....................................................... 130 16.1.2 主要风险因素识别........................................................... 130 16.2 风险影响程度及规避措施...................................................... 131 16.2.1 风险影响程度评价........................................................... 131 16.2.2 风险规避措施................................................................... 131 第十七章 结论与建议...................................................................... 13317.1 结论......................................................................................... 133 17.2 建议......................................................................................... 13312 报告用途：发改委立项、政府申请资金、政府申请土地、银行贷款、境内外融资等第一章1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 1.1.2 项目承建单位 项目建设单位企业法人代表项目负责人项目联系人联系方式1.1.3 拟建设地点 1.1.4 建设内容与规模 1.1.5 项目性质 本项目为新建项目。1.1.6 项目总投资及资金筹措项目总论项目总投资 18000 万元，建设投资 15000 万元（包括建筑投资 6000 万元、设备购置及安装投资 9000 万元） ，流动资金 3000 万元。资金来源自筹 1.0 亿，其余申请贷款。项目投资明细如表 1-3 所示：表 1-3 序号 一 1 1.1 项目投资明细表 单位：万元 投资额
600013 北京智博睿信息咨询有限公司费用名称 项目总投资 建设投资 建设费备注1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 2 二征地费 基建费 设备投资 设备购置费 设备安装费 流动资金 固定资产形成00 0 .7 建设期 1.2 编制依据和原则 1.2.1 编制依据 1.2.2 编制原则 1、项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家 产业政策、投资方向及行业和地区的规划。2、采用的工艺技术要先进适用、操作运行稳定可靠、能耗低、 三废排放少、产品质量好、安全卫生。3、以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性 能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。4、以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的 实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。5、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的 建设规模、方案，论证项目建设的合理性。14北京智博睿信息咨询有限公司1.3 项目投资单位介绍 1.4 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见下表。表 1-4序号 一 1 1.1 1.2 2 3 二 1 1.1 1.1.1 1.1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 项目名称 技术指标 建筑指标 总用地面积 建筑面积 设备投资 项目定员 经济指标 投资指标 项目总投资 建设投资 流动资金 收入费用指标 年营业收入 年税金 年总成本费用 年利润总额 财务分析指标 税后财务内部收益率 税后财务净现值 税后投资回收期 总投资收益率(ROI) 34.38%
24.19% 万元 万元 万元 万元 3
万元 万元 万元
3000 平方米 平方米 万元 人 00 项目主要技术经济指标表单位 数据或指标1.5 可行性研究结论15北京智博睿信息咨询有限公司第二章2.1 项目建设背景 2.1.1 项目发展背景介绍 2.1.2 行业发展前景 2.2 项目必要性项目背景及必要性分析2.2.1 符合产业结构调整与增长方式转变的发展要要 2.2.2 项目产品是可持续发展、提高产品竞争能力的需要 2.2.3 企业自主创新的需要 2.2.4 项目是加快发展战略性新兴产业的政策需要 2.2.5 项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要16北京智博睿信息咨询有限公司第三章项目市场分析与预测3.1 国外供需现状及市场分析 3.1.1 世界的供需现状 3.1.2 世界消费现状及市场分析 3.2 国内市场预测 3.2.1 国内市场供应现状及预测 3.2.2 大型超市需求量预测及分析17北京智博睿信息咨询有限公司第四章4.1 建设规模 4.2 产品方案建设规模与产品方案4.3 大型超市产量及产值预测18北京智博睿信息咨询有限公司第五章5.1 项目选址 5.1.1 项目建设地点 5.1.2 项目用地性质及面积 5.1.3 土地现状 5.1.4 项目选址意见 5.2 建设条件分析 5.2.1 交通、能源供应条件 5.2.2 政策及用工条件 5.2.3 施工条件 5.2.4 公用设施条件 5.2.5 目建设的有利条件项目选址及建设条件19北京智博睿信息咨询有限公司第六章6.1 原辅材料供应 6.2 燃动力供应原辅材料及燃料、动力供应20北京智博睿信息咨询有限公司第七章7.1 技术方案技术与设备方案7.1.1 技术方案选择的基本原则 1、先进性，本项目采用技术接近国际先进水平或者国内领先水 平。2、适用性，采用技术应与可能得到设备、员工素质和管理水平 及环境保护要求相适应。3、可靠性，采用技术和设备应经过生产、运行的检验，并有良 好可靠记录。4、安全性，本项目采用技术，在正常使用中应确保安全生产运 行。5、经济合理性，采用设备先进使用、安全可靠的，应着重分析 采用技术是否经济合理，是否有利于节约投资和降低成本，提高综合 经济效益。7.1.2 技术来源21北京智博睿信息咨询有限公司7.1.3 生产工艺流程 7.2 设备方案 7.2.1 主要设备选型的原则 工艺设备质量和性能的状况直接关系到生产能力、产品质量、 原 料消耗、水、电消耗等方面，购置设备的费用在建厂投资成本和生产 成本中占有相当的比重， 因此工艺设备的选型不仅要满足产品加工工 艺技术的要求，而且要达到优质、高产、低消耗的经济效益，实现项 目投资的目的。因此，本项目设备选型应考虑以下因素1、技术先进：自制设备具有二十一世纪初国内先进水平，选择 自动化程度高、加工精度高的机械设备和控制装置。2、主要设备方案与拟定建设规模和生产工艺相适应，设备加工 强度和精度应最大限度满足产品的生产要求。3、设备之间应相互配套，与生产工艺流程相适应，设备联动应 保证产品技术指标合格。4、设备质量、性能成熟，并经过较长时间的生产实践检验，为 国际国内通用设备，技术依托条件好。5、设备在保证性能的前提下，力求经济合理，利于降低材耗、 能耗，易于维护保养，运行成本相对较低。22北京智博睿信息咨询有限公司7.2.2 设备配置方案 7.3 设备招标采购方式 7.3.1 基本原则 根据《中华人民共和国招标投标法》的要求，为确保项目建设的 质量，缩短工期，节省投资。防范和化解工程建设中的违规、违法行 为。保护国家利益，本项目建设的各主要环境应通过招标方式进行。根据本项目的具体情况，招标工作应遵循以下原则1、公开原则。工程项目招标应具有高的透明度，实现招标信息， 招标程序公开。2、公平原则。应给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的 权利，并履行共同的义务。3、公正原则。评标时应按事先公布的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则。招标人应以诚实、守信的态度行合权利，履 行义务，以维护招投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的 平衡。5、独立原则。招标人应是独立的法人，在招标过程中应自主决 策，不受任何外界因素的干扰。6、接受行政监督原则。遵守有关法律法规以及有关规定，接受 有关行政监督部门依法实施的监督。7.3.2 招标程序 根据有关规定，项目工程招标应按下列程序进行：23 北京智博睿信息咨询有限公司1、建设单位向招标主管部门提出招标申请，经批准后，编制招 标文件。或委托经建设行政主管部门指挥准的具有相应资质的招标代 理机构办理。2、发布招标广告或招标通知书。3、对招标企业进行资格审查，组织投标企业勘察施工现场。4、编制标底。委托招标代理机构招标时，审定标底。5、工程开标。由招标单位支持，在招标管理部门的监督下进行。当众启封标书，宣布标价，公开标底，进行评标、决标。6、签订标包合同，中标企业确定后，由招标单位发出经招标管 理部门签订的中标通知书， 投标双方在一个月内签订承发包合同， 招、 并经招标管理机构审定。7.3.3 对招标单位的要求 1、对中标的工程施工、工程监理以及安装单位，其项目负责人、 技术负责人通讯标书中各专业技术负责人必须亲自到现场， 原则上不 得中途换人，如确实需要换人，必须征得甲方同意，且一旦甲方发现 所换人员不称职，中标单位必须立即撤换，如由于换人而引起质量、 延误工期、增加造价等问题，应由乙方负全责。2、本项目不接受联合投标，不允许中标人向他人转让中标项目， 也不允许将中标的项目分解后向他人转让。3、对设备、材料名称、型号、规格、生产厂家的产品供货，未 经甲方同意不得变更。24北京智博睿信息咨询有限公司第八章8.1 工程方案 8.1.1 工程设计原则工程方案与总图运输1、建筑设计在符合国家有关规定的前提下，本着满足工艺生产 和现代化管理的要求， 保证产品质量， 保证安全生产， 改善劳动条件， 保护环境的同时尽可能作到安全适用、经济合理、技术先进、美观大 方、文明生产的需要。2、根据工艺生产的要求和厂区总平面布置的需要，厂房及仓库 采用轻钢结构，独立基础；其他建筑采用砖混或框架结构。3、车间生产类别为丙类，耐火等级为一级，通道及疏散口均符 合防火规范要求。4、坚持高起点、专业化的生产方针，通过引进世界先进设备和 工艺， 把公司建成在技术和管理方面具有世界先进水平的产品生产示 范基地。5、工厂设计要做到减少对生态环境的破坏，注重消防，职业安 全卫生，节能和合理用能。8.1.2 建筑设计 8.1.3 结构选型 8.1.4 主要建、构筑物工程方案 8.1.5 建筑功能布局25北京智博睿信息咨询有限公司8.1.6 建筑结构 8.2 公用辅助工程 8.2.1 总平面布置原则 1、严格执行国家及地方有关标准、规范； 2、充分、科学地考虑所在开发区内供水、供电及其它公用工程 供给条件和与相关生产环节的各种生产关系，力求工艺流程顺畅， 分 区清晰。3、充分考虑风向、朝向、通风、采光、施工、安装、检修等因 素，满足国家现行防火、安全、卫生、环境保护及交通运输等设计规 范、规定的相关技术要求。4、充分考虑厂区内物流、人流流向合理，避免相互交叉干扰； 充分考虑消防及安全防护，并使厂区内绿化面积达到最大值。5、执行当地政府的总体规划，近期建设与预留发展，合理布局。8.2.2 总平面布置 8.2.3 给排水系统 8.2.4 供电系统 8.2.5 空调采暖 8.2.6 通风采光系统 8.2.7 总图运输26北京智博睿信息咨询有限公司第九章能耗分析与节能措施节能是国际按发展经济的一项长远战略方针。近年来，随着我国 国民经济的迅速发展，国家对环境保护、节约能源、改善居住条件等 问题高度重视，相应制订了一批技术法规和标准规范，这些标准规范 的颁布实施对于改善环境、节约能源、提高投资的经济和社会效益， 起到了重要作用。9.1 用能标准和节能规范 9.1.1 原则和标准 （1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源 利用率，减轻环境污染， 走可持续发展道路。（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节 能技术规定，努力做到合 理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利 用，以求最大限度地节约能源和资源。（3）注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品， 节约用地，节省材料， 节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保 节能材料。27北京智博睿信息咨询有限公司9.1.2 规范和依据 9.2 能耗状况和能耗指标分析 9.3 节能措施和节能效果分析 9.3.1 建筑节能 9.3.2 道路照明节能 9.3.3 电气节能 9.3.4 暖通、动力节能28北京智博睿信息咨询有限公司第十章10.1 项目自然环境 10.1.1 项目地理位置 10.1.2 气候特点 10.1.3 地形地貌 10.1.4 自然资源 10.2 社会环境现状 10.2.1 行政划区 10.2.3 交通建设生态与环境影响分析10.3 项目主要污染物及污染源分析 10.3.1 施工期 10.3.2 使用期 10.4 拟采取的环境保护标准 10.4.1 国家环保法律法规 1、 《中华人民共和国环境保护法》(1989 年 12 月 26 日发布)； 2、中华人民共和国环境影响评价法》 《 (2003 年 9 月 1 日起施行); 3、中华人民共和国清洁生产促进法》 《 (2003 年 1 月 1 日起施行); 4、 《中华人民共和国水污染防治法》(1984 年 5 月 11 日通过， 2000 年 3 月修正)；29北京智博睿信息咨询有限公司5、 《中华人民共和国大气污染防治法》(2000 年 9 月 1 日实施)； 6、 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》(1997 年 3 月 1 日施 行)； 7、 《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 (1995 年 10 月 30 日通过，2004 年 12 月修订)； 8、中华人民共和国国务院令第 253 号《建设项目环境保护管理 条例》(1998 年 11 月 29 日)； 9、 《建设项目环境保护设计规定》(1987 年 3 月 20 日国家计划 委员会 国务院保护委员会发布)；10、国家环境保护总局，环发[ 号《关于执行建设项目 环境影响评价有关问题的通知》 ； 11、 《建设项目环境保护分类管理名录》 国家环境保护总局 2003 ， 年 1 月 1 日公布。10.4.2 地方环保法律法规 10.4.3 技术规范 1、 《环境影响评价公众参与暂行办法》 ，国家环保总局 2006 年 2 月 14 日，环发 2006[28 号]； 2、 《环境影响评价技术导则 3、 《环境影响评价技术导则 4、 《环境影响评价技术导则 总纲》 （HJ/T2.1－93） ； 大气环境》 （HJ/T2.2－93） ； 声环境》(HJ/T2.4-1995)。30北京智博睿信息咨询有限公司10.5 环境保护措施 10.5.1 施工期环保措施 10.5.2 使用期环保措施 10.5.3 其它污染控制和环境管理措施 10.6 环境影响结论31北京智博睿信息咨询有限公司第十一章11.1 劳动保护与安全卫生 11.1.1 安全防护 11.1.2 劳动保护 11.1.3 安全卫生 1、安全生产 2、工业卫生 11.2 消防 11.2.1 建筑防火设计依据 11.2.2 消防给水及灭火设备 11.2.4 消防电气劳动安全卫生及消防32北京智博睿信息咨询有限公司第十二章12.1 组织机构组织机构与人力资源配置12.1.1 组织机构设置因素分析 本项目运营期组织机构设置考虑以下因素（1）项目运营管理模式选择是否合理，是否符合投资人要求和 运营管理实际水平； （2）建设主体单位组织结构设置是否合理，管理层次划分是否 符合项目特点，是否体现精简、高效原则； （3）建设主体单位内部机构设计是否合理，生产、销售、运营 管理部门是否健全，确定各岗位职责分工是否明确，有无交叉重叠； （4）建设主体单位执行机构是否具备组织、管理和协调能力， 尤其是项目主要经营管理者的素质是否适应项目建设和生产运营管 理的模式。12.1.2 项目组织管理模式 12.1.3 组织机构图 公司组织机构设置如下：33北京智博睿信息咨询有限公司总 经 理常务副总经理 总经理办公室生 产 中 心 心 中 销营 量 监 控 中 心质 财 务 中 心技 术 中 心 部 事 人 政行12.2 人员配置 12.2.1 人力资源配置因素分析 12.2.2 生产班制 公司管理机构为日班，每班 8 小时，部分管理人员为日班兼职值 班；生产工人为三班制，每班 8 小时。年工作日为 330 天。12.2.3 劳动定员 12.2.4 职工工资及福利成本分析 企业对各生产实行定岗定员，职工工资与功效挂钩，根据不同岗 位确定不同工资。根据管理岗位、工种等因素来确定各层次人员的平 均工资。员工工资及福利估算如下表（估算含为员工支付的与工资配 套的五险一金等费用）：表 12-2序号 1 1.1 人员分类 管理人员 高级管理人员 人数 8 334工资及福利估算表年薪及福利（万元/年） 总额（万元） 140 30 90北京智博睿信息咨询有限公司备注1.2 2 2.1 2.2 3 4 5中层干部 技术人员 高级 其他 生产工人 人员 销售人员 合计5 14 4 10 103 18 5 .0 5.0 3.0 3.0 4.032 50 309 54 20 60512.3 人员来源与培训 12.3.1 人员来源 12.3.2 职工培训35北京智博睿信息咨询有限公司第十三章13.1 项目工程总进度 13.2 项目实施进度分期项目实施进度方案36北京智博睿信息咨询有限公司第十四章14.1 投资估算依据 14.2 项目总投资估算投资估算与资金筹措项目总投资 18000 万元，建设投资 15000 万元（包括建筑投资 6000 万元、设备购置及安装投资 9000 万元） ，流动资金 3000 万元。项目总投资估算如下表 14-1 所示：表 14-1 序号 一 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 2 二 项目总投资估算表 单位：万元 投资额
备注费用名称 项目总投资 建设投资 建设费 征地费 基建费 设备投资 设备购置费 设备安装费 流动资金 固定资产形成14.3 建设投资估算 14.4 设备投资估算 14.5 流动资金估算 流动资金指项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金， 包含37北京智博睿信息咨询有限公司在经营过程中因经营筹资等活动净流入的资金， 计算期内流动资金共 需要 3000 万元。流动资金估算见表 14-4 所示：38北京智博睿信息咨询有限公司表 14-4总成本费用 序号 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.3 1.4 2 2.1 2.2 3 4 项目 流动资产 应收帐款 存货 原材料 在产品 产成品 现金 预付帐款 流动负债 应付帐款 预收帐款 流动资金 流动资金当期增 加额 120 3 0 60 60 45 0 6 5 8 60 6最低周 周转次 转天数 数计算期内流动资金估算表 98572单位：万元
0252合计 675 33 633 823
38计算期1 2 3 4 5 6 7 8 9
38 138 138 说明应收账款＝年经营成本/周转次数； 预付账款＝外购商品或服务年费用金额/周转次数； 外购原辅材料、燃料动力、其它材料＝年外购量/各类周转次数； 在产品＝（年外购原辅材料+燃料动力+年工资及福利+年修理费+年其它制造费）/在产品周转次数 产成品＝（年经营成本－年其它营业费用）/产成品周转次数 现金＝（年工资福利+年其它费用）/周转次数 应付账款＝外购原辅材料、燃料动力及其它材料年费用/周转次数 预收账款＝预收营业收入年金额/周转次数39北京智博睿信息咨询有限公司14.6 资金筹措 14.7 资产形成40北京智博睿信息咨询有限公司第十五章15.1 基础数据与参数选取财务分析15.2 营业收入、经营税金及附加估算 营业收入根据年度投资计划进行估算， 本项目正常年份营业 收入为 112500 万元（第三年及以后） ，估算营业收入、税金及附加如 下表 15-1 所示：41表 15-1营业收入、营业税金及附加估算表计算期单位：万元序号 一 二 1 2 3项目 1 营业收入 经营税金及附加 增值税 城市建设维护费 教育费附加 2 3 8
500 6 101 4
总成本费用估算 总成本费用采用生产要素估算法进行估算。正常年份总成本费用 为 98572 万元，经营成本 97302 万元，以下各项成本费用以正常年份 为标准，见表 15-2 所示：43北京智博睿信息咨询有限公司表 15-2序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 9.1 9.2 9.3 10 项 目总成本费用估算表单位：万元计算期1 52 5 270 00 940 605
外购原材料费 外购动力费 工资及福利费 修理费 折旧费 摊销费 研发费用 财务费用 其它费用 其中：其他制造费用 其他管理费用 其他营业费用 总成本费用 其中：固定成本 可变成本150.0
1经营成本估算说明1、外购原材料费指生产购进原料的成本费； 2、外购燃料动力指年度水电费用； 3、修理费按固定资产原值的一定比率提取，按逐年递增的方法计取，第一年按 5％提取； 4、折旧费、摊销费在经营期内平均摊销； 5、其它费用包括其它制造、管理和营业费用，指由制造费用、管理费用和营业费用中扣除折旧费、摊销费、修理费和工资及福利费所余部分。其它制造费用按不含建设期利44北京智博睿信息咨询有限公司
息的固定资产原值的 5％估算；其它管理费用（办公费、差旅费、劳保费、土地使用税等）按人员