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去日本投资买房有什么秘诀？
　　东京的房子贵，还是中国北上广地区的房子贵？前不久，我帮一位听众朋友算过一笔细账，拿上海的徐家汇与东京的港区相比，徐家汇的公寓楼目前卖到了一平米8万元人民币，相当于135万日元一平米，而地理位置与功能区域与徐家汇相同的东京都港区，目前公寓楼一平米大约是60万日元。初看起来，东京的房价比上海便宜了一半，但是，我们不能忽视这两个城市之间房地产市场还有两个根本性的不同，徐家汇的135万日元一平米的房子是建筑面积，同时还是毛胚房。而东京都港区的房子每平方米是纯使用面积，而且是精装修房，建筑面积与使用面积的差额比，一般为30%。加上精装修的费用，得出的结论是，东京都港区的房价要比上海徐家汇的房价实际上要便宜60%左右。而且更为重要的一点是，日本土地实行的是私有制，而中国的土地还是公有制，理论上买房者还只有使用权。因此，在东京买房子绝对比在上海买房子合算。
　　那么，在东京如何才能买到既便宜又安全牢固的房子呢？我去采访了一位旅日的华人买房专家、日本暖灯国际公司社长桂小川先生，听他讲讲日本的房地产市场的故事。
　　中国的广西壮族自治区简称“桂”，最有名的城市是桂林，自古有“桂林山水甲天下”的美誉。1975年，桂小川社长就出身在桂林。1995年，他大学毕业后，进入了中国银行桂林分行工作。第二年，就辞去银行的工作去日本自费留学。
　　90年代的自费留日生活是很艰苦的，首先是父母亲工资都很低，没有能力帮助孩子支付学费，更谈不上每月给你生活费。所以，在日本的所有学费、生活费的开支，都需要自己一个人去打工挣钱，而且还必须省吃俭用。桂小川的留日生活，就是在这样艰苦的环境中度过的。我比他早5年去日本留学，所以，有着同样的经历和感受。
　　今年是桂小川社长留日20周年的日子，前不久，他特意去给一位日本老人扫墓，这位已经长眠地下的老人，曾经是他留学时代的担保人。老人十分喜欢中国，给予了桂小川许多生活上的照顾，桂小川一直视老人如同父亲。老人去世后，桂小川年年在他的忌日，都要去墓前送一束鲜花，他说，人不能忘恩。
　　我一直觉得，桂小川是一位商业天才，还在日本语学校读书时，他就开始关注日本的房地产市场，并开始搜集相关的资料，1999年，在中国人对于房地产市场还没有什么概念的时候，他却在日本考取了“住宅地建筑物交易主任”的国家资格证书，并进入日本一家大型的房地产中介公司工作，当起了交易员。
　　那时候，中国人在日本房地产市场当交易员，还属于十分稀罕的事情。桂小川一干就干了9年，不仅成为公司业绩一直排名前5位的优秀交易员，而且还把日本房地产中介交易与管理那一套系统程序摸得滚瓜烂熟。2009年，桂小川辞职单干，自己成立了一家房产中介管理公司，叫“暖灯国际公司”，日文叫“ウォ―ムライト”。
　　为什么取名“暖灯”呢？桂小川社长的解读是，当一个人带着辛劳了一天的疲惫回到家，如果看到家里点着一盏灯，他的心里会产生一种温暖感：啊，家里有人等着我。
　　公司的这一名称，也寄托着桂小川的一个善良的梦，那就是让大家都拥有一个温暖的家。
　　经过十多年的努力，桂小川的暖灯公司在东京繁华的商业区日本桥拥有自己的办公楼，在上海也开设了分公司，先后收购了十几栋商务楼和公寓楼，并替台湾、香港和中国大陆的客商管理着几百栋在东京的楼宇，积累起了十分丰富的买楼售楼和管理房产的经验，在日本房地产市场行业中建立起了良好的信誉，拥有20多名员工，成为在日华人房产中介公司规模最大的一家企业。
日本松下电器公司是一家大家都非常熟悉的跨国企业，今年初，松下电器公司位于东京郊外千叶县习志野市的2栋公寓楼准备出售，一栋是9层，一栋是7层，距离轻轨车站走路10分钟，坐上轻轨列车，半个小时据可以抵达东京车站，40分钟抵达东京成田国际机场，距离迪斯尼乐园20分钟车程。边上还有日本大学、东邦大学校区，周边环境十分良好。这样一栋公寓楼的出售，立即就引起了日本房地产中介公司的竞购。暖灯国际公司是唯一一家参与竞购的外国人经营的公司，结果，松下电器公司决定把这一栋楼卖给暖灯国际公司，理由很简单，银行对暖灯国际公司的信誉打分给出的是5个A。
&&聊到中国人如何在日本买房子的秘诀，桂小川社长给出了几个要点：
交通要便捷，尤其是要选择方便去机场的铁路沿线。中国人来日本，大都是带了许多的行李，从成田国际机场要打车到东京，出租车费就要2千元人民币，而坐轻轨列车只要100元左右人民币。因此，买房一定要买在距离轻轨车站很近的地方，特别是可以一列列车就可以直接抵达机场，中途不用换车的铁路车站附近。
买房不必买在市中心。东京首都圈已经将市中心与周边的千叶县、埼玉县、神奈川县连成了一片，公共交通十分的发达。而且东京是越靠近市中心，生活就越不方便。最为关键的是，房价相差很大，譬如距离东京车站坐轻轨30分钟的松下电器公司的公寓楼，3室一厅重新精装修完毕的二手房，价格在万日元之间（约130-168万元人民币），但是如果你买到东京都港区，同样的二手房至少就需要5000万日元以上，价格要翻一倍多。
如果是投资性买房，最好是买在大学校区附近，因为日本的大学的学生都是走读制，没有像中国大学那样基本上都是学校内的住宿制，因此，大学周边的房子很好出租，租金也比其他地区来得贵。
在日本买房，要买有24小时有人管理，大楼安装有警备系统的公寓楼，虽然日本社会治安好，很少有小偷，但是如果你长期不在日本生活，万一有什么事情，总需要人照应，哪怕是接受包裹邮件，也有人替你处理。因此有人管理的公寓楼，至少能让海外投资者有一份安心，
在日本买房，一定要找靠谱的有信誉的房屋中介公司，日本各种各样的房屋中介公司很多，靠谱的中介公司会从初期的房源介绍，陪同客户实地看房，以及买房后的物业管理、室内室外的装潢、房租的海外汇款、相关税务等业务的咨询等各个方面，提供一条龙的服务，让购房者安心。
　　在我们中国人的印象中，买单体别墅式的一户建房子，是有钱人的标志。但是在日本，没有这样的概念。因为在日本买房，其实公寓楼的价格和别墅的价格是差不多的。但是在成本和管理上，各有不同。
　　所以，到底在日本买房，是买公寓楼还是别墅房为好？桂小川社长帮我做了这样的分析。
　　一般来说，公寓楼保值，而且容易出手，而别墅就不容易出售。买公寓楼的最大优点，一是保值，还有可能升值，这几年，东京的公寓楼的价格普遍升值了10%。第二，公寓楼有物业管理，有门卫，基本可以不用考虑安全问题。第三，如遇到自然灾害，如台风、地震造成房屋损坏的话，修葺的费用是住户们共同承担。第四，公寓楼容易出租。但是公寓楼的缺点是，第一，每个月除了固定资产税以外，还要交管理费、物业费。第二，有车的话还要交停车费。
　　购买别墅的优点是，第一，土地属于私人，个人永久所有。第二，可以有自己的小院子，想怎么玩就怎么玩。第三，和公寓楼一样，要交固定资产税，但是没有管理费停车费。但是别墅的最大缺点，一是不保值。别墅分土地和房屋，土地的价值虽受市场影响但基本保值，房屋部分由于是木造，所以二十年后价值接近于零，中途还不太好脱手。第二，院子除草、房屋维护都要自己想办法。第三，周边缺少邻居，作为外国人比较孤单，不像公寓楼里，大家住在一起，有事还有个照应。第四，如果长期不在日本的别墅里居住的话，管理会遇到问题。
　　所以，到日本买房子，到底是买公寓楼还是买别墅式的一户建，桂小川社长给出的建议，是买公寓楼。因为作为外国人投资者，最关心的是两件事，一是买了房子后，有没有人管理？第二，如果要出租要脱手的话，是否容易。相对于别墅，公寓楼更容易出租更容易脱手。
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随着中国经济的飞速发展，高净值人士开始对财富保值和增值产生了强烈的意识。在中国房产泡沫即将形成、股市又不争气的情况下，离岸资产的购置已成为资产保值增值的必然趋势。由于中国和日本所在的亚洲己经完全歩入同世界接轨的发展速度，日本又是中国的邻国。所以从资产的管理、运营、增值等各种角度来看，在日本买房就是一个极好的选择。今天，小居(Uhouzz异乡好居)就来和大家说说投资日本房产存在哪些优势。
1.可获得更高的利润
与国内房产市场不同的是，日本房产市场稳定、利润丰厚。拿东京大阪来说，花2000万日元左右的资金购买的物业，年利润为6～15%。中国的利润极低，不到市场的平均水平，仅为2%左右。再除去各种费用以后，利润更是微乎其微。
2、日本房产品质高价格低
中国在售的大部分商品房是都是毛坯房，是不带装修的。日本的在售房都是精装修，采用最新的建筑施工，并且配全套设备。与国内相比，日本房价低廉，具有更大的优势。在北京的中心地区，总价在5000万日元以下的房产寥寥无几，在大阪，市中心的也可以用2000多万日元(~120万人民币)置业，到市郊甚至能买栋别墅。
3、日本的土地所有权是永久
中国土地多为国家所有或集团所有。土地的使用年限，多是根据土地的适用类型来划分。住宅用地为70年，工业用地为50年。而到了日本，不用纠结土地属性的同时，可以拥有永久所有权!
4、人性化的融资服务为您提供更多便利
在日本，只有旅游签证的用户也可以在日本买房，联合中国银行东京/大阪分行为在日本购房的中国居民提供贷款服务。如果有数额较大的投资品，投资者以匿名的形式投资，以此来获得银行的低息。这种做法没有追索贷款，投资房产享受信托受益权，以此来达到资本的高回报率。
5、日本经济环境更适合投资
人民币对日元升值约35%，日元资产价格明显下落，是中国国民投资的最佳时机。中国政府主权基金在日本持有大量股票，进一步的拉近了两国经济的往来。2020年即将在东京举办的奥运会，将会开发许多围绕奥运的主题场馆、项目等，城市也会随之优化升级。大阪都市已经开始再建设计，梅田商业区开发接近尾声并基本投入使用。2015年提出的成立大阪都的构想，推动了大阪的城市开发。上海自贸区成立以来，人民币的自由化程度提高，抓住如今人民币稳步增长的时机，海外投资越来越独具魅力。
6、购房方便子女在日留学
很多留学生出国成功，但是生活条件较差，生活辛苦。想让孩子在日本留学生活更为安稳，可以在日本买房，为孩子提供一个更加舒心的空间。日本文部科学省公布的日本学生支援机构的“自费外国留学生生活实情调查”结果显示，有56.3%的留学生希望毕业后在日本就业。业主自住后，如果子女毕业或者有空房，还可以挣租金或者高价出售。
7、房产投资可获取经营投资签证
在日本开设公司投资不动产，每年的投资在500万日元以上，基本上就能获得投资经营签证的续签。获得续签后，再在日本居住超过5年，就可以申请日本国籍或者取得永久居住权了。
8、境外投资，分散风险
为分散国内投资的风险，在相对稳定的日本房产市场部署。还可以在日本购买房产，作为公司的办公地点，为企业进军日本夯实基础。购买新开发的事业用地或宿舍公寓也是不错的选择。
眼下，中国房产市场供给过剩状况日趋严重，为分散风险以及寻求全球化发展，国人选择海外投资房产的形式以实现资金风险的分散。而日本因为具有距离中国地理位置临近、与中国文化传统相似的优势，日本房产成为华人海外投资的一个重要市场。
(小居，即异乡好居，一个专注于海外留学生租房买房的平台，致力于帮助留学生在海外找到自己的家并让留学生活更美好。异乡好居的房源遍布美国，英国，澳大利亚，加拿大，新西兰，日本，新加坡等热门留学国家的693座热门城市，覆盖3,000所海外学校，120万套学区房源出租出售。)
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