最高法院：关于无证房产的执行标准！
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最高法院：关于无证房产的执行标准！
来源 ：律政频道& & &近日，关于“司法拍卖房是否受限购政策调整”问题，南京市房管局下设房地产市场综合执法办公室发文怒怼江苏省高院，尽管法律界人士的观点几乎一边倒，但无不担心省高院的文件在落地时会遇到“县官不如现管”的尴尬。也许在该文酝酿讨论时，南京市房管局的法律顾问提出过不合法的反对意见，但文件还是下发了。司法拍卖房纳入限购范畴，不仅是在南京，北京、广州、深圳、佛山、东莞、珠海、厦门、南京、嘉兴、济南、石家庄、三亚等十余个城市也是如此。这个问题的最终解决，恐怕要最高人民法院与住房和城乡建设部协商，在法律框架下来统一执法尺度。比如，早在2012年，双方就统一了无证房产的执行标准。也即本文的重点，详见附件一、二。附件一住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》建法函[号浙江省住房和城乡建设厅：《关于无证房产可否依据协助执行文书直接办理产权登记的请示》（浙建房[2011]72号）收悉。经商最高人民法院，函复如下：一、对已办理初始登记的房屋，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书的要求予以办理。二、对未办理初始登记的房屋，在完善相关手续后具备初始登记条件的，房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记；不具备初始登记条件的，房屋登记机构应当向人民法院书面说明情况，在人民法院按照法律和有关规定作出处理前，房屋登记机构暂停办理登记。三、房屋登记机构依据人民法院协助执行通知书予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院生效的法律文书予以登记的事实。中华人民共和国住房和城乡建设部二0一二年五月三十日附件二最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知法〔号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函〔号)转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力：既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。特此通知。最高人民法院日觉得文章不错别忘了点??和转载哈，每天更新干货文章！
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喜欢该文的人也喜欢【案件背景】王成栋律师按：近几年，随着房地产价格节节暴涨，房地产交易中的毁约现象越来越多。撕毁合同固然是非诚信的表现，但是房主们面对一浪高过一浪的房价，无不后悔自己的房子卖的早了，千方百计想把已经售出的房子要回来，因此法院受理的此类案件也呈暴涨趋势。王成栋律师总结了近几年房产纠纷的特点和共性，结合法院对此类案件的态度和判决结果，精选一些典型案例，以案说法，希望能对大家有所参考和帮助！【案情简介】　　2005年，李先生与某房地产公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了房屋价格和交付时间。该房完工交付使用后,因种种原因一直未能办理产权登记手续。2007年，李先生因急需资金便将该房转卖给王女士，因该房一直没有产权证，交易价格比市场价低15％左右。王女士依约定支付了房屋价款后,李先生也将该房交付王女士使用。2009年，王女士忽然收到法院传票，原来李先生将其诉至法院，要求法院确认房屋买卖合同无效，判决王女士立即返还房产。　　【争议焦点】　　本案庭审争议的主要焦点是，李先生与王女士签订的房屋买卖合同的效力问题，即该房屋买卖合同依法有效还是无效。　　原告认为该合同应为无效，理由：该合同违反了《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的禁止性规定。　　被告认为该合同应为有效，理由：1、《物权法》第15条，不动产交易，未办理物权登记的，不影响合同的效力，合同自依法成立时生效。2、《城市房地产管理法》第38条非效力性强制性规定，违反它并不导致合同无效。　　【法院判决】　　法院认为，买卖双方签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，并且买方已经支付了全部价款，卖方也已将房屋交付买方入住，该合同的主要义务已经履行完毕。虽然该房产至今没有办理产权登记，但是根据《物权法》第15条的规定，物权登记与否并不影响合同的效力，因此该房屋买卖合同依法应认定为有效，原告要求被告返还房产的诉讼请求没有法律和事实依据，依法驳回。　　【律师解读】　　王成栋律师认为，关于本案合同效力的认定，首先应认清《城市房地产管理法》第38条的性质，即该第38条是否属于合同法第52条第5项规定的“强制性规定”。《合同法解释二》第14条规定：合同法第52条第5项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。司法解释对“强制性规定”做了限制性解释，认为只有违反效力性规范的才能确认合同无效，否则不能否认合同的有效性。从法理上说，《城市房地产管理法》第38条不应属于效力性规范，仅仅是普通的管理性规范。管理性规范是指法律和行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范的目的意在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。管理性规范通常使用“应当”、“必须”、 “不得”等字眼，即使违反此规范，也不必然导致合同无效。《城市房地产管理法》第38条既属于这种管理性规范，而非效力性规范，其仅仅是对物权行为的限制（即不予过户），并非是合同法第52条规定的合同无效的情形，故该条规定不能作为确认合同无效的依据。　　【法律依据】　　《城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；” 　　《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 　　《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 　　《合同法解释二》第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”　　---------------------------------------------------------　　作者：王成栋律师，争创青岛市房产律师行业标杆！　　电话：　　传真：09　　邮箱：　　地址：青岛市市南区高雄路18号海洋大厦12楼山东乾恒律师事务所　　　　
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　　虽然法院判决李先生与王女士签订的房屋买卖合同合法有效，但是大家在购买无证房产的时候还是应当小心，因为各地法院有不同标准，出现同案不同判决的情况也很正常。
　　看来我的官司也可以打一打了
　　想开一个房产纠纷专题的帖子，请各位大侠给点意见。
　　我叔买房就遇到这样的事，5年多没办下证来，后来那个房东想反悔，被我叔……
　　律师，农村盖的小产权房也可以合法买卖吗？小产权也没有房产证，是不是也属于合同有效啊？
　　乡镇的小产权房只能卖给本村村民，法律严令禁止城里人买小产权房,否则买卖合同无效，所以购买小产权房一定要当心，不要贪图便宜，有可能房财两空。关于小产权房，我准备写个专题介绍一下风险。
　　请问王律师，买二手房没有办理过户手续，是双方在公证处办理的产权公证，这种法律支持吗
　　房产买卖，要想房产的所有权转移给你必须办理产权过户手续，其他一切程序（包括公证）仅仅是确认了你对对方的债权；公证以后，你可以要求对方按照公证书的要求办理产权过户义务，但是在对方把产权过户给你以前，你不享有这套房产的所有权，你仅仅是享有要求对方为你办理产权过户的请求权。所以说产权公证并不能代替产权过户，因此你最好还是办理产权过户，否则很难保证你的权益能完全实现，而且公证书还可以被撤销，一旦被撤销，你的权益更加难以保障。
　　工资2000多,房价7000多的青岛市某县事业单位人飘过
　　请教：城市人员，购买农村房屋、地基是否有效？？？
　　王律师你好。　　请问，在购房合同中添加一条“业主收取定金之后，买家有权进行装修。如在装修期间，业主发生违约行为，须向买家赔付20万装修费”，这条有法律效力吗？如果买家没有装修或装修费用没有达到20万，也有权索要这20万“装修费”吗？　　谢谢
　　作者：菜园酒客　回复日期：　09:10:30　　　 　　　　请教：城市人员，购买农村房屋、地基是否有效？？？　　========================================================　　你说的“地基”是不是指农村的宅基地啊？　　法律禁止农村的宅基地卖给非本村村民，因此如果是城市人员购买农村的宅基地房产的话，买卖合同无效，买方是得不到宅基地及地上房产的。
　　作者：jason_qs　回复日期：　09:52:25　
　　　　　　王律师你好。　　　　请问，在购房合同中添加一条“业主收取定金之后，买家有权进行装修。如在装修期间，业主发生违约行为，须向买家赔付20万装修费”，这条有法律效力吗？如果买家没有装修或装修费用没有达到20万，也有权索要这20万“装修费”吗？　　=====================　　如果装修真的花费了20万，买方能提供证据证明这20万真实发生，再加上在合同中明确约定，这种约定是有效的，卖方违约应当赔偿买方20万元的装修损失；如果没有花费20万，仅仅凭合同约定，很难获得法院的支持。
　　还有，关于宅基地的问题，已经专门写了一篇文章，有兴趣的朋友可以去我的天涯博客看看。
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关于转发最高人民法院法【号文件做好无证房产协助执行工作的通知
关于转发最高人民法院法【2012】151号文件做好
无证房产协助执行工作的通知
建房【2012】48号
各州、地住房城乡建设局，西宁市住房保障和房产管理局：
现将住房城乡建设部《关于转发最高人民法院法【2012】151号文件做好无证房产协助执行工作的通知》（建法【2012】104号）转发给你们，请认真贯彻落实，做好无证房产协助执行工作。
二0一二年八月二日
　　　--国家部委--
中央人民政府
发展改革委
工业和信息化部
人力资源社会保障部
国土资源部
环境保护部
住房城乡建设部
交通运输部
卫生和计划生育委员会
新闻出版广电总局
安全监督总局
食品药品监督管理总局
知识产权局
　--省政府各部门--
青海省发展和改革委员会
青海省经济和信息化委员会
青海省教育厅
青海省科学技术厅
青海省民族宗教事务委员会
青海省公安厅
青海省监察厅
青海省民政厅
青海省司法厅
青海省财政厅
青海省人力资源和社会保障厅
青海省国土资源厅
青海省环境保护厅
青海省交通运输厅
青海省水利厅
青海省农牧厅
青海省林业厅
青海省商业厅
青海省文化和新闻出版厅
青海省卫生和计划生育委员会
青海省审计厅
青海省外事办公室
&&--各省市建筑部门--
北京市住房和城乡建设委员会
天津市城乡建设委员会
上海市城乡建设和管理委员会
重庆市城乡建设委员会
河北省住房和城乡建设厅
山西省住房和城乡建设厅
内蒙古自治区住房和城乡建设厅
黑龙江省住房和城乡建设厅
吉林省住房和城乡建设厅
辽宁省住房和城乡建设厅
山东省住房和城乡建设厅
江苏省住房和城乡建设厅
安徽省住房城乡建设厅
浙江省住房和城乡建设厅
福建省住房和城乡建设厅
江西省住房和城乡建设厅
河南省住房和城乡建设厅
湖北省住房和城乡建设厅
湖南省住房和城乡建设厅
广东省住房和城乡建设厅
广西省住房和城乡建设厅
云南省住房和城乡建设厅
海南省住房和城乡建设厅
四川省住房和城乡建设厅
贵州省住房和城乡建设厅
西藏自治区住房和城乡建设厅
甘肃省住房和城乡建设厅
陕西省住房和城乡建设厅
宁夏回族自治区住房和城乡建设厅
新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅
新疆生产建设兵团
　--各市州政府部门--
西宁市人民政府
海东市人民政府
海南藏族自治州人民政府
海北藏族自治州人民政府
海西蒙古族藏族自治州州人民政府
黄南藏族自治州人民政府
果洛藏族自治州人民政府
玉树藏族自治州人民政府
主办:青海省住房和城乡建设厅&& 地址：青海省西宁市昆仑路28号建工大厦&&& 邮编：810000& 青ICP备号
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无证房产协助执行前是否要先办理初始登记
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