卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
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卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师电话：微信：chinazhang2014 &引言：很多卖房人主张自己签订《房屋买卖合同》是受买房人或者第三人【尤其是放高利贷的人】胁迫的，签订《房屋买卖合同》不是自己真实意思的表示。那么，被胁迫对合同效力有何影响？卖房人应该如何举证证明被胁迫呢？&《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效：……(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；……”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……” 新法优于旧法，只有“被胁迫”+“损害国家利益”才会导致合同无效。因此，合同当事人不能以受到“胁迫”为由主张合同无效。《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”合同当事人可以以受到“胁迫”为由请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。《民事诉讼法》第64条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 这是对举证责任的规定，即卖房人要主张自己是受胁迫的，就要拿出证据来证明，如果不能举证证明自己的主张，就要承担败诉的风险——古罗马法谚 “举证之所在，败诉之所在”就是这个意思。那么，卖房人的举证要达到一个什么样的证明标准呢？高度盖然！法律依据是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第73条第一款：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”该原则也为法院所认同，司法实践中法院也是以高度盖然性原则把握民事诉讼的举证证明标准的。那么，卖房人应当如何举证证明自己是受胁迫的呢？&&& 根据《民事诉讼法》第63条的规定，证据的形式包括：“（一）当事人的陈述；（二）书证；（三）物证；（四）视听资料；（五）电子数据；（六）证人证言；（七）鉴定意见；（八）勘验笔录。” 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条的规定，不能单独作为认定案件事实依据的证据包括：“（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”具体到卖房人想要举证证明自己是受胁迫才签订房屋买卖合同这种情况，卖房人要举证存在如下（部分）情况的证据：1、自己在签订《房屋买卖合同》时人身自由被买房人或者第三人非法限制；2、签订《房屋买卖合同》后在可能的时间里尽快报了警，有《报警记录》记载了报警的原因是自己被胁迫签订了《房屋买卖合同》（如果买房人或者第三人承认存在胁迫卖房人签订《房屋买卖合同》的事实，证明力就更强了）；3、房屋的价格低于市场价格（甚至是远远低于市场价格），这个条件一般都会存在，也是说服法官的一个基本要素，但这不是认定存在“胁迫”的必备条件；4、买房人并没有实际全额付款，或者买房人与卖房人之间存在合法的民间借贷或者高利贷关系，或者房屋买卖双方存在其他经济纠纷；5、买房人或者第三人通过不正当、不合法的形式“清房”；6、其他证据。&&附：案例一：XX与XX房屋买卖合同纠纷案案情简介：原告（四级智力残疾）于日取得系争房屋产权证。日，原告、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以30万元的价格将系争房屋出售给被告；双方于日之前申请办理转让过户手续。合同对付款时间、交房时间、逾期付款违约及逾期交房违约责任未作约定。签约当日，原告在预付房款收据上签字，该收据上未填写预付房款金额；被告向案外人XX（因非法拘禁原告已被判处刑罚）转帐29.2万元。嗣后，系争房屋因在产权过户登记办理过程中被司法查封，以致产权未能过户至被告名下。系争房屋目前由被告使用。&裁判原文节选【上海市浦东新区人民法院 （2011）浦民一（民）初字第17193号】本院认为，虽然原告对其于系争房屋交易时的所有签名均不予确认，但因原告对被告提出的笔迹鉴定申请拒绝配合，目前并无证据证明该签名非原告所签，故应当认定《上海市房屋买卖合同》、预付房款收据、收件收据等材料上的签名均为原告所签。由于原告与被告签约的时间处于原告被XX等人非法拘禁的时间段之内，原告为智障人士，在人身自由受到非法限制时，被迫按照胁迫者的意愿与被告签订系争房屋买卖合同，不是原告的真实意思表示。虽然该胁迫不是来自于被告，被告也确有可能对原告系受胁迫而签约并不知情，但被告接到XX电话即赴交易中心，在尚不了解系争房屋具体情况的前提下即与原告签约并向XX支付购房款，合同又未对房屋的交付时间进行约定，被告买受系争房屋的过程不符合一般正常的房屋交易习惯，被告受让系争房屋并非善意，因此，原告要求确认买卖合同无效，依法应予支持。合同未约定交房时间，被告未向原告主张交付系争房屋却自行占用系争房屋，现原告要求被告返还房屋，应予支持。原告要求被告支付占有系争房屋期间的使用费，因未提出具体数额且未提供相应证据，本案中不予处理，可另行主张。根据本院查明的事实，原告出具预付房款收据时属其受胁迫期间的行为，非原告真实意思表示，且被告未向原告支付房款而将房款直接支付给案外人XX，故被告要求原告返还购房款，本院难以支持。至于被告提出的3万元损失与税费损失，本院认为，被告未能就3万元损失提供确凿证据；即使确存在该损失，但合同未约定交房时间，所谓3万元损失系被告为己方能占有系争房屋而擅自所为，且被告就合同无效存在过错，所受损失应自行承担。&&&案例二：上海长春藤生物科技有限公司与庄某某、苏某某房屋买卖合同纠纷案裁判原文节选【最高人民法院 （2015）民申字第1161号】：根据一、二审判决查明的事实，案涉协议书的订立时间系在长春藤公司竞拍东森会馆之后近两年。而证人李某的证言证明庄某某签署协议书的地点系在东森会馆大厅且周边还有其他人员，该证人证言仅证明庄某某不情愿地签署了文件，但并未证明苏某某在当时有任何强迫或者胁迫行为。长春藤公司、庄某某虽然提交证据试图证明苏某某控制了长春藤公司的一切证照及公司的全部经营管理活动，但并未进一步证明苏某某利用了该优势地位，采取了威胁性的言行迫使两申请人签订协议。何况从订立协议的现场情形看，庄某某如果确实不愿意签订该协议，其完全有条件拒绝。故庄某某在有条件拒绝签字的场合亲笔签署了协议书，应认定系其真实的意思表示。苏某某控制长春藤公司的证照及经营管理活动，即便属实，也不能当然得出胁迫庄某某的结论。是否胁迫，仍需要有进一步的举证。两申请人有关签订协议书系苏某某胁迫的主张没有事实依据，一、二审判决对此不予采信并无不当。&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文】：
以房产出资却未办理过户手续的法律后果不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？警惕！房屋在网签后被查封怎么办？“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
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喜欢该文的人也喜欢求助居住证办理中租房情况下，房东不愿意配合做房屋租赁合同备案怎么办？
求助居住证办理中租房情况下，房东不愿意配合做房屋租赁合同备案怎么办？
在申请办理上海市居住证的时候，其他手续都已经没有问题了，只是我们的房子的租的，在居委会也开了居住证明和交了税（有完税证明），但是人事说租房必须要租赁合同备案，可是房东不愿意去备案，说以后会很麻烦。现在我该怎么办？或者有别的方法吗？谢谢了！.
金币18874 枚&违规0 次&活跃度4 0%&
是必须备案的。
这个没有办法，只能和房东协商了。.
租房备案，要交5%的综合管理费。要和房东好好协商。.
这个能理解,因为你去备案,那么房东将来就要出一笔费用给国家,你说他愿意吗?.
另外种方法：让房东开个证明，证明你们是亲友关系，到居委会开个证明就好了。.
引用:原帖由 嘟嘟爸妈 于
11:48 发表
另外种方法：让房东开个证明，证明你们是亲友关系，到居委会开个证明就好了。 这个好像是要借房东户口本或房产证的。
我2007年让房东办了备案，约定如果要交税我们自己承担。不过最后没让交税。备案的和交税的是两个部门。.
是，但是备案和以亲友名义，都需要房产证或户口本的。.
据我所知，房东如果没有做房屋租赁合同备案是不允许出租房子的，以前我们也租房子，也是因为我没有暂住证的问题，被警察扣留，强求房东办这些，才能办出我的暂住证，那时不懂，房东很精明，这些办证手续所有的费用300多吧那时，都由我出的，后来我才知道这些费用本来就是要房东自己办的，我还为他帮我办出暂住证谢他。不过最后我临走没有交出所有的证件，因为办出来后都是放在我这儿的，房东想问我要回去（没有的话，他后面的房客也还是要去办的），还大吵了一架，我就是不给，也算解了气。.
回复 1#昕妍妈咪 的帖子
可以让他出面出个证明，你们是亲属关系，借住在他家，不是租赁的关系，这样办理居住证不需要备案，他也不需要承担费用等。员工按照我这个方法后来都办下来了。.
◆借住在亲友家的提供户主的房产证（原件和复印件）或者
户口本（原件和复印件）、书面同意入住证明以及户主所在地居（村）
委会出具的寄宿证明；
房东的房产证（原件和复印件）或者户口本（原件和复印件）、房东的身份证复印件、
房东手写的一个书面同意入住证明（写明他是我的表哥，他住在我家）、还有居委会开的寄宿证明。
在复印件上写明此复印件仅限于***办居住证之用”
房东需要帮忙到小区的居委开个寄宿证明，用房东的产证和身份证。
是要原件的，现在都是单位办，也就一两天时间，不大可能丢的.
回复 9#zj妈 的帖子
这个还是需要房东提供房产证原件的吧？.
本人系& && && && &&&室户主& && &，因工作原因，同意亲友&&在本人家中借住。
& && && && && && && && &
& && && && && && && && && &证明人：
& && && && && && && && && && & 年& &&&月& &日
& && && && && && && && && && && &
& && && && && && && && && && &&&居委会 证明
&&兹有& && && && && & 室户主& && & 的亲友& && &因工作关系借住于其家中。
&&特此证明
& && && && && && && && && && && && && && && && && &
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && &居委会
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &年& && &月& && &日.
回复 11#whale77 的帖子
是的。他要陪你到居委会，原件也要提供给你好去办理。10楼说的很详细。就是这样处理。.
回复 13#zj妈 的帖子
居委会有固定格式的，不用担心。同时办理的时候需要身份证原件以及复印件。.
税我们已经有交好Le 居住证明也已经到居委会开了，所有费用我们承担，但是房东怕以后有什么麻烦，所以不愿意.
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回复 10#uta_lt 的帖子
原件的话，他肯定不愿意给的.
金币18874 枚&违规0 次&活跃度4 0%&
回复 9#zj妈 的帖子
这样办理的时候需要他证件的原件吗？.
金币18874 枚&违规0 次&活跃度4 0%&
我帮朋友办过居住证明，没听说租赁合同备案。只是说亲戚借住。难道现在改政策了？.
我前年曾经帮一个同事一个老乡到居委会去办过，居委会的人还说，你们家怎么可以借住这么多亲戚的啊。
我记得好像是拿了房产证和自己的身份证（房产证上的名字），和需要办的人的身份证复印件去的。自己先打印好一个格式，内容都写好，让居委会敲个章就可以了。所以麻烦房东自己跑一趟居委会更好些。
另外顺便赞一下多年前借房子给我的上海人房东，当年办居住证要求查验房东的房产证和身份证原件的。房东也都借给我了，我也很正式地写了借条给他们。一办完马上还给他们。这个实在是很不容易的，我一直很感慨这件事，很感激他们。.
引用:原帖由 moon妈妈 于
11:20 发表
租房备案，要交5%的综合管理费。要和房东好好协商。 我家房子备案 没出嘛.
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我们已经在居委会开了一个居住证明了，这个跟寄宿证明不一样吗？.
金币18874 枚&违规0 次&活跃度4 0%&
还有一个办法,就是单位出一个居住集体宿舍证明,地址就写单位,也可以办理的.
学习了，我是房东，我家的房客没要求我备案嘛.
办居住证时的居住证明有两个选择:1,租赁,需房东去办备案.2,借住,需房东出一个手写的同意亲友借住的证明,格式见12楼.这两项任选一项办理即可,其中第一项,房东基本是不肯去备案的,所以要想顺利的办好居住证,就选第二项借住证明吧,这项对房东基本是没影响的.房产证原件在人才中心交资料时会提出要看的,看一下即可带回的,可以请房东在办理时拿房产证原件去给经办人看一下,大不了你替他出路费了.我当时就时这样办的,我们的房东人很好的,跟他约好了时间,自己带着房产证开车过来的,看一下就可以先回去了.一般来说房东都应该知道办居住证是件比较重要的事,应该会配合的吧..
谢谢大家,房东愿意写借住证明!我就按这个去办了.
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回复 21#jess 的帖子
备案过了好像房子卖出去会有问题，因为刚刚看过二手房，听中介讲的。.
房东愿意去备案的很少..
引用:原帖由 香妈 于
21:29 发表
备案过了好像房子卖出去会有问题，因为刚刚看过二手房，听中介讲的。 应该是备案期里面卖出去有问题吧
过了备案期，应该没问题.
金币16651 枚&违规0 次&活跃度7 0%&
请问成人高考的本科学历可以去办人才居住证吗？我之前在一个小单位有交社保但我的工资比较低所以没有纳税证明，有毕业证书后跳槽到大一点的单位工资高一点，就有纳税了但是11月份才有纳税单这样是不是要纳税3年后才可以办人才居住证？敬请大家回复一下哦。.拿到房产证了，难道还不能证明房子是我的吗？_百度知道
拿到房产证了，难道还不能证明房子是我的吗？
对方的房子是公房，他们买断后卖给我们家的。现在，新房产证已经拿到手了，可是房产所那头，竟然还是原房主的名字？这得怎么改过来？是不是还要找原房主，自己拿房你证能改不？还有住宅专项维修资金也是原房主的名字，同上，这两个问题，若改名的话，需要什么...
我有更好的答案
　　有房产证可以，如果证明房子的所有人是谁方法如下：在房管局的官网查档窗口输入自己的身份证号、合同备案号可以查询；带上产权人的身份证到房管局自助查档机查询；带上产权人的身份证到房管局的查档柜台查询；
游戏爱好者
如果是，这个时候他才是权利人，才可以办理买卖，然后再和你办理房产交易，等你的产证办理出来以后，凭产证去物业办理维修基金更名事项，那么是谁的名字，那么你的房产证就应该是假的。现在你说的新房产证是房地局出具的吗？如果这个房产证是真的，那么房产局那边的资料可能是没有变更过来，让他们更新！如果房地局坚持他们没有错正常流程是：房东办理好使用权转成产权（就是公房转私房），然后产证做出来是他的名字，你就要想一下，你们的买卖交易是否经过了房地局？私下交易是无效的，我国不动产是必须经过登记的
本回答被提问者采纳
房所只能管理公房，你既然买断了。你只要是在房产局找到你的备案就能证明这个房产是你的了。维修基金可以不过户，但是你一定要过户的话，那么就属于产权房，备案的查询就要到房产局去，需要你和房主的身份证、维修基金的发票，一同到税收机构办理过户。没有费用
当然可以证明
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提问者：亿房网友&&& 16:30:48&&&
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您单位的房子虽然还没有办理两证，但是在房产局已经备案登记了，所以您肯定开不出首套房证明的，您现在买房属于二套房，要按照3%的标准缴纳契税。
擅长领域： 房产买卖
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