买卖房屋时毁约的情形有哪些
一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。
房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
【律师观点】签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。
二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。
二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
【律师观点】根据上海市高级人民法院相关的司法文件，房屋买卖合同的卖方应就买卖标的物向买方承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任。
对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非卖方在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任;但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同往往举证不能，因为民事欺诈诉请撤销房屋买卖合同的主张难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息，必要时聘请专业人员陪同看房，做到心中有底。
在合同里，要约定卖方对其交付的房屋如果出现质量问题应如何承担法律责任。比如要求卖方保证房屋无渗漏，无违章搭建等情况;保证管线畅通，设施完备;房屋出现质量瑕疵，由卖方进行修复，并承担赔偿责任等内容;如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买方可以解除合同，并要求卖方赔偿损失。
三、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。
从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。
【律师观点】《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，房屋买卖合同签订后产权未进行变更登记的，不发生所有权转移，在法律上仍然认为卖方是房屋的产权人，买方仅对房屋享有债权，法院仍然有权查封卖方的房屋。
如果卖方故意隐瞒房屋交易已被限制或者将要被限制的事实，导致买方无法办理过户登记，无法实现购房目的时,买方可根据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。如果已签订买卖合同的，该买卖合同无效，双方互相返还已付财产，赔偿损失。买方要求卖方赔偿的经济损失，包括直接损失和预期可得利益损失(注：预期可得利益损失主要是指房价涨跌损失)。
关于房价涨跌损失的确定，上海市高级人民法院规定可参照以下方式：(一)、双方协商确定的，从其约定;(二)、双方不能协商确定的：(1)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房价涨跌损失;(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房价涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施，防止损失扩大等因素。
在二手房买卖过程中，买方应要求卖方加快交易节奏，尽早配合办理房屋过户手续;并且采用安全的房款交割方式，利用本市各区、县交易中心的二手房交易资金监管平台，以维护自己的合法权利。如果在房屋过户中发生法院查封情况，应要求卖方提供担保，将被查封房屋置换出来，尽快办理过户，避免经济损失。
四、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。
二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。
【律师观点】国家调整贷款政策是为了对房地产市场进行宏观调控，但并非全面禁止贷款。买方向银行申请贷款，本身是欲与银行建立借贷法律关系，而银行是否愿意向买方提供贷款，通常是在考虑其资信情况、贷款是否存在风险等因素后再作出主观判断，客观上存在同意发放贷款和不同意发放贷款两种可能性。买方在决定通过贷款方式支付房款时，应当预见到银行可能拒绝发放贷款。因此，买方在买房前应向银行咨询贷款政策，了解自身资信，防止贷款不能，无法支付合同价款的违约行为发生。
房屋买卖合同约定用贷款支付房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，通过其他合理途径筹措资金也是买方避免贷款不能风险应当考虑的问题。
五、因限外政策原因导致买方无法买房。
境外人士作为买方在我国大陆购房受到严格限制，必须要在我国大陆居住或工作满一年时间，且严格禁止购买第二套房屋，如果买方不符合条件就可能导致对卖方的违约。
【上海房产律师观点】日，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定在我国境内的境外人士工作、学习时间超过一年的，可以在境内购买自用、自住房。
实践中，境外人士在上海购房，首先需出具承诺书，保证其购买的是唯一的一套自住房，否则应当承担相关的法律责任;其次，需提供其和用人单位签订的劳动合同原件;最后，还需要用人单位或者学校出具买方已经在我国大陆工作或者学习满一年的证明，否则，房地产交易中心不办理房屋过户登记手续。
对于该项“限外”政策，作为境外人士的买方应当须知，如果买方置该规定于不顾，在和卖方签订二手房买卖合同后，又以国家限制购房为由提出毁约，那么，买方就应该承担相应的违约责任。所以，在签订房屋买卖合同之前，买方应该至房地产交易中心详细了解自己是否符合在大陆购买房屋的条件，以及需要准备哪些材料，防止因对政策的错误解读导致行为违约。
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房屋买卖合同卖方违约，买方主张诉讼请求时应注意哪些问题呢？
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　　一：房屋买卖合同中一般会约定违约金，但有两种性质的违约金，一种是解除合同的违约金，另一种是继续履行合同的违约金。
　　如果卖房人违约的话，买房人选择其一种违约金主张，不可既要求继续履行合同又要求支付解除合同的违约金。
　　二：解除合同的违约金约定过高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
　　我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，对违约金的规定强调违约金补偿性的理念。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，以使违约金与实际损失大体相当，这明显体现了违约金的补偿性。同时《合同法》第114条第2款又规定：“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的过分高于造成的损失。
　　三：继续履行合同的违约金的计算基数应以收到房款的数额计算，而不应以全部购房总价款作为基数计算。
　　比如全部购房款为100万元，买房人只交付了购房款50万元，那么买房人主张的继续履行合同的违约金的计算基数就应以50万元数额计算。
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正式房屋买卖合同已经签定，买方因贷款不成被卖方追究违约责任，是否可以要求中介返还佣金，并承担相应损失？
正式房屋买卖合同已经签定，买方因贷款不成被卖方追究违约责任，是否可以要求中介返还佣金，并承担相应损失？本案法院判决认为，“本案系因袁某未能按照买卖合同中约定的期限履行付款义务所引发，故导致买卖合同解除的责任在于袁某，现袁某要求锐丰公司承担居间过错责任，应对其主张提供证据证明。经审理查明，袁某、锐丰公司在居间协议中并未有锐丰公司保证袁某贷款成功的约定，仅明确袁某应在签订买卖合同当日支付锐丰公司佣金，故根据居间协议，锐丰公司的居间责任在买卖双方签订买卖合同时已经完成，且在实际履行中，袁某也确实按居间协议约定在买卖合同签订当日履行了支付佣金的义务。但根据市场交易习惯，居间公司在促成买卖双方签订买卖合同后，仍有协助买方办理贷款，居间转交房款、办理过户、房屋交接等义务，且锐丰公司以实际履行中的行为亦表明其有协助袁某办理贷款的义务，故其理应按照约定、遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。现锐丰公司在约定付款期限到期袁某之贷款未能得到批准、且袁某不同意以现金补足的情况下，理应及时告知买卖双方，以明确双方选择解除买卖合同或变更合同付款条款继续履行，尤其在双方选择继续履行的情况下，作为中介应提示双方注意对违约责任的约定。根据锐丰公司所述，锐丰公司在合同付款届期时，征得出售方的同意获得了宽限，但没有证据证明锐丰公司在出售方第一次诉讼撤诉后又获得宽限，至此，锐丰公司再联系银行贷款拖延期限已超越权限，履行居间义务存在瑕疵，故袁某诉请返还佣金、赔偿违约金及诉讼费，法院酌情予以支持。至于袁某其他诉请，因买卖合同的解除系因袁某方贷款不能、又无力支付现金所致，锐丰公司对袁某方之付款无保证义务，故锐丰公司对此无过错，袁某诉请理由不成立，法院难以支持。”
本站律师认为，银行贷款不成，中介方没有义务提醒双方注意违约责任；合同付款到期后，也没有义务代买方征得卖方宽限。双方在合同上签字后，理应了解合同条款，就应各自对合同内容负责，积极诚恳地履行，判决要求中介提醒，这是瓦解合同的庄严性；履行合同是双方责任，合同不能如约履行，属一方责任，凭什么要求中介代为取得对方宽限？法院如此判决，买方尚不服，而中介则要求维持原判，可见实际操作中中介应有保证贷款之类情形，法官如此判决，应当斟酌了判决书之外的实际情况。
袁某与上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院民事判决书& (2010)沪二中民二(民)终字第1555号
　　上诉人(原审原告)袁某。
　　被上诉人(原审被告)上海锐丰房地产投资顾问有限公司。
　　上诉人袁某因居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院查明，日，袁某经上海锐丰房地产投资顾问有限公司(以下简称锐丰公司)居间介绍，与案外人宣某某、何某就上海市杨浦区殷行路310弄某号201室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》，约定袁某以人民币(以下币种均为人民币)440,000元购买系争房屋，同时约定首期房款135,000元；第二期房款305,000元待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与买卖双方的相关约定支付，放款期限以贷款银行为准。日，袁某及其妻程某某、子袁丙，与锐丰公司和案外人宣某某、何某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由袁某方购买案外人所有的系争房屋；该房屋转让价格为440,000元；双方应于日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房价款中首期房价款为135,000元，案外人同意袁某方通过向银行申请贷款形式支付第二期房价款305,000元，袁某方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押公证手续(若需)，若袁某方之贷款申请未经审核通过或未经全额审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，袁某方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付案外人。合同另约定，袁某方未按照合同约定付款的，自袁某方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后袁某方仍未付款，除袁某方应向案外人支付七日的违约金外，案外人有权单方面解除合同。案外人应书面通知袁某方解除合同，袁某承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。同日，袁某支付锐丰公司佣金4,000元，发票付款人一栏名字为袁某之子袁丙。
　　2009年3月，案外人宣某某、何某起诉本案袁某及其妻程某某、子袁丙，要求解除买卖合同及赔偿违约金，后撤诉。2009年5月，案外人再次诉至法院，在该案审理中，袁某及程某某、袁丙与案外人均确认买卖合同签订后，共支付购房款120,000元；同时，案外人陈述其于日左右由锐丰公司告知贷款申请未经银行审核批准，袁某及程某某、袁丙则自述其于日后才由锐丰公司告知其贷款申请未经银行批准。2009年7月，法院作出(2009)杨民四(民)初字第1311号民事判决，判决解除袁某及程某某、袁丙与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》；袁某及程某某、袁丙支付案外人违约金10,000元；案外人返还房款120,000元。判决后，案外人不服提起上诉，上海市第二中级人民法院作出《2009》沪二中民二(民)终字第1749号民事判决，认为“在袁某、程某某、袁丙支付首期房款后，即使贷款申请未经银行审核通过，也应按照合同约定积极筹款支付剩余房款，但袁某、程某某、袁丙未在约定的期限内履行支付剩余房款的义务，构成违约。……鉴于袁某、程某某、袁丙未能履行合同系贷款不能办理所致，非恶意违约，……原审法院对宣某某、何某主张的违约金金额予以调整应属合理”，判决驳回上诉，维持原判；一审案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由案外人负担460元，袁某、程某某、袁丙负担690元。二审案件受理费2,070元，由案外人宣某某、何某负担828元，由袁某、程某某、袁丙负担1,242元。
　　现袁某诉至法院，要求锐丰公司返还居间佣金4,400元，赔偿其向案外人支付的违约金10,000元和诉讼费1,932元，支付其首付款的利息3,000元，逾期购房的退税损失8,630元，2009年1月至2010年1月袁某租房损失26,000元，袁某未能及时迁出户口的违约金20,000元，交通伙食费2,100元，房价上涨的差价损失100,000元。原审审理中，袁某认可贷款申请人为其子袁丙，并对袁丙资信情况不良一节无异议；此外，袁某陈述其自有房屋上海市杨浦区包头路935弄3号306、309室房屋的出售，因袁某户籍未按期迁出，尚有尾款20,000元未能取得，但确认该买卖的违约赔偿尚未得到确认。锐丰公司陈述在袁某未按合同约定于2008年12月贷得款项或不足现金时，锐丰公司及时通知了买卖双方，但没有证据证明征得买卖双方同意继续寻找银行贷款，也未谈及相关逾期付款的违约责任；至于案外人(出售方)诉讼后，锐丰公司表示出售方没有明确表示在诉讼后仍然同意其办理贷款。
　　原审法院认为，本案系因袁某未能按照买卖合同中约定的期限履行付款义务所引发，故导致买卖合同解除的责任在于袁某，现袁某要求锐丰公司承担居间过错责任，应对其主张提供证据证明。经审理查明，袁某、锐丰公司在居间协议中并未有锐丰公司保证袁某贷款成功的约定，仅明确袁某应在签订买卖合同当日支付锐丰公司佣金，故根据居间协议，锐丰公司的居间责任在买卖双方签订买卖合同时已经完成，且在实际履行中，袁某也确实按居间协议约定在买卖合同签订当日履行了支付佣金的义务。但根据市场交易习惯，居间公司在促成买卖双方签订买卖合同后，仍有协助买方办理贷款，居间转交房款、办理过户、房屋交接等义务，且锐丰公司以实际履行中的行为亦表明其有协助袁某办理贷款的义务，故其理应按照约定、遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。现锐丰公司在约定付款期限到期袁某之贷款未能得到批准、且袁某不同意以现金补足的情况下，理应及时告知买卖双方，以明确双方选择解除买卖合同或变更合同付款条款继续履行，尤其在双方选择继续履行的情况下，作为中介应提示双方注意对违约责任的约定。根据锐丰公司所述，锐丰公司在合同付款届期时，征得出售方的同意获得了宽限，但没有证据证明锐丰公司在出售方第一次诉讼撤诉后又获得宽限，至此，锐丰公司再联系银行贷款拖延期限已超越权限，履行居间义务存在瑕疵，故袁某诉请返还佣金、赔偿违约金及诉讼费，法院酌情予以支持。至于袁某其他诉请，因买卖合同的解除系因袁某方贷款不能、又无力支付现金所致，锐丰公司对袁某方之付款无保证义务，故锐丰公司对此无过错，袁某诉请理由不成立，法院难以支持。
　　原审法院审理后作出判决：一、上海锐丰房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内返还袁某佣金人民币2,000元；二、上海锐丰房地产投资顾问有限公司应于判决生效之日起十日内支付袁某违约金、诉讼费人民币6,000元；三、袁某其他诉讼请求，不予支持。
　　原审法院判决后，袁某上诉至本院称，上诉人将所有贷款材料交给被上诉人后，被上诉人未将贷款办出，并延至2009年3月才告知上诉人，导致上诉人向案外人承担赔偿责任。故请求撤销原判，判令支持上诉人一审的全部诉讼请求。被上诉人锐丰公司则要求维持原判。
　　本院经审理查明，原判认定事实无误。
　　本院认为，上诉人经被上诉人居间介绍与案外人签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，均是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。在《房地产买卖居间协议》中，被上诉人作为居间方，对贷款成功并未作出相关保证。事实上被上诉人是协助上诉人申办贷款。即使在被上诉人未及时告知贷款未经批准的情况下，上诉人亦应主动询问并在《上海市房地产买卖合同》约定期限内履行付款义务。原审法院认定导致买卖合同解除的责任在于上诉人，被上诉人对其居间义务存在瑕疵，承担相应的过错责任，本院予以认同。原审法院根据本案的实际情况所作的判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币3,701元，由上诉人袁某负担。
　　本判决为终审判决。
　　审　判　长　　王　珍代理审判员　　吴　俊代理审判员　　郑　华二○一○年八月十一日书　记　员　　赵海卿
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上海市浦东新区陆家嘴花园石桥路33号花旗集团大厦14楼卖方未按时办理过户手续 房屋买卖合同能否解除？
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　　房屋买卖合同能否解除？
　　案情：2010年5月，林先生通过房屋中介看中张先生拟出售的一套二手房，双方经几次协商，最终以总价108万元达成交易，并签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定，买方林先生于签订合同时支付定金人民币10万元，日前支付首期购房款58万元，余款40万元待产权过户后办理银行按揭支付。合同还约定，双方应于日前到房地产交易中心办理房屋产权过户登记手续。2010年9月，买方林先生诉诸人民法院，以卖方未在日前办理房屋过户登记手续为由，主张卖方违约，要求解除房屋买卖合同，并要求卖方双倍返还定金。卖方提起反诉，要求买方继续履行合同，并以买方至今未支付首期购房款58万元为由，要求买方支付逾期付款的违约金。
　　分析： 本案双方当事人均诉称对方违约，买方称卖方未按照合同约定期限办理房屋过户登记手续，卖方称买方未按照合同约定期限支付首期购房款。由于合同约定支付首期购房款和办理房屋过户登记手续的截止期限均为日，并没有约定二者的履行顺序，因此买方主张应当先办理房屋过户登记手续再支付首期购房款，其逾期支付购房款是由于卖方未依约办理房屋过户登记手续导致的。卖方却称，办理房屋过户登记须买卖双方共同履行，其已经多次通知买方前往交易中心办理房屋过户登记，但买方却以种种理由拖延时间至今。
　　法院经审理后认为，办理房屋过户登记手续须买卖双方配合完成，买方未能举证证明卖方不愿配合办理房屋过户登记手续的事实，因此判令双方当事人应继续履行合同。
　　从前述案例，我们得出两方面的经验，其一，合同对各自义务的履行应明确约定前后顺序；比如，在房屋过户登记手续收件后当日支付购房款，或者在支付首期购房款当日办理房屋过户登记手续。其二，由于二手房买卖合同的履行过程中，双方大多通过电话方式进行沟通，对对方违约事实的举证往往非常困难，因此，当事人在对方已经存在违约迹象后，应注意收集相关证据。（福建厦门联合信实律师事务所 陈莹律师）
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