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中国人赴日买房开民宿，一人买下一条街，若挣钱为啥日本人不买
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原标题：中国人赴日买房开民宿，一人买下一条街，若挣钱为啥日本人不买 如果京都的老房子真的是价格洼地，
原标题：中国人赴日买房开民宿，一人买下一条街，若挣钱为啥日本人不买
如果京都的老房子真的是价格洼地，日本人为什么不去买？
财经天下（ID：cjtxzk）
编辑｜周春林
插画｜晁春彬
最近，有位投资人在京都买了100套房子做民宿，甚至把一条街都买了下来。我身边也有不少朋友咨询我，是否值得投资日本房产做民宿呢？正好，我们就以这位投资人为案例来分析一下。
投资人买的都是老房子，叫“町屋”，百年左右历史。想象一下北京的胡同，胡同里的大杂院和四合院不可同日而语，脑补一下天后王菲在胡同里还要上公共厕所的照片。町屋，也不是我们想象的日本庭院那么美好。北京政府投入巨资改造胡同，通上下水道，通煤气电网，但仍然有不少老房子还得用罐装液化气，还没有供暖。
日本的老房子也面临同样的麻烦，尤其是日本房子大多是木结构，燃气电线下水道的布置更困难，最重要的还有防震的问题。老房子一定不如钢筋结构的新房抗震，这也是为什么日本人不愿意购买老房子的原因。所以老房子只能给游客住了，因为游客对地震大多没有足够的防范意识。
经济学原理是没有特例的，价格一定是由供应和需求来决定，供不应求则价高，供大于求则价低。为什么日本的老房子这么便宜？因为日本人不愿意买。如果京都的老房子真的是价格洼地，难道日本人都是白痴吗？日本人为什么不去买？这是值得大家琢磨的事情。当然，如果非常喜欢京都，就想在京都充满历史风情的地方有自己的房子，这是任何人的自由，连日本政府都不限制外国人购买。比如中国某互联网巨头就在伊豆有别墅豪宅。至于愿意买一套伊豆的豪宅，还是买一百套京都的老房，您有钱，您随意。
当然，出于做民宿的考虑，购买这种老房子也是迫不得已。日本已经于2017年颁布相关法例，民宿经营者必须获得政府许可并登记注册。其中一条要求就是邻居要同意，或者邻居一旦投诉，就必须停止民宿经营。
日本人好静，而且日本普通住房普遍隔音较差，经常出现居民投诉民宿的游客。即使没有噪音，日本人也不喜欢有陌生人在自己家门口出出进进。所以，经营民宿最好是独栋的小房子，日语称“一户建”。这位投资人购买的“町屋”算是是独栋一户建里销售价格最低的。当然，翻修修缮的成本就是另外一笔账了。
说到日本政府管理民宿的法规，其中还有重要的一条，就是每年最多只能营业180天。而且，各地方政府有权缩短允许的经营时间。也就是说，一套用于民宿的房子，一年有一半的时间是不能对外经营的。
但这条规定看似严格，其实并没有什么影响，因为Airbnb上房屋的平均入住率是17%左右，热门地区如巴黎、伦敦也不过勉强达到20%。所以现在很多卖房的中介忽悠中国买家，按每年50%的入住率来计算，相当于在日本政府允许的范围内，每一天都有住客，想一想也觉得不可能。这就等于一个基金鼓励你投资，按照每支股票都上涨来计算投资回报，谁信啊？
很多人觉得去日本的中国大陆游客太多了，京都地方那么小所以酒店一定不够住，所以民宿一定赚大钱。遗憾的是，你“觉得”的这两点都是伪命题。中国大陆赴日游客最近3年确实突然增长，但是增长幅度已经逐年明显放缓，并没有听到游客感慨一房难求。
现在正好是京都的三月樱花季，我特意以周五入住周日退房这样最热门的时间查询京都的酒店，还是有相当多的酒店可供选择。
另外，京都周边交通十分发达，比如住在滋贺市，离京都也就不到半小时的车程。要说京都酒店供不应求，实在有些夸张。酒店业的朋友都知道，最火爆的时期也不过是80~90%的入住率。要指望酒店不够住所以大家只能选择民宿，这恐怕不会实现。而再三强调用京都老房子的风情来吸引游客，咳，我也是不会上当的。几十年的木质老房子，房屋里的味道就让人受不了。希望投资人可以融到重金，好好翻修一下。对了，翻修老房子的价格可比重新盖新房子贵多了。
还有一个非常现实的问题，假如你在日本开民宿而你本人不在日本或者不和客人同时住在这套房屋里，你就必须聘请一家管理公司。同样的，管理公司也必须有政府许可并登录注册。民宿的管理可想而知是很琐碎的：每次住客走了之后都要及时打扫，而日本的打扫人工并不便宜，大概两三百元人民币一小时。也就是每次有客人入住之前之后有相当大的一笔成本用于清理，更不要说管理公司还要瓜分房租收入。
也许有人会说，民宿价格低廉，能够吸引来客户啊。确实，Airbnb最初的优势就是比正规酒店便宜。但现实中一定如此吗？再回顾一下供求关系决定价格的金律，当酒店价格上涨的时候，一定是旅游的旺季，而此时民宿也会相应地提高价格，否则不是傻么？事实胜于雄辩，京都樱花季周末，Airbnb的空房平均价格是131美元，而京都站附近的酒店中低于这个价格的有79家可供选择。
如果非要走“薄利多销”的路线78呢？首先，房子可以容纳的住客数量有限，一年可以出租的时间也有限，不像销售商品，降低价格可以一天内多卖100条牛仔裤，降低房价未必能在一年内增加多少入住率。何况每次轮换了住客之后，还要支出高额成本请人打扫清理，低价频繁入住的利润甚至会低于高价少量入住。
所以Airbnb本质是共享经济，而不是投资行为。共享经济简单来说就是让你已经支付的固定成本可以产生新的价值。比如说已经购买了汽车，通过当滴滴司机赚取额外收入，只需要支付相应的汽油作为变动成本，以及自己耗费的时间的机会成本。但最大比例的购买汽车的费用是已经支付了，而下班后大多数普通人的时间的机会成本也就是看电视玩游戏。
同理，Airbnb赚钱的前提是你已经拥有了一套房屋，而且你本来就在居住、打扫，这样的情况下还能有人支付费用分享你的房屋，这部分费用几乎没有太多额外的成本支出，也就是说毛利率高，没有收入也不亏本。但是专门购买一套房屋用于Airbnb上出租就是完全不同的计算模式了：购买房屋是一笔巨大的固定成本，再加上你本身没有使用这套房屋，所有的投资回报都依靠于游客的入住，而为了换取游客的入住你还要支付可观的管理成本。怎么想，从商业模式上这都不是赚钱的买卖。
可能不少人会有侥幸心理，觉得日本政府设定这些规定没用，没法查或者说查出来也不怕，反正我不是日本人。事实确实如此。但是千里迢迢地跨国去做一件违法的事情，赚取并不是很丰厚的投资回报，值得吗？
还有一个很多人考虑不到的问题：假如你不满意民宿的投资回报，想要卖掉房子，这是很不容易的。一是因为日本人的购房意愿并不强烈，而且民宿选择的交通方便、靠近游览胜地的房子并不是日本人居住生活的首选地区，也许你要等很久也不一定找到买家。而是日本买卖房屋的税很高，也许你卖掉房屋的利润还不够交税呢。
友情赠送一句忠告：不要被可能赚钱的幻梦迷惑，然后开开心心地做了接盘侠。
（本栏目文章仅代表作者个人观点，原标题：在日本买房做民宿能赚钱吗？）
【本文首刊于日出版的第153期《财经天下》周刊】
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503 Service Temporarily Unavailable529被浏览424,868分享邀请回答666182 条评论分享收藏感谢收起可以说日本住房墙皮隔音差是“豆腐渣工程”吗
在日本租房时，由于房子墙面太薄，许多租客都曾遭遇过难以启齿的尴尬事。在中国墙面太薄基本是是豆腐渣工程无疑，那在日本，住房的墙皮薄隔音效果差是豆腐渣工程吗？
小岛（匿名，女30岁）住在单身公寓。她的隔壁是和她同龄的单身男人。人长的很帅待人彬彬有礼，看起来非常老实本份。刚搬来时还走访了邻里，对小岛说了许多客气的话，小岛对其很有好感。
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正当小岛对该男子充满美好想象之中，纯静生活很快被打破。单身男似乎交上了离婚女，经常领女友来家里闹腾。
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由于两家紧挨小岛床头那边正是男子床头，之间墙壁空心厚度不到20公分。小岛纯情浪漫心态被彻底破坏。每当离婚女出现后，隔壁房间都会传来房事各种噪音。
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由此，小岛的生活受到很大的干扰。
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她找到了熟悉律师，询问如何解决隔壁房间噪音污染问题。
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原来日本房屋多是用轻质材料做成非常抗震，6、7级地震发生时看着楼房晃来晃去就是不倒。
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但日本房屋也有个软肋，有的墙皮很薄相互之间不太隔音。但这可跟中国的豆腐渣工程不能比，在日本这是安全的保障。
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所以日本的家庭一般发出的声音都比较小。
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到日本旅游国人夜间出去漫步，会发现日本社区异常安静。一些国人对此现象不解，感觉没有一点人气，有点类似中国鬼城。
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由于房子隔音效果差，日本的法律还由此修订了相关的条例，以解决此类纠纷。
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日本有《噪音限制法》，违反该法最高可判1年以下有期处刑，10万日元以下罚金。但该法主要针对是工厂、营业场所及汽车喇叭等发出的噪声污染。不适用于男女床上的噪音。
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如果邻居床事噪音实在过份，可以参考适用《日本民法》709条，“由于故意或过失侵害了他人的权利，行为人应对此产生的损害担负赔偿责任”。
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对于日常生活噪音污染，如洗衣机、狗叫、空调、电视以及床事噪音过大等，日本现在还没有专门的噪音法律。
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根据该条小岛可考虑起诉对方要求赔偿精神损失。
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但律师提醒小岛到法院打官司很麻烦，另外此事也没必要通过法院解决，通过其它渠道基本可一锤搞定。
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律师告诉小岛业主入住时都与物业签订了租赁合同。在合同中有明确规定，即物业应为住户提供良好居住环境，住户居住应不影响他人。
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律师建议小岛将此事反映到物业，由物业出面提醒该男子，床事动静太大容易影响别人。如果该男女继续我行我素乱行苟且之事对别人产生干扰，可联合其他业主要求物业中止租赁合同将苟男赶走。
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还有一个简单办法就是直接向警方报警。警察会出面制止该男床事噪音过份产生。如果该男不听警察制止，根据《轻犯罪法》第14条规定：不听制止发出异常声音破坏周围宁静的，警察可采取强制措施，依法对其拘留或予以罚款。
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小岛听从律师建议并将此事反映到物业。当天晚上隔壁果然没了杀猪动静。但偶而还能感到一种沉闷的、吱吱咯咯如同老鼠不太规则的噪动。
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过去日本因为生活噪音污染邻里纠纷不断，有的甚至发生命案。
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由于小岛这样对声音异常敏感居民存在，正是由于日本警察可根据《轻犯罪法》等认真执法制止类似行为，日本社区环境噪声污染得到彻底改变，到了夜间几乎没了动静。加之点缀其间大大小小墓地，有点类似鬼城，有时甚至让人感到有些瘮人。
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看来，在日本租房的日子也并不好过。虽然房子稳固，不是豆腐渣工程，但是这种房子先天的劣势还是给很多租客带来麻烦！所以，可以说不管租住的房子有多好，还是租友好才最重要！
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（来源：MSN中国）
除了租房问题之外，日本深受我们国人吐槽的还有它的请客习俗等！
推荐阅读：在日华人吐槽真实的岛国：物价高 吃饭超贵
近距离观察上日本人一段时间之后，原先对日本人的那种勤劳踏实的印象彻底的颠覆。
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日本人的确工作“认真”而且几乎天天加班，但效率低下，很多时候，我甚至怀疑他们是不是在磨洋工，混加班费。
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我不布置一个很简单的任务给日本的一个技术人员，要求他尽快完成，结果这家伙拖了两天才搞定。而同样的工作，在我们中国这边团队里面的一个刚毕业的小伙子只花了半个小时。
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日本人很不善于承担责任，遇到稍微复杂的事情，往往会没有主张，四处求救，然后不停的抱怨，哪怕是一个类似于把一台设备连线的诸如此类的简单的低级的事情。
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日本人看起来很团结，但这种团结弱点很多，他是基于个人不想承担责任的基础之上的。所以，日本人更加愿意集体一起来承担，不像我们中国人和西方人那样敢作敢当。
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现在很多在公司的工作的日本人，大部分都是40-50岁的人，30岁以下的很少，年轻人失业率很高，大部分人都宅在家里。
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这个跟日本“特殊”的社会文化有关，强调资历，年轻人进不到重要岗位，也就严重影响了这个国家的创新和发展，从日本经济停滞/倒退了20年当中可以看出来。
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有些年轻的女孩干脆去做“援交”来赚钱买自己想要的东西，比方说奢侈品和化妆品。男孩子也有很多去做“鸭子”，大街上，就遇到几个打扮怪异的年轻人，问旁边的在日华人，答“鸭子”。
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日本人普遍对自己的国家的衰落都在担忧，但又没有解决办法，日本政坛不稳，几乎每天都有政坛丑闻发生，首相总是换，连普通日本人都不知道自己的首相是谁。
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东京表面上看起来的确繁华，而且干净，但整齐谈不上。
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建筑物比较凌乱，由于地价寸土寸金，导致楼距之间非常的近。
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如果将来打仗，只要把其中最高的一栋楼炸掉，周边会形成多米诺骨牌效应，会倒下一大片。
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另外，东京及其周边地区，人口分布众多，只要搞定东京，日本的大部分人口和经济的重心也就跟着完蛋。
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我的车子用了将近1-2个小时才出了东京的经济圈。
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其实，日本的公司，就在距离东京80多公里的地方，路上速度开不上去，花了3个多小时才抵达。
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去过的几个地方，几乎每个城市都有色情一条街这样的场所，而且是合法的。在日本色情业，其实叫做风俗业。
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那些风俗店，就相当于国内的发廊。晚上下班之后，回到酒店吃饭之后，出来散步，不知不觉走到了传说中的风俗街，从表面看不出任何东西，只有进去之后才会知道，当然我没有进去看。
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店老板和伙计们，就在外面招呼，见到男女老少都往里面招呼。没错，是男女老少，因为，不仅仅有女人从事风俗业，还有男人，也就是国内说的鸭子。
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到了晚上，大街上除了便利店之外，其他的店面统统打烊，就剩下风俗街上的店面通宵开着。难怪被称为日本的第一大产业！白天赚来的钱，晚上都用来逛窑子去了。
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日本是个充满危机感的国家和民族，这一点的确不错。但这些都是被上天被逼出来的，这个倒霉的民族，选了个上帝最不眷顾他们的地方，几乎每天都有地震，而且大陆架正在往太平洋湮灭带下沉……
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刚到日本的第一天，在酒店下榻，就遇上了一个6级地震，大楼摇晃的厉害，日本的媒体反应速度真快，电视台节目几乎马上中断，播报地震消息，震级，影响地区，谢天谢地，我们不在震中。后来的几天，几乎每天都有小规模的地震，有时候在会议室，有时候是在餐厅的时候。
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在国内偶尔吃日本料理，以为日本人平常吃的就是这些。哪知道到了日本之后，才知道上当了。
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早饭酒店里面提供，住的是当地最好的相当于4星级别的酒店，早饭种类相当的一般。记得就是一种貌似鸡蛋做成的块状的糕点，米饭，还有一种让一看就倒胃口的香肠，其他的一些品种稀少的糕点。没有咖啡，面包倒是有，就小小的一块。好像还有纳豆之类的小东西。在日本吃早饭，脑子里面想着德国的早点，这样才能把肚子填上。
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晚饭到意大利皮萨店，或者是肯德基/麦当劳去了，几百日元搞定。想吃日本料理?很贵的，几千日圆一顿，都吃不饱，和我同行的老外甚至数，日本的料理，都没有中国国内的料理好吃，直接放弃……
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日本的KTV很有意思，有包间，但是是一边唱歌一边吃饭的那种，直接上火锅，里面的都是一些难吃的，白花花的肉片和其他的乱七八糟的海鱼，和一些叫不上名字的东西。回来之后，继续啃面包。
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值得提醒的是，如果日本人请你吃饭，得要特别小心，人家是AA制!去之前，就发邮件给我，邀请我吃饭，我欣然答应。结果到了那里之后，先被收了四千日元，餐费!
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其实，和所有的国家一样，大部分的日本女人都是保守的。
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以至于，在大街上，几乎没有看到衣着暴露的，甚至玩制服诱惑的女性。表面上看起来，一个个都是彬彬有礼。
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日本消防队很懒散，我住的地方旁边是个消防队。每次经过的时候，从来没有见到有人出入，倒是二楼的窗户紧闭，拉着窗帘，里面叮叮咚咚，问了当地人，才知道这样丫的一天到晚在唱日本本国的一种戏剧!尤其是周末，从早到晚，一整天都是，要不是晚上怕居民投诉，估计还会唱下去，难怪白天会门窗紧闭。
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这个还不是奇葩，最有意思的是，他们上班的时候，居然把车子停在大门口，堵着消防车的出入的地方。应该是24小时都有人轮岗的，因为每天都在门口的车子都不一样。而旁边就有一个免费的停车场!日本的民宅都是木头结构的，是为了抗震，一旦着火，如果无法在短时间之内抵达，根本没法控制住。
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日本人很懒散？很多人至今认为日本人非常勤劳，刚开始我也这么认为，如果不是亲眼所见，我也是这么认为。公司的日本工人，平均年龄在45岁上下，最年轻的一个，居然都有35岁。这帮家伙，上班的时候，就站在或者坐在自己的工位上磨洋工。
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还有更奇怪的，当然是日本的厕所！不过对于日本的厕所我们不能吐槽，需要学习！
推荐阅读：日本厕所奇葩：浴缸加盖 洗澡水多人同用
厕所，在日本不仅仅是科技灵感和环保节能兼具的空间，更成为日本人情怀的展现之地，让人可一窥而见日本社会的大天地。当然也是我们这些非日本人看来令人发指的文化！
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奇葩是一定的，可到底有多奇葩！来，我们八一八！
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都是满满的懵逼！
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日本的每一个厕所里，都住着一位漂亮的女神
日本崇尚厕所的清洁最开始可以追溯到一个传说。
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有些地方呢，认为每个房间都住着一位神灵，而厕所里，住着一位漂亮的女神。
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这位女神的职责不是扫厕所的，是主宰生育的。如果把厕所打扫得干干净净呢，将来孩子也会长得漂漂亮亮的。
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后来，芦田爱菜也有一部同名电影《厕所女神》，讲了这个故事。
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小萝莉被哄得哭着打扫厕所。
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电影超级催泪。
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为厕所文化拍一部电影，也是蛮拼的。
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这是日本的公共卫生间！公共厕所呀，也是干净豪华得不像它的名字！
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这是日本的公共卫生间！公共厕所呀，也是干净豪华得不像它的名字！
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日本家庭的厕所和浴室是分开的
都是小小的一间。为什么呢？因为淋雨的时候，地板的水一定是湿的，如果还要用厕所的话就很不方便。所以日本家庭里，浴室和厕所的拖鞋都是分开的，都不穿出去。另外，解决了一个人在洗澡，另一个人就憋到尿急疯狂锤门的情况。
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日本家庭用马桶多使用循环用水系统
就是上图圈起来那个东东！就是洗手的水会顺便放到蓄水池里，是不是很环保？？
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马桶垫通常都有一个神奇的功能：流水声
中国人喜欢去日本买马桶圈的新闻已经说得很多啦，其实日本的马桶圈好在哪里呢？什么恒温，冬天坐上去不冷。还有洗屁屁，除臭的各种功能这里就不多说了～
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特别神亲的功能是：有一个按键叫做“音姫”，按一下就会发出30秒的冲水的声音。
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尤其是在日本公共女厕所里。为什么会有这么神奇的功能呢？这个功能是干嘛的呢？因为日本的女生被别人听见自己嘘嘘的声音会很害羞，所以嘘嘘的同时按下这个按钮，大家就只能听到流水声啦~
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日本浴室的镜子里有一个加热装置，防止起雾
这个不仅家庭浴室有，日本的大部分宾馆，即使是再小的旅馆都有这个装置。真是很人性化！
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先淋浴后泡澡，淋浴间一般都有小板凳
在泡温泉的淋浴间也是必备小凳子，日本人都喜欢坐在小凳子上洗澡。据说这样年纪大的人也会方便洗脚啊什么的。因为家庭里的每一个人都是洗的干干净净的泡澡，所以浴缸里的洗澡水也是可以循环使用的，就是爸爸泡了妈妈泡，然后孩子们泡。虽然很环保，可为什么想想总是有点接受不了呢？
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浴缸有保温功能，如果没有也会加个盖子
现在的浴缸都有保温功能，还有加热功能，自己调节温度就可以了。其实家里改装浴缸是一个很大的工程，所以，如果是没有保温功能的浴缸，也没有关系。有一种专门用来盖在浴缸上的盖子，可以很方便地用来保温。
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日本的烘干机一般都是放在浴缸上方
喏，远看是这样的，因为日本小嘛，寸土寸金，所以这里是一个很好的合理利用空间的地方。
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其实你如果抬头看呢，头顶会有一个出风的烘干机。
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按钮统一，还可以远程控制
浴室的墙壁上统一会有各种按钮，烘干机的控制器啦，浴缸的控制器啦。另外，这个控制器也可以放在厨房，或者房间里。
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就不需要总是跑到浴室里面来操作啦，真是炒鸡人性化啊！
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日本人喜欢在卫生间的洗手台加一个高一点的花洒
用处就是能够洗更多的东西啦，至于什么你们自行看图！甚至在这里给小BABY洗澡也是OK的~
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这是普通的日本公共厕所，整洁度100分。
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这也是，所有物品集中放置，人性化100分。
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令人发指——但是值得学习参考！
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每一个厕所，不管是设施新还是旧，条件好还是差，纸巾是绝对不会少的。像韩国歌曲Nobody里面出现的在厕所里没有纸巾的画面，是百分之百不会出现在日本的。因为一般在厕所，你看到的不是一卷纸，而是好多卷。
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负责厕所清洁的大妈看起来就像厕所女神啊。
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统一标记每一间是否有人，再也不会乱推门了！棒呆！
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豪华如斯，在日本不怕上公共厕所的～
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豪华如斯，在日本不怕上公共厕所的～
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这是给残疾人用的，也是人性化满分！
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奇葩是奇葩了点，可是中国如果也这样就好了～
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